إنتعاش
24-01-2006, 07:30 AM
هدأت أسعار الأراضي خلال الأيام الماضية وشهدت قدرا من الاستقرار وربما التراجع الطفيف‚
الوطن الاقتصادي حاول تقصي الظاهرة والتقى بعض المختصين في القطاع العقاري وأصحاب الخبرة في هذا القطاع لمعرفة سبب هذا الثبات في أسعار الأراضي‚ فوجد أن هناك أسبابا أدت إلى هذا الثبات يأتي في مقدمة هذه الأسباب اكتتاب المستثمرين في الشركات الجديدة‚ الأمر الذي يجعل أصحاب الأراضي يلجأون للبيع بغرض الاكتتاب وبالتالي زاد المعروض من الأراضي عن الطلب‚ مقارنة بالفترات السابقة‚
وكذلك وجدنا أن هناك سببا ثانيا وهو اتجاه الناس إلى شراء البيوت والفلل بسبب رخص أسعارها وقوة مكسبها مقارنة بالأراضي‚ وقالوا لـ الوطن الاقتصادي انه من المتوقع أن يستمر هذا الثبات في أسعار الأراضي في الفترات القادمة‚ وكذلك من الممكن أن ينخفض سعر الأراضي‚ ولكن سيكون انخفاضا بسيطا وغير ملحوظ‚
يقول ميسر صديق نائب رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية والعضو المنتدب والخبير العقاري لا شك أن حركة التداول في الشراء للأراضي تأثرت تأثرا مباشرا بالثبات في حالة اكتتابات جديدة أو بنوك تطرح على الساحة وهذا يؤكد على السيولة وتوجد الأفضلية له في التداول مع الأسهم ويثبت بالتالي الحركة على الشراء والطلب على الأراضي‚ فهناك رأس مال يتحرك‚ ومن هذا المنطلق نجد أن هناك ارتباطا وثيقا بين تحرك رأس المال وتحديد اتجاهاته طبقا للفرص المتاحة والمحققة لأسرع دوران وأفضل ربحية ونرى فيهذه الآونة يوجد ثبات على أسعار الأراضي عدا الأماكن المميزة أو العقارات التي لا تتكرر إلا في ظروف خاصة وهذا لا يعتبر مقياس مؤشر ثابتا يعطي السمة السائدة في السعر وبالتالي نجد أن الأسس العلمية للتقييم يجب أن تكون لها أكثر من مقياس ومن عنصر يتسم بالشفافية والواقعية في السوق العقاري مع مراعاة كافة عناصر الاختلاف والتميز بين المنطقة الواحدة لمجموعة أراض تتواجد فيها حتى لا يضر المالك أو راغب البيع وراغب الشراء وتوقعات اجتهادية تعتمد على العوامل المؤثرة في المستقبل التي تتحكم في العنصر الهام وهو العرض والطلب وشرح ذلك بأن العرض والطلب غير ثابت‚ ودائما في هذه الظروف التي يكون فيها ثبات في أسعار الأراضي يمكن أن تحدث حركة بيع للعقارات التي تكون جاهزة للبيع ولها ريع ثابت شهريا في هذه الحالة يمكن أن يميل المشتري تجاه هذا النوع من العقار (فيلل أو عمارات) لأنه يقترب من حيز الأمان في استثمار رأس المال وتحقيق الربحية الثابتة معلومة القدر‚ وفي كل الأحوال الاستثمار في البورصة أو العقار‚ يرجع إلى قناعة صاحب رأس المال ونسبة قبوله بقدر المخاطرة أو ثبات عنصر الأمان المقتنع به شخصيا‚
ويقول المهندس حمدي السمان ان من أسباب ثبات الأسعار وتراجع بعضها هو البدء في إنشاء مشاريع سكنية ضخمة تخدم شرائح معينة كانت لا ترى بديلا عن السكن في مركز الدوحة وضواحيها وربما نجد في المستقبل القريب تحول الدوحة إلى مراكز الأعمال ويصبح السكن والهدوء خارج حدودها خاصة مع انتشار مباني المكاتب والمعارض والمباني التجارية والمراكز المنعدمة والفنادق في كثير من أماكن الدوحة‚ وأشار إلى أن البورصة رغم انها مازالت هي فرس الرهان الأول‚ خاصة قرب نزول بنك الريان والجميع يترقبه الآن‚ إلا أنه من الملاحظ أن البساط بدأ ينسحب من تحت أقدام البورصة‚ خاصة من قليلي الخبرة في البورصة وصغار المستثمرين وكثير منهم مني بالخسارة في الأسابيع الماضية ورجع البعض إلى الاستثمار الأقل والمضمون‚ ألا