ثبات أسعار القطاع العقاري خلال الربع الأول من 2010

[سيف قطر]

ثبات أسعار القطاع العقاري خلال الربع الأول من 2010

إعلان الموازنة الجديدة نقطة جديدة للاستثمارات .. الخبراء:


* فلاح: أسعار العقار يحددها المشتري في الوقت الراهن
* العروقي: أنظار المستثمرين تتجه نحو الموازنة الجديدة
* تحريك الأسواق مرهون بثبات الأسعار ودخول صانع السوق
* غياب للقوى التأجيرية بالسوق والمعروض يستمر لسنوات طويلة
* الدوسري: انتعاش الطلب على العقار خلال النصف الأول من العام الحالي
* 45% انخفاضا في قيمة القدم المربعة بمناطق التملك الحر
* صديق: قانون الإيجارات جاء متوازنا و يعكس الحالة الطبيعية للعرض والطلب
* الكعبي: الربع الأول شهد مرحلة الانتعاش التدريجي للسوق العقاري
* المسلماني: العائد على الاستثمار العقاري يتراوح بين 9 إلى 10%

تحقيق - طارق خطاب وعبد اللاه محمد:

أكد عدد من الخبراء العقاريين أن السوق العقاري القطري شهد حالة من الثبات النوعي في القيم الإيجارية خلال الربع الأول من 2010 متوقعين استمرار الاسعار عند نفس القيم خلال الربع الثاني من العام مع احتمالية هبوط القيم الإيجارية بمقدار 5%.
واشاروا الى ان عمليات بيع الأراضي كانت شبه متوقفة خلال نفس الفترة متأثرة بظلال الأزمة المالية العالمية وترقب ثبات الاسعار .
وتوقعوا ان نقطة انطلاق القطاع العقاري القطري ستكون مع الإعلان عن الموازنة الجديدة التي ستكون الأكبر في تاريخ قطر وفق الأخبار المعلنة.
وقالوا ان الطلب ارتفع على الوحدات العقارية الجاهزة أكثر من الوحدات العقارية قيد التنفيذ أو التي لم يجر الشروع في بنائها مما سيرفع من أسعار الوحدات الجاهزة وينعش الطلب عليها خلال النصف الحالي .
واضافوا ان الربع الاول اتسم بعملية الترقب لصدور التشريع المنتهي في 14 فبراير وهل سيحدث امتداد او تعديل وجاء هذا التشريع متوازنا ويعكس الحالة الطبيعية من حيث العرض والطلب
ونفى الخبراء ما تردد حول توجه المستثمرين للاستثمار بالبورصة نتيجة المكاسب الحالية معتبرين ان كل قطاع له مستثمروه واكدوا ان العائد على الاستثمار العقاري يتراوح بين 9 ال10 % .
يقول المهندس فلاح فايز مطر مدير عام شركة "الدار" للعقارات ان السوق العقاري شهدت خلال الربع الاول من عام 2010 نوعا من ثبات الاسعار سواء من جهة البيع او الشراء او الايجار او استئجار العقارات ، وبصورة اكثر تفصيلا فإن الحركة في المبيعات شهدت تذبذبا بما لا يتجاوز 5% صعودا او هبوطا .
اما بالنسبة للقيم الايجارية فقد شهدت نوعا من الانخفاض بنسبة 5% بالمقارنة بالربع الاخير في 2008.
وتوقع خلال الربع الثاني من 2010 ان يستمر الوضع كماهو عليه بالنسبة لبيع وشراء العقارات حيث ان عملية البيع ليس لها سعر ثابت واصبح سعر شراء العقار الذي يحدده المشتري وليس البائع مضيفا ان عمليات البيع والشراء اصبحت تتم بعد اضطرار البائع للموافقة على البيع بالسعر المعروض من قبل المشتري متوقعا استمرار الوضع على نفس الشاكلة الى نهاية 2010.
