الوعب
10-12-2009, 05:58 AM
لراية 10/12/2009
في وقت يعاني فيه السوق العقاري قلة الطلب على الوحدات السكنية على اختلاف انواعها وتنوع فئاتها ، وتشهد فيه أسعار البيع والايجار انخفاضا ملحوظا ، في هذا الوقت تعلن شركة "عقار" للاستثمار والتطوير العقاري عن طرح مشروع سكني ضخم للبيع ، الأمر الذي أثار تساؤلات عديدة في أوساط الشركات العقارية حول امكانية الشركة في تسويق هذا المشروع ، وهل تبدأ الشركات العقارية الاخرى في اتخاذ اجراءات مماثلة بطرح مشاريعها السكنية والمكتبية والتجارية ، وهل حان الوقت لكي يغير المستثمرين العقاريين ثقافتهم التسويقية ويبدأوا مرحلة جديدة بمفاهيم مختلفة عن السابق بحيث يتحقق الانتعاش للسوق العقاري ؟
كل هذه الاستفسارات والتساؤلات طرحناها على السيد أحمد العروقي المدير العام لشركة "عقار" للتطوير والاستثمار العقاري .. وأجاب عنها في اللقاء التالي ....
* أعلنت شركة "عقار" مؤخرا عن طرح مشروع "حدائق مسيمير2 " الذي يتكون من مجمع فيلات للبيع في منطقة الثمامة ، في وقت يعاني فيه السوق من قلة الطلب وكثرة المعروض ، ألا تعتبر أن عرض الشركة لهذا المشروع في الوقت الحالي مجازفة قد تعرضكم لخسائر كبيرة ؟
لا أعتقد أن تسويق مشروعنا في الوقت الحالي يعتبر مجازفة ، فالسوق القطري ما زال في حالة صحية رغم تراجع الطلب وكثرة المعروض ، بل على العكس فأنا أتصور انه لابد من طرح المزيد من المنتجات العقارية والوحدات السكنية على اختلاف أنواعها وفئاتها ، ولابد من الشركات العقارية والمطورين العقاريين ألا يتوقفوا عن العرض وكل وقت له اسعاره ووضعه ، ومن تجربتنا في هذا المشروع وجدنا أن المستثمر والمشتري يرغب في كل وقت المنتجات العقارية بشرط التنافس في الجودة وتقديم ما هو في صالح المستثمر العقاري ، ونحن كشركة عقارية لدينا عدة مشاريع منها ما هو قيد التصميم ، واخرى انتهت ، واخرى تنتهى في فترات اطول ، وهذا المشروع انتهى انشاؤه ولا يجدى ان نؤجل افتتاحه .. ومشروع "حدائق مسيمير2 " والمقام في منطقة الثمامه مكون من 53 فيلا بثلاث نماذج مختلفة تتسم بمزيج من التميز والرقي والأصالة ، وكل فلتين تباع بسند ملكية واحد ، وتتميز بتشطيبات أوروبية . أما بالنسبة لوضع السوق العقاري المحلي وتأثيره على هذا المشروع ، فقد تلمسنا الوضع الحالي لسوق العقار ، وراعينا ان نحافظ على نوعية الجودة واختيار المواد المستخدمة في البناء ، فاخترنا مواد ذات كفاءة عالية تجذب الزبائن وترغبهم في المشروع .. متوقعا كثرة العروض العقارية الفترة المقبلة ، ولكن في النهاية يختار المستفيد الجودة الأعلى ، وهذه من مميزات الوضع العقار الحالي ، لأنه يتيح للمشترين المفاضلة بين الوحدات السكنية واختيار الأفضل بينها من حيث جودتها وطرازها المعماري والخدمات التي يتضمنها.. ومنذ قبل عيد الأضحى المبارك بدأنا في تسويق المشروع ولاقى نجاحا كبيرا من حيث نسبة الذين وصلوا للموقع كما بلغت نسبة حجز الفلل أكثر من 50 % من إجمالي المشروع ، ووجدنا إقبال عليه ، حيث راعينا في التصميم الطراز العربي اضافة الى وضع لمسات عصرية عليه مما لاقى اعجاب المواطنين القطريين والمقيمين سواء الأجانب أو العرب ، ناهيك عن جودة التشطيبات التي لاقت استحسانا كبيرا رغم الظروف الحالية .
