Love143
21-01-2006, 02:10 PM
تقرير الشال:
************
قيمة التداولات تراجعت من 2759 مليون دينار عام 2004 الى 2231 مليونا في 2005.. وارتفاع ملحوظ في قيمة الصفقات
سوق العقار يفقد 1 .19% من سيولته
تناول مكتب الشال للاستشارات الاقتصادية والدراسات حصيلة التداولات في سوق العقار خلال العام الماضي (2005) لافتا الى التراجع الكبير في السيولة الذي شمل مختلف قطاعات السوق.
وجاء في التقرير الاسبوعي لـ«الشال» بهذا الخصوص:
انخفضت سيولة التداولات العقارية في عام 2005 مقارنة بعام 2004، فقد بلغت قيمة تداولاته للوكالات والعقود نحو 2231 مليون دينار بنسبة انخفاض نحو 19.1% عن مستوى سيولة عام 2004 الذي حقق نحو 2759 مليون دينار، وكانت سيولة السوق العقاري قد انخفضت بنحو 2.5% في عام 2004 مقارنة بعام 2003، والرسم البياني المرفق يعرض لسيولة سوق العقار المحلي منذ عام 1995 وحتى عام 2005، وواضح من الرسم دورات السوق، فقد بدأ عام 1996 بفقدان جزء من سيولته واستمرت دورة ركوده حتى عام 2000، وبدأ في التعافي عام 2001 ولغاية نهاية عام 2004 الذي بدأت فيه مؤشرات ضعف ووضحت عام 2005، ودورة العقار تستمر في العادة نحو 4-5 سنوات حتى يظهر فائض أو عجز العرض. وقد لاحظنا ذلك خلال التداولات في النصف الأول مقارنة بالنصف الثاني من عام 2005، فقد بلغت قيمة التداولات العقارية في النصف الأول نحو 1249 مليون دينار كويتي وقد انخفضت خلال النصف الثاني لتصل إلى نحو 981.9 مليون دينار كويتي، أي انخفاض بنحو 21.1%. وبذلك يمكن التنبؤ باتجاه سوق العقار خلال الفترة المقبلة ما لم تؤثر فيه أي عوامل اقتصادية أو سياسية أخرى.
توزع التداولات
وغالبية تداولات سوق العقار المحلي تذهب للسكن الخاص، وله خاصيتان، الأولى شحة المعروض من أراضيه وبالتبعية ارتفاع شديد في أسعارها، والثاني دور الدعم الحكومي في نشاط السوق أو قروض بنك التسليف والادخار. وبلغ نصيب السكن الخاص من سيولة السوق عام 2005 للوكالات والعقود نحو 1398.7 مليون دينار كويتي أو نحو 62.7%، وكان نصيبه عام 2004 قد بلغ نحو 61.8% وفي عام 2003 نحو 63.0%، وقد كانت نسبة الانخفاض لسيولة السكن الخاص في عام 2005 نحو 18.0% مقارنة بمستواها عام 2004.
ويحتل العقار الاستثماري ثاني أعلى تداولات سوق العقار المحلي، وبلغت مساهمته في سيولة السوق عام 2005 نحو 28.7% بقيمة إجمالية 639.2 مليون دينار كويتي. وبلغت نسبة تراجع سيولة العقار الاستثماري نحو 34.3% مقارنة بعام 2004، بينما كانت نسبة النمو لسيولة هذا النوع من العقار بحدود 0.4% عام 2004 ونحو 30.8% عام 2003، وهذا النوع من العقارات يعكس بشكل أكبر مستوى نشاط أو تدني السوق العقاري.
