تراجع أسعار وإيجارات العقارات بسبب انخفاض الطلب

[الوعب]

تقرير شركة سنشري 21 قطر للربع الثالث من 2009

5000 وحدة سكنية جديدة تدخل السوق العقاري ابتداءاً من النصف الثاني لعام 2009
موسم العطلات ساهم في استمرار انخفاض معدلات الإيجار السكني خلال يوليو واغسطس
سبتمبر حمل مؤشرات بداية الانتعاش وتفاؤل بأداء الربع الأخير من العام الجاري
النمو في القيم الإيجارية للمساحات المكتبية في الربع الثالث سجل تراجعاً طفيفاً بنسبة 5%
كتب – محمود عبد الحليم : كشف تقرير " شركة سنشري 21 قطر " ان مستويات أسعار وإيجارات العقارات في الربع الثالث من عام 2009 عادت إلى مستويات أوائل عام 2008 على الأغلب، متراجعة حوالي 35% على الأكثر، وهو في جميع الأحوال تراجع مقبول نسبياً مقارنة بمدن أخرى في المنطقة والعالم. وأوضح التقرير ان التراجع الملحوظ في مستويات الأسعار يعود بالأساس الى إن حجم الطلب على العقارات في قطر تراجع تراجعاً حاداً منذ أواخر العام الماضي 2008 قطر كما هو الحال معظم بلدان العالم بسبب تباطؤ الاقتصاد العالمي.
وقال تقريرشركة " شركة سنشري 21 قطر " للربع الثالث والذي اعده قسم التقييم والاستشارات العقارية- وحصلت الراية على نسخة منه – ان الواقع العقاري في الدوحة يحكمه حالياً حقيقة أن حجم المعروض والمطروح في السوق يتجاوز الطلب الحقيقي، ويتجلى هذا واضحاً في عدد المباني تحت الإنشاء في مدينة الدوحة حيث لا توجد منطقة تقريباً في المدينة إلا وتنشط فيها حركة البناء سواء أكانت عمارات سكنية أو فندقية، مجمعات فيلات، فيلات مستقلة، أبنية مكتبية أو أبراجاً مرتفعة بمختلف استخداماتها. ولكن من الملاحظ أن أكبر كمية نشاط في السوق هو من فئة الشقق السكنية والتي جاءت استجابة للنقص الشديد في الوحدات السكنية والناشئ بدوره عن زيادة مضطردة في أعداد السكان.
وأشار التقرير الى ان مناطق نشاط انشاء الأبنية السكنية تتوزع على مختلف المناطق في الدوحة وبشكل خاص في مناطق أم غويلينا، المطار، الغانم القديم، الهتمي، بن محمود، المنصورة، المنتزه والسد. يتوقع أن حوالي 5000 وحدة سكنية جديدة ستدخل السوق العقاري ابتداءاً من النصف الثاني لعام 2009. إن حجم العرض الكبير في قطاع الشقق السكنية وترافقه مع الأزمة الاقتصادية التي أدت إلى تناقص في أعداد العمالة وبالتالي تراجع الطلب على الشقق، كل ذلك أدى إلى هبوط حاد في المعدلات الإيجارية ابتداءاً من الربع الرابع عام 2008.
وبالنسبة لداء شهري يوليو وأغسطس فاوضح التقرير انه كما هو متوقع فقد ساهم موسم العطلات الصيفية وخروج أرقام كبيرة من المقيمين في الدولة إلى الخارج لقضاء هذه العطلة في استمرار انخفاض معدلات الإيجار السكني. وأضاف التقرير انه من المتوقع أن عمليات الهدم المرتقبة في مناطق السكن العشوائي ستفيد في تحريك الطلب بشكل مؤثر وخاصة في مراحل متقدمة. وبالنسبة لشهر سبتمبر فقال التقرير انه على الرغم من التوقعات السائدة بأن تزامن شهر رمضان هذه السنة مع شهر سبتمبر سيؤدي إلى استقرار الطلب على العقارات أو تراجعه، إلا أن سبتمبر شهد حركة إيجابية ملحوظة ومميزة حيث سجل، بحسب قسم المبيعات في شركة سنشري 21 قطر، ارتفاع معدل الطلبات للوحدات العقارية بمختلف أنواعها. وكان ذلك نتيجة عكسية للتراجع الطبيعي في أشهر الصيف الثلاثة السابقة حيث كانت عودة موسم المدارس ورغبة الكثيرين في الانتقال إلى وحدات سكنية أفضل جودة وموقعاً ومساحة وأرخص من مساكنهم الحالية أبرز المسببات، ويضاف إلى ذلك حركة مبشرة في سوق العمالة، حيث سجل عدد من الطلبات من قبل قادمين جدد في الدولة. هذا يشير مباشرة بإيجابية صريحة إلى التوقعات المبشرة التي سجلتها شركة سنشري 21 قطر في تقريرها السابق.
ووكشف التقرير انه على الرغم من ذلك، لم تستطع هذه الإيجابيات من التأثير في السوق بشكل كاف نظراً للوفرة الموجودة في المعروض فاستمر تراجع الإيجارات السكنية ولكن بمعدل طفيف في معظم الأحيان. ويلاحظ كذلك اتجاه السوق نحو الاستقرار حيث سجل تراجع تصحيحي للإيجارات في المناطق التي شهدت تحسناً في الأشهر السابقة كنوع من الاستجابة للمعطيات الجديدة وبخاصة في سوق الفيلات.
وأشار التقرير إلى انه للآن لا تزال فيلات المجمعات تسيطر على حصة استثنائية من سوق الفيلات السكنية في الدوحة – كظاهرة جدسرة بالدراسة- و تشير تقديرات شركة سنشري 21 قطر إلى أنه ما بين 48% وَ 51% من الفيلات المعروضة للإيجار حالياً في السوق مبنية داخل مجمعات (كمباوندات) جديدة. وتعتبر منطقة الغرافة أكثر المناطق التي يتواجد فيها مثل هذا النوع من الوحدات السكنية وتأتي بعدها مباشرة منطقة الوعب. وبالنسبة لمؤشرات الربع الثالث في هذا القطاع فانه جغرافياً، بقيت منطقة الدفنة واللؤلؤة ومحيطها تتمتع بأعلى معدل إيجارات في كلا الفيلات والشقق حيث وصل متوسط ايجار الشقق إلى 12,000 ريال قطري في الشهر بينما كان إيجار الفيلات يقترب من 27,000 ريال قطري شهرياً.
