ROSE
26-12-2009, 02:33 PM
«المركز الدبلوماسي» يقترح إنشاء صناديق عقارية وتخفيض سعر الخصم الى %2 لتنشيط السوق العقاري المحلي
الوطن الكويتية 26/12/2009
اكد المركز الدبلوماسي للدراسات الاستراتيجية ان تعافي القطاع العقاري الكويتي من حالة الركود التي يعيش فيها نتيجة اندلاع الأزمة المالية العالمية التي تمخضت عن أزمة الرهن العقاري، وتخلصه من ظاهرة التضخم السلبي التي اصابته نتيجة انخفاض أسعار العقارات وتراجع قيم الأصول العقارية بسبب ضعف الطلب عليها، فضلاً عن التشريعات التي قيدت نمو ذلك القطاع بما في ذلك قانون السكن الخاص 8 و9/ 2008، وكذلك قرارات البنك المركزي الكويتي التي من شانها تقييد الاقتراض الائتماني بما ينعكس سلبا علي القطاع ..
وقال ان تعافي القطاع العقاري مرهون بالاسراع بانشاء صناديق عقارية التي من شانها زيادة فرص التمويل، وتمثل تلك الصناديق أوعية استثمارية جديدة تحقق رغبات المستثمر الكويتي لتحفيزه على الدخول في قطاع الاستثمارات على ان تقام تلك الصناديق على أسس واضحة وقواعد سليمة وشفافة، وقد بادرت الدول الخليجية الأخرى بتأسيس تلك الصناديق وأثبتت نجاحا كبيرا في ظل تداعيات الأزمة المالية عليها، فضلا عن ضرورة تعديل البيئة الداخلية للاستثمارات لتشجيع دخول المزيد من الاستثمارات الأجنبية، في ظل توجه الشركات العالمية الى أسواق العقار الأقل نضجًا والتي بها وفرة من الأموال من الممكن استثمارها بصورة كبيرة وتطلق على تلك العمليات عولمة العمليات التجارية، ممايؤدي الى خلق شركة جديدة من اللاعبين الدوليين، وذلك من خلال تعديل التشريعات الداخلية الخاصة بدخول رؤوس الأموال الأجنبية بالاضافة الى تعديل التشريعات المتعلقة بالاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري، الى جانب استقدام المزيد من العمالة الوافدة وذلك لزيادة الطلب على العقارات، وتوفير المزيد من التسهيلات الائتمانية وتشجيع البنك المركزي الكويتي للبنوك سواء كانت التقليدية أو الاسلامية على اقراض المستثمرين.
ودعا المركز - في تقرير خاص لـ «الوطن» الحكومة ان تلعب دورًا حيويًا في انعاش السوق العقاري من خلال تحفيز القطاع الخاص للدخول في الاستثمارات المختلفة والتي منها القطاع العقاري الذي يعد محركًا رئيسيًا للنشاط الاقتصادي، فضلا عن الاسراع في تنفيذ المشاريع التنموية وضخ المزيد منها في شرايين الاقتصاد، بما يؤدي لتوفير السيولة في الاسواق، وبالتالي زيادة معدلات الاستثمار و زيادة فرص تشغيل العمالة العاطلة، مع زيادة الأجور، لتحقيق المزيد من الاستقرار المادي للمواطنين والوافدين الذين يدفعهم ذلك الى المزيد من الطلب على العقارات، فتتحسن أسعارها ممايحد من ظاهرة التضخم السلبي في أصول العقارات، كما سيعطي ذلك طمانينة للأفراد لإيداع أموالهم في البنوك التي بدورها تقوم باقراضها للمستثمرين مما يؤدي الى دوران رأس المال.
واقترح المركز - في تقريره - لزيادة السيولة ودوران عجلة التداولات العقارية خفض سعر الخصم على الدينار، اسوة ببرامج الدول المتقدمة لتحفيز اقتصاداتها، اذ قامت تلك الدول وعلى رأسها امريكا والاتحاد الأوروبي واليابان بتخفيض سعر الفائدة على عملتها الى ان أصبحت تقترب من الصفر، فمع استمرار انخفاض الدولار أمام جميع العملات بما فيها الدينار وتحسن أسعار النفط، فضلاً عن زيادة التدفقات الأجنبية بات من الضروري خفض سعر الخصم على الدينار حتى تزداد السيولة في الأسواق عن طريق زيادة معدلات الاقتراض من البنوك حيث ان خفض سعر الخصم على الدينار يؤدي الى انخفاض تكلفة التمويل، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الدينار حتى لا تنهار مع انخفاض سعر الفائدة عليه، ولذا يفضل خفض سعر الخصم الى %2 على مرحلة أو مرحلتين متقاربتين مما سيكون مفيدًا في انعاش الطلب على الأصول المضغوطة من خلال زيادة معدلات السيولة في الأسواق ..
