مغروور قطر
18-02-2006, 07:08 AM
الشرق تناقش تأثير قانون «الإيجارات» و«الانتفاع» على الاقتصاد القطري
تاريخ النشر: السبت 18 فبراير 2006, تمام الساعة 01:28 صباحاً بالتوقيت المحلي لمدينة الدوحة
ناهد العلي :
حدد قانون الإيجارات الجديد سقفاً لارتفاعها العشوائي بنسبة 10% سنوياً ولمدة سنتين، ليتبع القانون بعد أيام بقرار مصادقة حضرة صاحب السمو على السماح للخليجيين بالتملك وغير القطريين بالانتفاع بالعقارات. فما هو تأثير القانون الأول على الاقتصاد القطري بصفة عامة؟ خصوصاً أنّ دراسته استغرقت حوالي السنة، وكيف يمكن قراءة قرار مصادقة سمو الأمير على السماح للخليجيين بالتملك و لغير القطريين بالانتفاع العقاري في ضوء ارتفاع الإيجارات؟
وللإجابة عن ما سبق، وصف اقتصاديون القانون الأول بأنّه حل تمهيدي للحد من اشتداد ظاهرة ارتفاع الإيجارات لمدة سنتين، ليأتي قرار حضرة صاحب السمو بالسماح بتملك الخليجيين وانتفاع غير القطريين بالعقارات كحل شمولي لظاهرة ارتفاع الإيجارات وداعم لقانون الإيجارات الجديد بحيث يخفّض ارتفاع الإيجارات لاحقاً عن طريق جذب غير القطريين للاستثمار في قطاع التملك العقاري، ما يعني خفض أسعار الإيجارات مستقبلاً وانتعاش قطاع التملك العقاري، وبالتالي كسر القراران ارتباط ظاهرة ارتفاع الإيجارات العشوائي بقطاع التملك العقاري.
وأوضحوا أننا سنرى مستقبلاً إيجارات منخفضة عن اليوم في ظل سوق عقارات مرتفع، ولكنهم أشاروا إلى أننا لن نرى إيجارات منخفضة بالمعنى الحرفي للكلمة لأن جميع المؤشرات الاقتصادية تؤكد ضخ فرص استثمارية جديدة إلى قطر وبالتالي زيادة العمالة والطلب على الإيجارات 153 وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2010 حيث سيعمل قانون الإيجارات الجديد عمل المكابح لالتقاط الأنفاس من أجل موازنة العرض مع الطلب ثمّ لترجع «الإيجارات» لاقتصاد السوق المفتوح بعد سنتين.
وأوضح بشير الكحلوت، الخبير الاقتصادي في مصرف قطر المركزي أنّ الهدف الأساسي والمباشر من قانون الإيجارات الجديد هو السيطرة على التضخم الذي جاءت نسبته الأكبر من قطاع الإيجارات حوالي30% مبيناً أنّ «جميع اقتصاديات الدول المفتوحة تخضع للتقييم المستمر من قبل مؤسسات التقييم الدولية التي أشادت بمعدل النمو المرتفع في قطر وبفائض ميزانيتها... لكنها أبدت في نفس الوقت قلقها من نسب التضخم الآخذة بالارتفاع وبالتالي في حال فلتت هذه الظاهرة من عقالها -التضخم- سينعكس ذلك سلباً على تصنيف الاقتصاد القطري الذي وصل الآن إلى A+»
وأضاف أنّ قطر اقترضت لبناء مصانعها ونهضتها وأصدرت سندات سوق دولية، ومن هنا تأتي أهمية تقييم الاقتصاد القطري بصورة إيجابية من قبل مؤسسات التقييم الدولية مثل صندوق النقد الدولي وموديز وغيرهما.
