الوعب
15-10-2009, 07:07 AM
الراية 15/10/2009
خلال الأشهر الستة الماضية تصدرت عناوين الأخبار مجموعة من الموضوعات المتضاربة . فقد أعلن بعض الخبراء في الشأن العقاري عن تراجع في اسعار العقارات بنسبة 40 % ، وعلى الجانب الاخر أكدوا لنا أن المبيعات تحقق مستويات قياسية . ومثل هذه التقارير المتضاربة يمكنها ان تخلق حالة من الاضطراب لدى المستثمر فيما يتعلق بالصورة الحقيقية في السوق العقاري المتنامي في دولة قطر .
ومنذ عام 2004 وبعد صدور القانون رقم 17 فقد أصبح بوسع الأجانب شراء وتملك والانتفاع بالعقارات وفي مناطق محددة من الدولة . وبرغم ذلك لم تحدث عمليات شراء قوية في قطر الا بعد ثلاث سنوات من ذلك تزامنا مع اطلاق المشاريع التنموية الكبرى مثل بورتو أرابيا في مشروع اللؤلؤة - قطر والأبراج المتموجة في لاجون بلازا . خلال عام 2007 وحتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2008 كانت عمليات تمويل العقارات متوفرة وتنافست على تمويلها البنوك بمنح القروض للاعداد المتزايدة من المستثمرين الأجانب الذين تزايد عددهم في قطاع العقارات القطري . ووصلت نسبة القروض التمويلية الى مستويات تراوحت من 90 % و 100 % و 110 % .
وكانت اسعار شراء الشقق السكنية تنمو بسرعة موازية للسرعة التي تتوفر فيها العقارات . وارتفع متوسط الاسعار في بورتو ارابيا بالنسبة للمتر المربع من معدل 8750 ريال قطري عام 2006 الى 12.000 ريال قطري عام 2007 والى 17.500 ريال بحلول الربع الثاني من عام 2008 .
على أن الصورة تغيرت في الفترة بين الربع الثالث من 2008 والربع الأول من 2009، وطرأ تحول في الموقف بشكل واضح بعدما بلغ اسماعنا مصطلح "تباطؤ نمو الاقتصاد العالمي". وبالرغم من اعتقادي بأننا كنا محظوظين كوننا نقيم في دولة هي من بين الدول الأقل تأثرا بالأزمة المالية، إلا أن البنوك المحلية قد قامت بتشديد معايير الإقراض بل لجأت الى خفض نسب القروض إلى 60 % بالرغم من استمرار عمليات الرهن العقاري .
لكنني مع هذا لا أعتقد أن ذلك كان نتيجة للأزمة العالمية، فببساطة حينما يكون هناك اقتصادا مثل الاقتصاد القطري يحقق مثل هذه المعدلات القياسية من النمو، فلا بد أن تتعرض مؤسساته البنكية لضغوط هائلة إثر ذلك. فحينما يكون هناك مثل هذا الطلب على الائتمان وفي ظل اقتصاد ينمو بمعدلات عالية، يمكن أن تكون النتيجة هي انخفاض السيولة لإقراض الأفراد.
كما أن حقيقة أن الحكومة قد تدخلت ثلاث مرات منذ نوفمبر الماضي، آخرها ؟؟، تبرهن على التزامها نحو القطاع العقاري. لقد عادوت البنوك الإقراض في الوقت الحالي وهناك عمليات رهن قد تصل نسبة القروض فيها إلى 80 في المائة.
والآن لنعد إلى فقاعة العقارات، فاحتمالية انفجارها من عدمه، هي مسألة تعتمد على أساسيات السوق. فهذه الأساسيات تنقسم إلى ثلاث فئات من حيث وفرة الإقراض، والقدرة على التحمل، والنمو السكاني.
أما القدرة على التحمل فهي وإن كانت مسألة تخضع لوجهات النظر المختلفة ، فإن العقارات في مشروع اللؤلوة تظل أرخص بكثير الوحدات المشابهة في مشروعات مثل جميرة النخيل في دبي وذلك بعدما انخفضت الأسعار في دبي بمقدار 45 % خلال الأشهر الستة الماضية.
