كيفية كتابة الدفعات

[الفني]

مرحبا بالأعضاء الكرام سوالي انا الحين في مرحلة تجهيز العقد مع المقاول بس ابي مساعد أهل الخبرة عن كيفية كتابة الدفعات مع مرحلة كل دفعة . فأرجو المساعدة من أهل الخبرة ولكم الشكر والاحترام

أخوكم بوعبدالله

[شموخ دائم]

,

,


مرحبا

بالتوفيق لك ومنزل مبارك ان شاء الله


اخوي الكريم

بنك التنميه مقسم المبلغ 1,200.000 على 10 دفعات

150 الف مقدم
150 الف الانتهاء من صب الجسور والدفان
150 الف الانتهاء من صب السقف الارضي
150 الف الانتهاء من صب الدور العلوي
100 الف الانتهاء من الملحق والسور
100 الف الانتهاء من البلاستر الداخلي والخارجي
100 الف الانتهاء من بلاط الحمامات والمطابخ والاطقم
100 الف اللانتهاء من البلاط بالبيت بالكامل مع الحوش
100 الف الانتهاء من اعمال الالمنيوم
100 الف الانتهاء من اعمال النجاره وتسليم كرت الكهرباء

المجموع مليون ومئتين الف


وهناك طريقه ثانيه برجع اكتبها لك

مع النسكافيه


:shy:

,

,

[معماري قطري]

إِذا اتبعت طريقة نظام حساب الكميات بيكون عندك تحكم قوي في المواصفات وفي تطور العمل وفي الدفعات حسب ما انجز من بناء .. هي طريقة صعب تنفهم بس لو تقرأَ موضوع العقود بشوية تركيز بتفهمها .. الموضوع مضمن في توقيعي.

مشكلة النسب المتساروية تقريباً إِنها تكون تشتت انتباه المقاول وما تكون موفره له تدفق مالي حقيقي ومتناسب مع الشغل .. يعني أَوقات تحصله يطلع ربحه جيد من مرحلة ويحاول يربح نفس الربح من مرحلة ثانية فتحصله يستخدم طرق مختصرة أَو يلعب في مواصفات الشغل.

حساب الكميات يخلي عندك أَساس للتغيير ويخلي المقاول يكون موافق على كل ما فيه ومحدد سعره مسبقاً ولا له عذر لو زادت الأَسعار ولا يقدر يغير لأَن مواصفات كل مادة محددة بدقة .. بعدين من كل دفعة تخصم 10% لتكون مأَخوذة من الدفعة المقدمة + 10% أُخرى لتكون مرهونة كضمان صيانة.

[معماري قطري]

شيء مهم لازم الكل ينتبه له اللي هو المقاول الشاطر يسوي حساب كميات خاص به .. ولا يضمنه في العقد يكون محدد فيه كم ربحه المتوقع من كل بند وكل مادة وكل مرحلة ومحدد " بنود التلاعب والبدائل " .. لذلك فمن السهل الطلب من المقاول تحديد الدفعات على أَساس حسابه للكميات الأَقرب للواقع مع التوافق على دفعة مقدمة - يخصم منها .. ودفعة صيانة تحتجز لما بعد ال 400 يوم حسب قانون البناء القطري وهذي تخصم بمقدار معين من كل دفعة لضمان الصيانة .. بهذه الطريقة يتم ربط المقاول بالمشروع ويتم ضمان حسن البناء ويتم اعطاء المقاول حقه حسب كل دفعة وراحته بالدفعة المقدمة .. والتي يجب أَن يكتب شيك ضمان بها أَو يعطي ضمان بنكي بمدة المشروع وبقيمة الدفعة المقدمة.

الدفعة المقدمة ممكن تكون 10% أَو أَكثر حسب الاتفاق.

شكلي سبقتك اخوي شموخ في ذكر الطريقة الثانية.

