بويوسف
27-01-2006, 11:10 PM
موضوع مفيد احببت ان انقله لكم ..
ليست هناك معادلة واحدة للايقاع بالضحايا في مجال العقار، فهناك ما تسمى نوادي الاستثمار العقاري، التي يتجمع فيها عدد محدود من المستثمرين تحت قيادة «خبير» يعدهم بالثراء السريع
لندن: «الشرق الأوسط»
ليست هناك معادلة واحدة للايقاع بالضحايا في مجال العقار، فهناك ما تسمى نوادي الاستثمار العقاري، التي يتجمع فيها عدد محدود من المستثمرين تحت قيادة «خبير» يعدهم بالثراء السريع، وبينما هم يتحملون المخاطر يجني هو الارباح. هناك ايضا شركات الانترنت التي توقع بالضحايا فرادى عن طريق اغرائهم بأحلام الثراء تارة بتقديم «كورسات» او فصول دراسية لتعليمهم فن الاستثمار العقاري، وتارة اخرى بتقديم النصيحة بالمبادرة في الشراء في كل الاحوال. من ناحية، تعتبر الدورات الدراسية وسيلة عقيمة لان المعلومات المقدمة فيها متاحة بالمجان من مصادر اخرى، وايضا لان الاستنتاجات التي تقدم فيها خاطئة وقد تدفع لخسائر جسيمة. ومن ناحية أخرى، فإن الشراء في كل الاحوال خطأ جسيم لان أحوال السوق لا تثبت على حال وتوقيت الاستثمار قد يعني احيانا الفارق بين المكسب والخسارة. بل ان بعض هذه الجهات كانت شركات تسويق مستترة تعمل لتسويق عقارات شركات معينة في مشروعات جديدة لقاء عمولة.
وزارة التجارة والصناعة البريطانية أغلقت في الشهور الاخيرة العديد من هذه الشركات، وصفت اعمالها بأنها احتيالية وحذرت المستثمرين منها. وقال خبراء عقاريون ان الوقت قد حان لكي يعرف خبراء العقار الهواة ان لهذا المجال ايضا اخطاره ولا بد من تحذير صغار المستثمرين من وعود الثراء السريع في مجال الاستثمار العقاري، فهي اخطر احيانا من صفقات التايم شير.
أحد هؤلاء هو مارتن فلاشمان الذي يعمل في مجال العقار لاكثر من عشرين عاما. فهو يقول: ان مشكلة الاستثمار العقاري في بريطانيا وربما في دول اوروبية اخرى، بدأت في عام 2000 وبالتحديد بعد سقوط البورصات في هوجة الدوت كوم. فبين ليلة وضحاها تبخرت احلام الثراء من اسهم الانترنت وانفجرت الفقاعة التي اعتقد البعض انها باقية الى الابد، وفقد الكثيرون اموالهم في شركات كانت شبه وهمية. بعدها فقد الناس ثقتهم في البورصة، وهي ثقة لم تعد كما كانت حتى وقتنا الحاضر. وتعلم الجميع درسا قيما وهو ان من يلعب في البورصة عليه ان يحتمل الخسارة الباهظة تماما كما يتمتع بالمكسب الكبير السهل.
هرولة نحو العقار سرعان ما تحول النظر الى العقار كمصدر استثمار بديل اكثر أمانا واستقرارا. وبالتدريج تحول الاهتمام بالعقار الى هرولة من الصعب ايقافها، خصوصا في مجال الشراء من اجل عرض العقارات للايجار. ونمت نسبة المستثمرين من هذا النوع الى خمسة بالمائة من حجم السوق زادت في الوقت الحاضر الى ما بين 15 و20 بالمائة. وتغيرت معالم السوق: التهبت الاسعار، وتراجعت القيم الايجارية بعد زيادة المعروض العقاري في السوق عن عدد المستأجرين القادرين على دفع الاجور الباهظة. وزاد من سوء الموقف اضطرار بعض هؤلاء لبيع عقاراتهم للتخلص من هموم القروض العقارية الباهظة وندرة وجود السكان، في معادلة تصبح خاسرة لو بقي العقار شاغرا لاكثر من شهر واحد كل عام.
