Love143
21-02-2006, 01:30 AM
يوسف الزمان: القانون المؤقت ليس عصا سحرية لحل أزمة الإيجارات
أجري الحوار - محمود عبد الحليم : اعتبر الخبراء ورجال الأعمال ان صدور قانون الإيجارات رقم (4) لسنة 2006 بشأن بعض الأحكام الوقتية الخاصة بإيجار الأماكن والمباني خطوة ضرورية وهامة انتظرها سوق العقارات.. وأعربوا عن اعتقادهم بأن هذا القانون سوف يساعد علي إعادة التوازن والانضباط إلي سوق العقارات الذي شهد طفرات عشوائية وغير مبررة معظم الأحيان في أسعار الإيجارات وترتب عليها كثير من الآثار السلبية أهمها ارتفاع معدلات التضخم بالإضافة إلي التأثيرات الاجتماعية علي المؤجرين.
والسؤال الذي يطرح نفسه الآن هل القانون وحده يكفي لتحقيق الاستقرار والتوازن المطلوب لسوق العقارات أم ان هناك إجراءات وخطوات أخري يجب القيام بها حتي يحقق هذا القانون الأهداف الرئيسية التي جاء من أجلها صدوره.
الراية الاقتصادية تفتح باب النقاش حول هذه القضية الهامة التي تهم المواطنين والمقيمين والمستثمرين في نفس الوقت ستتطرق فيها إلي العديد من الجوانب المتعلقة بسوق العقارات وأسعار الإيجارات.
وستكون بداية النقاش مع أحد الخبراء القانونين وهو المحامي يوسف الزمان .. الراية التقته لاستطلاع رأيه حول هذا القانون فقال انه يرغب في التركيز علي أمر أساسي قبل التطرق إلي أية أسئلة حيث شدد علي انه يخطئ من يظن ان قانون الإيجارات رقم (4) لسنة 2006 بشأن بعض الأحكام الوقتية الخاصة بإيجار الأماكن والمباني، سوف يحل مشكلة تفاقم زيادة الإيجارات علي العقارات بشتي أنواعها، لأن المشكلة في اعتقادي أكثر تعقيداً من أن يحلها تشريع مؤقت، إذ انه ما لم تتضافر عدة جهود في وقت واحد ووفق خطط واستراتيجيات إسكانية مرسومة فإن المشكلة سوف تراوح مكانها.
القانون الذي صدر مؤخراً والذي تضمن امتداد عقود الإيجار السارية بقوة القانون لمدة سنتان، وعدم السماح للمؤجر بزيادة الأجرة إلا في حدود 10% سنويا سوف يخفف من وطأة المشكلة بيد انه لن تكون تلك العصا السحرية التي سوف تحل المشكلة برمتها.
وأود هنا ان أعرض للدور الذي ينبغي لشركات المساهمة العقارية والتي زاد عددها في الآونة الأخيرة القيام به لحل أزمة الإيجارات وتوفير العقارات المناسبة.
وبالرجوع إلي الأغراض التي أنشأت من أجلها وتأسست هذه الشركات نجد انها تأسست من أجل القيام بكافة الأعمال والتصرفات القانونية المتصلة بالنشاط العقاري من بيع وشراء وإدارة وتشغيل وبناء وتعمير وتجديد وتقسيم الأراضي والعقارات بمختلف أنواعها المملوكة لهذه الشركات أو للغير وممارسة جميع الأنشطة العقارية من تملك وبيع وشراء واقتراض الأراضي والعقارات والمباني وإقامة المباني والمشاريع العقارية بكافة أنواعها واستخداماتها السكنية والتجارية والصناعية.. وكذلك القيام بتقسيم الأراضي وإعادة فرزها والبناء عليها..
ومؤدي كل ذلك أن أغراض شركات المساهمة العقارية مختلفة ومتنوعة وتتسع لجميع المشاريع العقارية خاصة ما يتعلق منها بالعقارات المخصصة للسكني والتجارة والصناعة، وهي أغراض تبدو في اعتقادنا غاية في الأهمية لتنطلق منها هذه الشركات للمشاركة الإيجابية في حل قلة المعروض من العقارات في الدولة وبالذات لنوعية معينة من العقارات يزداد الطلب عليها.. إلا انه من خلال ما نقرؤه ونسمعه عن المشاريع التي تقوم بها هذه الشركات نجد ان هذه الشركات اتجهت في استثماراتها إلي نوعية معينة من المشاريع والتي سوف نبينها لاحقاً.