«حصة الاسد»
والسكن الخاص والسكن الاستثماري استحوذا على نحو 91.4% من سيولة سوق العقار عام 2005 تاركين نحو 8.6% من السيولة لكل من تداولات العقار التجاري والمخازن وأي استخدامات أخرى. ورغم تراجع سيولة تداولات العقار في عام 2005، فقد ارتفع معدل قيمة الصفقة الواحدة للسكن الخاص إلى 183.7 ألف دينار من مستوى 154.1 ألف دينار عام 2004، وارتفع معدل الصفقة الواحدة للسكن الاستثماري إلى نحو 608.8 الاف دينار من نحو 439.9 ألف دينار كويتي وللتجاري ارتفع بشكل ملحوظ إلى نحو 1.658 مليون دينار من مستوى 1.010 مليون دينار كويتي عام 2004، وبالرغم من أننا لا نجزم بأن ارتفاع القيمة للصفقة الواحدة بمجمله يعكس ارتفاعاً للأسعار، فإنه في جزء كبير منه ارتفاع تضخمي.
أثر الأمير الراحل طيب في مسيرة الكويت الاقتصادية
استهل «الشال» تقريره بتأبين سمو الأمير الراحل الشيخ جابر الأحمد، فقال: فقدت الكويت فجر يوم الأحد الماضي 15/1/2006 أميرها الثالث عشر سمو الشيخ جابر الأحمد الصباح رحمه الله، وتسلم مقاليد البلاد من بعده سمو الشيخ سعد العبدالله الصباح.
وقد كان للأمير الراحل أثر طيب وكبير في دعم مسيرة الكويت الاقتصادية، وتمـــثل ذلك في أمور عدة منها دعم سموه لقانون انشاء احــــتياطي الأجـــيال القادمة (القانون رقم 106 لسنة 1976)، حفاظا على فائض عوائد انتاج النفط بعيد الطفرة في أسعار النفط في سنة 1973.
تقرير ديوان المحاسبة يبين أن عقد التطوير استثماري المحتوى
مطلوب عودة إلى العقل ومصارحة للوصول إلى مشروع جيد ومحكم لـحقول الشمال
اعلن «الشال» قبول ما ورد في تقرير ديوان المحاسبة بشأن مشروع حقول الشمال، الذي يخلص الى اعتبار عقد المشروع عقد استثمار وليس عقد خدمات، وينتقد حرية استخدام جميع مرافق الدولة من قبل المقاولين ومعداتهم دون مقابل، وتعويض الدولة للاستهلاك والتزامها بسداد 50% من مصروفات المستثمر.
وقال الشال ان المطلوب عودة ولو جزئية الى العقل والمصارحة حول الحقائق المجردة «حتى نصل الى مشروع وطني محكم وجيد».
وجاء في تقرير الشال تحت عنوان «مشروع حقول الشمال- ديوان المحاسبة»:
ذكرنا في أكثر من تقرير سابق أن الطريقة التي عرض فيها مشروع حقول الشمال من الناحيتين المالية والاقتصادية توحي اما بأن خلاصاته تتضمن خطأ رئيسياً في التقدير أو أن هناك أهدافاً غير معلنة، وحاول مسوقو المشروع تغطيتها بعرض خلاصات مالية واقتصادية غير حقيقية. فالعائد المالي محسوب بطريقة خطأ، ومضاعفة الانتاج هدف لن يتحقق، وهدف العمالة من الناحية الكمية على الأقل هدف هامشي جداً لضآلة ما يضيفه المشروع مقابل احتياجات البلد لايجاد فرص عمل. وذكرنا أننا لا نعارض المشروع من حيث المبدأ، رغم أنه من المؤلم الاقرار أننا بعد 60 عاماً من انطلاقة العمل في القطاع النفطي لم نطور قدراتنا مع الثروة الوحيدة التي نملكها، لكن اذا كانت المكابرة ستؤدي الى تخريب مكامننا النفطية فهذا يعتبر جريمة بحق البلد، وذلك يعني رغبتنا في الدعم والتعاون بعد عرض الحقائق، ثم لنحاول مجتمعين تغيير أساليبنا أو استنهاض كامل القطاع النفطي من جديد.