واشار الى ان الأزمة العالمية لم تؤثر على الاقتصاد القطري لا من قريب ولا من بعيد ولكنها خلفت وراءها مشاكل للمستثمرين في القطاع العقاري من الافراد وادت الى حدوث تصحيح وتعديل في اسعار الاراضي والايجارات وحتى العقارات.
واشار الى ان عملية التصحيح في الاسعار رافقها زيادة في العرض على الطلب مما ادى الى انخفاض الاسعار ومن المتوقع ان تستمر الاسعار على هذا النحو حتى نهاية 2010 وبعدها تبدأ عمليات التحسن.
وتوقع ان تظل اسعار القيم الايجارية على ما هي عليه الان خلال الربع الثاني من 2010 مع عدم وجود اي زيادة وهناك احتمالية لانخفاض القيم الايجارية بنسبة 5% في بعض المناطق السكنية .
واكد على ان عامل العرض والطلب معيار اساسي في تحديد القيم الايجارية , مشيرا الى ان السوق يشهد حالة من التشبع في العقارات .في الوقت الراهن.
واشار الى ان حالة التصحيح الذي شهده السوق العقاري له نواح ايجابية منها انخفاض التضخم وتوفير وحدات سكنية لقطاع عريض من المقيمين باسعار مقبولة.
النهضة العقارية
ومن جانبه يقول أكد أحمد العروقي المدير العام لشركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري ان كل الانظار تتجه للموازنة الجديدة وذلك من اجل اعادة الانطلاق مرة اخرى في النهضة العقارية ومشاريع البنية التحتية متوقعا ان يكون ذلك خلال النصف الثاني من العام الجاري .
واشار الى ان معظم المستثمرين يقومون باستعدادات مكثفة من اجل حصد المشروعات المتوقع اطلاقها كما ان هناك فئات اخرى من المستثمرين بدءوا في الحصول على التراخيص واعداد التصاميم من اجل استثمار الفترة المضيئة المقبلة .
ووصف حركة الايجارات بأنها مقبولة حتى الان والانخفاضات التي تمت حتى الان يمكن تحملها من جانب المستثمرين ، وواقع الازمة العالمية اضطر عدد من المستثمرين الانتظار الى عودة الأسعار مجددا .
ولفت الى ان اسعار العقارات خلال الربع الاول من 2010 شهدت حالة من الثبات ولم يحدث هناك انهيارات كبيرة كما حدث في الدول الغربية وغيرها , مشيرا الى ان الربع الماضي تميز بتسليم وانهاء العديد من المشروعات وبدأ توقيع عقود لمشاريع جديدة ويمكن وصف الثلاثة شهور الماضية بالانتقالية.
واشار الى ان ثبات الاسعار ظاهرة صحية للسوق لإنهاء حالة الخوف التي سيطرت على السوق لفترات طويلة .
وشدد على ان الموازنة المقبلة سوف تنشط السوق العقاري لما اعلن انها ستكون الأكبر وعندما يتم ضخ الاموال في المشاريع.
وفيما يتعلق بأسعار الاراضي يشير العروقي ان اسعار الاراضي شهدت خلال الثلاثة اشهر الماضية حالة من الثبات والنزول الحاد في الاسعار كان في نهاية 2009 .
واوضح ان تحريك الاسواق مرهون بعدد من العوامل منها ثبات الاسعار ودخول صناع السوق الذين يقومون بعملية تحريك السوق وضخ الاستثمارات .
ولفت الى ان اسعار مواد البناء مقبولة في الفترة الحالية ومتوفرة بشكل كبير ولكن فيما يخص اسعار التشطيبات فهي متنوعة وتختلف من منتج لاخر وكل عميل يمكنه تحديد هامش التكلفة حسب المتطلبات.
من جانبه يؤكد خليفة المسلماني مستثمر ومطور عقاري ان السوق العقاري شهد انخفاضا شديدا في اسعار الايجارات خلال الثلاثة اشهر الاولى من 2010 , مشيرا الى ان هناك قطاعا كبيرا من المستثمرين تضرر من جراء الانخفاضات التي شهدها السوق خاصة فئة المستثمرين الذين حصلوا على قروض للاستثمار العقاري .