الشركات العقارية
أصبح الاسهام في عملية الاستثمار والتنمية عن طريق تجميع المدخرات التي تقوم بها شركات المساهمة بواسطة الأسهم التي تطرح للتداول وقيام هذه الشركات بالتالي بتوظيف تلك الأموال في مشاريع مختلفة صناعية واقتصادية وعمرانية مختلفة أصبح هذا الأمر من أهم روافد الاستثمار في عصرنا الحالي.
وكما هو معلوم وفي الآونة الأخيرة تم تأسيس عدة شركات مساهمة عقارية جمعت مليارات الريالات عن طريق طرح أسهمها للبيع من أجل القيام بأعمال تشييد المباني والمتاجرة في العقارات والأراضي.
إلا انه مما يلفت النظر إلي ان جميع الشركات المساهمة التي ساهم فيها معظم المواطنين القطريين من جميع الطبقات اتجهت في أعمالها إلي وجهة واحدة وهي تشييد وإقامة وبناء المجمعات السكنية الفخمة والأبراج العالية ذات الكلفة الباهظة وتكاد تكون ورش أعمالها أو مشاريعها في منطقة واحدة تعتبر أسعار الأراضي فيها من أعلي الأسعار الأمر الذي ترتب عليه أن أصبحت فيه قيمة الوحدات السكنية التي تقوم بعرضها هذه الشركات سواء للبيع أو الاستثمار أو الإيجار باهظة التكاليف كما وأنها لا تلبي الحاجات الحقيقية لطائفة عريضة من المواطنين أو تلبي احتياجاتهم الضرورية في السكني، وغدت هذه الأبراج وتلك المجمعات مقصورة علي طبقة معينة من الأجانب أو مكاتب الشركات والوزارات والمؤسسات والهيئات
العامة وبالتالي فان هذه المشاريع لن تكون من هذه الناحية عاملا مساعدا علي تخفيف أزمة السكن ومشكلة تفاقم الايجارات التي نعايشها حاليا في البلاد.
ذوو الداخل المحدود
اذن ما هو السبيل لمشاركة هذه الشركات في توفير العقارات المناسبة .
-أري أنه من اجل ان تساهم الشركات العقارية في التخفيف من حدة أزمة المساكن عليها ان تتجه في جزء من استثماراتها نحو بناء وتشييد المباني والمساكن المناسبة لذوي الدخل المحدود من المواطنين الذين يشكلون قطاعا عريضا من السكان وكذلك المقيمين.
وفي اعتقادي ان الدور الحقيقي لهذه الشركات يأتي في ان تشارك بصورة فعالة في التنمية وذلك عن طريق مساهمتها الفعالة في حل المشكلات الاقتصادية الموجودة لا ان ينصب حرصها فقط علي تحقيق الربح من خلال مشاريع لا يستفيد منها سوي قلة من المستثمرين.
وفي اعتقادي ان تركيز جميع الشركات العقارية علي الانشاءات السكنية الفخمة من ابراج ومجمعات سوف ينتج عنه تخمة وفائض في السوق من هذه النوعية من العقارات وسوف يقل علي اثره الطلب علي هذه النوعية من العقارات مستقبلا.
هذا في الوقت الذي يشتد فيه الطلب علي نوعية معينة من العقارات تلبي حاجيات طبقة عريضة من المواطنين والمقيمين، هذه الطبقة التي تتمثل في القطريين الذين لا تشملهم قوانين الاسكان الشعبي وكبار الموظفين والارامل والمطلقات، جميع هؤلاء بحاجة ماسة الي مساكن تؤويهم تكون مناسبة من حيث النوعية والقيمة، ولا نغفل ايضا ان هناك طائفة كبيرة من الشباب القطري تتأخر معاملات حصولهم علي مساكن حكومية وتكون لديهم القدرة علي شراء مساكن مؤقتة الا انهم لا يعثرون علي مبتغاهم بسبب عدم توفر المعروض منها في سوق العقارات. اقصد مساكن ذات أسعار مناسبة.
