شمعة الحب
29-05-2006, 11:09 PM
"تنظيم المساهمات" و"صناديق الاستثمار" .. تناقض أم تداخل؟
خالد الربيش - 02/05/1427هـ
kmrubish@aleqtisadiah.com
تعتبر المساهمات العقارية أقدم وأشهر وعاء استثماري في قطاع العقارات السعودية ويبلغ عمرها نحو 70 عاما، وشهدت قبل أكثر من عام تعليقا لنشاطها، وقبل ذلك الكثير من التعديل والتغيير، ثم عادت وفق تنظيم وزع الإشراف عليها بين: وزارة التجارة، هيئة سوق المال، وزارة العدل، ووزارة الشؤون البلدية.
ولم يبق هذا الوعاء معلقا وموزعا بين جهات عديدة، بل حتى في تناقض التنظيم ذاته بين هذه الجهات.
في تنظيم الترخيص للمساهمات العقارية الصادر من وزارة التجارة، جاء في المادة الأولى:لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع أو جمع أموال لها أو الإعلان عنها أو الموافقة عليها إلا بعد استيفاء الإجراءات والشروط الواردة في هذه الضوابط.
في حين أن تنظيم هيئة سوق المال لم يذكر إطلاق اسم المساهمة العقارية في جميع مواد التنظيم.
جاء في "رابعا" من تنظيم وزارة التجارة للمساهمات العقارية، يتقدم من صدرت بشأن مساهمته موافقة من وزارة التجارة والصناعة (قبل الإعلان عنها) إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقا لنظام السوق المالية ولوائحه.
في حين جاء في "المادة 2" من صناديق الاستثمار العقاري:
لا يجوز لأي شخص أن يقوم بأي نشاط يتعلق بجمع أموال لصندوق استثمار عقاري، أو التسويق له أو الإعلان عنه، أو إدارة هذه الأموال، إلا وفقا لأحكام اللائحة.
وتُعرف هذه اللائحة "صندوق الاستثمار العقاري" بأنه: أداة استثمار عقاري مشترك يؤسسه مدير الاستثمار بموجب ترخيص من الهيئة، له ذمة مالية مستقلة تقبل الحقوق، ولا تمارس التصرفات إلا من خلال مدير الاستثمار وفقا لهذه اللائحة ووثيقة الأحكام والشروط، ويشار إليه فيما بعد بالصندوق.
من هو مدير الاستثمار؟
وفق اللائحة ذاتها فإن مدير الاستثمار هو: شخص مرخص له بممارسة أعمال الإدارة وفقا للائحة الأشخاص المرخص لهم، ويتولى تأسيس الصندوق وإدارته.
وبالرجوع إلى لائحة الأشخاص المرخص لهم من قبل هيئة سوق المال، في تاريخ 21/5/1426هـ، فإن الفقرة (و) من الباب الثالث للفصل الأول تنص على ما يلي:
يشترط للترخيص لممارسة أعمال التعامل والحفظ والإدارة أن يكون مقدم الطلب مؤسسا في المملكة وأن يكون:
1) شركة تابعة لبنك محلي.
2) أو شركة مساهمة.
3) أو شركة تابعة لشركة مساهمة سعودية تمارس أعمال الخدمات المالية.
4) أو شركة تابعة لمؤسسة مالية أجنبية مرخصا لها حسب نظام مراقبة البنوك الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 22/2/1386هـ.
وهذا يعني أنه لا يحق للشركات العقارية (غير المساهمة العامة) إدارة استثمار الصندوق، أي لا يحق لها الاستفادة من هذا التنظيم الذي وضع لها أصلا، وكان بديلا مقترحا للمساهمات العقارية.
جاء في تنظيم المساهمات العقارية في" خامسا": يجب على مالك الأرض (قبل فتح الصندوق المشار إليه والإعلان عن المساهمة) التهميش على الصك وسجله في كتابة العدل أو المحكمة المعنية (بحسب الأحوال) بما يفيد أن الأرض تحت المساهمة وذلك وفق آلية تتفق عليها وزارة العدل وهيئة السوق المالية تضمن عدم التصرف في الأرض خلال مدة المساهمة.
في حين جاء في المادة 11 (متطلبات أصول الصندوق) من تنظيم صناديق الاستثمار العقاري: يجب أن تتوافر في أصول الصندوق الشروط الآتية:
1. أن تكون جميع عقارات الصندوق مملوكة بموجب صكوك تملك سارية المفعول، وأن يستصدر مدير الاستثمار ما يدل على سريان صك الملكية من كتابة العدل أو المحكمة التي لديها سجل الصك.