الموقف الحالي كما يقول فلاشمان هو ان المعادلة تغيرت وتراجعت الارباح المحتملة قليلا لغير صالح المستثمر غير الخبير. وفيما تراجعت القيم الايجارية وتقلصت هوامش الربح الى درجة تغطية التكاليف بالكاد، فان اسعار العقارات البريطانية في معظم القطاعات اخذت هي الاخرى في التراجع. وهذا الجانب اخطر على المستثمر العقاري لانه يعتمد في استثماره على المكسب من ارتفاع قيمة العقار أكثر مما يعتمد على القيمة الايجارية. وعندما تتراجع القيمة العقارية ولو مرحليا، فان المستثمر يفقد نسبة من رأس المال ويتحول العقار الى بورصة من نوع آخر.
نواد خاسرة
* في الشهور الاخيرة أقبلت وزارة التجارة والصناعة البريطانية على إغلاق خمس شركات عقارية كانت تعد مساهميها بالثراء السريع. وكانت الفكرة الاساسية هي المشاركة بحصة عضوية في الاندية، وهي حصة تتراوح قيمتها بين 30 و50 ألف جنيه استرليني مقابل المشاركة في شراء حصص عقارية في مشروعات جديدة. وكانت نقطة الاغراء الاساسية في هذه المشاريع ان عمليات الشراء تتم بتخفيضات سعرية تصل الى نحو 20 بالمائة من قيمة العقارات الجديدة.
وسبب هذه التخفيضات، وهي حقيقية، ان مطوري العقار يستفيدون من البيع المبكر للعقار الذي مازال في طور البناء، وذلك لتخفيض المخاطر وتوفير نفقات التسويق وايضا لبيع شريحة كبيرة من العقارات دفعة واحدة بدلا من البيع المنفرد لكل وحدة على حدة. ولكن نقطة الضعف القاتلة في هذه المشاريع، والتي لا يعرفها المستثمر الا بعد فوات الاوان، هي ان شركات هذا القطاع المتزايد لا تخضع للرقابة ولا للتنظيم الحكومي مما يحرم المستثمر من اي تعويض في حالات سقوط او افلاس اي منها.
وتحركت وزارة التجارة والصناعة البريطانية بسرعة قبل ان تحدث الكارثة ويفقد الاف المستثمرين ملايين الجنيهات، وقامت بإغلاق الشركات التي اعتبرت انها تقدم ضمانات غير واقعية. وكان الاغلاق من نصيب خمس شركات وعدت كل منها المستثمر بان يتحول الى مليونير عقاري في غضون 12 شهرا بشرط ان يدفع الى هذه الشركات 50 الف جنيه مقدما. بالطبع كان هناك من اقترض بضمان عقاره لكي يشترك مع هذه الشركات تحت بريق الوعود، ومعظمهم خسر أمواله ولم يصبح مليونيرا.
وهناك بعض الاندية التي مازالت تعمل بنجاح في بريطانيا، ومنها نادي «إنسايد تراك» الذي يسوق دورات تدريبية يتكلف حضورها نحو 2500 جنيه لكل شخصين، وهي تمد المستثمر بمعلومات حول كيفية المشاركة في مشروعات عقارية وشراء حصص منها بحسومات كبيرة، وفقا لمبدأ الشراء قبل البناء. وهي شركة ناجحة تقوم باستثمارات عقارية كبيرة يصل حجمها الى 395 مليون جنيه، وزادت قيمتها بحوالي 80 مليون جنيه اضافية في اخر تقييم لها.
والاساس في الاستثمار العقاري الجديد، لغير المتمرسين فيه، هو في جمع اكبر قدر من المعلومات واجراء العمليات الحسابية للربح والخسارة قبل خوض التجربة.
وعودة الـ فلاشمان الذي يؤكد ان هناك بدائل افضل لاندية الاستثمار العقاري، سواء كانت على الانترنت او بالدعوة الى قاعات الفنادق الفاخرة، وهي استشارة سمسار عقاري له معرفة بالمنطقة التي تقع فيها المشاريع الجديدة، فهو من ناحية محترف في مجاله ويستطيع ان يحصل على ايه حسومات يحصل عليها غيره. ومن ناحية اخرى يقدم خدماته للمشتري مجانا.