دور الدولة
اذن ما هو دور الدولة في توفير المساعدة والمساندة لهذه الشركات
-هنا يبرز دور الدولة الذي يتعين ان يكون ايجابيا في حل هذه المشكلة، بل ويجب ان يقع العبء الاكبر علي الدولة في حل المشكلة، باعتبارها المستفيدة الأولي من ذلك، اذ ان توفير العقار المناسب من سكن ومقر عمل وتجارة للافراد من شأنه ان يساهم في ازدهار الحياة الاقتصادية ويقضي علي الكثير من المشاكل الاجتماعية ويخفف الكثير من المنازعات والاختلافات بين الافراد مما يدفع الافراد الي الاهتمام بأعمالهم والتركيز علي الانتاج.
والدولة باعتبارها الحارسة علي أمن وسلامة افراد المجتمع وتوفير اكبر قدر من الخدمات لهم وباعتبارها كذلك المالكة للاراضي الواقعة خارج حدود المدن بإمكانها ان تساهم بقسط كبير في حل مشكلة الاسكان وذلك عن طريق توفير مساحات كبيرة من الاراضي لتخصيصها للمشاريع الاسكانية المناسبة لذوي الدخل المحدود وذلك بمنحها للشركات المساهمة العقارية او بيع هذه الاراضي علي الشركات بأسعار تشجيعية لتقوم الاخيرة باستثمارها عن طريق اقامة العقارات السكنية المناسبة عليها، وعرضها في السوق باسعار مناسبة سواء للبيع، أو التأجير، او الانتفاع بمعني ان تقوم هذه الشركات اما ببيعها للأفراد وفق خطط تسويقية متطورة من بيع كامل، او بيع حق الانتفاع بها، او تأجيرها بحيث تكون هناك عدة خيارات يستطيع من خلالها المواطن او المقيم ان يختار العرض المناسب به وفق احتياجاته وقدراته المالية ضمن عدة عروض تقوم هذه الشركات بتوفيرها سواء بالنسبة للتأجير او البيع إما نقدا او علي اقساط مريحة ضمن سياسة تسويقية مرنة- كما قلت- لا سيما وان التشريعات القطرية نظمت الان التملك بكافة انواعه سواء بالنسبة للفلل او الوحدات السكنية في المناطق الاستثمارية او السكنية للقطريين. ولغير القطريين، واصبح الان بوسع القطري ان يتملك الشقق والوحدات السكنية المختلفة في عمارات سكنية مكونة من عدة طوابق. وبوسع غير القطري ان يتملك في عدة مشاريع عمرانية سياحية استثمارية، كما ان له حق الانتفاع لمدة (99) سنة في المناطق الاستثمارية كل ذلك يتطلب من الشركات العقارية ان تتفاعل مع التشريعات وتوفر ضمن مشاريعها وعروضها كافة الخيارات بالنسبة للمستثمر وتلبية احتياجات المستثمرين والمنتفعين.
وفي اعتقادي ان شركات المساهمة العقارية لو اتجهت هذا الاتجاه سوف تحقق الكثير من الفوائد لأفراد المجتمع وللمساهمين في هذه الشركات وسوف ينعكس كل ذلك علي الاستثمار والتنمية في الدولة.
اما ان تبقي هذه الشركات حبيسة لمشاريع عقارية ضخمة ذات تكاليف عالية لا تصلح الا لطائفة معينة من المستثمرين فهو امر يحتاج الي مراجعة ودراسة بحيث يكون دور هذه الشركات في المجتمع دورا فعالا ومساهما في التنمية الشاملة للمجتمع القطري. ويقع هنا علي عاتق المساهمين في شركات المسامة العقارية ان يشاركوا بآرائهم في اجتماعات الجمعيات العمومية لهذه الشركات ولا يكون دورهم سلبيا بل يتوجب عليهم المشاركة بالآراء التي لا شك سوف يكون لها التأثير علي انجازات هذه الشركات وبالتالي مشاركتها الفعالة في بناء اقتصادي قوي ومتين للدولة بشكل عام وبشكل خاص يجعل من وجود هذه الشركات في المجتمع وجودا ضروريا ملموسا يستفيد منه كل مواطن.
