مضارب ولهان
04-07-2011, 03:02 AM
سنشري 21": 14% انخفاض إيجارات الشقق السكنية في بعض المناطق خلال يونيو2011-07-04
الدوحة-الشرق:
قالت شركة سنشري 21 إن السوق العقارية واصلت خلال الربع الثاني من العام الجاري نشاطها الذي شهدته خلال الربع الأول ولكن بوتيرة أقل من ناحية العمليات الإيجارية ولكن بتسارع أكبر من ناحية عمليات البيع والشراء، وكلا الأمرين بديا واضحين في القطاع السكني.
وأشار التقرير الربعي لشركة سنشري 21 إلى أن تراجع العمليات الإيجارية أدى إلى تراجع الإيجارات بمختلف أنواعها وكان السبب المباشر وراء ذلك هو ضعف نمو الطلب نتيجة تباطؤ عام شهدته المنطقة مقابل ارتفاع مستمر في مستويات العرض ناجمة عن تسليم عدد من المشاريع الجديدة أدت إلى رفع عدد الوحدات (السكنية بشكل خاص) والمعروضة للإيجار في السوق.
في المقابل، يُستشفّ من ارتفاع مستوى التداول العقاري في الربع الثاني مقارنة مع الربع السابق إلى الإقبال المتزايد على شراء العقارات (وبشكل خاص قطع الأراضي في مناطق استثمارية) وهذا يعزى مباشرة إلى حالة من الثقة السائدة محلياً بتحسن القطاع العقاري وتحسن فرصة الاستثمار في المستقبل القريب، وبخاصة بعد نجاح قطر في الحصول على امتياز استضافة كأس العالم لكرة القدم لعام 2022، مما يعد بعوائد ضخمة على البلد بشكل عام. كما أن المستويات المعقولة التي وصلت إليها الأسعار شجعت من فرص الطلب على شراء العقارات. ويلاحظ استمرار تسجيل نسبة عالية من التداول في المناطق المحيطية بالدوحة والتي يتوقع أن تشهد مستقبلاً استثمارياً حافلاً.
الاستثمار العقاري
ورغم هذا النمو الجيد في سوق التداولات العقارية إلا أن حجم التداول العقاري يبقى متواضعاً وذلك لاقتصار التداول على عمليات البيع والشراء المحلية حيث تشير المعطيات إلى ندرة الاستثمار القادم من الخارج في القطاع العقاري في الدولة في هذه المرحلة لسببين، أولهما الأوضاع الاقتصادية المتردية في العالم والناجمة بشكل أو بآخر كتبعات للأزمة المالية العالمية، وثانيهما هو الأوضاع السياسية المتأزمة التي تعصف بمنطقة الشرق الأوسط. ورغم أن الدولة بمنأى عن كلا الأمرين بما تتمتع به من أسس متينة، إلا أن الاستثمار الخارجي يمر بمرحلة من التباطؤ. ورغم ذلك، فالمقومات المحلية للاستثمار ساعدت في الأشهر القليلة السابقة على نمو سوق الاستثمار العقاري المحلي، حيث استثمر عدد من رجال الأعمال المحليين والخليجين في عدد من المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة (عبر الشراء المباشر للعقارات، أو البدء بمشروعات جديدة). ويتوقع لهذه المشاريع أن ترى النور قريباً وتضاف إلى سلسلة المشاريع العقارية في الدولة.
ورغم اختلال ميزان العرض والطلب حالياً، إلا أن دراسة الاستثمار متوسط وبعيد المدى تشير إلى جدواه وفاعليته لما تحمله السوق من إشارات تحسن على مدى السنوات القليلة القادمة بفضل خطط حكومية عريضة وانتعاش اقتصادي متوقع.
تملك الأجانب
لا شك في أن التملك العقاري أحد أهم أوجه تطور السوق العقارية في أي دولة وهذا يتضمن مدى تطور القوانين الناظمة والإجراءات المتبعة. ومن المعروف أن الدولة فتحت التملك للأجانب ضمن شروط معينة في 18 منطقة في الدوحة على مبدأ حق الانتفاع لمدة 99 سنة قابلة للتجديد. كما أنه يحق للأجنبي الذي تملك عقاراً وفق هذه القوانين أن يتقدم بطلب للإقامة الدائمة في الدولة بكفالة العقار الذي اشتراه. ولكن التأخر في إصدار شهادات الانتفاع في العديد من العقارات المشتراة من قبل أجانب من خارج الدولة أو مقيمين داخلها، في الفترة السابقة على الأقل، أثر على الإقبال على شراء هذه العقارات، كما أن ارتباط حق الإقامة بمعايير لا تتعلق بالعقار المشترى، وهذا بالطبع حق طبيعي للدولة، أثار التساؤلات في السنوات الماضية. إلا أنه في الفترة الأخيرة، لوحظ تسريع للطلبات المقدمة لشراء عقار من قبل أجنبي لإصدار شهادات انتفاع لصالحهم (وإصدار أول تصاريح الإقامة للمنتفعين في مشروع اللؤلؤة)، وكذلك بالنسبة لحق الإقامة، وذلك كنوع من الدعم الحكومي باتجاه تحريك السوق. ونتوقع أن يكون لهذا الدعم الأثر الطيب على السوق العقارية في الفترة القادمة.