وهو يقدم مجموعة اخرى من النصائح لمستثمري العقار الجدد يمكن بها تجنب الوقوع ضحايا لافكار براقة لا تفيد في العادة الا اصحابها:
* إذا كنت تنوي الاقتراض بغرض شراء وحدات عقارية استثمارية فان الممول يفضل ان تكون مشاركة المستثمر نفسه في المخاطر حوالي 25 في المائة من إجمالي الاستثمار.
* الاقتراض بحجم كبير لا ينصح به في الاستثمار العقاري لان هذا يجبر المستثمر على فرض ايجارات باهظة قد تكون اعلى من منافسيه في السوق. كما ان بقاء العقار شاغرا لفترات طويلة يراكم الاعباء المالية على المستثمر لان اقساط الاقتراض لا تتوقف.
* هناك خطر اخر للاقتراض المكثف وهو السقوط في فخ «القيمة السلبية» في حالات تراجع السوق، بحيث تكون قيمة العقار كله أقل من قيمة القرض عليه.
* الاستثمار العقاري يحتاج الى «وسادة مالية» تخفف من وقع الصدمات المتوقعة من تراجع السوق او وجود العقارات شاغرة لفترات، بما يمكن المستثمر من الوفاء بالتزامته مهما كانت الظروف.
إن الاستثمار العقاري لا يزال احد افضل انواع الاستثمار واقلها خطرا، ولكنه يحتاج الى بعض الجهد في التعرف على خباياه وتجنب مزالقه. وهو في المدى البعيد لا يزال اكثر انواع الاستثمار استقرارا وامانا. ومن يدخل هذا المجال وعينه على عام 2015 فلن يخسر، ولكن من يهرول وراء وعود الثراء بعد 12 شهرا، فالانسب له ان يبحث عن لعبة اخرى.
ـ المشروعات الجديدة تقدم حسومات تصل الى 20 في المائة لمن يشتري منها الوحدات بالجملة وقبل اكتمال البناء (جاما)
ليست هناك معادلة واحدة للايقاع بالضحايا في مجال العقار، فهناك ما تسمى نوادي الاستثمار العقاري، التي يتجمع فيها عدد محدود من المستثمرين تحت قيادة «خبير» يعدهم بالثراء السريع
لندن: «الشرق الأوسط»
ليست هناك معادلة واحدة للايقاع بالضحايا في مجال العقار، فهناك ما تسمى نوادي الاستثمار العقاري، التي يتجمع فيها عدد محدود من المستثمرين تحت قيادة «خبير» يعدهم بالثراء السريع، وبينما هم يتحملون المخاطر يجني هو الارباح. هناك ايضا شركات الانترنت التي توقع بالضحايا فرادى عن طريق اغرائهم بأحلام الثراء تارة بتقديم «كورسات» او فصول دراسية لتعليمهم فن الاستثمار العقاري، وتارة اخرى بتقديم النصيحة بالمبادرة في الشراء في كل الاحوال. من ناحية، تعتبر الدورات الدراسية وسيلة عقيمة لان المعلومات المقدمة فيها متاحة بالمجان من مصادر اخرى، وايضا لان الاستنتاجات التي تقدم فيها خاطئة وقد تدفع لخسائر جسيمة. ومن ناحية أخرى، فإن الشراء في كل الاحوال خطأ جسيم لان أحوال السوق لا تثبت على حال وتوقيت الاستثمار قد يعني احيانا الفارق بين المكسب والخسارة. بل ان بعض هذه الجهات كانت شركات تسويق مستترة تعمل لتسويق عقارات شركات معينة في مشروعات جديدة لقاء عمولة.
وزارة التجارة والصناعة البريطانية أغلقت في الشهور الاخيرة العديد من هذه الشركات، وصفت اعمالها بأنها احتيالية وحذرت المستثمرين منها. وقال خبراء عقاريون ان الوقت قد حان لكي يعرف خبراء العقار الهواة ان لهذا المجال ايضا اخطاره ولا بد من تحذير صغار المستثمرين من وعود الثراء السريع في مجال الاستثمار العقاري، فهي اخطر احيانا من صفقات التايم شير.
