العقود الهندسية - تصميم - بناء - إشراف.

[معماري قطري]

كثيراً ما أُواجه بهذا السؤال أو الطلب وهو إعطاء نموذج لعقد بناء، وعقد البناء تدخل فيه أُمور كثيرة ويجب أن يكون مترابط مع الرسومات المتكاملة للمشروع، ويفصل هذه الرسومات ويتماشى معها، كما يجب أن يشير إلى المواصفات الخاصة بالمشروع، ويحدد الدفعات وأُسسها وأُمور كثيرة.

فعقد قد ينفع لمشروع لا ينفع لآخر، وهنا سأُحاول توضيح الإجراء الصحيح مع إعطاء نموذج لمواصفات وعقد وإن شاء الله سأُحاول كذلك الحصول على خرائط متكاملة لبيتي الحالي وسأضعها هنا لإيضاح الصورة كاملةً.

بدايةً وكمدخل للموضوع من أُعطي نبذة ونصائح لمن ينوي البناء:

أولاً. من الضروري تحديد الإحتياجات بدقة متناهية على ضوء القدرة المالية، والإحتياجات الضرورية والثانوية، واستيعاب الأرض وموقعها، والنظرة المستقبلية للبناء كاستثمار.

ثانياً. وزن هذه المتطلبات ووضعها على ورقة، وبدون الدخول في تفاصيل فقط متطلبات مثلاً لمن يرغب في بناء منزل ولديه أرض 900 متر مربع لنفترض مربعة وعلى شارع واحد، فهو إنشائياً يذكر هذا كمقدمة ويضع متطلباته حتى بدون ذكر عدد الأدوار إلا إذا له رغبة في دور واحد، والمهم ذكر المطلوب تفصيلياً كعدد الغرف ومحتوياتها ووصف إنشائي مثلاً يذكر غرفة بسرير كنغ سايز وبجلسة صغيرة بكرسيين وبغرفة ملابس كافية لكذا وكذا وبحمام بالمحتويات الفلانية.

ثالثاً. تحديد كل شيء مبدئياً ضروري والتغيير والإضافات في البداية شيء سهل وممكن وفي الغالب يكون أحسن حتى ما يغفل الشخص شيء ضروري.

رابعاً. البنيان توقع إنه ياخذ 3 سنين بين تصميم وموافقات وعقد لحد ما ينتهي وتستخدم المنشأه .. وفي هذي الثلاث سنين كل واحد عنده تقديرات عن مصادره المالية ومدخوله بالإضافة إلى المدخر من مال، وبتوفيق العزيز الحكيم ممكن يغطي بسهولة تكاليف أشياء إضافية تخلي بنيانه أفضل وأمتع للسكن أو للعمل أو للإستثمار.

خامساً. نبدأ التنفيذ وأول خطوة نشوف عدة مكاتب استشارية محترمة، وهنا أنصح بالزيارة وعدم الإكتفاء بالإتصال، والزيارة بموعد مسبق ومتابعة كيفية تعامل مدير المكتب مع الموعد وإحترامه للعميل والمهنية في التعامل، وملاحظة نظافة المكتب وعدد العاملين فيه والسؤال عن التخصصات الموجودة والمشاريع المشابهة، ومن ثم تسليم مدير المكتب المتطلبات وإعطاءه حرية إختيار مقترح جيد وتسعير لتصميم هذا المقترح وتطويره، مع عقد متكامل للتصميم والإشراف مفصل بالدفعات وحيثيات التصميم والخدمات المقدمة، وكذلك عمل تسعير تقديري للبناء واقتراح البدائل وتكلفتها واقتراح التحسينات أو الإضافات الضرورية.

... يُتبع.

[معماري قطري]

إخواني القراء

لعل هذا الكلام إنشائي وبطريقة إرتجالية وحسب ما أذكره من إجراءات أتخذها من واقع تجاربي الخاصة، لكن أتوقع سيفيد الغالبية ويجعل منهجية هذه الإجراءَات مفيدة لهم وتؤدي لنجاح مشروع البناء نجاح كامل ومرضي عنه.

نأتي للنقطة السادسة.

بعد إنهاء التصاميم المبدئية واستعداد هذه المكاتب مبدئياً لإعطاء مقترح وتسعير لخدماتها شاملةً التصميم والرخصة + المناقصة وتحليلها وترسيتها + الإشراف المتكامل والتخصصي على البناء والتشطيب للنهاية.

فمعظم المكاتب لا تلتزم بتوضيح هذه النقاط وتجعلها مبهمة، ويفترض أن يكون هناك عقد إشراف ينص على كل مهام التصميم وتفصيلها حتى يضمن حقوق الطرفين، وطلب العميل تحديد عقد متكامل والإشارة إلى أن التصميم والمناقصة والإشراف، وإذا رغب في تصميم داخلي وتصميم تكييف خاص .. مركزي أو دكت سبلت مثلاً، فعليه ذكر ذلك أو الطلب من المكتب الهندسي التنسيق في هذه الأُمور من البداية، وهذه كلها لها بنود خاصة وتكلفة وقد لا يكون المكتب مؤهلاً لعملها لكن ممكن أن يعقد إجتماعات خاصة مع المالك وممثل المكتب الآخر لعمل عقود تصميم ثانوية لبعض الإختصاصات الخاصة.

بعد الحصول على هذه المقترحات ونسخ العقود من كذا مكتب يكون واجب المالك هو دراستها لإختيار الأفضل والأنسب سعراً ومقترحاً، والمضي في توقيع العقد بعد التفاوض على التكلفة وبعد تعديل بعض البنود حسب الحاجة.

[معماري قطري]

النقطة السابعة

تمثل إتخاذ قرار البدء وإختيار المكتب الهندسي الأفضل، بعد التركيز على أفضل 3 مكاتب تجاوبوا وبعد الزيارات المتعددة والتعديلات على المقترح الأساسي نوصل لتوقيع العقد وبدء العمل حسب بنود العقد، بحيث يجهز المالك ملف خاص ويكون من نوع الجيوب البلاستيكية التي من الممكن إزالة أي ورقة أو وضعها فيها، ويعتمد تسجيل الملاحظات ووضع الصور والكتلوجات والارقام في هذا الملف للمتابعة، ومنه يتابع مع مختلف الجهات من استشاري ومقاول وحتى ملاحظات خاصة، وطبعاً يطلب من الإستشاري وضع ملف خاص لمراسلات مشروعه، ويعتمد المراسلات الموقعة ويبتعد عن الوعود الشفهية بدون تسجيل وتوقيع.

أثناء التصميم وتطويره من مرحلة التصور المبدئي إلى الموافقة على المخططات المعمارية من التخطيط العمراني .. يتوجب أن يكون المالك متفتح الذهن لإقتراحات المصمم المعماري للخروج بتصميم يفي بكل المتطلبات وإن كانت زيادة قليلاً ولا تكون ناقصة .. وذلك للإستفادة القصوى من المشروع لسنوات قادمة مع الإبتعاد عن مشاكل كثيرة غير مرئية ويضعها في الحسبان المصمم.

فمثلاً نحن كمصممين نواجه بأشخاص يطلبون تعديل في نظرهم بسيط لكن يؤثر على التصميم بالكامل، ومثلاً يطلب شخص غرفة معينة بمقاس كبير وهو ليست لديه فكرة عن مكونات الغرفة، وأغلب المقاسات تكون المربعة ك 7 في 7 متر ومثلها، ومن رأيي إعطاء المصمم الفرصة لتوزيع الأثاث بمقياس رسم حقيقي وصحيح للمبنى والأثاث لهو الخطوة الأساسية لمعرفة طريقة فكر المصمم، ويجب عرض المبنى بالأثاث والنوافذ والأبواب ومسار الحركة الطبيعي من مكان لمكان ومن ثم يكون النقاش في التوسعة لتضمين قطع أُخرى من الأثاث أو التصغير.

.... يتبع.

[معماري قطري]

النقطة الثامنة

بعد الإنتهاء من تصميم المشروع معمارياً والحصول على الموافقة الأولية من الجهات المختصة ندخل في التصميم الإنشائي، والميكانيكي، والكهربي، وقد تأتي المواصفات وحساب الكميات ووثائق المناقصة كجزء من التصميم إذا تم تحديد هذا في عقد التصميم، ومن ثم ننتقل لمرحلة المناقصة.

يجب أن يكون المالك مثقف هندسياً ليتمكن من متابعة التصميم والتدخل فيه صحياً حتى يكون مشروع مثالي .. وبعيداً عن المبالغات الإنشائية وكثرة الخرسانات وكميات الحديد المهولة، فالطلب من المكتب إبراز تصاميم إنشائية لمشاريع مشابهة ومناقشتها مع مدير المكتب والطلب منه من البداية تصميم إقتصادي لمبناه، والتصميم الإقتصادي ليس بالضرورة أن يكون مكلف قليلاً كتكلفة آنية، لكن من الضروري أن يكون مكلف تكلفة "معقولة " ومحمي جيداً ليعيش أطول فترة ممكنة بلا شلوخ وبلا مشاكل إنشائية تذكر كتقوس الجدران أو هبوط بعض الأساسات.

والتصميم الميكانيكي يجب أن يتماشى مع التصميم الإنشائي فلا توجد عوائق إنشائية تعيق مرور بايبات معينة أو دكتات تكييف، وهو أساساً يكون تنسيق نظام التكييف المعتمد أساساً في عقد التصميم، وقد يكون بالتنسيق مع شركة تصميم وتنفيذ أُخرى، وبناءً على هذه المتطلبات يعدل إرتفاع المبنى ونظامه الإنشائي تلقائياً ليستوعب عدم تعارض الهيكل الإنشائي مع خطوط التكييف، كذلك نظام التغذية المائية والصرف الصح كرسومات تفصيلية وبأفضل ما توصلت إليه الهندسة الميكانيكية حتى يضمن المالك الحصول على أجواء صحية بعيدة عن الروائح والحشرات والتسربات المائية.

وأخيراً نأتي للتوزيع الكهربائي ومفاتيح التشغيل، ومنها نظام الإتصالات والشبكات والتصوير الداخلي والإنذار، وتنسيق مواقع المفاتيح يعتمد أساساً على توزيع الأثاث المعتمد والواجب تحديده مسبقاً والموافقة عليه كأساس لإتمام التصميم.

[معماري قطري]

تاسعاً.

إنهاء التصميم وإعداد المواصفات الخاصة بالمناقصة، وهنا أنصح بعمل حساب كميات مفصل وعقد متكامل يسعر على أساسه المقاول، وحساب الكميات يجب أن يغطي كل شيء سواءً ككمية عمل أو توريد وبمواصفات هندسية محددة وواضحة، وفي مشروع خاص من حق المالك الطلب من المكتب تحديد المادة بالإسم ورقم الموديل وحتى الصورة إن أمكن، فهذه المواد جميعها معروفة عند الإستشاريين والمقاولين الجيدين.

