الوعب
27-06-2009, 03:26 AM
أكدوا أن شراء محافظ البنوك أعاد فرص التمويل وساهم في تحريك السوق .. رجال أعمال ومثمنون: القطاع العقاري بدأ يتعافى وانطلاقة جديدة من الانتعاش بعد رمضان
1500 شقة سكنية فارغة في السوق المحلي و60 ألف وحدة حاجة قطر حتى 2012
الأنصاري: هدوء متوقع للإيجارات السكنية حتى عام 2011
المسلماني: إقبال كبير على التوثيق العقاري يعكس بوادر تعافي العقارات
الغضيض: الإيجارات عادت إلى السعر العادل بعد الارتفاعات السابقة
النعيمي: توقعات بارتفاع أسعار العقارات 10% في الربع الأخير
العروقي: السوق العقاري بدأ يتغير من المتاجرة إلى التطوير
نائل صلاح:
على الرغم من تزايد العرض قياسا بالطلب في السوق العقاري، مما أدى إلى تراجع في أسعار العقارات والإيجارات خلال الفترة الأخيرة بعد الارتفاعات السابقة التي شهدتها السنوات القليلة الماضية، إلا أن عددا من رجال الأعمال والخبراء والمثمنين العقاريين أكدوا ل"الشرق" أن السوق العقاري القطري بدأ يتعافى، وأن انطلاقة جديدة للسوق العقاري سوف تبدأ اعتبارا من أكتوبر المقبل أي بعد الصيف ورمضان، وأن عنوان تلك الانطلاقة هو الانتعاش.
وفيما أصبح ملاحظا لدى الكل توفر عدد كبير من الوحدات السكنية والتجارية المعروضة للإيجار في السوق المحلي، إلا أن تمسك الملاك بالأسعار حال دون تراجعها بشكل حاد، حيث قدر بعض المثمنين نسبة التراجع بنحو 40% بالنسبة للعقارات المعروضة للبيع، و30% بالنسبة للفلل السكنية، و15% فقط بالنسبة للشقق السكنية.
وحسب المثمنين العقاريين فإن عدد الشقق السكنية المعروضة للإيجار وغير المشغولة يقدر بنحو 1500 شقة، هذا عدا عن الفلل والمجمعات السكنية، كما أنه من المتوقع أن يتزايد العرض عند اكتمال المشاريع الجاري تطويرها حاليا وخصوصا المشاريع الكبرى مثل مدينة بروة ومدينة الوعب واللؤلؤة وغيرها، ولكن يرى الخبراء أن الطلب سوف يلحق هذا العرض، حيث إنه من المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة المزيد من الطلب، مما يبقي السوق العقاري القطري في المسار الصحيح.
حركة هادئة
وفي هذا السياق قال رجل الأعمال محمد كاظم الأنصاري: إن قطاع الإيجارات لا يزال هادئا، أما بالنسبة للبيع والشراء فإذا استمر النمو الاقتصادي فسوف يتحرك القطاع العقاري بشكل أفضل، أما بالنسبة للإيجارات فسوف تظل الحركة هادئة حتى عام 2011 وذلك بسبب زيادة العرض على الطلب، ومن المتوقع أن تتراجع أسعار الإيجارات خلال الفترة المقبلة بنسبة 25%.
وبالنسبة لقرار شراء المحافظ للبنوك، قال الأنصاري: إن هذا القرار ساهم في انتعاش سوق الأسهم لأن البنوك أصبح لديها سيولة، ولكن الخطوة التي يمكن أن تعزز هذا القرار هي استملاك العقارات أو المباني التي وصلت أعمال البناء فيها إلى النصف ولم تكتمل لعدم قدرة ملاكها على إكمالها بسبب توقف التمويل البنكي، فإذا تم شراء هذه المباني فإن السوق سوف ينتعش بقوة.
وقال الأنصاري: إن أسعار البيع والشراء وصلت في السنوات الأخيرة إلى مستويات خيالية، ولذلك كان تراجعها في الفترة الأخيرة بنسبة 40% أمرا طبيعيا ومنطقيا، مضيفا: "لكنني أتوقع أن تعود إلى الارتفاع ولكن ليس إلى المستوى السابق، فعندما تعلن البنوك عن بياناتها المالية في نهاية العام سوف تنتعش التعاملات العقارية حيث من المتوقع أن تحقق البنوك نتائج إيجابية في نهاية العام.
وقال: إن عودة الانتعاش العقاري تتوقف على مدى إعطاء البنوك لتسهيلات مالية، فالبنوك هي التي تحرك العملية الاستثمارية، ونتوقع أن تفتح البنوك التمويلات العقارية بشكل أفضل ولكن بشروط وضوابط أكثر شدة.
وقال: إن هنالك أعدادا كبيرة من الشقق الفارغة في بعض المناطق مثل المنصورة ومدينة خليفة وغيرها، حيث إن أصحابها لا يزالون متمسكين بالأسعار المرتفعة في حين أن الطلب أقل بسبب أن بعض الشركات والمؤسسات قللت من العمالة لديها وخصوصا العمالة التي كانت تتقاضى رواتب مرتفعة وتسكن في فلل وشقق مرتفعة الأسعار، وقد أثر ذلك على سوق الإيجارات.
الانتعاش قادم
ومن جانبه قال رجل الأعمال والمثمن العقاري السيد خليفة المسلماني: إن السوق العقاري القطري سوق واعد ونحن متفائلون خيرا خصوصا بعد شراء المحافظ والاستثمارات العقارية للبنوك بقيمة 15 مليار ريال ، حيث إن هذه الخطوة أعادت الانتعاش للتعاملات العقارية من حيث حركة البيع والشراء، على الرغم من أن بعض البنوك لا تزال متحفظة في عملية الإقراض العقاري.