أحد هؤلاء هو مارتن فلاشمان الذي يعمل في مجال العقار لاكثر من عشرين عاما. فهو يقول: ان مشكلة الاستثمار العقاري في بريطانيا وربما في دول اوروبية اخرى، بدأت في عام 2000 وبالتحديد بعد سقوط البورصات في هوجة الدوت كوم. فبين ليلة وضحاها تبخرت احلام الثراء من اسهم الانترنت وانفجرت الفقاعة التي اعتقد البعض انها باقية الى الابد، وفقد الكثيرون اموالهم في شركات كانت شبه وهمية. بعدها فقد الناس ثقتهم في البورصة، وهي ثقة لم تعد كما كانت حتى وقتنا الحاضر. وتعلم الجميع درسا قيما وهو ان من يلعب في البورصة عليه ان يحتمل الخسارة الباهظة تماما كما يتمتع بالمكسب الكبير السهل.
هرولة نحو العقار سرعان ما تحول النظر الى العقار كمصدر استثمار بديل اكثر أمانا واستقرارا. وبالتدريج تحول الاهتمام بالعقار الى هرولة من الصعب ايقافها، خصوصا في مجال الشراء من اجل عرض العقارات للايجار. ونمت نسبة المستثمرين من هذا النوع الى خمسة بالمائة من حجم السوق زادت في الوقت الحاضر الى ما بين 15 و20 بالمائة. وتغيرت معالم السوق: التهبت الاسعار، وتراجعت القيم الايجارية بعد زيادة المعروض العقاري في السوق عن عدد المستأجرين القادرين على دفع الاجور الباهظة. وزاد من سوء الموقف اضطرار بعض هؤلاء لبيع عقاراتهم للتخلص من هموم القروض العقارية الباهظة وندرة وجود السكان، في معادلة تصبح خاسرة لو بقي العقار شاغرا لاكثر من شهر واحد كل عام.
الموقف الحالي كما يقول فلاشمان هو ان المعادلة تغيرت وتراجعت الارباح المحتملة قليلا لغير صالح المستثمر غير الخبير. وفيما تراجعت القيم الايجارية وتقلصت هوامش الربح الى درجة تغطية التكاليف بالكاد، فان اسعار العقارات البريطانية في معظم القطاعات اخذت هي الاخرى في التراجع. وهذا الجانب اخطر على المستثمر العقاري لانه يعتمد في استثماره على المكسب من ارتفاع قيمة العقار أكثر مما يعتمد على القيمة الايجارية. وعندما تتراجع القيمة العقارية ولو مرحليا، فان المستثمر يفقد نسبة من رأس المال ويتحول العقار الى بورصة من نوع آخر.
نواد خاسرة
* في الشهور الاخيرة أقبلت وزارة التجارة والصناعة البريطانية على إغلاق خمس شركات عقارية كانت تعد مساهميها بالثراء السريع. وكانت الفكرة الاساسية هي المشاركة بحصة عضوية في الاندية، وهي حصة تتراوح قيمتها بين 30 و50 ألف جنيه استرليني مقابل المشاركة في شراء حصص عقارية في مشروعات جديدة. وكانت نقطة الاغراء الاساسية في هذه المشاريع ان عمليات الشراء تتم بتخفيضات سعرية تصل الى نحو 20 بالمائة من قيمة العقارات الجديدة.
وسبب هذه التخفيضات، وهي حقيقية، ان مطوري العقار يستفيدون من البيع المبكر للعقار الذي مازال في طور البناء، وذلك لتخفيض المخاطر وتوفير نفقات التسويق وايضا لبيع شريحة كبيرة من العقارات دفعة واحدة بدلا من البيع المنفرد لكل وحدة على حدة. ولكن نقطة الضعف القاتلة في هذه المشاريع، والتي لا يعرفها المستثمر الا بعد فوات الاوان، هي ان شركات هذا القطاع المتزايد لا تخضع للرقابة ولا للتنظيم الحكومي مما يحرم المستثمر من اي تعويض في حالات سقوط او افلاس اي منها.
