مغروور قطر
24-02-2006, 05:35 AM
الأسعار المرتفعة تحوِّل اهتمامات المستثمرين
ينظر المستثمرون العقاريون الآن إلى ألمانيا على أنها السوق العقارية الواعدة ذات الصفقات الأفضل في العالم، مما يفسر تحوّل فرانسيس جرينيرجر الوكيل العقاري الأميركي الذي يملك عقارات في 26 ولاية أميركية وأجزاء من كندا،
وقد أنفق جرينيرجر 7,1 مليون دولار لشراء بناية بها 23 وحدة على حدود منطقة برنزلوبيرج في برلين وبناية أخرى على مسافة خمس دقائق على الأقدام من السوق الرئيسية في المدينة. ويقول جرينيرجر إن ألمانيا من أكبر الفرص في السوق العقارية العالمية الآن وإنه ينظر إليها على أنها في قاعة الدورة الاقتصادية.
وتقول صحيفة «وول ستريت جورنال» إن ألمانيا الآن معروضة للبيع وتوجه المستثمرون من أنحاء العالم إلى أوروبا لعقد صفقات في أكبر اقتصاد فيها، وهم يتدقفون على ألمانيا لشراء مراكز تسوق وآلاف الشقق والبنايات التجارية والأبراج.
وبدأ هذا الاتجاه منذ 2004 عندما بدأت حكومة برلين في بيع 4% من الشقق التي تملكها إلى مجموعة من المستثمرين منهم سيربروس لإدارة الأموال ومجموعة جولدمان ساكس، وتسارع الاتجاه في مايو 2005 عندما اشترت تيرافيرم كابيتال البريطانية لتجارة الأسهم الخاصة أكبر شركة عقارات سكنية في ألمانيا، وتملك 140 ألف شقة سكنية.
وبحلول أكتوبر العام الماضي اشترت مورجان ستانلي ثماني بنايات تجارية في وسط مدينة فرانكفورت، وبحلول نهاية العام اشترت شركة في.بي (لم تذكر الصحيفة اسمها) مركز تسوق في روستوك بقيمة 101 مليون دولار، وبه مستأجرين أمثال تويز آر أس وماكدونالدز.
وأدت عوامل عدة إلى هذا التكالب على العقارات الألمانية، منها أن كثرة بناء البنايات التجارية جعل العرض كبيراً جداً في ألمانيا، مما سبب ضغطاً على الإيجارات، ويقوم المستثمرون بالانسحاب من الصناديق العقارية خوفاً من انخفاض القيمة وسوف تؤدي إعادة تقييم الأصول لدى بعض الصناديق العقارية إلى موجة من الخسائر.
وفي ظل هذا الوضع تجمدت بعض الصناديق على أمل أن تخرج من السوق أو تُباع وتقوم بعض الصناديق بتسييل أصولها لجمع المال: ونتيجة ذلك فإن الموقع الذي كان الأغلى في سوق العقارات الأوروبية أصبح المقصد الرئيسي المفضل للمستثمرين من أنحاء العالم. ويقول جابريل لو مدير صندوق استثماري في لندن: لا يوجد مكان آخر في الدول المتقدمة في العالم تستطيع أن تشتري فيه 100 ألف شقة سكنية في وقت واحد، إلا ألمانيا.
وخلال العقد الماضي كان غالبية المستثمرين الأجانب يسعون إلى الشراء في أوروبا، لكن عدداً قليلاً منهم كانوا يتجهون إلى ألمانيا. وضخ المستثمرون بالتجزئة في ألمانيا مزيداً من مدخراتهم في صناديق العقارات، ثم تدفع هذه الصناديق ما يعتقد المستثمرون الأجانب أنه أسعار مرتفعة.
ويقول جيف جاكبسون إن الوحيدين الذين كانوا يشترون العقارات الألمانية هم الألمان أنفسهم، لأنهم يقدرون أسعارها حسب العائدات التي يراها بقية العالم ضعيفة جداً.وجيف جاكبسون هو مدير تنفيذي لشركة لاسال لإدارة الاستثمارات في شيكاغو التي أنفقت 400 مليون دولار على مركزين للتسوق في ألمانيا ومتاجر تجزئة أيضاً خلال العامين الماضيين.
وتعود مشكلات العقارات الألمانية إلى سقوط حائط برلين عام 1989، فقد أدخلت الحكومة حوافز لتشجيع البناء لتخفيف الضرائب وتشجيع الاستثمار في ألمانيا الشرقية سابقاً، لكن هذا أدى إلى ارتفاع أعداد كبيرة من الأبراج في سماء البلاد، وارتفعت البطالة وتراجع النمو السكاني، مما أدى إلى أن تظل كثير من الأبراج خاوية. وبلغت نسبة المكاتب الخالية في 2005 في مدينة فرانكفورت 8,10%، أي أكثر من ثلاثة أضعاف النسبة في عام 2001.
