ROSE
26-04-2010, 07:50 AM
دائرة أراضي دبي: لا مصادرة لعقارات المتعثرين قبل توفر الأسباب القانونية
البيان 26/04/2010
نفى محمد سلطان ثاني مساعد مدير عام أراضي وأملاك دبي لشؤون الحوكمة والتميز ل«البيان الاقتصادي» أن تكون الدائرة قد بدأت فعلاً ب«مصادرة الأراضي المخطط لها إنشاء مشاريع على المخطط بعد استمرار تخلف أصحابها عن السداد وفقا لما تردد مؤخراً.
لكنه قال «للدائرة الحق في إلغاء المشاريع العقارية المتعثرة اذا ما ثبت لها توافر أحد 9 أسباب نصت عليها اللائحة التنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة».وأوضح بأن الدائرة وعبر مركز التوفيق التابع لها تفضل أولاً دعم جهود المصالحة بين المتنازعين- سواء المطورين والمشترين أو المطورين الرئيسيين والفرعيين- كون التراضي الخطوة الأفضل قبل التقاضي.
وكشف ل«البيان الاقتصادي»: «أن جهود الدائرة أثمرت في التوفيق بين 554 قضية نزاع جمعت بين مطورين ومتعثرين خلال الشهرين الماضيين وهذا مؤشر على أن المتخاصمين أنفسهم يفضلون استنفاد جهود التوفيق قبل الشروع بأي إجراء يكفله القانون للحفاظ على حقوق الأطراف».وكشف ثاني عدم شروع أي مطور عقاري حتى الآن باستحصال مستحقاته المتبقية بذمة المشترين المتعثرين من خلال عرض العقارات المكتملة أو شبه المكتملة في المزادات لتسوية ديون أولئك المتعثرين تطبيقاً لآليات اللائحة التنفيذية للقانون المذكور.وقال ثاني «عدم ظهور مزادات لعقارات المتعثرين يعكس أن جهود التسوية بين المتنازعين لم تصل إلى طريق مسدود حيث تسعى غالبية شركات التطوير العقاري إلى إغراء المتعثرين بتسهيلات لحثهم على استكمال دفعاتهم المالية كخفض قيمة تلك الدفعات أو إعادة جدولتها بما يسمح للمتعثر بترتيب أوضاعه وتجنب مخالفة القانون الذي يسمح للمطور بعرض العقار في المزاد أو تأجيره لتحصيل الدفعات المتبقية وإعادة المتبقي إلى المشتري المتعثر».
وأوضح ثاني «أن الأمر ذاته ينطبق على المنازعات بين المطورين الرئيسيين والفرعيين المتعثرين، حيث يفضل الطرفان حالياً الوصول إلى تسوية منصفة لكليهما تجنباً للوصول إلى المزادات أو المحاكم المختصة لحسم خلافاتهم».
فسخ العقود
وكانت حكومة دبي اعتمدت مؤخراً ضوابط جديدة اقترحتها دائرة أراضي وأملاك دبي لحسم الخلافات التي قد تنشأ بين المطورين العقاريين والمستثمرين المشترين للوحدات العقارية لضمان حقوق جميع الأطراف ولإرساء المزيد من الشفافية على تعاملات السوق العقاري.
وتعالج الضوابط الجديدة التي انفردت «البيان» بنشرها كاملة، وسيجري تطبيقها عقب نشرها في الجريدة الرسمية ـ مسائل أثارت جدلاً واسعاً في السوق وفي مقدمتها آلية فسخ عقود بيع وشراء العقارات المبرمة بين المطور والمشتري لأسباب مختلفة.
وتأتي تلك الضوابط في إطار لائحة تنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة وسط توقعات بأن يؤدي تطبيقها إلى تحقيق نقلة نوعية في السوق العقاري بدبي.
وتحفظ الضوابط الجديدة حقوق البائع والمشتري على خلفية وفاء كل منهما بالتزاماته للآخر وتحدد بشكل لا لبس فيه الآلية القانونية الواجب اتباعها لفسخ تلك العقود بسبب إخلال أحد طرفي العلاقة، كما أوضحت الحالات التي تجيز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة بينه وبين المطور.
