Beho
07-04-2015, 02:21 AM
صعوبات تواجه تقنين أسعار العقارات والأراضي
الراية - 07/04/2015
أكدوا أنها تتنافى مع مفهوم الاقتصاد الحر .. محامون:
السبيعي: قانون الـ 10% زيادة على الإيجارات كان مؤقتاً
الجفيري: التضخم يرتبط مباشرة بارتفاع أسعار العقارات والإيجارات
قيم الإيجارات ترتبط بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر
الزمان: تقييد أسعار العقارات يؤثر على الحرية الاقتصادية للمستثمرين
صعوبات تواجه تقنين أسعار العقارات والأراضي
لا يمكن وضع حدود سعرية للعقارات والأراضي قانونياً
أسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة
ارتفاع الأسعار مرتبط بقلة المعروض وزيادة الطلب
حل ارتفاع الأسعار تنظيمي و ليس قانونيا
نحتاج بناء وحدات سكنية اقتصادية وتوسيع حدود المدن
300 % ارتفاعا في القيم الإيجارية لبعض العقارات
كتب- أكرم الكراد:
تواصل الراية الاقتصادية تسليط الضوء على الارتفاعات التى يشهدها القطاع العقاري عبر لقائها عددا من المحامين في محاولة لإيجاد الحلول الفعالة وطرح الرؤى للحيلولة دون حدوث تضخم أو فقاعة عقارية.
وبدورهم أكد عدد من المحامين صعوبة تدخل المشرع القانوني في ضبط ارتفاع أسعار العقارات والأراضي لاعتماد قطر الاقتصاد الحر المبني على مبدأ العرض والطلب في السوق، فضلا عن تأثير ذلك السلبي على المستثمرين ومّلاك العقارات والأراضي وانعكاسه على التنمية الاقتصادية والخطط التنموية.
وقال المحامون لـ الراية الاقتصادية إن أسعار العقارات والأراضي ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة، وذلك بسبب النهضة العمرانية الشاملة والتطور الاقتصادي الكبير الذي تشهده الدولة في هذه المرحلة، مشيرين في الوقت نفسه إلى ضرورة معالجة هذا الارتفاع في الأسعار، والحد من تأثيراته على نسب التضخم وانعكاسات ذلك على مجمل الخدمات والمنتجات المقدمة للناس لارتباط السوق العقاري بكثير من القطاعات الخدمية والإنتاجية والاستهلاكية الأخرى، وكلما زاد ارتفاع الأسعار والقيم الإيجارية كلما زادت القطاعات الأخرى من أجرة خدماتها.
وأضافوا: إن القانون الخاص بتحديد القيم الإيجارية بنسبة 10% سنوياً للعقارات السكنية لم يعد مفعلاً، كونه كان مؤقتا، وبالتالي أصبحت القيم الإيجارية للمساكن مفتوحة تتبع شروط الاتفاق بين المالك والمستأجر، بينما لا يزال هذا القرار سارياً على الإيجارات التجارية للحفاظ على تسهيل وتسيير الأنشطة الاقتصادية والحد من ارتفاع أسعار مجمل الخدمات المقدمة للناس نتيجة زيادة الإيجارات التجارية.
ونوه المحامون إلى ضرورة معالجة ارتفاع أسعار العقارات والأراضي من خلال وضع آلية معينة وفقاً لمرئيات الرأي العام في هذا الجانب وبالتعاون بين مختلف الجهات والوزارات والمؤسسات التي لها علاقة بهذا الشأن، فضلاً عن تعاون وسائل الإعلام في التوعية بمخاطر هذه الارتفاعات غير المسبوقة سواء في أسعار الأراضي والعقارات أو بالنسبة لارتفاع القيم الإيجارية بشقيها السكنية أو التجارية، وتوضيح خطورة ذلك وانعكاساته على الاقتصاد، وأكد بعضهم على أن الحل يكون تنظيمياً أكثر من كونه حلاً قانونياً سواء بتوفير أراضي لزيادة التطوير العقاري وبناء مجمعات سكنية اقتصادية جديدة، فضلاً عن توسيع حدود المدن وضم مناطق جديدة ومراجعة القانون الناظم لذلك، وافتتاح شوارع تجارية متكاملة، على مستوى هندسي راق تضاف لرصيد الحكومة من إنجازات في قطاعات مشابهة كالمدن الصناعية وغيرها.
