شركات عقارية وملاك يرفعون أسعار إيجار وحداتهم السكنية

[ROSE]

شركات عقارية وملاك يرفعون أسعار إيجار وحداتهم السكنية
بعد إلغاء تحديد معدلات زيادتها

حمد: استغلال المستأجر أمر مرفوض
الجولو: المؤجرون لهم رؤيتهم لكن السوق مشبع حتى العامين القادمين




تحقيق – أحمد سيــد:

قامت بعض الشركات العقارية وملاك العمارات السكنية برفع إيجارات الشقق والفلل بشكل مبالغ فيه مستغلة الغاء تحديد نسب الزيادة السنوية التي كان معمولا بها طوال العامين الماضيين.
وتلقت "الراية الاقتصادية" عدة شكاوى من عدد كبير من المستأجرين من قيام بعض الشركات العقارية وأصحاب العمارات اخطارهم برفع الايجارات بنسب كبيرة تزيد على 50 % من القيمة الايجارية الحالية، الأمر الذي يرهق ميزانيتهم ويزيد من الأعباء المعيشية عليهم.
وقالوا ان القانون رقم 2 لسنة 2010 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشان إيجار العقارات، دفع اصحاب العقارات الى رفع الايجارات في العقود الجديدة، رغم ان هدف الدولة عندما تم اصدار القانون هو العودة الى آلية العرض والطلب باعتبار ان السوق العقاري بدأ في الاستقرار.
وعلى صعيد متصل، دعا عدد من خبراء الشركات العقارية وملاك العمارات والفلل الى عدم رفع الايجارات بشكل مبالغ فيه، لأن ذلك يضر بالسوق العقاري المحلي ويؤدي الى عدم استقراره، ويعطى صورة غير حقيقية عنه حيث ان السوق يعاني من كثرة المعروض على الطلب، في حين ان رفع الايجارات بشكل غير منطقي يساهم في إرباك السوق وإلحاق الركود به في وقت يحاول فيه السوق العقاري الخروج من هذه المرحلة التي خيمت عليه طوال العام الماضي.
وقال السيد احمد العروقي المدير العام لشركة "عقار" للاستثمار والتطوير العقاري ان رفع الايجارات في العقود الجديدة امام المستأجرين يمثل حالة غير منطقية، وأنا لست ضد الزيادة ولكن بشكل يتناسب مع حالة العقار من ناحية ومع السوق العقاري الحالي من ناحية أخرى.
وطالب العروقي الملاك بضرورة منح المستأجرين فرصة قبل تنفيذ الزيادة الايجارية تصل الى ستة أشهر لكي يتسنى للمستأجرين تكييف أوضاعهم بحسب دخولهم.. لافتا الى أهمية ان يراعي الملاك الوضع الاقتصادي للسوق، ومنع استغلال المستأجرين بشكل يضر بالسوق العقاري القطري.
وأكد ان كثيرا من الملاك والشركات العقارية تعلم تماما وضع السوق العقاري حاليا ومدى هبوط الأسعار فيه، وبالتالي فإنها تتحسب وتدرس جيدا أي زيادة في الايجارات التي تعرضها، حتى تحافظ على عملائها من جهة ولضمان استمرار التدفقات المالية العائدة من الايجار من جهة أخرى.
ونفى أحمد العروقي عودة أزمة السكن مرة اخرى بعد إلغاء تحديد الزيادة السنوية في الايجارات السكنية، مؤكدا ان آلية السوق العقاري لن تقبل ذلك بحكم ارتفاع المعروض على الطلب.

استغلال المستأجر
أما السيد ياسر حمد المدير العام لشركة السلام بنيان، فيرى ان استغلال المستأجر أمر مرفوض وهو ليس الأصل في قطاع التاجير العقاري، لأنه على المدى البعيد هذا الاسلوب يؤثر في مصداقية وربحية المؤجرين سواء كانوا شركات أو أفرادا .
وقال ان قيام بعض الشركات العقارية برفع اسعار الايجار فور إلغاء تحديد نسب الزيادة عليها، يعد نوعا من استغلال المستأجرين على اعتبار ان انتقالهم الى مسكن آخر قد يكون مرهقا، أو ان اولادهم في المدارس وغيرها من الاسباب التي تجعل من خيار الانتقال الى مسكن آخر أمرا متعبا وليس مكلفا، ولكن هذه العوامل سرعان ما ينتفي الغرض منها بعد عام أو اثنين ليقرر بعدها المستأجر الانتقال الى مسكن أقل سعرا.
وأضاف ياسر حمد ان المعروض من المساكن والمكاتب والوحدات التجارية لا يزال أعلى من الطلب، وبالتالي فان العامل التنافسي فيها يتزايد يوما بعد يوم، ما يخلق مناخا صحيا لصالح الجميع بعد ان عانينا من ارتفاع أسعار الايجار سواء مؤجرين أو مستأجرين.
ولفت الى ان هناك شركات عقارية ليست عليها التزامات مالية لدى البنوك، فتفضل عدم تأجير عقاراتها لحين ارتفاع أسعار الايجار مرة اخرى، ولكن اعتقد ان سوق الايجار لن يرتفع مجددا على الأقل حتى نهاية العام الحالي.