تقرير الديوان
ويأتي ديوان المحاسبة مشكوراً ولو أنه أغضب بعض أطراف الحكومة وبعض مؤيدي المشروع، ليذكر في تقريره عن مشروع القانون في شأن تطوير حقول الشمال ومسودة العقد - ديسمبر 2005- أن الأصل في تكييف عقد المشروع ليس العنوان وانما المحتوى، ويخلص الى أنه عقد استثمار وليس عقد خدمات وهو خطأ جسيم آخر. ويعدد ديوان المحاسبة لدعم ما ذهب اليه 9 ملاحظات سنحاول ذكر أهمها ودمج بعضها، أولاها أنه عقد طويل الأمد أي مدته عشرون عاماً، وعقود الاستثمار هي عقود تحتاج عادة الى هذا المدى الزمني. وثانيها أنه ينتقد حرية استخدام جميع مرافق الدولة من قبل المقاولين ومعداتهم دون مقابل، شاملاً الأراضي والطرق والحق في المرور والمياه، وكميات مناسبة من الغاز الطبيعي. وثالثها أن أي استهلاك أو تبديل لأي أصل في الموقع من قبل الطرف الثاني - المستثمر- يعوض من قبل الطرف الأول. ورابعها التزام الطرف الأول بسداد 50% من المصروفات التشغيلية والرأسمالية الى جانب ما يفرضه العقد من رسوم متعددة. وأخيراً عدم وضوح مقدار العبء المالي للعقد مع عدم النص على مآل الأصول المادية المملوكة للشركات المتعاقدة والمستعملة في المشروع الى الطرف الكويتي.
محتوى استثماري
وهذا المحتوى من وجهة نظر الديوان هو محتوى استثماري ينطبق عليه نص المادة 152 من الدستور، التي تنص على أن «كل التزام باستثمار مورد من موارد الثروة الطبيعية أو مرفق من المرافق العامة لا يكون الا بقانون ولزمن محدد، وتكفل الاجراءات التمهيدية تيسير أعمال البحث والكشف وتحقيق العلانية والمنافسة».
وعليه يعدد ديوان المحاسبة 15 تعديلاً على نص العقد كما أقرته لجنة الشؤون المالية والاقتصادية في مجلس الأمة، أهمها تغيير تسميته من عقد مقاولة الخدمات التشغيلية «الى عقد بالتزام باستثمار ثروة نفطية». ويشترط تغيير السلطة الممثلة للكويت من أي شركة تابعة لمؤسسة البترول الكويتية الى مؤسسة البترول الكويتية لنقل المظلة القانونية من القانون الخاص الى القانون العام. وعلى الطرف الآخر - أي المستثمر الأجنبي- يقترح خلق كيان قانوني موحد لمجموعة الشركات حتى يسهل تحميله المسؤولية بدلاً من مجموعة كيانات قانونية مستقلة. ويقترح النص قطعاً أن تكون مدة التعاقد 20 سنة غير قابلة للتجديد، لأن عدم النص قد يعني جواز التمديد، وهو أمر يخالف نص الدستور بالقطع بالمدة.
الخلاصة
ولسنا هنا بصدد نقاش تفاصيل تقرير الديوان أو مقاصده، فليس للديوان مصلحة في اغضاب الحكومة أو بعض أعضائها، وعليه سوف نقبل بما ذكره ونتمنى حصول رد من مسوقي المشروع على ما جاء فيه. لكننا نشعر بالاستياء لأن خلاصة 13 سنة من العمل على المشروع تترك جميع هذه الثغرات المالية والاقتصادية والدستورية، والمطلوب عودة - ولو جزئية- الى العقل ومصارحة بعضنا بعضا حول الحقائق المجردة حتى نصل الى مشروع وطني محكم وجيد. واقترحنا سابقاً تجميد جميع ما تم والبناء على المعلومات فقط وتقديم مشروع جديد، وقد يكون سحب لجنة الشئون المالية والاقتصادية لمشروعها بداية جيدة لشراء بعض الوقت لعمل أكثر اتقانا.