تغيير الثقافة
* هل حان الوقت لتغيير الثقافة التسويقية للمستثمر العقاري القطري بعد الازمة العقارية التي مرت بها البلاد ؟
نعم حان الوقت ، لانه في الماضي وخلال فترة ندرة العقار ، كان المستثمر يفكر في استرجاع رأسماله من المشروع من 8 – 10 سنوات ، لكن في ظل الظروف الحالية نتوقع انه يستطيع استرداد راسماله في حدود 13 عاما ، وهذه نسبة منطقية ، وعلى المستثمر العقاري ان يتفهم انه في ظل الظروف الحالية للبنوك والنشاط العقاري بشكل عام فان لابد من الوصول لقناعة ان عقاره اذا حصل منه على نسبة 8 % عائد سنوي فانه يكون مستفيد في النهاية ، لكن المهم ان يفحص المستثمر أو المشترى عند شرائه الوحدات السكنية سواء فلل او شقق مدى ديمومتها من حيث جودة البناء والتشطيبات وهل تم تنفيذه بطريقة هندسية وتصميمية سليمة ، لأن هذه العناصر مهمة حاليا لتسويق العقار ونيل رضا المستفيد النهائي منه وهو الزبون .. وفي الفترات السابقة أيام الندرة ، كان وجود المنتج هو المهم وبأي كيفية وبأي جودة ، لكن الوضع اختلف حاليا ، فالزبون حاليا هو المهم بحيث تراعي المشاريع الحالية الجودة وسعر الايجار المعقول الذي ينبغي طرحه .. وهذا ما استفدنا به في مشروعنا الحالي فاسعارنا تنافسية ، حيث تتراوح الفيلتين ما بين 3 ملايين و700 ألف الى 3 ملايين و800 ألف ريال رغم ان المعروض في السوق حاليا يتضمن مليونين و400 ألف ريال للفيلا الواحدة ، وليس فيها تشطيبات كتلك التي في مشروعنا .
السوق العقاري
* هل يتحمل السوق العقاري مزيد من المشاريع السكنية الجديدة؟
السوق العقاري يتحمل ولكن لابد ان يكون المطوريين العقاريين والملاك واقعيين في تحديد تكلفة الانشاءات التي تنعكس على أسعار البيع والايجار ، والسوق حاليا في مرحلة تصحيح من حيث قيمة الاراضي وتكلفة التنفيذ وكذلك مواد البناء التي تؤدى الى عرض المشروع بأسعار منافسة في مختلف القطاعات ، ونلحظ حاليا نزولا في أسعار الايجار بالنسبة للشقق والفيلات ، ونتوقع تعثر في العقارات التي تم تنفيذها بطريقة غير مدروسة وغير هندسية وتسبب مشاكل لقاطنيها ، وتضعف من قيمة العقار .. وهناك حاجة لمزيد من المباني المكتبية ، ونتوقع ارتفاع الاستثمار العقاري خلال الفترة المقبلة ولكنه سيكون استثمار مدروس .
* هل وجدتم معاناة بالنسبة للتمويل في تنفيذ مشاريعكم لاسيما وان كثير من شركات التطوير العقاري واجهتها هذه المشكلة؟
بالطبع كثير من شركات التطوير العقاري واجهتها مشاكل التمويل ، ما أدى الى تجميد بعض مشاريعها ، لكن الاحظ ان البنوك لم تتوقف عن تمويل الوحدات للافراد ، ربما زادت من ضوابط منح هذه القروض ونتوقع ان تعود مسالة القروض الى سابق عهدها مع الوقت ، وعادة الفترة الانتقالية في أي نظام اقتصادي تؤثر على الاسعار بشكل عام ، وفي القطاع العقاري تأثرت الاسعار بحيث انخفضت لتصل الى 30 % عما كانت عليه في السابق . ومعظم البنوك وشركات التطوير قامت بتأجيل اتخاذ اي قرار استثماري لحين تتضح معالم السوق الجديد سواء من اراضي او مواد بناء وطرق التمويل ، وبالتالي قالكل يدخل الى مرحلة تصحيح وهذا بشكل عام في صالح السوق . وأسعار العقار ثابتة حاليا بعد موجة الانخفاض التي جرت الشهور الماضية .
