الوعب
09-09-2009, 09:21 AM
الوطن القطرية 09/09/2009
ترى أيه تي كيرني التي تعمل في مجال الاستشارات الإدارية فرصاً واضحة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) الخليجية والصناديق الاستثمارية المشابهة لاستقطاب الاستثمارات الأجنبية المباشرة لدخول الأسواق العقارية في المنطقة.
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري محافظ استثمارية مهيكلة ومنظمة تتكون من أصول عقارية مختلفة ضمن مجموعة من فئات الأصول ويمكن أن تمتلك تلك الصناديق بشكل خاص أو عام. وتهدف بشكل عام لمنح المستثمرين الأفراد فرصة دخول استثمارات المحافظ العقارية دون امتلاك الأصول بشكل شخصي وتسمح لملاك الأصول الوصول إلى قاعدة مستثمرين أوسع وأكثر سيولة.
يقول ديرك بوختا الشريك والمدير العام لأيه تي كيرني في الشرق الأوسط: «تعد صناديق الاستثمار العقاري وسيلة رائعة لجلب السيولة للسوق وهذه ضرورة في الأسواق الراكدة التي يوجد فيها مستثمرون معسرون وهو وضع تواجهه السوق العقارية المحلية حالياً. توفر صناديق الاستثمار العقاري الشفافية والثقة للسوق الدولية مما يجعلها طريقة جاذبة للشركات الاستثمارية الدولية لأنهم من خلالها يتمكنون من تنويع استثماراتهم ومخاطرهم».
وهناك وسائل استثمارية أخرى متوافرة ولكن صناديق الاستثمار العقاري العامة تتداول في الأسواق المالية من خلال قواعد تنظيمية شفافة مما يجعلها جديرة بالثقة وتمتاز بالسيولة بشكل أكبر من الأشكال الأخرى للاستثمار العقاري. وتوجد قواعد تنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري في أكثر من 20 سوقاً عالمية ومن ضمنها دبي منذ عام 2006 مما ساعد في دفع النمو في حجم سوق صناديق الاستثمار العقاري الدولية إلى أكثر من 700 مليار دولار في عام 2009.
تظهر نتائج أبحاث أيه تي كيرني أنه، من الناحية التاريخية، حققت صناديق الاستثمار العقاري المنوّعة أعلى الهوامش الربحية مقارنة بالشرائح الاستثمارية الأخرى. وتعد صناديق الاستثمار العقاري عادة استثمارات ذات مخاطر متوسطة تقدم عوائد بين 6 إلى 8 بالمائة. ومما يجعلها وسيلة استثمارية جذابة هو ارتباطها الضعيف على المدى البعيد بفئات الأصول الأخرى. ولكن عندما انفجرت فقاعة صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة وحصل تصحيح كبير في الأسعار بحدود 65 بالمائة مقارنة بالذروة في 2007 (وفقاً لأبحاث سي بي ريتشارد إليس) تأثرت الثقة في هذه الصناديق بشكل واسع. ولكن مديري صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين تعلموا دروسهم وبدأوا الآن يعودون للأساسيات الاستثمارية المتعارف عليها من خلال التركيز على إدارة الأصول الموجودة بدلاً من الدخول في الأنشطة الخطرة التي تتضمن مشاريع التطوير الجديدة.
يقول أوليفييه لاروش المدير التنفيذي في أيه تي كيرني الشرق الأوسط: « سيعود سوق صناديق الاستثمار العقاري الذي يتسم بالفعالية والشفافية في دولة الإمارات العربية المتحدة بالمنفعة على السوق المحلي لأنه سيوفر مصدراً جديداً للمستثمرين ورؤوس المال. تعد أسعار الأصول العقارية حول العالم وفي دبي بشكل خاص مغرية مما يجعل الوقت الحالي مناسباً لجمع رؤوس المال وتوحيد الأصول ضمن وعاء استثماري واحد». وأضاف ماثيو دو كليرك المدير التنفيذي لقسم العقارات في أيه تي كيرني الشرق الأوسط: «سيتمكن الملاك أيضاً من امتلاك فرصة بيع أصولهم المعسرة لخفض تعرضهم للمخاطر وتنويع دخولهم والحصول على تدفقات بديلة للدخل. تركز عدة صناديق حالياً على دولة الإمارات والخليج العربي للاستثمار في الأصول العقارية ذات الدخل. ومع مرور الوقت، ستتوفر المزيد من النقود حول العالم وخاصة بالنسبة للشركات الاستثمارية على المدى البعيد».
ويعد العامل الأهم وفقاً لأيه تي كيرني هي حقيقة أن أسواق المال المحلية في الخليج العربي تحتاج للتنويع والتمايز بالإضافة إلى توليد الفرص الجديدة لاستقطاب الاستثمار الأجنبي في العقارات خارج إطار شراء أسهم شركات التطوير العقاري التي تتسم بالخطورة. وستوفر صناديق الاستثمار العقاري والأوعية الاستثمارية الأخرى لدول الخليج العربي منتجات جديدة، مستثمرين جدد، قدرات جديدة، وشريحة استثمارية جديدة مما يعزز وضع المنطقة كمركز مالي دولي.
وخلص دو كليرك قائلاً: « تكمن أساسيات الأعمال اليوم أكثر في إدارة وتعزيز العوائد التي تحققها الأصول والأنشطة الحالية بدلاً من التخطيط لمشاريع تطويرية جديدة. وستجبر صناديق الاستثمار العقاري والمحافظ العقارية المهيكلة مديري الأصول لتطوير ممارسات مستدامة على المدى البعيد في مجال إدارة وخدمة المستأجرين».