وانخفضت الإيجارات بنسبة 31% خلال الفترة نفسها لتصل إلى 30,13 دولاراً للقدم المربع، وكان هناك الكثير من العقارات التي يسعى مالكوها إلى بيعها، وتقوم الوكالات العامة ببيع العقارات للحد من الديون المتراكمة في الاقتصاد الألماني، وتبيع البنوك الخاصة والعامة عقاراتها لأنها تسعى إلى المنافسة في السوق المصرفية الأوروبية.
وتملك صناديق استثمارية ألمانية عقارات بقيمة 2,95 مليار دولار فلا يُحتمل أن تستطيع بيعها بكاملها، حسب تقديرات سايمون مارتين مدير استراتيجيات الاستثمار في صندوق كورزون جلوبال ومقره لندن.
ولا يزال كثير من الألمان لا يهتمون بالاستثمار في العقارات بسبب المشكلات التي أصابت الصناديق العقارية، فقد شعر المستثمرون بالذعر عندما أعلنت الصناديق أنها بحاجة إلى إعادة التقييم. وسحب الألمان 08,4 مليارات دولار من هذه الصناديق في عام 2005، بعد أن كانوا استثمروا 64,3 مليارات دولار فيها في عام 2004 و3,16 مليار دولار عام 2003.
لكن المستثمرين الأجانب يقولون إن الأسعار التي يدفعونها في ألمانيا لا تزال تنافسية مقارنة بالأسعار المرتفعة في أسواق عقارية أخرى مثل فرنسا وبريطانيا. ويقول مارتين من كورزون جلوبال التي اشترت عقارات في ألمانيا بقيمة 2,1 مليار دولار خلال الـ 18 شهراً الماضية إن العقارات الألمانية ظلت لفترة طويلة الأغلى سعراً في أوروبا، لكن هذا الوضع تغيّر الآن.
وتنخفض أسعار العقارات في ألمانيا في الوقت الذي ترتفع فيه في بقية العالم، ويقول المستثمرون إنهم يرون عائدات مرتفعة هناك أكثر من أسواق العقارات الرئيسية.
ويقول برندت بيرل صاحب شركة عقارية أميركية إنه يحصل على ضعف العائدات من عقارات ألمانية مقارنة بنظيرتها في مانهاتن. واشترى خلال الـ 5 أشهر الماضية خمس بنايات تجارية في برلين وفرانكفورت بأسعار تتراوح بين مليونين و20 مليون دولار للبناية ويأمل في شراء 15 بناية مكاتب في العام الحالي أيضاً.
ترجمة: أشرف رفيق
ينظر المستثمرون العقاريون الآن إلى ألمانيا على أنها السوق العقارية الواعدة ذات الصفقات الأفضل في العالم، مما يفسر تحوّل فرانسيس جرينيرجر الوكيل العقاري الأميركي الذي يملك عقارات في 26 ولاية أميركية وأجزاء من كندا،
وقد أنفق جرينيرجر 7,1 مليون دولار لشراء بناية بها 23 وحدة على حدود منطقة برنزلوبيرج في برلين وبناية أخرى على مسافة خمس دقائق على الأقدام من السوق الرئيسية في المدينة. ويقول جرينيرجر إن ألمانيا من أكبر الفرص في السوق العقارية العالمية الآن وإنه ينظر إليها على أنها في قاعة الدورة الاقتصادية.
وتقول صحيفة «وول ستريت جورنال» إن ألمانيا الآن معروضة للبيع وتوجه المستثمرون من أنحاء العالم إلى أوروبا لعقد صفقات في أكبر اقتصاد فيها، وهم يتدقفون على ألمانيا لشراء مراكز تسوق وآلاف الشقق والبنايات التجارية والأبراج.
وبدأ هذا الاتجاه منذ 2004 عندما بدأت حكومة برلين في بيع 4% من الشقق التي تملكها إلى مجموعة من المستثمرين منهم سيربروس لإدارة الأموال ومجموعة جولدمان ساكس، وتسارع الاتجاه في مايو 2005 عندما اشترت تيرافيرم كابيتال البريطانية لتجارة الأسهم الخاصة أكبر شركة عقارات سكنية في ألمانيا، وتملك 140 ألف شقة سكنية.
وبحلول أكتوبر العام الماضي اشترت مورجان ستانلي ثماني بنايات تجارية في وسط مدينة فرانكفورت، وبحلول نهاية العام اشترت شركة في.بي (لم تذكر الصحيفة اسمها) مركز تسوق في روستوك بقيمة 101 مليون دولار، وبه مستأجرين أمثال تويز آر أس وماكدونالدز.
وأدت عوامل عدة إلى هذا التكالب على العقارات الألمانية، منها أن كثرة بناء البنايات التجارية جعل العرض كبيراً جداً في ألمانيا، مما سبب ضغطاً على الإيجارات، ويقوم المستثمرون بالانسحاب من الصناديق العقارية خوفاً من انخفاض القيمة وسوف تؤدي إعادة تقييم الأصول لدى بعض الصناديق العقارية إلى موجة من الخسائر.