فمثلاً تفصيل القواطع والإكسسوارات والأقفال لنوعية معينة من النوافذ أو الأبواب يجب أن يؤخذ من المورد ويلحق بدفتر المواصفات، وقس على ذلك جميع المواد.


عاشراً.

الآن هو وقت المناقصة بعد اكتمال جميع وثائق المشروع، ويجب أن تتم الدعوة رسمياً من المكتب بالفاكس لعدد معين من الشركات المرشحة من قبل المالك ومن قبل الإستشاري، وفي هذه الأثناء على المالك إبداء الإهتمام وزيارة الشركات ومقابلة المدراء المسؤولين ومناقشتهم في المشروع وايضاح بعض النقاط التي قد تؤدي إلى لبس وغموض، والتأكيد على أن يتم تسعير جميع بنود حساب الكميات وإرفاق أي تعديلات يراها المقاول أو بدائل.

في هذه الزيارات يركز المالك على مستوى نظافة ومهنية العاملين في الشركة، وعلى عدد الموظفين المتواجدين فعلياً ويسئل عن المشاريع التي تنفذ حالياً من قبل الشركة، ويسجل ملاحظات أولية عن الشركة ويستبعد الشركات التي يراها غير جيدة للقيام بهذا العمل، أو التي عندها ضغط عمل كبير، وسيجد طبعاً شركات تعتذر عن عدم قدرتها على أخذ المشروع.

[Bozizoo]

تحياتي لك معماري قطري
عفوا اخوي انا ما اعدل عليك بس عندي ملاحظه على البند العاشر
في نظري لا تخلي المكتب الاستشاري يختار لك المقاولين (تدخل فيها العومولات)كوماشن
اما عن طريقة اختيار المقاول من قبل المالك ودراسة حالتها
انا معاك 100% بس المالك من الصعب عليه معرفة الشي هذا
وانا ارجوا من الشباب المقبلين على البناء
القراءة و اخذ تجارب الاخرين عن البناء وماهي المشاكل
وهم شي يتابعون مقالات معماري قطري ولا يهينون الباقيين

[معماري قطري]

تحياتي لك معماري قطري
عفوا اخوي انا ما اعدل عليك بس عندي ملاحظه على البند العاشر
في نظري لا تخلي المكتب الاستشاري يختار لك المقاولين (تدخل فيها العومولات)كوماشن
اما عن طريقة اختيار المقاول من قبل المالك ودراسة حالتها
انا معاك 100% بس المالك من الصعب عليه معرفة الشي هذا
وانا ارجوا من الشباب المقبلين على البناء
القراءة و اخذ تجارب الاخرين عن البناء وماهي المشاكل
وهم شي يتابعون مقالات معماري قطري ولا يهينون الباقيين

هلا ومرحبا بك إخوي

صدقت في هالنقطة وكان واجب أوضحها .. يبقى التحكم في يد المالك لو ما ارتاح للمقاول والمفروض يكون كل شيء مذكور كتابياً، وفي النهاية المالك مب شرط يوقع مع الأرخص، وتفصيل العقد بترتيب كامل وشرح كامل للأعمال والكميات هو أهم شيء، وشيء مهم ثاني اللي هو الدفعات تكون حسب ما تم انجازه من جدول الكميات، وبحيث تكون 10% من الدفعة المطلوبة تعتبر مدفوعة كجزء من الدفعة المقدمة، و 10% تعتبر ممسوكة كتأمين ضمان حسن تنفيذ، وهذا غير عن شيك الضمان الغير مؤرخ اللي يؤخذ من المقاول بدل الدفعة المقدمة.

لنفترض أن المقاول أنهى الأساسات وحمايتها كما جاء في الرسومات والمواصفات والعقد، بعيداً عن دقة حساب الكميات التي يكون مسؤول عن صحتها المقاول ولا يعتد بها إلا لأغراض التسعير النهائي ولأغراض أي تغييرات مستقبلية أو إلغاءات، وفي مرة طالب المقاول بدفع مبالغ إضافية نظير كميات دفان أكثر من المحسوبة من الإستشاري، فكان الرد بأن الكميات المحسوبة كحفر كانت فقط للقواعد وليست لكل الأرض، ومن حق المقاول أن يحفر كل الارض لتسهيل العمل لكن ليس من حقه أن يطالب بحساب كمية هو عملها بإختياره.

بالعودة لما جاء أعلاه نفترض إنتهت الأعمال التحت أرضية وتم الدفان حسب الشروط الواضحة، بعدها يقدم المقاول طلب بالدفعة الأُولى ويدققه الإستشاري ويوافق عليه، ولنفترض المبلغ من واقع حساب الكميات هو 120 ألف، والدفعة المقدمة كانت 200 ألف وهي تمثل 10% من تكلفة البناء المتفق عليها كمليونين، فتكون الدفعة المستحقة للمقاول 120 ألف ناقص 12000 تؤخذ فرضياً من الدفعة المقدمة وناقص 12000 تحتجز للدفعة الأخيرة .. دفعة الضمان والصيانة .. فتكون الدفعة 96000 بدلاً من 120000 وسيكون المقاول مربوط بتفاصيل العقد والرسومات الدقيقة والمواصفات لتنفيذها على أتم وجه.

سأستكمل حديثي في القريب بعرض نموذج للعقد وحساب الكميات والمواصفات لبيتي الحالي وسأُحاول الحصول على نسخة من الرسومات لأن نسختي الإلكترونية ضاعت مع جهاز الكمبيوتر السابق، وذلك لتتم الإستفادة من الكل ولفهم الموضوع بطريقة متكاملة.

[معماري قطري]

الآن وبعد أن وصلنا لكامل وثائق المناقصة، نأتي للجزء المكتوب والذي يجب أن يتطابق مع الرسومات قدر الإمكان مع ذكر أنه في حالة الإختلاف أو الخطأ يؤخذ بالذي يرجحه الإستشاري، وهذه صورة لأول صفحة بدون العنوان الرئيسي للمشروع واسم المالك.

http://im16.gulfup.com/HVz31.jpg (http://www.gulfup.com/?p0e0zu)

وهي ببساطة تحدد محتويات كتاب المواصفات.

ننتقل للصفحة الأُولى، وهي ككل صفحة مرقمة ومعنونة بإسم مالك المشروع والمكتب الإستشاري، ومكتوبة بلغة هندسية صحيحة ودقيقة، ويجب أن تختم كل صفحة وتوقع بواسطة المالك والمقاول والإستشاري... وأنا أُزلت المعلومات الخاصة بالمالك واسم المشروع والمقاول والإستشاري وأبقيت المعلومات الهندسية المهمة.

http://im19.gulfup.com/Pbpv1.jpg (http://www.gulfup.com/?TZ0RNG)

والصفحة الثانية وأتوقع كل الكلام المكتوب للآن تأكيدات من المقاول بالموافقة على تأدية العمل بمبلغ محدد وفي وقت محدد متفق عليه ومذكور في العقد.

http://im17.gulfup.com/tpR91.jpg (http://www.gulfup.com/?OgfqlR)

أما هذا الملحق فيوضح التأمينات والإلتزامات المالية وفترة التنفيذ وفترة الصيانة، والمبلغ المقتطع من كل دفعة والمحتجز لما بعد فترة الصيانة، وكلها شروط تضمن حسن التنفيذ والإلتزام بالعقد للنهاية، وتكون سند قانوني للجوء للمحاكم في حالة عدم الإيفاء بها.

http://im16.gulfup.com/Bi9L1.jpg (http://www.gulfup.com/?B5pODR)

وهذا الجدول هو للآليات المتوفرة للمشروع عند المقاول.

http://im16.gulfup.com/Yixl1.jpg (http://www.gulfup.com/?hYAPr1)

وهنا تحديد كبار مهندسي المشروع من طرف المقاول وخبرتهم وتخصصهم.

http://im18.gulfup.com/bT5e1.jpg (http://www.gulfup.com/?fSE5o1)

وهذا الجدول يحدد المقاولين بالباطن والموردين للمواد.

http://im24.gulfup.com/lzPr1.jpg (http://www.gulfup.com/?AQmzRB)

يُتبع بإذن الله ..

[Aaziz]

مرجع ماشاءالله. لي عوده للقراءة بتمعن لاحقا.
رحم الله والديك

[معماري قطري]

مرجع ماشاءالله. لي عوده للقراءة بتمعن لاحقا.
رحم الله والديك

ووالديك آمين

خايف الموضوع طويل وايد وما ينفهم بسهولة .. لكن إن شاء الله باواصل فيه وباحاول أحط نسخة من المواصفات القطرية للبناء علشان يعرف أي حد يبني وشي حقوقه بالكامل.

[معماري قطري]

نجي للملحق الخاص بالمعدات.

http://im18.gulfup.com/3i661.jpg (http://www.gulfup.com/?n53V7z)

وجدول المهمات ونوعياتها وموعد تنفيذها، وهذا يعتبر الأهم لقياس فعالية التنفيذ ولضمان الإنتهاء من المشروع في الوقت المحدد، وقد يترك للمقاول لتعبئته في أول مراحل تنفيذ المشروع لكنه جدول مهم ويجب أن يسلم للإستشاري والمالك للمتابعة.

http://im23.gulfup.com/tLkv1.jpg (http://www.gulfup.com/?Sp3kHS)

أما هذا فتأكيد من المقاول على أن حساب الكميات موافق عليه وأن أي تعديلات يراها المقاول هي كالآتي، إلغاءات أو زيادات وبحيث تعتمد قبل البدء بالمشروع ويوافق عليها.

http://im25.gulfup.com/wlSH1.jpg (http://www.gulfup.com/?cU6u3m)

[معماري قطري]

الملحق الأخير هو عبارة عن التسعير مجزأ حسب كل مرحلة .. الأعمال تحت الأرض .. الأعمال الخرسانية فوق الأرض .. أعمال الطابوق .. السقف .. النجارة .. الأعمال المعدنية .. المياه .. الصرف الصحي ..الكهرباء .. التكييف .. الأرضيات والأسقف والجدران .. الأعمال الخارجية .. المباني الخارجية.. وتأتي مكتوبة ومؤكدة كالتالي.


PRICING

A. NOTES ON PRICING

This is a lump-sum Tender and the Tenderer should include all temporary enclosure to work-site, temporary site office. The Tenderer should include the cost of all material, labour, use of tools, plants, equipments, testing of materials, safety of personal and protection of works carriage of material to site, taxes if any, clearing the site of all debris, temporary structures, boards etc, to complete the works as per drawings, specifications and local regulations.