خالد الربيش - 02/05/1427هـ
kmrubish@aleqtisadiah.com
تعتبر المساهمات العقارية أقدم وأشهر وعاء استثماري في قطاع العقارات السعودية ويبلغ عمرها نحو 70 عاما، وشهدت قبل أكثر من عام تعليقا لنشاطها، وقبل ذلك الكثير من التعديل والتغيير، ثم عادت وفق تنظيم وزع الإشراف عليها بين: وزارة التجارة، هيئة سوق المال، وزارة العدل، ووزارة الشؤون البلدية.
ولم يبق هذا الوعاء معلقا وموزعا بين جهات عديدة، بل حتى في تناقض التنظيم ذاته بين هذه الجهات.
في تنظيم الترخيص للمساهمات العقارية الصادر من وزارة التجارة، جاء في المادة الأولى:لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية من أي نوع أو جمع أموال لها أو الإعلان عنها أو الموافقة عليها إلا بعد استيفاء الإجراءات والشروط الواردة في هذه الضوابط.
في حين أن تنظيم هيئة سوق المال لم يذكر إطلاق اسم المساهمة العقارية في جميع مواد التنظيم.
جاء في "رابعا" من تنظيم وزارة التجارة للمساهمات العقارية، يتقدم من صدرت بشأن مساهمته موافقة من وزارة التجارة والصناعة (قبل الإعلان عنها) إلى هيئة السوق المالية بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقا لنظام السوق المالية ولوائحه.
في حين جاء في "المادة 2" من صناديق الاستثمار العقاري:
لا يجوز لأي شخص أن يقوم بأي نشاط يتعلق بجمع أموال لصندوق استثمار عقاري، أو التسويق له أو الإعلان عنه، أو إدارة هذه الأموال، إلا وفقا لأحكام اللائحة.
وتُعرف هذه اللائحة "صندوق الاستثمار العقاري" بأنه: أداة استثمار عقاري مشترك يؤسسه مدير الاستثمار بموجب ترخيص من الهيئة، له ذمة مالية مستقلة تقبل الحقوق، ولا تمارس التصرفات إلا من خلال مدير الاستثمار وفقا لهذه اللائحة ووثيقة الأحكام والشروط، ويشار إليه فيما بعد بالصندوق.
من هو مدير الاستثمار؟
وفق اللائحة ذاتها فإن مدير الاستثمار هو: شخص مرخص له بممارسة أعمال الإدارة وفقا للائحة الأشخاص المرخص لهم، ويتولى تأسيس الصندوق وإدارته.
وبالرجوع إلى لائحة الأشخاص المرخص لهم من قبل هيئة سوق المال، في تاريخ 21/5/1426هـ، فإن الفقرة (و) من الباب الثالث للفصل الأول تنص على ما يلي:
يشترط للترخيص لممارسة أعمال التعامل والحفظ والإدارة أن يكون مقدم الطلب مؤسسا في المملكة وأن يكون:
1) شركة تابعة لبنك محلي.
2) أو شركة مساهمة.
3) أو شركة تابعة لشركة مساهمة سعودية تمارس أعمال الخدمات المالية.
4) أو شركة تابعة لمؤسسة مالية أجنبية مرخصا لها حسب نظام مراقبة البنوك الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 22/2/1386هـ.
وهذا يعني أنه لا يحق للشركات العقارية (غير المساهمة العامة) إدارة استثمار الصندوق، أي لا يحق لها الاستفادة من هذا التنظيم الذي وضع لها أصلا، وكان بديلا مقترحا للمساهمات العقارية.
جاء في تنظيم المساهمات العقارية في" خامسا": يجب على مالك الأرض (قبل فتح الصندوق المشار إليه والإعلان عن المساهمة) التهميش على الصك وسجله في كتابة العدل أو المحكمة المعنية (بحسب الأحوال) بما يفيد أن الأرض تحت المساهمة وذلك وفق آلية تتفق عليها وزارة العدل وهيئة السوق المالية تضمن عدم التصرف في الأرض خلال مدة المساهمة.
في حين جاء في المادة 11 (متطلبات أصول الصندوق) من تنظيم صناديق الاستثمار العقاري: يجب أن تتوافر في أصول الصندوق الشروط الآتية:
1. أن تكون جميع عقارات الصندوق مملوكة بموجب صكوك تملك سارية المفعول، وأن يستصدر مدير الاستثمار ما يدل على سريان صك الملكية من كتابة العدل أو المحكمة التي لديها سجل الصك.