استمرار حركة المستثمرين
من خلال مشاهداتنا في السوق خلال أشهر الربع الثاني، ما زلنا نلاحظ قدوم رجال أعمال من المنطقة والعالم إلى الدولة بهدف الاطلاع عن قرب على واقع الاستثمار ومقوماته ومشاكله ودراسة بعض الفرص الاستثمارية والشروع، في بعض الحالات، في دراسة جدية لمشروع بعينه. وإن كانت الوتيرة هي أخف مما شهدناه في الربع الأول، إلا أن مجرد استمرار هذه الحركة لها دلالاتها القوية خاصة في خضم حراك سياسي كبير تشهده المنطقة ويؤثر كما أسلفنا على اتجاهات حركة الاستثمارات العالمية، إلا أن قطر ظلت مقصداً مهماً لرجال الأعمال في الأشهر القليلة السابقة. وقد أسهمت سنشري 21 قطر، في استقبال عدد من رجال الأعمال هؤلاء وعدد من الوفود القادمة لاستطلاع الحياة الاقتصادية في الدولة. وقد أبدى هؤلاء القادمون ثقتهم بالاقتصاد القطري وبالخطوات البناءة والخطط المنهجية التي تنتهجها الحكومة القطرية وكذلك الاستعدادات والمشاريع المزمعة لاستضافة كأس العالم لكرة القدم عام 2022.
الشقق السكنية في يونيو
انخفاضات بالجملة شهدتها سوق إيجارات الشقق السكنية في مختلف مناطق الدوحة إجمالاً، مما يشير إلى الضغط الناجم عن ارتفاع مستوى العرض من الشقق مقابل نمو ضعيف للطلب على مدى الشهر المنصرم بتأثر مباشر على ما يبدو من انخفاض عدد القادمين الجدد وتقلص حجم تنقلات المستأجرين داخل الدولة، حيث عادة ما يظهر هذا الحراك قبل بداية الموسم الدراسي أي في نهاية الربع الثالث.
وقد بلغت انخفاضات الإيجارات أقصى حد لها في منطقة بن محمود بما يقرب من 14% بينما انخفضت في منطقتي معيذر ومجينة خليفة بقيم تزيد على %10. وفي الجهة الأخرى تغيرت إيجارات شقق الدفنة بقيمة 3% تقريباً، بينما لم تتعرض إيجارات الشقق في النجمة وبن عمران إلى أي تغيير يذكر.
هذه الانخفاضات المتوقعة، يتوقع أن تستمر على مدى الشهرين القادمين قبل أن تعود للصعود مجدداً بانتهاء العطلة الصيفية وارتفاع الطلب وتحرك الاقتصاد بشكل عام.
مع بقاء ترتيب المناطق بحسب إيجارات الشقق متوازناً نسبة للأشهر السابقة، إلا أنه من الملاحظ انخفاض وسطي إيجارات شقق السد إلى قيمة أقل من 6.000 ريال شهرياً لأول مرة، وكذلك انخفاض وسطي إيجارات شقق معيذر إلى ما دون 4.000 ريال شهرياً لأول مرة أيضاً.
الفلل السكنية في يونيو
بقي أداء إيجارات الفلل السكنية في الدوحة أكثر قوة من نظيرتها في الشقق السكنية إلا أنها لا تزال تشير إلى تذبذب ارتفاع الإيجارات بين مختلف المناطق حيث سجل هدوء عام في التغيرات في شهر يونيو. وسجل أكثر الانخفاضات حدة في منطقتي الدفنة والوعب بقيم 7% و 11% على الترتيب، بينما تعرضت منطقتي مريخ والدحيل في الجهة المقابلة من مخطط نمو إيجارات الفلل إلى ارتفاع بقيمة 9% و 12% على الترتيب.