B. PRICE BREAK-UP

Price break-up for each trade and item as per the list provided to be filled in. This is mandatory condition.

C. The Tenderer acknowledges that he has been provided with or possesstext of the documents. Referred to and has acquainted himself with them, and which, unless specifically excluded, amended or, complemented with, he accepts as applicable hereto.

D. Tenderer acknowledges that he has visited the site.

وبعد ذلك يأتي الجدول المفصل لمراحل العمل وتكلفة كل مرحلة، وهذا يعتبر خلاصة تحليل السعر المفصل في جدول حساب الكميات الملحق لهذا العقد، والذي سيأتي تفصيله لاحقاً ويعتبر جزء مكمل للعقد.

[معماري قطري]

ثم نأتي لبند تعليمات المتناقصين وهو كالتالي:

http://im24.gulfup.com/FW9O1.jpg (http://www.gulfup.com/?7hbiQh)

http://im23.gulfup.com/ckwk1.jpg (http://www.gulfup.com/?Vq9tKj)

http://im25.gulfup.com/9KyN1.jpg (http://www.gulfup.com/?AzBiZQ)

http://im26.gulfup.com/5v5g1.jpg (http://www.gulfup.com/?cLINAO)

http://im16.gulfup.com/GjLf1.jpg (http://www.gulfup.com/?924sDD)

[معماري قطري]

معليش يمكن كل اللي إنذكر سابقاً عبارة عن تعليمات للمناقصة وتأكيدات على المقاول وأُمور يمكن للكثيرين غير مهمة .. لكن تعتبر أساسية في التعاقد السليم وقليل من المقاولين يلتزمون بتعبئتها أو عندهم مدراء مشاريع وحاسبين كميات يسون إجارءات المناقصة كاملة.

نظراً لعدم تفاعل الغالبية ولعدم إهتمام البعض باحاول أختصر وباذكر رؤوس العناوين للمهتمين.

نجي بعد كل ما ذكر إلى شروط العقد العامة، وفيها نذكر كل البنود اللي تتماشى مع مشروعنا واللي تتناقض في بعضها مع المواصفات القطرية، بذكر المواصفة والتعديل عليها .. لأن مهما كانت شاملة المواصفات القطرية العامة إلا أن هناك بعض البنود تتعارض مع مشروعنا ولازم لها تعديل حسب رؤية المهندس ومعد الوثائق الخاصة بالمشروع.

ويجي ذكر المواصفات المعتمدة وتسميتها .. ويلاحظ إن بعض هذي القوانين قديمة وكانت لوزارات اندثرت لكن ما زال يعمل بها.. وهذي لستة للقوانين والمواصفات العامة القياسية لدولة قطر واللي تتعدل كل سنة ويضاف عليها قوانين جديدة .. وكل إسم يقابلة مجلد كامل المفروض يكون معروف وموجود عند الإستشاري والمقاول.

http://im36.gulfup.com/tWkl1.jpg (http://www.gulfup.com/?MlzMW1)

http://im31.gulfup.com/ciA81.jpg (http://www.gulfup.com/?ebAqeg)

ثم نأتي للمواصفات الخاصة للمشروع وأنقلها لكم هنا للأهمية، وقد يتدخل المالك فيها بتعديل أو تغيير أو إلغاء شيء من البنود وقد يتفق عليه لاحقاً بفاكس موثق أو بتضمين التعديل كملحق معين قبل توقيع العقد أو حتى أثناء سير العمل.

http://im36.gulfup.com/IJLp1.jpg (http://www.gulfup.com/?3PpdIh)

http://im32.gulfup.com/2c0T1.jpg (http://www.gulfup.com/?jk1Ybj)

http://im35.gulfup.com/v1oM1.jpg (http://www.gulfup.com/?SlXuF7)

http://im34.gulfup.com/TjU61.jpg (http://www.gulfup.com/?jnWa4S)

http://im34.gulfup.com/B40d1.jpg (http://www.gulfup.com/?stlOdk)

http://im35.gulfup.com/v2n91.jpg (http://www.gulfup.com/?2ZhCki)

http://im33.gulfup.com/vhB21.jpg (http://www.gulfup.com/?JrIiRm)

http://im31.gulfup.com/z2QN1.jpg (http://www.gulfup.com/?bTysXm)

وسأُواصل عما قريب بإذن الله.

[معماري قطري]

معليش هالقوانين والمواصفات هي اللي تربط المقاول وتعطي الشغل جودة ومتانة وتعطي الإشراف قانونية وتحكم كامل.

http://im34.gulfup.com/iOnO1.jpg (http://www.gulfup.com/?gkLyzA)

http://im36.gulfup.com/jJwb1.jpg (http://www.gulfup.com/?pWOARB)

ثم نأتي لمواصفات الكهرباء.

http://im36.gulfup.com/WR1p1.jpg (http://www.gulfup.com/?Wi93ie)

http://im33.gulfup.com/cr9z1.jpg (http://www.gulfup.com/?5rG9cg)

http://im32.gulfup.com/dcHE1.jpg (http://www.gulfup.com/?LqMdIT)

http://im35.gulfup.com/LflO1.jpg (http://www.gulfup.com/?3tqncm)

http://im35.gulfup.com/bAqT1.jpg (http://www.gulfup.com/?LIK8Fm)

http://im35.gulfup.com/A5ul1.jpg (http://www.gulfup.com/?FLc450)

وسأُواصل مع مواصفات الصرف الصحي والسباكة لاحقاً.

[asulaiti]

بارك الله فيك اخوي معماري على الموضوع والشرح الوافي

استمر وانا من المتابعين والمهتمين بمشاركاتك الغنية بالمعلومات والفيتامينات المقوية ...

جعله الله في ميزان حسناتك .

[معماري قطري]

بارك الله فيك اخوي معماري على الموضوع والشرح الوافي

استمر وانا من المتابعين والمهتمين بمشاركاتك الغنية بالمعلومات والفيتامينات المقوية ...

جعله الله في ميزان حسناتك .

حي الله ولد بني تميم

الله يبارك فيك يا اخوي ومستانس بمتابعتك وتواجدك .. وصحيح هذي فيتامينات ومضادات حيوية ضد الغش واللعب الفاضي والقادم أكيد أرتب وأضبط

[قطري قديم]

اخوي معماري مجهود كبير تشكر عليه

[معماري قطري]

اليوم باحاول أضيف مواصفات أعمال السباكة، وكمدخل هذا وصف عام للأعمال وموقع العمل واسم صاحب العمل، لأن هذي المواصفات ممكن تعطى بس لوحدها لمقاول سباكة بالباطن فيعرف كل شيء وممكن يكون العقد مجزأ أما بواسطة المقاول الرئيسي أو حتى بواسطة المالك.

http://im19.gulfup.com/AiQz1.jpg (http://www.gulfup.com/?gOoMzK)

http://im32.gulfup.com/iKJ61.jpg (http://www.gulfup.com/?1GCouj)

http://im32.gulfup.com/g2zq1.jpg (http://www.gulfup.com/?2Ky3Wp)

http://im35.gulfup.com/V2mP1.jpg (http://www.gulfup.com/?rAMRwe)

http://im32.gulfup.com/qiJS1.jpg (http://www.gulfup.com/?c1DddM)

http://im35.gulfup.com/eXbg1.jpg (http://www.gulfup.com/?E3Q7EJ)

وأخيراً تجي لستة الرسومات المعتمدة، وطبعاً انا شلت أي شيء يدل على الإستشاري أو المقاول أو المالك، والمفروض هذي الثلاث أسماء تكون مكتوبة في كل صفحة ومرقمة وموقعة من قبل الأطراف ومختومه.

وهذي لستة الرسومات المعمارية اللي كنت منجز أغلب تفاصيلها والإستشاري رتبها وزاد عليها بعض التفاصيل وختم المكتب.

http://im34.gulfup.com/IaS31.jpg (http://www.gulfup.com/?LoYr37)

وهنا الرسومات الإنشائية.

http://im36.gulfup.com/ToYm1.jpg (http://www.gulfup.com/?p3m0tc)
وأخيراً جدول رسومات الخدمات.

http://im33.gulfup.com/N8tF1.jpg (http://www.gulfup.com/?WF6vnC)

[قـطــر]

الله يعطيك العافيه ،،

مجهود تشكر عليه ،،


الموضوع جاي ف وقته :)

[معماري قطري]

الله يعطيك العافيه ،،

مجهود تشكر عليه ،،


الموضوع جاي ف وقته :)


الله يعافيك يا اخوي

الحمد لله إن 2 أو 3 يستفيدون من الموضوع .. الصراحة تخوفت إنه يكون معقد وايد .. وإن شاء الله بادخل على حساب الكميات وباحاول أوضح فيه أكثر لأنه هو الأهم في كل ذيه.

هذي المواصفات ممكن تتعدل وتتغير مع ظهور مواد جديدة، وفي المشاريع الخاصة حتى ممكن تتسمى بالإسم ورقم الموديل حتى تحصل القطعة اللي تبيها بالضبط، وهذي النقطة ما اتوقع استشاري قليل الخبرة يسويها، وتحتاج إستشاري متابع للسوق أول بأول ويجهز رسومات ومواصفات تفصيلة للمواد الجديدة .. مثلاً في تكرمون حمام أو مطبخ تحصله حاط كل قطعة بمقاسها بالضبط وبإسمها .. يعني المقاول لازم يسوي اللي عليه وصح ولا يعذب المالك والإستشاري معاه.

[معماري قطري]

اليوم بابدأ معاكم بجداول حساب الكميات، وهي تختلف حسب طبيعة المشروع وحجمه ويبي لها حاسب كميات مختص.

بداية الكميات اللي تحت الأرض.

http://im32.gulfup.com/yqjV1.jpg (http://www.gulfup.com/?Mkciyo)

وهذي الصفحة الأُولى وأشوف إنه ضروري أشرحها .. معليش عليها بعض الملاحظات مني وهذي الغير مسعرة من المقاول .. ذيك وثيقة محتفظ بها كنت كعقد وهذي للملاحظات ومتابعة العمل.

فيه عندنا أقصى اليسار ترقيم الجدول أو العملية، وبعدها يجي الوصف .. وهو يكون محدد وشي الأعمال الواجب المقاول يسويها، وثم تأتي الكمية، والوحدة، وثم سعر الوحدة، وثم إجمالي السعر وهو سعر الوحدة في الكمية، وننزل تحت لإجمالي حسابات هذه الصفحة.

يُلاحظ أن نوعية الإسمنت في الخرسانة تحت الأرض والملاصقة للتربة هو مقاوم للأملاح، وهناك مربع مرسوم باللون الأزرق وهو نوع المادة المضافة على الخرسانة لتقويتها بخيوط الفايبر بدل الحديد لتكون كصبيات تغطي الدفان للأرضيات.

