atiq
05-11-2013, 04:22 PM
الراية القطرية - 05/11/2013
قبل شهور معدودة، كان الحديث عن أن السوق العقاري يتجه نحو أزمة تضخم جديدة نوعا من المزايدة التجارية! أما اليوم فقد أصبح جميع المتعاملين في هذا المجال على يقين تام أن قطر مقبلة على تضخم عقاري يشبه إلى حد بعيد حقبة ما بعد استضافة "الأسياد" والتي كانت سبباً مباشراً لأكبر ارتفاع تاريخي في أسعار الأراضي والإيجارات في قطر.
منذ عدة شهور وتحديدا مع بداية الربع الثاني من العام الجاري، بدأت أسعار الأراضي الفضاء تشهد قفزات غير طبيعية، وارتفاعا غير مبرر، رغم أن حجم التداولات على الأراضي لا تبرر هذا الارتفاع الكبير في أسعارها على اختلاف فئاتها ومناطقها.
عدد من الخبراء العقاريين أكدوا أن المشهد العقاري الحالي ينذر بأزمة ضخمة في القطاع تشبه إلى حد كبير ما حدث بعد العام 2006، لافتين إلى أن ملامح هذا المشهد تتجمع في الأفق قبل عدة أشهر، وحان الوقت لكي يتم التحرك على كافة المستويات للحد من التضخم المتوقع في السوق العقاري.
وقالوا لـ "الراية الاقتصادية" إن أولى خطوات ضبط السوق هي أن ترفع الدولة يديها عن السوق بالتخلي عما يسمى الإسكان الحكومي، إذ أنه السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار الإيجارات والتي بدورها تزيد من ارتفاع أسعار الأراضي، إضافة إلى منع قيام البنوك بالاستثمار المباشر في القطاع العقاري لاسيما شراء الأراضي والتي تزيد عن أسعار السوق.
بداية، يؤكد رجل الأعمال السيد يوسف أحمد الكواري أن هذا الارتفاع الذي تشهده أسعار الأراضي سوف يعيد إلى أذهاننا أزمة التضخم العقاري التي حدثت بعد "أسياد" 2006، والارتفاع الجنوني لكل أسعار الفئات العقارية حتى العام 2009.
وأرجع الكواري أسباب الأزمة الحالية إلى دخول البنوك كمستثمرين مباشرين في السوق وقيامها بشراء الأراضي وإنشاء محافظ وصناديق عقارية، ما أدى إلى ارتفاع غير مبرر وغير طبيعي في أسعار الأراضي وجعل الأسعار التي تشتري بها البنوك هي الأسعار التي يقف عندها ملاك الأراضي ما أشعل السوق خلال الشهور الماضية.
ودعا إلى أهمية التزام البنوك بقرارات المصرف المركزي التي تمنع البنوك من الاستثمار المباشر في القطاع العقاري، وأن تعود لمهامها الرئيسية في التمويل وتقديم منتجات وخدمات مصرفية جديدة لعملائها بدلا من منافسة المستثمرين العقاريين في السوق العقاري.
وقال إن السبب الرئيسي الآخر الذي ساهم في ارتفاع أسعار الأراضي هو سياسة الإسكان الحكومي الذي يدفع سوق الإيجارات السكنية إلى الارتفاع بشكل متصاعد رغم أن السوق لا يستدعي هذا الارتفاع، ولابد من تغيير هذه السياسات وأعتقد أنه ممكن أن يتم منح بدل نقدي للسكن يعادل درجة الموظف الحكومي سواء كان مواطنا أو مقيما، وهو يختار بنفسه السكن المناسب له، فهذا الإجراء سوف يساهم في منع تدخل الحكومة في السوق، لأن ملاك العقارات يرفعون أسعار وحداتهم السكنية في حالة كان المستأجر هي الحكومة، وباقي الملاك يرفعون إيجار وحداتهم طبقا للسعر الذي استأجرت به الحكومة، ومن هنا يرتفع السوق دون وجود أسباب حقيقية، وتأتي الأراضي في الخلفية حيث ترتفع أسعارها بناء على ارتفاع أسعار الإيجارات لذا فهي سلسلة من الحلقات كلها ترتبط ببعضها.
وطالب يوسف الكواري بضرورة ضبط عمليات بيع وشراء الأراضي ومحاربة المضاربة فيها لأن ذلك من أسباب ارتفاع أسعارها في الفترة الأخيرة لأنها تنتقل من وسيط إلى آخر ما يساهم في ارتفاع الأسعار، لذا لابد من منح تراخيص رسمية للوسيط العقاري بحيث تتم محاسبته إذا تجاوز حدود الواقع والسوق في التداولات العقارية.