اوضح التقرير ان السوق العقاري الكويتي شهد حالة من التضخم السلبي في قيم أصوله العقارية، حيث انخفضت أسعار تلك العقارات بنسبة تتراوح ما بين 30 و %40 منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية، وتفاقمت خاصة بعد صدور قانوني 8 و9/ 2008 وجاء ذلك نتيجة تراجع قيم الأصول العقارية لضعف الطلب عليها، في ظل الركود العالمي الذي تمخض عن تفاقم أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة مالية عالمية، فقد شهد الاقتصاد الكويتي عامة والقطاع العقاري الكويتي بشكل خاص ركودًا نتيجة انخفاض الطلب الكلي، الأمر الذي ترتب عليه زيادة في معدلات البطالة وانخفاض في الأجور النقدية وتباعًا لذلك انخفضت قدرة الأفراد على شراء العقارات، اذ توجد هناك علاقة مباشرة بين قدرة المستهلك على شراء العقارات وبين استقراره المادي، فضلاً عن تفضيل بعض الأفراد التأجير على عملية الشراء لحين استقرار وضعهم المالي، وكذلك وجود احتمالات فقدان الأفراد لوظائفهم فأثر ذلك كله بالسلب على الطلب على العقارات، مشيرا إلى ان الراغب في الشراء قد لا يجد نقودًا لاتمام صفقته وحتى ان توافرت لديه النقود فانه لا يجازف بها تحسبًا لاستمرار الأزمة، وبالتالي ينخفض الطلب على العقارات في ظل ثبات المعروض منها والتي تعزف البنوك عن تمويلها باعتبارها سوقًا مريضًا، الأمر الذي يترتب عليه انخفاض في قيم تلك الأصول العقارية، فتقع مشكلة التضخم السلبي.
التضخم السلبي
واشار التقرير الى ان حركة التداولات العقارية تأثرت سلبيًا نتيجة تفاقم ظاهرة التضخم السلبي وظهر ذلك جليا في عزوف المستثمرين عن القطاع العقاري لافتا الى أهمية تلك التداولات تنبع من انها تعد وصفا بسيطا لحركة المال العقاري في الاقتصاد وتأثير العلاقة المتبادلة للهيئات المختلفة التي تمثل أطراف دوران رأس المال على الناتج القومي، وبالتالي مع انخفاض حركة التداولات العقارية يؤدي ذلك بالضرورة الى انخفاض حركة دوران السيولة المتمثلة في التمويل العقاري في الاقتصاد، الأمر الذي يترتب عليه ركود في النشاط الاقتصادي وتباعًا لذلك تنخفض مساهمة ذلك القطاع في القيمة المضافة للاقتصاد، مبينا ان نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الاجمالي ازدادت عندما كان السوق منتعشًا في العام 2007، اذ ازدادت نسبة مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الاجمالي لتبلغ نحو %7.2، فضلاً عن ذلك فقد بلغت نسبة مساهمة قطاع الانشاءات في الناتج المحلي الاجمالي نحو %9.7، ويرجع ذلك للتحسن الذي شهده القطاع نتيجة تحسن حركة التداولات العقارية
وتوقع التقرير ان تنخفض مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الاجمالي للكويت في ظل الانخفاض الذي شهدته حركة التداولات العقارية في التسعة أشهر الأولى من عام 2009 فقد شهدت الأشهر التسعة الأولى من العام 2009 انخفاضًا في حركة التداولات العقارية في السوق العقاري، اذ تراجع حجم تلك التداولات على صعيد جميع القطاعات العقارية سواء السكن الخاص، أو الاستثماري أو التجاري أو الصناعي، وكذلك المخازن، وبلغت نسبة التراجع نحو %47 مقارنة بحجم التداولات في الفترة ذاتها من العام 2008. وقد سجلت العقارات تداولات بلغت نحو 1.210 مليار دينار في الأشهر التسعة الأولى من 2009 مقارنة بـ2.291 مليار دينار في الفترة ذاتها من 2008 .
واوضح التقرير ان العقارات التجارية تصدرت المرتبة الأولى من حيث التراجع، حيث بلغ اجمالي قيمة التداولات في العقارات التجارية نحو 246.3 مليون دينار مقارنة بـ427.5 مليون دينار في الفترة ذاتها من العام 2008، وجاء ذلك نتيجة لتشبع السوق بعدما تم تنفيذ عدد كبير من الأبراج التجارية والمجمعات التي وفرت مساحات تجارية وادارية فاقت الطلب، الأمر الذي أدى الى انخفاض أسعارها، يأتي بعده من حيث التراجع في قيمة التداولات القطاع العقاري الاستثماري، الذي بلغت فيه حجم التداولات نحو 443.4 مليون دينار في الاشهر التسعة الأولى من العام 2009 مقارنة بـ914.4 مليون دينار في الفترة ذاتها من 2008 متراجعًا بنسبة بلغت نحو %51، ويليه قطاع العقارات السكني من حيث الانخفاض في حجم التداولات فقد بلغت قيمة التداولات نحو 497.15 مليون دينار في الفترة المذكورة من 2009 مقارنة بـ915.4 مليون دينار في الفترة ذاتها من 2008، وقد بلغت نسبة التراجع نحو %45 مشيرا الي ان شهر يناير الماضي كان الشهر الأكثر نشاطًا من حيث حركة التداولات، اذ بلغت قيمة تداولاته نحو %16.6 من جملة التداولات في السوق العقارية، بينما كان شهر سبتمبر الأدنى نشاطًا بنحو %5.7 من اجمالي قيمة التداولات العقارية، ولذلك يعتقد ان السوق مازال مستمرًا في التراجع مما يؤثر على القطاع بأكمله وأسعار النشاط الاستثماري التجاري خاصة.