«التملك»و«الانتفاع» حل شمولي
من جهته، قال أحد الخبراء الاقتصاديين إن علاج ظاهرة ارتفاع الإيجارات يتطلب صفة الشمولية وبالتالي جاءت مصادقة سمو الأمير على إجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية بعد إصدار قانون الإيجارات الجديد تدعيماً له عن طريق زيادة نسبة الاستثمار في العقار من قبل جميع سكان قطر ما يخفض الإيجارات لاحقاً ويدعم الاقتصاد القطري.
وأضاف: من المتوقع أن يحد قانون الإيجارات من ارتفاعها المضطرب وأن يقلل نسبة الاستثمار في الإيجارات بالنسبة للمستثمر الصغير، أما بالنسبة للمستثمر الكبير فإنّه لن يتراجع عن الاستثمار بالإيجارات لأن الأخير قد استبق الأمور بإبرام العقود بينه وبين المستأجرين.
153 وحدة سكنية حاجة قطر سنوياً
في نفس السياق، أشارأحد كبار المستثمرين العقاريين إلى أنّ القانون لا يؤثر على كبار المستثمرين الذين قد رتبوا أنفسهم عن طريق عقود إيجار طويلة الأمد، كما أنّه لن يحد من الاستثمار في العقارات لأن قطر تحتاج إلى 153 ألف وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2010.
وأضاف الكحلوت أنّ تأثير قانون الإيجارات الجديد لن يكون ذا تأثير فوري على السوق بل هو بمثابة المكابح لارتفاع الإيجارات المبالغ فيه وسيمنع عمليات الاستغلال الفاحش وسيبعث الطمأنينة في نفوس الناس، من جهة أخرى سيساعد على موازنة العرض مع الطلب ولكنه لن يخفّض الإيجارات لأن ما يزال الطلب على العقارات قوياً وإلى 10 سنوات مقبلة.
ولفت الكحلوت إلى أنّ التضخم في قطر سببه عدة عوامل بالإضافة إلى الإيجارات منها التضخم المستورد المتعلق بسعر صرف الدولار.
زيادة عدد الأراضي للبيع
من جهته، قال عبدالهادي الشهواني، رئيس مجلس الإدارة واللجنة التنفيذيّة لمجموعة الاستثمارات الخليجية وأحد كبار المستثمرين في العقارات إنّ قانون الإيجارات الجديد سيساهم في زيادة عدد قطع الأراضي المعروضة للبيع، لأن المستثمر سيقارن بين ربحه من السكن المؤجر بعد سنتين وربحه من بيع أرضه في الوقت الحالي-حيث إنّ الأرض سعرها مرتفع اليوم- وبالتالي سيعيد حساباته، وفي حال مالت حساباته لصالح بيع الأرض، عندها سيفضل بيع أرضه وهي بسعر مرتفع على الاستثمار في إيجار سينخفض، ما يزيد عدد المعروض من الأراضي.
وأوضح أنّ زيادة عرض الأراضي المتوقع سيؤدي إلى تراجع سعرها المرتفع فمثلاً في شارع سلوى ارتفع سعر «الفوت» من 500 ريال إلى 1200 ريال، ولفتت إحدى دراسات مجلس التخطيط التي أطلعت الشرق علىها في سياق التحقيق إلى أنّ الإيجارات ليست المصدر الأساسي للتضخم بل الزيادة الضخمة في الإنفاق الاستثماري والاستهلاكي.
شمولية الحل
وأوضح أحد الخبراء الاقتصاديين أن العلاج يتطلب صفة شمولية وعدم التركيز على قطاع واحد، لافتاً أنّ مصادقة سمو الأمير على إجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية الذي أتى بعد قانون الإيجارات يعتبر حلاً شمولياً لأنه سيزيد الاستثمار في العقارات وبالتالي سيخفض من ارتفاع الإيجارات لاحقاً.
وكان قد قفز بند التضخم حوالي 40 نقطة في بند الإيجارات مرتفعاً من 142 نقطة إلى 184 نقطة في عام 2005، أيّ ما نسبته 30%، وذلك وفقاً لأرقام مصرف قطر المركزي.
