الوسيط العقاري
28-12-2009, 02:31 PM
القبس 28/12/2009
شكّل عام 2009 الذي قارب على الانتهاء عاما استثنائيا بكل ما في الكلمة من معنى، سواء بالنسبة الى جميع القطاعات وأنشطة العمل، أو بالنسبة الى جميع الدول التي تضررت بشكل أو بآخر من تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية.
وبطبيعة الحال، كان سوق العقار المتضرر الأبرز بعد قطاع المصارف والمال، ولم يشهد العقار القطري عاما أسوأ من هذا العام بعد أن بلغت أسعار الوحدات السكنية والتجارية أدنى مستوياتها على الاطلاق، ولو أن السوق -عموما- بقي متماسكا الى حد بعيد وحتى الرمق الأخير، رغم زيادة حجم المعروض وحالة الوهن غير المسبوقة التي أصابت معدل الطلب.
وبدأ حجم التأثير البالغ الذي أصاب السوق العقاري القطري يتجلى منذ شهرين فقط، فقد فاجأت عدة شركات عقارية -مثل ازدان- أوساط السوق بطرح مشروعات سكنية للايجار المنخفض مع ثلاثة أشهر مجانا، وليس هذا فحسب، بل كانت الشقق المطروحة مفروشة بالكامل.
وغير ذلك، تواصلت مسلسلات العروض المغرية في ايجارات الفلل السكنية، خصوصا عروض الصفقات الكبيرة، حيث يلجأ الكثير من ملاك الفلل الى طلب دفعات مقدمة كبيرة تصل الى قيمة الايجار السنوي الكامل، مقابل تخفيض معدل الايجار، وعند تأجير المجمعات السكنية بعدد كبير من الوحدات لمصلحة شركات.
مشاريع وعروض
وإذ لقيت الشقق والوحدات السكنية المطروحة اقبالا هائلا من قبل الكثيرين من المستأجرين المتعطشين الذين ذاقوا الأمرّين، وهم يبحثون عن مساكن تلائم معدلات دخلهم المنخفضة، فان هذه الخطوة أعادت الى الأذهان حالة سوق العقار في قطر الى ما كانت عليه قبل نحو خمسة أعوام، عندما بدأت علامات التحسن والطفرة تظهر في السوق، وكان معظم الشركات العقارية حينها يطرح مشروعات سكنية مع الكثير من العوامل المحفزة، مثل أن تكون الشقق السكنية مفروشة أو ثلاثة أشهر مجانا.
يقول مساعد الرئيس التنفيذي للشؤون الفنية في «ازدان العقارية» طوني حجار ان الشركة تتبنى استراتيجية تهدف الى توفير مساكن ذات جودة عالية بتكلفة مناسبة وبأسعار تكون في متناول ذوي الدخل المتوسط. وشدد حجار على أن القطاع العقاري القطري يظل من أشد القطاعات العقارية جذبا للاستثمارات في المنطقة، مشيرا الى أن شركة ازدان العقارية ماضية في مشاريعها العقارية وفق الجداول الزمنية لها، حيث ان السوق القطري سوق واعد ويستوعب المزيد من المشروعات.
وقال ان الفترة الحالية التي تشهد مزيدا من العرض بالنسبة الى الوحدات السكنية في السوق المحلي، تعتبر فترة الاهتمام بجودة البناء ونوعيته، فشركة التطوير العقاري التي تريد المنافسة، عليها أن تضع في اهتمامها الحرص على جودة البناء.
ويلاحظ في مختلف مناطق قطر حاليا العديد من المشروعات السكنية التي تم انجازها، وما زالت غير مستغلة حتى الآن، حيث وضعت عليها لوحات تشير الى أنها «للايجار»، ومنطقة الأبراج المعروفة في قطر بـ«الدفنة» أو الدوحة الجديدة شاهدة على ذلك، فهناك أبراج تم انجازها منذ أكثر من ثلاثة أو أربعة أشهر ولم يتم تأجيرها أو بيعها حتى الآن، رغم أنها تعرض بأسعار منخفضة جدا مما كانت عليه قبل عام، بينما في السابق كانت هذه الأبراج تباع أو تؤجر على المخططات، أو في أسوأ تقدير، وهي ما زالت في مراحلها الأولى من البناء.