وبالنسبة للمبيعات السكنية وسوق الوحدات المفروشة فقد أشار التقرير ايضا الىأن تراجع أسعار العقارات يبقى نتيجة حتمية للأزمة المالية، إلا أنه من الملاحظ أن هذا التراجع عادة ما يتوقف عند نقطة معينة حيث يحجم ملاك الاراضي والعقارات عن بيعها بالاسعار المتدنية التي يطلبها المشترون، ويدخل السوق في مرحلة الجمود، ويمكن عندها اعتبار السوق قد وصل إلى أدنى مستوياته (الذروة الدنيا لمنحنى الهبوط)، وهو ما نستطيع القول أننا نراه الآن في الدوحة. فعلى الرغم من انخفاض الأسعار في الدوحة بما يقارب 35% بالمئة لم تفلح المغريات الكبيرة المقدمة من المطورين في كسر هذا الجمود ولم يتحرك سوق مبيعات الشقق السكنية وبخاصة في المشاريع الجديدة، إلا أنه لايتوقع أن يستمر هذا التناقص في ظل احجام الملاك عن البيع بأسعار منخفضة.

[الوعب]

وحول سوق العقارات المكتبية والتجارية في الربع الثالث أوضح التقرير انه اعتماداً على المعطيات المتوفرة لدى شركة سنشري 21 قطر ، فقد سجل النمو في القيم الإيجارية للمساحات المكتبية في الربع الثالث تراجعاً طفيفاً نسبياً لا يزيد على 5% في معظم الأحيان عن الربع الثاني كاستجابة صريحة لفترة العطلات الموسمية. فضلاً عن ذلك استمر هذا الاستقرار طوال فترة شهر رمضان المبارك.
وبالنسبة للفترة المقبلة من العام فقد أشار التقرير الى انه على الرغم من أن شهر رمضان المبارك عادة ما يلقي بظلال البطء على الأعمال، ومنها العقارات، إلا أنه وفقاً لقسم المبيعات في شركة سنشري 21 قطر، فقد حمل الشهر الفضيل إشارات لانتعاش مبكر. لا ريب في أن هذا الانتعاش، البسيط في حجمه حالياً، في طوره نحو الوضوح في الأشهر القادمة. إن الاستقرار في الطلب سيؤمن أخيراً نقطة توازن يستطيع السوق الانطلاق منها نحو الانتعاش التام. والفترة الحالية، والتي تشهد انخفاضاً في معدلات الإيجار والأسعار ستكون بالفعل فرصة حقيقية لتلاقي القيمة مع السعر المطلوب لأي نوع من العقارات وفي هذا درء لمخاطر تشكل فقاعة عقارية في المستقبل. سيكون من أهم الأولويات حالياً هو الحفاظ على الطلب الحقيقي بعيداً عن المزايدات وبخاصة السكني منه. وهكذا، لا يتوقع أن ترتفع معدلات الإيجارات في الدوحة بشكل عام، ولكن الانخفاض سيكون على فترات أكثر تباعداً.
وفي هذا السياق سوف يشهد السوق العقاري في قطر إعادة هيكلة وترتيب أوراق تجعل من الاستثمارات العقارية ذات استدامة عالية عبر دراسات سوق وأبحاث مبنية على أسس علمية سليمة. وبما أن التأني سيد الموقف حالياً، فهذه فرصة المستثمرين للاستفادة من التجربة الغنية التي عاشتها دولة قطر خلال العقد الماضي والنظر بتبصر وتفاؤل نحو المستقبل.
وكان تقرير شركة " شركة سنشري 21 قطر " قد استهل تقريره بالاشارة الى أنه بينما لايزال العالم يرزح تحت ثقل التبعات الكثيرة للأزمة المالية العالمية التي هزت العالم مع إعلان إفلاس مصرف ليمان برذرز في الولايات المتحدة الأمريكية في 15 سبتمبر 2008، تبقى التكهنات مفتوحة حول كيفية الخروج من هذه الأزمة بأقل الخسائر الممكنة على فداحتها. وعلى الرغم من مرور سنة كاملة امتازت بالانكماش والتراجع والتشاؤم، هناك حفنة قليلة من اقتصاديات العالم تبدي تفاؤلاً للسنة القادمة، وعلى رأسها دولة قطر. إن الأسس القوية التي بني عليها الاقتصاد القطري تبشر بنمو حقيقي إيجابي سيتفوق على نمو كثير من اقتصاديات المنطقة والعالم. و يشكل الارتياح العام نحو أداء مختلف القطاعات الاقتصادية في قطر ركيزة أساسية نحو النظر إلى سوق العقارات في الدولة بإيجابية. وبالفعل فقد أطلق الربع الثالث للعام الحالي 2009 مؤشرات تحسن ملموس في قطاع العقارات سبقت توقعات الكثير من المحللين.
في التقرير التالي تعرض شركة سنشري 21 قطر (Century21 Qatar™) الواقع العقاري في قطر خلال الربع الثالث من العام 2009 وتستكمل الصورة التي أبرزتها في تقريرها السابق، وتستشرف أهم خصائص السوق في المرحلة المقبلة اعتماداً على ما تمتلكه الشركة من حضور مميز وخبرة عميقة مطعمة بأدوات بحثية عالية الاحترافية.
وتعتبر شركة سنشري 21 (Century21™) واحدة من أكبر الشركات العقارية العالمية وتحظى بتواجد مميز وفعال عبر حوالي 8000 مكتب تمثيلي في 68 بلداً ومنطقة حول العالم منها دولة قطر. و تشمل خدمات شركة سنشري 21 العقارية في قطر خدمات الوساطة العقارية في البيع والإيجار لكافة أنواع العقارات السكنية والتجارية والصناعية، بالإضافة إلى خدمات ما بعد البيع والتسويق وإدارة حملات التسويق العقاري وإدارة الممتلكات والاستثمارات العقارية والتطوير العقاري بالإضافة إلى خدمات التقييم العقاري والاستشارات المتعلقة بالسوق العقاري. و يقدم قسم التقييم والاستشارات العقارية في شركة سنشري 21 قطر (Century21 Qatar™)، خدمات التقييم لكافة أنواع العقارات السكنية والتجارية لكافة الأغراض، وكذلك الأبحاث الاستشارية المبنية على أدوات بحث احترافية من قبل اختصاصيين ملمين بمتغيرات السوق العقارية في المنطقة. تقدم الأبحاث العقارية التي تنجزها شركة سنشري 21 وتنشر ملخصاتها عبر وسائل الإعلام، نظرة معمقة لواقع العقارات في قطر تساهم في تطوير معرفة المطورين والمهتمين بالسوق العقاري في قطر وتساعدهم في اتخاذ القرار الأمثل. و تلتزم شركة سنشري 21 قطر بإصدار تقارير شهرية وفصلية ترصد الواقع العقاري في الدولة وتقدم نبذة مختصرة حول أهم المعطيات والمتغيرات.