وتحركت وزارة التجارة والصناعة البريطانية بسرعة قبل ان تحدث الكارثة ويفقد الاف المستثمرين ملايين الجنيهات، وقامت بإغلاق الشركات التي اعتبرت انها تقدم ضمانات غير واقعية. وكان الاغلاق من نصيب خمس شركات وعدت كل منها المستثمر بان يتحول الى مليونير عقاري في غضون 12 شهرا بشرط ان يدفع الى هذه الشركات 50 الف جنيه مقدما. بالطبع كان هناك من اقترض بضمان عقاره لكي يشترك مع هذه الشركات تحت بريق الوعود، ومعظمهم خسر أمواله ولم يصبح مليونيرا.
وهناك بعض الاندية التي مازالت تعمل بنجاح في بريطانيا، ومنها نادي «إنسايد تراك» الذي يسوق دورات تدريبية يتكلف حضورها نحو 2500 جنيه لكل شخصين، وهي تمد المستثمر بمعلومات حول كيفية المشاركة في مشروعات عقارية وشراء حصص منها بحسومات كبيرة، وفقا لمبدأ الشراء قبل البناء. وهي شركة ناجحة تقوم باستثمارات عقارية كبيرة يصل حجمها الى 395 مليون جنيه، وزادت قيمتها بحوالي 80 مليون جنيه اضافية في اخر تقييم لها.
والاساس في الاستثمار العقاري الجديد، لغير المتمرسين فيه، هو في جمع اكبر قدر من المعلومات واجراء العمليات الحسابية للربح والخسارة قبل خوض التجربة.
وعودة الـ فلاشمان الذي يؤكد ان هناك بدائل افضل لاندية الاستثمار العقاري، سواء كانت على الانترنت او بالدعوة الى قاعات الفنادق الفاخرة، وهي استشارة سمسار عقاري له معرفة بالمنطقة التي تقع فيها المشاريع الجديدة، فهو من ناحية محترف في مجاله ويستطيع ان يحصل على ايه حسومات يحصل عليها غيره. ومن ناحية اخرى يقدم خدماته للمشتري مجانا.
وهو يقدم مجموعة اخرى من النصائح لمستثمري العقار الجدد يمكن بها تجنب الوقوع ضحايا لافكار براقة لا تفيد في العادة الا اصحابها:
* إذا كنت تنوي الاقتراض بغرض شراء وحدات عقارية استثمارية فان الممول يفضل ان تكون مشاركة المستثمر نفسه في المخاطر حوالي 25 في المائة من إجمالي الاستثمار.
* الاقتراض بحجم كبير لا ينصح به في الاستثمار العقاري لان هذا يجبر المستثمر على فرض ايجارات باهظة قد تكون اعلى من منافسيه في السوق. كما ان بقاء العقار شاغرا لفترات طويلة يراكم الاعباء المالية على المستثمر لان اقساط الاقتراض لا تتوقف.
* هناك خطر اخر للاقتراض المكثف وهو السقوط في فخ «القيمة السلبية» في حالات تراجع السوق، بحيث تكون قيمة العقار كله أقل من قيمة القرض عليه.
* الاستثمار العقاري يحتاج الى «وسادة مالية» تخفف من وقع الصدمات المتوقعة من تراجع السوق او وجود العقارات شاغرة لفترات، بما يمكن المستثمر من الوفاء بالتزامته مهما كانت الظروف.
إن الاستثمار العقاري لا يزال احد افضل انواع الاستثمار واقلها خطرا، ولكنه يحتاج الى بعض الجهد في التعرف على خباياه وتجنب مزالقه. وهو في المدى البعيد لا يزال اكثر انواع الاستثمار استقرارا وامانا. ومن يدخل هذا المجال وعينه على عام 2015 فلن يخسر، ولكن من يهرول وراء وعود الثراء بعد 12 شهرا، فالانسب له ان يبحث عن لعبة اخرى.
ـ المشروعات الجديدة تقدم حسومات تصل الى 20 في المائة لمن يشتري منها الوحدات بالجملة وقبل اكتمال البناء (جاما)