وتسبب الخلل في ميزان العرض والطلب برفع الإيجارات في قطر الذي كان سببه هدم أحياء كاملة بالإضافة إلى النمو السريع للاقتصاد القطري 20% في عام 2005 الذي ضاعف عدد فرص العمل واستيراد العمالة.
كما أدى ارتفاع مواد البناء والكهرباء والخدمات إلى تفاقم الظاهرة.
التقاط النفس وتوازن العرض مع الطلب
في نفس السياق، أكّد محسن مصطفى، نائب المدير العام لبنك قطر الدولي الإسلامي أنّ قرار الإيجارات الجديد سيحد من نسبة التضخم بالإضافة إلى كونه فرصة لالتقاط النفس بين العرض والطلب، لأن قطر تعيش الآن نهضة عمرانية كبيرة جداً وبالتالي سينشأ بعد سنتين نوع من التوازن بين المعروض والمطلوب لتتحكم من جديد ظروف السوق بأسعار الإيجارات، معرباً عن اعتقاده باستمرار البناء لأن جميع المؤشرات تقول إنّ الاقتصاد القطري سيستمر في ضخ الفرص الاستثماريّة الجديدة وبالتالي زيادة عدد العمالة والطلب على الإيجارات.
ارتفاع أسعار البناء
ونوه الشهواني إلى ارتفاع سعر مواد البناء وإلى مطالبة المستثمرين في العقار لخفض هذه الأسعار.
الجدير بالذكر أنّ الإنفاق الاستثماري هو الإنفاق على البنية التحتية وقطاع الغاز والنفط والبتروكيماويات، أما الإنفاق الاستهلاكي فيكون عادة بزيادة دخول الناس الذي يتحول إلى انفاق استهلاكي على السلع بمختلف أنواعها.
وكانت قد ارتفعت أسعار الإيجارات السكنية والتجارية في قطر بطريقة عشوائية الأمر الذي هدد توازن السوق العقاري خاصة أن الزيادات وصلت في بعض الأحيان إلى 300%.
وتمثلت ظاهرة ارتفاع الإيجارات اجتماعياً في لجوء كثير من أصحاب الشقق إلى التلويح للمستأجرين بإخراجهم من الوحدات السكنية، إذا لم يقبلوا بزيادة الإيجارات، حتى أن بعضهم لم يجد حرجا في الطلب من المستأجرين إخلاء مساكنهم بغرض تأجيرها لشركات أو مجمعات للحصول على عائد مادي كبير، مما أدى إلى ازدياد عدد شقق العزاب في قطر حيث اضطر كثيرون إلى إرجاع عائلاتهم والسكن في شقق عزاب وتقاسم ثمن الإيجار المرتفع.
وتتراوح العوائد المالية للعقارات في قطر بين 10% و14% سنويا، وهو عائد مغر مقارنة بالفوائد المصرفية وبكثير من القطاعات الأخرى مما جذب العديد من المستثمرين ورجال الأعمال لتوظيف أموالهم في القطاع وبناء أبراج سكنية، خاصة أن تكاليف الاستثمار في هذا المجال غير مرتفعة مقارنة مع تكاليف بعض الاستثمارات الأخرى التي تتطلب توفير قدر أكبر من الأموال، بالإضافة إلى كون عوائد استثمارات العقار مضمونة مقابل الاستثمارات التي تحتمل بعض المخاطر.
يذكر أنّ حضرة صاحب السمو أمير البلاد المفدى قد صادق الخميس الماضي على قرار مجلس الوزراء رقم 5 لسنة 2006 بشروط واجراءات تملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للعقارات.
كما صادق سمو الأمير المفدى على قرار مجلس الوزراء رقم 6 لسنة 2006 بشروط وإجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية لمدة 99 عاماً قابلة للتجديد. ونص القراران على تنفيذهما والعمل بهما من تاريخ صدورهما وأن ينشرا في الجريدة الرسمية.