المشاريع الجديدة
* ما هي مشاريعكم القادمة ؟
لدينا مشاريع انتهت مثل مشروع الثمامة ، وهناك مشروع ثانى عبارة عن مبنى مكون من شقق فندقية وانتهى تنفيذه ونفكر حاليا في طريق جديدة لتسويقه ، بحيث نحصل على عقد ايجار من شركات متخصصة في إدارة الفنادق على أساس نكون فرصة للمستثمر ليحقق ربح سنوي مساوى لطموحاته ، ونحن حاليا في مرحلة التخصص في ادارة المشاريع لكي نحقق اقصى عائد منها ، كما نملك في منطقة السد عمارة سكنية على وشك الانتهاء ، كما انتهت مرحلة إصدار تراخيص لانشاء 14 عمارة في السد ايضا ، ونعيد حاليا دراسة الجدوى الخاصة بهذا المشروع طبقا لظروف السوق الحالية لكي نصل الى تكلفة مناسبة لنستطيع تسويق المشروع بما يتناسب مع الجميع وهذه الوحدات للبيع وليست للايجار .. كما ان الشركة تمتلك في مدينة لوسيل برجين ، إداري وسكني وأسفلهما منطقة تسوق ، وهذا المشروع لايزال في مرحلة التصميم وقد تستغرق هذه الرحلة 6 شهور ، وكذلك في الدفنة بالدوحة الحديثة لدينا مشروع عمارة سكنية لا تزال في مرحلة الدراسة واعداد التصميم ، ربما يكون نصفها سكني ، والآخر فندقي .. وحاليا الشركة تعيد دراسة مشاريعها التي لم تشرع بعد في تنفيذها لمواكبة التغيرات الحالية في السوق .
* كم تبلغ حاليا قيمة محفظة الاستثمارات التي تعمل فيها الشركة ؟
يصل حجم استثمارات شركة "عقار" حاليا الى ما يقارب المليار ريال قطري ، وكعهدها دائماً وابداً تسعى شركة عقار للتطوير والإستثمار العقاري لإبقاء بصمتها المعروفة في تطوير المشاريع العقارية والتي منها:
1. مشروع برج عقار المكون من دور ارضي وميزانين وعشرة طوابق متكررة تحتوي على 140 استديو فندقي بالاضافة الى قسم الاستقبال وصالات الجلوس والمطعم والنادي الصحي وبركة السباحة في الدور الميزانين.
2. مشروع فلل عين خالد 30 فيلا.
3. مشروع عمارة السد والمكون من دور ارضي و سبعة ادوار تضم 35 شقة سكنية بنماذج ومساحات مختلفة وتصاميم جذابة.
4. مشروع 14 عمارة في السد والمقام في منطقة حيوية في منطقة السد ويضم 205 شقة سكنية بنماذج ومساحات مختلفة وبمواصفات عالية الجودة.
5. مشروع مجمعات فلل المشاف والوكير السكنية ويتكون من 158 فيلا سكنية مقامة على 79 قطعة ارض في منطقة المشاف والوكير وهذة الفلل موزعة على 4 مجمعات.
6. مشروع البرج الإداري والتجاري في منطقة مارينا بالوسيل والمكون من دورين تحت الأرض ودور ارضي و 27 دور متكرر وكذالك 22 دور متكرر.
7. مشروع البرج السكني في منطقة الخليج الغربي والمكون من 3 ادوار تحت الأرض ودور ارضي و 50 دور متكرر تضم شقق سكنية بنماذج ومساحات مختلفة بالإضافة الى الفعاليات الترفيهية الخاصة بسكان البرج.