ترى أيه تي كيرني التي تعمل في مجال الاستشارات الإدارية فرصاً واضحة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) الخليجية والصناديق الاستثمارية المشابهة لاستقطاب الاستثمارات الأجنبية المباشرة لدخول الأسواق العقارية في المنطقة.
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري محافظ استثمارية مهيكلة ومنظمة تتكون من أصول عقارية مختلفة ضمن مجموعة من فئات الأصول ويمكن أن تمتلك تلك الصناديق بشكل خاص أو عام. وتهدف بشكل عام لمنح المستثمرين الأفراد فرصة دخول استثمارات المحافظ العقارية دون امتلاك الأصول بشكل شخصي وتسمح لملاك الأصول الوصول إلى قاعدة مستثمرين أوسع وأكثر سيولة.
يقول ديرك بوختا الشريك والمدير العام لأيه تي كيرني في الشرق الأوسط: «تعد صناديق الاستثمار العقاري وسيلة رائعة لجلب السيولة للسوق وهذه ضرورة في الأسواق الراكدة التي يوجد فيها مستثمرون معسرون وهو وضع تواجهه السوق العقارية المحلية حالياً. توفر صناديق الاستثمار العقاري الشفافية والثقة للسوق الدولية مما يجعلها طريقة جاذبة للشركات الاستثمارية الدولية لأنهم من خلالها يتمكنون من تنويع استثماراتهم ومخاطرهم».
وهناك وسائل استثمارية أخرى متوافرة ولكن صناديق الاستثمار العقاري العامة تتداول في الأسواق المالية من خلال قواعد تنظيمية شفافة مما يجعلها جديرة بالثقة وتمتاز بالسيولة بشكل أكبر من الأشكال الأخرى للاستثمار العقاري. وتوجد قواعد تنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري في أكثر من 20 سوقاً عالمية ومن ضمنها دبي منذ عام 2006 مما ساعد في دفع النمو في حجم سوق صناديق الاستثمار العقاري الدولية إلى أكثر من 700 مليار دولار في عام 2009.
تظهر نتائج أبحاث أيه تي كيرني أنه، من الناحية التاريخية، حققت صناديق الاستثمار العقاري المنوّعة أعلى الهوامش الربحية مقارنة بالشرائح الاستثمارية الأخرى. وتعد صناديق الاستثمار العقاري عادة استثمارات ذات مخاطر متوسطة تقدم عوائد بين 6 إلى 8 بالمائة. ومما يجعلها وسيلة استثمارية جذابة هو ارتباطها الضعيف على المدى البعيد بفئات الأصول الأخرى. ولكن عندما انفجرت فقاعة صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة وحصل تصحيح كبير في الأسعار بحدود 65 بالمائة مقارنة بالذروة في 2007 (وفقاً لأبحاث سي بي ريتشارد إليس) تأثرت الثقة في هذه الصناديق بشكل واسع. ولكن مديري صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين تعلموا دروسهم وبدأوا الآن يعودون للأساسيات الاستثمارية المتعارف عليها من خلال التركيز على إدارة الأصول الموجودة بدلاً من الدخول في الأنشطة الخطرة التي تتضمن مشاريع التطوير الجديدة.
يقول أوليفييه لاروش المدير التنفيذي في أيه تي كيرني الشرق الأوسط: « سيعود سوق صناديق الاستثمار العقاري الذي يتسم بالفعالية والشفافية في دولة الإمارات العربية المتحدة بالمنفعة على السوق المحلي لأنه سيوفر مصدراً جديداً للمستثمرين ورؤوس المال. تعد أسعار الأصول العقارية حول العالم وفي دبي بشكل خاص مغرية مما يجعل الوقت الحالي مناسباً لجمع رؤوس المال وتوحيد الأصول ضمن وعاء استثماري واحد». وأضاف ماثيو دو كليرك المدير التنفيذي لقسم العقارات في أيه تي كيرني الشرق الأوسط: «سيتمكن الملاك أيضاً من امتلاك فرصة بيع أصولهم المعسرة لخفض تعرضهم للمخاطر وتنويع دخولهم والحصول على تدفقات بديلة للدخل. تركز عدة صناديق حالياً على دولة الإمارات والخليج العربي للاستثمار في الأصول العقارية ذات الدخل. ومع مرور الوقت، ستتوفر المزيد من النقود حول العالم وخاصة بالنسبة للشركات الاستثمارية على المدى البعيد».
ويعد العامل الأهم وفقاً لأيه تي كيرني هي حقيقة أن أسواق المال المحلية في الخليج العربي تحتاج للتنويع والتمايز بالإضافة إلى توليد الفرص الجديدة لاستقطاب الاستثمار الأجنبي في العقارات خارج إطار شراء أسهم شركات التطوير العقاري التي تتسم بالخطورة. وستوفر صناديق الاستثمار العقاري والأوعية الاستثمارية الأخرى لدول الخليج العربي منتجات جديدة، مستثمرين جدد، قدرات جديدة، وشريحة استثمارية جديدة مما يعزز وضع المنطقة كمركز مالي دولي.
وخلص دو كليرك قائلاً: « تكمن أساسيات الأعمال اليوم أكثر في إدارة وتعزيز العوائد التي تحققها الأصول والأنشطة الحالية بدلاً من التخطيط لمشاريع تطويرية جديدة. وستجبر صناديق الاستثمار العقاري والمحافظ العقارية المهيكلة مديري الأصول لتطوير ممارسات مستدامة على المدى البعيد في مجال إدارة وخدمة المستأجرين».