وبنفس الطريقة، لم يلاحظ اختلاف كبير في ترتيب المناطق بحسب إيجارات الفلل السكنية حيث لا تزال الوعب تتصدر هذه القائمة (بعد الدفنة)، ولكن يليها لهذا الشهر منطقتي روضة المطار والدحيل ثم الهلال.
مؤشرات الربع الثاني
بالنظر إلى إجمالي المؤشرات العقارية الإيجارية للربع الثاني من هذه السنة، نلاحظ أن تغير إيجارات الشقق جاء في معظمه متراجعاً وإن كان بشكل طفيف. حيث سجل أقصى هذه التراجعات في منطقة بن عمران بقيمة تزيد على 4% بينما شهدت شقق منطقتي المطار وبن محمود نمواً إيجابياً بقيمة 2% و 1% على الترتيب.
وبالنظر إلى وسطي التغير الشهري لإجمالي الشقق السكنية في المناطق المدروسة، نلاحظ تعرض هذه الإيجارات لنمو قوي في شهر أبريل (بقيمة 5%) قابله انخفاضان متتاليان في شهري مايو ويونيو بقيمة 1% و5% على التوالي ليصبح إجمالي انخفاض الإيجارات للشقق السكنية في الربع الثاني من السنة بقيمة 1%.
وتشير هذه الأرقام إلى الإيجابية التي تمتعت بها الشقق السكنية خلال شهر مارس مقابل السلبية التي واجهتها في شهر يونيو بتأثير عوامل متعددة كما أسلفنا تناولها مسبقاً.
وفي إيجارات الفلل السكنية، جاء الأداء متوازناً بعض الشيء، حيث توزعت مختلف المناطق المدروسة على جانبي مخطط نمو إيجارات الفلل للربع الثاني. وقد سجلت منطقتا عين خالد والمريخ أكثر معدلات التراجع بقيمة 8% و6% على التوالي، بينما كانت منطقة الوعب أكثر المناطق اكتساباً لنمو إيجارات الفلل بقيمة 7% تقريباً، تليها منطقتا روضة المطار ومعيذر بنسبة نمو 4% على مدى الربع الثاني.
وبالنظر إلى مخطط النمو الشهري لوسطي إيجارات الفلل السكنية في المناطق المدروسة من الدوحة على مدى الربع الثاني من السنة، يتبين التغير الطفيف الحاصل والذي يمكن إجماله بانخفاض 1% على مدى الأشهر الثلاث. فقد تعرضت إيجارات الفلل إلى ارتفاع 1% في شهر أبريل قابله انخفاضان متتاليان بقيمة 1% في شهري مايو ويونيو.
سوق المبيعات
شهد شهرا يونيو ومايو ارتفاعاً قياسياً في سوق المبيعات العقارية بشكل أسبوعي حيث تخطت التداولات الأسبوعية حاجز المليار ريال في الأسبوع بين 22- 29 مايو بينما استمرت التداولات أعلى من 400 ألف ريال أسبوعيا طوال المدة المنصرمة مما يشير إلى تحسن في مستويات التداول العقاري بشكل عام. كما شهدت منطقة الدوحة عددا من الصفقات الاستثنائية التي ضمت قطع أراض في مناطق استثمارية مثل السد وبن محمود ومحيط الدفنة، بالإضافة إلى مبيع عدد من الأبنية التجارية والسكنية كان أحدها على الأقل برجا في منطقة الأبراج التجارية.
ويشير ارتفاع مستوى التداولات هذا، كما أسلفنا، إلى حالة من الثقة المحلية المتزايدة في سوق العقارات وفي توفر فرص استثمارية تعد بعوائد جيدة على المدى المنظور.
وقد شهدت التداولات الأساسية (التي تتضمن لأغراض تحليلية فقط قطع أراض، بيوتا سكنية، فللا سكنية، عمائر، ومجمعات سكنية) معدل 590 ألف ريال قطري أسبوعياً محسوبة بشكل وسطي على أسابيع الربع الثاني من عام 2011، كان أعلاها في الأسبوع الأخير من مايو بقيمة 1.02 بليون ريال. وقد بلغت قيمتها مجتمعة ما يقرب من 7 بلايين ريال على مدى 12 أسبوعا منذ بدء شهر أبريل 2011. وقد سجلت الأسابيع الأربعة الأخيرة من شهر يونيو (29 مايو إلى 25 يونيو) ما قيمته 2.3 بليون ريال قطري وهي قيمة مرتفعة نسبياً.