واشار الى ان معظم المستثمرين عندما حصلوا على قروض للاستثمار العقاري قبل حدوث الازمة وضعوا دراسات جدوى لعودة العائد راس المال خلال فترات زمنية محددة ولكن الازمة وقفت امام تحقيق ذلك .
واشار الى ان العرض حاليا اكبر من الطلب بنسب كبيرة واصبح المشتري او المالك يجد عروضا وخيارات متعددة في السوق لافتا الى ان هناك بعض الحالات العائد على الاستثمار العقاري يتراوح بين 9 الى 10% خاصة في عمليات البيع , كما انه لا توجد حركة بيوع في الاراضي وهناك حالة من الجمود في السوق .
ولفت الى ان هناك غيابا للقوى التأجيرية في السوق , والمعروض حاليا سوف يستمر لسنوات طويلة
ووصف الحل لحالة جمود السوق من خلال التوقف عن بناء المجمعات السكنية الكبيرة حتى يضطر المؤجرون تأجير الوحدات المتوفرة بالسوق وذلك من خلال تقليل عدد التراخيص.
من جهته اكد الخبير والمثمن العقاري راشد الدوسري أن أسعار العقارات السكنية والتجارية كانت مرشحة للارتفاع خلال الربع الأول من العام الجاري، خاصة أن العديد من شركات التطوير العقاري بدأت في تسليم الوحدات السكنية والتجارية لملاكها غير انها شهدت استقرارا ملحوظا خلال هذا الربع. وإن كان الطلب قد ارتفع على الوحدات العقارية الجاهزة أكثر منه على الوحدات العقارية قيد التنفيذ أو التي لم يجر الشروع في بنائها مما سيرفع من أسعار الوحدات الجاهزة وينعش الطلب عليها خلال النصف الحالي .

[سيف قطر]

وشدد الخبير العقاري انه في حالة توجه البنوك لتمويل الوحدات العقارية الجاهزة فان ذلك سينعش الحركة العقارية ويعيد الطلب بشكل أكبر على الوحدات العقارية في مختلف المشاريع قيد الانتهاء أو الجاهزة .
وعرج الدوسري في حديثه الى وضع مقارنة بين الربع الاول من العام الحالي والربع الاخير من 2009 وقال " شهدت أسعار الوحدات العقارية في مناطق التملك الحر وغيرها انخفاضاً ملحوظاً بالمقارنة بين الربع الأول والربع الأخير من العام الماضي حيث بلغت نسبة الانخفاض 45% في قيمة القدم المربعة .
و أن أسباب الانخفاض تعود الى انخفاض الطلب بشكل كبير على الوحدات العقارية خلال العام الماضي خاصة مطلع العام بالتزامن مع تداعيات الأزمة المالية وتأثيرها على القطاع العقاري.
وقال ان الاجراءات الاحترازية التي وضعتها البنوك اثر الأزمة المالية في الحصول على القروض والتمويلات البنكية الخاصة بالعقار قد أثرت سلباً في الطلب على الوحدات العقارية وهوت بأسعارها بشكل تدريجي .
ومن خلال المقارنة يظهر أن سعر القدم المربعة في بعض المناطق بوسط الدولة انخفض من 1200-3500 ريال في الربع الرابع الى 1000-3000 ريال في الربع الأول وبنسبة انخفاض بلغت 33% تقريبا.
كما انخفضت قيمة القدم المربعة في مشروع الوسيل من 550-1300 ريال في الربع الرابع الى 350-1000 ريالا خلال الربع الاول من العام الجاري وبنسبة 27%.
اما بالنسبة لأسعار القدم المربعة في المشاريع العقارية قد شهدت تصحيحاً خاصة عقب الارتفاعات الجنونية التي جرت في الأعوام 2006-2007 ومنتصف 2008 حيث سعى المضاربون والسماسرة الى الاستحواذ على أكبر عدد من الوحدات العقارية بالسعر الافتتاحي لاطلاق المشروع - والمضاربة بالأسعار بشكل مبالغ به مما رفع الأسعار لمستويات مضاعفة .