مقدمة لا بد منها
وقال ا التقرير : يسود عالم الأعمال في مختلف البلدان حالياً مناخ سديمي يتسم بالبرودة والهدوء النسبيين. ولم تفلح حرارة أشهر الصيف في إذابة الجليد الذي يلف الاقتصاد العالمي، بل على العكس زاد من غليان النقاد والمفكرين المطالبين بوضع أسس جديدة لأنظمة التعاملات المالية حول العالم. لقد أثبتت الأحداث الأخيرة أن النظام الرأسمالي لا يتمتع بمناعة كبيرة ضد الأزمات، فاستوجب التفكير ملياً في خطط تطعيم طويلة الأمد لم تظهر ملامحها بعد. وخلافاً لكثير من التحليلات المتفائلة، فقد امتدت آثار الأزمة المالية لتشمل دولاً تتمتع باستقرار مالي نسبياً، لتثبت عمق الارتباطات المالية للدول وبخاصة مع منشأ الأزمة الأساسي وهو أكبر اقتصاديات العالم؛ الولايات المتحدة الأمريكية. ولأول مرة، شعرت دول الخليج العربي بأنها ليست محصنة جيداً ضد نزلات البرد المالية العالمية، وبخاصة القاسية منها لما لدول المنطقة من ارتباطات اقتصادية مالية مباشرة في كبرى اقتصاديات العالم عبر استثمارات متبادلة وفي قطاعات عدة وبأشكال مختلفة. لقد أدى هروب رؤوس الأموال المستثمرة نحو بلدانها الأصلية وضياع الأرصدة الخارجية (بكافة أنواعها) بفعل الإفلاسات المتلاحقة للمؤسسات المالية والهبوط الحاد للأسهم العالمية إلى تراجع مفاجئ السيولة المالية في هذه الدول دفع الحكومات إلى خطوات انقاذية واسعافية ساهمت في تحول الأزمة إلى ما يشبه خطوة تصحيحية هدأت من الزخم الذي عاشته المنطقة طوال العقد الماضي وأتاحت الفرصة لدراسة متأنية للخطوات القادمة.
وقد كانت دولة قطر، إحدى دول المنطقة السباقة إلى تقديم حلولاً استباقية لاحتواء آثار الأزمة المالية محلياً. وقد تجلى ذلك واضحاً في عمليات الدعم المالي لمختلف القطاعات الاقتصادية وزيادة الانفاق الحكومي والأهم من ذلك شراء المحافظ الاستثمارية وفقاً لخطط سخية تضع في الحسبان الآثار الطويلة الأمد قبل النتائج السريعة. وهكذا يتوقع لقطر أن تكون من بين الدول القلائل على مستوى العالم التي يصل معدل نمو الناتج المحلي فيها عام 2009 إلى مرتبة 10%، متصدرة وبفارق كبير عن النمو المتوقع لجميع دول المنطقة. هذا النمو يعززه قطاع الطاقة (الجزء الأكبر في حساب الناتج المحلي في الدولة) بفضل استقرار نسبي في أسعار الغاز الطبيعي وتحسن ملحوظ في أسعار النفط في النصف الثاني من عام 2009. كذلك فقد عززت السياسات الحكومية في قطر من أداء مختلف قطاعات الأعمال بفضل دعم مستمر فقد أبرزت الموازنة الحكومية الأخيرة جلياً توجه الحكومة نحو تعزيز الإنفاق في البنية التحتية لتنتهز الفرصة لتجهيز أسس قوية لاقتصاد متين ومستدام. وعلى الرغم من أن الحكومة قد توقعت عجزاً في موازنة السنة المالية 2009-2010 إلا أن استمرار ارتفاع أسعار النفط (فوق السعر المحتسب في الموازنة الحكومية) والتوفير في الانفاق (بسبب استمرار محتمل لانخفاض تكاليف مواد البناء) قد يحيل هذا العجز إلى فائض.
كما أن الأساس في فكرة استدامة الاقتصاد تعتمد جذرياً على تنوع مصادر الدخل القومي، وهذا ما تنبهت إليه دول المنطقة والتي يشكل النفط موردها الأساسي. وقد ظهر تنوع مصادر الدخل نحو قطاعات اقتصادية بعيدة عن النفط والغاز في قطر ابتداءاً من أواخر التسعينيات واستمر ليرتفع الناتج المحلي غير النفطي ليصل إلى 39% في عام 2008، بينما وصل مستوى الإنفاق الحكومي إلى حوالي 9% في من الناتج المحلي. من أبرز القطاعات المساهمة في الناتج المحلي غير النفطي هو قطاع خدمات المال والأعمال وقطاع العقارات حيث شكل حوالي 10% من إجمالي الناتج المحلي عام 2008 (حوالي 37 بليون ريال قطري)، والقطاع الآخر هو قطاع البناء والتشييد بنسبة 5% (بواقع 18 بليون ريال قطري) في العام نفسه.
وتشير الأرقام الأخيرة لجهاز الإحصاءات القطرية للربع الأول من عام 2009 إلى ارتفاع الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي بمعدل 10% عن الربع الرابع لعام 2008 وبارتفاع ملحوظ في قطاع التشييد (حوالي 3%) والذي يبدو أنه أتى كاستجابة لانخفاض التكاليف الانشائية. هذا النمو يعطي مؤشراً مهماً حول ثقة رجال الأعمال المحليين في قطاع العقارات، إن لم يكن على المدى القصير فعلى المدى المتوسط. كذلك فإن هذا النمو يشير مباشرة إلى نمو حجم الوحدات البنائية تحت الإنشاء والتي تعكس نمو حجم العرض في السوق العقاري القطري.
