نديم
14-08-2006, 01:59 PM
\006/اقتصاد/ الامارات/ عقارات/ازمة
مستقبل إيجارات العقارات في الإمارات.. وجهتان متناقضتان
ابوظبي 14 اغسطس 2006م ( سبأ ) - علي الزكري
ازمة الايجارات في دولة الامارات صارت واحدة من ابرز القضايا التي يقف
الجميع
حائرا امامها ، بل وعاجزا عن التنبؤء بما سيكون عليه الحال في المستقبل
خصوصا
في ظل الارتفاع اللامعقول لاسعار الايجار والتي دفعت نحو 30 بالمائه من
الوافدين
وخصوصا العرب( وفق احصائيات غير رسميه ) الى ترحيل اهاليهم او الانتقال
من
المدن الى المناطق النائية البعيدة.
و في ظل غياب شبه تام لإحصاءات تعكس الاحتياجات الفعلية من الوحدات
السكنية،
ترتبك التوقعات بشأن الاتجاهات المستقبلية المتوقعة لمستوى الإيجارات،
ما
بين انخفاض حاد ووشيك وارتفاعات مستمرة.
وبدون شك فإن مشكلة الإيجارات المرتفعة للمساكن والعقارات في دولة
الإمارات
لا تزال الشغل الشاغل للمواطنين والمقيمين من ذوي الدخل المحدود في ظل
شبه
الاستقرار الذي تسجله المداخيل الشهرية لهذه الطبقة، في حين ترتفع
الإيجارات
سنويا، خصوصا بعد تعديلات القوانين التي سنتها بعض إمارات الدولة والتي
أجازت
الارتفاعات السنوية للإيجارات لكن بنسب ثابتة تراوح بين 15 بالمائة
سنويا
في دبي و20 بالمائة كل سنتين في أبوظبي، لكن كثيرا من الملاك يجهلون أو
يتجاهلون القوانين الخاصة برفع إيجارات الوحدات السكنية، خاصة في
أبوظبي،
التي شهدت ارتفاعا في الإيجارات بنسبة 53 بالمائه خلال النصف الأول من
هذا
العام، ما يؤكد أن هناك جزءا كبيرا من أسباب زيادة الطلب على العقارات
بصفة
عامة، فيه قدر كبير من الاصطناع، وليس خاضعا تماما لآلية السوق كما
يعتقد
البعض. هذا هو الواقع، أما بشأن مستقبل الإيجارات فقد تباينت وجهات
النظر
إلى حد التناقض التام.
وهناك من يتوقع أن يستمر قطاع العقارات في النمو حتى نهاية 2008، على
الأقل،
وهناك من يرى النقيض من ذلك بأن سوق العقار على وشك انخفاض حاد يضاهي ما
حدث في سوق الأسهم ويوازي الصعود السريع الذي شهده العقار خلال العامين
الماضيين
سواء على صعيد الاستئجار أو التملك.
وبين هذين الفريقين، هناك من يتوقع استقرارا نسبيا في الأسعار سواء
للإيجارات
أو التملك، مستشهدا بأن السوق يتجه بشكل هادئ نحو المشروعات والخدمات
التي
تحمل في جوانبها المختلفة عناصر الاستقرار على المدى الطويل.
القاسم المشترك بين جميع من يتحدث عن مستقبل سوق العقارات في دولة
الإمارات
هو غياب المعلومة الإحصائية الدقيقة التي يجب أن يستند إليها الجميع في
تقديم
قراءة صحيحة لمستقبل هذا القطاع، حيث تستند التوقعات التي ترجح انخفاض
الإيجارات
إلى أن حجم المعروض من الوحدات السكنية الجديدة، بصفة عامة ودون الخوض
في
تفاصيل مكوناته الفنية والجغرافية، يتزايد بنسبة أعلى من نسبة الزيادة
في
الطلب عليها، في ظل الارتفاع المستمر الذي يشهده الاستثمار العقاري في
الدولة
منذ سنوات عدة، حيث يقدر حجم المشاريع العقارية خلال السنوات العشر
المقبلة
بنحو 500 مليار درهم.
أما التوقعات التي ترجح استمرار النمو في سوق القطاع العقاري فهي تستند
إلى
متغيرات مختلفة مثل النمو الاقتصادي المحلي، وزيادة الإنفاق الحكومي على
مشاريع البنية التحتية، وارتفاع معدل النمو السكاني، وارتفاع حجم
السيولة
الفائضة التي تبحث عن فرص استثمارية مجزية، والدعم الحكومي الكبير لقطاع
السياحة من خلال توجيه الاستثمارات لإقامة المشاريع العقارية التي تخدم
السياحة.
و رغم أن تأثير مثل هذه العوامل في القطاع العقاري قد يظل إيجابيا لفترة
مقبلة، فإن المستويات الحالية للأسعار ستؤدي في مرحلة لاحقة إلى ظهور
عدم
التوازن بين العرض والطلب، في ظل الإقبال الكبير للمؤسسات والأفراد على
الاستثمار
العقاري، الذي بات يحقق أعلى معدلات الربحية بين القطاعات الاقتصادية
المختلفة،
حيث يسترد العقار في أبوظبي قيمته من الإيجارات خلال خمس سنوات فقط، وهي
نصف الفترة المعيارية العالمية المقدرة بنحو عشر سنوات. وإذا استمرت
الأمور
على هذا المنوال، فإن فائض العقارات المعروضة في السوق المحلية سيصبح مع
الوقت أكثر وضوحا، وهو أمر نتيجته الحتمية انخفاض كبير في الأسعار
والإيجارات،
يجر معه بالضرورة انخفاض بالقدر نفسه في عائد الاستثمار العقاري.