ودائما يكون من الصعب قياس مستويات الأسعار الحقيقية حينما تكون السوق الثانوية محدودة بشكل كبير بالرغم من أن إلقاء نظرة على مواقع الإنترنت الخاصة ببيع العقارات يمكن أن تجد الكثير من الأمثلة لعقارات في بورتوأرابيا تباع بأسعار تتراوح ما بين 12.750 ريال قطري و15 ألف ريال في الوقت الحالي، بل والأهم من ذلك أن احتمالات النمو تبدو كبيرة للغاية. ثم نأتي للعامل الثالث وهو السكان.
ولمن لايعرف فإن بورت أرابيا واحدة من مناطق اللؤلؤة التي يغلب عليها الطراز المعماري لمنطقة شرق المتوسط، الي جانب المسحة الأندلسية الغالبة. فيما تغلب على فيفا بحرية الطراز المعماري لشمال افريقيا، والتراث المغربي بنوع خاص. ومنطقة كوستا ملاذ أيضا كان الطراز الغالب عليها كان تراث جنوب شرق اسيا. قناة كارتييه تمثل الطراز المعماري الفني في فينيسيا. والمناطق الواقعة بينها تمثل طرازاً يتماشي والمدن التي خلقناها في الجزيرة. وبالتالي صار هناك خلط بين مسحة معمارية ومناخ ثقافي أوروبي وطراز جنوب أمريكي وأمريكي شمالي.
وستوفر منطقة بورتو عربية 31 برجا وأمام البنايات يوجد عدد من ال تاون هاوس وقد تم بيع المنطقة بالكامل وتضم بورتوآرابيا 500 مرسي لليخوت. وتمتد على مساحة تقدر ب60 الف متر مربع من المطاعم والمحلات التجارية.
ستكون بورتو عربية الواقعة في قلب المشروع وجهة ترفيهية حقيقية تشتمل علي منازل وشقق تعكس حياة البحر المتوسط العصرية في بيئة فريدة للغاية . بورتو عربية، والتي ستكون مركزا دوليا لليخوت تستوعب 400 قارب ، فيما ستكون بوليفارد لا كرواست، والتي تمتد حول المرسي علي مسافة 2،5 كلم، ستكون مقصدا رئيسيا لمحبي التسوق ورواد المطاعم والمقاهي.
لقد حقق النمو السكاني معدلات وصلت إلى 8 % خلال السنوات الثلاث الماضية ومن المتوقع أن تتواصل هذه المعدلات. بل وحتى وفي حال تبني تقديرات غاية في التحفظ والتي تقف عند 5 % كمعدل نمو سنوي، فإن ذلك سيصل بعدد سكان قطر إلى 2.2 مليون نسمة بحلول العام 2012. ولكن علينا أن نتساءل هنا .. كم هو العدد من السكان الذي يمكنه تحمل شراء العقارات؟
فمن بين عدد الأجانب الموجودين حاليا في قطر والذي يقدر بـ 1.3 مليون، فإن "دي تي زد " قد قدرت أن 12.8 % منهم فقط لديهم القدرة على الحصول على التمويل بالرهن العقاري. وهذا يمكن ترجمته إلى 166 الف و400 شخص. وإذا ما اعتبرنا أن اللؤلؤة يحتوي على 14 ألف شقة فإن احتمالات النمو الرئيسي تبشر بأن تكون أكثر قوة.
أما الحقيقة الأخرى فهي أن هناك عددا من الأبراج في اللؤلؤة لن يتم عرضها في السوق وذلك لأنها مرتبطة بعقود إيجارية سابقة. وهو الأمر الذي يقلص عدد الشقق المتاحة للشراء بشكل أكبر. لكن هذا لا يشمل علميات الشراء من الخارج. كما أن هؤلاء الذين يتطلعون لتحقيق مكاسب مالية بطرق ملتوية سوف لا ينالون مرادهم بالطبع.