وهو الاستثمار العقاري والأراضي وقال لعل الشاهد حاليا ثبات أسعار العقارات والأراضي‚ بل وانخفضت الأسعار بمعدل حوالي 10% تقريبا‚ وبريئا من ذلك بعض الأماكن التي كان يندر وجود سكن بها عزيزة علينا على حد قوله وهي الأماكن المخصصة «للإيجار» وقد كانت مختفية في الفترة الماضية‚ ولكن بدأ العرض يزيد عن الطلب ونقطة الثبات المتوقعة بدأت ومع كثرة العروض تتجه نحو الهبوط في منحنى الاستثمار العقاري‚ وأضاف بأنه مع ازدياد واتساع المناطق العمرانية وقبول البعض بالسكن خارج الدوحة‚ وبالطبع قل الطلب نتيجة للزيادة المبالغ فيها في القيمة الايجارية للوحدة السكنية حتى أن بعض دراسات الجدوى الاقتصادية للمشاريع أقرب من 3 سنوات شاملة قيمة الأرض ومع العلم بأن معدلات الاستثمار العقاري تتراوح ما بين 8 ـ 10 سنوات أي ما يتراوح ما بين 10 و12% سنويا‚ وكلما كان المشروع متميزا وذا طابع خاص‚ بالإضافة إلى تميز المكان فإن المعدل السنوي لاسترجاع القيمة يصل أحيانا إلى 20% وأكثر‚
ويقول منصور حمدي أبوفارس متخصص عقاري ان أسعار الأراضي ثابتة الآن ولكنها غير منخفضة وإذا كان هناك انخفاض فإن هذا الانخفاض بسيط ولا يذكر‚ وقال ان السبب في ذلك هو أن في هذه الفترة تحديدا أصبح المعروض أكثر من المطلوب فقلما نجد الآن أراضي كثيرة للبيع‚ أما السبب الثاني وهو الاكتتابات التي تحدث مؤخرا وعلى سبيل اكتتاب مصرف الريان وشركة بروة‚ وشرح أبوفارس ما سبق وقال ان الناس تعرض ما تمتلكه من أرض للبيع بغرض الحصول على أموال للاكتتاب‚ الأمر الذي يجعل هناك كثرة في المعروض من الأراضي‚ بالإضافة إلى أن هناك سببا آخر وهو مهم جدا ألا وهو الاتجاه إلى شراء البيوت والفلل بدلا من الأرض بسبب قلة أسعار البيوت والفلل مقارنة بأسعار الأراضي‚ وفي نفس الوقت أصبح الآن مكسب الفلل والبيوت للتاجر أو المستثمر العقاري أفضل بكثير من مكسب الأراضي‚ وأشار إلى أن هناك طفرة مركزة على البيوت الشعبية والفلل والأبراج متوقعا بناء على هذه الطفرة الملحوظة في السوق القطري العقاري ان تنخفض قيمة الايجارات وانخفاض قيمة الايجارات في ظل هذه الطفرة الانشائية قد يصل إلى نسبة 15%‚ أما توقعه عن انخفاض سعر الأراضي فبسيط وقال انخفاض سعر الأراضي سوف يكون ولكن بنسبة ضئيلة جدا تصل إلى ريال أو ريالين في سعر الفوت الواحد وذلك بشرط أن يستمر المعروض أكثر من المطلوب‚
ويقول خالد أبوسمك مسؤول تسويق عقاري في إحدى الشركات العقارية الكبرى في الدوحة ان سعر الأراضي ثابت بسبب اكتتاب الأسهم الموجود في هذا الوقت هذا أدى إلى الانخفاض في سعر الأراضي وجعل ان هناك ركودا إلى حد ما في أسعارها وأصبح الاتجاه الآن نحو الأسهم وسوق الأوراق المالية‚ وهذا أدى إلى زيادة المعروض مقارنة بالمطلوب عنه في الفترة السابقة‚ وشرح ذلك بأنه في الفترة الأخيرة أنزلت شركات كثيرة أسهمها للاكتتاب والمعروض ان العائد على المستثمر من الاكتتاب أفضل وأضمن بكثير جدا من الاستثمار العقاري‚
وتوقع أبوسمك انه سيستمر ثبات أسعار الأراضي حتى نهاية عام 2006 بسبب كثرة الاكتتابات التي ستكون في سوق الأوراق المالية‚
أما بخصوص الايجارات فقال أبوسمك ان الايجارات ستظل مرتفعة نظرا للإقبال الشديد عليها ودائما المعروض منها أقل من المطلوب وهو لا ينكر في الوقت ذاته انها ستنخفض في يوم من الأيام وبالتحديد عند الانتهاء من بناء المدن السكنية والبيوت الشعبية والعمارات ومدينة لوسيل وإلى آخره من هذه الانشاءات واستدرك قائلا ان هذه المدن سوف تأخذ وقتا طويلا ولا نقول ان الايجارات ستنخفض إلا بعد أن نرى هذه المباني بشكل واقعي