وقال: إن السوق سوف يتعافى في القريب العاجل، وهنالك بوادر بدأت تظهر حيث نلمس الآن إقبالا كبيرا على إدارة التوثيق العقاري كما توجد إعلانات تنشر في الصحف عن طلب عقارات وأراض للشراء، فالمستثمر يريد أن يشغل أمواله لكي يحقق دورة المال بدلا من تجميده دون فائدة.
وأشار المسلماني إلى أنه بالنسبة للقطاع السكني فلا يزال العرض أكبر من الطلب، بنسبة 70% للعرض و30% للطلب، وذلك فيما يتعلق بالأراضي أو العقارات، موضحا أنه يوجد حاليا 5 أبراج تم الانتهاء منها وتسليمها وسيتم قريبا تسليم 4 أبراج أخرى، مما يزيد من العرض، مضيفا: "أعتقد أن حجم الشقق السكنية المعروضة وغير المشغولة حاليا يصل إلى نحو 1500 وحدة سكنية، كما يوجد عدد من المجمعات السكنية ، ولكن رغم ذلك يوجد طلب عليها وإنما بأسعار أقل من الأسعار المعروضة، رغم أن التراجع في أسعار الإيجارات وصل إلى 30% خلال الفترة الأخيرة".
وأشار إلى أن الفنادق قامت كذلك بتقليل سعر إيجارات الغرف وذلك بسبب افتتاح عدد كبير من الفنادق في الدوحة خلال الفترة الأخيرة وخصوصا الفنادق ذات الأربع نجوم مما ساعد على كثرة العرض، لافتا إلى أنه بالنسبة لأسعار مواد البناء فهي لم تتراجع إلا بنسبة بسيطة لا تتجاوز 10%، ولكن الأمر الإيجابي أنها أصبحت متوفرة وبخيارات متعددة.
وأشار إلى أن المستثمرين والملاك الذين قاموا في الفترة السابقة باستغلال حجم الطلب الكبير على العقارات من خلال بناء وحدات سكنية بمواصفات عادية وبمساحات ضيقة هم الأكثر تضررا الآن، حيث إنه بعدما أصبح العرض كبيرا فإن المستأجر أو المشتري سوف ينتقي المساحات الأكبر والجودة الأعلى، وبالتالي فإن الذي بنى عقارات بمساحات ضيقة سيكون مضطرا الآن لتقليل أسعار الإيجارات لكي يتمكن من تأجيرها، ويلاحظ الآن أن الاهتمام أصبح أكبر بجودة البناء.
وأشار إلى أن السوق العقاري القطري بدأ يتعافى فعليا، ورغم أننا دخلنا في فصل الصيف إلا أن هنالك حركة بيع وشراء في السوق العقاري، كما أن تحريك سوق العقار يؤدي إلى تحريك الدورة الاقتصادية في البلد لأن العقار ينشط العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى، مشيرا إلى أن الاقتصاد القطري هو اقتصاد قوي لا يقوم على قطاع العقارات وإنما على قطاع النفط والغاز، وقد تجاوزت قطر الأزمة المالية العالمية بثبات وقوة بفضل السياسات السليمة التي يقودها حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني أمير البلاد المفدى، ويقوم عليها أيضا معالي الشيخ حمد بن جاسم بن جبر آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وسعادة السيد عبد الله بن حمد العطية نائب رئيس الوزراء وزير الطاقة والصناعة.
نشاط متوقع
ومن جهته قال رجل الأعمال والخبير العقاري السيد فلاح الغضيض: إن معادلة العرض والطلب في السوق العقاري القطري ما زالت تميل لصالح العرض، خصوصا بعد أن قامت بعض الشركات الكبرى مثل بروة ببناء مشاريع إسكانية ضخمة، موضحا أن أسعار الإيجارات تراجعت في الفترة الأخيرة بنسبة 30%، ولكنها استقرت على هذا التراجع حيث إنها وصلت إلى الحد المعقول بعد الارتفاعات التي شهدتها في السنوات الأخيرة.
وقال: إن الثبات في الأسعار سوف يكون عنوان المرحلة المقبلة وإن كان لا يزال هنالك احتمال لتراجع بسيط قد يصل إلى 5% فقط، موضحا أن فصل الصيف يتسم عادة بالركود في التعاملات العقارية، لذلك من المتوقع أن يظل السوق على حاله خلال هذه الفترة، على أن يستعيد نشاطه وانتعاشه بعد شهر رمضان المبارك، حيث من المتوقع أن تشهد تلك الفترة حركة نشطة في بيع وشراء العقارات.
وأشار إلى أن هنالك عددا كبيرا من الشقق السكنية المعروضة للبيع ولكن بأسعار مرتفعة لم تقنع المشترين، فيما لا يزال الملاك متمسكين بالأسعار المعروضة، موضحا أنه بالنسبة لقرار الحكومة بشراء المحافظ والاستثمارات العقارية من البنوك، فإنه سيكون له تأثير إيجابي كبير على التعاملات العقارية، حيث إنه سوف يؤدي إلى عودة التمويلات العقارية بشكل أفضل مما سيؤدي إلى تحريك السوق.
وتابع يقول: "هذه الخطوة وما سبقها من خطوات عديدة كشراء نسبة من رأسمال البنوك وشراء المحافظ الاستثمارية للبنوك في البورصة، تأتي بمبادرة سخية من القيادة من أجل تقوية أداء الاقتصاد القطري، فهذا ما عودنا عليه دائما حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني سمو الأمير المفدى وولي عهده الأمين، في أن تظل قطر قوية باقتصادها، فدولة قطر كانت الأقل تأثرا بالأزمة المالية العالمية وقد تجاوزت الأزمة بشكل فعلي وهذا نتيجة السياسات المالية والاقتصادية الناجحة التي تنتهجها الدولة في ظل قيادة سمو الأمير المفدى.