العرض والطلب
يتصف الطلب على العقارات في قطر كما هو الحال في أغلب دول الخليج العربي بتنوع مصادره حيث يرتكز في جزء منه على الاستثمارات الداخلية والخارجية بينما يشكل الطلب الحقيقي المحلي النواة المستدامة التي تحقق التوازن والاستمرارية في السوق. ولذلك، توظف الاستراتيجيات الحكومية الموارد المتاحة في رفع سوية النشاط الاقتصادي في الدولة نحو الاقتصاد المتنوع والمتوازن بشكل يضمن استقطاب رؤوس الأموال والعمالة والزوار على حد سواء. وفي قطر، يصل تعداد السكان في الدولة إلى حوالي 1.5 مليون نسمة (80% منهم من غير المواطنين) ومنهم 1.1 مليون نسمة نشطين اقتصادياً يشكلون المحرك الحقيقي والفعال للاستثمارات الاقتصادية في الدولة. وقد تعرض عدد السكان وقطاع الأعمال إلى نمو مضطرد في السنوات الأخيرة جعل الفرصة مواتية لإعلان مشاريع عقارية استثنائية نقلت الاقتصاد القطري نقلة نوعية نحو بيئة اقتصادية متنوعة ومنافسة على مستوى العالم فكان من أبرز المشروعات المعلنة مشروعا جزيرة اللؤلؤة ومدينة لوسيل إضافة إلى سلسلة طويلة من الأبراج في منطقة الخليج الغربي والتي غيرت من معالم مدينة الدوحة لتنقلها إلى مصافي أكبر مدن العالم.
واشار التقرير الى ان حجم الطلب على العقارات في قطر تراجع تراجعاً حاداً منذ أواخر العام الماضي 2008 قطر كما هو الحال معظم بلدان العالم بسبب تباطؤ الاقتصاد العالمي. أدى هذا التراجع، إلى سقوط الكثير من عواصم الاقتصاد اقليمياً وعالمياً في دوامة من الركود الاقتصادي نتج عنه هبوط سريع في حجم التعاملات العقارية بسبب فقدان المستثمرين الثقة في هذا القطاع وانخفاض مستوى السيولة المتوفرة في البنوك إلى حدود تجاوزت المخاطر المتوقعة. وعلى الرغم من أن قطر كانت أكثر حصانة من كثير من مراكز الثقل الاقتصادي الاقليمي والعالمي في هذا الانكماش الاقتصادي بفضل اقتصاد متين وموارد ضخمة، إلا أن إحجام المشترين عن الاستثمار في العقار بالإضافة إلى حجم المشاريع العقارية المعلنة في عام 2008 زاد من حدة اختلال توازن العرض والطلب في السوق مما حدا بأسعار العقارات والإيجارات إلى الوصول إلى مستويات متدينة. وعلى الرغم من ذلك، فإن مستويات أسعار وإيجارات العقارات في الربع الثالث من عام 2009 عادت إلى مستويات أوائل عام 2008 على الأغلب، متراجعة حوالي 35% على الأكثر، وهو في جميع الأحوال تراجع مقبول نسبياً مقارنة بمدن أخرى في المنطقة والعالم.
الواقع العقاري
إن نمو الحركة العمرانية في الدوحة أدى إلى ظهور مناطق حضرية جديدة أسهمت في توسع الرقعة العمرانية للعاصمة القطرية نحو الشمال إجمالاً. كما أن الجيوب العمرانية الفارغة في محيط الدوحة بدأت بالامتلاء العمراني إن كان من خلال أحياء سكنية أو مشاريع حكومية تتمثل في مناطق ذات استعمالات مختلفة مثل المدينة الصناعية وعدد كبير من الوحدات الادارية الحكومية. تجلت أبرز مناطق توسع الدوحة في مناطق الخليج الغربي والدفنة حيث تتركز أكثر المواقع السكنية والتجارية جودة وغلاءاً. وقد ترافق بناء الخليج الغربي مع الإعلان عن مشروعين متعددي الأغراض ساهما في تغيير خريطة الدوحة الجغرافية والاقتصادية مرة وإلى الأبد هما مشروع جزيرة اللؤلؤة ومدينة اللوسيل.
ومؤخراً أعلن عن مشروع الدوحة لاند والذي سيستبدل أجزاء من وسط الدوحة القديمة التي تتسم بالسكن العشوائي حالياً بمدينة مصغرة تتسم بطابع عمراني متميز وذات استعمالات مختلطة وارتفاعات تصل إلى 30 طابقاً وتهدف إلى أن تكون معلماً تخطيطياً ومعمارياً بارزاً في المنطقة. يغطي المشروع مساحة 35 هكتاراً، ويتوقع أن يباشر في الإنشاء فيه منتصف العام القادم ويجري تنفيذه على خمس مراحل تكتمل في عام 2016.
وإلى جانب ذلك تبرز شركة بروة العقارية المملوكة من قبل الحكومة في عدد من المشاريع المتميزة والضخمة في مختلف مناطق الدولة. وأبرز المشاريع السكنية ضمن برنامج بروة الإسكاني لذوي الدخل المحدود مدينة بروة (6000 وحدة سكنية في أبوهامور) وقرية بروة التي تقع في الجزء الجنوبي من مدينة الدوحة. وقد افتتح باب الحجز في القرية لجميع القطريين والمقيمين في قطر بداية من أغسطس وحتى نوفمبر لتسريع تسويق هذه الوحدات. وكذلك طرحت شركة بروة نحو ألف وحدة سكنية في مجمع مسيمير بإيجارات منخفضة ومن المقرر أن تطرح نحو ألف وحدة أخرى في ديسمبر القادم بمنطقة السيلية. ومن المشاريع الأخرى بروة البراحة لسكن العمال، وبروة الخور الذي يهدف لإنشاء 24 ألف وحدة سكنية. بالإضافة إلى ذلك يتبع بروة عدد من المشاريع التجارية من أهمها مشروع بروة السد وحي بروة المالي في الخليج الغربي وشارع بروة التجاري الذي يتكون من 600 محل تجاري و مجمع بروة الريان في المدينة التعليمية.