لقد كان الاستثمار العقاري وما زال طريقا إلى مباراة طويلة المدى. وسواء كنت تشتري للاستخدام الشخصي، أو كاستثمار طويل المدى، فإن شراء العقارات في قطر يمثل حاليا فرصة فريدة من نوعها. لكن اذا كنت تتطلع لتحقيق زيادة في رأس مالك بقيمة 40 % في 12 شهرا، فحينئذ يكون حريا بك أن تتحول إلى الاستثمار في سوق الأوراق المالية.
وتعتبر اللؤلؤة-قطر من أهم مشاريع الشركة المتحدة للتنمية ، وتغطي قرابة 4 ملايين متر مربع من الأراضي المستصلحة. وأضافت الجزيرة أكثر من 32 كم من الشواطئ الجديدة إلى سواحل الدوحة، وهي إنجاز طموح تقدر تلكفته بـ 55 مليار ريال قطري صُمِّمَ ليحتضن 15 ألف مسكناً بحلول العام 2011. ويجسد اسم المشروع، اللؤلؤة- قطر، وموقعه المشيد علي أحد الأماكن التي كانت تستخدم سابقا للغوص بحثا عن اللؤلؤ، يجسد تراث دولة قطر العريق والفريد من جانب، والروابط التاريخية والثقافية العريقة والأصيلة التي تربط بين شعب قطر والبحر من الجانب الآخر.
يعتبر هذا المشروع الرائد، والذي حصد العديد من الجوائز، من أهم مشاريع الشركة المتحدة للتنمية وأكبرها، وهو في نفس الوقت من أهم وأكبر المشاريع العقارية التي يتم تنفيذها في دولة قطر.
ويضم المشروع الذي يجري تطويره على أربعة مراحل 10 مناطق سكنية متميزة، تحفل كل منها بطابعها الخاص والمتميز. وقد استوحت هذه المناطق تصاميمها وتسمياتها وخصائصها من مزيج رائع من العمارة الفرنسية والإيطالية والإسبانية والعربية، والتي اجتمعت في مكان واحد .
خلال الأشهر الستة الماضية تصدرت عناوين الأخبار مجموعة من الموضوعات المتضاربة . فقد أعلن بعض الخبراء في الشأن العقاري عن تراجع في اسعار العقارات بنسبة 40 % ، وعلى الجانب الاخر أكدوا لنا أن المبيعات تحقق مستويات قياسية . ومثل هذه التقارير المتضاربة يمكنها ان تخلق حالة من الاضطراب لدى المستثمر فيما يتعلق بالصورة الحقيقية في السوق العقاري المتنامي في دولة قطر .
ومنذ عام 2004 وبعد صدور القانون رقم 17 فقد أصبح بوسع الأجانب شراء وتملك والانتفاع بالعقارات وفي مناطق محددة من الدولة . وبرغم ذلك لم تحدث عمليات شراء قوية في قطر الا بعد ثلاث سنوات من ذلك تزامنا مع اطلاق المشاريع التنموية الكبرى مثل بورتو أرابيا في مشروع اللؤلؤة - قطر والأبراج المتموجة في لاجون بلازا . خلال عام 2007 وحتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2008 كانت عمليات تمويل العقارات متوفرة وتنافست على تمويلها البنوك بمنح القروض للاعداد المتزايدة من المستثمرين الأجانب الذين تزايد عددهم في قطاع العقارات القطري . ووصلت نسبة القروض التمويلية الى مستويات تراوحت من 90 % و 100 % و 110 % .
وكانت اسعار شراء الشقق السكنية تنمو بسرعة موازية للسرعة التي تتوفر فيها العقارات . وارتفع متوسط الاسعار في بورتو ارابيا بالنسبة للمتر المربع من معدل 8750 ريال قطري عام 2006 الى 12.000 ريال قطري عام 2007 والى 17.500 ريال بحلول الربع الثاني من عام 2008 .