وتضع الضوابط الجديدة حداً فاصلاً لما يصفه المراقبون بمزاجية بعض المطورين في تهربهم من تسليم العقارات للمشترين في المواعيد المحددة كما تضمن التعامل بحزم مع المشتري المهمل لالتزاماته المالية تجاه المطور الملتزم بتنفيذ مشروعه العقاري.
وحددت الضوابط طرق التعامل مع المشتري الذي لا يفي بالتزاماته التعاقدية بدءاً من إبلاغه بمخالفته ومنحه مدة زمنية لتعديل أوضاعه مروراً بتحديد المبالغ النقدية التي سيخسرها وفقاً لنسب الإنجاز في المشروع في حال مضيه في عدم التزامه.
وحددت الضوابط الحالات التي تجعل المطور تحت طائلة الاتهام بالإهمال أو التقصير وكذلك الأسباب الخارجة عن إرادته والتي تمنعه (أو منعته) من البدء بتنفيذ المشروع.
وتضمنت الضوابط طرق التحقق من نسب إنجاز المشروع وكيفية إعادة المطور لأموال المشتري، وكيفية خصم مستحقات المطور من بيع عقار المشتري غير الملتزم بالمزاد أو طرق الانتفاع من العقار من دون الإضرار بحقوق المشتري غير الملتزم.
التوفيق بين المتخاصمين
وفرت الضوابط الجديدة دعماً وإسناداً لدائرة الأراضي والأملاك لممارسة دور في التوفيق بين المتخاصمين في حال نشوب أي خلاف بين المطور والمشتري، وقد أجازت لها القيام بمساع توفيقية بينهما للمحافظة على علاقتهما التعاقدية.
وان تقترح عليهما ما تراه مناسباً من الحلول لهذا الغرض، وفي حال توصلها إلى تسوية ودية يتم إثباتها في اتفاقية مكتوبة توقع من قبلهما أو من قبل من ينوب عنهما، وبمجرد اعتماد هذه الاتفاقية من الدائرة تصبح ملزمة لهما.
البيان 26/04/2010
نفى محمد سلطان ثاني مساعد مدير عام أراضي وأملاك دبي لشؤون الحوكمة والتميز ل«البيان الاقتصادي» أن تكون الدائرة قد بدأت فعلاً ب«مصادرة الأراضي المخطط لها إنشاء مشاريع على المخطط بعد استمرار تخلف أصحابها عن السداد وفقا لما تردد مؤخراً.
لكنه قال «للدائرة الحق في إلغاء المشاريع العقارية المتعثرة اذا ما ثبت لها توافر أحد 9 أسباب نصت عليها اللائحة التنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة».وأوضح بأن الدائرة وعبر مركز التوفيق التابع لها تفضل أولاً دعم جهود المصالحة بين المتنازعين- سواء المطورين والمشترين أو المطورين الرئيسيين والفرعيين- كون التراضي الخطوة الأفضل قبل التقاضي.
وكشف ل«البيان الاقتصادي»: «أن جهود الدائرة أثمرت في التوفيق بين 554 قضية نزاع جمعت بين مطورين ومتعثرين خلال الشهرين الماضيين وهذا مؤشر على أن المتخاصمين أنفسهم يفضلون استنفاد جهود التوفيق قبل الشروع بأي إجراء يكفله القانون للحفاظ على حقوق الأطراف».وكشف ثاني عدم شروع أي مطور عقاري حتى الآن باستحصال مستحقاته المتبقية بذمة المشترين المتعثرين من خلال عرض العقارات المكتملة أو شبه المكتملة في المزادات لتسوية ديون أولئك المتعثرين تطبيقاً لآليات اللائحة التنفيذية للقانون المذكور.وقال ثاني «عدم ظهور مزادات لعقارات المتعثرين يعكس أن جهود التسوية بين المتنازعين لم تصل إلى طريق مسدود حيث تسعى غالبية شركات التطوير العقاري إلى إغراء المتعثرين بتسهيلات لحثهم على استكمال دفعاتهم المالية كخفض قيمة تلك الدفعات أو إعادة جدولتها بما يسمح للمتعثر بترتيب أوضاعه وتجنب مخالفة القانون الذي يسمح للمطور بعرض العقار في المزاد أو تأجيره لتحصيل الدفعات المتبقية وإعادة المتبقي إلى المشتري المتعثر».