في وقت يعاني فيه السوق العقاري قلة الطلب على الوحدات السكنية على اختلاف انواعها وتنوع فئاتها ، وتشهد فيه أسعار البيع والايجار انخفاضا ملحوظا ، في هذا الوقت تعلن شركة "عقار" للاستثمار والتطوير العقاري عن طرح مشروع سكني ضخم للبيع ، الأمر الذي أثار تساؤلات عديدة في أوساط الشركات العقارية حول امكانية الشركة في تسويق هذا المشروع ، وهل تبدأ الشركات العقارية الاخرى في اتخاذ اجراءات مماثلة بطرح مشاريعها السكنية والمكتبية والتجارية ، وهل حان الوقت لكي يغير المستثمرين العقاريين ثقافتهم التسويقية ويبدأوا مرحلة جديدة بمفاهيم مختلفة عن السابق بحيث يتحقق الانتعاش للسوق العقاري ؟
كل هذه الاستفسارات والتساؤلات طرحناها على السيد أحمد العروقي المدير العام لشركة "عقار" للتطوير والاستثمار العقاري .. وأجاب عنها في اللقاء التالي ....
* أعلنت شركة "عقار" مؤخرا عن طرح مشروع "حدائق مسيمير2 " الذي يتكون من مجمع فيلات للبيع في منطقة الثمامة ، في وقت يعاني فيه السوق من قلة الطلب وكثرة المعروض ، ألا تعتبر أن عرض الشركة لهذا المشروع في الوقت الحالي مجازفة قد تعرضكم لخسائر كبيرة ؟
لا أعتقد أن تسويق مشروعنا في الوقت الحالي يعتبر مجازفة ، فالسوق القطري ما زال في حالة صحية رغم تراجع الطلب وكثرة المعروض ، بل على العكس فأنا أتصور انه لابد من طرح المزيد من المنتجات العقارية والوحدات السكنية على اختلاف أنواعها وفئاتها ، ولابد من الشركات العقارية والمطورين العقاريين ألا يتوقفوا عن العرض وكل وقت له اسعاره ووضعه ، ومن تجربتنا في هذا المشروع وجدنا أن المستثمر والمشتري يرغب في كل وقت المنتجات العقارية بشرط التنافس في الجودة وتقديم ما هو في صالح المستثمر العقاري ، ونحن كشركة عقارية لدينا عدة مشاريع منها ما هو قيد التصميم ، واخرى انتهت ، واخرى تنتهى في فترات اطول ، وهذا المشروع انتهى انشاؤه ولا يجدى ان نؤجل افتتاحه .. ومشروع "حدائق مسيمير2 " والمقام في منطقة الثمامه مكون من 53 فيلا بثلاث نماذج مختلفة تتسم بمزيج من التميز والرقي والأصالة ، وكل فلتين تباع بسند ملكية واحد ، وتتميز بتشطيبات أوروبية . أما بالنسبة لوضع السوق العقاري المحلي وتأثيره على هذا المشروع ، فقد تلمسنا الوضع الحالي لسوق العقار ، وراعينا ان نحافظ على نوعية الجودة واختيار المواد المستخدمة في البناء ، فاخترنا مواد ذات كفاءة عالية تجذب الزبائن وترغبهم في المشروع .. متوقعا كثرة العروض العقارية الفترة المقبلة ، ولكن في النهاية يختار المستفيد الجودة الأعلى ، وهذه من مميزات الوضع العقار الحالي ، لأنه يتيح للمشترين المفاضلة بين الوحدات السكنية واختيار الأفضل بينها من حيث جودتها وطرازها المعماري والخدمات التي يتضمنها.. ومنذ قبل عيد الأضحى المبارك بدأنا في تسويق المشروع ولاقى نجاحا كبيرا من حيث نسبة الذين وصلوا للموقع كما بلغت نسبة حجز الفلل أكثر من 50 % من إجمالي المشروع ، ووجدنا إقبال عليه ، حيث راعينا في التصميم الطراز العربي اضافة الى وضع لمسات عصرية عليه مما لاقى اعجاب المواطنين القطريين والمقيمين سواء الأجانب أو العرب ، ناهيك عن جودة التشطيبات التي لاقت استحسانا كبيرا رغم الظروف الحالية .