الأكثر تضررا
ويقدر الخبير العقاري القطري حسين آل شافي نسبة انخفاض سوق العقار في قطر خلال هذا العام بنحو 40% وربما أكثر في بعض الأحيان.
ويقول إن أكثر القطاعات العقارية تضررا من تدهور أسعار سوق الإيجارات والعقارات في قطر، هو قطاع الفلل والشقق السكنية الفاخرة والتي كانت في الأصل تؤجر وتباع بأسعار مبالغ فيها كثيرا ويفوق مستواها القيمة العادلة المطلوبة.
ويضيف آل شافي قائلا إن التراجع الذي شهده سوق العقار القطري بدأ تدريجيا مع اندلاع الأزمة اللقتصادية العالمية، حيث تدرج من 10% الى أن تجاوز حاليا الـ 40%، لافتا الى أنه يتوقع أن يكون التراجع في الأسعار والإيجارات قد بلغ القاع، وأنه لن يكون هناك مزيد من هذا التراجع خلال عام 2010. لكن شركة «سنشري 21» العقارية القطرية تتوقع في تقرير حديث حصلت «القبس» على نسخة منه حدوث مزيد من الانخفاض في مستويات إيجارات الشقق السكنية نتيجة لتوفر عرض متزايد في السوق حتى الوصول إلى نقطة التوازن المرتقبة، بينما يرى التقرير استقرارا في قطاع تأجير الفيللات تدريجياً على المدى القريب.
ويعتقد تقرير «سنشري 21» أن القطاع العقاري في قطر سيشهد نموا في الثقة على صعيد الاستثمارات الداخلية خلال العام المقبل، مما سينعكس إيجابا على السوق بشكل عام.
ويرى التقرير أن هناك حالة من التفاؤل بالوضع الاقتصادي في قطر خلال الفترة المقبلة تنسحب كذلك على السوق العقاري.
ويضيف أن العقارات في قطر تمر حالياً بمرحلة تصحيحية كبيرة، وهي على ما يبدو في الطريق الصحيح، حيث إن انخفاض الأسعار يؤثر إيجاباً في تحريك العرض والطلب في السوق، ويسمح له بالوصول الى نقطة التوازن المنشودة والتي ينطلق منها بحيوية أكبر بعد تنقية «الغث من السمين».
تداولات خجولة
يوضح التقرير أنه لا يزال أمام السوق بعض الوقت حتى يشعر العاملون في القطاع العقاري ومجتمع الأعمال في قطر بنتائج ملموسة لهذا التصحيح، على صعيد نمو الطلب وزيادة الفرص الاستثمارية.
ويضيف أن إشارات التعافي العقاري حالياً تتمثل في النشاط المتنامي في السوق نتيجة انشغال الشركات في تسويق المشاريع المنجزة حديثاً ووجود طلب حقيقي على المساكن المنخفضة الإيجار.
وبالنسبة الى الخبير العقاري حمد الغانم، فإن سوق العقارات القطري تميز بضعف وركود شديد خلال مجمل عام 2009، موضحا أن تداولات السوق هذا العام سواء على مستوى التأجير أو البيع كانت خجولة للغاية، إلا أنه مع ذلك لم تخل صفحات الصحف المحلية بين الحين والآخر من الإعلان عن بدء تسويق مشروع عقاري قيد الإنجاز هنا أو هناك.
وأشار الغانم الى أن من أهم إفرازات الأزمة الاقتصادية العالمية على القطاع العقاري نتيجة ركود القطاع تمثل في ظهور سباق محموم من قبل معظم الشركات العقارية للاستحواذ على الشريحة الضيقة للطلب والاتجاه الى تشييد مشروعات سكنية منخفضة الكلفة لكي تكون إمكانية تأجيرها متاحة بقوة، وذلك كأداة للاستمرارية الى حين الوصول إلى تعاف حقيقي للطلب العقاري بجميع أصنافه وأشكاله.