[الفني]

شكرا للاخوان الكرام بس انا قاعد ابني على حسابي مب على بنك التنمية والشي الثاني شرط شيك الضمان لازم

[معماري قطري]

شكرا للاخوان الكرام بس انا قاعد ابني على حسابي مب على بنك التنمية والشي الثاني شرط شيك الضمان لازم

المقاول عليه ياخذ دفعته منك ما همه من وين توفرها .. شيك الضمان لازم وأَوقات كثيرة ما يفيدك .. يعني لو المقاول حب يسرق الدفعة المقدمة وخذ عدة دفعات من عدة ملاك وعطاهم شيكات وكلهم بدون رصيد وسافر محد بيجيبه وفي بعض الدول صعب ينطلب .. ممكن تضمن الشيك لو المقاول شركة معروفة وشغلها ماشي في البلاد .. غير يفترض تطلب ضمان بنكي .. والضمان البنكي قيمته تكون محجوزة في البنك لو فيه أَي خلل في العقد وحبيت تسحبها تقدر تسحبها بدون شروط .. بس المشكلة إِن غالبية المقاولين ما يرضون بهذا الشرط.

انا تشجيع للمقاول وترغيب له في العمل وطبعاً لإِختياره آخذ راحتي واسوي اجراءات طويلة بعدها أَحدد الدفعة الأُولى بمبلغ مغري له مثل 20% من قيمة العقد .. بس تستوي خصميات كل دفعة أَكثر وتكون لي أريحية أَكبر في الدفعات .. مثلاً بنياني بيكلف مليون وسلمته 200 الف وجات الدفعة الاولى 50 أَلف على حسب حساب الكميات والعقد .. وعلى فرض إِن عدد الدفعات 15 دفعة .. فتكون الدفعة الأُولى 50000 ناقص 1/15 من 200000 = 36666.66 وهذي نخصم منها جزء الصيانة المتفق عليه ب 5% من قيمة المشروع فتطلع 2500 ريال من مبلغ ال 50000 فتصبح الدفعة النهاية من فاتورة المقاول المستحقة بعد موافقة الاستشاري والتأَكد من أَن الأَعمال تمت = 34166.66 .. وكل ما تقدمت مرحلة تتقلص الدفعة المقدمة لدى المقاول على فرض إِنه ياخذ منها جزء واحد من عدد الدفعات المتفق عليها .. يعني لو 15 دفعة 1 على 15 ولو 10 = 1/10 .. وفي نفس الوقت تتزايد الدفعة الخاصة بضمان الصيانة فمع كل دفعة يخصم مبلغ 5% أَو 10% المتفق عليه للصيانة .. بمعنى لو مشروعك بمليون وحسب عقدك مبلغ الصيانة المحتجز = 5% فالمبلغ النهائي يكون لديك 50000 وهذا المبلغ يتم تسليمه للمقاول بعد مدة الصيانة المحددة في العقد .. فلو كانت المدة 400 يوم ولم تكن هناك أَي طلبات صيانة وحتى لو كانت هناك صيانة وقام بها المقاول على حسابه كما في العقد فهو يستحق دفعة الصيانة كاملة .. يبقى ضمان الهيكل الانشائي لمدة 10 سنين كقانون متعارف عليه من قبل الدولة ولا يكتب في العقد ومسؤول عنه ضمنياً المقاول والاستشاري المصمم والاستشاري المشرف .. ولو لا قدر الله كان هناك انهيار لمبنى تكون هناك تحقيقات تلقي المسؤولية على أَحد الأَطراف الثلاثة.

[الفني]

المقاول عليه ياخذ دفعته منك ما همه من وين توفرها .. شيك الضمان لازم وأَوقات كثيرة ما يفيدك .. يعني لو المقاول حب يسرق الدفعة المقدمة وخذ عدة دفعات من عدة ملاك وعطاهم شيكات وكلهم بدون رصيد وسافر محد بيجيبه وفي بعض الدول صعب ينطلب .. ممكن تضمن الشيك لو المقاول شركة معروفة وشغلها ماشي في البلاد .. غير يفترض تطلب ضمان بنكي .. والضمان البنكي قيمته تكون محجوزة في البنك لو فيه أَي خلل في العقد وحبيت تسحبها تقدر تسحبها بدون شروط .. بس المشكلة إِن غالبية المقاولين ما يرضون بهذا الشرط.