إليكم هذه الصفحة.

http://im36.gulfup.com/RBVA1.jpg (http://www.gulfup.com/?zRuKTM)

وهذه الصفحة الثانية وفيها كميات الحديد لما تحت الأرض وخشب صب الخرسانات والعوازل وغيره.

http://im35.gulfup.com/c1bN1.jpg (http://www.gulfup.com/?q1r64r)

وهذه الصفحة الثالثة، وأذكر أني ألغيت البند سي لتخفيض التكلفة، وكان البند ينص على تغطية الأساسات ببورد خشب للحماية ورأيتها مبالغة وأكتفينا بالبتومين الخاص والبلاستيك كما هو مذكورة مواصفاته وسُمكه.

http://im32.gulfup.com/mS3H1.jpg (http://www.gulfup.com/?rjf5rG)

وهنا ننتهي من مرحلة ما تحت الارض، وتدفع للمقاول دفعة هذه الأعمال حال انتهاؤها مخصوماً منها 5% كمبلغ مستقطع من الدفعة المقدمة، و5% كمبلغ محتفظ به لما بعد انتهاء ضمان الصيانة 400 يوم بعد اتمام البناء.

فلو كانت قيمة الأعمال 100 ألف ريال يستلم منها المقاول 90 ألف ريال فقط.

[بن غيث]

على طاري حاسب الكميات ..

قدمت من فترة على وزارة العمل على مهنة .. حاسب كميات ومراقب جودة ومهندس امن وسلامة
عطوني 2 مسئول و 1 فورمان ..!!

[معماري قطري]

على طاري حاسب الكميات ..

قدمت من فترة على وزارة العمل على مهنة .. حاسب كميات ومراقب جودة ومهندس امن وسلامة
عطوني 2 مسئول و 1 فورمان ..!!

الله يعينك يا بن غيث على الجهل

هذي مشكلتنا مع بعض اللي في مناصب تحتاج خبره خاصة، ولاحظت إن كثيرين يعتبرون المهندس يقدر يسوي أي عمل هندسي مهما كان، ما يعرفون إن الهندسة تخصصات وفروع وإن حساب الكميات تخصص فريد وصعب مدة دراسته تكون 5 سنوات، وهو عنصر أساسي في تسعير المناقصات وضمان حصول المقاول على ربح جيد.

مراقب الجودة كذلك فهو يضمن جودة العمل والمواد المستخدمة، ومهندس الأمن فيه منهم من هو مختص بتأمين الموقع وسمعت عن نوع منهم بس مختص في الإشراف على تركيب السقالات وحماية العمال، وخصوصاً في المواقع الكبيرة.

على طاري " حاسب " .. سئلوا شخص مصري عن أوجه الشبه بين الحفرة وسواق التكسي والكمبيوتر.

فرد بأن الحفرة - حاسب لتؤأع وسواق التاكسي - حاسب يا أُسطه والكمبيوتر- حاسب آلي

[معماري قطري]

دوم في آخر مرحلة يكون تجميع الحساب من كل الصفحات السابقة، وإختصار للموضوع بالغي هذي الصفحة، وباواصل معاكم اليوم في الهيكل الخرساني فوق الأرض.

طبعاً يجي قبل هذي الصفحة عنوان في صفحة بروحه وهو إن هذي الفاتورة رقم 2 والخاصة بأعمال الخرسانات فوق الأرض.

وهذي الصفحة الأولى، وفيها فقط حساب كميات الخرسانات ونوعيتها ومكانها عمود أو بيم أو أرضية.

http://im32.gulfup.com/1r8S1.jpg (http://www.gulfup.com/?abv5uF)

وهذي الصفحة الثانية فيها كمية الحديد الإجمالية، ومساحة القوالب الخشب.

http://im35.gulfup.com/JmyC1.jpg (http://www.gulfup.com/?ZvNJqf)

والصفحة الأخيرة من هذي المرحلة تكون مجموع الصفحتين، واللي وقت انتهائها يتم دفع الدفعة الثانية واللي تختلف عن الأُولى، حيث كانت الأُولى حسب الجدول المسعر 167,630 وتم خصم 20% منها 10% تحتسب من الدفعة المقدمة و10% تحتجز لدفعة الضمان، لأن وقت التفاوض تم رفع الدفعة المقدمة، وكذلك رفع نسبة ضمان المشروع فأي دفعة تكون ناقصة 20% من قيمتها الفعلية، وهنا تم دفع 134,104 .

أما الدفعة الثانية فكانت حسب حساب الكميات263,210 ريال، وهي الأعلى في هذا المشروع وأتوقع في كافة المشاريع، وبعد خصم ال 20% أصبحت 210,568 ريال.

[معماري قطري]

نأتي لحساب كميات الطابوق، حيث أن الطابوق يعتبر مرحلة ثالثة ويكون مشبوك بحديد خاص مع الهيكل الخرساني مع طريقة الشبك وتوصيف العمل كما سنرى في حساب الكميات وكما هو مشروح في المواصفات والرسومات.

http://im35.gulfup.com/sHDK1.jpg (http://www.gulfup.com/?A4qHvx)

http://im36.gulfup.com/LDDo1.jpg (http://www.gulfup.com/?KIv64V)

وكان مجموع هذه المرحلة 81,258 ريال .. إستلم المقاول منها 65,006.40 ريال، وكان الإشراف متعب ومتواصل خصوصاً مني حيث كنت أُركز على تركيب الحديد بالمسدس وبالمسامير الخاصة في الخرسانة وتثبيت الطرف الآخر بين الطابوق بواسطة المونة، وثم شبك الطابوق الداخلي مع الخارجي بعد تركيب العازل الحراري في الحوائط، فكانت العملية تحتاج متابعة دائمة وحثيثة وكنت أُتابع كل جزئية أول بأول قبل تغطيتها والإنتقال لحائط آخر.

[معماري قطري]

نجي لطبقات السقف وهذي لها رسومات تفصيلية ومواصفات مذكورة هنا وفي مواصفات العزل وأعمال السقف، ومنها السكايلايت واللي ما كنت مقرر شسوي وكنت ناوي شوي أكبر، وما تم حسابهم لكن ما قصر المقاول سواهم بدون مقابل كخرسانات وفتحات، وانا تابعت التفاصيل مع شركة قطر يو بي في سي وهم سووا السكايلايت الهرمي بمبلغ 12000 والبولي كاربونيت حق القبة عدد 8 بأربع آلاف ريال.

http://im19.gulfup.com/0QPZ1.jpg (http://www.gulfup.com/?ncBYs8)

الصفحة القادمة تم إضافة بند فيها لسقف الملحق وتم التعديل في الحسابات الموقعة.

http://im35.gulfup.com/rgUo1.jpg (http://www.gulfup.com/?SwXKKR)

وهنا تنتهي دفعة أعمال السقف والتي يجب أن تتم أولا بأول حتى نضمن عدم تأثر السقف بأي مطر مما يضعف الخرسانة، فحساب الكميات هو متابعة منطقية للأعمال ودرجة أولويتها وأحياناً يتم إنجاز جزء من مرحلة قبل نهاية المرحلة السابقة، مثلاً يتم عمل عزل السقف قبل الإنتهاء من صف الطابوق أو يتم عمل المرحلتين معاً مما يتطلب وقت الإنتهاء تحرير دفعتين في نفس الوقت أو بفاصل زمني بسيط.

وحساب الكميات يعطي المالك متابعة دقيقة لسير البناء ولتحرير الدفعات ووقتها فيكون مستعد ويعطي المقاول الحق في إثبات حقه في إستلام الدفعة للمرحلة المنتهية.

[معماري قطري]

الجدول رقم 5 هو عبارة عن النجارة وأعمال الحديد، وإليكم صفحة العنوان.

http://im33.gulfup.com/UFAp1.jpg (http://www.gulfup.com/?YEFu7r)

كانت معظم الأعمال سأُرتبها أنا وفقط على المقاول عمل فتحات الأبواب وتركيب خشب بلايوود قوي .. تم الإتفاق على مارين بلايوود سمك 20 ملم بلجيكي.

فقط في هذا الجدول كان ال sub frame على المقاول والباقي علي ترتيبه، وتعاملت مع منجرة محلية وأخذت حوالي سنة أو أكثر أنتظر إتمام العمل وكنت قد رأيت نوعية جيدة من الأبواب والنعلات تصنع وتصبغ في الورشة ويأتون بها جاهزة وتركب بأسرع وقت عند شركة المتحدة للتجهيزات وأخطأت في عدم التوقيع معهم،

ومن المضحك أن أحد المقاولين سعر لي هذا البند فقط بما يزيد عن 50 ألف ريال، وراجعته في السعر وقال بأنه اتصل بمنجرة وأخذ السعر منهم وأنه متأكد من التسعير فاستبعدته لحصولي على ما يقارب السبعة آلاف في هذا البند وحصولي على سعر يقل عن هذا المقاول بحوالي 600 ألف ريال كإجمالي أعمال، مع أنه مقاول متوسط المستوى.

http://im36.gulfup.com/kEQl1.jpg (http://www.gulfup.com/?NqNSd0)

وهذه الصفحة أيضاً كلها تم تنفيذها عن طريق منجرة وبإتفاق آخر، وكان على المقاول حماية الأعمال.

http://im19.gulfup.com/qFu91.jpg (http://www.gulfup.com/?pd5Xc7)

أضعها هنا للأهمية لمن يفكر في عمل بناء متكامل عن طريق مقاول واحد وبدون اتفاقيات جانبية.

وهذه الصفحة الأخيرة في هذه المرحلة، والتي تعتبر منتهية من قبل المقاول بتركيب الفريمات الأساسية وتضبيط فتحات النوافذ، والأبواب تتأخر وقد تكون في آخر مراحل البناء لكي تبقى بدون خدوش أو تكسر.

http://im35.gulfup.com/K3U91.jpg (http://www.gulfup.com/?aL89EF)

[معماري قطري]

أواصل معاكم بالأعمال المعدنية، واللي هي عبارة عن النوافذ والأبواب الحديدية، وهذي تم الإتفاق عليها مع شركة مختصة وكان دور المقاول إنه يجهز الفتحات ويعتني بحماية المعدات والعدة.


http://im18.gulfup.com/PaU51.jpg (http://www.gulfup.com/?UVZusU)

http://im33.gulfup.com/k4LK1.jpg (http://www.gulfup.com/?0HhSUC)

وسأُواصل في التمديدات الصحية غداً بإذن الله.