أدى توزع الاستثمارات والموارد على مختلف المناطق والمدن في قطر وكذلك العطاءات الحكومية السخية في قطاعات البنية التحتية في المدن الصغيرة إلى تحرك الطلب العقاري نتج عنه ظهور حركة عمرانية لا يمكن إهمالها في هذه المدن. فظهرت المجمعات السكنية المتكاملة الخدمات وبتصاميم حديثة، وكذلك الأبنية المكتبية ذات الارتفاعات المختلفة وبجودة غير مسبوقة بالإضافة إلى المجمعات التجارية والترفيهية والسياحية. وتلاحظ هذه الظواهر في المدن الرئيسية كمسيعيد، الخور، الوكرة، دخان والشمال. ومع ذلك، تشير نظرة عن قرب إلى وجوب زيادة الاهتمام والدعم والتوجيه لقطاع العقارات الاستثمارية في هذه المناطق خاصة ما يتعلق بالسياحة الطبيعية والترفيهية لوجود طلب متنام عليها وفرصة حقيقية للاستفادة منها.
العقارات السكنية
وبالنسبة لقطاع العقارات السكنية في الربع الثالث 2009 أوضح التقرير : استمراراً لحركة البناء والتشييد المتسارعة في الدوحة والموروثة عن العام المنصرم 2008، جهد الملاك والمطورون على إكمال المشاريع الانشائية التي بين أيديهم في العام الحالي. وعلى الرغم من التوقف شبه التام لإعلان مشاريع جديدة هذه السنة، إلا أن حجم المشاريع الحالية سببت وفرة واضحة في المعروض العقاري في السوق.
يحكم الواقع العقاري في الدوحة حالياً حقيقة أن حجم المعروض والمطروح في السوق يتجاوز الطلب الحقيقي، ويتجلى هذا واضحاً في عدد المباني تحت الإنشاء في مدينة الدوحة حيث لا توجد منطقة تقريباً في المدينة إلا وتنشط فيها حركة البناء سواء أكانت عمارات سكنية أو فندقية، مجمعات فيلات، فيلات مستقلة، أبنية مكتبية أو أبراجاً مرتفعة بمختلف استخداماتها. ولكن من الملاحظ أن أكبر كمية نشاط في السوق هو من فئة الشقق السكنية والتي جاءت استجابة للنقص الشديد في الوحدات السكنية والناشئ بدوره عن زيادة مضطردة في أعداد السكان.
تتوزع مناطق نشاط انشاء الأبنية السكنية على مختلف المناطق في الدوحة وبشكل خاص في مناطق أم غويلينا، المطار، الغانم القديم، الهتمي، بن محمود، المنصورة، المنتزه والسد. يتوقع أن حوالي 5000 وحدة سكنية جديدة ستدخل السوق العقاري ابتداءاً من النصف الثاني لعام 2009. إن حجم العرض الكبير في قطاع الشقق السكنية وترافقه مع الأزمة الاقتصادية التي أدت إلى تناقص في أعداد العمالة وبالتالي تراجع الطلب على الشقق، كل ذلك أدى إلى هبوط حاد في المعدلات الإيجارية ابتداءاً من الربع الرابع عام 2008.
الركود الصيفي
وحول الأداء في شهري يوليو وأغسطس فقد وصفها بفترة " الركود الصيفي" .. موضحا : كما هو متوقع، وكما ورد في التقرير السابق لشركة سنشري 21، فقد ساهم موسم العطلات الصيفية وخروج أرقام كبيرة من المقيمين في الدولة إلى الخارج لقضاء هذه العطلة في استمرار انخفاض معدلات الإيجار السكني. ويضاف إلى ذلك عوامل أخرى منها الخروج من الدولة بسبب فقدان العمل؛ الرغبة بانتهاز الفرصة للانتقال إلى وحدات سكنية أقل إيجاراً؛ والانتقال إلى وحدات سكنية أصغر، أو وحدات للعزاب كنوع من التكيف لمواكبة الضغوط المتزايدة الناجم عن ضعف النمو في بعض الشركات في ظل الأزمة العالمية. ومن المتوقع أن عمليات الهدم المرتقبة في مناطق السكن العشوائي ستفيد في تحريك الطلب بشكل مؤثر وخاصة في مراحل متقدمة. تشير التقديرات السكانية الشهرية التي يصدرها جهاز الإحصاء القطري إلى ظهور التناقص في إجمالي عدد السكان جلياً في شهري يونيو/ يوليو بنسبة 2.6% و 6.6% على التوالي. ومن ضمن هذا التناقص فإن أعداد الإناث تناقصت بما يقرب من 15% في شهر يوليو وحده. وبالعكس، وفقاً لآخر الأرقام الصادرة عن جهاز الإحصاء، فإن شهر أغسطس قد شهد زيادة سكانية بمقدار 6.3% ليصل عدد السكان إلى 1.6 مليون نسمة تقريباً.

[الوعب]

تحسن مبشر
وكشف التقرير انه على الرغم من التوقعات السائدة بأن تزامن شهر رمضان هذه السنة مع شهر سبتمبر سيؤدي إلى استقرار الطلب على العقارات أو تراجعه، إلا أن سبتمبر شهد حركة إيجابية ملحوظة ومميزة حيث سجل، بحسب قسم المبيعات في شركة سنشري 21 قطر، ارتفاع معدل الطلبات للوحدات العقارية بمختلف أنواعها. وكان ذلك نتيجة عكسية للتراجع الطبيعي في أشهر الصيف الثلاثة السابقة حيث كانت عودة موسم المدارس ورغبة الكثيرين في الانتقال إلى وحدات سكنية أفضل جودة وموقعاً ومساحة وأرخص من مساكنهم الحالية أبرز المسببات، ويضاف إلى ذلك حركة مبشرة في سوق العمالة، حيث سجل عدد من الطلبات من قبل قادمين جدد في الدولة. هذا يشير مباشرة بإيجابية صريحة إلى التوقعات المبشرة التي سجلتها شركة سنشري 21 قطر في تقريرها السابق.
نمو الإيجارات سلباً
وعلى الرغم من ذلك، لم تستطع هذه الإيجابيات من التأثير في السوق بشكل كاف نظراً للوفرة الموجودة في المعروض فاستمر تراجع الإيجارات السكنية ولكن بمعدل طفيف في معظم الأحيان. ويلاحظ كذلك اتجاه السوق نحو الاستقرار حيث سجل تراجع تصحيحي للإيجارات في المناطق التي شهدت تحسناً في الأشهر السابقة كنوع من الاستجابة للمعطيات الجديدة وبخاصة في سوق الفيلات.