أجري الحوار - محمود عبد الحليم : اعتبر الخبراء ورجال الأعمال ان صدور قانون الإيجارات رقم (4) لسنة 2006 بشأن بعض الأحكام الوقتية الخاصة بإيجار الأماكن والمباني خطوة ضرورية وهامة انتظرها سوق العقارات.. وأعربوا عن اعتقادهم بأن هذا القانون سوف يساعد علي إعادة التوازن والانضباط إلي سوق العقارات الذي شهد طفرات عشوائية وغير مبررة معظم الأحيان في أسعار الإيجارات وترتب عليها كثير من الآثار السلبية أهمها ارتفاع معدلات التضخم بالإضافة إلي التأثيرات الاجتماعية علي المؤجرين.
والسؤال الذي يطرح نفسه الآن هل القانون وحده يكفي لتحقيق الاستقرار والتوازن المطلوب لسوق العقارات أم ان هناك إجراءات وخطوات أخري يجب القيام بها حتي يحقق هذا القانون الأهداف الرئيسية التي جاء من أجلها صدوره.
الراية الاقتصادية تفتح باب النقاش حول هذه القضية الهامة التي تهم المواطنين والمقيمين والمستثمرين في نفس الوقت ستتطرق فيها إلي العديد من الجوانب المتعلقة بسوق العقارات وأسعار الإيجارات.
وستكون بداية النقاش مع أحد الخبراء القانونين وهو المحامي يوسف الزمان .. الراية التقته لاستطلاع رأيه حول هذا القانون فقال انه يرغب في التركيز علي أمر أساسي قبل التطرق إلي أية أسئلة حيث شدد علي انه يخطئ من يظن ان قانون الإيجارات رقم (4) لسنة 2006 بشأن بعض الأحكام الوقتية الخاصة بإيجار الأماكن والمباني، سوف يحل مشكلة تفاقم زيادة الإيجارات علي العقارات بشتي أنواعها، لأن المشكلة في اعتقادي أكثر تعقيداً من أن يحلها تشريع مؤقت، إذ انه ما لم تتضافر عدة جهود في وقت واحد ووفق خطط واستراتيجيات إسكانية مرسومة فإن المشكلة سوف تراوح مكانها.
القانون الذي صدر مؤخراً والذي تضمن امتداد عقود الإيجار السارية بقوة القانون لمدة سنتان، وعدم السماح للمؤجر بزيادة الأجرة إلا في حدود 10% سنويا سوف يخفف من وطأة المشكلة بيد انه لن تكون تلك العصا السحرية التي سوف تحل المشكلة برمتها.
وأود هنا ان أعرض للدور الذي ينبغي لشركات المساهمة العقارية والتي زاد عددها في الآونة الأخيرة القيام به لحل أزمة الإيجارات وتوفير العقارات المناسبة.
وبالرجوع إلي الأغراض التي أنشأت من أجلها وتأسست هذه الشركات نجد انها تأسست من أجل القيام بكافة الأعمال والتصرفات القانونية المتصلة بالنشاط العقاري من بيع وشراء وإدارة وتشغيل وبناء وتعمير وتجديد وتقسيم الأراضي والعقارات بمختلف أنواعها المملوكة لهذه الشركات أو للغير وممارسة جميع الأنشطة العقارية من تملك وبيع وشراء واقتراض الأراضي والعقارات والمباني وإقامة المباني والمشاريع العقارية بكافة أنواعها واستخداماتها السكنية والتجارية والصناعية.. وكذلك القيام بتقسيم الأراضي وإعادة فرزها والبناء عليها..
ومؤدي كل ذلك أن أغراض شركات المساهمة العقارية مختلفة ومتنوعة وتتسع لجميع المشاريع العقارية خاصة ما يتعلق منها بالعقارات المخصصة للسكني والتجارة والصناعة، وهي أغراض تبدو في اعتقادنا غاية في الأهمية لتنطلق منها هذه الشركات للمشاركة الإيجابية في حل قلة المعروض من العقارات في الدولة وبالذات لنوعية معينة من العقارات يزداد الطلب عليها.. إلا انه من خلال ما نقرؤه ونسمعه عن المشاريع التي تقوم بها هذه الشركات نجد ان هذه الشركات اتجهت في استثماراتها إلي نوعية معينة من المشاريع والتي سوف نبينها لاحقاً.
