ROSE
21-06-2011, 03:34 AM
يوسف الزمان يسجل ملاحظاته حول الشارع التجاري:
الأسعار تحوّل المستأجرين إلى كادحين يجمعون من عرقهم لسداد الإيجار
ضرورة إلزام الشركات المساهمة العقارية شروطاً خاصة في حال قيام الدولة بتوفير الأراضي
المحامـي يوسـف أحمـد الزمـان:
تاريخ نشر الخبر: الثلاثاء 21/06/2011
في السنوات الأخيرة أنشئت عدة شركات مساهمة عقارية للقيام بكافة الأعمال والتصرفات القانونية المتصلة بالنشاط العقاري من بيع وشراء وإدارة وتشغيل وبناء وتعمير وتجديد وتقسيم الأراضي والعقارات.
وتعد أغراض شركات المساهمة العقارية مختلفة ومتنوعة، وتتسع لجميع المشاريع العقارية خاصة ما يتعلق منها بالعقارات المخصصة للسكنى والتجارة والصناعة وهي أغراض في غاية الأهمية للمساهمة والمشاركة الإيجابية في وضع الحلول لقلة المعروض من العقارات خاصة التجارية منها.
ومع بداية أزمة الإيجارات في عام 2006 اقترحنا قيام الدولة بإعطاء هذه الشركات مساحات من الأراضي لإقامة مشاريع تجارية وسكنية عليها لتوفير ما يتطلبه سوق العقارات لمواجهة الطلب المتزايد مع التطوير والنمو الاقتصادي الذي تشهده الدولة. ( يراجع كتابنا إيجار الأماكن والمباني – مشكلة وحلول – 2008 ).
وقلنا إنه يقع العبء الأكبر على الدولة في حل مشكلة الإيجارات باعتبارها – أي الدولة – المستفيدة من ذلك، إذ أن توفير العقار المناسب من سكن ومقر عمل وتجارة للأفراد من شأنه أن يساهم في ازدهار الحياة الاقتصادية ويقضي على الكثير من المشكلات الاقتصادية والاجتماعية والدولة باعتبارها الحارسة على أمن وسلامة أفراد المجتمع وعليها يقع عبء توفير أكبر قدر من الخدمات لهم وباعتبارها كذلك المالكة للأراضي الواقعة ضمن وخارج حدود المدن بإمكانها المساهمة بقسط كبير في حل مشكلات أزمة الإيجارات والعقارات خاصة التجارية منها لمواجهة الطلب المتزايد عليها في السنوات الأخيرة، ويكون ذلك بمنح الشركات العقارية تسهيلات في تملك والانتفاع بتلك الأراضي بأسعار رمزية أو مجاناً بشروط لتحقيق أهداف الدولة التنموية والاقتصادية والتخفيف من حدة التضخم.
ويأتي مشروع بروة الشارع التجاري واحداً من أهم المشاريع بتكلفة تزيد على سبعة مليارات ريال قطري والذي قامت الدولة بدعمه بأن وفرت أراضي لإقامة هذا المشروع على امتداد ثمانية كيلومترات بمساحة تأجيرية مقدارها خمسمائة الف متر مربع ويضم المشروع مساحات تجارية وصالات عرض ويضم مناطق للصناعات الثقيلة ومنطقة للأمور المنزلية ومنطقة للمفروشات ومنطقة للسيارات، وسوف ينتهي المشروع في النصف الثاني من عام 2012.
والمفاجأة الغريبة للمشروع تلك التي طالعتنا بها جريدة [ الاقتصادية يوم الخميس الماضي والمتمثلة في المغالاة غير المبررة في أسعار إيجار المحال والمساحات التجارية في المشروع والتي حددت بـ 125 ريالا للمتر المربع بما مؤداه أن أصغر دكان في المشروع والذي تبلغ مساحته 150 متراً مربعاً سوف تكون أجرته الشهرية بــ 18.750 ريالا والمحل أو المعرض ذو مساحة 700 متر مربع سوف تصل أجرته الشهرية إلى مبلغ 75.000 ريـال (خمسة وسبعين ألف ريـال).
وذهبت شركة بروة إلى أن إستراتيجيتها في هذا المشروع تقوم على تلبية إاحتياجات القطاع التجاري القطري ويستهدف على وجه الخصوص رجال الأعمال والمستثمرين القطريين الشباب! وبأسعار تنافسية تجتذب المستأجرين والمستثمرين لمشاريعها، وأن تحديد أسعار المساحات التأجيرية جاء بعد احتساب السعر التأجيري العادل وفقاً للسوق وبما هو أدنى منه!.