ولا تزال قطع الأراضي تستحوذ على النصيب الأكبر من تداولات العقارات في قطر، إلا أنه يلاحظ ارتفاع عدد تداولات الفلل السكنية والعقارات التجارية.
الإيجارات التجارية
تراجعت الإيجارات التجارية (للعقارات المكتبية) بشكل ملحوظ على مدى الأشهر الثلاث الماضية من الربع الثاني بما يعادل 6% وبما يقترب من 9% منذ بداية السنة. وهذا التراجع مردّه كما هو معروف هو حالة التراكم الحاصل في السوق نتيجة لاستمرار تدفق المعروض من المساحات المكتبية في ظل نمو بطيء للطلب عليها.
وقد شهدت السوق عدة محاولات من جانب الملاك لتطوير أعمالهم التسويقية باتجاه تحقيق نسبة أكبر من امتصاص معروضهم من العقارات المكتبية في السوق، وقد أثمرت بعض هذه المحاولات في التخفيف من حدة الآثار السلبية لهذا الخلل في ميزان الطلب والعرض. وقد كان من هذه الإستراتيجيات استهداف المؤسسات الحكومية التي لم تأل جهداً في مدّ يد العون إلى السوق وامتصاص مساحات كبيرة، وكذلك نشطت حركة من أجل تجهيز المكاتب كنوع من الإغراءات المطروحة لجذب مستأجرين جدد، وكذلك تقديم عروض مغرية بمنح فترات سماح أكبر وأشهر مجانية للمستأجرين. إلا أن كل ذلك، لم يكبح هبوط الإيجارات المتوالي مما حدا بظهور إيجارات مسبوقة لمكاتب تتسم بالجودة العالية.
ومن الملاحظ، أن نوعية الشركات الجديدة في السوق ترتبط في جزء كبير منها بقطاعات رئيسة مثل الطاقة (النفط والغاز) وقطاع المقاولات، حيث اغتنمت بعض الشركات الإقليمية فرصة التطورات الأخيرة في الاقتصاد القطري والإعلان عن مشاريع جديدة وبخاصة ما يتعلق بإنجاز البنية التحتية والمشاريع المتعلقة بكأس العالم 2022، فبادرت بفتح مكاتب لها في الدولة للبحث عن فرص جديدة والبدء بأعمال يتوقع لها الازدهار في المستقبل القريب. ومن القطاعات الأخرى، قطاع الخدمات المتعلقة بالحكومة وكذلك الصحة والتعليم. إلا أن نسبة كبيرة من عدد هذه المكاتب الجديدة آثر البحث عن مساحات إيجارية في مناطق مركزية من الدوحة (السد مثلاً) لما توفره من ميزات تتعلق بالخدمات المساندة، والموقع الإستراتيجي، وكذلك وصول الإيجارات إلى مستويات معقولة نسبة إلى منطقة الأبراج مثلاً.
يلاحظ بالنسبة للعقارات المكتبية ارتفاع اهتمام المستأجرين بتوافر المواقف الكافية لأعمالهم، سواء المواقف الخاصة بالموظفين أو بزبائنهم. ويعاني عدد من مناطق الدوحة من ندرة المواقف في بعض الأحيان، وهو ما يعود سلباً على العقارات في هذه المناطق. وقد بادرت الحكومة إلى إعلان مشروع مواقف كبير في منطقة الخليج الغربي بمحاذاة فندق الشيراتون لسد جزء من حاجات المواقف في هذه المنطقة.
وكما أسلفنا في تقريرنا السابق، يتوقع أن يشهد سوق الإيجارات المكتبية تراجعاً محدوداً خلال الإجازة الصيفية لعام 2011، بانتظار عودة النشاط إلى السوق مع بداية الربع الثالث لهذه السنة.
واختتم التقرير بالقول بأنه مع أن أشهر الصيف، ومن ضمنها شهر يونيو المنصرم، تأتي ثقيلة على القطاع العقاري، إلا أن توقع عودة النشاط إلى مستوياتها الطبيعية مع نهاية شهر رمضان الكريم، يبقي السوق العقارية على ما فيها من حيوية وحتى بوجود الحر القائظ. إن ما تعد به السوق العقارية من تطورات كبيرة في الفترة القادمة كفيلة بتغيير الموازين والانطلاق من جديد نحو حقبة عقارية جديدة في قطر، بفضل حراك اقتصادي محلي قوي مطعّم بثقة كبيرة باقتصاد السوق ومدعوم على كل الجبهات من الحكومة القطرية ومؤسس بشكل ثابت على موارد اقتصادية متينة وعلى مبادرات تنمية مستدامة تنتقل بالبلاد تدريجياً نحو مصافي العالمية في السنوات القليلة القادمة.