وأوضح أن سوق الشقق السكنية سجل انخفاضا كبيرا في الأسعار، وذلك كنتيجة متوقعة للعرض المتراكم في السوق منذ اندلاع الأزمة وحالة الركود التي ألقت بظلالها، حيث أدرك الملاك أن الحل الوحيد لتصريف وحداتهم يتمثل في خفض الأسعار للاستفادة من شريحة الطلب المتوفرة في الوقت الراهن، وليس الانتظار حتى تتحسن ظروف الطلب والتي لا يعرف بالتحديد متى يحين موعدها.
لا لاستمرار الركود
ويتراوح متوسط إيجارات الشقق السكنية في مناطق الدوحة العاصمة بحسب المنطقة ومساحة الشقة بين 3 آلاف ريال للشقق ذات الغرفة الواحدة إلى 9500 ريال للشقق بأربع غرف، لكن هذه الأسعار لا تنسحب على شقق الفئة الفاخرة ومن ضمنها شقق جزيرة اللؤلؤة التي تعرض حالياً بمتوسط 13 الف ريال قطري للشقة.
ويضيف الكواري أن سوق إيجارات الفلل واصل تراجعه خلال شهر نوفمبر، وهو مرشح للاستمرار أكثر بفعل حجم كبير للفلل السكنية المعروضة للإيجار حالياً، خصوصا المجمعات السكنية التي تم إنجازها حديثاً.
وبالنسبة لتوقعات السوق العقاري خلال العام المقبل، يرى عقاريون قطريون أن احتمالات تنامي ظاهرة الركود التي خيمت على السوق القطري خلال مجمل عام 2009 ستكون ضئيلة، وقالوا ان عام 2010 ربما لن يشهد مزيدا من الركود في تداولات السوق، موضحين أن الركود الذي أصاب تداولات العقار في الفترة الماضية كانت له أسباب عديدة أبرزها تداعيات الأزمة المالية العالمية على مختلف دول العالم ومن بينها قطر، خصوصا أن القطاع العقاري كان المحرك الاساسي للأزمة، إذ خرجت هذه الأزمة من رحم الائتمان العقاري في الولايات المتحدة الأميركية، ثم ما لبثت أن انتشرت وامتدت الى مختلف دول العالم.
شكّل عام 2009 الذي قارب على الانتهاء عاما استثنائيا بكل ما في الكلمة من معنى، سواء بالنسبة الى جميع القطاعات وأنشطة العمل، أو بالنسبة الى جميع الدول التي تضررت بشكل أو بآخر من تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية.
وبطبيعة الحال، كان سوق العقار المتضرر الأبرز بعد قطاع المصارف والمال، ولم يشهد العقار القطري عاما أسوأ من هذا العام بعد أن بلغت أسعار الوحدات السكنية والتجارية أدنى مستوياتها على الاطلاق، ولو أن السوق -عموما- بقي متماسكا الى حد بعيد وحتى الرمق الأخير، رغم زيادة حجم المعروض وحالة الوهن غير المسبوقة التي أصابت معدل الطلب.
وبدأ حجم التأثير البالغ الذي أصاب السوق العقاري القطري يتجلى منذ شهرين فقط، فقد فاجأت عدة شركات عقارية -مثل ازدان- أوساط السوق بطرح مشروعات سكنية للايجار المنخفض مع ثلاثة أشهر مجانا، وليس هذا فحسب، بل كانت الشقق المطروحة مفروشة بالكامل.
وغير ذلك، تواصلت مسلسلات العروض المغرية في ايجارات الفلل السكنية، خصوصا عروض الصفقات الكبيرة، حيث يلجأ الكثير من ملاك الفلل الى طلب دفعات مقدمة كبيرة تصل الى قيمة الايجار السنوي الكامل، مقابل تخفيض معدل الايجار، وعند تأجير المجمعات السكنية بعدد كبير من الوحدات لمصلحة شركات.
مشاريع وعروض
وإذ لقيت الشقق والوحدات السكنية المطروحة اقبالا هائلا من قبل الكثيرين من المستأجرين المتعطشين الذين ذاقوا الأمرّين، وهم يبحثون عن مساكن تلائم معدلات دخلهم المنخفضة، فان هذه الخطوة أعادت الى الأذهان حالة سوق العقار في قطر الى ما كانت عليه قبل نحو خمسة أعوام، عندما بدأت علامات التحسن والطفرة تظهر في السوق، وكان معظم الشركات العقارية حينها يطرح مشروعات سكنية مع الكثير من العوامل المحفزة، مثل أن تكون الشقق السكنية مفروشة أو ثلاثة أشهر مجانا.