واوضح التقرير ان التضخم السلبي نتج عن انخفاض قيمة الرهونات في محافظ البنوك الائتمانية، والذي يعني انه بانخفاض قيم الأصول العقارية والتي تمثل ضمانات البنوك للقروض التي أخذها المستثمرون وتعثروا في سدادها، تنخفض قيمة تلك الضمانات وبالتالي تنخفض معدلات التداول في أسهم البنوك، ومع ربط المستثمرين بين تداولات أسهم البنوك، التي انخفضت نسبة كبيرة منذ الأزمة المالية، وانخفاض قيم تلك الأصول يعزف المستثمرون عن الدخول في ذلك القطاع خوفًا من عدم تحقيق أرباح وهذا نتيجة لانخفاض الطلب عليه بصورة كبيرة، بالاضافة الى ذلك، يعد نقص التمويل الناجم بصفة أساسية عن تشدد البنوك في الاقراض سببًا رئيسيًا في عزوف المستثمرين عن الاستثمار في ذلك القطاع.
توفير السيولة
وبين التقرير انه لانعاش الطلب في ذلك القطاع فان الحل الرئيسي يتمثل في توفير السيولة في الأسواق وتعد خطوة توفير السيولة مثل ضخ الدم في جسد مريض لانعاشه، حيث انه مع توفير السيولة فان ذلك يؤثر على كل من جانبي الطلب والعرض، فعلى جانب الطلب فان توفير السيولة يعطي ذلك طمانينة للأفراد فيقبلوا على شراء العقارات بمدخراتهم، الي جانب ذلك يقبل العديد منهم لايداع أموالهم في البنوك التي بدورها تقوم باقراضها للمستثمرين مما يؤدي الى دوران رأس المال في الاقتصاد فيحدث ذلك انعاشًا للاقتصاد وعلى جانب العرض، فان توفير السيولة يؤدي الى زيادة معدلات الاستثمار وبالتالي زيادة فرص تشغيل العمالة العاطلة، بالاضافة الى زيادة الأجور النقدية، مما يؤدي الى المزيد من الاستقرار المادي لهؤلاء الأفراد الذين يدفعهم ذلك الى المزيد من الطلب على العقارات، فتتحسن أسعارها وتحد من ظاهرة التضخم السلبي في أصول العقارات.
واشار التقرير الي نمو عرض النقود بمقدار 149 مليون دينار في أكتوبر 2009، مقارنة بشهر سبتمبر من العام ذاته، ليسجل نموًا بلغ نحو %13.7 في أكتوبر 2009 مقارنة مع %14.8 في سبتمبر من العام ذاته، وقد نجم ذلك الارتفاع عن ارتفاع الموجودات الأجنبية للبنوك المحلية وبنك الكويت المركزي لافتا الى ارتفاع اجمالي الودائع لدى البنوك المحلية خلال أكتوبر 2009 بنحو 656 مليون دينار وكانت الودائع الحكومية قد ارتفعت بمقدار 462 مليون دينار، ويعد ذلك أكبر ارتفاع لها منذ يناير، وفي المقابل واصل معدل نمو القروض في التباطؤ ليبلغ %7.3، وقد تأثر معدل نمو القروض سلبًا منذ بداية العام 2009 بضعف الودائع وكذلك انخفاض الطلب على الائتمان، فضلاً عن تشدد البنوك في اقراض المستثمرين وخاصة بعد أزمة دبي التي نجم عنها تعثر أكبر شركات العقار في دبي عن السداد وانكشاف عدد من البنوك الكويتية على ديونها وان كان ذلك الانكشاف محدودا.
واشار التقرير الي ان أزمة الرهون العقارية، التي تفاقمت لتصبح أزمة مالية عالمية، أسفرت عن الكثير من المشكلات على مستوى القطاع العقاري والمصرفي حيث أصدر البنك المركزي الكويتي قرارات تتضمن زيادة نسبة الضمانات على القروض الأمر الذي دفع معظم البنوك وخاصة الاسلامية منها، الى اتخاذ قواعد وأسس جديدة فيما يخص عمليات التمويل والقروض التي تمنحها للمستثمرين في القطاع العقاري وجاءت تلك الاجراءات كخطوات احترازية على ضوء قرارات البنك المركزي، فضلاً عن قانوني السكن الخاص 8و9/2008، ومن تلك الاجراءات خفض نسبة التمويل لأي مشروع عقاري تجاري أو استثماري من %70 وفي بعض الآحايين %75 من حجم المشروع الى %50 في أحسن الظروف، فضلاً عن وضع معايير تقييم جديدة لأي مشروع تنوي القيام بتمويله لأي جهة وان كان موثوقا بها، مما أدى الى انخفاض معدل القروض .