[معماري قطري]

هنا سأستعرض لكم مواصفات وكميات الأعمال الصحية.

http://im34.gulfup.com/fgIg1.jpg (http://www.gulfup.com/?8aau06)

كان إجمالي تسعير هذه الصفحة 13831 ريال، وكانت طبعاً مجزأة كباقي الصفحات.

http://im36.gulfup.com/S2551.jpg (http://www.gulfup.com/?dGKpXm)

http://im35.gulfup.com/Iec11.jpg (http://www.gulfup.com/?Yzh5nL)

تم تأجيل عمل حوض السباحة فقط تم عمل التمديدات وترتيب الأرضية وعدم دفنها فقط تبليطها بلاط شعبي رخيص لعمل حوض السباحة لاحقاً ،وتم عمله والحمد لله، وكتبت موضوع مستقل عن عمل الحوض.

http://im35.gulfup.com/YwrY1.jpg (http://www.gulfup.com/?YTwHOG)

ومن ثم تأتي أعمال الصرف الصحي.

http://im31.gulfup.com/BOxs1.jpg (http://www.gulfup.com/?4T148k)

http://im19.gulfup.com/eUjw1.jpg (http://www.gulfup.com/?7LHONq)

ونأتي لمجموع الصفحتين ونكون أنجزنا مرحلة الصرف الصحي.

وهنا نستعرض أعمال الكهرباء.

http://im31.gulfup.com/IgxJ1.jpg (http://www.gulfup.com/?LgeqBM)

http://im31.gulfup.com/8QLh1.jpg (http://www.gulfup.com/?ZzMSo7)

http://im35.gulfup.com/gN9H1.jpg (http://www.gulfup.com/?BdZM5l)

وتجمع الصفحات الثلاث وتكون دفعة الكهرباء.

سأُواصل مع باقي الأعمال عن قريب بإذن الله.

[معماري قطري]

نجي لأعمال التكييف وهي الفاتورة العاشرة أو نعتبرها الدفعة العاشرة، وتم التنسيق فيها عن طريقي والإتفاق مع مقاول تكييف من البداية وكان على المقاول تنفيذ الأعمال الكهربية والمدنية، وتم استبدال المكيفات بسبلت وزيادة حجم الإستهلاك الكهربي احتياطاً لأي إحتياجات مستقبلية مع بقاء التكييف محسوب كحجم إقتصادي بسبب أن البيت معزول بالكامل سقف وجدران ونوافذ وأبواب خارجية.

وإليكم تفاصيل الحساب وإن لم تنفذ إلا آخر بند.

http://im18.gulfup.com/5pG91.jpg (http://www.gulfup.com/?p7odnt)

http://im36.gulfup.com/HyDt1.jpg (http://www.gulfup.com/?yAWQTH)

ثم نأتي لتشطيب الأرضيات والسقف والجدران، والتي أغلبها نفذتها عن طريق آخرين سوى الأرضيات كانت عن طريق المقاول التركيب والشراء عن طريقي.

http://im34.gulfup.com/u8v81.jpg (http://www.gulfup.com/?lPqhYN)

بالنسبة لكل الإلغاءات يتم تسجيلها في حساب الكميات الموقع وأحياناً إذا تم التغيير بعد التوقيع يتم إرسال فاكس بالتغيير حتى يكون محسوب في النهاية، والحسابات صعب لأي شخص غير محاسب ومختص أن يتقنها ويعرف طريقتها عدا محاسب المقاول والإستشاري.

ويفترض أن يكون هناك ملف خاص بحسابات وضمانات البناء والفواتير والملاحظات وغيره لدى المالك حتى يستطيع أن يتابع عملية البناء.

http://im32.gulfup.com/UJCG1.jpg (http://www.gulfup.com/?AspJk5)

والحمد لله إنتهى الكثير من حساب الكميات وبقى القليل، وأتمنى أن يتفهم البعض طبيعة هذه الحسابات والمواصفات وشروط العقد كاملةً كما ذكرت هنا، وهذه كمثال ويفترض أن لكل مشروع خصوصياته ومواصفاته وعقده المفصل لتجنب أي اختلاف مستقبلاً ك " ألي وأُولت لوه و محسبناش دأ " وإدفع يا مالك.

[معماري قطري]

أكمل معاكم الليلة باقي حساب الكميات وندخل على كميات رقم 12 وهي الأعمال الخارجية والواضحة بذاتها في الجداول.

http://im32.gulfup.com/vjsD1.jpg (http://www.gulfup.com/?cAFgOc)

http://im31.gulfup.com/EWGO1.jpg (http://www.gulfup.com/?BTwTgs)

http://im36.gulfup.com/vHff1.jpg (http://www.gulfup.com/?rcMOGa)

وتجمع هذه الأعمال في إجمالي واحد.

ومن ثم يأتي الفرع الأخير من الأعمال وهو المباني الخارجية والملحقات والحائط الخارجي والبوابة.

http://im35.gulfup.com/ZdoJ1.jpg (http://www.gulfup.com/?SVsNsS)

http://im34.gulfup.com/iEmr1.jpg (http://www.gulfup.com/?sr2Uni)

http://im31.gulfup.com/yAnA1.jpg (http://www.gulfup.com/?b2tW0X)

http://im36.gulfup.com/sLW31.jpg (http://www.gulfup.com/?XXGQpC)

http://im35.gulfup.com/MPZj1.jpg (http://www.gulfup.com/?irmM5R)

http://im32.gulfup.com/gO2A1.jpg (http://www.gulfup.com/?DN0O7r)

http://im36.gulfup.com/w02G1.jpg (http://www.gulfup.com/?weTJzm)

وهنا نموذج لجمع صفحات حساب الكميات لكل مرحلة ولهذه المرحلة بالذات.

http://im35.gulfup.com/eFFM1.jpg (http://www.gulfup.com/?LFxQYY)

وبعد هذا يأتي جمع جميع المراحل لينتج لنا مجموع قيمة العقد المتفق عليه.

http://im36.gulfup.com/Sn2N1.jpg (http://www.gulfup.com/?Ou8ej0)

وبهذا ينتهي حساب الكميات، وسأُواصل معكم بخصوص التفاوض للتعاقد بعدما نكون أنهينا الرسومات التفصيلية عن طريق الإستشاري، وقد نكون عملنا تصميم تأثيث وديكور داخلي، وللديكور الداخلي يستحسن أن يتم عمل حساب كميات آخر، ويفترض أن يكون التصميم الداخلي والتصميم ككل لا يتعارضون مع بعض، وبحيث تكون إمكانية التعاقد مع منفذ التأثيث والديكورات الداخلية من بداية البناء حتى يكون لديه الوقت الكافي للتنفيذ، ويكون الإستشاري ملم بسير المشروع من بدايته للحظة السكن، ويكون متابع لما قبل نهاية فترة الصيانة والضمان المتفق عليها وفي هذه الفترة بدون أتعاب لأن الموضوع متابعة فقط.

[معماري قطري]

إخواني أخواتي،

بعد هذا الشرح لشروط التعاقد والمواصفات وحساب الكميات، والتي تأتي كعقد متكامل تكون الرسومات والتفاصيل المرسومة هي الأساس فيه، ويجب أن تنفذ كما هي أو تعدل قليلاً بإتفاق وقد يكون بمبلغ مضاف أو مستقطع حسب حساب الكميات وشروط العقد، وبعد المناقصة وتحليلها نأتي للتفاوض مع المقاولين.

وفي مرحلة التفاوض قد يتم تعديل بعض المواصفات وبنود العقد سواءً بمحضر إجتماع موقع من جميع الأطراف أو بفاكس أو رسالة رسمية من الإستشاري، فقد يرغب شخص ما في إضافة ديكورات معينة من حجر أو جي آر سي أو غيره، ويريد أن يكون هذا تحت إشراف ومساعدة المقاول الرئيسي فيضيفه في العقد كملحق، وفي أحيان كثيرة يوافق المقاول على الإضافة بدون زيادة في التكلفة.

حدوث مثل هذه التعديلات البسيطة أو التغييرات التوفيرية في المبلغ الإجمالي لتنفيذ المشروع مسبقاً وقبل تنفيذ العقد يكون أفضل، لأن في حالة الطلب من المقاول إضافات مستقبلية ولم تكن محسوبة في حساب الكميات كطلبات ليس لها توصيف ولا رسومات .. مثلاً بأن يتم تغيير الإنترلوك لأسفلت .. ففي هذه الحالة يكون المالك تحت رحمة المقاول وقد يعطي سعراً كبيراً لتنفيذ هذا العمل لأنه غير محسوب وعمل جديد ككمية وكمواصفة، لكن إن تم من البداية فقد يعتبره المقاول بنفس القيمة التي للانترلوك، وقس على ذلك كثير من الأُمور.

[بن غيث]

تسلم .. معماري قطري .. عقود جيدة وملمة بمعظم النواحي الفنية والادارية اللازمة:)

[معماري قطري]

تسلم .. معماري قطري .. عقود جيدة وملمة بمعظم النواحي الفنية والادارية اللازمة:)

الله يسلمك ويخليك شيخنا :nice:

[السندان]

بارك الله فيك أخوي معماري ومجهود كبير تشكر عليه

[معماري قطري]

بارك الله فيك أخوي معماري ومجهود كبير تشكر عليه

الله يسلمك إخوي السندان .. أتمنى تكون استفدت .. وزيادة فيه طريقة إن الواحد يكون ملم بكل نوعية القطع وطبعاً بتعب ومجهود الإستشاري .. حتى ممكن يوفر له عينات أو كتلوجات .. يعني بالإسم ورقم الموديل ويشترط إن المقاول يشتريها ويخزنها لحين الحاجة لها، وهذي للمشاريع اللي يكون فيها انترير دزاين متكامل .. بحيث إن المالك ممكن يوقع عقد البناء ويخول شخص بالدفعات ويسافر ويجي يحصل بنيانه تم حسب الخطة المرسومة بالضبط بدون أي تغيير.

[نور الحور]

ما شاء الله عليك معماري .. جهد بصراحة تشكر عليه .. بس يفر الراس فر هههههه

والله حزات أفكر أنا شدخلني هالمعمعة .. أحسه شغل رجالي بحت :secret:
صج البنيان تعب ..
بس أذكر نفسي وأذكرك وجميع الأعضاء .. إن كل هالتعب لبيوت نبنيها لنا في الدنيا مهما كانت روعتها فلابد التعب مصاحب لها مع إنها فانية .. والواحد منا لو يقرأ في جلسة ما تتعدى حتى الخمس دقايق سورة الإخلاص (قل هو الله أحد) عشر مرات بنى الله له قصر في الجنة .. في دقايق نقدر نبني قصور وقصور من أجمل وأكمل ما يمكن وخالدة لا زوال ولا خراب .. سبحان الله !

.....أكيد لي عودة إن شاء الله للتركيز على بعض الأجزاء ..