وهذا الذي صرحت به بروة يتناقض مع ما أعلنته من أسعار لتأجير مشروعها التجاري، والذي لا يختلف عليه اثنان أن تلك الأجرة لا تتناسب ولا تتفق مع الأهداف التي قررتها الشركة من ناحية كما وأنها أسعار طردية لا تجذب المستأجرين والمستثمرين الشباب القطريين وهي تفوق أجرة الكثير من المجمعات والمراكز والأسواق التجارية في مركز المدينة التجاري بحسب أن مشروع شارع بروة التجاري عند نهاية حدود مدينة الدوحة ومركزها التجاري أي يقع في ضواحي مدينة الدوحة، والطريق الرئيسي الذي يقع عليه المشروع طريق مأهول ومؤدي إلى المنطقة الصناعية ويعد من أكثر الطرق ازدحاماً بالشاحنات والناقلات وسيارات الخدمات والخلاطات وباصات نقل العمال والوصول إلى هذا الشارع والخروج منه مسألة مرهقة لعدم قيامه على أسس تخطيطية سليمة وهو يختلف تماماً عن طريق سلوى الذي يعتبر في المقام الأول من الشوارع المهمة باعتباره طريقاً دولياً وقد أعيد تخطيطه وتصميمه ورصفه وتزويده بكافة الخدمات التي جعلت منه شارعاً مميزاً ولا أعتقد أن تأجير سعر المتر للمساحات التجارية في شارع سلوى يصل إلى المبلغ الذي فرضته شركة بروة لمشروعها من هنا كان يتعين وضع موقع المشروع في الاعتبار عند تحديد القيمة الإيجارية للمتر المربع بالنظر إلى مستوى الشارع ونوعيته غير الجاذبة حالياً ومن غير المهم في هذه المرحلة أن يكون المشروع من أكبر المشاريع الإنشائية في الدولة من حيث التكلفة والمساحة، والمهم هو موقع المشروع وإطلالته وجواره والطرق المؤدية إليه وسهولة الوصول إليه، وبالتالي فإنه في هذه المرحلة ومع بداية المشروع وحتى يكتسب سمعته التجارية ومكانته يتحتم أن يكون تسويقه بأسعار جاذبة وليست صادمة وطاردة للمستثمرين والتجار.
والأمر الأكثر أهمية عند تحديد الأجرة المقابلة للانتفاع بهذه المشاريع من قبل المستأجرين والمنتفعين أن تكون الأجرة عادلة ومتفقة مع ما سوف يحصل عليه المنتفع والمستأجر من منافع، وعدالة الأجرة تتحقق بالنسبة لمالك المشروع والمستأجر من عدة وجوه منها حصول المالك على نسبة معقولة من الدخل يدره عليه المشروع سنوياً، والمتعارف عليه في سوق العقارات المحلي أن نسبة 10% سنوياً هي نسبة عادلة، والأجرة العادلة تتحقق بالنسبة للمستأجر أو المنتفع عندما لا تكون مرهقة بالنسبة إليه وتكون متفقة مع أوضاع السوق العادية وليست مع القفزات الطارئة التي تعرض فيها الكثير من المستأجرين للابتزاز والمساومة غير العادلة واستغلال الفرص بطريقة غير مشروعة على الإطلاق إذ تحول الكثير من المستأجرين إلى مجرد كادحين يجمعون من عرقهم وعملهم أجرة المحلات التي ينتفعون بها لمصلحة المؤجرين طيلة مدة الإيجار دون استفادة أو ربحية معقولة تعود عليهم من نشاطهم التجاري، ما اضطر الكثير من التجار من أجل استمرارية البقاء إلى فرض زيادات على أسعار الخدمات والسلع التي يقدمونها للجمهور، وهذا ما يفسر موجات الغلاء التي تضربنا يومياً كمستهلكين من كل حدب وصوب.
صفوة القول فإن الدولة ممثلة في إجهزتها المتخصصة عليها أن تفرض على الشركات المساهمة العقارية شروطاً والتزامات محددة تلتزم بها خاصة إذا ما قامت الدولة بتوفير أراضٍ لهذا المشروع أو ذاك أو منح تسهيلات أو مميزات أو أعطت حق امتياز أو حقا حصريا لإحدى الشركات بتطوير منطقة من المناطق، إذ تكون الدولة هنا صاحبة اليد العليا على المشروع، بما يمكنها من فرض ما تراه مناسباً ليقوم هذا المشروع بدوره نحو تحقيق أهداف الدولة الاقتصادية والتنموية والاجتماعية وتوفير الأمن الاقتصادي للأفراد وتلبية احتياجاتهم الضرورية من السلع والخدمات وكبح جماح التضخم وارتفاع الأسعار وكان من المأمول أن تتجاوب شركة بروة مع تلك الأهداف خاصة أن الدولة أعطتها حق احتكار إقامة هذا المشروع بطول ثمانية كيلومترات على هذا الشارع دون وجود منافس لها بما لا يتأتى معه الإسراف والمغالاة والمبالغة في الإعلان عن أجرة المساحات بهذا المشروع لتصل إلى 125 ريالاً للمتر المربع.