تغيير الثقافة
* هل حان الوقت لتغيير الثقافة التسويقية للمستثمر العقاري القطري بعد الازمة العقارية التي مرت بها البلاد ؟
نعم حان الوقت ، لانه في الماضي وخلال فترة ندرة العقار ، كان المستثمر يفكر في استرجاع رأسماله من المشروع من 8 – 10 سنوات ، لكن في ظل الظروف الحالية نتوقع انه يستطيع استرداد راسماله في حدود 13 عاما ، وهذه نسبة منطقية ، وعلى المستثمر العقاري ان يتفهم انه في ظل الظروف الحالية للبنوك والنشاط العقاري بشكل عام فان لابد من الوصول لقناعة ان عقاره اذا حصل منه على نسبة 8 % عائد سنوي فانه يكون مستفيد في النهاية ، لكن المهم ان يفحص المستثمر أو المشترى عند شرائه الوحدات السكنية سواء فلل او شقق مدى ديمومتها من حيث جودة البناء والتشطيبات وهل تم تنفيذه بطريقة هندسية وتصميمية سليمة ، لأن هذه العناصر مهمة حاليا لتسويق العقار ونيل رضا المستفيد النهائي منه وهو الزبون .. وفي الفترات السابقة أيام الندرة ، كان وجود المنتج هو المهم وبأي كيفية وبأي جودة ، لكن الوضع اختلف حاليا ، فالزبون حاليا هو المهم بحيث تراعي المشاريع الحالية الجودة وسعر الايجار المعقول الذي ينبغي طرحه .. وهذا ما استفدنا به في مشروعنا الحالي فاسعارنا تنافسية ، حيث تتراوح الفيلتين ما بين 3 ملايين و700 ألف الى 3 ملايين و800 ألف ريال رغم ان المعروض في السوق حاليا يتضمن مليونين و400 ألف ريال للفيلا الواحدة ، وليس فيها تشطيبات كتلك التي في مشروعنا .
السوق العقاري
* هل يتحمل السوق العقاري مزيد من المشاريع السكنية الجديدة؟
السوق العقاري يتحمل ولكن لابد ان يكون المطوريين العقاريين والملاك واقعيين في تحديد تكلفة الانشاءات التي تنعكس على أسعار البيع والايجار ، والسوق حاليا في مرحلة تصحيح من حيث قيمة الاراضي وتكلفة التنفيذ وكذلك مواد البناء التي تؤدى الى عرض المشروع بأسعار منافسة في مختلف القطاعات ، ونلحظ حاليا نزولا في أسعار الايجار بالنسبة للشقق والفيلات ، ونتوقع تعثر في العقارات التي تم تنفيذها بطريقة غير مدروسة وغير هندسية وتسبب مشاكل لقاطنيها ، وتضعف من قيمة العقار .. وهناك حاجة لمزيد من المباني المكتبية ، ونتوقع ارتفاع الاستثمار العقاري خلال الفترة المقبلة ولكنه سيكون استثمار مدروس .
* هل وجدتم معاناة بالنسبة للتمويل في تنفيذ مشاريعكم لاسيما وان كثير من شركات التطوير العقاري واجهتها هذه المشكلة؟
بالطبع كثير من شركات التطوير العقاري واجهتها مشاكل التمويل ، ما أدى الى تجميد بعض مشاريعها ، لكن الاحظ ان البنوك لم تتوقف عن تمويل الوحدات للافراد ، ربما زادت من ضوابط منح هذه القروض ونتوقع ان تعود مسالة القروض الى سابق عهدها مع الوقت ، وعادة الفترة الانتقالية في أي نظام اقتصادي تؤثر على الاسعار بشكل عام ، وفي القطاع العقاري تأثرت الاسعار بحيث انخفضت لتصل الى 30 % عما كانت عليه في السابق . ومعظم البنوك وشركات التطوير قامت بتأجيل اتخاذ اي قرار استثماري لحين تتضح معالم السوق الجديد سواء من اراضي او مواد بناء وطرق التمويل ، وبالتالي قالكل يدخل الى مرحلة تصحيح وهذا بشكل عام في صالح السوق . وأسعار العقار ثابتة حاليا بعد موجة الانخفاض التي جرت الشهور الماضية .
