الخبير العقاري
22-04-2010, 05:08 AM
مع دخول 5 آلاف وحدة سكنية جديدة.. توقعات بمزيد من الانخفاض في أسعار الإيجارات بالسوق المحلي2010-04-22
دبي-عبدالرحمن السويفي:
سجلت أسعار الإيجارات في قطر تراجعا خلال الربع الأول من العام الجاري وسط توقعات بمزيد من التراجع خلال 18 إلى 24 شهرا المقبلة مع دخول ما لا يقل عن 5 آلاف وحدة سكنية جديدة إلى السوق، خصوصا في مناطق أم غويلينة والغانم والهتمي والمنصورة وبن محمود والمنتزه والسعد.
وبحسب التقرير الفصلي لشركة إستيكو، العاملة في مجال الخدمات العقارية عن حركة السوق العقارية القطرية في الربع الأول أصدرته أمس، شهدت إيجارات العقارات في لاغون بلازا والسعد أكبر انخفاض بنسبة وصلت إلى 11 %، بينما تأثرت أيضا الفلل الكبيرة ( 4 و5 غرف نوم) في مناطق الوعب والخريطيات، في حين شهدت بعض المواقع السكنية والراقية استقرارا في أسعار الإيجارات، حيث تراجعت في منطقة المنتزه بنسبة 1.5 % فقط، بينما توقفت عن التراجع في مناطق بن محمود ووست باي لاغون.
قال التقرير إن إيجارات الاستوديوهات والشقق الصغيرة (غرفة نوم واحدة) في السوق شهدت تحركات بيع طفيفة، ولم يلحظ حدوث أي تغييرات سعرية لافتة في مبيعات الوحدات السكنية في سوقي المبيعات العقارية الرئيسية والثانوية في لؤلؤة قطر، وواصلت سوق المكاتب تسجيل تراجعات في معدلات الإيجارات.
أوضح جيد وولف، المدير المشارك للأسواق الإقليمية في السعودية وقطر والبحرين في إستيكو أنه مع هبوط الإيجارات تواصل النشاط في سوق الإيجارات مع بحث المستأجرين عن مواقع أفضل وأسعار أقل، أي إننا نشهد توجها نحو النوعية، وبالتالي فإن العقارات المدارة بصورة مهنية والمصانة بصورة جيدة والواقعة في مواقع جيدة تواصل اجتذاب طلب قوي وسيحتاج الملاك إلى الانتباه لنوعية العقار الذي يريدون تأجيره مع توافر المزيد من الخيارات في السوق".
أضاف أنه مع توجه بعض البنوك الآن إلى رفع نسب تمويل العقارات وترافق ذلك مع انخفاض أسعار البيع فإن ظروف السوق الحالية توفر للمشترين فرصا ذات قيمة حقيقية، وعلى المديين القصير إلى المتوسط ستشهد السوق القطرية تنوعا أوسع في مستويات الأسعار بالنسبة للإيجارات والمبيعات مع تقدم السوق نحو المرحلة التالية من النضج.
قال إن أساسيات السوق أصبحت المحرك الرئيسي لتحديد نقاط الأسعار وليس النمو التاريخي للسوق ككل، فالأصول الجيدة النوعية في المواقع الممتازة ستكون ذات أداء أفضل من العقارات في المواقع الثانوية وذات الإدارة السيئة. ومع نضج السوق أكثر فإن ذلك سيشجع الملاك على تجديد العقارات القديمة لزيادة أدائها.
وبالنسبة للمكاتب، قال تقرير إستيكو إنه يوجد حسب التقديرات نحو 3.2 مليون متر مربع من المساحات المكتبية في قطر 50 % منها في المنطقة الدبلوماسية التي تعتبر الموقع الأكثر رقيا للمكاتب في الدوحة.
أضاف التقرير أن هيئة التخطيط الحضري حظرت في سبتمبر 2009 استخدام الفلل كمكاتب تجارية، وبالتالي فإن إستيكو تتوقع إن تجبر هذه الخطوة عددا كبيرا من الشركات والمؤسسات على الانتقال إلى المناطق التجارية، الأمر الذي قد يبطئ من تراجع الإيجارات بنهاية العام الحالي.
أوضح أنه مع الدخول المرتقب لكمية كبيرة من المساحات المكتبية للسوق، خاصة في المنطقة الدبلوماسية، فمن الأرجح أن تتراجع الإيجارات أكثر، إلا أن تزايد عدد مشروعات البنية التحتية والمشاريع التجارية والصناعية التي تستعد للانطلاق خلال الأشهر الاثني عشر القادمة ستزيد من طلب الشركات المحلية والدولية وتساعد على استقرار إيجارات المكاتب.