الدوحة-الشرق:
قالت شركة سنشري 21 إن السوق العقارية واصلت خلال الربع الثاني من العام الجاري نشاطها الذي شهدته خلال الربع الأول ولكن بوتيرة أقل من ناحية العمليات الإيجارية ولكن بتسارع أكبر من ناحية عمليات البيع والشراء، وكلا الأمرين بديا واضحين في القطاع السكني.
وأشار التقرير الربعي لشركة سنشري 21 إلى أن تراجع العمليات الإيجارية أدى إلى تراجع الإيجارات بمختلف أنواعها وكان السبب المباشر وراء ذلك هو ضعف نمو الطلب نتيجة تباطؤ عام شهدته المنطقة مقابل ارتفاع مستمر في مستويات العرض ناجمة عن تسليم عدد من المشاريع الجديدة أدت إلى رفع عدد الوحدات (السكنية بشكل خاص) والمعروضة للإيجار في السوق.
في المقابل، يُستشفّ من ارتفاع مستوى التداول العقاري في الربع الثاني مقارنة مع الربع السابق إلى الإقبال المتزايد على شراء العقارات (وبشكل خاص قطع الأراضي في مناطق استثمارية) وهذا يعزى مباشرة إلى حالة من الثقة السائدة محلياً بتحسن القطاع العقاري وتحسن فرصة الاستثمار في المستقبل القريب، وبخاصة بعد نجاح قطر في الحصول على امتياز استضافة كأس العالم لكرة القدم لعام 2022، مما يعد بعوائد ضخمة على البلد بشكل عام. كما أن المستويات المعقولة التي وصلت إليها الأسعار شجعت من فرص الطلب على شراء العقارات. ويلاحظ استمرار تسجيل نسبة عالية من التداول في المناطق المحيطية بالدوحة والتي يتوقع أن تشهد مستقبلاً استثمارياً حافلاً.
الاستثمار العقاري
ورغم هذا النمو الجيد في سوق التداولات العقارية إلا أن حجم التداول العقاري يبقى متواضعاً وذلك لاقتصار التداول على عمليات البيع والشراء المحلية حيث تشير المعطيات إلى ندرة الاستثمار القادم من الخارج في القطاع العقاري في الدولة في هذه المرحلة لسببين، أولهما الأوضاع الاقتصادية المتردية في العالم والناجمة بشكل أو بآخر كتبعات للأزمة المالية العالمية، وثانيهما هو الأوضاع السياسية المتأزمة التي تعصف بمنطقة الشرق الأوسط. ورغم أن الدولة بمنأى عن كلا الأمرين بما تتمتع به من أسس متينة، إلا أن الاستثمار الخارجي يمر بمرحلة من التباطؤ. ورغم ذلك، فالمقومات المحلية للاستثمار ساعدت في الأشهر القليلة السابقة على نمو سوق الاستثمار العقاري المحلي، حيث استثمر عدد من رجال الأعمال المحليين والخليجين في عدد من المشاريع العقارية الصغيرة والمتوسطة (عبر الشراء المباشر للعقارات، أو البدء بمشروعات جديدة). ويتوقع لهذه المشاريع أن ترى النور قريباً وتضاف إلى سلسلة المشاريع العقارية في الدولة.
ورغم اختلال ميزان العرض والطلب حالياً، إلا أن دراسة الاستثمار متوسط وبعيد المدى تشير إلى جدواه وفاعليته لما تحمله السوق من إشارات تحسن على مدى السنوات القليلة القادمة بفضل خطط حكومية عريضة وانتعاش اقتصادي متوقع.
تملك الأجانب
لا شك في أن التملك العقاري أحد أهم أوجه تطور السوق العقارية في أي دولة وهذا يتضمن مدى تطور القوانين الناظمة والإجراءات المتبعة. ومن المعروف أن الدولة فتحت التملك للأجانب ضمن شروط معينة في 18 منطقة في الدوحة على مبدأ حق الانتفاع لمدة 99 سنة قابلة للتجديد. كما أنه يحق للأجنبي الذي تملك عقاراً وفق هذه القوانين أن يتقدم بطلب للإقامة الدائمة في الدولة بكفالة العقار الذي اشتراه. ولكن التأخر في إصدار شهادات الانتفاع في العديد من العقارات المشتراة من قبل أجانب من خارج الدولة أو مقيمين داخلها، في الفترة السابقة على الأقل، أثر على الإقبال على شراء هذه العقارات، كما أن ارتباط حق الإقامة بمعايير لا تتعلق بالعقار المشترى، وهذا بالطبع حق طبيعي للدولة، أثار التساؤلات في السنوات الماضية. إلا أنه في الفترة الأخيرة، لوحظ تسريع للطلبات المقدمة لشراء عقار من قبل أجنبي لإصدار شهادات انتفاع لصالحهم (وإصدار أول تصاريح الإقامة للمنتفعين في مشروع اللؤلؤة)، وكذلك بالنسبة لحق الإقامة، وذلك كنوع من الدعم الحكومي باتجاه تحريك السوق. ونتوقع أن يكون لهذا الدعم الأثر الطيب على السوق العقارية في الفترة القادمة.