************
قيمة التداولات تراجعت من 2759 مليون دينار عام 2004 الى 2231 مليونا في 2005.. وارتفاع ملحوظ في قيمة الصفقات
سوق العقار يفقد 1 .19% من سيولته
تناول مكتب الشال للاستشارات الاقتصادية والدراسات حصيلة التداولات في سوق العقار خلال العام الماضي (2005) لافتا الى التراجع الكبير في السيولة الذي شمل مختلف قطاعات السوق.
وجاء في التقرير الاسبوعي لـ«الشال» بهذا الخصوص:
انخفضت سيولة التداولات العقارية في عام 2005 مقارنة بعام 2004، فقد بلغت قيمة تداولاته للوكالات والعقود نحو 2231 مليون دينار بنسبة انخفاض نحو 19.1% عن مستوى سيولة عام 2004 الذي حقق نحو 2759 مليون دينار، وكانت سيولة السوق العقاري قد انخفضت بنحو 2.5% في عام 2004 مقارنة بعام 2003، والرسم البياني المرفق يعرض لسيولة سوق العقار المحلي منذ عام 1995 وحتى عام 2005، وواضح من الرسم دورات السوق، فقد بدأ عام 1996 بفقدان جزء من سيولته واستمرت دورة ركوده حتى عام 2000، وبدأ في التعافي عام 2001 ولغاية نهاية عام 2004 الذي بدأت فيه مؤشرات ضعف ووضحت عام 2005، ودورة العقار تستمر في العادة نحو 4-5 سنوات حتى يظهر فائض أو عجز العرض. وقد لاحظنا ذلك خلال التداولات في النصف الأول مقارنة بالنصف الثاني من عام 2005، فقد بلغت قيمة التداولات العقارية في النصف الأول نحو 1249 مليون دينار كويتي وقد انخفضت خلال النصف الثاني لتصل إلى نحو 981.9 مليون دينار كويتي، أي انخفاض بنحو 21.1%. وبذلك يمكن التنبؤ باتجاه سوق العقار خلال الفترة المقبلة ما لم تؤثر فيه أي عوامل اقتصادية أو سياسية أخرى.
توزع التداولات
وغالبية تداولات سوق العقار المحلي تذهب للسكن الخاص، وله خاصيتان، الأولى شحة المعروض من أراضيه وبالتبعية ارتفاع شديد في أسعارها، والثاني دور الدعم الحكومي في نشاط السوق أو قروض بنك التسليف والادخار. وبلغ نصيب السكن الخاص من سيولة السوق عام 2005 للوكالات والعقود نحو 1398.7 مليون دينار كويتي أو نحو 62.7%، وكان نصيبه عام 2004 قد بلغ نحو 61.8% وفي عام 2003 نحو 63.0%، وقد كانت نسبة الانخفاض لسيولة السكن الخاص في عام 2005 نحو 18.0% مقارنة بمستواها عام 2004.
ويحتل العقار الاستثماري ثاني أعلى تداولات سوق العقار المحلي، وبلغت مساهمته في سيولة السوق عام 2005 نحو 28.7% بقيمة إجمالية 639.2 مليون دينار كويتي. وبلغت نسبة تراجع سيولة العقار الاستثماري نحو 34.3% مقارنة بعام 2004، بينما كانت نسبة النمو لسيولة هذا النوع من العقار بحدود 0.4% عام 2004 ونحو 30.8% عام 2003، وهذا النوع من العقارات يعكس بشكل أكبر مستوى نشاط أو تدني السوق العقاري.