تاريخ النشر: السبت 18 فبراير 2006, تمام الساعة 01:28 صباحاً بالتوقيت المحلي لمدينة الدوحة
ناهد العلي :
حدد قانون الإيجارات الجديد سقفاً لارتفاعها العشوائي بنسبة 10% سنوياً ولمدة سنتين، ليتبع القانون بعد أيام بقرار مصادقة حضرة صاحب السمو على السماح للخليجيين بالتملك وغير القطريين بالانتفاع بالعقارات. فما هو تأثير القانون الأول على الاقتصاد القطري بصفة عامة؟ خصوصاً أنّ دراسته استغرقت حوالي السنة، وكيف يمكن قراءة قرار مصادقة سمو الأمير على السماح للخليجيين بالتملك و لغير القطريين بالانتفاع العقاري في ضوء ارتفاع الإيجارات؟
وللإجابة عن ما سبق، وصف اقتصاديون القانون الأول بأنّه حل تمهيدي للحد من اشتداد ظاهرة ارتفاع الإيجارات لمدة سنتين، ليأتي قرار حضرة صاحب السمو بالسماح بتملك الخليجيين وانتفاع غير القطريين بالعقارات كحل شمولي لظاهرة ارتفاع الإيجارات وداعم لقانون الإيجارات الجديد بحيث يخفّض ارتفاع الإيجارات لاحقاً عن طريق جذب غير القطريين للاستثمار في قطاع التملك العقاري، ما يعني خفض أسعار الإيجارات مستقبلاً وانتعاش قطاع التملك العقاري، وبالتالي كسر القراران ارتباط ظاهرة ارتفاع الإيجارات العشوائي بقطاع التملك العقاري.
وأوضحوا أننا سنرى مستقبلاً إيجارات منخفضة عن اليوم في ظل سوق عقارات مرتفع، ولكنهم أشاروا إلى أننا لن نرى إيجارات منخفضة بالمعنى الحرفي للكلمة لأن جميع المؤشرات الاقتصادية تؤكد ضخ فرص استثمارية جديدة إلى قطر وبالتالي زيادة العمالة والطلب على الإيجارات 153 وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2010 حيث سيعمل قانون الإيجارات الجديد عمل المكابح لالتقاط الأنفاس من أجل موازنة العرض مع الطلب ثمّ لترجع «الإيجارات» لاقتصاد السوق المفتوح بعد سنتين.
وأوضح بشير الكحلوت، الخبير الاقتصادي في مصرف قطر المركزي أنّ الهدف الأساسي والمباشر من قانون الإيجارات الجديد هو السيطرة على التضخم الذي جاءت نسبته الأكبر من قطاع الإيجارات حوالي30% مبيناً أنّ «جميع اقتصاديات الدول المفتوحة تخضع للتقييم المستمر من قبل مؤسسات التقييم الدولية التي أشادت بمعدل النمو المرتفع في قطر وبفائض ميزانيتها... لكنها أبدت في نفس الوقت قلقها من نسب التضخم الآخذة بالارتفاع وبالتالي في حال فلتت هذه الظاهرة من عقالها -التضخم- سينعكس ذلك سلباً على تصنيف الاقتصاد القطري الذي وصل الآن إلى A+»
وأضاف أنّ قطر اقترضت لبناء مصانعها ونهضتها وأصدرت سندات سوق دولية، ومن هنا تأتي أهمية تقييم الاقتصاد القطري بصورة إيجابية من قبل مؤسسات التقييم الدولية مثل صندوق النقد الدولي وموديز وغيرهما.
«التملك»و«الانتفاع» حل شمولي
من جهته، قال أحد الخبراء الاقتصاديين إن علاج ظاهرة ارتفاع الإيجارات يتطلب صفة الشمولية وبالتالي جاءت مصادقة سمو الأمير على إجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية بعد إصدار قانون الإيجارات الجديد تدعيماً له عن طريق زيادة نسبة الاستثمار في العقار من قبل جميع سكان قطر ما يخفض الإيجارات لاحقاً ويدعم الاقتصاد القطري.