استمرار حركة المستثمرين
من خلال مشاهداتنا في السوق خلال أشهر الربع الثاني، ما زلنا نلاحظ قدوم رجال أعمال من المنطقة والعالم إلى الدولة بهدف الاطلاع عن قرب على واقع الاستثمار ومقوماته ومشاكله ودراسة بعض الفرص الاستثمارية والشروع، في بعض الحالات، في دراسة جدية لمشروع بعينه. وإن كانت الوتيرة هي أخف مما شهدناه في الربع الأول، إلا أن مجرد استمرار هذه الحركة لها دلالاتها القوية خاصة في خضم حراك سياسي كبير تشهده المنطقة ويؤثر كما أسلفنا على اتجاهات حركة الاستثمارات العالمية، إلا أن قطر ظلت مقصداً مهماً لرجال الأعمال في الأشهر القليلة السابقة. وقد أسهمت سنشري 21 قطر، في استقبال عدد من رجال الأعمال هؤلاء وعدد من الوفود القادمة لاستطلاع الحياة الاقتصادية في الدولة. وقد أبدى هؤلاء القادمون ثقتهم بالاقتصاد القطري وبالخطوات البناءة والخطط المنهجية التي تنتهجها الحكومة القطرية وكذلك الاستعدادات والمشاريع المزمعة لاستضافة كأس العالم لكرة القدم عام 2022.
الشقق السكنية في يونيو
انخفاضات بالجملة شهدتها سوق إيجارات الشقق السكنية في مختلف مناطق الدوحة إجمالاً، مما يشير إلى الضغط الناجم عن ارتفاع مستوى العرض من الشقق مقابل نمو ضعيف للطلب على مدى الشهر المنصرم بتأثر مباشر على ما يبدو من انخفاض عدد القادمين الجدد وتقلص حجم تنقلات المستأجرين داخل الدولة، حيث عادة ما يظهر هذا الحراك قبل بداية الموسم الدراسي أي في نهاية الربع الثالث.
وقد بلغت انخفاضات الإيجارات أقصى حد لها في منطقة بن محمود بما يقرب من 14% بينما انخفضت في منطقتي معيذر ومجينة خليفة بقيم تزيد على %10. وفي الجهة الأخرى تغيرت إيجارات شقق الدفنة بقيمة 3% تقريباً، بينما لم تتعرض إيجارات الشقق في النجمة وبن عمران إلى أي تغيير يذكر.
هذه الانخفاضات المتوقعة، يتوقع أن تستمر على مدى الشهرين القادمين قبل أن تعود للصعود مجدداً بانتهاء العطلة الصيفية وارتفاع الطلب وتحرك الاقتصاد بشكل عام.
مع بقاء ترتيب المناطق بحسب إيجارات الشقق متوازناً نسبة للأشهر السابقة، إلا أنه من الملاحظ انخفاض وسطي إيجارات شقق السد إلى قيمة أقل من 6.000 ريال شهرياً لأول مرة، وكذلك انخفاض وسطي إيجارات شقق معيذر إلى ما دون 4.000 ريال شهرياً لأول مرة أيضاً.
الفلل السكنية في يونيو
بقي أداء إيجارات الفلل السكنية في الدوحة أكثر قوة من نظيرتها في الشقق السكنية إلا أنها لا تزال تشير إلى تذبذب ارتفاع الإيجارات بين مختلف المناطق حيث سجل هدوء عام في التغيرات في شهر يونيو. وسجل أكثر الانخفاضات حدة في منطقتي الدفنة والوعب بقيم 7% و 11% على الترتيب، بينما تعرضت منطقتي مريخ والدحيل في الجهة المقابلة من مخطط نمو إيجارات الفلل إلى ارتفاع بقيمة 9% و 12% على الترتيب.