«حصة الاسد»
والسكن الخاص والسكن الاستثماري استحوذا على نحو 91.4% من سيولة سوق العقار عام 2005 تاركين نحو 8.6% من السيولة لكل من تداولات العقار التجاري والمخازن وأي استخدامات أخرى. ورغم تراجع سيولة تداولات العقار في عام 2005، فقد ارتفع معدل قيمة الصفقة الواحدة للسكن الخاص إلى 183.7 ألف دينار من مستوى 154.1 ألف دينار عام 2004، وارتفع معدل الصفقة الواحدة للسكن الاستثماري إلى نحو 608.8 الاف دينار من نحو 439.9 ألف دينار كويتي وللتجاري ارتفع بشكل ملحوظ إلى نحو 1.658 مليون دينار من مستوى 1.010 مليون دينار كويتي عام 2004، وبالرغم من أننا لا نجزم بأن ارتفاع القيمة للصفقة الواحدة بمجمله يعكس ارتفاعاً للأسعار، فإنه في جزء كبير منه ارتفاع تضخمي.
أثر الأمير الراحل طيب في مسيرة الكويت الاقتصادية
استهل «الشال» تقريره بتأبين سمو الأمير الراحل الشيخ جابر الأحمد، فقال: فقدت الكويت فجر يوم الأحد الماضي 15/1/2006 أميرها الثالث عشر سمو الشيخ جابر الأحمد الصباح رحمه الله، وتسلم مقاليد البلاد من بعده سمو الشيخ سعد العبدالله الصباح.
وقد كان للأمير الراحل أثر طيب وكبير في دعم مسيرة الكويت الاقتصادية، وتمـــثل ذلك في أمور عدة منها دعم سموه لقانون انشاء احــــتياطي الأجـــيال القادمة (القانون رقم 106 لسنة 1976)، حفاظا على فائض عوائد انتاج النفط بعيد الطفرة في أسعار النفط في سنة 1973.
تقرير ديوان المحاسبة يبين أن عقد التطوير استثماري المحتوى
مطلوب عودة إلى العقل ومصارحة للوصول إلى مشروع جيد ومحكم لـحقول الشمال
اعلن «الشال» قبول ما ورد في تقرير ديوان المحاسبة بشأن مشروع حقول الشمال، الذي يخلص الى اعتبار عقد المشروع عقد استثمار وليس عقد خدمات، وينتقد حرية استخدام جميع مرافق الدولة من قبل المقاولين ومعداتهم دون مقابل، وتعويض الدولة للاستهلاك والتزامها بسداد 50% من مصروفات المستثمر.
وقال الشال ان المطلوب عودة ولو جزئية الى العقل والمصارحة حول الحقائق المجردة «حتى نصل الى مشروع وطني محكم وجيد».
وجاء في تقرير الشال تحت عنوان «مشروع حقول الشمال- ديوان المحاسبة»:
ذكرنا في أكثر من تقرير سابق أن الطريقة التي عرض فيها مشروع حقول الشمال من الناحيتين المالية والاقتصادية توحي اما بأن خلاصاته تتضمن خطأ رئيسياً في التقدير أو أن هناك أهدافاً غير معلنة، وحاول مسوقو المشروع تغطيتها بعرض خلاصات مالية واقتصادية غير حقيقية. فالعائد المالي محسوب بطريقة خطأ، ومضاعفة الانتاج هدف لن يتحقق، وهدف العمالة من الناحية الكمية على الأقل هدف هامشي جداً لضآلة ما يضيفه المشروع مقابل احتياجات البلد لايجاد فرص عمل. وذكرنا أننا لا نعارض المشروع من حيث المبدأ، رغم أنه من المؤلم الاقرار أننا بعد 60 عاماً من انطلاقة العمل في القطاع النفطي لم نطور قدراتنا مع الثروة الوحيدة التي نملكها، لكن اذا كانت المكابرة ستؤدي الى تخريب مكامننا النفطية فهذا يعتبر جريمة بحق البلد، وذلك يعني رغبتنا في الدعم والتعاون بعد عرض الحقائق، ثم لنحاول مجتمعين تغيير أساليبنا أو استنهاض كامل القطاع النفطي من جديد.