أضاف التقرير أن الشركات التي تقترب من نهاية عقود التأجير تمتلك الآن خيارات أكثر للارتقاء إلى مبان جديدة بمرافق أفضل وموقع أفضل ومستويات إيجارية مناسبة أكثر للوضع الاقتصادي الراهن.
وفي دراسته لسوق الإيجارات السكنية ككل يقول التقرير إن قطر شهدت انخفاضا طفيفا في أسعار الإيجارات مقارنة بالربع السابق. ومع تزايد معروض الفلل والشقق التي تدخل السوق الجاهزة للإشغال، فقد أدى ذلك إلى انخفاض هامشي في معدلات الإيجارات في مناطق معينة من العاصمة.
وبالنسبة للربع المقبل توقع التقرير حدوث مزيد من التراجع في الإيجارات قبل أن يستقر، إلا أن السوق ستظل نشطة نتيجة توسع شركات النفط والغاز وغيرها من المؤسسات الحكومية والذي سيكون له تأثير إيجابي على سوق التأجير، إضافة لذلك فإن شريحة كبيرة من المستأجرين الذين توشك عقود إيجاراتهم على الانتهاء ستستفيد من الإيجارات الأقل والخيارات الأكثر المتاحة لاختيار العقارات المتوافرة في السوق.
وبقيت أسعار بيع العقارات السكنية الرئيسية والثانوية مستقرة نسبيا في الربع الأخير. وقال التقرير إن السوق الثانوية تواصل هيمنتها نتيجة الخصومات التي شهدتها قيمة الوحدات في مشروعات معينة، مشيرا إلى المستثمرين المحليين وشركات الاستثمار العالمية كانوا الزبائن الرئيسيين الذين يبحثون عن عقارات للاستثمار أو الاستخدام. ومن المتوقع أن يواصل كبار المدراء في قطاع النفط والغاز شراء العقارات، خاصة أن مخصصاتهم الخاصة بالسكن تعادل أقساط قروض الرهن العقاري.
قال التقرير إن البنوك أصبحت مرنة أكثر مما كانت عليه في الربع السابق، حيث ارتفعت معدلات تمويل قيمة العقارات من 70 % في الربع السابق إلى ما بين 80-85 % كما يتوقع للقروض العقارية الإسلامية أن تنمو مع تزايد عدد العقارات الجاهزة التي ستطرح في السوق.
دبي-عبدالرحمن السويفي:
سجلت أسعار الإيجارات في قطر تراجعا خلال الربع الأول من العام الجاري وسط توقعات بمزيد من التراجع خلال 18 إلى 24 شهرا المقبلة مع دخول ما لا يقل عن 5 آلاف وحدة سكنية جديدة إلى السوق، خصوصا في مناطق أم غويلينة والغانم والهتمي والمنصورة وبن محمود والمنتزه والسعد.
وبحسب التقرير الفصلي لشركة إستيكو، العاملة في مجال الخدمات العقارية عن حركة السوق العقارية القطرية في الربع الأول أصدرته أمس، شهدت إيجارات العقارات في لاغون بلازا والسعد أكبر انخفاض بنسبة وصلت إلى 11 %، بينما تأثرت أيضا الفلل الكبيرة ( 4 و5 غرف نوم) في مناطق الوعب والخريطيات، في حين شهدت بعض المواقع السكنية والراقية استقرارا في أسعار الإيجارات، حيث تراجعت في منطقة المنتزه بنسبة 1.5 % فقط، بينما توقفت عن التراجع في مناطق بن محمود ووست باي لاغون.
قال التقرير إن إيجارات الاستوديوهات والشقق الصغيرة (غرفة نوم واحدة) في السوق شهدت تحركات بيع طفيفة، ولم يلحظ حدوث أي تغييرات سعرية لافتة في مبيعات الوحدات السكنية في سوقي المبيعات العقارية الرئيسية والثانوية في لؤلؤة قطر، وواصلت سوق المكاتب تسجيل تراجعات في معدلات الإيجارات.
أوضح جيد وولف، المدير المشارك للأسواق الإقليمية في السعودية وقطر والبحرين في إستيكو أنه مع هبوط الإيجارات تواصل النشاط في سوق الإيجارات مع بحث المستأجرين عن مواقع أفضل وأسعار أقل، أي إننا نشهد توجها نحو النوعية، وبالتالي فإن العقارات المدارة بصورة مهنية والمصانة بصورة جيدة والواقعة في مواقع جيدة تواصل اجتذاب طلب قوي وسيحتاج الملاك إلى الانتباه لنوعية العقار الذي يريدون تأجيره مع توافر المزيد من الخيارات في السوق".