واضاف ان معدلات السيولة ارتفعت متعززة بالنمو القوي في الودائع فارتفعت الموجودات السائلة والتي تشمل صافي الودائع المتبادلة في سوق ما بين البنوك بنحو 101 مليون دينار خلال شهر أكتوبر من العام 2009، مما أدى الى ظهور بوادر لتوفير السيولة في السوق فقد شهدت سيولة العقار تحسنًا بنسبة %95.7 في نوفمبر من العام 2009، حيث بلغت جملة التداولات نحو 310.8 مليون دينار، مقارنة بـ158.8 مليون دينار في الفترة ذاتها من العام 2008 ومع افتراض استمرار سيولة السوق بالمعدل ذاته خلال الشهر الحالي فانه من المتوقع ان تستمر السيولة بالتحسن في السوق في عام 2010.
واقترح التقرير لزيادة السيولة في السوق خفض سعر الخصم على الدينار، فمنذ اندلاع الأزمة المالية العالمية، قامت حكومات الدول بتقديم برامج لتحفيز اقتصاداتها، وعلى رأسها الولايات المتحدة الأمريكية والاتحاد الأوروبي واليابان اذ عمدت الي تخفيض سعر الفائدة على عملتها الى ان أصبحت تقترب من الصفر، وفي الكويت فان الفرق بين سعر الفائدة على الدولار وسعر الخصم على الدينار يتراوح ما بين 2.75 و%3، ولكن مع استمرار انخفاض الدولار أمام جميع العملات بما فيها الدينار وتحسن أسعار النفط، فضلاً عن زيادة التدفقات الأجنبية فانه من الضروري خفض سعر الخصم على الدينار حتى تزداد السيولة في الأسواق عن طريق زيادة معدلات الاقتراض من البنوك حيث ان خفض سعر الخصم على الدينار يؤدي الى انخفاض تكلفة التمويل، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الدينار الكويتي حتى لا تنهار مع انخفاض سعر الفائدة عليه مشيرا الي ان خفض سعر الخصم الى %2 على مرحلة أو مرحلتين متقاربتين سيكون مفيدًا في انعاش الطلب على الأصول المضغوطة من خلال زيادة معدلات السيولة في الأسواق وهذا التدخل يعد تدخل مباشر من البنك المركزي الكويتي في زيادة السيولة في الاقتصاد.
وطالب التقرير بالاضافة الى تخفيض سعر الخصم، ازالة القيود على التمويل العقاري وتراجع بنك الكويت المركزي عن موقفه ضد عمليات تمويل العقارات الاستثمارية وحث البنوك المحلية على منح التمويل اللازم للراغبين في شراء العقارات الاستثمارية.
دور حكومي
وعلي الصعيد نفسه دعا التقريرالحكومة لان تلعب دورًا حيويًا في انعاش السوق العقاري حيث يمثل الانفاق الحكومي عاملاً مهمًا في تحفيز القطاع الخاص للدخول في الاستثمارات المختلفة والتي منها القطاع العقاري الذي يعد محركًا رئيسيًا للنشاط الاقتصادي لافتا الي ما أعلنته الهيئة العامة للاستثمار عن الدخول بمحفظة قدرها 200 مليون دينار لشراء أو تأجير عقارات في السوق وكان من شان ذلك الاعلان تغذية السوق بسيولة مباشرة وغير مباشرة لانعاش القطاع العقاري، مشيرا الى ان نمو معدل الانفاق الحكومي في الكويت قد سجل نسبة أقل من %5 من الناتج المحلي الاجمالي.
توقع التقرير ان تكون المشروعات المقررة ضمن الخطة الخمسية والتي تتضمن حزمة من المشروعات خلال عام 2010 تقارب قيمتها نحو 5 مليارات دينار، من محركات السوق الرئيسية في حالة تنفيذها وما يزيد من قوة تلك المشروعات تأكيد الخطاب الحكومي في أكثر من مناسبة عن أهميتها وتأثيرها في الاقتصاد، مؤكدا ان تزايد وتيرة الانفاق الحكومي في ميادين رئيسية سيصب في ارتفاع معدلات الأجور والرواتب التي من شانها زيادة معدلات الطلب على العقارات، فضلاً عن زيادة الانفاق على المشروعات والأشغال العامة لتصل النسبة لنحو %56.6 محسوبة على أساس سنوي خلال النصف الأول من السنة المالية 2009/2010
واوضح التقرير ان أهمية تدخل الحكومة تتمثل في زيادة الثقة في النشاط الاقتصادي عامة وتحفيز القطاع الخاص للدخول في استثمارات جديدة في جميع القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقاري، بالاضافة الى ذلك فان الانفاق الحكومي المتمثل في البنية التحتية المتمثل في اقامة المناطق اللوجستية وتطوير الطرق والسكك الحديدية وتوفير الموانئ والمطارات، يساعد على زيادة الاستثمارات في القطاع العقاري وتطويره، مشيرا الي انه من أبرز الجهود الحكومية في تحسين وتطوير القطاع العقاري لجذب المزيد من الاستثمارات فيه، صدور حكم محكمة الاستئناف في نهاية شهر مايو 2009 بحظر التعامل بقسائم وبيوت السكن الخاص الواردة بالقانونين رقم 8 و9 /2008، وقد انعكس هذا الحكم بحالة من التفاؤل بعودة القنوات التمويلية الى السكن الخاص وتحسين حجم التداولات العقارية في السكن الخاص والاستثماري، مما انعكس في زيادة الطلب على تلك العقارات.