يقول مساعد الرئيس التنفيذي للشؤون الفنية في «ازدان العقارية» طوني حجار ان الشركة تتبنى استراتيجية تهدف الى توفير مساكن ذات جودة عالية بتكلفة مناسبة وبأسعار تكون في متناول ذوي الدخل المتوسط. وشدد حجار على أن القطاع العقاري القطري يظل من أشد القطاعات العقارية جذبا للاستثمارات في المنطقة، مشيرا الى أن شركة ازدان العقارية ماضية في مشاريعها العقارية وفق الجداول الزمنية لها، حيث ان السوق القطري سوق واعد ويستوعب المزيد من المشروعات.
وقال ان الفترة الحالية التي تشهد مزيدا من العرض بالنسبة الى الوحدات السكنية في السوق المحلي، تعتبر فترة الاهتمام بجودة البناء ونوعيته، فشركة التطوير العقاري التي تريد المنافسة، عليها أن تضع في اهتمامها الحرص على جودة البناء.
ويلاحظ في مختلف مناطق قطر حاليا العديد من المشروعات السكنية التي تم انجازها، وما زالت غير مستغلة حتى الآن، حيث وضعت عليها لوحات تشير الى أنها «للايجار»، ومنطقة الأبراج المعروفة في قطر بـ«الدفنة» أو الدوحة الجديدة شاهدة على ذلك، فهناك أبراج تم انجازها منذ أكثر من ثلاثة أو أربعة أشهر ولم يتم تأجيرها أو بيعها حتى الآن، رغم أنها تعرض بأسعار منخفضة جدا مما كانت عليه قبل عام، بينما في السابق كانت هذه الأبراج تباع أو تؤجر على المخططات، أو في أسوأ تقدير، وهي ما زالت في مراحلها الأولى من البناء.
الأكثر تضررا
ويقدر الخبير العقاري القطري حسين آل شافي نسبة انخفاض سوق العقار في قطر خلال هذا العام بنحو 40% وربما أكثر في بعض الأحيان.
ويقول إن أكثر القطاعات العقارية تضررا من تدهور أسعار سوق الإيجارات والعقارات في قطر، هو قطاع الفلل والشقق السكنية الفاخرة والتي كانت في الأصل تؤجر وتباع بأسعار مبالغ فيها كثيرا ويفوق مستواها القيمة العادلة المطلوبة.
ويضيف آل شافي قائلا إن التراجع الذي شهده سوق العقار القطري بدأ تدريجيا مع اندلاع الأزمة اللقتصادية العالمية، حيث تدرج من 10% الى أن تجاوز حاليا الـ 40%، لافتا الى أنه يتوقع أن يكون التراجع في الأسعار والإيجارات قد بلغ القاع، وأنه لن يكون هناك مزيد من هذا التراجع خلال عام 2010. لكن شركة «سنشري 21» العقارية القطرية تتوقع في تقرير حديث حصلت «القبس» على نسخة منه حدوث مزيد من الانخفاض في مستويات إيجارات الشقق السكنية نتيجة لتوفر عرض متزايد في السوق حتى الوصول إلى نقطة التوازن المرتقبة، بينما يرى التقرير استقرارا في قطاع تأجير الفيللات تدريجياً على المدى القريب.
ويعتقد تقرير «سنشري 21» أن القطاع العقاري في قطر سيشهد نموا في الثقة على صعيد الاستثمارات الداخلية خلال العام المقبل، مما سينعكس إيجابا على السوق بشكل عام.
ويرى التقرير أن هناك حالة من التفاؤل بالوضع الاقتصادي في قطر خلال الفترة المقبلة تنسحب كذلك على السوق العقاري.