وأضاف: من المتوقع أن يحد قانون الإيجارات من ارتفاعها المضطرب وأن يقلل نسبة الاستثمار في الإيجارات بالنسبة للمستثمر الصغير، أما بالنسبة للمستثمر الكبير فإنّه لن يتراجع عن الاستثمار بالإيجارات لأن الأخير قد استبق الأمور بإبرام العقود بينه وبين المستأجرين.
153 وحدة سكنية حاجة قطر سنوياً
في نفس السياق، أشارأحد كبار المستثمرين العقاريين إلى أنّ القانون لا يؤثر على كبار المستثمرين الذين قد رتبوا أنفسهم عن طريق عقود إيجار طويلة الأمد، كما أنّه لن يحد من الاستثمار في العقارات لأن قطر تحتاج إلى 153 ألف وحدة سكنية سنوياً حتى عام 2010.
وأضاف الكحلوت أنّ تأثير قانون الإيجارات الجديد لن يكون ذا تأثير فوري على السوق بل هو بمثابة المكابح لارتفاع الإيجارات المبالغ فيه وسيمنع عمليات الاستغلال الفاحش وسيبعث الطمأنينة في نفوس الناس، من جهة أخرى سيساعد على موازنة العرض مع الطلب ولكنه لن يخفّض الإيجارات لأن ما يزال الطلب على العقارات قوياً وإلى 10 سنوات مقبلة.
ولفت الكحلوت إلى أنّ التضخم في قطر سببه عدة عوامل بالإضافة إلى الإيجارات منها التضخم المستورد المتعلق بسعر صرف الدولار.
زيادة عدد الأراضي للبيع
من جهته، قال عبدالهادي الشهواني، رئيس مجلس الإدارة واللجنة التنفيذيّة لمجموعة الاستثمارات الخليجية وأحد كبار المستثمرين في العقارات إنّ قانون الإيجارات الجديد سيساهم في زيادة عدد قطع الأراضي المعروضة للبيع، لأن المستثمر سيقارن بين ربحه من السكن المؤجر بعد سنتين وربحه من بيع أرضه في الوقت الحالي-حيث إنّ الأرض سعرها مرتفع اليوم- وبالتالي سيعيد حساباته، وفي حال مالت حساباته لصالح بيع الأرض، عندها سيفضل بيع أرضه وهي بسعر مرتفع على الاستثمار في إيجار سينخفض، ما يزيد عدد المعروض من الأراضي.
وأوضح أنّ زيادة عرض الأراضي المتوقع سيؤدي إلى تراجع سعرها المرتفع فمثلاً في شارع سلوى ارتفع سعر «الفوت» من 500 ريال إلى 1200 ريال، ولفتت إحدى دراسات مجلس التخطيط التي أطلعت الشرق علىها في سياق التحقيق إلى أنّ الإيجارات ليست المصدر الأساسي للتضخم بل الزيادة الضخمة في الإنفاق الاستثماري والاستهلاكي.
شمولية الحل
وأوضح أحد الخبراء الاقتصاديين أن العلاج يتطلب صفة شمولية وعدم التركيز على قطاع واحد، لافتاً أنّ مصادقة سمو الأمير على إجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية الذي أتى بعد قانون الإيجارات يعتبر حلاً شمولياً لأنه سيزيد الاستثمار في العقارات وبالتالي سيخفض من ارتفاع الإيجارات لاحقاً.
وكان قد قفز بند التضخم حوالي 40 نقطة في بند الإيجارات مرتفعاً من 142 نقطة إلى 184 نقطة في عام 2005، أيّ ما نسبته 30%، وذلك وفقاً لأرقام مصرف قطر المركزي.