وفي هذا الصدد قال المحامي أحمد السبيعي إن القانون رقم (4) لسنة 2008 المتعلق بتأجير المساكن وملحقاتها، والمقنن لزيادة القيمة الإيجارية على المساكن بـ 10% فقط سنوياً كان بشكل مؤقت، وكان يتم تجديده سنوياً بقرار من مجلس الوزراء وقد انتهى التعامل فيه بالنسبة للعقارات السكنية منذ عام 2012، وذلك لانتهاء الحالة التي وجد لأجلها، وبالتالي لم يعد لهذا القانون أي أثر على القيم الإيجارية للعقارات السكنية، التي أصبحت مفتوحة وغير محددة بنسب معينة، بل تتبع شروط الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، وما ينص عليه العقد بشكل واضح وصريح منذ ذلك التاريخ، مشيراً إلى أن القانون صدر لمكافحة غلاء العقارات في تلك الفترة، وعدم زيادتها بشكل كبير على المستأجرين، ولكن بعد تدخل الحكومة وإنشاء مساكن ومجمعات ومدن انتفت الحاجة لهذا القرار بالنسبة للعقارات السكنية، وسريانه فقط على القيم الإيجارية للعقارات الإدارية التجارية، بحيث لا تزيد الزيادة السنوية 10% من القيمة الإيجارية للعقار، وذلك للحفاظ على تسيير وتسهيل الأنشطة الاقتصادية في الدولة، وللحد من ارتفاع أسعار الإيجارات التجارية التي تساهم بشكل كبير في ارتفاع أسعار مجمل الخدمات المقدمة للناس، خاصة وأن أي زيادة إيجارية سيتبعها زيادة في الأسعار والخدمات التي سيتحملها المواطن في النهاية، وفيما يتعلق بأسعار البيع والشراء للعقارات والأراضي، والحاجة لقانون يحد من ارتفاعات سعرية كبيرة أكد السبيعي أن الحدود السعرية العقارية تعتمد مفهوم العرض والطلب بناء على الاقتصاد الحر الذي يتيح للمالك الحرية المطلقة في ملكه، وكامل الحق في تحديد السعر المناسب لعقاره، ولا يمكن للدولة أن تتدخل في ذلك لكونها ملكية خاصة ضمن سوق مفتوح يعتمد العرض والطلب، وبالتالي من لا يقبل بهذا السعر يمكنه اختيار الأفضل بالنسبة إليه من ضمن ما هو موجود في السوق العقارية.
وعن إمكانية وضع حدود سعرية يتم الالتزام بها، أشار السبيعي إلى عدم إمكانية ذلك قانوناً لكونها ملكية خاصة محمية ضمن حدود القانون، وكذلك عدم إمكانية تحديد أسعار جبرية كما يحصل بقطاع الأغذية والخضراوات، خاصة وأن القطاع العقاري يختلف، حيث إن تدخل الحكومة بتحديد قيمة سعرية للفوت أو المتر في منطقة معينة قد يسبب خسارة للمالك، أو يتسبب بإرباك السوق العقارية لمن حصل على قرض لأجل العقار وغيرها من التفاصيل الخاصة بالسوق العقارية والتعاملات الاقتصادية، ولذلك أعتقد أن الحل يكمن في تدخل الحكومة ولكن من دون التأثير على الملاك وأصحاب العقارات، ومن الممكن أن تقدم مساعدات لشرائح معينة من المجتمع تحتاج لعقارات سكنية، أو من خلال منح عقارات أو أراضي لمن تنطبق عليهم شروط الاحتياج، أو من خلال منح أراض مخصصة للأعمال التجارية أو الصناعية، وفعلت الحكومة ذلك في منطقتي الصناعية القديمة والجديدة وغيرها من المناطق التي تجهزها لهذا الشأن ما يساهم في الحد من التضخم، ولاعمل على الموازنة بين احتياجات السوق ومتطلبات النهضة العمرانية والتطور الاقتصادي.