انا تشجيع للمقاول وترغيب له في العمل وطبعاً لإِختياره آخذ راحتي واسوي اجراءات طويلة بعدها أَحدد الدفعة الأُولى بمبلغ مغري له مثل 20% من قيمة العقد .. بس تستوي خصميات كل دفعة أَكثر وتكون لي أريحية أَكبر في الدفعات .. مثلاً بنياني بيكلف مليون وسلمته 200 الف وجات الدفعة الاولى 50 أَلف على حسب حساب الكميات والعقد .. وعلى فرض إِن عدد الدفعات 15 دفعة .. فتكون الدفعة الأُولى 50000 ناقص 1/15 من 200000 = 36666.66 وهذي نخصم منها جزء الصيانة المتفق عليه ب 5% من قيمة المشروع فتطلع 2500 ريال من مبلغ ال 50000 فتصبح الدفعة النهاية من فاتورة المقاول المستحقة بعد موافقة الاستشاري والتأَكد من أَن الأَعمال تمت = 34166.66 .. وكل ما تقدمت مرحلة تتقلص الدفعة المقدمة لدى المقاول على فرض إِنه ياخذ منها جزء واحد من عدد الدفعات المتفق عليها .. يعني لو 15 دفعة 1 على 15 ولو 10 = 1/10 .. وفي نفس الوقت تتزايد الدفعة الخاصة بضمان الصيانة فمع كل دفعة يخصم مبلغ 5% أَو 10% المتفق عليه للصيانة .. بمعنى لو مشروعك بمليون وحسب عقدك مبلغ الصيانة المحتجز = 5% فالمبلغ النهائي يكون لديك 50000 وهذا المبلغ يتم تسليمه للمقاول بعد مدة الصيانة المحددة في العقد .. فلو كانت المدة 400 يوم ولم تكن هناك أَي طلبات صيانة وحتى لو كانت هناك صيانة وقام بها المقاول على حسابه كما في العقد فهو يستحق دفعة الصيانة كاملة .. يبقى ضمان الهيكل الانشائي لمدة 10 سنين كقانون متعارف عليه من قبل الدولة ولا يكتب في العقد ومسؤول عنه ضمنياً المقاول والاستشاري المصمم والاستشاري المشرف .. ولو لا قدر الله كان هناك انهيار لمبنى تكون هناك تحقيقات تلقي المسؤولية على أَحد الأَطراف الثلاثة.

تسلم ياخوي العزيز والله لا يحرمنا من نصاحك والله يوفقك وتساعد الناس بس سوالي يا سيدي العزيز شلون اكتب له الدفعات يعني ببني فيلا عظم بلاستر والتشطيب علي وعلى راحتي بعدين بس لو توضح لي طريقة كتابة الدفعات لان هو حسب لي المتر ب 1000 ريال ومساحة البنيان تقريبا 696 ومساحة الأرض 600

[معماري قطري]

تسلم ياخوي العزيز والله لا يحرمنا من نصاحك والله يوفقك وتساعد الناس بس سوالي يا سيدي العزيز شلون اكتب له الدفعات يعني ببني فيلا عظم بلاستر والتشطيب علي وعلى راحتي بعدين بس لو توضح لي طريقة كتابة الدفعات لان هو حسب لي المتر ب 1000 ريال ومساحة البنيان تقريبا 696 ومساحة الأرض 600

عندك تكلفة العقد بتكون 696 ولازم ينكتب فيه شبيكون على المقاول بالضبط حتى ما تكون فيه اختلافات ومشاكل .. العقد يتحدد بينك وبين المقاول وبين الاستشاري ومن 3 نسخ يوقعونها كل الأَطراف وكذلك الرسومات تتوقع والمواصفات .. شروط العقد لازم توضح البند المالي والدفعات والمراحل كذلك .. يعني بالنسبة لك مرحلة الحفر والتأَسيس والدفان .. هذي ممكن لو حبيت تسويها مرحلتين أَو 3 حتى وكل مرحلة تتحدد نهايتها ونسبة دفعتها بعد بالاتفاق.