أسعار عادلة
ومن جانبه قال رجل الأعمال منصور النعيمي: إن أسعار الإيجارات قد وصلت إلى الحد المعقول، فقد استقر السوق على هذه الأسعار وأعتقد أنها أسعار عادلة، وشهدنا في الفترة الأخيرة حركة بيع وشراء جيدة في السوق، ولذلك أتوقع أن يتوقف تراجع الأسعار الذي حدث في الفترة الأخيرة، بل أتوقع أن يشهد السوق ارتفاعا بسيطا بعد الإجازة الصيفية ورمضان.
وأشار إلى أن السوق لن يعود إلى المستويات السابقة والتي تجاوزت فيها الأسعار حد المعقول، ولكن سيستقر عند المستوى الحالي، مشيرا إلى أن التراجع الذي حدث في الفترة الأخيرة وصلت نسبته إلى 50% في بعض المناطق بالنسبة للأراضي ووصلت إلى 30% في مناطق أخرى، فالمناطق الخارجية التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل غير مبرر خلال السنوات الأخيرة، شهدت تراجعا بنسبة 50%، في حين أن المناطق الحيوية لم تتراجع كثيرا.
وقال: إن السوق لا يزال في بدايته وهو سوق نام ولذلك هنالك مجالات وفرص عديدة للاستثمار، فالسوق يستوعب مزيدا من الاستثمارات العقارية.
وأضاف: "أتوقع أن تشهد الفترة المقبلة حركة أكبر في التعاملات العقارية ومن المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات في الربع الأخير من العام الحالي بنسبة 10%، أما بالنسبة للإيجارات فلم تشهد تراجعا كبيرا مثلما حصل في المبايعات، حيث شهدت نزولا بنسبة 10 إلى 20 بالمائة، وأعتقد أنها بذلك وصلت إلى الحد الطبيعي، كما أن أسعار الإيجارات مرشحة إلى الثبات إذا حافظ الملاك على تماسكها.
وأعرب عن اعتقاده بأن التمويلات البنكية سوف تفتح من جديد لأن الحكومة اشترت الديون وأصبح هنالك سيولة متوفرة لدى البنوك ولم يعد هنالك تخوف لدى البنوك وبالتالي ستعود إلى فتح التمويلات ولكن بشروط وضوابط أشد صرامة.
وأوضح أنه منذ أن تم الإعلان عن قرار شراء المحافظ والاستثمارات العقارية للبنوك، أصبح هنالك حركة ذات نشاط أكثر في السوق العقاري ، فالناس اطمأنوا وتشجعوا على البيع والشراء ، مضيفا: "أتوقع أن تزداد وتيرة هذا النشاط عقب شهر رمضان المبارك أي في الربع الأخير من العام الحالي".
الدعم الحكومي
ومن جانبه قال السيد أحمد العروقي مدير عام شركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري: إن السوق العقاري اكتسب مزيدا من الثقة والقوة جراء الدعم الحكومي من خلال سوق الأسهم والمحافظ ، معربا عن اعتقاده بأن هذا يعطي ثقة للمستثمر العقاري، لكنه قال: إن السوق سوف يتغير من المتاجرة إلى التطوير، وهو الأمر الذي سيعطي السوق وضعا أفضل، فالتطوير يعطي تنمية في البلد.
وقال: إن التطوير العقاري يتجه إلى المناطق التي تشهد تطويرا في البنية التحتية، فالنظرة متفائلة والدولة أعطت الثقة للمستثمرين وللبنوك لكي تمارس أعمالها، موضحا أن الفترة الماضية كانت درسا للجميع، أما الفترة المقبلة اعتبارا من بداية شهر أكتوبر المقبل فستكون انطلاقة جديدة للقطاع العقاري.
وبالنسبة لشراء المحافظ والاستثمارات العقارية من البنوك، قال العروقي: إنها خطوة تجعل السقف العقاري في البنوك نظيفا، مما سيدفع إلى تمويل فرص جديدة وصحيحة، وسوف تؤدي إلى تحريك سوق التعاملات العقارية، موضحا أن المستثمرين أصبحوا يسعون الآن إلى فرص مميزة .
وقال: إن التراجع في أسعار الإيجارات خلال الفترة الأخيرة وصل إلى 30%، ولكن هذا التراجع يعتمد بشكل أساسي على معادلة العرض والطلب، وقال: إن الإيجارات في مواقع تجارية قد تراجعت كثيرا لأنها مصممة تصميصا غير صحيح ومنشأة بمواد ذات جودة أقل، لكن الوحدات السكنية التي بنيت على أساس صحيح وبجودة عالية فإنها لم تتراجع كثيرا.
وقال: إن الهبوط في أسعار الإيجارات لن يستمر إلى ما لا نهاية، معربا عن اعتقاده بأن أسعار الإيجارات سوف تستقر عند هذا الحد الذي وصلت إليه بعد التراجع السابق.
وقال: إن الشقق الفارغة ليست ظاهرة كبيرة، فإذا عرضت بسعر معقول فسوف تؤجر بشكل سريع لأن هنالك طلبا كبيرا على العقارات، فالطلب على التأجير لا يزال كبيرا.
أشكال جديدة للإيجار
وسجلت أسعار الإيجارات تراجعات ملحوظة في بعض المناطق من خلال العروض التي للملاك أو المكاتب العقارية، ومن بين ذلك شقة سكنية مكونة من غرفتي نوم بمنطقة السد بإيجار شهري قيمته 4200 ريال، وفي الريان الجديد بيت مستقل مكون من غرفتي نوم وحوش ومنافع بإيجار بلغ 7 آلاف ريال.