رؤية
وأشار المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية الى ان قيام المؤجرين برفع اسعار الإيجار يرجع الى رؤيتهم في وضع السعر الذي يرونه يحقق هامش ربح معقولا لعقاراتهم، مؤكدا ان السوق العقاري مشبع حاليا بالمعروض الذي يفوق الطلب ما يحد من رغبة الملاك في الحصول على اسعار إيجار مقبولة لديهم.
واضاف انه كما المؤجر لديه حرية وضع السعر الذي يناسبه، فانه في المقابل المستأجر لديه نفس الحرية في اختيار مسكن اخر يتناسب مع دخله وظروفه المعيشية، لاسيما مع وفرة وتنوع السوق العقاري حاليا، مع دخول مشاريع عقارية ضخمة كل فترة مثل مشاريع بروة وغيرها من الشركات العقارية.
واعرب الجولو عن قناعته بان أسعار الايجارات لن تشهد ارتفاعا يذكر على الأقل خلال العامين القادمين، رغم عدم ظهور مشاريع عقارية سكنية تابعة للشركات الخاصة بقدر كبير، لذا فان السوق بشكل عام سيشهد استقرارا ان لم يكن ركودا.
وكان حضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني أمير البلاد المفدى قد أصدر القانون رقم 2 لسنة 2010 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن إيجار العقارات.
ونص القانون على ان يستبدل بنص المادة ( 27 ) من القانون رقم 4 لسنة 2008 النص التالي : استثناء من احكام المادة ( 15 ) تمتد عقود ايجار الاماكن واجزاء الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والقائمة في 14/2/2010 وذلك لمدة سنة تبدأ من 15/2/2010 ما لم يتضمن العقد مدة أطول أو رغب المستأجر في عدم التجديد بشرط ان يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة ويجوز لمجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير ولدواعي المصلحة العامة مد المدة المنصوص عليها في الفقرة السابقة لمدة أو مدد اخرى مماثلة واستبعاد بعض عقود ايجار الاماكن واجزاء الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى من حكم الامتداد القانوني المشار اليه.
وقضى القانون بتنفيذه والعمل به من تاريخ 15/2/2010 وان ينشر في الجريدة الرسمية.

[ROSE]

قروض العقارات


وكانت بيانات حديثة لمصرف قطر المركزي قد كشفت عن أن القروض البنكية (التراكمية) الموجَّهة للقطاع العقاري وما يتصل به نمت بواقع %19 إلى 53.2 مليار ريال بنهاية العام الماضي، مقارنة بالعام الذي قبله، وبذلك يواصل هذا القطاع تأكيد مكانته كواحد من بين الأنشطة الأكثر جاذبية وأمانا بالنسبة للبنوك التجارية بقطر، رغم ما أظهرته هذه البنوك من تشدد في شروط الإقراض على خلفية تداعيات الأزمة المالية العالمية التي بدأت شرارتها منتصف العام قبل الماضي. وسجل القطاع أسرع معدل نمو للتسهيلات الائتمانية خلال العام المنقضي، متفوقا بذلك على قطاع «الاستهلاك» الذي شهد تراجعا تراكميا بواقع %6.3.
أفادت بيانات الميزانية الشهرية المجمعة للبنوك برسم شهر ديسمبر الماضي بأن القطاع العقاري وقطاع «المقاولون» استحوذا على 53.2 مليار ريال نهاية العام 2009 (40.4 مليار ريال للأول و12.8 مليار ريال للثاني)، مقابل 44.72 مليار ريال، بينما لم تكن هذه القيمة تتجاوز الـ27.9 مليار ريال في العام 2007.
وزحف القطاع العقاري بنهاية العام الماضي ليتبوأ المرتبة الأولى ضمن الأنشطة الاقتصادية التي استحوذت على أكبر حجم للتسهيلات الائتمانية على صعيد القطاع الخاص، وليتقاسم بذلك هذه المرتبة مع قطاع «الاستهلاك»، الذي تراجع حجم استحواذه على هذه القروض التراكمية بواقع 3 مليارات ريال، محققا 53.2 مليار ريال نظير 56.7 مليار ريال سنة 2008.