وبالنظر إلى ضخامة هذا المشرع والذي وصف بأنه أحد أضخم مشروعات بروة في دولة قطر من حيث التكلفة ومساحة المشروع بتكلفة ما يزيد على سبعة مليارات ريـال وهو ما سوف ينظر معه إلى هذا المشروع كمقياس أو معيار لأسعار إيجارات العقارات التجارية في دولة قطر وسوف يؤخذ شاهداً ودليلاً على مستوى أسعار الإيجارات بما سوف يشكل ذلك دافعاً لأصحاب العقارات التجارية في الدولة لفرض زيادات جديدة على مستأجري تلك العقارات مما سوف ندخل معه في مشكلات كثيرة.
والعكس صحيح لو جاءت أسعار الإيجارات لهذا المشروع مقبولة ومعتدلة ومنخفضة لأثر ذلك على مستوى أسعار الإيجارات في الدولة بوجه عام بشكل إيجابي.
من هنا وحتى هذه اللحظة فإن الدولة لها أن توجه شركة بروة إلى ضرورة الالتزام والتقيد بمصالح الدولة العليا الاقتصادية والتجارية والاجتماعية وأن الحبل ليس على الغارب وأن من أهم مسؤوليات الدولة المحافظة على كبح جماح التضخم والأسعار، وأن لا تسمح لأي جهة أن تتسبب في ارتفاع السلع والخِدمات المختلفة والتي في معظمها ناتج في – اعتقادي – عن الزيادة المبالغ فيها في القيم الإيجارية للمعارض والمحلات والدكاكين التجارية التي تتاجر في هذه السلع والخدمات إذ لا يجد التجار والمستأجرون من مصدر لتحقيق رغبات المؤجرين أصاحب العقارات سوى جيوب المستهلكين.
الأسعار تحوّل المستأجرين إلى كادحين يجمعون من عرقهم لسداد الإيجار
ضرورة إلزام الشركات المساهمة العقارية شروطاً خاصة في حال قيام الدولة بتوفير الأراضي
المحامـي يوسـف أحمـد الزمـان:
تاريخ نشر الخبر: الثلاثاء 21/06/2011
في السنوات الأخيرة أنشئت عدة شركات مساهمة عقارية للقيام بكافة الأعمال والتصرفات القانونية المتصلة بالنشاط العقاري من بيع وشراء وإدارة وتشغيل وبناء وتعمير وتجديد وتقسيم الأراضي والعقارات.
وتعد أغراض شركات المساهمة العقارية مختلفة ومتنوعة، وتتسع لجميع المشاريع العقارية خاصة ما يتعلق منها بالعقارات المخصصة للسكنى والتجارة والصناعة وهي أغراض في غاية الأهمية للمساهمة والمشاركة الإيجابية في وضع الحلول لقلة المعروض من العقارات خاصة التجارية منها.
ومع بداية أزمة الإيجارات في عام 2006 اقترحنا قيام الدولة بإعطاء هذه الشركات مساحات من الأراضي لإقامة مشاريع تجارية وسكنية عليها لتوفير ما يتطلبه سوق العقارات لمواجهة الطلب المتزايد مع التطوير والنمو الاقتصادي الذي تشهده الدولة. ( يراجع كتابنا إيجار الأماكن والمباني – مشكلة وحلول – 2008 ).
وقلنا إنه يقع العبء الأكبر على الدولة في حل مشكلة الإيجارات باعتبارها – أي الدولة – المستفيدة من ذلك، إذ أن توفير العقار المناسب من سكن ومقر عمل وتجارة للأفراد من شأنه أن يساهم في ازدهار الحياة الاقتصادية ويقضي على الكثير من المشكلات الاقتصادية والاجتماعية والدولة باعتبارها الحارسة على أمن وسلامة أفراد المجتمع وعليها يقع عبء توفير أكبر قدر من الخدمات لهم وباعتبارها كذلك المالكة للأراضي الواقعة ضمن وخارج حدود المدن بإمكانها المساهمة بقسط كبير في حل مشكلات أزمة الإيجارات والعقارات خاصة التجارية منها لمواجهة الطلب المتزايد عليها في السنوات الأخيرة، ويكون ذلك بمنح الشركات العقارية تسهيلات في تملك والانتفاع بتلك الأراضي بأسعار رمزية أو مجاناً بشروط لتحقيق أهداف الدولة التنموية والاقتصادية والتخفيف من حدة التضخم.