على أن الصورة تغيرت في الفترة بين الربع الثالث من 2008 والربع الأول من 2009، وطرأ تحول في الموقف بشكل واضح بعدما بلغ اسماعنا مصطلح "تباطؤ نمو الاقتصاد العالمي". وبالرغم من اعتقادي بأننا كنا محظوظين كوننا نقيم في دولة هي من بين الدول الأقل تأثرا بالأزمة المالية، إلا أن البنوك المحلية قد قامت بتشديد معايير الإقراض بل لجأت الى خفض نسب القروض إلى 60 % بالرغم من استمرار عمليات الرهن العقاري .
لكنني مع هذا لا أعتقد أن ذلك كان نتيجة للأزمة العالمية، فببساطة حينما يكون هناك اقتصادا مثل الاقتصاد القطري يحقق مثل هذه المعدلات القياسية من النمو، فلا بد أن تتعرض مؤسساته البنكية لضغوط هائلة إثر ذلك. فحينما يكون هناك مثل هذا الطلب على الائتمان وفي ظل اقتصاد ينمو بمعدلات عالية، يمكن أن تكون النتيجة هي انخفاض السيولة لإقراض الأفراد.
كما أن حقيقة أن الحكومة قد تدخلت ثلاث مرات منذ نوفمبر الماضي، آخرها ؟؟، تبرهن على التزامها نحو القطاع العقاري. لقد عادوت البنوك الإقراض في الوقت الحالي وهناك عمليات رهن قد تصل نسبة القروض فيها إلى 80 في المائة.
والآن لنعد إلى فقاعة العقارات، فاحتمالية انفجارها من عدمه، هي مسألة تعتمد على أساسيات السوق. فهذه الأساسيات تنقسم إلى ثلاث فئات من حيث وفرة الإقراض، والقدرة على التحمل، والنمو السكاني.
أما القدرة على التحمل فهي وإن كانت مسألة تخضع لوجهات النظر المختلفة ، فإن العقارات في مشروع اللؤلوة تظل أرخص بكثير الوحدات المشابهة في مشروعات مثل جميرة النخيل في دبي وذلك بعدما انخفضت الأسعار في دبي بمقدار 45 % خلال الأشهر الستة الماضية.
ودائما يكون من الصعب قياس مستويات الأسعار الحقيقية حينما تكون السوق الثانوية محدودة بشكل كبير بالرغم من أن إلقاء نظرة على مواقع الإنترنت الخاصة ببيع العقارات يمكن أن تجد الكثير من الأمثلة لعقارات في بورتوأرابيا تباع بأسعار تتراوح ما بين 12.750 ريال قطري و15 ألف ريال في الوقت الحالي، بل والأهم من ذلك أن احتمالات النمو تبدو كبيرة للغاية. ثم نأتي للعامل الثالث وهو السكان.
ولمن لايعرف فإن بورت أرابيا واحدة من مناطق اللؤلؤة التي يغلب عليها الطراز المعماري لمنطقة شرق المتوسط، الي جانب المسحة الأندلسية الغالبة. فيما تغلب على فيفا بحرية الطراز المعماري لشمال افريقيا، والتراث المغربي بنوع خاص. ومنطقة كوستا ملاذ أيضا كان الطراز الغالب عليها كان تراث جنوب شرق اسيا. قناة كارتييه تمثل الطراز المعماري الفني في فينيسيا. والمناطق الواقعة بينها تمثل طرازاً يتماشي والمدن التي خلقناها في الجزيرة. وبالتالي صار هناك خلط بين مسحة معمارية ومناخ ثقافي أوروبي وطراز جنوب أمريكي وأمريكي شمالي.
وستوفر منطقة بورتو عربية 31 برجا وأمام البنايات يوجد عدد من ال تاون هاوس وقد تم بيع المنطقة بالكامل وتضم بورتوآرابيا 500 مرسي لليخوت. وتمتد على مساحة تقدر ب60 الف متر مربع من المطاعم والمحلات التجارية.