الوطن الكويتية 26/12/2009
اكد المركز الدبلوماسي للدراسات الاستراتيجية ان تعافي القطاع العقاري الكويتي من حالة الركود التي يعيش فيها نتيجة اندلاع الأزمة المالية العالمية التي تمخضت عن أزمة الرهن العقاري، وتخلصه من ظاهرة التضخم السلبي التي اصابته نتيجة انخفاض أسعار العقارات وتراجع قيم الأصول العقارية بسبب ضعف الطلب عليها، فضلاً عن التشريعات التي قيدت نمو ذلك القطاع بما في ذلك قانون السكن الخاص 8 و9/ 2008، وكذلك قرارات البنك المركزي الكويتي التي من شانها تقييد الاقتراض الائتماني بما ينعكس سلبا علي القطاع ..
وقال ان تعافي القطاع العقاري مرهون بالاسراع بانشاء صناديق عقارية التي من شانها زيادة فرص التمويل، وتمثل تلك الصناديق أوعية استثمارية جديدة تحقق رغبات المستثمر الكويتي لتحفيزه على الدخول في قطاع الاستثمارات على ان تقام تلك الصناديق على أسس واضحة وقواعد سليمة وشفافة، وقد بادرت الدول الخليجية الأخرى بتأسيس تلك الصناديق وأثبتت نجاحا كبيرا في ظل تداعيات الأزمة المالية عليها، فضلا عن ضرورة تعديل البيئة الداخلية للاستثمارات لتشجيع دخول المزيد من الاستثمارات الأجنبية، في ظل توجه الشركات العالمية الى أسواق العقار الأقل نضجًا والتي بها وفرة من الأموال من الممكن استثمارها بصورة كبيرة وتطلق على تلك العمليات عولمة العمليات التجارية، ممايؤدي الى خلق شركة جديدة من اللاعبين الدوليين، وذلك من خلال تعديل التشريعات الداخلية الخاصة بدخول رؤوس الأموال الأجنبية بالاضافة الى تعديل التشريعات المتعلقة بالاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري، الى جانب استقدام المزيد من العمالة الوافدة وذلك لزيادة الطلب على العقارات، وتوفير المزيد من التسهيلات الائتمانية وتشجيع البنك المركزي الكويتي للبنوك سواء كانت التقليدية أو الاسلامية على اقراض المستثمرين.
ودعا المركز - في تقرير خاص لـ «الوطن» الحكومة ان تلعب دورًا حيويًا في انعاش السوق العقاري من خلال تحفيز القطاع الخاص للدخول في الاستثمارات المختلفة والتي منها القطاع العقاري الذي يعد محركًا رئيسيًا للنشاط الاقتصادي، فضلا عن الاسراع في تنفيذ المشاريع التنموية وضخ المزيد منها في شرايين الاقتصاد، بما يؤدي لتوفير السيولة في الاسواق، وبالتالي زيادة معدلات الاستثمار و زيادة فرص تشغيل العمالة العاطلة، مع زيادة الأجور، لتحقيق المزيد من الاستقرار المادي للمواطنين والوافدين الذين يدفعهم ذلك الى المزيد من الطلب على العقارات، فتتحسن أسعارها ممايحد من ظاهرة التضخم السلبي في أصول العقارات، كما سيعطي ذلك طمانينة للأفراد لإيداع أموالهم في البنوك التي بدورها تقوم باقراضها للمستثمرين مما يؤدي الى دوران رأس المال.
واقترح المركز - في تقريره - لزيادة السيولة ودوران عجلة التداولات العقارية خفض سعر الخصم على الدينار، اسوة ببرامج الدول المتقدمة لتحفيز اقتصاداتها، اذ قامت تلك الدول وعلى رأسها امريكا والاتحاد الأوروبي واليابان بتخفيض سعر الفائدة على عملتها الى ان أصبحت تقترب من الصفر، فمع استمرار انخفاض الدولار أمام جميع العملات بما فيها الدينار وتحسن أسعار النفط، فضلاً عن زيادة التدفقات الأجنبية بات من الضروري خفض سعر الخصم على الدينار حتى تزداد السيولة في الأسواق عن طريق زيادة معدلات الاقتراض من البنوك حيث ان خفض سعر الخصم على الدينار يؤدي الى انخفاض تكلفة التمويل، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الدينار حتى لا تنهار مع انخفاض سعر الفائدة عليه، ولذا يفضل خفض سعر الخصم الى %2 على مرحلة أو مرحلتين متقاربتين مما سيكون مفيدًا في انعاش الطلب على الأصول المضغوطة من خلال زيادة معدلات السيولة في الأسواق ..