تبديد المخاوف
ومن حيث الأهمية النسبية فقد زادت نسبة القروض العقارية إلى إجمالي التسهيلات الائتمانية بواقع 1.2 نقطة خلال العام الماضي، مسجلة %19.6 نظير %18.4 عام 2008 و%17.4 العام 2007، وهو ما يعكس من جهة مواصلة هذا القطاع مواجهته تحديات أزمة الرهون العقارية العالمية، ومن جهة أخرى تبديده للمخاوف بشأن إمكانية انهياره على غرار ما وقع في بلدان أخرى.
وبلغ إجمالي التسهيلات الائتمانية التي قدمتها البنوك التجارية بنهاية العام الماضي 271 مليار ريال مقابل 242.9 مليار ريال قبل ذلك، شكل منها الائتمان الموجه للاقتصاد الوطني (الائتمان المحلي) نسبة %93 بقيمة إجمالية ناهزت 252.4 مليار ريال، بينما استحوذ الائتمان الخارجي نسبة %7 فقط بقيمة 18.56 مليار ريال.
بالمقابل بدا واضحا، بحسب معطيات مصرف قطر المركزي على موقعه الإلكتروني، التأثير النسبي للأزمة المالية على القطاع العقاري، ذلك أن نمو حجم هذه القروض شهد تباطؤا خلال العام الماضي مقارنة بالعام الذي قبله (%19)، فيما لو قورنت هذه النسب بما تم تسجيله خلال الفترة 2007-2008، والتي بلغ فيها معدل النمو السنوي %60.3.
وقد شمل هذا التباطؤ إجمالي التسهيلات الائتمانية التي نمت بواقع %11.5 نهاية العام الماضي مقارنة بالعام الذي قبله، بينما كانت هذه النسبة قد وصلت إلى %52 خلال الفترة 2007-2008، كما شمل التباطؤ جميع النشاطات الاقتصادية بالبلد.
وبالعودة إلى معطيات جهاز الإحصاء بشأن تقديرات الناتج المحلي للربع الثالث من العام الماضي، وهي أحدث بيانات حتى الآن، فإنه يتبين أن أداء قطاع «المال والتأمين والعقارات وخدمات الأعمال» قد نما بواقع %18.7 خلال الـ 9 أشهر الأولى من العام الماضي محققا ما قيمته 31.4 مليار ريال نظير 26.5 مليار ريال في الفترة ذاتها من العام 2008، مدعوما في ذلك بتحسن نشاط البنوك، هذا في وقت سجل فيه قطاع التشييد والبناء هو الآخر نموا بنسبة %15.8 مدركا ما قيمته 15.35 مليار ريال نهاية سبتمبر الماضي لقاء 13.3 مليار ريال سنة قبل ذلك، بفعل توسع الدولة في الإنفاق على مشاريع البنية الأساسية والمشاريع التنموية الرئيسة.

صمود وتوسع
وما يعزز القول بصمود القطاع العقاري القطري أمام تداعيات الأزمة العالمية، تلك الأرقام الإيجابية التي أبانت عن أداء 3 شركات عقارية كبرى مدرجة بسوق الدوحة للأوراق المالية.
فقد حصدت كل من شركات «إزدان» و «بروة» و «العقارية» إيرادات إيجارات بلغ إجماليها نحو 645.3 مليون ريال خلال الأشهر الـ9 الأولى من العام الماضي بارتفاع %32.7 عن الفترة نفسها من العام الماضي، وهو ما يعكس على الأرجح التوسع في طرح وحدات جديدة للإيجار في السوق المحلية، رغم أن الأسعار قد تهاوت بنحو %16 إلى %20.4 خلال الـ11 شهرا الأولى من العام الماضي تأثرا بتفوق العرض على الطلب في الأسواق. هذا فيما نمت أرباح هذه الشركات الثلاث بواقع %5.9 بنهاية سبتمبر الماضي مسجلة 1.08 مليار ريال، مقابل 1.02 ريال للفترة ذاتها من العام 2008.
وتواصل هذه الشركات الثلاث تنفيذ مشاريعها، في وقت انخفضت فيه أسعار الأراضي بنحو %30 إلى %70 خلال العام 2009، وهو ما حفَّز بعض المستثمرين على القيام بعمليات استحواذ واسعة في انتظار انتعاش السوق مع منتصف العام الحالي كما تشير إلى ذلك توقعات المراقبين.
كما توقعت دراسة جديدة أن يبقى القطاع العقاري في قطر متوازنا خلال العامين المقبلين بسبب كثرة المعروض.
وذكرت "مجموعة سامبا المالية" أنه بالنظر لكمية الوحدات السكنية التي يتوقع طرحها في الدولة خلال العامين 2010 و2011، يُفترض بالأسعار أن تبقى منخفضة.
وأفادت الدراسة ان المسار التصحيحي الذي ينتهجه القطاع العقاري سيواصل التخفيف من مجمل المشهد التضخمي، ومن المتوقع أن تتراجع الأسعار بمعدل سنوي يبلغ أربعة بالمائة خلال العام الجاري كنتيجة للانخفاض الحاد في الإيجارات.
ويعكس ذلك الركود الذي ألمّ بالقطاع العقاري والذي سيستمر على الأرجح طوال عام 2010.
وكان جهاز الإحصاء القطري قد ذكر في ديسمبر الماضي أن الإيجارات تراجعت بنسبة 2.8 بالمائة في نوفمبر وكان معدلها أقل بنسبة 16.3 بالمائة من الأسعار المسجلة في يناير من عام 2009.