ويضيف أن العقارات في قطر تمر حالياً بمرحلة تصحيحية كبيرة، وهي على ما يبدو في الطريق الصحيح، حيث إن انخفاض الأسعار يؤثر إيجاباً في تحريك العرض والطلب في السوق، ويسمح له بالوصول الى نقطة التوازن المنشودة والتي ينطلق منها بحيوية أكبر بعد تنقية «الغث من السمين».
تداولات خجولة
يوضح التقرير أنه لا يزال أمام السوق بعض الوقت حتى يشعر العاملون في القطاع العقاري ومجتمع الأعمال في قطر بنتائج ملموسة لهذا التصحيح، على صعيد نمو الطلب وزيادة الفرص الاستثمارية.
ويضيف أن إشارات التعافي العقاري حالياً تتمثل في النشاط المتنامي في السوق نتيجة انشغال الشركات في تسويق المشاريع المنجزة حديثاً ووجود طلب حقيقي على المساكن المنخفضة الإيجار.
وبالنسبة الى الخبير العقاري حمد الغانم، فإن سوق العقارات القطري تميز بضعف وركود شديد خلال مجمل عام 2009، موضحا أن تداولات السوق هذا العام سواء على مستوى التأجير أو البيع كانت خجولة للغاية، إلا أنه مع ذلك لم تخل صفحات الصحف المحلية بين الحين والآخر من الإعلان عن بدء تسويق مشروع عقاري قيد الإنجاز هنا أو هناك.
وأشار الغانم الى أن من أهم إفرازات الأزمة الاقتصادية العالمية على القطاع العقاري نتيجة ركود القطاع تمثل في ظهور سباق محموم من قبل معظم الشركات العقارية للاستحواذ على الشريحة الضيقة للطلب والاتجاه الى تشييد مشروعات سكنية منخفضة الكلفة لكي تكون إمكانية تأجيرها متاحة بقوة، وذلك كأداة للاستمرارية الى حين الوصول إلى تعاف حقيقي للطلب العقاري بجميع أصنافه وأشكاله.
وأوضح أن سوق الشقق السكنية سجل انخفاضا كبيرا في الأسعار، وذلك كنتيجة متوقعة للعرض المتراكم في السوق منذ اندلاع الأزمة وحالة الركود التي ألقت بظلالها، حيث أدرك الملاك أن الحل الوحيد لتصريف وحداتهم يتمثل في خفض الأسعار للاستفادة من شريحة الطلب المتوفرة في الوقت الراهن، وليس الانتظار حتى تتحسن ظروف الطلب والتي لا يعرف بالتحديد متى يحين موعدها.
لا لاستمرار الركود
ويتراوح متوسط إيجارات الشقق السكنية في مناطق الدوحة العاصمة بحسب المنطقة ومساحة الشقة بين 3 آلاف ريال للشقق ذات الغرفة الواحدة إلى 9500 ريال للشقق بأربع غرف، لكن هذه الأسعار لا تنسحب على شقق الفئة الفاخرة ومن ضمنها شقق جزيرة اللؤلؤة التي تعرض حالياً بمتوسط 13 الف ريال قطري للشقة.
ويضيف الكواري أن سوق إيجارات الفلل واصل تراجعه خلال شهر نوفمبر، وهو مرشح للاستمرار أكثر بفعل حجم كبير للفلل السكنية المعروضة للإيجار حالياً، خصوصا المجمعات السكنية التي تم إنجازها حديثاً.
وبالنسبة لتوقعات السوق العقاري خلال العام المقبل، يرى عقاريون قطريون أن احتمالات تنامي ظاهرة الركود التي خيمت على السوق القطري خلال مجمل عام 2009 ستكون ضئيلة، وقالوا ان عام 2010 ربما لن يشهد مزيدا من الركود في تداولات السوق، موضحين أن الركود الذي أصاب تداولات العقار في الفترة الماضية كانت له أسباب عديدة أبرزها تداعيات الأزمة المالية العالمية على مختلف دول العالم ومن بينها قطر، خصوصا أن القطاع العقاري كان المحرك الاساسي للأزمة، إذ خرجت هذه الأزمة من رحم الائتمان العقاري في الولايات المتحدة الأميركية، ثم ما لبثت أن انتشرت وامتدت الى مختلف دول العالم.