الشركات العقارية
أصبح الاسهام في عملية الاستثمار والتنمية عن طريق تجميع المدخرات التي تقوم بها شركات المساهمة بواسطة الأسهم التي تطرح للتداول وقيام هذه الشركات بالتالي بتوظيف تلك الأموال في مشاريع مختلفة صناعية واقتصادية وعمرانية مختلفة أصبح هذا الأمر من أهم روافد الاستثمار في عصرنا الحالي.
وكما هو معلوم وفي الآونة الأخيرة تم تأسيس عدة شركات مساهمة عقارية جمعت مليارات الريالات عن طريق طرح أسهمها للبيع من أجل القيام بأعمال تشييد المباني والمتاجرة في العقارات والأراضي.
إلا انه مما يلفت النظر إلي ان جميع الشركات المساهمة التي ساهم فيها معظم المواطنين القطريين من جميع الطبقات اتجهت في أعمالها إلي وجهة واحدة وهي تشييد وإقامة وبناء المجمعات السكنية الفخمة والأبراج العالية ذات الكلفة الباهظة وتكاد تكون ورش أعمالها أو مشاريعها في منطقة واحدة تعتبر أسعار الأراضي فيها من أعلي الأسعار الأمر الذي ترتب عليه أن أصبحت فيه قيمة الوحدات السكنية التي تقوم بعرضها هذه الشركات سواء للبيع أو الاستثمار أو الإيجار باهظة التكاليف كما وأنها لا تلبي الحاجات الحقيقية لطائفة عريضة من المواطنين أو تلبي احتياجاتهم الضرورية في السكني، وغدت هذه الأبراج وتلك المجمعات مقصورة علي طبقة معينة من الأجانب أو مكاتب الشركات والوزارات والمؤسسات والهيئات
العامة وبالتالي فان هذه المشاريع لن تكون من هذه الناحية عاملا مساعدا علي تخفيف أزمة السكن ومشكلة تفاقم الايجارات التي نعايشها حاليا في البلاد.
ذوو الداخل المحدود
اذن ما هو السبيل لمشاركة هذه الشركات في توفير العقارات المناسبة .
-أري أنه من اجل ان تساهم الشركات العقارية في التخفيف من حدة أزمة المساكن عليها ان تتجه في جزء من استثماراتها نحو بناء وتشييد المباني والمساكن المناسبة لذوي الدخل المحدود من المواطنين الذين يشكلون قطاعا عريضا من السكان وكذلك المقيمين.
وفي اعتقادي ان الدور الحقيقي لهذه الشركات يأتي في ان تشارك بصورة فعالة في التنمية وذلك عن طريق مساهمتها الفعالة في حل المشكلات الاقتصادية الموجودة لا ان ينصب حرصها فقط علي تحقيق الربح من خلال مشاريع لا يستفيد منها سوي قلة من المستثمرين.
وفي اعتقادي ان تركيز جميع الشركات العقارية علي الانشاءات السكنية الفخمة من ابراج ومجمعات سوف ينتج عنه تخمة وفائض في السوق من هذه النوعية من العقارات وسوف يقل علي اثره الطلب علي هذه النوعية من العقارات مستقبلا.
هذا في الوقت الذي يشتد فيه الطلب علي نوعية معينة من العقارات تلبي حاجيات طبقة عريضة من المواطنين والمقيمين، هذه الطبقة التي تتمثل في القطريين الذين لا تشملهم قوانين الاسكان الشعبي وكبار الموظفين والارامل والمطلقات، جميع هؤلاء بحاجة ماسة الي مساكن تؤويهم تكون مناسبة من حيث النوعية والقيمة، ولا نغفل ايضا ان هناك طائفة كبيرة من الشباب القطري تتأخر معاملات حصولهم علي مساكن حكومية وتكون لديهم القدرة علي شراء مساكن مؤقتة الا انهم لا يعثرون علي مبتغاهم بسبب عدم توفر المعروض منها في سوق العقارات. اقصد مساكن ذات أسعار مناسبة.