ويفسر ذلك فيما يفسر باتساع الفجوة بين القيم الإيجارية للفيلات والشقق مما حدا بكثير من العائلات إلى اختيار الانتقال إلى الشقق بدلاً من الفيلات، وكذلك فإن تراجع الطلب على الفيلات أجبر الملاك وبخاصة أصحاب مجمعات الفيلات المنشأة حديثاً على الخضوع للسوق وتخفيض الأسعار في محاولة لكسب ما تبقى من الطلب على الفيلات في السوق. وقد لوحظ أيضاً استمرار الملاك في اتباع عدد من الاستراتيجيات للمواجهة تقلبات السوق وذلك بعرض الفيلات كمكاتب إدارية ذات قيمة ايجارية عالية أو بتقسيم الفيلات إلى شقق منفصلة تؤجر إلى عدد من المستأجرين.
إجمالاً، تناقصت الإيجارات السكنية بمعدلات تتفاوت حسب المناطق وذلك بسبب اختلاف خصائص الطلب والعرض لكل من هذه المناطق. وبشكل عام وصل تغير إيجارات الشقق السكنية إلى أكثر من 10% سلباً في بعض مناطق الدوحة بينما كان بعضها الآخر عرضة لازدياد طفيف لا يتجاوز 5% ناجم عن طرح وحدات سكنية جديدة بمعدلات إيجارية أعلى من متوسط الإيجار في السوق. أما بالنسبة لسوق الفيلات السكنية، فقد شهدت هي الأخرى تراجعاً ملحوظاً في معدلات التأجير بقيم أكبر وصلت في بعض الأحيان إلى مستويات تقارب 25%.
وبالنسبة لتغير إيجارات الوحدات السكنية بحسب عدد غرف النوم، فقد تراجعت الشقق السكنية بغرفتي نوم وثلاث غرف بقيمة 1% فقط وهذا يعكس الطلب العالي عليها، بينما تراجعت الأنواع الأخرى بما يقرب من 6%. أما الفيلات، فقد بقي التراجع إجمالاً حوالي 7%، ما عدا بالنسبة لفيلات بخمس غرف نوم، وهذا لا يعكس انخفاض الطلب عليها بقدر ما هو ارتفاع للمعروض منها في السوق.
لقد أدى تسليم الوحدات السكنية الجديدة في السوق إلى إرسال إشارات متضادة حيث سببت في بعض الأحيان ارتفاع المتوسط العام للإيجارات في المنطقة بسبب عرضها باسعار مرتفعة أصلاً (وهذا التأثير هو محدود ومصيره الانحلال تدريجياً)، أو أنها ساهمت بإشباع السوق ورفع مستوى التنافسية مما يؤدي إلى خفض الإيجار لاستقطاب المستأجرين الجدد (وهذا التأثير الطبيعي المتوازن والمتوقع).
ظاهرة جديرة بالدراسة
وتطرق التقرير الى ظاهرة جديرة بالدراسة وهي "مجمعات الفيلات في الدوحة " موضحا ان مدينة الدوحة تتميز بانتشار ظاهرة مجمعات الفيلات (الكمباوند) بشكل يلفت الإنتباه وبصورة أكثر من معظم المدن في الخليج العربي. وبنظرة سريعة على مختلف أحياء الدوحة، نستطيع أن نرى أن معظم مناطق الدوحة السكنية المخصصة للمساكن المفردة لا تخلو من وجود مجمعات فيلات وقد جاءت هذه لظاهرة كاستجابة لطلب كبير أضحى تقليداً بين شركات الدوحة الخاصة والحكومية في إسكان موظفيها في هذه المجمعات، وقد بدأت هذه الظاهرة في التسعينات وتنامت بشكل سريع مع دخول العديد من الشركات الأجنبية وبخاصة العاملة في مجال المقاولات والاستشارات والنفط والتي تضم جنسيات مختلفة وبخاصة الغربية منها.
وإلى الآن لا تزال فيلات المجمعات تسيطر على حصة استثنائية من سوق الفيلات السكنية في الدوحة. تشير تقديرات شركة سنشري 21 قطر إلى أنه ما بين 48% وَ 51% من الفيلات المعروضة للإيجار حالياً في السوق مبنية داخل مجمعات (كمباوندات) جديدة. وتعتبر منطقة الغرافة أكثر المناطق التي يتواجد فيها مثل هذا النوع من الوحدات السكنية وتأتي بعدها مباشرة منطقة الوعب.
مؤشرات الربع الثالث
جغرافياً، بقيت منطقة الدفنة واللؤلؤة ومحيطها تتمتع بأعلى معدل إيجارات في كلا الفيلات والشقق حيث وصل متوسط ايجار الشقق إلى 12,000 ريال قطري في الشهر بينما كان إيجار الفيلات يقترب من 27,000 ريال قطري شهرياً. يوضح المخطط التالي وسطي الإيجارات الشهرية للفيلات والشقق في عدد من مناطق الدوحة في الربع الثالث 2009.
وتشير كافة الأرقام الواردة في التقرير والمتعلقة بالمؤشرات العقارية إلى تقديرات شركة سنشري 21 قطر، وعلى الرغم من الحرص الشديد على تقديم أفضل المعلومات، لا تتحمل الشركة أية التزامات أو تبعات ناجمة عن الأخذ بهذه الأرقام في أي معاملة أو إجراء من قبل أي طرف. لم توفر شركة سنشري 21 أدنى مجهود للوصول إلى أكبر دقة ممكنة للمعلومات الواردة في هذا التقرير.
الذروة الدنيا لمنحنى الهبوط
وحول المبيعات السكنية وسوق الوحدات المفروشة أوضح التقرير إن تراجع أسعار العقارات يبقى نتيجة حتمية للأزمة المالية، إلا أنه من الملاحظ أن هذا التراجع عادة ما يتوقف عند نقطة معينة حيث يحجم ملاك الاراضي والعقارات عن بيعها بالاسعار المتدنية التي يطلبها المشترون، ويدخل السوق في مرحلة الجمود، ويمكن عندها اعتبار السوق قد وصل إلى أدنى مستوياته (الذروة الدنيا لمنحنى الهبوط)، وهو ما نستطيع القول أننا نراه الآن في الدوحة. فعلى الرغم من انخفاض الأسعار في الدوحة بما يقارب 35% بالمئة لم تفلح المغريات الكبيرة المقدمة من المطورين في كسر هذا الجمود ولم يتحرك سوق مبيعات الشقق السكنية وبخاصة في المشاريع الجديدة، إلا أنه لايتوقع أن يستمر هذا التناقص في ظل احجام الملاك عن البيع بأسعار منخفضة.