توسيع حدود المدن
ومن جانبه قال المحامي يوسف الزمان بأن أسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة في ظل النهضة العمرانية والتطور الاقتصادي الذي تشهده الدولة، ولكن من الصعوبة بمكان رغم ذلك فرض قانون للحد من هذا الارتفاعات، خاصة في ظل نظام الاقتصاد الحر الذي تنتهجه دولة قطر، وبناء على مبدأ العرض والطلب المتعارف عليه في السوق العقاري ليس في قطر فحسب، وإنما في كل دول العالم، فضلاً عن أن تقييد أسعار العقارات قد يؤثر على الحرية الاقتصادية للمستثمرين وملاك العقارات وبالتالي ينعكس سلباً على الخطط التنموية والاستراتيجية للبلد، ولذلك من الصعب أن يتدخل المشرع القانوني بالحد من الأسعار بأداة قانونية، وحتى بمجال المضاربة العقارية لا يمكن أيضاً التحكم بها وضبطها، لعدم إمكانية تحقيق العدالة كاملة بأن هذه الصفقة أو تلك هي مضاربة.
وأضاف الزمان بأن المشكلة تكمن في قلة المعروض من العقارات والأراضي بينما الطلب يزداد يوماً إثر آخر، ولذلك أعتقد الحل يكون تنظيمياً أكثر من كونه حلاً قانونياً، منوهاً إلى أن قيام الدولة بتوفير أراضي لزيادة التطوير العقاري، ومنحها لشركات استثمارية لتبني عليها مجمعات ومباني سكنية وتجارية اقتصادية، وتقوم بتأجيرها فيما بعد أو بيعها بأسعار مقبولة، وذلك ضمن اشتراطات معينة لكونها مالكة الأرض، فضلاً عن توسيع حدود المدن، ومراجعة القانون الناظم لذلك والذي صدر منذ عام 1985، وما يزال العمل به حتى الآن، في حين أن الحاجة باتت ملحة لضم مناطق جديدة إلى حدود هذه المدن كالدوحة والوكرة والريان على سبيل المثال، وكذلك افتتاح شوارع تجارية متكاملة وعلى مستوى هندسي راق تضاف لرصيد الانجازات بالدولة في قطاع مشابهة كالمدن الصناعية وغيرها، أما أن تقوم الدولة بحل هذه الارتفاعات غير المبررة بإصدار تشريعات قانونية تمنع أو تحد بموجبها من عملية بيع وشراء العقارات والأراضي فهو أمر يتعارض مع مبدأ الحرية الاقتصادية ومفهوم العرض والطلب السائد عالمياً بهذا القطاع.
وأضاف بأن مشكلة ارتفاع أسعار العقارات وإيجاراتها يتطلب حلولاً تنظيمية أكثر من احتياجها لحلول قانونية، فضلاً عن أهمية دراسة هذه القضية من مختلف جوانبها، وبتضافر جهود مختلف الوزارات والمؤسسات والجهات التي لها علاقة بالقطاع العقاري وبطريقة لا تحد من الحرية الاقتصادية للناس، ويبقى مبدأ العرض والطلب في حالة توازن، ومن دون التعرض لسلبيات خطيرة في المستقبل خطيرة، يترتب عليها ضرر يمس الأفراد على كافة المستويات. وخاصة فيما يتعلق بزيادة القيم الإيجارية والتي أصبحت اليوم مفتوحة بين المؤجر والمستأجر، ومن غير وجود أداة قانونية حاسمة لكبح جماح أسعار الإيجارات، مشيراً إلى أن الإيجار يختلف عن البيع والشراء، ولابد من اصدار تشريع يمنع بموجبه هذا الارتفاع الكبير في إيجار العقارات بمختلف تصنيفاتها، فهناك عقارات ارتفعت قيمها الإيجارية بنحو 300 % وهذا أمر لابد من تدخل الحكومة به وحسمه قانونياً، لافتاً إلى أن المشرع أصدر قانوناً بذلك أعقبه صدور قرارات تجديد من مجلس الوزراء بشأن ضوابط زيادة الأجرة وتقنينها سنوياً بـ 10%، ولكن للأسف الشديد هذه الضوابط غير مفعلة وملاك العقارات لا يلتزمون بهذه النسب لأن أسعار العقارات في ارتفاع كبير ولا تتناسب أجرة العقار اقتصادياً مع سعر البيت على عدد السنوات المتوقعة لتحقيق عائد مجزي وإعادة رأسمال، والتي كان من المتعارف عليه سابقاً بعشر سنوات، ولكن اليوم تجاوزت ذلك بخمس أو عشرة أخرى في بعض العقارات، ولذلك نجد أن هذه الزيادة في أسعار العقارات انعكست زيادة في أسعار الإيجارات وساهمت بالتضخم وأثرت سلباً على الخدمات والرواتب والمعيشة عامة، ولذلك أعتقد أنه من المجدي أن يُعيد المشرع النظر في قانون الإيجارات للأماكن السكنية والإدارية التجارية.