وأكد على أهمية إعلان وزارة العدل مساحات الأراضي التي يتم تداولها كل أسبوع، لأن التقرير الأسبوعي الحالي يرصد فقط أعلى صفقة ويتحدث عن قيم المبايعات التي جرت خلال الأسبوع ولكن لابد من إيضاح المساحات التي يتم تداولها، لافتا إلى أن المبيعات الأسبوعية ضئيلة ولا تتعدى مليار ريال وهو رقم صغير مقارنة بالمبيعات العقارية في سنوات سابقة.
سوق متعطش
وقال المهندس خالد عبد المولى مدير العمليات بشركة قطر استراليا لأنظمة البناء الحديثة، إنه بالفعل تشهد أسعار الأراضي ارتفاعا كبيرا سيؤدي حتما إلى حدوث أزمة تضخم جديدة في القطاع العقاري تماثل عام 2006 وما بعدها.
وأضاف: إن قلة المعروض من الأراضي الفضاء في الدوحة والمناطق المتاخمة لها ساهم بشكل مباشر في هذه الأزمة، ونتوقع تضخما ليس في القطاع العقاري فقط بل وفي كثير من الخدمات الأخرى نتيجة ارتفاع أعداد السكان والتي سوف تتزايد الفترة القادمة مدفوعة بمشاريع البنية التحتية والريل وغيرها من المشاريع الضخمة.
وأشار عبد المولى إلى أن السوق بالفعل متعطش حاليا لمختلف الفئات العقارية كسكن ومكاتب ووحدات تجارية، لافتا إلى أن أسعار المكاتب تشهد ارتفاعا في المناطق التي تتمتع بخدمات إضافية مثل ساحات انتظار بعد الفشل الذي منيت به المساحات المكتبية في الخليج الغربي نظرا لعدم وجود مواقف للسيارات.
وأوضح أن معايير شراء الأراضي الفضاء تغيرت حاليا عما سبق، فأصبح المالك ينتظر أن يقع بجوار أرضه محطة لمترو الدوحة أو أحد الطرق والكباري الرئيسية التي تربط منطقته بالدوحة أو غيرها من المدن وكل ذلك يجعل من سعر الأراضي ترتفع، وهذه المعايير أصبحت سائدة في كل المدن القطرية وليست الدوحة فقط.
وقال إن مشاريع البنية التحتية التي يجري إنشاؤها حاليا ساهمت بشكل كبير في ارتفاع أسعار الأراضي ليست نتيجة ما تستقدمه من وافدين، ولكن بما تقدمه هذه المشاريع من مزايا إضافية للأراضي.
الأراضي لن تنخفض
ويتفق المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية مع الذين يتوقعون حدوث أزمة تضخم كبيرة في القطاع العقاري بعد الارتفاع غير الطبيعي في أسعار الأراضي، مؤكدا أن الأراضي حتى إذا لم ترتفع فإنها لن تنخفض، مطالبا بضرورة تدخل الدولة لمنع ما يمكن تسميته أزمة الأسياد التي قفزت فيها أسعار العقارات لمستويات قياسية.
وقال إن تدخل الدولة يتم في إطار عدم طرح كل مشاريعها في وقت واحد حتى لا يحدث عرض ضخم على السكن في مدة زمنية قصيرة، كما لابد من قيام الدولة بإنشاء مدن نموذجية تساهم في الحد المتصاعد في أسعار الأراضي والسكن.
وطالب الجولو بسرعة توصيل المرافق والبنية التحتية لكثير من المناطق سواء في داخل وخارج الدوحة حتى تتاح كثير من الأراضي للتداول وبالتالي تنخفض وتيرة الأسعار ما ينعش القطاع العقاري بشكل كامل.
الصفقات العقارية
يذكر أن حجم الصفقات العقارية شهدت انخفاضا في التعاملات العقارية وفق بيانات آخر نشرة صادرة من إدارة التسجيل العقاري في وزارة العدل للأسبوع الممتد من "20" إلى "24" أكتوبر الماضي، حيث سجلت عدد الصفقات العقارية "103" صفقات، ولفت التقرير إلى أن قيم عمليات البيع والرهن وصلت إلى قرابة "669.8" مليون ريال.