كما ظهرت على الساحة الإيجارية عروض خاصة يقدمها بعض الملاك مثل الإعفاء من الرسوم الشهرية للماء والكهرباء، ومنح المستأجر إيجار شهر مجانا عند توقيع العقد، وذلك من أجل جذب المستأجرين بسبب قلة الطلب وزيادة العرض، حيث يعتقد بعض الملاك أن مثل هذه العروض تظل أفضل من تخفيض القيمة الإيجارية الشهرية.
وبسبب التراجع الكبير في أسعار إيجارات الفلل السكنية والتي وصلت إلى 40% في بعض المناطق، برزت ظاهرة جديدة في سوق الإيجارات القطري، وهي تقسيم الفيلا إلى جزأين أو ثلاثة أجزاء منفصلة مع إجراء بعض التعديلات في التصميم، وتأجيرها إلى ثلاث عائلات، وقام بعض المكاتب العقارية بعرض نماذج من هذا النوع للإيجار من بينها غرفة نوم وصالة وحمام بإيجار شهري 2700 ريال، غرفة نوم وحمام بإيجار شهري 2000 ريال، غرفتا نوم وحمام بإيجار شهري 3 آلاف ريال، وغرفتا نوم ومطبخ وحمام 3500 ريال، حيث إن جميع هذه الوحدات مجزأة من فيلا سكنية واحدة.
60 ألف وحدة
وتفيد تقديرات بعض الخبراء العقاريين بأن السوق القطري يحتاج إلى 60 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الثلاث المقبلة، كما أشار تقرير حديث لإحدى الشركات المتخصصة في التسويق العقاري إلى أن السوق القطري يعتبر من أقل الأسواق التي تعرضت للأزمات العقارية في المنطقة، مشيرا إلى أن السوق العقاري في قطر شهد نموا بصورة معتدلة أثناء الأزمة المالية العالمية، كما تشير آخر الأرقام الإحصائية إلى وجود أكثر من 1380 طلب ترخيص بناء في العام 2008 بتكلفة تقديرية بلغت نحو 11.9 مليار ريال.
وشهدت المعدلات الإيجارية ارتفاعا ملموسا خلال العام الماضي، كما أن المشروعات الضخمة التي لا تزال قيد الإنشاء في قطر والتي تجلب معها بصورة رئيسية زيادة في عدد السكان، سوف تؤدي إلى نقص في كمية الشقق والوحدات السكنية في السوق، مما قد يعيد أسعار الإيجارات إلى الارتفاع من جديد.
مقارنات
وفيما بلغ إيجار الفيلا السكنية في نهاية العام 2004 نحو 7500 ريال قطري، فقد ارتفعت القيمة الإيجارية إلى 10500 ريال قطري في عام 2005 ، ثم إلى 16500 ريال قطري و19300 ريال قطري في العامين 2006 و2007 على التوالي، وقفز الإيجار إلى 21300 في عام 2008 .
وبلغت قيمة إيجار الفيلا في منطقة الخليج الغربي 15000 ريال قطري، ثم ارتفعت إلى 20000 ريال ، ثم إلى 27500، ثم إلى 32500 و39000 في الأعوام 2005،2006، 2007 و2008 على التوالي، أما بالنسبة للشقق السكنية فقد بلغ متوسط الإيجار للشقق التي تحوي ثلاث غرف مبلغ 4500 ريال قطري في عام 2004 ثم 6500 في عام 2005 ثم 9000 في عام 2006، و 10400 ريال في 2007 وبلغ في عام 2008 نحو 12300 ريال قطري، مما يعني أن نسبة الزيادة في الإيجارات خلال الفترة من 2004 إلى 2008 بلغت 173 بالمائة .
وبلغت المعدلات الإيجارية للشقق التي تحوي غرفتين 3000 في عام 2004، وارتفعت إلى 5800 في عام 2005 ، وفي عام 2006 وصل سعر الإيجار إلى 7650 ريالا قطريا ثم واصل الصعود حتى 8800 في 2007 ، وبلغ 10100 ريال قطري في 2008، مما يعني أن نسبة الزيادة بلغت خلال هذه الفترة نحو 237 في المائة.
وبالنسبة للشقق التي تحتوي غرفة مفردة، بلغ متوسط سعر الإيجار 1800 ريال قطري في 2004، وارتفع إلى 4650، 5300 ثم 5850 وصولا إلى 7500 ريال قطري في أعوام 2005، 2006، 2007 و2008 على التوالي، بحيث شهدت الغرف المفردة زيادة بلغت 317 في المائة أثناء الخمس سنوات الماضية.
وفرة العرض
ويشير خبراء عقاريون إلى أن طرح نحو ألف وحدة سكنية في مشروع بروة الإسكاني بمنطقة مسيمير في العام 2009 الحالي، أدى إلى تراجع نسبي في أسعار تأجير الشقق، كما أن ''بروة'' سوف تطرح ألف شقة أخرى بمنطقة السيلية خلال فترة قريبة، مما سيزيد المعروض من الشقق الفارغة في السوق العقاري القطري، أضف إلى ذلك مشروع شركة ازدان العقارية والذي سيطرح أكثر من ألفي شقة سكنية في السوق قبل نهاية العام الحالي، فكل هذه المشاريع سوف تؤدي إلى وفرة في الشقق السكنية مما سيضغط نحو تراجع أسعار الإيجارات.
لكن بعض الخبراء يرون أنه مع كل ذلك فإن الطلب القوي المتوقع على العقارات السكنية سوف يؤدي إلى تصحيح المعادلة مما سيبقي أسعار الإيجارات على مستواها الحالي، أو على الأقل فإن التراجع في الإيجارات سيكون محدودا وبسيطا، ويؤكد الخبراء أن أسعار الإيجارات لا يمكن أن تعود إلى مستوياتها السابقة.