دور الدولة
اذن ما هو دور الدولة في توفير المساعدة والمساندة لهذه الشركات
-هنا يبرز دور الدولة الذي يتعين ان يكون ايجابيا في حل هذه المشكلة، بل ويجب ان يقع العبء الاكبر علي الدولة في حل المشكلة، باعتبارها المستفيدة الأولي من ذلك، اذ ان توفير العقار المناسب من سكن ومقر عمل وتجارة للافراد من شأنه ان يساهم في ازدهار الحياة الاقتصادية ويقضي علي الكثير من المشاكل الاجتماعية ويخفف الكثير من المنازعات والاختلافات بين الافراد مما يدفع الافراد الي الاهتمام بأعمالهم والتركيز علي الانتاج.
والدولة باعتبارها الحارسة علي أمن وسلامة افراد المجتمع وتوفير اكبر قدر من الخدمات لهم وباعتبارها كذلك المالكة للاراضي الواقعة خارج حدود المدن بإمكانها ان تساهم بقسط كبير في حل مشكلة الاسكان وذلك عن طريق توفير مساحات كبيرة من الاراضي لتخصيصها للمشاريع الاسكانية المناسبة لذوي الدخل المحدود وذلك بمنحها للشركات المساهمة العقارية او بيع هذه الاراضي علي الشركات بأسعار تشجيعية لتقوم الاخيرة باستثمارها عن طريق اقامة العقارات السكنية المناسبة عليها، وعرضها في السوق باسعار مناسبة سواء للبيع، أو التأجير، او الانتفاع بمعني ان تقوم هذه الشركات اما ببيعها للأفراد وفق خطط تسويقية متطورة من بيع كامل، او بيع حق الانتفاع بها، او تأجيرها بحيث تكون هناك عدة خيارات يستطيع من خلالها المواطن او المقيم ان يختار العرض المناسب به وفق احتياجاته وقدراته المالية ضمن عدة عروض تقوم هذه الشركات بتوفيرها سواء بالنسبة للتأجير او البيع إما نقدا او علي اقساط مريحة ضمن سياسة تسويقية مرنة- كما قلت- لا سيما وان التشريعات القطرية نظمت الان التملك بكافة انواعه سواء بالنسبة للفلل او الوحدات السكنية في المناطق الاستثمارية او السكنية للقطريين. ولغير القطريين، واصبح الان بوسع القطري ان يتملك الشقق والوحدات السكنية المختلفة في عمارات سكنية مكونة من عدة طوابق. وبوسع غير القطري ان يتملك في عدة مشاريع عمرانية سياحية استثمارية، كما ان له حق الانتفاع لمدة (99) سنة في المناطق الاستثمارية كل ذلك يتطلب من الشركات العقارية ان تتفاعل مع التشريعات وتوفر ضمن مشاريعها وعروضها كافة الخيارات بالنسبة للمستثمر وتلبية احتياجات المستثمرين والمنتفعين.
وفي اعتقادي ان شركات المساهمة العقارية لو اتجهت هذا الاتجاه سوف تحقق الكثير من الفوائد لأفراد المجتمع وللمساهمين في هذه الشركات وسوف ينعكس كل ذلك علي الاستثمار والتنمية في الدولة.
اما ان تبقي هذه الشركات حبيسة لمشاريع عقارية ضخمة ذات تكاليف عالية لا تصلح الا لطائفة معينة من المستثمرين فهو امر يحتاج الي مراجعة ودراسة بحيث يكون دور هذه الشركات في المجتمع دورا فعالا ومساهما في التنمية الشاملة للمجتمع القطري. ويقع هنا علي عاتق المساهمين في شركات المسامة العقارية ان يشاركوا بآرائهم في اجتماعات الجمعيات العمومية لهذه الشركات ولا يكون دورهم سلبيا بل يتوجب عليهم المشاركة بالآراء التي لا شك سوف يكون لها التأثير علي انجازات هذه الشركات وبالتالي مشاركتها الفعالة في بناء اقتصادي قوي ومتين للدولة بشكل عام وبشكل خاص يجعل من وجود هذه الشركات في المجتمع وجودا ضروريا ملموسا يستفيد منه كل مواطن.