وقد أدى إعلان البدء في تطبيق قانون التملك الحر لغير القطريين في يونيو الماضي إلى تحسن ثقة المستثمر في عقارات الدوحة، كما أعلن مؤخراً عن وجود قائمة انتظار طويلة لمقيمين أبدوا رغبتهم في تملك وحدات سكنية في الدوحة وينتظر أن يكون ذلك ذو تأثير إيجابي على المدى المنظور. أهم مناطق المبيعات السكنية التي ينظر إليها كمحرك للسوق العقارية هي بالطبع المناطق الجديدة في الدوحة كاللؤلؤة واللاجون والخليج الغربي والأراضي في مدينة اللوسيل. وعلى الرغم من الجمود، شهدت سوق الدوحة العقارية عدد من مبيعات الفيلات السكنية في الربع الثالث من السنة في مناطق متعددة أهمها النعيجة، معيذر، الدفنة، والغرافة، وذلك استجابة لطلب محلي طبيعي.
كما شهد السوق العقاري تراجعاً متواصلاً لسوق العقارات السكنية المفروشة في الربع الثالث نتيجة لاحتدام المنافسة بوجود عدد كبير من المشاريع التي كانت تهدف إلى الاستجابة لطلب متوقع ناجم عن ازدياد مضطرد في الشركات التي تطلب شقق مفروشة بالجملة لموظفيها، وهو الأمر الذي كان شائعاً في الدوحة على مدار العقد الماضي. وينسحب هذا أيضاً على مجمعات الفيلات السكنية المفروشة والتي قل عليها الطلب كثيراً على مدى السنة الماضية. إلا أنه من الملاحظ هنا أيضاً، وفرة جيدة في العرض، حيث لا يزال يعاني عدد من الشركات العقارية في تسويق مجمعات الفيلات المفروشة الجديدة، ويتوقع أن يحصل امتصاص لهذا العرض بصفقات كبيرة لصالح شركات كبيرة ترغب في الاستفادة من الأسعار الحالية.

[الوعب]

العقارات المكتبية والتجارية
وحول سوق العقارات المكتبية والتجارية في الربع الثالث 2009 أوضح التقرير انه كما ذكر في التقرير السابق لشركة سنشري 21، انحسر سوق العقارات المكتبية في قطر مع بدايات الأزمة في العام المنصرم 2008، واتسم هذا الانحسار بالحدة حيث شهدت تراجعات سريعة. فد جاء التراجع واضحاً في كلا طرفي معادلة العرض والطلب بتأثير مباشر من انخفاض النمو الاقتصادي العام في جميع القطاعات وزيادة في حجم المساحات المكتبية المعروضة في السوق. دفع تقلص حجم الأعمال بالشركات نحو تخفيض نشاطاتها وتجميد خططها التوسعية، والانكماش بالنسبة إلى بعضها وحتى الخروج من السوق. ومن جهة أخرى شهد العام الحالي دخول ما يقترب من 500 ألف متر مربع من المساحات المكتبية، وذلك يفوق بالطبع الاحتياجات الحقيقية للسوق القطري بوضعه الحالي.
وبالرغم من كل ما توحيه الصورة من سلبية في قطاع العقارات المكتبية إلا أن السوق يشهد حركة أقل ما يمكن وصفها بأنها بداية النهاية للركود في هذا النوع من العقارات، وإن كان نهوضه يحتاج إلى عوامل أخرى ترتبط بالاقتصاد العام، والذي نعتقد في شركة سنشري 21 قطر أن ملامح تحسنه قد بدأت بالظهور، كما أسلفنا في بداية تقريرنا. هذه الحركة تتمثل في التحول نحو الجودة حيث تتطلع عدد من الشركات نحو تغيير المكان الذي تشغله الشركة إلى مكان آخر أكثر جودة، أو أفضل موقعاً أو أحسن في خدماته وذلك بسبب انخفاض معدلات الإيجار إلى مستويات مقبولة. وهذا ساهم في تسويق المساحات المكتبية الفاخرة وألقى بالضغط على المباني الأقل جودة. وبالطبع، يبقى التوجه الحكومي نحو استئجار مساحات مكتبية في الأبراج المنشأة حديثاً هو بحد ذاته مؤثر إيجابي كبير يعزز من صمود السوق كما يعطي قيمة مضافة للمؤسسات الحكومية تدلل على نجاحاتها. وفقاً لمصادر الشركة، فقد تركزت المساحات المكتبية الجديدة في عدد من المناطق الحيوية في الدوحة وأهمها منطقة الخليج الغربي حيث سجل اكتمال أكثر من 15 برجاً تجارياً (مثل برج تورنادو وبرج الملاحة، وبرج البدع، إلخ) ومثلها سيكتمل حتى منتصف العام المقبل. بالإضافة إلى المساحات المعروضة في أبراج تتوزع على الشوارع الرئيسية في المدينة مثل شارع الكورنيش، شارع حمد الكبير والدائري الثالث. وقد سجلت المباني المكتبية الجديدة متوسطة الارتفاع حضوراً في مناطق الدوحة القديمة بالإضافة إلى الدائري الثالث وشارع سلوى.
الربع الثالث 2009
ابتداءاً من النصف الثاني للسنة الحالية 2009، دخل السوق العقاري فيما يسمى بالركود الصيفي الناجم عن موسم العطلة الصيفية، وقد وصل الطلب على العقارات المكتبية إلى أدنى مستوياته، ولكن ذلك لم يؤثر كثيراً على الإيجارات المعروضة والتي كانت انخفضت كثيراً في الأصل. فاعتماداً على المعطيات المتوفرة لدى شركة سنشري 21 قطر ، فقد سجل النمو في القيم الإيجارية للمساحات المكتبية في الربع الثالث تراجعاً طفيفاً نسبياً لا يزيد على 5% في معظم الأحيان عن الربع الثاني كاستجابة صريحة لفترة العطلات الموسمية. فضلاً عن ذلك استمر هذا الاستقرار طوال فترة شهر رمضان المبارك.