الوطن الاقتصادي حاول تقصي الظاهرة والتقى بعض المختصين في القطاع العقاري وأصحاب الخبرة في هذا القطاع لمعرفة سبب هذا الثبات في أسعار الأراضي‚ فوجد أن هناك أسبابا أدت إلى هذا الثبات يأتي في مقدمة هذه الأسباب اكتتاب المستثمرين في الشركات الجديدة‚ الأمر الذي يجعل أصحاب الأراضي يلجأون للبيع بغرض الاكتتاب وبالتالي زاد المعروض من الأراضي عن الطلب‚ مقارنة بالفترات السابقة‚
وكذلك وجدنا أن هناك سببا ثانيا وهو اتجاه الناس إلى شراء البيوت والفلل بسبب رخص أسعارها وقوة مكسبها مقارنة بالأراضي‚ وقالوا لـ الوطن الاقتصادي انه من المتوقع أن يستمر هذا الثبات في أسعار الأراضي في الفترات القادمة‚ وكذلك من الممكن أن ينخفض سعر الأراضي‚ ولكن سيكون انخفاضا بسيطا وغير ملحوظ‚
يقول ميسر صديق نائب رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية والعضو المنتدب والخبير العقاري لا شك أن حركة التداول في الشراء للأراضي تأثرت تأثرا مباشرا بالثبات في حالة اكتتابات جديدة أو بنوك تطرح على الساحة وهذا يؤكد على السيولة وتوجد الأفضلية له في التداول مع الأسهم ويثبت بالتالي الحركة على الشراء والطلب على الأراضي‚ فهناك رأس مال يتحرك‚ ومن هذا المنطلق نجد أن هناك ارتباطا وثيقا بين تحرك رأس المال وتحديد اتجاهاته طبقا للفرص المتاحة والمحققة لأسرع دوران وأفضل ربحية ونرى فيهذه الآونة يوجد ثبات على أسعار الأراضي عدا الأماكن المميزة أو العقارات التي لا تتكرر إلا في ظروف خاصة وهذا لا يعتبر مقياس مؤشر ثابتا يعطي السمة السائدة في السعر وبالتالي نجد أن الأسس العلمية للتقييم يجب أن تكون لها أكثر من مقياس ومن عنصر يتسم بالشفافية والواقعية في السوق العقاري مع مراعاة كافة عناصر الاختلاف والتميز بين المنطقة الواحدة لمجموعة أراض تتواجد فيها حتى لا يضر المالك أو راغب البيع وراغب الشراء وتوقعات اجتهادية تعتمد على العوامل المؤثرة في المستقبل التي تتحكم في العنصر الهام وهو العرض والطلب وشرح ذلك بأن العرض والطلب غير ثابت‚ ودائما في هذه الظروف التي يكون فيها ثبات في أسعار الأراضي يمكن أن تحدث حركة بيع للعقارات التي تكون جاهزة للبيع ولها ريع ثابت شهريا في هذه الحالة يمكن أن يميل المشتري تجاه هذا النوع من العقار (فيلل أو عمارات) لأنه يقترب من حيز الأمان في استثمار رأس المال وتحقيق الربحية الثابتة معلومة القدر‚ وفي كل الأحوال الاستثمار في البورصة أو العقار‚ يرجع إلى قناعة صاحب رأس المال ونسبة قبوله بقدر المخاطرة أو ثبات عنصر الأمان المقتنع به شخصيا‚
ويقول المهندس حمدي السمان ان من أسباب ثبات الأسعار وتراجع بعضها هو البدء في إنشاء مشاريع سكنية ضخمة تخدم شرائح معينة كانت لا ترى بديلا عن السكن في مركز الدوحة وضواحيها وربما نجد في المستقبل القريب تحول الدوحة إلى مراكز الأعمال ويصبح السكن والهدوء خارج حدودها خاصة مع انتشار مباني المكاتب والمعارض والمباني التجارية والمراكز المنعدمة والفنادق في كثير من أماكن الدوحة‚ وأشار إلى أن البورصة رغم انها مازالت هي فرس الرهان الأول‚ خاصة قرب نزول بنك الريان والجميع يترقبه الآن‚ إلا أنه من الملاحظ أن البساط بدأ ينسحب من تحت أقدام البورصة‚ خاصة من قليلي الخبرة في البورصة وصغار المستثمرين وكثير منهم مني بالخسارة في الأسابيع الماضية ورجع البعض إلى الاستثمار الأقل والمضمون‚ ألا وهو الاستثمار العقاري والأراضي وقال لعل الشاهد حاليا ثبات