[معماري قطري]

ما شاء الله عليك معماري .. جهد بصراحة تشكر عليه .. بس يفر الراس فر هههههه

والله حزات أفكر أنا شدخلني هالمعمعة .. أحسه شغل رجالي بحت :secret:
صج البنيان تعب ..
بس أذكر نفسي وأذكرك وجميع الأعضاء .. إن كل هالتعب لبيوت نبنيها لنا في الدنيا مهما كانت روعتها فلابد التعب مصاحب لها مع إنها فانية .. والواحد منا لو يقرأ في جلسة ما تتعدى حتى الخمس دقايق سورة الإخلاص (قل هو الله أحد) عشر مرات بنى الله له قصر في الجنة .. في دقايق نقدر نبني قصور وقصور من أجمل وأكمل ما يمكن وخالدة لا زوال ولا خراب .. سبحان الله !

.....أكيد لي عودة إن شاء الله للتركيز على بعض الأجزاء ..


الله يرحم والديج قلتي الحق

واللي يهتم ببنيانه، والإستشاري الناصح، والمقاول الأمين المتجاوز والمعاون في إنتاج عمل جيد كلهم الله يجزيهم خير بس نحط في بالنا شيء مهم .. وهذا بالنسبة للملاك .. المفروض يبنون في حدود الوسط بدون مبالغات ما لها دعوة، وبحيث تكون النية إن البنيان معقول ومقبول ومريح ومتطور ما يسبب مشاكل صيانة كثيرة في فترة بسيطة.

شفت ناس يبالغون في التوافه ويتركون الأشياء المهمة ويتورطون ولا يقدرون يكملون بنيانهم بسهولة، ويكونون عرضة للسرقة من كل صوب، وشكل ما قلتي صج شيء يفر الراس وتخصص حساب الكميات تخصص قوي ودراسته في 5 سنوات وفي جامعات قليلة في العالم، وعلم حديث نسبياً، انصح الراغبين بدراسته لأهميته.

[معماري قطري]

أضع بين أيديكم المواصفات القطرية للبناء 2010 وهي مجموعة فايلات بي دي اف باللغة الإنجليزية .. وسأُحاول تلخيص أهم ما بها بالعربية بإذن الله لمعرفة قوانين البناء والإحتياطات الواجب اتخاذها ولتسجيل هذه المواصفات كمواصفات عامة في عقود البناء.

يُلاحظ أن المواصفات القطرية بها الكثير من المراجع العالمية كالمقاييس البريطانية وغيرها ويفترض في الشخص المختص سواءً مقاول أو مهندس الإلمام أيضاً بهذه المقاييس لما بها من ارتباطات مع مقاييسنا.

إليكم الملف ...

ههههه صار له فوق نص ساعه يتحمل الملف صراحة فيه كلام وايد الله يعينكم ويعينني عليه .. انا باتابع ما عندي مشكله إن شاء الله أفسر كل كلمه بس المشكله ما اتوقع حد بيقدر يهتم لكل ما فيه.

العيب انه ما فيه أي احتياط للزلازل واحنا قريبين من خط الزلازل والإحتياط في نظري الأهم بالنسبة للمباني لين 4 أدوار هو وضع حديد يربط الطابوق بحيث لو صار زلزال تبقى الحوائط الطابوقية مربوطة بالهيكل الخرساني ولا تسقط، وهذا بيكون له مردود في منع أي شلوخ حرارية في الجدران، وكما لو درس بعناية يكون له مردود كبير في تقليل قوة الهيكل الخرساني وتكلفته .. يعني ممكن نحصل مباني شوي أرخص ووايد أقوى ومقاومة للزلازل لا قدر الله... معليش الزلازل عقدتي ألحين لأن بحثي في دورتي هذي عن الزلازل في ايران وتأثيرها على الخليج وخصوصاً قطر.

[معماري قطري]

وهذا رابط مواصفات البناء القطرية 2010

وللإلمام بطريقة استخدامه يرجى دخول كل قسم ومعرفة محتوياته وكان الأجدر بمن عمل هذه الملفات أن يكتب نوعية العمل بدل الأرقام .. مثلاً نبدأ بتحضيرات الموقع وحفر الأرض للأساسات و .. إلى آخر مراحل البناء.

http://www.gulfup.com/G.png (http://www.gulfup.com/?jT6PiA)

[um mohammed]

تسلم أخوي على المعلومات المفيده

[معماري قطري]

تسلم أخوي على المعلومات المفيده

الله يسلمج ويخليج

[QP Engineer]

يعطيك العافيه اخوي معماري ويجزاك خير

معلومات مهمه وتحتاج وقت وتدقيق للأسف ماشفت هذا الموضوع من قبل

انا للحين اطالب بجدول للاعمال واكيد فيه الكميات ولا شفته مماطله من المقاول وعياره من الاستشاري :tease:.... اتمنى الكل يهتم بهذي المعلومات ويطبقها من البدايه علشان يرتاح :nice:

[معماري قطري]

هلا بك مهندسنا

الله يسلمك انا ارتحت من هالناحية .. وسويت كل الحسابات والتفاصيل قبل وتدخلت في كل صغيرة وكبيرة مع الإستشاري .. وصدقني التغييرات لو أقول لك 1 الى 2 % يمكن أكون مبالغ وكل شيء كان واضح، وخذت شوي أزيد من حقي.

بسبب كل هذا نصيحتي دوم للي يبني اهتم بالتخطيط الصح قبل واصرف على التصميم والإشراف وإختار مقاول قادر على التنفيذ بحدود المواصفات والتفاصيل.. انا خذت حول سنه تقريباً بس في اختيار المقاول ومشكلتي ما اعتمدت المناقصة عن طريق الاستشاري .. وبديت أدور الشركات الصغار اللي بعضهم قالوا لي بنعطيك تسعير عام وشردت عنهم لمعرفتي ان العام للعب بعدين، ولمعرفتي إن كل مقاول يسوي حساب كميات خاص به ويحط ربحه في كل بند.

مثال على تسعير مقاول خبره كان بحدود 1.7 مليون، وكانت البنود معقولة لكن تجي عند بند الخشب اللي تحت الفريم يسمى ب subframe للأبواب .. كان مسعره لي بحدود 50000 كإجمالي .. يعني للباب الواحد يطلع فوق 2000 ريال، وعذره ان هذا يستخدم للقصور وتأكدت من تسعيره قال انه خذه من منجرة يتعامل معاها .. وقال بنتناقش وبننزل السعر لا تهتم، لكن انا شلته من حساباتي وركزت على الباقيين .. وكانت الأسعار كبيرة في مجملها وتوصل لين 3 ملايين .. لين تذكرت مقاول تعاملنا معاه في مشروع حكومي وكان متفهم ومتمكن .. رحت له قال اسمح لي مشغول في مدارس وقصور .. وحظي موقع بيتي قريب من 3 قصور ينبنون لملاك الشركة وقلت له مب مشكلة لو تتأخر بس مهم الإنجاز صح .. والحمد لله سعر لي سعر ما كنت أتوقعه بالضبط 1,111,000 وكان أقل بكثير من الباقيين وأضمن لي، وطبعاً السعر ما يشمل مواد كثيرة علي توريدها.

معليش دوم أسترسل وأطول في شرحي بس مهم أنقل الصورة كاملة .. البنيان استوى صعب وايد هذي الأيام قلة مقاولين وكثرة مشاريع .. ولا ننسى الأزمة العالمية جبرت شركات وايد أما تسكر أو تقلص عمالتها .. واللي يبي يبني يخطط صح ويتوقع من بدء البنيان لين يسكن فترة 3 سنين إذا يبي يبني صح وبجودة عالية.

[معاند احساسه]

الله يعطيك الف عافيه اخوي معماري وماقصرت ع المجهود الكبير واستفدنا منه كلنا

[الكواري 1972]

متابع

بارك الله فيك
وكثر الله من امثالك

حنا صج محتاجين التوجيه الصحيح
وخاصه مقبلين ع البناء

[معماري قطري]

شيء أَكيد إِخوي الكواري .. التعاقد والمناقصة وتحديد الأَعمال هم أَهم شيء وهذي تعتبر خطوة كبيرة تتخللها خطوات كثيرة أَصغر وانا بروحي خذت فيها حول سنتين .. أَولاً لأَني أَشتغل براحة بال، وثانياً لأَني كنت أَعد الرسومات بنفسي، وثالثاً تابعت مع استشاري في باقي التخصصات وكان فيه شغل طويل لفترة طويلة غير عن فترة المناقصة اللي كانت فيها تعديلات وإعادة ومفاوضات لين وصلنا للتوقيع والمتابعة في الإشراف والبنيان.

وضحت العديد من النقاط المهمة وتقريباً يمكن بقى القليل من خبرات المجربين اللي المفروض تضاف للموضوع، وقناعتي انا في الأَخير إِن التخطيط مسؤول عن تطوير نفسه واعادة هيكلة نفسه قبل إعادة تخطيط الدولة، وتعديل قوانين التخطيط لتتناسب مع الفترات القادمة، وواجب كبير ما يتملص منه وهو الإشراف العام على التعاقد وعلى الإستشاريين وتسهيل معاملات العموم في هذا الخصوص.

الإشراف العام بحد ذاته على الاستشاريين شغل يحتاج مهندسين متابعين على طول وفي جميع التخصصات ويحتاج قوانين ومخالفات للمكاتب اللي ما تلتزم صح وللمقاولين المقصرين وسريعاً وبدون الحاجة لتعقيد ومحاكم .. متى بنتطور يا اخوان خطوات واضحة كل العالم يسويها الا احنا حتى الشوارع مب قادرين عليها .. هندي في شيسمونها " فرخ الجي " نسيت اسمها والله ويدور ويودي عياله فيها سيلين الجمعة ما يهش ولا ينش شغلته يوقع أَوراق وبس .. وفي النهاية يطلعون لنا عظماء المهندسين من التخطيط وأَشغال بتبريرات من ورا كراسيهم بعيدة نهائياً عن الواقع .. وخريجين الجامعات القطريين مشردينهم من المتابعة بقوانين صح.

وفي النهاية إِستوى مثل غانم السليطي يقال على كل لسان الشق أكبر من الرقعة .. والله ما ادري غانم السليطي اللي قايلها أَو أَحمد شكلي ضيعت الشق وضيعت الرقعة.