1500 شقة سكنية فارغة في السوق المحلي و60 ألف وحدة حاجة قطر حتى 2012
الأنصاري: هدوء متوقع للإيجارات السكنية حتى عام 2011
المسلماني: إقبال كبير على التوثيق العقاري يعكس بوادر تعافي العقارات
الغضيض: الإيجارات عادت إلى السعر العادل بعد الارتفاعات السابقة
النعيمي: توقعات بارتفاع أسعار العقارات 10% في الربع الأخير
العروقي: السوق العقاري بدأ يتغير من المتاجرة إلى التطوير
نائل صلاح:
على الرغم من تزايد العرض قياسا بالطلب في السوق العقاري، مما أدى إلى تراجع في أسعار العقارات والإيجارات خلال الفترة الأخيرة بعد الارتفاعات السابقة التي شهدتها السنوات القليلة الماضية، إلا أن عددا من رجال الأعمال والخبراء والمثمنين العقاريين أكدوا ل"الشرق" أن السوق العقاري القطري بدأ يتعافى، وأن انطلاقة جديدة للسوق العقاري سوف تبدأ اعتبارا من أكتوبر المقبل أي بعد الصيف ورمضان، وأن عنوان تلك الانطلاقة هو الانتعاش.
وفيما أصبح ملاحظا لدى الكل توفر عدد كبير من الوحدات السكنية والتجارية المعروضة للإيجار في السوق المحلي، إلا أن تمسك الملاك بالأسعار حال دون تراجعها بشكل حاد، حيث قدر بعض المثمنين نسبة التراجع بنحو 40% بالنسبة للعقارات المعروضة للبيع، و30% بالنسبة للفلل السكنية، و15% فقط بالنسبة للشقق السكنية.
وحسب المثمنين العقاريين فإن عدد الشقق السكنية المعروضة للإيجار وغير المشغولة يقدر بنحو 1500 شقة، هذا عدا عن الفلل والمجمعات السكنية، كما أنه من المتوقع أن يتزايد العرض عند اكتمال المشاريع الجاري تطويرها حاليا وخصوصا المشاريع الكبرى مثل مدينة بروة ومدينة الوعب واللؤلؤة وغيرها، ولكن يرى الخبراء أن الطلب سوف يلحق هذا العرض، حيث إنه من المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة المزيد من الطلب، مما يبقي السوق العقاري القطري في المسار الصحيح.
حركة هادئة
وفي هذا السياق قال رجل الأعمال محمد كاظم الأنصاري: إن قطاع الإيجارات لا يزال هادئا، أما بالنسبة للبيع والشراء فإذا استمر النمو الاقتصادي فسوف يتحرك القطاع العقاري بشكل أفضل، أما بالنسبة للإيجارات فسوف تظل الحركة هادئة حتى عام 2011 وذلك بسبب زيادة العرض على الطلب، ومن المتوقع أن تتراجع أسعار الإيجارات خلال الفترة المقبلة بنسبة 25%.
وبالنسبة لقرار شراء المحافظ للبنوك، قال الأنصاري: إن هذا القرار ساهم في انتعاش سوق الأسهم لأن البنوك أصبح لديها سيولة، ولكن الخطوة التي يمكن أن تعزز هذا القرار هي استملاك العقارات أو المباني التي وصلت أعمال البناء فيها إلى النصف ولم تكتمل لعدم قدرة ملاكها على إكمالها بسبب توقف التمويل البنكي، فإذا تم شراء هذه المباني فإن السوق سوف ينتعش بقوة.
وقال الأنصاري: إن أسعار البيع والشراء وصلت في السنوات الأخيرة إلى مستويات خيالية، ولذلك كان تراجعها في الفترة الأخيرة بنسبة 40% أمرا طبيعيا ومنطقيا، مضيفا: "لكنني أتوقع أن تعود إلى الارتفاع ولكن ليس إلى المستوى السابق، فعندما تعلن البنوك عن بياناتها المالية في نهاية العام سوف تنتعش التعاملات العقارية حيث من المتوقع أن تحقق البنوك نتائج إيجابية في نهاية العام.
وقال: إن عودة الانتعاش العقاري تتوقف على مدى إعطاء البنوك لتسهيلات مالية، فالبنوك هي التي تحرك العملية الاستثمارية، ونتوقع أن تفتح البنوك التمويلات العقارية بشكل أفضل ولكن بشروط وضوابط أكثر شدة.
وقال: إن هنالك أعدادا كبيرة من الشقق الفارغة في بعض المناطق مثل المنصورة ومدينة خليفة وغيرها، حيث إن أصحابها لا يزالون متمسكين بالأسعار المرتفعة في حين أن الطلب أقل بسبب أن بعض الشركات والمؤسسات قللت من العمالة لديها وخصوصا العمالة التي كانت تتقاضى رواتب مرتفعة وتسكن في فلل وشقق مرتفعة الأسعار، وقد أثر ذلك على سوق الإيجارات.
الانتعاش قادم
ومن جانبه قال رجل الأعمال والمثمن العقاري السيد خليفة المسلماني: إن السوق العقاري القطري سوق واعد ونحن متفائلون خيرا خصوصا بعد شراء المحافظ والاستثمارات العقارية للبنوك بقيمة 15 مليار ريال ، حيث إن هذه الخطوة أعادت الانتعاش للتعاملات العقارية من حيث حركة البيع والشراء، على الرغم من أن بعض البنوك لا تزال متحفظة في عملية الإقراض العقاري.