وقد حافظت بلديتا الدوحة وأم صلال على النشاطات الكبيرة في التعاملات بحيث احتلتا المرتبة الأولى والثانية على التوالي في عدد الصفقات، وأشار التقرير إلى أن متوسط عدد الصفقات المنفذة في اليوم الواحد بلغ "21" صفقة تقريبا.
وعلى صعيد أسعار القدم المربع للأراضي والتي نفذت عليها صفقات خلال الأسبوع الأخير من أكتوبر الماضي، فقد شهدت زيادة طفيفة في الأسعار، وبلغ متوسط أسعار العرض للقدم المربع الواحد في منطقة المنصورة وبن درهم "1660" ريالا، وسجل في منطقة النجمة ارتفاعا بلغ "1600" ريال للقدم المربع الواحد، وارتفع متوسط سعر القدم المربع في منطقة المعمورة إلى "400" ريال، وارتفع متوسط سعر القدم في منطقة المطار العتيق إلى "1000" ريال للعمارات.
وقد ارتفع سعر القدم المربع في منطقة العزيزية مسجلا "385" ريالا كما ارتفع في منطقة أم غويلينة ليسجل سعر "1600"ريال للقدم المربع الواحد، وأن متوسط سعر القدم المربع شهد ارتفاعا في منطقة الثمامة مسجلا "415" ريالا للقدم المربع الواحد، واستقر متوسط سعر القدم المربع التجاري في منطقة الوكرة عند "1500" فيما ارتفع متوسط سعر القدم المربع لكل من الوكرة عمارات والوكرة فلل ليسجل "775" ريالا، و"300" ريال على التوالي، كما بلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الوكير "215" ريالا.
كما ارتفع متوسط سعر القدم المربع في منطقة معيذر الشمالي ليسجل "285"ريالا، واستقر في منطقة الريان عند "350" ريالا، وبلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الغرافة سعر "375" ريالا، وسجل متوسط سعر عرض القدم المربع ارتفاعا في منطقة الخريطيات وبلغ "390" ريالا، واستقر السعر في منطقة اللقطة عند "350" ريالا للقدم المربع الواحد.
وبلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الخور "205" ريالات للقدم المربع، واستقر في منطقة الخيسة عند "320" ريالا، وسجل ارتفاعا في منطقتي أم صلال محمد، وأم صلال علي وبلغ عند"280" ريالا و"250" ريالا للقدم المربع على التوالي.
قبل شهور معدودة، كان الحديث عن أن السوق العقاري يتجه نحو أزمة تضخم جديدة نوعا من المزايدة التجارية! أما اليوم فقد أصبح جميع المتعاملين في هذا المجال على يقين تام أن قطر مقبلة على تضخم عقاري يشبه إلى حد بعيد حقبة ما بعد استضافة "الأسياد" والتي كانت سبباً مباشراً لأكبر ارتفاع تاريخي في أسعار الأراضي والإيجارات في قطر.
منذ عدة شهور وتحديدا مع بداية الربع الثاني من العام الجاري، بدأت أسعار الأراضي الفضاء تشهد قفزات غير طبيعية، وارتفاعا غير مبرر، رغم أن حجم التداولات على الأراضي لا تبرر هذا الارتفاع الكبير في أسعارها على اختلاف فئاتها ومناطقها.
عدد من الخبراء العقاريين أكدوا أن المشهد العقاري الحالي ينذر بأزمة ضخمة في القطاع تشبه إلى حد كبير ما حدث بعد العام 2006، لافتين إلى أن ملامح هذا المشهد تتجمع في الأفق قبل عدة أشهر، وحان الوقت لكي يتم التحرك على كافة المستويات للحد من التضخم المتوقع في السوق العقاري.
وقالوا لـ "الراية الاقتصادية" إن أولى خطوات ضبط السوق هي أن ترفع الدولة يديها عن السوق بالتخلي عما يسمى الإسكان الحكومي، إذ أنه السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار الإيجارات والتي بدورها تزيد من ارتفاع أسعار الأراضي، إضافة إلى منع قيام البنوك بالاستثمار المباشر في القطاع العقاري لاسيما شراء الأراضي والتي تزيد عن أسعار السوق.
بداية، يؤكد رجل الأعمال السيد يوسف أحمد الكواري أن هذا الارتفاع الذي تشهده أسعار الأراضي سوف يعيد إلى أذهاننا أزمة التضخم العقاري التي حدثت بعد "أسياد" 2006، والارتفاع الجنوني لكل أسعار الفئات العقارية حتى العام 2009.