وتسبب الخلل في ميزان العرض والطلب برفع الإيجارات في قطر الذي كان سببه هدم أحياء كاملة بالإضافة إلى النمو السريع للاقتصاد القطري 20% في عام 2005 الذي ضاعف عدد فرص العمل واستيراد العمالة.
كما أدى ارتفاع مواد البناء والكهرباء والخدمات إلى تفاقم الظاهرة.
التقاط النفس وتوازن العرض مع الطلب
في نفس السياق، أكّد محسن مصطفى، نائب المدير العام لبنك قطر الدولي الإسلامي أنّ قرار الإيجارات الجديد سيحد من نسبة التضخم بالإضافة إلى كونه فرصة لالتقاط النفس بين العرض والطلب، لأن قطر تعيش الآن نهضة عمرانية كبيرة جداً وبالتالي سينشأ بعد سنتين نوع من التوازن بين المعروض والمطلوب لتتحكم من جديد ظروف السوق بأسعار الإيجارات، معرباً عن اعتقاده باستمرار البناء لأن جميع المؤشرات تقول إنّ الاقتصاد القطري سيستمر في ضخ الفرص الاستثماريّة الجديدة وبالتالي زيادة عدد العمالة والطلب على الإيجارات.
ارتفاع أسعار البناء
ونوه الشهواني إلى ارتفاع سعر مواد البناء وإلى مطالبة المستثمرين في العقار لخفض هذه الأسعار.
الجدير بالذكر أنّ الإنفاق الاستثماري هو الإنفاق على البنية التحتية وقطاع الغاز والنفط والبتروكيماويات، أما الإنفاق الاستهلاكي فيكون عادة بزيادة دخول الناس الذي يتحول إلى انفاق استهلاكي على السلع بمختلف أنواعها.
وكانت قد ارتفعت أسعار الإيجارات السكنية والتجارية في قطر بطريقة عشوائية الأمر الذي هدد توازن السوق العقاري خاصة أن الزيادات وصلت في بعض الأحيان إلى 300%.
وتمثلت ظاهرة ارتفاع الإيجارات اجتماعياً في لجوء كثير من أصحاب الشقق إلى التلويح للمستأجرين بإخراجهم من الوحدات السكنية، إذا لم يقبلوا بزيادة الإيجارات، حتى أن بعضهم لم يجد حرجا في الطلب من المستأجرين إخلاء مساكنهم بغرض تأجيرها لشركات أو مجمعات للحصول على عائد مادي كبير، مما أدى إلى ازدياد عدد شقق العزاب في قطر حيث اضطر كثيرون إلى إرجاع عائلاتهم والسكن في شقق عزاب وتقاسم ثمن الإيجار المرتفع.
وتتراوح العوائد المالية للعقارات في قطر بين 10% و14% سنويا، وهو عائد مغر مقارنة بالفوائد المصرفية وبكثير من القطاعات الأخرى مما جذب العديد من المستثمرين ورجال الأعمال لتوظيف أموالهم في القطاع وبناء أبراج سكنية، خاصة أن تكاليف الاستثمار في هذا المجال غير مرتفعة مقارنة مع تكاليف بعض الاستثمارات الأخرى التي تتطلب توفير قدر أكبر من الأموال، بالإضافة إلى كون عوائد استثمارات العقار مضمونة مقابل الاستثمارات التي تحتمل بعض المخاطر.
يذكر أنّ حضرة صاحب السمو أمير البلاد المفدى قد صادق الخميس الماضي على قرار مجلس الوزراء رقم 5 لسنة 2006 بشروط واجراءات تملك مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية للعقارات.
كما صادق سمو الأمير المفدى على قرار مجلس الوزراء رقم 6 لسنة 2006 بشروط وإجراءات انتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية لمدة 99 عاماً قابلة للتجديد. ونص القراران على تنفيذهما والعمل بهما من تاريخ صدورهما وأن ينشرا في الجريدة الرسمية.