وقال: إن السوق سوف يتعافى في القريب العاجل، وهنالك بوادر بدأت تظهر حيث نلمس الآن إقبالا كبيرا على إدارة التوثيق العقاري كما توجد إعلانات تنشر في الصحف عن طلب عقارات وأراض للشراء، فالمستثمر يريد أن يشغل أمواله لكي يحقق دورة المال بدلا من تجميده دون فائدة.
وأشار المسلماني إلى أنه بالنسبة للقطاع السكني فلا يزال العرض أكبر من الطلب، بنسبة 70% للعرض و30% للطلب، وذلك فيما يتعلق بالأراضي أو العقارات، موضحا أنه يوجد حاليا 5 أبراج تم الانتهاء منها وتسليمها وسيتم قريبا تسليم 4 أبراج أخرى، مما يزيد من العرض، مضيفا: "أعتقد أن حجم الشقق السكنية المعروضة وغير المشغولة حاليا يصل إلى نحو 1500 وحدة سكنية، كما يوجد عدد من المجمعات السكنية ، ولكن رغم ذلك يوجد طلب عليها وإنما بأسعار أقل من الأسعار المعروضة، رغم أن التراجع في أسعار الإيجارات وصل إلى 30% خلال الفترة الأخيرة".
وأشار إلى أن الفنادق قامت كذلك بتقليل سعر إيجارات الغرف وذلك بسبب افتتاح عدد كبير من الفنادق في الدوحة خلال الفترة الأخيرة وخصوصا الفنادق ذات الأربع نجوم مما ساعد على كثرة العرض، لافتا إلى أنه بالنسبة لأسعار مواد البناء فهي لم تتراجع إلا بنسبة بسيطة لا تتجاوز 10%، ولكن الأمر الإيجابي أنها أصبحت متوفرة وبخيارات متعددة.
وأشار إلى أن المستثمرين والملاك الذين قاموا في الفترة السابقة باستغلال حجم الطلب الكبير على العقارات من خلال بناء وحدات سكنية بمواصفات عادية وبمساحات ضيقة هم الأكثر تضررا الآن، حيث إنه بعدما أصبح العرض كبيرا فإن المستأجر أو المشتري سوف ينتقي المساحات الأكبر والجودة الأعلى، وبالتالي فإن الذي بنى عقارات بمساحات ضيقة سيكون مضطرا الآن لتقليل أسعار الإيجارات لكي يتمكن من تأجيرها، ويلاحظ الآن أن الاهتمام أصبح أكبر بجودة البناء.
وأشار إلى أن السوق العقاري القطري بدأ يتعافى فعليا، ورغم أننا دخلنا في فصل الصيف إلا أن هنالك حركة بيع وشراء في السوق العقاري، كما أن تحريك سوق العقار يؤدي إلى تحريك الدورة الاقتصادية في البلد لأن العقار ينشط العديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى، مشيرا إلى أن الاقتصاد القطري هو اقتصاد قوي لا يقوم على قطاع العقارات وإنما على قطاع النفط والغاز، وقد تجاوزت قطر الأزمة المالية العالمية بثبات وقوة بفضل السياسات السليمة التي يقودها حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني أمير البلاد المفدى، ويقوم عليها أيضا معالي الشيخ حمد بن جاسم بن جبر آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وسعادة السيد عبد الله بن حمد العطية نائب رئيس الوزراء وزير الطاقة والصناعة.
نشاط متوقع
ومن جهته قال رجل الأعمال والخبير العقاري السيد فلاح الغضيض: إن معادلة العرض والطلب في السوق العقاري القطري ما زالت تميل لصالح العرض، خصوصا بعد أن قامت بعض الشركات الكبرى مثل بروة ببناء مشاريع إسكانية ضخمة، موضحا أن أسعار الإيجارات تراجعت في الفترة الأخيرة بنسبة 30%، ولكنها استقرت على هذا التراجع حيث إنها وصلت إلى الحد المعقول بعد الارتفاعات التي شهدتها في السنوات الأخيرة.
وقال: إن الثبات في الأسعار سوف يكون عنوان المرحلة المقبلة وإن كان لا يزال هنالك احتمال لتراجع بسيط قد يصل إلى 5% فقط، موضحا أن فصل الصيف يتسم عادة بالركود في التعاملات العقارية، لذلك من المتوقع أن يظل السوق على حاله خلال هذه الفترة، على أن يستعيد نشاطه وانتعاشه بعد شهر رمضان المبارك، حيث من المتوقع أن تشهد تلك الفترة حركة نشطة في بيع وشراء العقارات.
وأشار إلى أن هنالك عددا كبيرا من الشقق السكنية المعروضة للبيع ولكن بأسعار مرتفعة لم تقنع المشترين، فيما لا يزال الملاك متمسكين بالأسعار المعروضة، موضحا أنه بالنسبة لقرار الحكومة بشراء المحافظ والاستثمارات العقارية من البنوك، فإنه سيكون له تأثير إيجابي كبير على التعاملات العقارية، حيث إنه سوف يؤدي إلى عودة التمويلات العقارية بشكل أفضل مما سيؤدي إلى تحريك السوق.
وتابع يقول: "هذه الخطوة وما سبقها من خطوات عديدة كشراء نسبة من رأسمال البنوك وشراء المحافظ الاستثمارية للبنوك في البورصة، تأتي بمبادرة سخية من القيادة من أجل تقوية أداء الاقتصاد القطري، فهذا ما عودنا عليه دائما حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني سمو الأمير المفدى وولي عهده الأمين، في أن تظل قطر قوية باقتصادها، فدولة قطر كانت الأقل تأثرا بالأزمة المالية العالمية وقد تجاوزت الأزمة بشكل فعلي وهذا نتيجة السياسات المالية والاقتصادية الناجحة التي تنتهجها الدولة في ظل قيادة سمو الأمير المفدى.