لا نفع من التقنين
وكذلك أكد المحامي عبدالرحمن الجفيري على ارتباط التضخم ارتباطاً مباشراً بالجانب العقاري، منوهاً إلى انعكاس ذلك سلباً على الواقع الاقتصادي في السنوات الماضية، وذلك سواء بالنسبة لارتفاعات أسعار الأراضي والعقارات، أو بالنسبة لزيادة القيم الإيجارية.
وأوضح الجفيري بأن الكثيرين اليوم وخاصة من خريجي الجامعات والمقبلين الجدد على سوق العمل لا يكفي ما تمنحهم إياه الدولة من الحصول على أرض أو عقار، حيث باتت أقل قطعة أرض تثمن بالملايين، لافتاً في هذا السياق إلى عدم امكانية تحديد اسعار للأراضي والعقارات أو الحد من ارتفاع الأسعار بقانون أو قواعد، خاصة وأنها تعتمد على العرض والطلب ضمن النظام الاقتصادي الحر الذي تعتمده الدولة، وهذا أمر عام وواقع في جميع دول العالم.
وقال الجفيري بأن أسعار الأراضي والعقارات ارتفعت بشكل غير طبيعي، وتفاقمت بحيث انعكس ذلك تضخماً مع زيادة القيم الإيجارية بشقيها السكنية والإدارية التجارية، ما أثر سلباً على على الناحية الاقتصادية والاجتماعية وتكوين الأسرة وغير ذلك، ولجأ الكثير من العائلات للسكن مع بعضهم البعض ضمن عقارات مقسمة وكذلك العزاب للتخفيف من تكلفة الإيجار السكني، الذي كان في السباق متناسباً مع المعاشات، ولكن اليوم زاد بنسبة لا تقل عن 70% عما هو موجود في بعض الدول الشقيقة.
وأضاف بأن قانون تقنين الزيادة الإيجارية وتحديدها بـ 10% سنوياً ألغي ولم يعد معمولاً به، وبات الأمر مفتوحاً أمام ملاك العقارات لوضع الزيادة التي يرونها مناسبة لعقاراتهم، وفي غالبيتها زيادة مبالغ فيها، وهذا أمر له خطورته الكبيرة على زيادة التضخم في الدولة، فضلاً عن تأثيره المباشر على زيادة أسعار مجمل الخدمات والمواد الغذائية والاستهلاكية للناس، واستنزاف أكثر من 60% من معاشاتهم، ولذلك لابد من وضع آلية.
وأكد الجفيري بأن حل هذه القضية لا يتم بالتقنين، وإنما لابد من وضع آلية معينة وفقاً لمرئيات الرأي العام في هذا الجانب للحد من هذه الارتفاعات وتكون بالتعاون بين مختلف الجهات والوزارات والمؤسسات التي لها علاقة بهذا الشأن، فضلاً عن تعاون وسائل الإعلام في التوعية من مخاطر هذه الارتفاعات غير المسبوقة سواء في أسعار الأراضي والعقارات أو بالنسبة للقيم الإيجارية السكنية والتجارية، وتوضيح خطورة ذلك وانعكاساته على الاقتصاد على المدى المتوسط وطويل الأحل، وكذلك بات الضرورة ملحة لاصدار قرارات لتجميد القيم الإيجارية دون السماح بزيادتها لمدة سنتين على الأقل، للحد من الارتفاعات غير المبررة والتغلب على التضخم أو التقليل من نسبه، خاصة في ظل انخفاض الدخل العام للدولة نتيجة انخفاض أسعار النفط لأكثر من 50%.