وفي ظل هذا الوضع تجمدت بعض الصناديق على أمل أن تخرج من السوق أو تُباع وتقوم بعض الصناديق بتسييل أصولها لجمع المال: ونتيجة ذلك فإن الموقع الذي كان الأغلى في سوق العقارات الأوروبية أصبح المقصد الرئيسي المفضل للمستثمرين من أنحاء العالم. ويقول جابريل لو مدير صندوق استثماري في لندن: لا يوجد مكان آخر في الدول المتقدمة في العالم تستطيع أن تشتري فيه 100 ألف شقة سكنية في وقت واحد، إلا ألمانيا.
وخلال العقد الماضي كان غالبية المستثمرين الأجانب يسعون إلى الشراء في أوروبا، لكن عدداً قليلاً منهم كانوا يتجهون إلى ألمانيا. وضخ المستثمرون بالتجزئة في ألمانيا مزيداً من مدخراتهم في صناديق العقارات، ثم تدفع هذه الصناديق ما يعتقد المستثمرون الأجانب أنه أسعار مرتفعة.
ويقول جيف جاكبسون إن الوحيدين الذين كانوا يشترون العقارات الألمانية هم الألمان أنفسهم، لأنهم يقدرون أسعارها حسب العائدات التي يراها بقية العالم ضعيفة جداً.وجيف جاكبسون هو مدير تنفيذي لشركة لاسال لإدارة الاستثمارات في شيكاغو التي أنفقت 400 مليون دولار على مركزين للتسوق في ألمانيا ومتاجر تجزئة أيضاً خلال العامين الماضيين.
وتعود مشكلات العقارات الألمانية إلى سقوط حائط برلين عام 1989، فقد أدخلت الحكومة حوافز لتشجيع البناء لتخفيف الضرائب وتشجيع الاستثمار في ألمانيا الشرقية سابقاً، لكن هذا أدى إلى ارتفاع أعداد كبيرة من الأبراج في سماء البلاد، وارتفعت البطالة وتراجع النمو السكاني، مما أدى إلى أن تظل كثير من الأبراج خاوية. وبلغت نسبة المكاتب الخالية في 2005 في مدينة فرانكفورت 8,10%، أي أكثر من ثلاثة أضعاف النسبة في عام 2001.
وانخفضت الإيجارات بنسبة 31% خلال الفترة نفسها لتصل إلى 30,13 دولاراً للقدم المربع، وكان هناك الكثير من العقارات التي يسعى مالكوها إلى بيعها، وتقوم الوكالات العامة ببيع العقارات للحد من الديون المتراكمة في الاقتصاد الألماني، وتبيع البنوك الخاصة والعامة عقاراتها لأنها تسعى إلى المنافسة في السوق المصرفية الأوروبية.
وتملك صناديق استثمارية ألمانية عقارات بقيمة 2,95 مليار دولار فلا يُحتمل أن تستطيع بيعها بكاملها، حسب تقديرات سايمون مارتين مدير استراتيجيات الاستثمار في صندوق كورزون جلوبال ومقره لندن.
ولا يزال كثير من الألمان لا يهتمون بالاستثمار في العقارات بسبب المشكلات التي أصابت الصناديق العقارية، فقد شعر المستثمرون بالذعر عندما أعلنت الصناديق أنها بحاجة إلى إعادة التقييم. وسحب الألمان 08,4 مليارات دولار من هذه الصناديق في عام 2005، بعد أن كانوا استثمروا 64,3 مليارات دولار فيها في عام 2004 و3,16 مليار دولار عام 2003.
لكن المستثمرين الأجانب يقولون إن الأسعار التي يدفعونها في ألمانيا لا تزال تنافسية مقارنة بالأسعار المرتفعة في أسواق عقارية أخرى مثل فرنسا وبريطانيا. ويقول مارتين من كورزون جلوبال التي اشترت عقارات في ألمانيا بقيمة 2,1 مليار دولار خلال الـ 18 شهراً الماضية إن العقارات الألمانية ظلت لفترة طويلة الأغلى سعراً في أوروبا، لكن هذا الوضع تغيّر الآن.
وتنخفض أسعار العقارات في ألمانيا في الوقت الذي ترتفع فيه في بقية العالم، ويقول المستثمرون إنهم يرون عائدات مرتفعة هناك أكثر من أسواق العقارات الرئيسية.
ويقول برندت بيرل صاحب شركة عقارية أميركية إنه يحصل على ضعف العائدات من عقارات ألمانية مقارنة بنظيرتها في مانهاتن. واشترى خلال الـ 5 أشهر الماضية خمس بنايات تجارية في برلين وفرانكفورت بأسعار تتراوح بين مليونين و20 مليون دولار للبناية ويأمل في شراء 15 بناية مكاتب في العام الحالي أيضاً.
ترجمة: أشرف رفيق