اوضح التقرير ان السوق العقاري الكويتي شهد حالة من التضخم السلبي في قيم أصوله العقارية، حيث انخفضت أسعار تلك العقارات بنسبة تتراوح ما بين 30 و %40 منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية، وتفاقمت خاصة بعد صدور قانوني 8 و9/ 2008 وجاء ذلك نتيجة تراجع قيم الأصول العقارية لضعف الطلب عليها، في ظل الركود العالمي الذي تمخض عن تفاقم أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة مالية عالمية، فقد شهد الاقتصاد الكويتي عامة والقطاع العقاري الكويتي بشكل خاص ركودًا نتيجة انخفاض الطلب الكلي، الأمر الذي ترتب عليه زيادة في معدلات البطالة وانخفاض في الأجور النقدية وتباعًا لذلك انخفضت قدرة الأفراد على شراء العقارات، اذ توجد هناك علاقة مباشرة بين قدرة المستهلك على شراء العقارات وبين استقراره المادي، فضلاً عن تفضيل بعض الأفراد التأجير على عملية الشراء لحين استقرار وضعهم المالي، وكذلك وجود احتمالات فقدان الأفراد لوظائفهم فأثر ذلك كله بالسلب على الطلب على العقارات، مشيرا إلى ان الراغب في الشراء قد لا يجد نقودًا لاتمام صفقته وحتى ان توافرت لديه النقود فانه لا يجازف بها تحسبًا لاستمرار الأزمة، وبالتالي ينخفض الطلب على العقارات في ظل ثبات المعروض منها والتي تعزف البنوك عن تمويلها باعتبارها سوقًا مريضًا، الأمر الذي يترتب عليه انخفاض في قيم تلك الأصول العقارية، فتقع مشكلة التضخم السلبي.
التضخم السلبي
واشار التقرير الى ان حركة التداولات العقارية تأثرت سلبيًا نتيجة تفاقم ظاهرة التضخم السلبي وظهر ذلك جليا في عزوف المستثمرين عن القطاع العقاري لافتا الى أهمية تلك التداولات تنبع من انها تعد وصفا بسيطا لحركة المال العقاري في الاقتصاد وتأثير العلاقة المتبادلة للهيئات المختلفة التي تمثل أطراف دوران رأس المال على الناتج القومي، وبالتالي مع انخفاض حركة التداولات العقارية يؤدي ذلك بالضرورة الى انخفاض حركة دوران السيولة المتمثلة في التمويل العقاري في الاقتصاد، الأمر الذي يترتب عليه ركود في النشاط الاقتصادي وتباعًا لذلك تنخفض مساهمة ذلك القطاع في القيمة المضافة للاقتصاد، مبينا ان نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الاجمالي ازدادت عندما كان السوق منتعشًا في العام 2007، اذ ازدادت نسبة مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الاجمالي لتبلغ نحو %7.2، فضلاً عن ذلك فقد بلغت نسبة مساهمة قطاع الانشاءات في الناتج المحلي الاجمالي نحو %9.7، ويرجع ذلك للتحسن الذي شهده القطاع نتيجة تحسن حركة التداولات العقارية
وتوقع التقرير ان تنخفض مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الاجمالي للكويت في ظل الانخفاض الذي شهدته حركة التداولات العقارية في التسعة أشهر الأولى من عام 2009 فقد شهدت الأشهر التسعة الأولى من العام 2009 انخفاضًا في حركة التداولات العقارية في السوق العقاري، اذ تراجع حجم تلك التداولات على صعيد جميع القطاعات العقارية سواء السكن الخاص، أو الاستثماري أو التجاري أو الصناعي، وكذلك المخازن، وبلغت نسبة التراجع نحو %47 مقارنة بحجم التداولات في الفترة ذاتها من العام 2008. وقد سجلت العقارات تداولات بلغت نحو 1.210 مليار دينار في الأشهر التسعة الأولى من 2009 مقارنة بـ2.291 مليار دينار في الفترة ذاتها من 2008 .
واوضح التقرير ان العقارات التجارية تصدرت المرتبة الأولى من حيث التراجع، حيث بلغ اجمالي قيمة التداولات في العقارات التجارية نحو 246.3 مليون دينار مقارنة بـ427.5 مليون دينار في الفترة ذاتها من العام 2008، وجاء ذلك نتيجة لتشبع السوق بعدما تم تنفيذ عدد كبير من الأبراج التجارية والمجمعات التي وفرت مساحات تجارية وادارية فاقت الطلب، الأمر الذي أدى الى انخفاض أسعارها، يأتي بعده من حيث التراجع في قيمة التداولات القطاع العقاري الاستثماري، الذي بلغت فيه حجم التداولات نحو 443.4 مليون دينار في الاشهر التسعة الأولى من العام 2009 مقارنة بـ914.4 مليون دينار في الفترة ذاتها من 2008 متراجعًا بنسبة بلغت نحو %51، ويليه قطاع العقارات السكني من حيث الانخفاض في حجم التداولات فقد بلغت قيمة التداولات نحو 497.15 مليون دينار في الفترة المذكورة من 2009 مقارنة بـ915.4 مليون دينار في الفترة ذاتها من 2008، وقد بلغت نسبة التراجع نحو %45 مشيرا الي ان شهر يناير الماضي كان الشهر الأكثر نشاطًا من حيث حركة التداولات، اذ بلغت قيمة تداولاته نحو %16.6 من جملة التداولات في السوق العقارية، بينما كان شهر سبتمبر الأدنى نشاطًا بنحو %5.7 من اجمالي قيمة التداولات العقارية، ولذلك يعتقد ان السوق مازال مستمرًا في التراجع مما يؤثر على القطاع بأكمله وأسعار النشاط الاستثماري التجاري خاصة.