تقرير الديوان
ويأتي ديوان المحاسبة مشكوراً ولو أنه أغضب بعض أطراف الحكومة وبعض مؤيدي المشروع، ليذكر في تقريره عن مشروع القانون في شأن تطوير حقول الشمال ومسودة العقد - ديسمبر 2005- أن الأصل في تكييف عقد المشروع ليس العنوان وانما المحتوى، ويخلص الى أنه عقد استثمار وليس عقد خدمات وهو خطأ جسيم آخر. ويعدد ديوان المحاسبة لدعم ما ذهب اليه 9 ملاحظات سنحاول ذكر أهمها ودمج بعضها، أولاها أنه عقد طويل الأمد أي مدته عشرون عاماً، وعقود الاستثمار هي عقود تحتاج عادة الى هذا المدى الزمني. وثانيها أنه ينتقد حرية استخدام جميع مرافق الدولة من قبل المقاولين ومعداتهم دون مقابل، شاملاً الأراضي والطرق والحق في المرور والمياه، وكميات مناسبة من الغاز الطبيعي. وثالثها أن أي استهلاك أو تبديل لأي أصل في الموقع من قبل الطرف الثاني - المستثمر- يعوض من قبل الطرف الأول. ورابعها التزام الطرف الأول بسداد 50% من المصروفات التشغيلية والرأسمالية الى جانب ما يفرضه العقد من رسوم متعددة. وأخيراً عدم وضوح مقدار العبء المالي للعقد مع عدم النص على مآل الأصول المادية المملوكة للشركات المتعاقدة والمستعملة في المشروع الى الطرف الكويتي.
محتوى استثماري
وهذا المحتوى من وجهة نظر الديوان هو محتوى استثماري ينطبق عليه نص المادة 152 من الدستور، التي تنص على أن «كل التزام باستثمار مورد من موارد الثروة الطبيعية أو مرفق من المرافق العامة لا يكون الا بقانون ولزمن محدد، وتكفل الاجراءات التمهيدية تيسير أعمال البحث والكشف وتحقيق العلانية والمنافسة».
وعليه يعدد ديوان المحاسبة 15 تعديلاً على نص العقد كما أقرته لجنة الشؤون المالية والاقتصادية في مجلس الأمة، أهمها تغيير تسميته من عقد مقاولة الخدمات التشغيلية «الى عقد بالتزام باستثمار ثروة نفطية». ويشترط تغيير السلطة الممثلة للكويت من أي شركة تابعة لمؤسسة البترول الكويتية الى مؤسسة البترول الكويتية لنقل المظلة القانونية من القانون الخاص الى القانون العام. وعلى الطرف الآخر - أي المستثمر الأجنبي- يقترح خلق كيان قانوني موحد لمجموعة الشركات حتى يسهل تحميله المسؤولية بدلاً من مجموعة كيانات قانونية مستقلة. ويقترح النص قطعاً أن تكون مدة التعاقد 20 سنة غير قابلة للتجديد، لأن عدم النص قد يعني جواز التمديد، وهو أمر يخالف نص الدستور بالقطع بالمدة.
الخلاصة
ولسنا هنا بصدد نقاش تفاصيل تقرير الديوان أو مقاصده، فليس للديوان مصلحة في اغضاب الحكومة أو بعض أعضائها، وعليه سوف نقبل بما ذكره ونتمنى حصول رد من مسوقي المشروع على ما جاء فيه. لكننا نشعر بالاستياء لأن خلاصة 13 سنة من العمل على المشروع تترك جميع هذه الثغرات المالية والاقتصادية والدستورية، والمطلوب عودة - ولو جزئية- الى العقل ومصارحة بعضنا بعضا حول الحقائق المجردة حتى نصل الى مشروع وطني محكم وجيد. واقترحنا سابقاً تجميد جميع ما تم والبناء على المعلومات فقط وتقديم مشروع جديد، وقد يكون سحب لجنة الشئون المالية والاقتصادية لمشروعها بداية جيدة لشراء بعض الوقت لعمل أكثر اتقانا.