يعني فرضاً تم الاتفاق على ان الدفعة المقدمة = 10% من قيمة العقد فهذا يعني 69600 ريال يستلمها المقاول حتى يستطيع تجهيز الموقع للبدء .. بعدين عندك تقدر تخلي دفعاتك حسب المراحل وممكن تختصرها في مرحلة التأَسيس - مرحلة سقف الدور الأَرضي - مرحلة سقف الدور الأَول - مرحلة البنتهاوس - مرحلة بناء الحوائط للبيت - مرحلة بناء سور البيت - مرحلة عمل التجهيز للتمديدات - مرحلة البلاستر .. وهي 8 مراحل وممكن تزيد فيها وتدمج مرحلتين حسب الاتفاق .. وتوزيع الدفعات بعد حسب الاتفاق ممكن المقاول يحتاج لمرحلة صب خرسانات الدور الأَرضي 12% مثلاً وممكن يحتاج 6% للأَساسات .. المهم تكون الدفعات شبه متوازنة وكلها تساوي 696000 والا عندك مثل ما يسون أغلب المقاولين تقسيم الدفعات على 10 مراحل متساوية وكل مرحلة 10%.

[معماري قطري]

معليش زيادة للتوضيح للكل .. إِتفاق بناء العظم له صيغة تحدد حسب نوعية البناء وحسب شروط العقد المتفق عليها .. وما تكون مؤهل لفترة صيانة لكن المقاول يضمن لك حسن بناء الهيكل الخرساني حسب شروط البناء القطرية .. ومن حق المالك طلب ضمان رسمي مكتوب لعدد من السنوات هو يحدده والضمان لازم يحدد طريقة الاصلاح لأَن شالمتوقع مثلاً يصير .. ضعف العزل المائي فوق وتسببه في تسريب مياه للسقف وهذا مسؤول عنه مقاول العازل المائي ويعطون ضمان عليه لا يزيد عن 15 سنة حسب العازل وحسب طريقة تركيب العازل وطبقاته .. لذلك تحديد شمولية الضمان وطريقة الاصلاح مهمة .. مثال المقاول كان من واجبه عمل تمديدات كهرباء حسب الخرائط وعملها لكن مقاول الكهرباء حصلها مسدودة .. هنا من واجب المقاول الأَساسي يجي يقص الخرسانة بالمنشار والطابوق كذلك ويعدل البايب ويرجع يسد المكان بطريقة أَيضاً تحدد خطواتها في العقد .. لو تم ترك هذه التفاصيل سيكسر المقاول بطريقة بدائية ويرقع مكان الانسداد بطريقة بدائية أَكثر وبتستوي شلوخ في أماكن ثانية بسبب التكسير بالمطرقة.

معليش إِخوي الفني انا اطول وأحاول ذكر كل شيء مهم للكل لأن مقاولينا واستشاريينا وقوانينا كلها في صالح الكل عدا المالك .. لذلك ثقافة العقود الواضحة والمكتوبة بلغة صحيحة ويستحسن بالانجليزية فهي لغة الهندسة والبناء في قطر ومن ثم عمل ترجمة للمالك لو احتاج .. هذه الثقافة هي الملاذ الوحيد لضمان حق المالك القانوني

[شموخ دائم]

,


,



مرحبا


كل الشكر اخونا معماري قطري على ذكر الطريقه الثانيه وهي الطريقه الي تتبعها الدوله بكل مشاريعها
وكل المقاولين يعرفونها خاصه الي يشتغلون مع الدوله وما شاء الله شرح وافي وكافي
وهي طريقه تناسب الطرفين حقيقه