الراية - 07/04/2015
أكدوا أنها تتنافى مع مفهوم الاقتصاد الحر .. محامون:
السبيعي: قانون الـ 10% زيادة على الإيجارات كان مؤقتاً
الجفيري: التضخم يرتبط مباشرة بارتفاع أسعار العقارات والإيجارات
قيم الإيجارات ترتبط بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر
الزمان: تقييد أسعار العقارات يؤثر على الحرية الاقتصادية للمستثمرين
صعوبات تواجه تقنين أسعار العقارات والأراضي
لا يمكن وضع حدود سعرية للعقارات والأراضي قانونياً
أسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة
ارتفاع الأسعار مرتبط بقلة المعروض وزيادة الطلب
حل ارتفاع الأسعار تنظيمي و ليس قانونيا
نحتاج بناء وحدات سكنية اقتصادية وتوسيع حدود المدن
300 % ارتفاعا في القيم الإيجارية لبعض العقارات
كتب- أكرم الكراد:
تواصل الراية الاقتصادية تسليط الضوء على الارتفاعات التى يشهدها القطاع العقاري عبر لقائها عددا من المحامين في محاولة لإيجاد الحلول الفعالة وطرح الرؤى للحيلولة دون حدوث تضخم أو فقاعة عقارية.
وبدورهم أكد عدد من المحامين صعوبة تدخل المشرع القانوني في ضبط ارتفاع أسعار العقارات والأراضي لاعتماد قطر الاقتصاد الحر المبني على مبدأ العرض والطلب في السوق، فضلا عن تأثير ذلك السلبي على المستثمرين ومّلاك العقارات والأراضي وانعكاسه على التنمية الاقتصادية والخطط التنموية.
وقال المحامون لـ الراية الاقتصادية إن أسعار العقارات والأراضي ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة، وذلك بسبب النهضة العمرانية الشاملة والتطور الاقتصادي الكبير الذي تشهده الدولة في هذه المرحلة، مشيرين في الوقت نفسه إلى ضرورة معالجة هذا الارتفاع في الأسعار، والحد من تأثيراته على نسب التضخم وانعكاسات ذلك على مجمل الخدمات والمنتجات المقدمة للناس لارتباط السوق العقاري بكثير من القطاعات الخدمية والإنتاجية والاستهلاكية الأخرى، وكلما زاد ارتفاع الأسعار والقيم الإيجارية كلما زادت القطاعات الأخرى من أجرة خدماتها.
وأضافوا: إن القانون الخاص بتحديد القيم الإيجارية بنسبة 10% سنوياً للعقارات السكنية لم يعد مفعلاً، كونه كان مؤقتا، وبالتالي أصبحت القيم الإيجارية للمساكن مفتوحة تتبع شروط الاتفاق بين المالك والمستأجر، بينما لا يزال هذا القرار سارياً على الإيجارات التجارية للحفاظ على تسهيل وتسيير الأنشطة الاقتصادية والحد من ارتفاع أسعار مجمل الخدمات المقدمة للناس نتيجة زيادة الإيجارات التجارية.
ونوه المحامون إلى ضرورة معالجة ارتفاع أسعار العقارات والأراضي من خلال وضع آلية معينة وفقاً لمرئيات الرأي العام في هذا الجانب وبالتعاون بين مختلف الجهات والوزارات والمؤسسات التي لها علاقة بهذا الشأن، فضلاً عن تعاون وسائل الإعلام في التوعية بمخاطر هذه الارتفاعات غير المسبوقة سواء في أسعار الأراضي والعقارات أو بالنسبة لارتفاع القيم الإيجارية بشقيها السكنية أو التجارية، وتوضيح خطورة ذلك وانعكاساته على الاقتصاد، وأكد بعضهم على أن الحل يكون تنظيمياً أكثر من كونه حلاً قانونياً سواء بتوفير أراضي لزيادة التطوير العقاري وبناء مجمعات سكنية اقتصادية جديدة، فضلاً عن توسيع حدود المدن وضم مناطق جديدة ومراجعة القانون الناظم لذلك، وافتتاح شوارع تجارية متكاملة، على مستوى هندسي راق تضاف لرصيد الحكومة من إنجازات في قطاعات مشابهة كالمدن الصناعية وغيرها.