حالة نشاط
واشار الدوسري أنه مع الربع الرابع من عام 2008 وتأثر القطاع العقاري حول العالم بسبب الأزمة المالية العالمية عمد المضاربون الى بيع الوحدات التي لديهم بأي سعر من أجل التخلص من الالتزامات المالية المترتبة عليهم للبنوك وعدم الوقوع في الخسائر، ما أسهم في انخفاض الأسعار ووصولها الى مستويات سعرية مقبولة ومعقولة لمن يرغبون بشراء وحدات عقارية تناسبهم في ارجاء الدوله .
واضاف مع اقتراب تسليم عدد من الشركات العقارية لمشاريعها خلال الربع الأول أو الثاني من العام 2010 فإن حالة من النشاط ستسود القطاع العقاري خاصة في ظل الطلب المتزايد على الوحدات السكنية والتجارية ايضاً .
وتوقع الخبير العقاري ان شهر ابريل المقبل سيشهد بداية الحركة في سوق العقارات على أن تتواصل في الأشهر التي تليه وبما ان البورصه بدأت بالارتفاع التدريجي وخاصة بعد ان تأثرت أسهم القطاع بشكل كبير فى البورصة وهوت أسهمه الى مستويات متدنية، وهو ما ظهر واضحاً فى اداء القطاع خلال الربع الاخير من عام 2008 الا انه استطاع ان يستعيد بعض من نشاطه خلال الربع الاول من العام الجارى معوضا جانبا كبيرا من خسائره بعد الصعود الكبير الذى شهده السوق القطري قبيل نهاية الربع الاول ، وسجل مؤشر قطاع العقارات ارتفاعا بنسبة 6% وحل ثانيا بعد قطاع "البنوك" بينما تراجعت جميع القطاعات الأخرى .
ومع نهاية الربع الأول بدأت الاضواء تعود مرة أخرى الى القطاع خاصة مع توقع البعض ان يتعافى القطاع حيث التوقعات تشير الى حدوث حركة تصحيحية في صناعة العقارات مع بدايه العام الجاري وأوائل 2011 .وكان تقرير شركة سنشري 21 قطر لشهر فبراير الماضي قد كشف تسارع
وتيرة السوق العقارية منذ اليوم الأول لعام 2010 مع ارتفاع ملحوظ لمستويات الطلب على مختلف الوحدات العقارية باختلاف أنواعها. مشيرا الى ان هذا النمو رافقه ثبات نسبي في المؤشرات العقارية وبخاصة في قطاع الإيجارات السكنية المكتبية.
وأضاف التقرير: إن شهر فبراير شهد استمراراً طبيعياً لمرحلة الاستقرار التي بدأها يناير في الايجارات السكنية الإيجارات السكنية المكتبية حيث إن تحرك الطلب في الشهرين الماضيين أعطى مؤشراً واضحاً على أن السوق تقترب من تجاوز أدنى مستوياتها فقد شهد فبراير المنصرم هدوءاً "عقارياً"، ربما كان في جزء كبير منه الترقب في انتظار المعرض العقاري "معرض قطر الدولي الخامس للعقار والاستثمار"، وربما كان في جزء منه أيضاً انعكاس للهدوء الحاصل في أسواق التأجير والبيع العقاري. ومع ذلك، شهد الشهر المنصرم استمراراً في السباق المحموم بين الشركات العقارية لتسويق منتجاتها عبر مختلف شرائح الطلب في الدولة، كما أن الحكومة أعلنت عن سلسلة من المشاريع الضخمة والتي يمكن لها أن تنتقل بالاقتصاد القطري خطوة كبيرة نحو الأمام بفضل ما تتيحه من فرص استثمارية إن كان في البنية التحتية أو في الاستثمارات المرافقة. أبرز هذه المشاريع كان مشروعات السكك الحديدية والمترو، بالإضافة إلى النفق الواصل بين مطار الدوحة الدولي الجديد ومنطقة الخليج الغربي. هذه المشاريع تؤكد تواصل الدعم الحكومي عبر الإنفاق السخي على مشاريع البنية التحتية والتخطيط الاقتصادي عبر عدد من الوثائق الحكومية وأهمها الرؤية الوطنية لدولة قطر 2030، وكذلك تقرير التنمية البشرية. والجدير بالذكر أن الإحصاء الوطني المنتظر إجراؤه في البلاد في أبريل المقبل، سيشكل بذرة أساسية لتخطيط مستدام وقوي يؤسس لمرحلة جديدة من بناء اقتصاد مخطط بشكل سليم.