واوضح التقرير ان التضخم السلبي نتج عن انخفاض قيمة الرهونات في محافظ البنوك الائتمانية، والذي يعني انه بانخفاض قيم الأصول العقارية والتي تمثل ضمانات البنوك للقروض التي أخذها المستثمرون وتعثروا في سدادها، تنخفض قيمة تلك الضمانات وبالتالي تنخفض معدلات التداول في أسهم البنوك، ومع ربط المستثمرين بين تداولات أسهم البنوك، التي انخفضت نسبة كبيرة منذ الأزمة المالية، وانخفاض قيم تلك الأصول يعزف المستثمرون عن الدخول في ذلك القطاع خوفًا من عدم تحقيق أرباح وهذا نتيجة لانخفاض الطلب عليه بصورة كبيرة، بالاضافة الى ذلك، يعد نقص التمويل الناجم بصفة أساسية عن تشدد البنوك في الاقراض سببًا رئيسيًا في عزوف المستثمرين عن الاستثمار في ذلك القطاع.
توفير السيولة
وبين التقرير انه لانعاش الطلب في ذلك القطاع فان الحل الرئيسي يتمثل في توفير السيولة في الأسواق وتعد خطوة توفير السيولة مثل ضخ الدم في جسد مريض لانعاشه، حيث انه مع توفير السيولة فان ذلك يؤثر على كل من جانبي الطلب والعرض، فعلى جانب الطلب فان توفير السيولة يعطي ذلك طمانينة للأفراد فيقبلوا على شراء العقارات بمدخراتهم، الي جانب ذلك يقبل العديد منهم لايداع أموالهم في البنوك التي بدورها تقوم باقراضها للمستثمرين مما يؤدي الى دوران رأس المال في الاقتصاد فيحدث ذلك انعاشًا للاقتصاد وعلى جانب العرض، فان توفير السيولة يؤدي الى زيادة معدلات الاستثمار وبالتالي زيادة فرص تشغيل العمالة العاطلة، بالاضافة الى زيادة الأجور النقدية، مما يؤدي الى المزيد من الاستقرار المادي لهؤلاء الأفراد الذين يدفعهم ذلك الى المزيد من الطلب على العقارات، فتتحسن أسعارها وتحد من ظاهرة التضخم السلبي في أصول العقارات.
واشار التقرير الي نمو عرض النقود بمقدار 149 مليون دينار في أكتوبر 2009، مقارنة بشهر سبتمبر من العام ذاته، ليسجل نموًا بلغ نحو %13.7 في أكتوبر 2009 مقارنة مع %14.8 في سبتمبر من العام ذاته، وقد نجم ذلك الارتفاع عن ارتفاع الموجودات الأجنبية للبنوك المحلية وبنك الكويت المركزي لافتا الى ارتفاع اجمالي الودائع لدى البنوك المحلية خلال أكتوبر 2009 بنحو 656 مليون دينار وكانت الودائع الحكومية قد ارتفعت بمقدار 462 مليون دينار، ويعد ذلك أكبر ارتفاع لها منذ يناير، وفي المقابل واصل معدل نمو القروض في التباطؤ ليبلغ %7.3، وقد تأثر معدل نمو القروض سلبًا منذ بداية العام 2009 بضعف الودائع وكذلك انخفاض الطلب على الائتمان، فضلاً عن تشدد البنوك في اقراض المستثمرين وخاصة بعد أزمة دبي التي نجم عنها تعثر أكبر شركات العقار في دبي عن السداد وانكشاف عدد من البنوك الكويتية على ديونها وان كان ذلك الانكشاف محدودا.
واشار التقرير الي ان أزمة الرهون العقارية، التي تفاقمت لتصبح أزمة مالية عالمية، أسفرت عن الكثير من المشكلات على مستوى القطاع العقاري والمصرفي حيث أصدر البنك المركزي الكويتي قرارات تتضمن زيادة نسبة الضمانات على القروض الأمر الذي دفع معظم البنوك وخاصة الاسلامية منها، الى اتخاذ قواعد وأسس جديدة فيما يخص عمليات التمويل والقروض التي تمنحها للمستثمرين في القطاع العقاري وجاءت تلك الاجراءات كخطوات احترازية على ضوء قرارات البنك المركزي، فضلاً عن قانوني السكن الخاص 8و9/2008، ومن تلك الاجراءات خفض نسبة التمويل لأي مشروع عقاري تجاري أو استثماري من %70 وفي بعض الآحايين %75 من حجم المشروع الى %50 في أحسن الظروف، فضلاً عن وضع معايير تقييم جديدة لأي مشروع تنوي القيام بتمويله لأي جهة وان كان موثوقا بها، مما أدى الى انخفاض معدل القروض .