وأوضح ثاني «أن الأمر ذاته ينطبق على المنازعات بين المطورين الرئيسيين والفرعيين المتعثرين، حيث يفضل الطرفان حالياً الوصول إلى تسوية منصفة لكليهما تجنباً للوصول إلى المزادات أو المحاكم المختصة لحسم خلافاتهم».
فسخ العقود
وكانت حكومة دبي اعتمدت مؤخراً ضوابط جديدة اقترحتها دائرة أراضي وأملاك دبي لحسم الخلافات التي قد تنشأ بين المطورين العقاريين والمستثمرين المشترين للوحدات العقارية لضمان حقوق جميع الأطراف ولإرساء المزيد من الشفافية على تعاملات السوق العقاري.
وتعالج الضوابط الجديدة التي انفردت «البيان» بنشرها كاملة، وسيجري تطبيقها عقب نشرها في الجريدة الرسمية ـ مسائل أثارت جدلاً واسعاً في السوق وفي مقدمتها آلية فسخ عقود بيع وشراء العقارات المبرمة بين المطور والمشتري لأسباب مختلفة.
وتأتي تلك الضوابط في إطار لائحة تنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة وسط توقعات بأن يؤدي تطبيقها إلى تحقيق نقلة نوعية في السوق العقاري بدبي.
وتحفظ الضوابط الجديدة حقوق البائع والمشتري على خلفية وفاء كل منهما بالتزاماته للآخر وتحدد بشكل لا لبس فيه الآلية القانونية الواجب اتباعها لفسخ تلك العقود بسبب إخلال أحد طرفي العلاقة، كما أوضحت الحالات التي تجيز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة بينه وبين المطور.
وتضع الضوابط الجديدة حداً فاصلاً لما يصفه المراقبون بمزاجية بعض المطورين في تهربهم من تسليم العقارات للمشترين في المواعيد المحددة كما تضمن التعامل بحزم مع المشتري المهمل لالتزاماته المالية تجاه المطور الملتزم بتنفيذ مشروعه العقاري.
وحددت الضوابط طرق التعامل مع المشتري الذي لا يفي بالتزاماته التعاقدية بدءاً من إبلاغه بمخالفته ومنحه مدة زمنية لتعديل أوضاعه مروراً بتحديد المبالغ النقدية التي سيخسرها وفقاً لنسب الإنجاز في المشروع في حال مضيه في عدم التزامه.
وحددت الضوابط الحالات التي تجعل المطور تحت طائلة الاتهام بالإهمال أو التقصير وكذلك الأسباب الخارجة عن إرادته والتي تمنعه (أو منعته) من البدء بتنفيذ المشروع.
وتضمنت الضوابط طرق التحقق من نسب إنجاز المشروع وكيفية إعادة المطور لأموال المشتري، وكيفية خصم مستحقات المطور من بيع عقار المشتري غير الملتزم بالمزاد أو طرق الانتفاع من العقار من دون الإضرار بحقوق المشتري غير الملتزم.
التوفيق بين المتخاصمين
وفرت الضوابط الجديدة دعماً وإسناداً لدائرة الأراضي والأملاك لممارسة دور في التوفيق بين المتخاصمين في حال نشوب أي خلاف بين المطور والمشتري، وقد أجازت لها القيام بمساع توفيقية بينهما للمحافظة على علاقتهما التعاقدية.
وان تقترح عليهما ما تراه مناسباً من الحلول لهذا الغرض، وفي حال توصلها إلى تسوية ودية يتم إثباتها في اتفاقية مكتوبة توقع من قبلهما أو من قبل من ينوب عنهما، وبمجرد اعتماد هذه الاتفاقية من الدائرة تصبح ملزمة لهما.