أسعار عادلة
ومن جانبه قال رجل الأعمال منصور النعيمي: إن أسعار الإيجارات قد وصلت إلى الحد المعقول، فقد استقر السوق على هذه الأسعار وأعتقد أنها أسعار عادلة، وشهدنا في الفترة الأخيرة حركة بيع وشراء جيدة في السوق، ولذلك أتوقع أن يتوقف تراجع الأسعار الذي حدث في الفترة الأخيرة، بل أتوقع أن يشهد السوق ارتفاعا بسيطا بعد الإجازة الصيفية ورمضان.
وأشار إلى أن السوق لن يعود إلى المستويات السابقة والتي تجاوزت فيها الأسعار حد المعقول، ولكن سيستقر عند المستوى الحالي، مشيرا إلى أن التراجع الذي حدث في الفترة الأخيرة وصلت نسبته إلى 50% في بعض المناطق بالنسبة للأراضي ووصلت إلى 30% في مناطق أخرى، فالمناطق الخارجية التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل غير مبرر خلال السنوات الأخيرة، شهدت تراجعا بنسبة 50%، في حين أن المناطق الحيوية لم تتراجع كثيرا.
وقال: إن السوق لا يزال في بدايته وهو سوق نام ولذلك هنالك مجالات وفرص عديدة للاستثمار، فالسوق يستوعب مزيدا من الاستثمارات العقارية.
وأضاف: "أتوقع أن تشهد الفترة المقبلة حركة أكبر في التعاملات العقارية ومن المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات في الربع الأخير من العام الحالي بنسبة 10%، أما بالنسبة للإيجارات فلم تشهد تراجعا كبيرا مثلما حصل في المبايعات، حيث شهدت نزولا بنسبة 10 إلى 20 بالمائة، وأعتقد أنها بذلك وصلت إلى الحد الطبيعي، كما أن أسعار الإيجارات مرشحة إلى الثبات إذا حافظ الملاك على تماسكها.
وأعرب عن اعتقاده بأن التمويلات البنكية سوف تفتح من جديد لأن الحكومة اشترت الديون وأصبح هنالك سيولة متوفرة لدى البنوك ولم يعد هنالك تخوف لدى البنوك وبالتالي ستعود إلى فتح التمويلات ولكن بشروط وضوابط أشد صرامة.
وأوضح أنه منذ أن تم الإعلان عن قرار شراء المحافظ والاستثمارات العقارية للبنوك، أصبح هنالك حركة ذات نشاط أكثر في السوق العقاري ، فالناس اطمأنوا وتشجعوا على البيع والشراء ، مضيفا: "أتوقع أن تزداد وتيرة هذا النشاط عقب شهر رمضان المبارك أي في الربع الأخير من العام الحالي".
الدعم الحكومي
ومن جانبه قال السيد أحمد العروقي مدير عام شركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري: إن السوق العقاري اكتسب مزيدا من الثقة والقوة جراء الدعم الحكومي من خلال سوق الأسهم والمحافظ ، معربا عن اعتقاده بأن هذا يعطي ثقة للمستثمر العقاري، لكنه قال: إن السوق سوف يتغير من المتاجرة إلى التطوير، وهو الأمر الذي سيعطي السوق وضعا أفضل، فالتطوير يعطي تنمية في البلد.
وقال: إن التطوير العقاري يتجه إلى المناطق التي تشهد تطويرا في البنية التحتية، فالنظرة متفائلة والدولة أعطت الثقة للمستثمرين وللبنوك لكي تمارس أعمالها، موضحا أن الفترة الماضية كانت درسا للجميع، أما الفترة المقبلة اعتبارا من بداية شهر أكتوبر المقبل فستكون انطلاقة جديدة للقطاع العقاري.
وبالنسبة لشراء المحافظ والاستثمارات العقارية من البنوك، قال العروقي: إنها خطوة تجعل السقف العقاري في البنوك نظيفا، مما سيدفع إلى تمويل فرص جديدة وصحيحة، وسوف تؤدي إلى تحريك سوق التعاملات العقارية، موضحا أن المستثمرين أصبحوا يسعون الآن إلى فرص مميزة .
وقال: إن التراجع في أسعار الإيجارات خلال الفترة الأخيرة وصل إلى 30%، ولكن هذا التراجع يعتمد بشكل أساسي على معادلة العرض والطلب، وقال: إن الإيجارات في مواقع تجارية قد تراجعت كثيرا لأنها مصممة تصميصا غير صحيح ومنشأة بمواد ذات جودة أقل، لكن الوحدات السكنية التي بنيت على أساس صحيح وبجودة عالية فإنها لم تتراجع كثيرا.
وقال: إن الهبوط في أسعار الإيجارات لن يستمر إلى ما لا نهاية، معربا عن اعتقاده بأن أسعار الإيجارات سوف تستقر عند هذا الحد الذي وصلت إليه بعد التراجع السابق.
وقال: إن الشقق الفارغة ليست ظاهرة كبيرة، فإذا عرضت بسعر معقول فسوف تؤجر بشكل سريع لأن هنالك طلبا كبيرا على العقارات، فالطلب على التأجير لا يزال كبيرا.
أشكال جديدة للإيجار
وسجلت أسعار الإيجارات تراجعات ملحوظة في بعض المناطق من خلال العروض التي للملاك أو المكاتب العقارية، ومن بين ذلك شقة سكنية مكونة من غرفتي نوم بمنطقة السد بإيجار شهري قيمته 4200 ريال، وفي الريان الجديد بيت مستقل مكون من غرفتي نوم وحوش ومنافع بإيجار بلغ 7 آلاف ريال.