احنا نحب ندقق على ( المواصفات ) خلها مكتوبه لوحدها وعاده تجي 4 او 5 صفحات للفلل العاديه

في حاله العظم
نوع الحديد عادي وبلد الصنع او حديد اخضر ابوكسي وسماكته
نوع الخرسانه وتحديدها ونوع الطابوق وتحديد قوه النيوتن
وممكن نحدد المصنع ومكان الخرسانه ونحدد المصنع
وممكن نحدد مواصفات العازل سماكته كم ملي ونوع المواد الي فيه ونوع الفاصل
وممكن نحدد المكان ( تدمر ) او ( المسند ) او أي مكان انت تثق فيه وترتاح للتعامل معاه

وللتشطيب موضح فيها اسعار كل المواد من سيراميك وابواب باب الغرف نوع الخشب وسعره ونوع الصبغ وعدد الابواب ونوع المفصلات وسعرها
وسعر مقبض الباب وسعره وبلد الصنع
سعر الرخام بالمتر ونوعه وشرح طريقه التركيب ( زيرو ) ونوع المواد اللاصق
نوع الوايرات للكهرباء بلد الصنع ونوع الماركه ونوع البلاكات ونوع الماركه ونحدد سعر الواحد
ضد الماي او عادي
حتى لو الغيت شي نعرف سعره ( وتسترجعه ) ولو ضفت زياده معروف كم الفرق بيكون عليك


وسعر باب الرئيسي ونوع الخشب وسماكته وشكل الديزاين ولونه ونوع الصبغ والحمايه
كذلك طريقه صبغ الفليلا من الداخل وكم غاط للمعجون وللصبغ ونوع الصبغ وسعر المتر وطريقه الصبغ

من الداخل والخارج
نوع الشباك نوع الالمنيوم وسماكته وطريقه الفتح وطريقه التقسيم فيه ولونه والمفصلات والسكشن ماله بلد الصنع
وسعر المتر للتركيب ونوع الزجاج وسماكته
ولونه وتركيب ( عينه ) على البيت وبعدها المالك يعطي الموافقه
او عنده تعديل عليها

( المواصفات ) مهمه جدا جدا وما تقل اهميه عن ( العقد ) ولازم نركز عليها مثل التركيز على العقد
ولازم استشاري يشوفها ويوافق عليها


هناك الطريقه الثالثه المتعارف عليها في ( الفلل ) والمقاولين العاديين


شيك الضمان يكون بدون تاريخ ويودع عند المكتب الاستشاري ويحدد فيه المبلغ على سبيل المثال 100 الف

لان المشروع عظم من الافضل يكون بهذي الطريقه

الدفعة الأولى: ( 100000 مائة الف ريال ) دفعة مقدمة بعد توقيع العقد واستلام الأرض.
الدفعة الثانية : (100000 مائة الف ريال ) بعد الانتهاء من صب خرسانة الجسور الأرضية وعمل الدفان .
الدفعة الثالثة : (100000 مائة الف ريال ) بعد الانتهاء من أعمال صب سقف الدور الأرضي للمشروع .
الدفعة الرابعة : (100000 مائة الف ريال ) بعد الانتهاء من أعمال صب السقف الدور العلوى للمشروع.
الدفعة الخامسة: (100000 مائة الف ريال قطرى ) بعد الانتهاء من أعمال صب طابق السطح البنتهاوس والملحق للمشروع
الدفعة السادسة: (100000 مائة الف ريال ) بعد الانتهاء من أعمال البلا ستر الداخلي و العازل للمشروع.
الدفعة السابعة: (96000 ثمانية وستون الف ريال ) بعد الانتهاء من أعمال البلا ستر الخارجي والسوروباقي الأعمال