وأرجع الكواري أسباب الأزمة الحالية إلى دخول البنوك كمستثمرين مباشرين في السوق وقيامها بشراء الأراضي وإنشاء محافظ وصناديق عقارية، ما أدى إلى ارتفاع غير مبرر وغير طبيعي في أسعار الأراضي وجعل الأسعار التي تشتري بها البنوك هي الأسعار التي يقف عندها ملاك الأراضي ما أشعل السوق خلال الشهور الماضية.
ودعا إلى أهمية التزام البنوك بقرارات المصرف المركزي التي تمنع البنوك من الاستثمار المباشر في القطاع العقاري، وأن تعود لمهامها الرئيسية في التمويل وتقديم منتجات وخدمات مصرفية جديدة لعملائها بدلا من منافسة المستثمرين العقاريين في السوق العقاري.
وقال إن السبب الرئيسي الآخر الذي ساهم في ارتفاع أسعار الأراضي هو سياسة الإسكان الحكومي الذي يدفع سوق الإيجارات السكنية إلى الارتفاع بشكل متصاعد رغم أن السوق لا يستدعي هذا الارتفاع، ولابد من تغيير هذه السياسات وأعتقد أنه ممكن أن يتم منح بدل نقدي للسكن يعادل درجة الموظف الحكومي سواء كان مواطنا أو مقيما، وهو يختار بنفسه السكن المناسب له، فهذا الإجراء سوف يساهم في منع تدخل الحكومة في السوق، لأن ملاك العقارات يرفعون أسعار وحداتهم السكنية في حالة كان المستأجر هي الحكومة، وباقي الملاك يرفعون إيجار وحداتهم طبقا للسعر الذي استأجرت به الحكومة، ومن هنا يرتفع السوق دون وجود أسباب حقيقية، وتأتي الأراضي في الخلفية حيث ترتفع أسعارها بناء على ارتفاع أسعار الإيجارات لذا فهي سلسلة من الحلقات كلها ترتبط ببعضها.
وطالب يوسف الكواري بضرورة ضبط عمليات بيع وشراء الأراضي ومحاربة المضاربة فيها لأن ذلك من أسباب ارتفاع أسعارها في الفترة الأخيرة لأنها تنتقل من وسيط إلى آخر ما يساهم في ارتفاع الأسعار، لذا لابد من منح تراخيص رسمية للوسيط العقاري بحيث تتم محاسبته إذا تجاوز حدود الواقع والسوق في التداولات العقارية.
وأكد على أهمية إعلان وزارة العدل مساحات الأراضي التي يتم تداولها كل أسبوع، لأن التقرير الأسبوعي الحالي يرصد فقط أعلى صفقة ويتحدث عن قيم المبايعات التي جرت خلال الأسبوع ولكن لابد من إيضاح المساحات التي يتم تداولها، لافتا إلى أن المبيعات الأسبوعية ضئيلة ولا تتعدى مليار ريال وهو رقم صغير مقارنة بالمبيعات العقارية في سنوات سابقة.
سوق متعطش
وقال المهندس خالد عبد المولى مدير العمليات بشركة قطر استراليا لأنظمة البناء الحديثة، إنه بالفعل تشهد أسعار الأراضي ارتفاعا كبيرا سيؤدي حتما إلى حدوث أزمة تضخم جديدة في القطاع العقاري تماثل عام 2006 وما بعدها.
وأضاف: إن قلة المعروض من الأراضي الفضاء في الدوحة والمناطق المتاخمة لها ساهم بشكل مباشر في هذه الأزمة، ونتوقع تضخما ليس في القطاع العقاري فقط بل وفي كثير من الخدمات الأخرى نتيجة ارتفاع أعداد السكان والتي سوف تتزايد الفترة القادمة مدفوعة بمشاريع البنية التحتية والريل وغيرها من المشاريع الضخمة.
وأشار عبد المولى إلى أن السوق بالفعل متعطش حاليا لمختلف الفئات العقارية كسكن ومكاتب ووحدات تجارية، لافتا إلى أن أسعار المكاتب تشهد ارتفاعا في المناطق التي تتمتع بخدمات إضافية مثل ساحات انتظار بعد الفشل الذي منيت به المساحات المكتبية في الخليج الغربي نظرا لعدم وجود مواقف للسيارات.
وأوضح أن معايير شراء الأراضي الفضاء تغيرت حاليا عما سبق، فأصبح المالك ينتظر أن يقع بجوار أرضه محطة لمترو الدوحة أو أحد الطرق والكباري الرئيسية التي تربط منطقته بالدوحة أو غيرها من المدن وكل ذلك يجعل من سعر الأراضي ترتفع، وهذه المعايير أصبحت سائدة في كل المدن القطرية وليست الدوحة فقط.