ويأتي مشروع بروة الشارع التجاري واحداً من أهم المشاريع بتكلفة تزيد على سبعة مليارات ريال قطري والذي قامت الدولة بدعمه بأن وفرت أراضي لإقامة هذا المشروع على امتداد ثمانية كيلومترات بمساحة تأجيرية مقدارها خمسمائة الف متر مربع ويضم المشروع مساحات تجارية وصالات عرض ويضم مناطق للصناعات الثقيلة ومنطقة للأمور المنزلية ومنطقة للمفروشات ومنطقة للسيارات، وسوف ينتهي المشروع في النصف الثاني من عام 2012.
والمفاجأة الغريبة للمشروع تلك التي طالعتنا بها جريدة [ الاقتصادية يوم الخميس الماضي والمتمثلة في المغالاة غير المبررة في أسعار إيجار المحال والمساحات التجارية في المشروع والتي حددت بـ 125 ريالا للمتر المربع بما مؤداه أن أصغر دكان في المشروع والذي تبلغ مساحته 150 متراً مربعاً سوف تكون أجرته الشهرية بــ 18.750 ريالا والمحل أو المعرض ذو مساحة 700 متر مربع سوف تصل أجرته الشهرية إلى مبلغ 75.000 ريـال (خمسة وسبعين ألف ريـال).
وذهبت شركة بروة إلى أن إستراتيجيتها في هذا المشروع تقوم على تلبية إاحتياجات القطاع التجاري القطري ويستهدف على وجه الخصوص رجال الأعمال والمستثمرين القطريين الشباب! وبأسعار تنافسية تجتذب المستأجرين والمستثمرين لمشاريعها، وأن تحديد أسعار المساحات التأجيرية جاء بعد احتساب السعر التأجيري العادل وفقاً للسوق وبما هو أدنى منه!.
وهذا الذي صرحت به بروة يتناقض مع ما أعلنته من أسعار لتأجير مشروعها التجاري، والذي لا يختلف عليه اثنان أن تلك الأجرة لا تتناسب ولا تتفق مع الأهداف التي قررتها الشركة من ناحية كما وأنها أسعار طردية لا تجذب المستأجرين والمستثمرين الشباب القطريين وهي تفوق أجرة الكثير من المجمعات والمراكز والأسواق التجارية في مركز المدينة التجاري بحسب أن مشروع شارع بروة التجاري عند نهاية حدود مدينة الدوحة ومركزها التجاري أي يقع في ضواحي مدينة الدوحة، والطريق الرئيسي الذي يقع عليه المشروع طريق مأهول ومؤدي إلى المنطقة الصناعية ويعد من أكثر الطرق ازدحاماً بالشاحنات والناقلات وسيارات الخدمات والخلاطات وباصات نقل العمال والوصول إلى هذا الشارع والخروج منه مسألة مرهقة لعدم قيامه على أسس تخطيطية سليمة وهو يختلف تماماً عن طريق سلوى الذي يعتبر في المقام الأول من الشوارع المهمة باعتباره طريقاً دولياً وقد أعيد تخطيطه وتصميمه ورصفه وتزويده بكافة الخدمات التي جعلت منه شارعاً مميزاً ولا أعتقد أن تأجير سعر المتر للمساحات التجارية في شارع سلوى يصل إلى المبلغ الذي فرضته شركة بروة لمشروعها من هنا كان يتعين وضع موقع المشروع في الاعتبار عند تحديد القيمة الإيجارية للمتر المربع بالنظر إلى مستوى الشارع ونوعيته غير الجاذبة حالياً ومن غير المهم في هذه المرحلة أن يكون المشروع من أكبر المشاريع الإنشائية في الدولة من حيث التكلفة والمساحة، والمهم هو موقع المشروع وإطلالته وجواره والطرق المؤدية إليه وسهولة الوصول إليه، وبالتالي فإنه في هذه المرحلة ومع بداية المشروع وحتى يكتسب سمعته التجارية ومكانته يتحتم أن يكون تسويقه بأسعار جاذبة وليست صادمة وطاردة للمستثمرين والتجار.