[معماري قطري]

أَرفع الموضوع للمهتمين بالعزل الحراري والصوتي وبديمومة المباني

[بن غيث]

صباحك خير ان شاء الله ..
حلوة ديمومة المباني .. هههههه

[معماري قطري]

صباحك خير ان شاء الله ..
حلوة ديمومة المباني .. هههههه

حي الله شيخنا بن غيث وصباحك سرور بإِذن الله

انا يا اخوي خلطت بين هذا الموضوع وموضوع العزل الحراري سامحني ويسامحوني القراء .. بس هذا بعد مهم للي يخطط يبني لأَن جزء من العقد مثل ما انت عارف الرسومات الدقيقة والتفاصيل ويجي بعدها المواصفات العامة والتعديلات عليها ويجي بعدها شروط التعاقد والمواصفات الخاصة وأَخيراً يجي حساب الكميات .. الديمومه = servicability على ما اعتقد وهي قدرة المبنى للخدمة للغرض اللي أُنشيء من أَجله لسنوات قادمة بدون مشاكل وصيانة عظمى .. والمباني الخضراء اللي هي المباني اللي فيها صفة الديمومة والمواد صديقة البيئة واستهلاك الطاقة القليل.

[بن غيث]

الله يحيك طال عمرك ..
معنى الكلمة صحيح .. لكن قليل جدا من المهندسين والمختصين يفهمون معناها .

[معماري قطري]

الله يحيك طال عمرك ..
معنى الكلمة صحيح .. لكن قليل جدا من المهندسين والمختصين يفهمون معناها .

يا اخوي ما ادري ليش أَحس إِنك مهندس لأَن المقاولين يمكن ما يعرفونها وانا اقولها لا شعورياً وحسيت الحين إِن الكثيرون ما يعرفون معناها .. الله يوفقك وتواصل نقاشك المثري للمواضيع كلها.

[معماري قطري]

نصائح ينبغي أَخذها في الحسبان عند البدء في التصميم وفي تطوير العقد.

بداية التعاقد تكون بعد الحصول على الأَرض ومعرفة حدودها وموقعها وخطة تطويرها العمرانية حتى لو معرفة مبدئية .. تكون الخطوة المهمة هي الحصول على مكتب استشاري يتناسب مع العمل الهندسي المطلوب منه.

في رأَيي تقسيم العمل الهندسي إِلى مراحل لهو من الضروريات ويجب الإِتفاق عليها وذكرها كنقاط في العقد .. فقد يتطلب المبنى دراسات خاصة للتربة ولمستوى المياه الجوفية وغيره، وهذه يجب أَن تتم بالإِتفاق مع مكتب مختص سواءً عن طريق المالك أَو عن طريق المكتب الاستشاري بموافقة المالك.

والدراسات المبدئية ضرورية وعلى أَساسها يتم القرار حول عمل بيسمنت مثلاً .. أَو تقرير قوة تحمل التربة وعمل الأَساسات مدروسة على أَساسها، وعمل الحمايات والعزل على أَساس نوعية التربة وكيميائيتها .. وقد توفر هذه الدراسات علينا كثيراً وتكون سبباً لتغيير فكرة التصميم الأَساسية لدينا .. وتشمل هذه الدراسة طبعاً إِفادة التخطيط حول طبيعة البناء وعدد الأَدوار وغيره من ممنوعات.

طبعاً حسب بنود العقد مع الاستشاري تكون هناك دفعات لهذه المرحلة تحدد بالتوافق أَو يتم استلامها مقدماً لعمل الدراسات وثم تأَتي مرحلة التصميم الفعلي، والتي تكون بناء على نقاش وعلى ضوء الدراسات .. وهذه تسمى مرحلة sketch design stage ، ويكون فيها اتصالنا مباشر مع المهندس المعماري للمشروع وفي هذي المرحلة نعرف مستوى المهندس من مقترحاته، ومن سرعة تجاوبه مع احتياجنا ومن توضيحه لكل الأَفكار المتعلقة بالمبنى، وفيها تدخل دراسات خاصة حول نظام التكييف وتكلفته وحول بعض التشطيبات المقترحة وأَي دراسات مبدئية مثل التصميم الداخلي وغيره .. والتسعير لهذه المقترحات والبدائل لها مع التسعير التقريبي.

فمرحلة التصميم المبدئي تكون في الغالب رسومات معمارية وتكون لأَخذ الموافقة المبدئية من التخطيط، والأَهم إِنها تكون مرحلة مرنة ويقدر يضيف ويغير فيها المالك في الحدود الممكنة لمبناه .. يعني ممكن يغير في المساحات بس بحدود تسمح فيها مساحة أَرضه ويسمح بها التخطيط حسب الافادة المبدئية.

باكمل إِن شاء الله مع باقي المراحل واللي المفروض يتفاوض عليها المالك للحصول على أَفضل تصميم وأَخذ حقه كامل من الاستشاري.

[معماري قطري]

طبعاً الإِستشاري الناجح يحدد هذي المراحل ويشرحها ويشرح أَهميتها للمالك ويحدد أَتعابه لكل مرحلة

والعميل الفاهم يتفاوض على جودة الشغل في هذي المراحل والمختصين اللي بيسون الشغل وفي النهاية تسعير كل مرحلة، وتجزئة الدفعات بطريقة مريحة له وللمكتب .. مع إِمكانية سحب العمل وتوقيفه في أَي مرحلة قبل دفع مبلغ التصميم التابع للمرحلة .. ويحق للعميل حسب عقده مع الإِستشاري أَن يأَخذ الشغل اللي واصلين له ويسلمه لأَي استشاري ثاني.

على حسب درجة تعقيد المشروع تكون الوثائق والتفاصيل والمواصفات والدراسات .. وقد يكتفي المكتب والمالك بمعاينة بسيطة للتربة بعد عمل حفر يدوية للوصول لطبقة الأَرض الصلبة .. وهذا في حالة عدم بناء بيسمنت وفي حالة أَن طبيعة الأَراضي التي حول المبنى معروفة.

نأَتي لمرحلة التصميم الثانية أَو الثالثة إِذا افترضنا الدراسات المبدئية ودراسة التربة الأُولى - ثم السكتشات المعمارية - ثم التصاميم المبدئية بتدخيل باقي التخصصات كالهيكل الإِنشائي والكهرباء والميكانيك .. وهي ما تسمى بمرحلة ال preliminary design stage وهي يكون التغيير فيها بسيط جداً ولأَسباب إِنشائية أَو إِضافة متطلبات يتطلبها النظام الكهربي أَو الميكانيكي للبيت أَو المشروع .. كعلى سبيل المثال ممرات تكييف خاصة أَو غرفة كهرباء أَو تعديلات لمصعد ومتطلبات نوع معين .. ويفترض في هذه المرحلة أَن لا يغير المالك أَو يضيف طلبات الا في الحالة القصوى وشيء ضروري كمصعد مثلاً أَو تعديل حائط فاصل أَو توسعة لحيزٍ ما.

حقيقةً أُلاحظها على مستويات مكاتب التصميم كلها في قطر أَن المكاتب بعضها ينجز هذه المرحلة برسومات سهلة التنفيذ ولا تتضارب التخصصات .. والبعض يصل لهذه المرحلة وخلاص يعتبر التصميم منتهي ويعطى الرخصة النهائية ويتورط المالك بمشاكل كثيرة وتكون الرسومات غير متناسقة وبها الكثير من الأَخطاء والتضاربات التي تحتاج لدراسة وإِعادة تصميم.

يبقى بعد هذا الكثير والكثير ويعاني معه من يسعون للكمال وللتصميم الدقيق اللذي يوضح كل متطلباتهم ويتبعه المقاول والإِستشاري المشرف بسهولة وبدون أَخطاء للنهاية.

لذلك تأَتي مرحلة التصميم المفصل .. Detailed Design Stage .. وهذه أَهم مرحلة ولا تسويها الا المكاتب المختصة الكبيرة وصاحبة التجربة الطويلة في هذا المجال .. ومن خلال هذه المرحلة يكون تصميم كل شيء ثابت ومفصل لآخر درجة مع مسح كميات ومواصفات بالتسمية وحتى رقم الموديل للقطع الأَساسية .. ويفترض هنا تدخل التصميم الداخلي وابراز حيثيات التصميم من كافة المواد المستخدمة وتسعيرها التقريبي لموافقة المالك .. ولهذه المرحلة طبعاً درجات معينة على المالك أَن يعرف طبيعتها حتى يقرر أَن يخوضها كاملة أَو يكتفي بالقدر اليسير ويدخل الذوق الشخصي في باقي الخيارات، وأَعني هنا بالقدر اليسير اللذي هو تصميم توزيعة الأَثاث المقترحة وأَماكن المفاتيح وغيرها.

قد يكون كذلك حساب الكميات سلاح ذو حدين ويرفع تسعير المقاول نظراً لأَنه سيحاول وضع ربحه على كل بند مهما صغُر لكن سيضمن حق المالك في المواصفة كما هي وبالسعر الموافق عليه .. ويكون مرجع للإِلغاء أَو الإِضافة أَو التعديل المستقبلي .. وسيكون حساب الكميات مقياساً أَكيداً للمتناقصين ولدراسة تفاصيل أَسعارهم واختيار الأَفضل .. لذلك من وجهة نظري فحساب الكميات مهم للغاية .. وقد عرضت مثال لحساب كميات ومواصفات وعقد مشروع بناء منزل.

تكون المرحلة قبل الأَخيرة هي مرحلة المناقصة .. والتي يحق للمالك التدخل فيها وأَن يضع من يختار لدعوته لعرض سعره حسب المواصفات والشروط والمخططات للمشروع .. وفي الدعوة للمناقصة يجب وضع اعتبار لدرجات وقوة المقاولين .. فمن الخطأَ أَن نأَتي بمقاول رخيص وقليل خبرة و10 مقاولين معروفين .. والأَصح أَن ننوع في المقاولين المدعوين .. فمثلاً ندعو مقاول درجة أُولى ومعروف إِنه غالي مع درجة ثانية وثالثة ونحاول نكثر عدد المقاولين قد ما نقدر وحتى لو الواحد فاضي شوي ياخذ الوثائق كاملة ويمر على مدراء هذه الشركات ويسلمهم الوثائق ويتعرف عليهم ويحثهم على التسعير له.

دراسة العروض بواسطة المالك والاستشاري دراسة مستفيضة واتخاذ القرار فيمن سيبني ليس بالضروري أَن يكون الأَقل بل الأَفضل.

لي متابعة مع التفاوض ومواصلة دراسة العروض فهذه المرحلة مهمة جداً ويغفلها الكثيرون.

[معماري قطري]

من المراحل المهمة ويمكن أَهم مرحلة هي مرحلة التفاوض وتحديد الشركة اللي بتسوي المشروع بعد دراسة المناقصة واختيار أَفضل 3 شركات للتفاوض معها .. وفي هالحالة إِذا كانت الشركة الأَغلى كانت هي الأَجود ولا فرق بينها وبين 3 شركات من حيث السعر وكنا نعرف إِن الشركة بتريحنا وسمعتها قوية واستعدادها للبناء تام .. ما نلغي هذي الشركة من حساباتنا ونقوم بزيارة لها.