وبنفس الطريقة، لم يلاحظ اختلاف كبير في ترتيب المناطق بحسب إيجارات الفلل السكنية حيث لا تزال الوعب تتصدر هذه القائمة (بعد الدفنة)، ولكن يليها لهذا الشهر منطقتي روضة المطار والدحيل ثم الهلال.
مؤشرات الربع الثاني
بالنظر إلى إجمالي المؤشرات العقارية الإيجارية للربع الثاني من هذه السنة، نلاحظ أن تغير إيجارات الشقق جاء في معظمه متراجعاً وإن كان بشكل طفيف. حيث سجل أقصى هذه التراجعات في منطقة بن عمران بقيمة تزيد على 4% بينما شهدت شقق منطقتي المطار وبن محمود نمواً إيجابياً بقيمة 2% و 1% على الترتيب.
وبالنظر إلى وسطي التغير الشهري لإجمالي الشقق السكنية في المناطق المدروسة، نلاحظ تعرض هذه الإيجارات لنمو قوي في شهر أبريل (بقيمة 5%) قابله انخفاضان متتاليان في شهري مايو ويونيو بقيمة 1% و5% على التوالي ليصبح إجمالي انخفاض الإيجارات للشقق السكنية في الربع الثاني من السنة بقيمة 1%.
وتشير هذه الأرقام إلى الإيجابية التي تمتعت بها الشقق السكنية خلال شهر مارس مقابل السلبية التي واجهتها في شهر يونيو بتأثير عوامل متعددة كما أسلفنا تناولها مسبقاً.
وفي إيجارات الفلل السكنية، جاء الأداء متوازناً بعض الشيء، حيث توزعت مختلف المناطق المدروسة على جانبي مخطط نمو إيجارات الفلل للربع الثاني. وقد سجلت منطقتا عين خالد والمريخ أكثر معدلات التراجع بقيمة 8% و6% على التوالي، بينما كانت منطقة الوعب أكثر المناطق اكتساباً لنمو إيجارات الفلل بقيمة 7% تقريباً، تليها منطقتا روضة المطار ومعيذر بنسبة نمو 4% على مدى الربع الثاني.
وبالنظر إلى مخطط النمو الشهري لوسطي إيجارات الفلل السكنية في المناطق المدروسة من الدوحة على مدى الربع الثاني من السنة، يتبين التغير الطفيف الحاصل والذي يمكن إجماله بانخفاض 1% على مدى الأشهر الثلاث. فقد تعرضت إيجارات الفلل إلى ارتفاع 1% في شهر أبريل قابله انخفاضان متتاليان بقيمة 1% في شهري مايو ويونيو.
سوق المبيعات
شهد شهرا يونيو ومايو ارتفاعاً قياسياً في سوق المبيعات العقارية بشكل أسبوعي حيث تخطت التداولات الأسبوعية حاجز المليار ريال في الأسبوع بين 22- 29 مايو بينما استمرت التداولات أعلى من 400 ألف ريال أسبوعيا طوال المدة المنصرمة مما يشير إلى تحسن في مستويات التداول العقاري بشكل عام. كما شهدت منطقة الدوحة عددا من الصفقات الاستثنائية التي ضمت قطع أراض في مناطق استثمارية مثل السد وبن محمود ومحيط الدفنة، بالإضافة إلى مبيع عدد من الأبنية التجارية والسكنية كان أحدها على الأقل برجا في منطقة الأبراج التجارية.
ويشير ارتفاع مستوى التداولات هذا، كما أسلفنا، إلى حالة من الثقة المحلية المتزايدة في سوق العقارات وفي توفر فرص استثمارية تعد بعوائد جيدة على المدى المنظور.
وقد شهدت التداولات الأساسية (التي تتضمن لأغراض تحليلية فقط قطع أراض، بيوتا سكنية، فللا سكنية، عمائر، ومجمعات سكنية) معدل 590 ألف ريال قطري أسبوعياً محسوبة بشكل وسطي على أسابيع الربع الثاني من عام 2011، كان أعلاها في الأسبوع الأخير من مايو بقيمة 1.02 بليون ريال. وقد بلغت قيمتها مجتمعة ما يقرب من 7 بلايين ريال على مدى 12 أسبوعا منذ بدء شهر أبريل 2011. وقد سجلت الأسابيع الأربعة الأخيرة من شهر يونيو (29 مايو إلى 25 يونيو) ما قيمته 2.3 بليون ريال قطري وهي قيمة مرتفعة نسبياً.
ولا تزال قطع الأراضي تستحوذ على النصيب الأكبر من تداولات العقارات في قطر، إلا أنه يلاحظ ارتفاع عدد تداولات الفلل السكنية والعقارات التجارية.