وقال التقرير شهد شهر فبراير ايضا استمراراً طبيعياً لمرحلة الاستقرار التي بدأها يناير في الايجارات السكنية في شقيها الشقق والفلل، حيث امتازت التغيرات بأنها انحصرت بين +8% إلى -8% ما أعطى في المحصلة تغيّراً معدوماً لوسطي السوق بشكل عام تقريباً. ففي قطاع الشقق السكنية تراجعت الإيجارات السكنية في المناطق التي تتسم بالسكن الراقي (خصوصاً الدفنة وبن محمود والسد) بما يدل على الضغط المتواصل على العقارات في هذه المناطق كون الطلب يتركز الآن حول العقارات متوسطة الإيجار. ومن ناحية أخرى شهدت مناطق المنتزه وبن عمران والمطار ومدينة خليفة.
وبالمقارنة مع الشهور السابقة، نجد أن التغيرات في الإيجارات الشهرية للشقق السكنية تتجه بالفعل نحو استقرار أكبر، مع انخفاض الفوارق في أسعار الإيجارات بين مختلف المناطق، ومن ضمنها منطقة الدفنة، ولو أنها لا تزال تتمتع بمؤشرات تبعدها عن باقي مناطق الدوحة لخصائص المنطقة بما تحويه من أبراج ومنطقة دبلوماسية وجودة في الإنهاء والخدمات. إلا أنه من الملاحظ أن نسبة كبيرة من الشقق المعروضة تعرض في السوق مفروشة بالكامل، وهذا يلقي عبئاً إضافياً على الأسعار.
وفي عيّنة عشوائية من مختلف مناطق الدوحة شملت ما يقارب من 400 شقة سكنية معروضة للإيجار، يلاحظ أنه ما يقارب 53% منها ذات غرفتي نوم، بينما حوالي 32% منها ذات ثلاث غرف نوم، وتبقى شقق غرفة النوم الواحدة وذات الأربع غرف نوم أقل المعروض بالسوق بنسبة 12% و 3% على الترتيب. وقد جاء هذا التوزيع متوافقاً إلى حد ما مع توزيع الطلب حيث يلاحظ في السنوات السابقة ازدياد الطلب على شقق غرفة النوم الواحدة والغرفتين على حساب الشقق ذات المساحات الأكبر. كما يلاحظ أيضاً، تراجع في الطلب على شقق الاستوديو، بعدما ظهرت في خلال الطفرة العقارية ما بين 2006-2008، ولكن المعروض الحالي منها لا يجعل منها حجماً مؤثراً، خاصة أن الكثير منها يعرض في إطار شقق مشتركة أو كجزء من فيلا.
بالنسبة لسوق إيجارات الفلل ، فقد استقرت الإيجارات بشكل أفضل من الشهر السابق حيث كما الحال بالنسبة للشقق، فقد قارب التغير الوسطي الإجمالي مستويات دنيا، مؤشرة باستقرار نسبي إيجابي. ومع تواصل العروض المغرية من الملاك لاستئجار وحدات سكنية بالجملة، تواصل كذلك عمليات إنهاء عدد من مشاريع الفلل والمجمعات في مناطق متفرقة من الدوحة، وأبرز مناطق المجمعات المنتهية حديثاً تشمل كل من عين خالد والغرافة والريان. وتقترب الفلل المعروضة ضمن مجمعات إلى ما يزيد على 50% من مجمل المعروض في قطاع الفلل.