أضاف أنه مع توجه بعض البنوك الآن إلى رفع نسب تمويل العقارات وترافق ذلك مع انخفاض أسعار البيع فإن ظروف السوق الحالية توفر للمشترين فرصا ذات قيمة حقيقية، وعلى المديين القصير إلى المتوسط ستشهد السوق القطرية تنوعا أوسع في مستويات الأسعار بالنسبة للإيجارات والمبيعات مع تقدم السوق نحو المرحلة التالية من النضج.
قال إن أساسيات السوق أصبحت المحرك الرئيسي لتحديد نقاط الأسعار وليس النمو التاريخي للسوق ككل، فالأصول الجيدة النوعية في المواقع الممتازة ستكون ذات أداء أفضل من العقارات في المواقع الثانوية وذات الإدارة السيئة. ومع نضج السوق أكثر فإن ذلك سيشجع الملاك على تجديد العقارات القديمة لزيادة أدائها.
وبالنسبة للمكاتب، قال تقرير إستيكو إنه يوجد حسب التقديرات نحو 3.2 مليون متر مربع من المساحات المكتبية في قطر 50 % منها في المنطقة الدبلوماسية التي تعتبر الموقع الأكثر رقيا للمكاتب في الدوحة.
أضاف التقرير أن هيئة التخطيط الحضري حظرت في سبتمبر 2009 استخدام الفلل كمكاتب تجارية، وبالتالي فإن إستيكو تتوقع إن تجبر هذه الخطوة عددا كبيرا من الشركات والمؤسسات على الانتقال إلى المناطق التجارية، الأمر الذي قد يبطئ من تراجع الإيجارات بنهاية العام الحالي.
أوضح أنه مع الدخول المرتقب لكمية كبيرة من المساحات المكتبية للسوق، خاصة في المنطقة الدبلوماسية، فمن الأرجح أن تتراجع الإيجارات أكثر، إلا أن تزايد عدد مشروعات البنية التحتية والمشاريع التجارية والصناعية التي تستعد للانطلاق خلال الأشهر الاثني عشر القادمة ستزيد من طلب الشركات المحلية والدولية وتساعد على استقرار إيجارات المكاتب.
أضاف التقرير أن الشركات التي تقترب من نهاية عقود التأجير تمتلك الآن خيارات أكثر للارتقاء إلى مبان جديدة بمرافق أفضل وموقع أفضل ومستويات إيجارية مناسبة أكثر للوضع الاقتصادي الراهن.
وفي دراسته لسوق الإيجارات السكنية ككل يقول التقرير إن قطر شهدت انخفاضا طفيفا في أسعار الإيجارات مقارنة بالربع السابق. ومع تزايد معروض الفلل والشقق التي تدخل السوق الجاهزة للإشغال، فقد أدى ذلك إلى انخفاض هامشي في معدلات الإيجارات في مناطق معينة من العاصمة.
وبالنسبة للربع المقبل توقع التقرير حدوث مزيد من التراجع في الإيجارات قبل أن يستقر، إلا أن السوق ستظل نشطة نتيجة توسع شركات النفط والغاز وغيرها من المؤسسات الحكومية والذي سيكون له تأثير إيجابي على سوق التأجير، إضافة لذلك فإن شريحة كبيرة من المستأجرين الذين توشك عقود إيجاراتهم على الانتهاء ستستفيد من الإيجارات الأقل والخيارات الأكثر المتاحة لاختيار العقارات المتوافرة في السوق.
وبقيت أسعار بيع العقارات السكنية الرئيسية والثانوية مستقرة نسبيا في الربع الأخير. وقال التقرير إن السوق الثانوية تواصل هيمنتها نتيجة الخصومات التي شهدتها قيمة الوحدات في مشروعات معينة، مشيرا إلى المستثمرين المحليين وشركات الاستثمار العالمية كانوا الزبائن الرئيسيين الذين يبحثون عن عقارات للاستثمار أو الاستخدام. ومن المتوقع أن يواصل كبار المدراء في قطاع النفط والغاز شراء العقارات، خاصة أن مخصصاتهم الخاصة بالسكن تعادل أقساط قروض الرهن العقاري.
قال التقرير إن البنوك أصبحت مرنة أكثر مما كانت عليه في الربع السابق، حيث ارتفعت معدلات تمويل قيمة العقارات من 70 % في الربع السابق إلى ما بين 80-85 % كما يتوقع للقروض العقارية الإسلامية أن تنمو مع تزايد عدد العقارات الجاهزة التي ستطرح في السوق.