والأمر الأكثر أهمية عند تحديد الأجرة المقابلة للانتفاع بهذه المشاريع من قبل المستأجرين والمنتفعين أن تكون الأجرة عادلة ومتفقة مع ما سوف يحصل عليه المنتفع والمستأجر من منافع، وعدالة الأجرة تتحقق بالنسبة لمالك المشروع والمستأجر من عدة وجوه منها حصول المالك على نسبة معقولة من الدخل يدره عليه المشروع سنوياً، والمتعارف عليه في سوق العقارات المحلي أن نسبة 10% سنوياً هي نسبة عادلة، والأجرة العادلة تتحقق بالنسبة للمستأجر أو المنتفع عندما لا تكون مرهقة بالنسبة إليه وتكون متفقة مع أوضاع السوق العادية وليست مع القفزات الطارئة التي تعرض فيها الكثير من المستأجرين للابتزاز والمساومة غير العادلة واستغلال الفرص بطريقة غير مشروعة على الإطلاق إذ تحول الكثير من المستأجرين إلى مجرد كادحين يجمعون من عرقهم وعملهم أجرة المحلات التي ينتفعون بها لمصلحة المؤجرين طيلة مدة الإيجار دون استفادة أو ربحية معقولة تعود عليهم من نشاطهم التجاري، ما اضطر الكثير من التجار من أجل استمرارية البقاء إلى فرض زيادات على أسعار الخدمات والسلع التي يقدمونها للجمهور، وهذا ما يفسر موجات الغلاء التي تضربنا يومياً كمستهلكين من كل حدب وصوب.
صفوة القول فإن الدولة ممثلة في إجهزتها المتخصصة عليها أن تفرض على الشركات المساهمة العقارية شروطاً والتزامات محددة تلتزم بها خاصة إذا ما قامت الدولة بتوفير أراضٍ لهذا المشروع أو ذاك أو منح تسهيلات أو مميزات أو أعطت حق امتياز أو حقا حصريا لإحدى الشركات بتطوير منطقة من المناطق، إذ تكون الدولة هنا صاحبة اليد العليا على المشروع، بما يمكنها من فرض ما تراه مناسباً ليقوم هذا المشروع بدوره نحو تحقيق أهداف الدولة الاقتصادية والتنموية والاجتماعية وتوفير الأمن الاقتصادي للأفراد وتلبية احتياجاتهم الضرورية من السلع والخدمات وكبح جماح التضخم وارتفاع الأسعار وكان من المأمول أن تتجاوب شركة بروة مع تلك الأهداف خاصة أن الدولة أعطتها حق احتكار إقامة هذا المشروع بطول ثمانية كيلومترات على هذا الشارع دون وجود منافس لها بما لا يتأتى معه الإسراف والمغالاة والمبالغة في الإعلان عن أجرة المساحات بهذا المشروع لتصل إلى 125 ريالاً للمتر المربع.
وبالنظر إلى ضخامة هذا المشرع والذي وصف بأنه أحد أضخم مشروعات بروة في دولة قطر من حيث التكلفة ومساحة المشروع بتكلفة ما يزيد على سبعة مليارات ريـال وهو ما سوف ينظر معه إلى هذا المشروع كمقياس أو معيار لأسعار إيجارات العقارات التجارية في دولة قطر وسوف يؤخذ شاهداً ودليلاً على مستوى أسعار الإيجارات بما سوف يشكل ذلك دافعاً لأصحاب العقارات التجارية في الدولة لفرض زيادات جديدة على مستأجري تلك العقارات مما سوف ندخل معه في مشكلات كثيرة.
والعكس صحيح لو جاءت أسعار الإيجارات لهذا المشروع مقبولة ومعتدلة ومنخفضة لأثر ذلك على مستوى أسعار الإيجارات في الدولة بوجه عام بشكل إيجابي.
من هنا وحتى هذه اللحظة فإن الدولة لها أن توجه شركة بروة إلى ضرورة الالتزام والتقيد بمصالح الدولة العليا الاقتصادية والتجارية والاجتماعية وأن الحبل ليس على الغارب وأن من أهم مسؤوليات الدولة المحافظة على كبح جماح التضخم والأسعار، وأن لا تسمح لأي جهة أن تتسبب في ارتفاع السلع والخِدمات المختلفة والتي في معظمها ناتج في – اعتقادي – عن الزيادة المبالغ فيها في القيم الإيجارية للمعارض والمحلات والدكاكين التجارية التي تتاجر في هذه السلع والخدمات إذ لا يجد التجار والمستأجرون من مصدر لتحقيق رغبات المؤجرين أصاحب العقارات سوى جيوب المستهلكين.