واضاف ان معدلات السيولة ارتفعت متعززة بالنمو القوي في الودائع فارتفعت الموجودات السائلة والتي تشمل صافي الودائع المتبادلة في سوق ما بين البنوك بنحو 101 مليون دينار خلال شهر أكتوبر من العام 2009، مما أدى الى ظهور بوادر لتوفير السيولة في السوق فقد شهدت سيولة العقار تحسنًا بنسبة %95.7 في نوفمبر من العام 2009، حيث بلغت جملة التداولات نحو 310.8 مليون دينار، مقارنة بـ158.8 مليون دينار في الفترة ذاتها من العام 2008 ومع افتراض استمرار سيولة السوق بالمعدل ذاته خلال الشهر الحالي فانه من المتوقع ان تستمر السيولة بالتحسن في السوق في عام 2010.
واقترح التقرير لزيادة السيولة في السوق خفض سعر الخصم على الدينار، فمنذ اندلاع الأزمة المالية العالمية، قامت حكومات الدول بتقديم برامج لتحفيز اقتصاداتها، وعلى رأسها الولايات المتحدة الأمريكية والاتحاد الأوروبي واليابان اذ عمدت الي تخفيض سعر الفائدة على عملتها الى ان أصبحت تقترب من الصفر، وفي الكويت فان الفرق بين سعر الفائدة على الدولار وسعر الخصم على الدينار يتراوح ما بين 2.75 و%3، ولكن مع استمرار انخفاض الدولار أمام جميع العملات بما فيها الدينار وتحسن أسعار النفط، فضلاً عن زيادة التدفقات الأجنبية فانه من الضروري خفض سعر الخصم على الدينار حتى تزداد السيولة في الأسواق عن طريق زيادة معدلات الاقتراض من البنوك حيث ان خفض سعر الخصم على الدينار يؤدي الى انخفاض تكلفة التمويل، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الدينار الكويتي حتى لا تنهار مع انخفاض سعر الفائدة عليه مشيرا الي ان خفض سعر الخصم الى %2 على مرحلة أو مرحلتين متقاربتين سيكون مفيدًا في انعاش الطلب على الأصول المضغوطة من خلال زيادة معدلات السيولة في الأسواق وهذا التدخل يعد تدخل مباشر من البنك المركزي الكويتي في زيادة السيولة في الاقتصاد.
وطالب التقرير بالاضافة الى تخفيض سعر الخصم، ازالة القيود على التمويل العقاري وتراجع بنك الكويت المركزي عن موقفه ضد عمليات تمويل العقارات الاستثمارية وحث البنوك المحلية على منح التمويل اللازم للراغبين في شراء العقارات الاستثمارية.
دور حكومي
وعلي الصعيد نفسه دعا التقريرالحكومة لان تلعب دورًا حيويًا في انعاش السوق العقاري حيث يمثل الانفاق الحكومي عاملاً مهمًا في تحفيز القطاع الخاص للدخول في الاستثمارات المختلفة والتي منها القطاع العقاري الذي يعد محركًا رئيسيًا للنشاط الاقتصادي لافتا الي ما أعلنته الهيئة العامة للاستثمار عن الدخول بمحفظة قدرها 200 مليون دينار لشراء أو تأجير عقارات في السوق وكان من شان ذلك الاعلان تغذية السوق بسيولة مباشرة وغير مباشرة لانعاش القطاع العقاري، مشيرا الى ان نمو معدل الانفاق الحكومي في الكويت قد سجل نسبة أقل من %5 من الناتج المحلي الاجمالي.
توقع التقرير ان تكون المشروعات المقررة ضمن الخطة الخمسية والتي تتضمن حزمة من المشروعات خلال عام 2010 تقارب قيمتها نحو 5 مليارات دينار، من محركات السوق الرئيسية في حالة تنفيذها وما يزيد من قوة تلك المشروعات تأكيد الخطاب الحكومي في أكثر من مناسبة عن أهميتها وتأثيرها في الاقتصاد، مؤكدا ان تزايد وتيرة الانفاق الحكومي في ميادين رئيسية سيصب في ارتفاع معدلات الأجور والرواتب التي من شانها زيادة معدلات الطلب على العقارات، فضلاً عن زيادة الانفاق على المشروعات والأشغال العامة لتصل النسبة لنحو %56.6 محسوبة على أساس سنوي خلال النصف الأول من السنة المالية 2009/2010
واوضح التقرير ان أهمية تدخل الحكومة تتمثل في زيادة الثقة في النشاط الاقتصادي عامة وتحفيز القطاع الخاص للدخول في استثمارات جديدة في جميع القطاعات الاقتصادية بما فيها القطاع العقاري، بالاضافة الى ذلك فان الانفاق الحكومي المتمثل في البنية التحتية المتمثل في اقامة المناطق اللوجستية وتطوير الطرق والسكك الحديدية وتوفير الموانئ والمطارات، يساعد على زيادة الاستثمارات في القطاع العقاري وتطويره، مشيرا الي انه من أبرز الجهود الحكومية في تحسين وتطوير القطاع العقاري لجذب المزيد من الاستثمارات فيه، صدور حكم محكمة الاستئناف في نهاية شهر مايو 2009 بحظر التعامل بقسائم وبيوت السكن الخاص الواردة بالقانونين رقم 8 و9 /2008، وقد انعكس هذا الحكم بحالة من التفاؤل بعودة القنوات التمويلية الى السكن الخاص وتحسين حجم التداولات العقارية في السكن الخاص والاستثماري، مما انعكس في زيادة الطلب على تلك العقارات.