وقال إن مشاريع البنية التحتية التي يجري إنشاؤها حاليا ساهمت بشكل كبير في ارتفاع أسعار الأراضي ليست نتيجة ما تستقدمه من وافدين، ولكن بما تقدمه هذه المشاريع من مزايا إضافية للأراضي.
الأراضي لن تنخفض
ويتفق المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية مع الذين يتوقعون حدوث أزمة تضخم كبيرة في القطاع العقاري بعد الارتفاع غير الطبيعي في أسعار الأراضي، مؤكدا أن الأراضي حتى إذا لم ترتفع فإنها لن تنخفض، مطالبا بضرورة تدخل الدولة لمنع ما يمكن تسميته أزمة الأسياد التي قفزت فيها أسعار العقارات لمستويات قياسية.
وقال إن تدخل الدولة يتم في إطار عدم طرح كل مشاريعها في وقت واحد حتى لا يحدث عرض ضخم على السكن في مدة زمنية قصيرة، كما لابد من قيام الدولة بإنشاء مدن نموذجية تساهم في الحد المتصاعد في أسعار الأراضي والسكن.
وطالب الجولو بسرعة توصيل المرافق والبنية التحتية لكثير من المناطق سواء في داخل وخارج الدوحة حتى تتاح كثير من الأراضي للتداول وبالتالي تنخفض وتيرة الأسعار ما ينعش القطاع العقاري بشكل كامل.
الصفقات العقارية
يذكر أن حجم الصفقات العقارية شهدت انخفاضا في التعاملات العقارية وفق بيانات آخر نشرة صادرة من إدارة التسجيل العقاري في وزارة العدل للأسبوع الممتد من "20" إلى "24" أكتوبر الماضي، حيث سجلت عدد الصفقات العقارية "103" صفقات، ولفت التقرير إلى أن قيم عمليات البيع والرهن وصلت إلى قرابة "669.8" مليون ريال.
وقد حافظت بلديتا الدوحة وأم صلال على النشاطات الكبيرة في التعاملات بحيث احتلتا المرتبة الأولى والثانية على التوالي في عدد الصفقات، وأشار التقرير إلى أن متوسط عدد الصفقات المنفذة في اليوم الواحد بلغ "21" صفقة تقريبا.
وعلى صعيد أسعار القدم المربع للأراضي والتي نفذت عليها صفقات خلال الأسبوع الأخير من أكتوبر الماضي، فقد شهدت زيادة طفيفة في الأسعار، وبلغ متوسط أسعار العرض للقدم المربع الواحد في منطقة المنصورة وبن درهم "1660" ريالا، وسجل في منطقة النجمة ارتفاعا بلغ "1600" ريال للقدم المربع الواحد، وارتفع متوسط سعر القدم المربع في منطقة المعمورة إلى "400" ريال، وارتفع متوسط سعر القدم في منطقة المطار العتيق إلى "1000" ريال للعمارات.
وقد ارتفع سعر القدم المربع في منطقة العزيزية مسجلا "385" ريالا كما ارتفع في منطقة أم غويلينة ليسجل سعر "1600"ريال للقدم المربع الواحد، وأن متوسط سعر القدم المربع شهد ارتفاعا في منطقة الثمامة مسجلا "415" ريالا للقدم المربع الواحد، واستقر متوسط سعر القدم المربع التجاري في منطقة الوكرة عند "1500" فيما ارتفع متوسط سعر القدم المربع لكل من الوكرة عمارات والوكرة فلل ليسجل "775" ريالا، و"300" ريال على التوالي، كما بلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الوكير "215" ريالا.
كما ارتفع متوسط سعر القدم المربع في منطقة معيذر الشمالي ليسجل "285"ريالا، واستقر في منطقة الريان عند "350" ريالا، وبلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الغرافة سعر "375" ريالا، وسجل متوسط سعر عرض القدم المربع ارتفاعا في منطقة الخريطيات وبلغ "390" ريالا، واستقر السعر في منطقة اللقطة عند "350" ريالا للقدم المربع الواحد.
وبلغ متوسط سعر القدم المربع في منطقة الخور "205" ريالات للقدم المربع، واستقر في منطقة الخيسة عند "320" ريالا، وسجل ارتفاعا في منطقتي أم صلال محمد، وأم صلال علي وبلغ عند"280" ريالا و"250" ريالا للقدم المربع على التوالي.