المشاريع الجديدة
* ما هي مشاريعكم القادمة ؟
لدينا مشاريع انتهت مثل مشروع الثمامة ، وهناك مشروع ثانى عبارة عن مبنى مكون من شقق فندقية وانتهى تنفيذه ونفكر حاليا في طريق جديدة لتسويقه ، بحيث نحصل على عقد ايجار من شركات متخصصة في إدارة الفنادق على أساس نكون فرصة للمستثمر ليحقق ربح سنوي مساوى لطموحاته ، ونحن حاليا في مرحلة التخصص في ادارة المشاريع لكي نحقق اقصى عائد منها ، كما نملك في منطقة السد عمارة سكنية على وشك الانتهاء ، كما انتهت مرحلة إصدار تراخيص لانشاء 14 عمارة في السد ايضا ، ونعيد حاليا دراسة الجدوى الخاصة بهذا المشروع طبقا لظروف السوق الحالية لكي نصل الى تكلفة مناسبة لنستطيع تسويق المشروع بما يتناسب مع الجميع وهذه الوحدات للبيع وليست للايجار .. كما ان الشركة تمتلك في مدينة لوسيل برجين ، إداري وسكني وأسفلهما منطقة تسوق ، وهذا المشروع لايزال في مرحلة التصميم وقد تستغرق هذه الرحلة 6 شهور ، وكذلك في الدفنة بالدوحة الحديثة لدينا مشروع عمارة سكنية لا تزال في مرحلة الدراسة واعداد التصميم ، ربما يكون نصفها سكني ، والآخر فندقي .. وحاليا الشركة تعيد دراسة مشاريعها التي لم تشرع بعد في تنفيذها لمواكبة التغيرات الحالية في السوق .
* كم تبلغ حاليا قيمة محفظة الاستثمارات التي تعمل فيها الشركة ؟
يصل حجم استثمارات شركة "عقار" حاليا الى ما يقارب المليار ريال قطري ، وكعهدها دائماً وابداً تسعى شركة عقار للتطوير والإستثمار العقاري لإبقاء بصمتها المعروفة في تطوير المشاريع العقارية والتي منها:
1. مشروع برج عقار المكون من دور ارضي وميزانين وعشرة طوابق متكررة تحتوي على 140 استديو فندقي بالاضافة الى قسم الاستقبال وصالات الجلوس والمطعم والنادي الصحي وبركة السباحة في الدور الميزانين.
2. مشروع فلل عين خالد 30 فيلا.
3. مشروع عمارة السد والمكون من دور ارضي و سبعة ادوار تضم 35 شقة سكنية بنماذج ومساحات مختلفة وتصاميم جذابة.
4. مشروع 14 عمارة في السد والمقام في منطقة حيوية في منطقة السد ويضم 205 شقة سكنية بنماذج ومساحات مختلفة وبمواصفات عالية الجودة.
5. مشروع مجمعات فلل المشاف والوكير السكنية ويتكون من 158 فيلا سكنية مقامة على 79 قطعة ارض في منطقة المشاف والوكير وهذة الفلل موزعة على 4 مجمعات.
6. مشروع البرج الإداري والتجاري في منطقة مارينا بالوسيل والمكون من دورين تحت الأرض ودور ارضي و 27 دور متكرر وكذالك 22 دور متكرر.
7. مشروع البرج السكني في منطقة الخليج الغربي والمكون من 3 ادوار تحت الأرض ودور ارضي و 50 دور متكرر تضم شقق سكنية بنماذج ومساحات مختلفة بالإضافة الى الفعاليات الترفيهية الخاصة بسكان البرج.