ستكون بورتو عربية الواقعة في قلب المشروع وجهة ترفيهية حقيقية تشتمل علي منازل وشقق تعكس حياة البحر المتوسط العصرية في بيئة فريدة للغاية . بورتو عربية، والتي ستكون مركزا دوليا لليخوت تستوعب 400 قارب ، فيما ستكون بوليفارد لا كرواست، والتي تمتد حول المرسي علي مسافة 2،5 كلم، ستكون مقصدا رئيسيا لمحبي التسوق ورواد المطاعم والمقاهي.
لقد حقق النمو السكاني معدلات وصلت إلى 8 % خلال السنوات الثلاث الماضية ومن المتوقع أن تتواصل هذه المعدلات. بل وحتى وفي حال تبني تقديرات غاية في التحفظ والتي تقف عند 5 % كمعدل نمو سنوي، فإن ذلك سيصل بعدد سكان قطر إلى 2.2 مليون نسمة بحلول العام 2012. ولكن علينا أن نتساءل هنا .. كم هو العدد من السكان الذي يمكنه تحمل شراء العقارات؟
فمن بين عدد الأجانب الموجودين حاليا في قطر والذي يقدر بـ 1.3 مليون، فإن "دي تي زد " قد قدرت أن 12.8 % منهم فقط لديهم القدرة على الحصول على التمويل بالرهن العقاري. وهذا يمكن ترجمته إلى 166 الف و400 شخص. وإذا ما اعتبرنا أن اللؤلؤة يحتوي على 14 ألف شقة فإن احتمالات النمو الرئيسي تبشر بأن تكون أكثر قوة.
أما الحقيقة الأخرى فهي أن هناك عددا من الأبراج في اللؤلؤة لن يتم عرضها في السوق وذلك لأنها مرتبطة بعقود إيجارية سابقة. وهو الأمر الذي يقلص عدد الشقق المتاحة للشراء بشكل أكبر. لكن هذا لا يشمل علميات الشراء من الخارج. كما أن هؤلاء الذين يتطلعون لتحقيق مكاسب مالية بطرق ملتوية سوف لا ينالون مرادهم بالطبع.
لقد كان الاستثمار العقاري وما زال طريقا إلى مباراة طويلة المدى. وسواء كنت تشتري للاستخدام الشخصي، أو كاستثمار طويل المدى، فإن شراء العقارات في قطر يمثل حاليا فرصة فريدة من نوعها. لكن اذا كنت تتطلع لتحقيق زيادة في رأس مالك بقيمة 40 % في 12 شهرا، فحينئذ يكون حريا بك أن تتحول إلى الاستثمار في سوق الأوراق المالية.
وتعتبر اللؤلؤة-قطر من أهم مشاريع الشركة المتحدة للتنمية ، وتغطي قرابة 4 ملايين متر مربع من الأراضي المستصلحة. وأضافت الجزيرة أكثر من 32 كم من الشواطئ الجديدة إلى سواحل الدوحة، وهي إنجاز طموح تقدر تلكفته بـ 55 مليار ريال قطري صُمِّمَ ليحتضن 15 ألف مسكناً بحلول العام 2011. ويجسد اسم المشروع، اللؤلؤة- قطر، وموقعه المشيد علي أحد الأماكن التي كانت تستخدم سابقا للغوص بحثا عن اللؤلؤ، يجسد تراث دولة قطر العريق والفريد من جانب، والروابط التاريخية والثقافية العريقة والأصيلة التي تربط بين شعب قطر والبحر من الجانب الآخر.
يعتبر هذا المشروع الرائد، والذي حصد العديد من الجوائز، من أهم مشاريع الشركة المتحدة للتنمية وأكبرها، وهو في نفس الوقت من أهم وأكبر المشاريع العقارية التي يتم تنفيذها في دولة قطر.
ويضم المشروع الذي يجري تطويره على أربعة مراحل 10 مناطق سكنية متميزة، تحفل كل منها بطابعها الخاص والمتميز. وقد استوحت هذه المناطق تصاميمها وتسمياتها وخصائصها من مزيج رائع من العمارة الفرنسية والإيطالية والإسبانية والعربية، والتي اجتمعت في مكان واحد .