وفي التفاوض مهم نضحي شوي ببعض التغييرات على العقد .. ممكن مثلاً في حالة خطتنا تركيب نوع معين من الحجر تغييره لنوع أَرخص أَو صناعي أَو درجة ثانية .. أَو التغيير في بعض التفاصيل أَو طريقة التركيب .. كذلك بعض مواد التشطيب وغيرها .. وقد يكون السعر صادم لنا ونرغب في تعديل جذري كالتحويل من نظام التكييف المركزي أَو الدكت - سبلت إِلى السبلت العادي .. ومنه يتغير إِرتفاع الأَدوار ويكون فيه توفير كبير في الخرسانة والطابوق وتغيير في عتبات وشكل الدرج .. وهذه المرونة في التصميم والتعديل البسيط تحتاج استشاري متجاوب قادر على وضع التعديلات بمهنية موضع التنفيذ وقادر على المفاوضة لتخفيض السعر وعلى أَساس حساب الكميات المسعر، وذلك قبل بدء تنفيذ العقد وتوقيعه.

هذا المدخل يسحبنا نحو تخصص مهم في الهندسة وفي إِدارة الخيارات المتعددة في الحياة ككل وهو تخصص الهندسة القيمية وسأُوافيكم بنبذة عنه عن قريب بإِذن الله.

[معماري قطري]

قد يكون كلامي غير مفهوم للكثير لكن قراءته بتمعن والتركيز فيه سيفيد في استراتيجية الوصول لهدف التصميم الجيد المدروس والبناء بحرفية وعلى أُسس سليمة .. لأَن الإِستثمار بالبناء المدروس فائدته تمتد لعدة سنين قادمة ونتفادى صيانة مكلفة ونتفادى كذلك تكاليف مبالغ فيها بدون فائدة.

ذكرت الهندسة القيمية وهي ببساطة تقييم العقود وتعديلها ببدائل بقيمة أَفضل كمردود وبسعر أَفضل كتكلفة .. وهي ببساطة ما نقوم به من خلال حياتنا اليومية حتى في أَبسط مشترياتنا من غذاء وغيره .. فقد يكون الغالي لا يستحق قيمته والرخيص يستاهل كل درهم فيه .. كذلك هو الحال بين البدائل والخيارات الموجودة لمواد البناء .. وهناك أَساسيات يجب أَن لا نتجاوزها في البناء لتضمن لنا ظروف حماية قصوى للبناء وعمر افتراضي أَطول .. وهناك مواد قابلة للتغيير وللتجديد كالصبغ مثلاً وعناصر التكسية الخارجية .. وكنوعية التبليط والأَسقف وتكسية الجدران الداخلية .. كالإِنارة والتمديدات الكهربية وكنظام التكييف وسلبياته وايجابياته وتكلفة كل نظام واختيار الأَنسب لنا.

بمقارنة بسيطة نجد أَن المنزل القطري والخليجي يختلف عن الأَمريكي وعن الأُوروبي وعن الياباني والأَسيوي من عدة جوانب أَهمها المساحة .. وهي مساحة البناء فعندنا معدل 1000 متر وقد يقل ل 700 متر مربع هو معدل مقبول لمنزل عائلي .. وعند الأَمريكان 350 - 450 هو المعدل المتوسط للمنزل العائلي .. ولدى الأُوروبيين يقل المعدل كثيراً عن الأَمريكان وقد نلاحظ ضيق كبير في كل حيز .. ونأَتي للآسيويين ونرى المساحات تقارب نصفها للأُروبيين ونرى أَن غالبية العالم يسكن بيوت الصفيح.

ما تم ذكره كله تمهيد لترشيد المساحات من أَساسيات التصميم ولترشيد وتفعيل الإِختيارات القيمية لكل غرفة وحيز حسب أَهميتها .. فلا نركب نظام تكييف مكلف كثيراً وقد نشغله لفترات بسيطة لمجلس مثلاً لا نشغله الا في مناسبات بسيطة .. ولا نركب لكل المنزل حمامات معلقة وغالية ونحن نقدر نوفر في بعض الغرف الثانوية ونحن محتاجين للتوفير .. فهي تكون مهمة تغليب الأَولويات على الثانويات مع إِمكانية التغيير في المستقبل وتعديل التشطيب.

بعد إِتمام هذه القرارات واختيار الأَفضل وتوزيع المهام التي ستكون على المقاول والتي سيوفرها المالك والتي سيتم الاتفاق عليها مع مقاول آخر يتم توقيع العقد وهو واضح غير ناقص بكافة تعديلاته .. ومن رأَيي يتم التوقيع مع مقاول قادر على اتمام كل شيء .. وتكون من شروط العقد بأَن على المقاول الرئيسي التعاون مع المقاولين الآخرين وحماية ممتلكاتهم وتهيئة ظروف العمل المناسبة لهم .. مثلاً لو تقرر بأَن يتم تنفيذ الأَبواب عن طريق منجرة غير تابعة للمقاول الرئيسي يذكر في ملحق حدود عمل المقاول الرئيسي .. كتهيئة الفتحات حسب المقاسات المذكورة في الرسومات وملء الطابوق بالخرسانة أَو عمل هيكل خرساني حسب تفاصيل معينة للأَبواب .. وتثبيت خشب معين بمقاس معين ليكون كفريم أَساسي يحدد البلاستر ويثبت بطريقة معينة وتفاصيل معينة على الطابوق أَو الخرسانة .. ويكون كل شيء نظيف ومرتب ويتم الاستلام بواسطة الاستشاري ويستلمه مقاول النجارة ليكمل تركيب الفريم والباب حتى في فترة انتهاء البناء والصبغ أَو الصبغ الأَساسي .. ولا بد من ذكر عقد ثاني يوضح حدود وطريقة عمل مقاول النجارة .. كمثلاً تذكر نوعية الخشب وتصميمه وتفاصيله كاملة ويذكر أَن يتم صبغه في الورشة يركب فقط ويشطب بقليل من الصبغ اليدوي في الموقع.

نفس الحال يكون مع مقاول النوافذ وقد تذكر مواصفات خاصة لحدود النوافذ .. كالتركيب على نوع معين من الخشب أَو بلاطات رخام أَو بورسلان أَو سيراميك مع تفاصيل قصها وتركيبها.

نصيحة لأَي مالك .. هذه التفاصيل والخطوات تحتاج لأَخذ وعطاء ومفاوضات ونقاش وكتابة كبنود بدقة .. ولهذا فهي تأَخذ جهد ووقت يفترض في المكتب الهندسي إِيضاحها وتطويرها للعميل وتنسيق العمل فيها.

طبعاً انتهينا من مراحل التصميم ومرحلة المناقصة ومرحلة العقد وتعديلاته وبقى ندخل في مرحلة البناء والإِشراف والمتابعة.

من المفضل والضروري أَن يجزأَ عقد الاستشارات لمراحل كما ذكرت وتكون المرحلة قبل الأَخيرة هي مرحلة الإِشراف الفعلي أَثناء البناء .. وسأَذكر ما تحتويه هذه المرحلة لاحقاً بإِذن الله.

[معماري قطري]

نسيت هالموضوع وزين مريت عليه اليوم ونيتي احط نسخة من مواصفات البناء القطرية

وهذي محدثة لسنة 2010 ومؤكد تم تحديثها لاحقاً والتحديث يكون في نقاط بسيطة ممكن 1 ولا 2 % ولا يغطي كل شيء لأَن أَغلب الموجود شبه ثابت لا يتغير .. الكلام طبعاً كثير والنسخة بي دي اف فايل تحتوي على 3700 صفحة وزيادة وفيها معلومات وارشادات مهمة لكل جزئية من جزئيات البناء والمواد وطريقة العمل والفحص وغيره .. والمواصفات مهمة يرجع لها المهندس والمختص وكذلك يفهمها باختصار الشخص العادي لأَنها تحفظ حقوقه.

آخر فايل بي دي اف في الرار فولدر هو الفايل الدسم

http://www.gulfup.com/G.png (http://www.gulfup.com/?C5BZXa)

عودة لمواصلة الموضوع السابق وهو الإِشراف ومحتويات العقد .. أَنا أُفضل أَن يتم ذكر كل النقاط اللتي يغطيها الاشراف وادارة المشروع .. بحيث يتم ذكر أَن المكتب مسؤول عن متابعة مراحل العمل والتأَكد من دقة وصحة تنفيذ كل مرحلة والمتابعة مع المالك بطرق التواصل الحديثة من فاكس وايميل وتلفون وحتى تصوير ثابت وفيديو وتقارير مكتوبة ومسجلة كلامياً في رسائل خاصة أَقلها أُسبوعية وحسب دواعي الضرورة .. لو الإِشراف يتطلب تنسيق التصميم الداخلي يجب ذكر ذلك وقد يكون المكتب المشرف هو نفسه المكتب المصمم تصميم داخلي.

ذكر تخصصات المهندسين المشرفين وهل توجد أَي ملاحظات على العقد قبل البدء في عملية الإِشراف خصوصاً لو كان المكتب المصمم يختلف عن المكتب المشرف .. ومن الضروري التأَكد من هذه النقطة قبل البدء مع المكتب لأَن هناك مكاتب لا تلتزم فقط مهندس واحد ليس ملم بكل اختصاص وهو من يتابع كل شيء حتى الأَعمال التخصصية الدقيقة كالكهرباء.

ضرورة حفظ نسخ كافية من الرسومات والعقد وعمل فايل خاص للفواتير والاتفاقات خاص بالمالك كما يكون هناك ملف خاص بالمكتب الاستشاري ويفترض وجود ملف خاص بالمقاول للمتابعة السليمة .. والملف الخاص بالمالك يستحسن أَن يكون حامل بلاستيكي للأَوراق بحيث يضعها بالترتيب ويستطيع تغييرها أَو تعديلها أَو إِزالتها بسهولة .. فيحفظ فيه حتى الكتلوجات والسكتشات والبدائل والأَفكار التي ينوي تنفيذها .. ويكون هذا الملف دائماً قريب منه ومعه في زيارات الموقع حتى يدون أَي ملاحظات أَغفلها الاستشاري أَو المقاول .. وحتى يكون خطوةً في الأَمام لتحضير كل ما هو من واجبه تحضيره أَو شراؤه من مواد أَو الإِتفاق مع آخرين لتنفيذه إِذا لم يشمله العقد الأَساسي.

بند مهم هو توزيع الدفعات على فترة المشروع للإِستشاري وذكر قيمة كل دفعة، ونقطة مهمة هي ذكر أَن من حق المالك توقيف العقد مع الاستشاري واستلام شيك الضمان منه وملف المشروع والاتفاق أَو عدم الإِتفاق مع استشاري آخر .. فبهذا يكون قادر على فسخ العقد من طرف واحد في حالة عدم رضاه عن عمل الاستشاري.