أسعار العقارات والأراضي‚ بل وانخفضت الأسعار بمعدل حوالي 10% تقريبا‚ وبريئا من ذلك بعض الأماكن التي كان يندر وجود سكن بها عزيزة علينا على حد قوله وهي الأماكن المخصصة «للإيجار» وقد كانت مختفية في الفترة الماضية‚ ولكن بدأ العرض يزيد عن الطلب ونقطة الثبات المتوقعة بدأت ومع كثرة العروض تتجه نحو الهبوط في منحنى الاستثمار العقاري‚ وأضاف بأنه مع ازدياد واتساع المناطق العمرانية وقبول البعض بالسكن خارج الدوحة‚ وبالطبع قل الطلب نتيجة للزيادة المبالغ فيها في القيمة الايجارية للوحدة السكنية حتى أن بعض دراسات الجدوى الاقتصادية للمشاريع أقرب من 3 سنوات شاملة قيمة الأرض ومع العلم بأن معدلات الاستثمار العقاري تتراوح ما بين 8 ـ 10 سنوات أي ما يتراوح ما بين 10 و12% سنويا‚ وكلما كان المشروع متميزا وذا طابع خاص‚ بالإضافة إلى تميز المكان فإن المعدل السنوي لاسترجاع القيمة يصل أحيانا إلى 20% وأكثر‚
ويقول منصور حمدي أبوفارس متخصص عقاري ان أسعار الأراضي ثابتة الآن ولكنها غير منخفضة وإذا كان هناك انخفاض فإن هذا الانخفاض بسيط ولا يذكر‚ وقال ان السبب في ذلك هو أن في هذه الفترة تحديدا أصبح المعروض أكثر من المطلوب فقلما نجد الآن أراضي كثيرة للبيع‚ أما السبب الثاني وهو الاكتتابات التي تحدث مؤخرا وعلى سبيل اكتتاب مصرف الريان وشركة بروة‚ وشرح أبوفارس ما سبق وقال ان الناس تعرض ما تمتلكه من أرض للبيع بغرض الحصول على أموال للاكتتاب‚ الأمر الذي يجعل هناك كثرة في المعروض من الأراضي‚ بالإضافة إلى أن هناك سببا آخر وهو مهم جدا ألا وهو الاتجاه إلى شراء البيوت والفلل بدلا من الأرض بسبب قلة أسعار البيوت والفلل مقارنة بأسعار الأراضي‚ وفي نفس الوقت أصبح الآن مكسب الفلل والبيوت للتاجر أو المستثمر العقاري أفضل بكثير من مكسب الأراضي‚ وأشار إلى أن هناك طفرة مركزة على البيوت الشعبية والفلل والأبراج متوقعا بناء على هذه الطفرة الملحوظة في السوق القطري العقاري ان تنخفض قيمة الايجارات وانخفاض قيمة الايجارات في ظل هذه الطفرة الانشائية قد يصل إلى نسبة 15%‚ أما توقعه عن انخفاض سعر الأراضي فبسيط وقال انخفاض سعر الأراضي سوف يكون ولكن بنسبة ضئيلة جدا تصل إلى ريال أو ريالين في سعر الفوت الواحد وذلك بشرط أن يستمر المعروض أكثر من المطلوب‚
ويقول خالد أبوسمك مسؤول تسويق عقاري في إحدى الشركات العقارية الكبرى في الدوحة ان سعر الأراضي ثابت بسبب اكتتاب الأسهم الموجود في هذا الوقت هذا أدى إلى الانخفاض في سعر الأراضي وجعل ان هناك ركودا إلى حد ما في أسعارها وأصبح الاتجاه الآن نحو الأسهم وسوق الأوراق المالية‚ وهذا أدى إلى زيادة المعروض مقارنة بالمطلوب عنه في الفترة السابقة‚ وشرح ذلك بأنه في الفترة الأخيرة أنزلت شركات كثيرة أسهمها للاكتتاب والمعروض ان العائد على المستثمر من الاكتتاب أفضل وأضمن بكثير جدا من الاستثمار العقاري‚
وتوقع أبوسمك انه سيستمر ثبات أسعار الأراضي حتى نهاية عام 2006 بسبب كثرة الاكتتابات التي ستكون في سوق الأوراق المالية‚
أما بخصوص الايجارات فقال أبوسمك ان الايجارات ستظل مرتفعة نظرا للإقبال الشديد عليها ودائما المعروض منها أقل من المطلوب وهو لا ينكر في الوقت ذاته انها ستنخفض في يوم من الأيام وبالتحديد عند الانتهاء من بناء المدن السكنية والبيوت الشعبية والعمارات ومدينة لوسيل وإلى آخره من هذه الانشاءات واستدرك قائلا ان هذه المدن سوف تأخذ وقتا طويلا ولا نقول ان الايجارات ستنخفض إلا بعد أن نرى هذه المباني بشكل واقعي