وبالنسبة لمخطط وسطي الإيجارات المسجلة في عدد من مناطق الدوحة السكنية , نلاحظ ظهور اقتراب متوسط معدل الإيجارات الشهرية بين مختلف المناطق ليتراوح بين 10,000 و 13,000 ريال قطري في الشهر للفلل غير المفروشة ما عدا منطقة الدفنة حيث ترتفع الأسعار لتتخطى 25000 ريال قطري في الشهر. بينما تشير معلومات السوق إلى أن وسطي ايجار الفلل المفروشة في مختلف مناطق الدوحة تتراوح بين 15000 و22000 ريال في الشهر في معظم الحالات.
القانون الجديد
وقال ميسر صديق نائب رئيس مجلس ادارة المجموعة الاقتصادية والخبير والمثمن العقاري ان الربع الاول كان يتسم بعملية الترقب لصدور التشريع المنتهي في 14 فبراير وهل سيحدث امتداد او تعديل وجاء هذا التشريع متوازنا ويعكس الحالة الطبيعية من حيث العرض والطلب فالقانون ترك الاسعار في العقار السكني لآلية العرض والطلب التي يتحكم فيها السوق نظرا لزيادة المعروض بالسوق ما احدث عملية احلال داخلي والبحث عن الافضل , اما العقار التجاري ونسبة الى عدم توفره فقد احكمه القانون حتى لا يبالغ اصحاب العقارات التجارية في الاسعار وهذا توازن كبير وتدخل ايجابي للقانون
وقال نائب رئيس مجلس ادارة المجموعة الاقتصادية ان الاسعار بوجه عام شهدت استقرارا خلال الربع الاول مشيرا الى ان الوحدات السكنية المكونة من غرفتين والاستوديو تساعد على انخفاض الاسعار طالما تطرح بأعداد كبيرة , لافتا الى ان اسعار العقار تختلف من منطقة الى اخرى وكل عقار يحتفظ بسعره حسب الخدمات والموقع.
وحول توجه غالبية المستثمرين الى البورصة نتيجة مكاسبها الحالية اوضح الخبير والمثمن العقاري ان كل استثمار له مستثمروه حسب ما يمتلكونه من خبرات مشددا على ضرورة وجود توازن على جميع المستويات لان ذلك يخدم الاقتصاد القطري.
وقال رجل الاعمال علي عيسى الكعبي ان سوق العقار بدا مرحلة الانتعاش التدريجي من حيث عملية العرض والطلب بداية العام الحالي بيد انه لم يزل بمرحلة الانخفاض نتيجة زيادة العرض وقلة الطلب مشيرا الى أن القطاع العقاري في قطر خلال 2009 كان أفضل حالاً من العديد من دول المنطقة. على الرغم من تأثره بالأزمة المالية العالمية، فقد ظهرأن القطاع لديه الأسس والموارد الحكومية التي جنّبته الأزمة خاصة مع الخطوات المتسارعة من الحكومة وتدخلها الفوري والتي نالت بالقطاع عن ويلات الازمة المالية .
وقال الكعبي لقد أثرت الأزمة الاقتصادية العالمية في العديد من القطاعات ولكنها أعطت أسس نمو قوي، وثقة للمستثمرين الوطنيين والدوليين الذين يعتبرون سوق قطر من الأسواق قليلة المخاطر وذات المردود المرتفع نتيجة للخيار القوي لدى المستثمرين في قطاع العقار وهو ما ظهر جليا خلال الفترة الماضية من عودته للتعافي غير انه يحتاج الى وقت بخلاف اسواق المناطق المجاورة والعالمية والتي تأثرت كثيرا وما زالت تعاني من ويلات الأزمة .
وتوقع رجل أعمال ان يتزايد الاقبال خلال العام الحالي على الاستثمار العقاري موضحا انه من افضل الاستثمارات لأنه يمرض ولايموت وان تفاوت عليه من آنٍ الى آخر .

[bo_hamad]

كلام سليم وبارك الله فيك اخي العزيز سيف قطر على النقله