كما ظهرت على الساحة الإيجارية عروض خاصة يقدمها بعض الملاك مثل الإعفاء من الرسوم الشهرية للماء والكهرباء، ومنح المستأجر إيجار شهر مجانا عند توقيع العقد، وذلك من أجل جذب المستأجرين بسبب قلة الطلب وزيادة العرض، حيث يعتقد بعض الملاك أن مثل هذه العروض تظل أفضل من تخفيض القيمة الإيجارية الشهرية.
وبسبب التراجع الكبير في أسعار إيجارات الفلل السكنية والتي وصلت إلى 40% في بعض المناطق، برزت ظاهرة جديدة في سوق الإيجارات القطري، وهي تقسيم الفيلا إلى جزأين أو ثلاثة أجزاء منفصلة مع إجراء بعض التعديلات في التصميم، وتأجيرها إلى ثلاث عائلات، وقام بعض المكاتب العقارية بعرض نماذج من هذا النوع للإيجار من بينها غرفة نوم وصالة وحمام بإيجار شهري 2700 ريال، غرفة نوم وحمام بإيجار شهري 2000 ريال، غرفتا نوم وحمام بإيجار شهري 3 آلاف ريال، وغرفتا نوم ومطبخ وحمام 3500 ريال، حيث إن جميع هذه الوحدات مجزأة من فيلا سكنية واحدة.
60 ألف وحدة
وتفيد تقديرات بعض الخبراء العقاريين بأن السوق القطري يحتاج إلى 60 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الثلاث المقبلة، كما أشار تقرير حديث لإحدى الشركات المتخصصة في التسويق العقاري إلى أن السوق القطري يعتبر من أقل الأسواق التي تعرضت للأزمات العقارية في المنطقة، مشيرا إلى أن السوق العقاري في قطر شهد نموا بصورة معتدلة أثناء الأزمة المالية العالمية، كما تشير آخر الأرقام الإحصائية إلى وجود أكثر من 1380 طلب ترخيص بناء في العام 2008 بتكلفة تقديرية بلغت نحو 11.9 مليار ريال.
وشهدت المعدلات الإيجارية ارتفاعا ملموسا خلال العام الماضي، كما أن المشروعات الضخمة التي لا تزال قيد الإنشاء في قطر والتي تجلب معها بصورة رئيسية زيادة في عدد السكان، سوف تؤدي إلى نقص في كمية الشقق والوحدات السكنية في السوق، مما قد يعيد أسعار الإيجارات إلى الارتفاع من جديد.
مقارنات
وفيما بلغ إيجار الفيلا السكنية في نهاية العام 2004 نحو 7500 ريال قطري، فقد ارتفعت القيمة الإيجارية إلى 10500 ريال قطري في عام 2005 ، ثم إلى 16500 ريال قطري و19300 ريال قطري في العامين 2006 و2007 على التوالي، وقفز الإيجار إلى 21300 في عام 2008 .
وبلغت قيمة إيجار الفيلا في منطقة الخليج الغربي 15000 ريال قطري، ثم ارتفعت إلى 20000 ريال ، ثم إلى 27500، ثم إلى 32500 و39000 في الأعوام 2005،2006، 2007 و2008 على التوالي، أما بالنسبة للشقق السكنية فقد بلغ متوسط الإيجار للشقق التي تحوي ثلاث غرف مبلغ 4500 ريال قطري في عام 2004 ثم 6500 في عام 2005 ثم 9000 في عام 2006، و 10400 ريال في 2007 وبلغ في عام 2008 نحو 12300 ريال قطري، مما يعني أن نسبة الزيادة في الإيجارات خلال الفترة من 2004 إلى 2008 بلغت 173 بالمائة .
وبلغت المعدلات الإيجارية للشقق التي تحوي غرفتين 3000 في عام 2004، وارتفعت إلى 5800 في عام 2005 ، وفي عام 2006 وصل سعر الإيجار إلى 7650 ريالا قطريا ثم واصل الصعود حتى 8800 في 2007 ، وبلغ 10100 ريال قطري في 2008، مما يعني أن نسبة الزيادة بلغت خلال هذه الفترة نحو 237 في المائة.
وبالنسبة للشقق التي تحتوي غرفة مفردة، بلغ متوسط سعر الإيجار 1800 ريال قطري في 2004، وارتفع إلى 4650، 5300 ثم 5850 وصولا إلى 7500 ريال قطري في أعوام 2005، 2006، 2007 و2008 على التوالي، بحيث شهدت الغرف المفردة زيادة بلغت 317 في المائة أثناء الخمس سنوات الماضية.
وفرة العرض
ويشير خبراء عقاريون إلى أن طرح نحو ألف وحدة سكنية في مشروع بروة الإسكاني بمنطقة مسيمير في العام 2009 الحالي، أدى إلى تراجع نسبي في أسعار تأجير الشقق، كما أن ''بروة'' سوف تطرح ألف شقة أخرى بمنطقة السيلية خلال فترة قريبة، مما سيزيد المعروض من الشقق الفارغة في السوق العقاري القطري، أضف إلى ذلك مشروع شركة ازدان العقارية والذي سيطرح أكثر من ألفي شقة سكنية في السوق قبل نهاية العام الحالي، فكل هذه المشاريع سوف تؤدي إلى وفرة في الشقق السكنية مما سيضغط نحو تراجع أسعار الإيجارات.
لكن بعض الخبراء يرون أنه مع كل ذلك فإن الطلب القوي المتوقع على العقارات السكنية سوف يؤدي إلى تصحيح المعادلة مما سيبقي أسعار الإيجارات على مستواها الحالي، أو على الأقل فإن التراجع في الإيجارات سيكون محدودا وبسيطا، ويؤكد الخبراء أن أسعار الإيجارات لا يمكن أن تعود إلى مستوياتها السابقة.