الإيجارات التجارية
تراجعت الإيجارات التجارية (للعقارات المكتبية) بشكل ملحوظ على مدى الأشهر الثلاث الماضية من الربع الثاني بما يعادل 6% وبما يقترب من 9% منذ بداية السنة. وهذا التراجع مردّه كما هو معروف هو حالة التراكم الحاصل في السوق نتيجة لاستمرار تدفق المعروض من المساحات المكتبية في ظل نمو بطيء للطلب عليها.
وقد شهدت السوق عدة محاولات من جانب الملاك لتطوير أعمالهم التسويقية باتجاه تحقيق نسبة أكبر من امتصاص معروضهم من العقارات المكتبية في السوق، وقد أثمرت بعض هذه المحاولات في التخفيف من حدة الآثار السلبية لهذا الخلل في ميزان الطلب والعرض. وقد كان من هذه الإستراتيجيات استهداف المؤسسات الحكومية التي لم تأل جهداً في مدّ يد العون إلى السوق وامتصاص مساحات كبيرة، وكذلك نشطت حركة من أجل تجهيز المكاتب كنوع من الإغراءات المطروحة لجذب مستأجرين جدد، وكذلك تقديم عروض مغرية بمنح فترات سماح أكبر وأشهر مجانية للمستأجرين. إلا أن كل ذلك، لم يكبح هبوط الإيجارات المتوالي مما حدا بظهور إيجارات مسبوقة لمكاتب تتسم بالجودة العالية.
ومن الملاحظ، أن نوعية الشركات الجديدة في السوق ترتبط في جزء كبير منها بقطاعات رئيسة مثل الطاقة (النفط والغاز) وقطاع المقاولات، حيث اغتنمت بعض الشركات الإقليمية فرصة التطورات الأخيرة في الاقتصاد القطري والإعلان عن مشاريع جديدة وبخاصة ما يتعلق بإنجاز البنية التحتية والمشاريع المتعلقة بكأس العالم 2022، فبادرت بفتح مكاتب لها في الدولة للبحث عن فرص جديدة والبدء بأعمال يتوقع لها الازدهار في المستقبل القريب. ومن القطاعات الأخرى، قطاع الخدمات المتعلقة بالحكومة وكذلك الصحة والتعليم. إلا أن نسبة كبيرة من عدد هذه المكاتب الجديدة آثر البحث عن مساحات إيجارية في مناطق مركزية من الدوحة (السد مثلاً) لما توفره من ميزات تتعلق بالخدمات المساندة، والموقع الإستراتيجي، وكذلك وصول الإيجارات إلى مستويات معقولة نسبة إلى منطقة الأبراج مثلاً.
يلاحظ بالنسبة للعقارات المكتبية ارتفاع اهتمام المستأجرين بتوافر المواقف الكافية لأعمالهم، سواء المواقف الخاصة بالموظفين أو بزبائنهم. ويعاني عدد من مناطق الدوحة من ندرة المواقف في بعض الأحيان، وهو ما يعود سلباً على العقارات في هذه المناطق. وقد بادرت الحكومة إلى إعلان مشروع مواقف كبير في منطقة الخليج الغربي بمحاذاة فندق الشيراتون لسد جزء من حاجات المواقف في هذه المنطقة.
وكما أسلفنا في تقريرنا السابق، يتوقع أن يشهد سوق الإيجارات المكتبية تراجعاً محدوداً خلال الإجازة الصيفية لعام 2011، بانتظار عودة النشاط إلى السوق مع بداية الربع الثالث لهذه السنة.
واختتم التقرير بالقول بأنه مع أن أشهر الصيف، ومن ضمنها شهر يونيو المنصرم، تأتي ثقيلة على القطاع العقاري، إلا أن توقع عودة النشاط إلى مستوياتها الطبيعية مع نهاية شهر رمضان الكريم، يبقي السوق العقارية على ما فيها من حيوية وحتى بوجود الحر القائظ. إن ما تعد به السوق العقارية من تطورات كبيرة في الفترة القادمة كفيلة بتغيير الموازين والانطلاق من جديد نحو حقبة عقارية جديدة في قطر، بفضل حراك اقتصادي محلي قوي مطعّم بثقة كبيرة باقتصاد السوق ومدعوم على كل الجبهات من الحكومة القطرية ومؤسس بشكل ثابت على موارد اقتصادية متينة وعلى مبادرات تنمية مستدامة تنتقل بالبلاد تدريجياً نحو مصافي العالمية في السنوات القليلة القادمة.