ممكن نحط السور والملحق في دفعه وحده
وممكن نعملها دفعتين للسور دفعه والملحق دفعه

اشوف ال 100 الف مناسبه في البدايه خاصه قيمه الاخشاب والحديد والخرسانه للسقف والايدي العامله والطابوق والاعمده
بتكون على القد حتى تكون العمليه متوازنه

وتقدر تعدل فيها على حسب احتياجك ولو حبيت تعملها 10 دفعات ايضا ممكن

,

,


اخوك


شموخ دائم

[بوNasser]

,

,
,
,
,
الدفعة السابعة: (96000 ثمانية وستون الف ريال ) بعد الانتهاء من أعمال البلا ستر الخارجي والسوروباقي الأعمال
,
,
,
اخوك

شموخ دائم


ما لاحظت شي غريب في الدفعة السابعة؟؟؟؟؟؟؟؟

امزح معاك،،،، ويعلم الله اني احبك في الله

تحياتي لك وللجميع

[شموخ دائم]

,

,


مرحبا

حيالله بو ناصر

منور والله

احبك الله بارك الله فيك

:)

بالفعل شي غريب ما شاء الله عليك
هذا عقد عندي وعدلت عليه ليتناسب مع الموضوع وفات علي التعديل

كذا انت تصلح مدقق عقود
:)

منور والله

,

,

[معماري قطري]

لاحظت قبل بس ما حبيت اقول تأَكدت من جمع الأرقام بس

[الفني]

مشكورين على الوضوح خاصة اخوي معماري قطر واخوي شموخ دائم الله يطول بعماركم ويخليكم ذخر وان شاء الله هذا لعمل يكون في ميزان حسناتكم ان باقي شوي وبطرش العقد حق اخوي معماري قطر واخوي شموخ دائم مراجعة منكم واذا احتاج تعديل اعرف ما بتقصرون وبعدين ان شاء الله نتوكل على الله

[معماري قطري]

مشكورين على الوضوح خاصة اخوي معماري قطر واخوي شموخ دائم الله يطول بعماركم ويخليكم ذخر وان شاء الله هذا لعمل يكون في ميزان حسناتكم ان باقي شوي وبطرش العقد حق اخوي معماري قطر واخوي شموخ دائم مراجعة منكم واذا احتاج تعديل اعرف ما بتقصرون وبعدين ان شاء الله نتوكل على الله

الله يوفقك يا اخوي

بس لازم الكل يعرف شيء مهم .. العقد يتكون من رسومات هندسية مدروسة ومتناسقة كلها في الأَول

ثم تجي في المرحلة الثانية المواصفات واللي المفروض تكون بعد متناسبة وتترجم الرسومات خصوصاً التفصيلية منها

الجزء الثالث في الأَهمية اللي هو مواصفات الدولة أَو المنطقة إِذا كانت الدولة كبيرة مقسمة لعدة مناطق عمرانية ولكل منطقة قوانين تختلف جزئياً عن الثانية .. وفي قطر عندنا مواصفات البناء القطرية واللي حطيت منها نسخة في موضوع العقود الموجود في توقيعي.

الجزء الرابع هو المواصفات الخاصة واللي لو مواصفة معينة تلغي أَو تعدل مواصفة من مواصفات الدولة أَو تترجم أَو تركز على هذي المواصفة لازم تذكر بوضوح حتى يتبعها المقاول وتكون أَداة إرشاد للاستشاري.

وطبعاً دراسة هذي الوثائق كلها وتنسيقها موضوع ليس بالسهل والسريع وتاخذ وقت طويل وممكن تحتاج خبرات هندسية ثانية كمهندس كهرباء ومهندس انشائي .. إحنا ممكن نقول راي ارتجالي سريع حسب الواضح أو حسب شمولية العقد .. لكن من وجهة نظري العقد مسؤولية المكتب المصمم كنتيجة خطة ورسومات وتفاصيل ومواصفات عامة وخاصة وشروط تعاقد.