..............//
سبأ ..// النود
28ر 13
مستقبل إيجارات العقارات في الإمارات.. وجهتان متناقضتان
ابوظبي 14 اغسطس 2006م ( سبأ ) - علي الزكري
ازمة الايجارات في دولة الامارات صارت واحدة من ابرز القضايا التي يقف
الجميع
حائرا امامها ، بل وعاجزا عن التنبؤء بما سيكون عليه الحال في المستقبل
خصوصا
في ظل الارتفاع اللامعقول لاسعار الايجار والتي دفعت نحو 30 بالمائه من
الوافدين
وخصوصا العرب( وفق احصائيات غير رسميه ) الى ترحيل اهاليهم او الانتقال
من
المدن الى المناطق النائية البعيدة.
و في ظل غياب شبه تام لإحصاءات تعكس الاحتياجات الفعلية من الوحدات
السكنية،
ترتبك التوقعات بشأن الاتجاهات المستقبلية المتوقعة لمستوى الإيجارات،
ما
بين انخفاض حاد ووشيك وارتفاعات مستمرة.
وبدون شك فإن مشكلة الإيجارات المرتفعة للمساكن والعقارات في دولة
الإمارات
لا تزال الشغل الشاغل للمواطنين والمقيمين من ذوي الدخل المحدود في ظل
شبه
الاستقرار الذي تسجله المداخيل الشهرية لهذه الطبقة، في حين ترتفع
الإيجارات
سنويا، خصوصا بعد تعديلات القوانين التي سنتها بعض إمارات الدولة والتي
أجازت
الارتفاعات السنوية للإيجارات لكن بنسب ثابتة تراوح بين 15 بالمائة
سنويا
في دبي و20 بالمائة كل سنتين في أبوظبي، لكن كثيرا من الملاك يجهلون أو
يتجاهلون القوانين الخاصة برفع إيجارات الوحدات السكنية، خاصة في
أبوظبي،
التي شهدت ارتفاعا في الإيجارات بنسبة 53 بالمائه خلال النصف الأول من
هذا
العام، ما يؤكد أن هناك جزءا كبيرا من أسباب زيادة الطلب على العقارات
بصفة
عامة، فيه قدر كبير من الاصطناع، وليس خاضعا تماما لآلية السوق كما
يعتقد
البعض. هذا هو الواقع، أما بشأن مستقبل الإيجارات فقد تباينت وجهات
النظر
إلى حد التناقض التام.
وهناك من يتوقع أن يستمر قطاع العقارات في النمو حتى نهاية 2008، على
الأقل،
وهناك من يرى النقيض من ذلك بأن سوق العقار على وشك انخفاض حاد يضاهي ما
حدث في سوق الأسهم ويوازي الصعود السريع الذي شهده العقار خلال العامين
الماضيين
سواء على صعيد الاستئجار أو التملك.
وبين هذين الفريقين، هناك من يتوقع استقرارا نسبيا في الأسعار سواء
للإيجارات
أو التملك، مستشهدا بأن السوق يتجه بشكل هادئ نحو المشروعات والخدمات
التي
تحمل في جوانبها المختلفة عناصر الاستقرار على المدى الطويل.
القاسم المشترك بين جميع من يتحدث عن مستقبل سوق العقارات في دولة
الإمارات
هو غياب المعلومة الإحصائية الدقيقة التي يجب أن يستند إليها الجميع في
تقديم
قراءة صحيحة لمستقبل هذا القطاع، حيث تستند التوقعات التي ترجح انخفاض
الإيجارات
إلى أن حجم المعروض من الوحدات السكنية الجديدة، بصفة عامة ودون الخوض
في
تفاصيل مكوناته الفنية والجغرافية، يتزايد بنسبة أعلى من نسبة الزيادة
في
الطلب عليها، في ظل الارتفاع المستمر الذي يشهده الاستثمار العقاري في
الدولة
منذ سنوات عدة، حيث يقدر حجم المشاريع العقارية خلال السنوات العشر
المقبلة
بنحو 500 مليار درهم.
أما التوقعات التي ترجح استمرار النمو في سوق القطاع العقاري فهي تستند
إلى
متغيرات مختلفة مثل النمو الاقتصادي المحلي، وزيادة الإنفاق الحكومي على
مشاريع البنية التحتية، وارتفاع معدل النمو السكاني، وارتفاع حجم
السيولة
الفائضة التي تبحث عن فرص استثمارية مجزية، والدعم الحكومي الكبير لقطاع
السياحة من خلال توجيه الاستثمارات لإقامة المشاريع العقارية التي تخدم
السياحة.
و رغم أن تأثير مثل هذه العوامل في القطاع العقاري قد يظل إيجابيا لفترة
مقبلة، فإن المستويات الحالية للأسعار ستؤدي في مرحلة لاحقة إلى ظهور
عدم
التوازن بين العرض والطلب، في ظل الإقبال الكبير للمؤسسات والأفراد على
الاستثمار
العقاري، الذي بات يحقق أعلى معدلات الربحية بين القطاعات الاقتصادية
المختلفة،
حيث يسترد العقار في أبوظبي قيمته من الإيجارات خلال خمس سنوات فقط، وهي
نصف الفترة المعيارية العالمية المقدرة بنحو عشر سنوات. وإذا استمرت
الأمور
على هذا المنوال، فإن فائض العقارات المعروضة في السوق المحلية سيصبح مع
الوقت أكثر وضوحا، وهو أمر نتيجته الحتمية انخفاض كبير في الأسعار
والإيجارات،
يجر معه بالضرورة انخفاض بالقدر نفسه في عائد الاستثمار العقاري.
..............//
سبأ ..// النود
28ر 13