إن التقارب الكبير الذي تشهده معدلات الإيجارات المكتبية بين مناطق عدة في الدوحة إلى مستويات وسطية بين 150 إلى 180 ريال للمتر المربع يشير إلى الفرصة الحقيقية للشركات الناشئة في شغل مكاتب راقية ويشير كذلك إلى الضغط على المباني الإدارية ذات الجودة المنخفضة. ويرجع هذا إلى الانخفاض الحاد للإيجار في بعض المناطق من قيم عالية نظراً إلى التنافسية العالية (منطقة الخليج الغربي بالتحديد) مقابل الانخفاض الأقل في مناطق أقل عرضة لمشاريع جديدة (شارعي حمد الكبير والدائري الثاني).
المخطط الجانبي يعطي فكرة عن متوسط قيم الإيجارات في عدد من مناطق الدوحة التجارية للربع الثالث من السنة.
المساحات التجارية
وبالنسبة إلى واقع المساحات التجارية فقد كان تأثرها أقل من المساحات المكتبية، حيث لم يطرأ تغير كبير على القيم الإيجارية خلال الربع الثالث لوجود نقص في المعروض وبخاصة في المجمعات التجارية (المحلات التجارية المنظمة) واستقرار في الطلب. كما أن قلة المشاريع في هذا المجال تساهم في استمرار وجود الفرصة لهذا النوع من العقارات، إلا أن البطء الحالي يبرر بنقص السيولة وإحجام المؤسسات التجارية عن التوسع في انتظار تحسن الوضع الاقتصادي. وبشكل عام، فإن معدلات الإيجارات تختلف بشكل واسع من مكان لآخر في الدوحة بحسب عوامل المكان والمكان النسبي، المساحة المؤجرة، طول الواجهة، الاستعمال المصرح به، والخدمات المتوفرة إضافة إلى العديد من العوامل الأخرى، وعادة ما يتراوح معدل تأجير المساحات التجارية ما بين 150 إلى 350 ريال قطري للمتر المربع.

نهاية سعيدة لسنة 2009
واختتم تقرير شركة " شركة سنشري 21 قطر " باعلانه تفاؤله بالنسبة للمرحلة المقبلة من العام الجاري بالقول :
على الرغم من أن شهر رمضان المبارك عادة ما يلقي بظلال البطء على الأعمال، ومنها العقارات، إلا أنه وفقاً لقسم المبيعات في شركة سنشري 21 قطر، فقد حمل الشهر الفضيل إشارات لانتعاش مبكر. لا ريب في أن هذا الانتعاش، البسيط في حجمه حالياً، في طوره نحو الوضوح في الأشهر القادمة. إن الاستقرار في الطلب سيؤمن أخيراً نقطة توازن يستطيع السوق الانطلاق منها نحو الانتعاش التام. والفترة الحالية، والتي تشهد انخفاضاً في معدلات الإيجار والأسعار ستكون بالفعل فرصة حقيقية لتلاقي القيمة مع السعر المطلوب لأي نوع من العقارات وفي هذا درء لمخاطر تشكل فقاعة عقارية في المستقبل. سيكون من أهم الأولويات حالياً هو الحفاظ على الطلب الحقيقي بعيداً عن المزايدات وبخاصة السكني منه. وهكذا، لا يتوقع أن ترتفع معدلات الإيجارات في الدوحة بشكل عام، ولكن الانخفاض سيكون على فترات أكثر تباعداً.
وفي هذا السياق سوف يشهد السوق العقاري في قطر إعادة هيكلة وترتيب أوراق تجعل من الاستثمارات العقارية ذات استدامة عالية عبر دراسات سوق وأبحاث مبنية على أسس علمية سليمة. وبما أن التأني سيد الموقف حالياً، فهذه فرصة المستثمرين للاستفادة من التجربة الغنية التي عاشتها دولة قطر خلال العقد الماضي والنظر بتبصر وتفاؤل نحو المستقبل. تبقى قطر في منأىً عن التبعات الثقيلة للأزمة العالمية، ولكنها هناك دروس مستفادة من مختلف الأماكن من العالم، ولا ريب في أن الحكومة القطرية متنبهة إلى هذه الدروس، وتتطلع بجد نحو مستقبل أكثر ازدهاراً فاستمرار الدعم الحكومي يرفع من الثقة في الاقتصاد القطري في قدرته على تجاوز الأزمة الحالية بأقل الخسائر.
ومما يلاحظ هنا هو قلة عدد الشركات المتخصصة بأبحاث السوق وبخاصة العقارية منها، وغالباً ما يلجأ المستثمرون إلى جهات خارجية تفتقر للمعرفة والدراية اللازمتين لاستقراء الأوضاع المحلية، أو يلجؤون إلى شركات صغيرة أو حتى أفراد يفتقرون للأسلوب العلمي ولأدوات البحث الاحترافية وبالتالي تنقصهم الخبرة والمصداقية.
إن الأشهر المقبلة، بحسب رأي شركة سنشري 21 قطر، ستكون مفصلية على أكثر من صعيد محلياً واقليمياً وعالمياً، وعلى الرغم من التوقعات الكثيرة بامتداد تأثير الأزمة المالية، إلا أننا نرى أن دولة قطر لا يعوزها القدرة ولا الإرادة على تحقيق النمو بشكل يلفت أنظار العالم. وقد أشارت العديد من التقارير الاقتصادية حول العالم إلى أن تعافي الاقتصاد القطري سيكون أسرع من غيره وأنه سيكون بالفعل وجهة مفضلة للاستثمارات ويستدل على ذلك بمؤشرات أداء اقتصادي جيد في العام 2009 مقارنة مع غيره من اقتصاديات المنطقة.
ستكون الأشهر القادمة، وربما الأسابيع القادمة، ورشة عمل جماعي ضخمة وجلسة عصف فكري مطولة تجمع كل أقطاب مجتمع الأعمال في دولة قطر ومن خلفهم الحكومة القطرية للنهوض من الجلسة الصيفية السابقة نحو التعافي التام مجدداً.

[السندان]

مشكور اخوي الوعب على نقل الخبر

وان كان طول جدا وقرات جزء منه .. يعطيك العافية