وفي هذا الصدد قال المحامي أحمد السبيعي إن القانون رقم (4) لسنة 2008 المتعلق بتأجير المساكن وملحقاتها، والمقنن لزيادة القيمة الإيجارية على المساكن بـ 10% فقط سنوياً كان بشكل مؤقت، وكان يتم تجديده سنوياً بقرار من مجلس الوزراء وقد انتهى التعامل فيه بالنسبة للعقارات السكنية منذ عام 2012، وذلك لانتهاء الحالة التي وجد لأجلها، وبالتالي لم يعد لهذا القانون أي أثر على القيم الإيجارية للعقارات السكنية، التي أصبحت مفتوحة وغير محددة بنسب معينة، بل تتبع شروط الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، وما ينص عليه العقد بشكل واضح وصريح منذ ذلك التاريخ، مشيراً إلى أن القانون صدر لمكافحة غلاء العقارات في تلك الفترة، وعدم زيادتها بشكل كبير على المستأجرين، ولكن بعد تدخل الحكومة وإنشاء مساكن ومجمعات ومدن انتفت الحاجة لهذا القرار بالنسبة للعقارات السكنية، وسريانه فقط على القيم الإيجارية للعقارات الإدارية التجارية، بحيث لا تزيد الزيادة السنوية 10% من القيمة الإيجارية للعقار، وذلك للحفاظ على تسيير وتسهيل الأنشطة الاقتصادية في الدولة، وللحد من ارتفاع أسعار الإيجارات التجارية التي تساهم بشكل كبير في ارتفاع أسعار مجمل الخدمات المقدمة للناس، خاصة وأن أي زيادة إيجارية سيتبعها زيادة في الأسعار والخدمات التي سيتحملها المواطن في النهاية، وفيما يتعلق بأسعار البيع والشراء للعقارات والأراضي، والحاجة لقانون يحد من ارتفاعات سعرية كبيرة أكد السبيعي أن الحدود السعرية العقارية تعتمد مفهوم العرض والطلب بناء على الاقتصاد الحر الذي يتيح للمالك الحرية المطلقة في ملكه، وكامل الحق في تحديد السعر المناسب لعقاره، ولا يمكن للدولة أن تتدخل في ذلك لكونها ملكية خاصة ضمن سوق مفتوح يعتمد العرض والطلب، وبالتالي من لا يقبل بهذا السعر يمكنه اختيار الأفضل بالنسبة إليه من ضمن ما هو موجود في السوق العقارية.
وعن إمكانية وضع حدود سعرية يتم الالتزام بها، أشار السبيعي إلى عدم إمكانية ذلك قانوناً لكونها ملكية خاصة محمية ضمن حدود القانون، وكذلك عدم إمكانية تحديد أسعار جبرية كما يحصل بقطاع الأغذية والخضراوات، خاصة وأن القطاع العقاري يختلف، حيث إن تدخل الحكومة بتحديد قيمة سعرية للفوت أو المتر في منطقة معينة قد يسبب خسارة للمالك، أو يتسبب بإرباك السوق العقارية لمن حصل على قرض لأجل العقار وغيرها من التفاصيل الخاصة بالسوق العقارية والتعاملات الاقتصادية، ولذلك أعتقد أن الحل يكمن في تدخل الحكومة ولكن من دون التأثير على الملاك وأصحاب العقارات، ومن الممكن أن تقدم مساعدات لشرائح معينة من المجتمع تحتاج لعقارات سكنية، أو من خلال منح عقارات أو أراضي لمن تنطبق عليهم شروط الاحتياج، أو من خلال منح أراض مخصصة للأعمال التجارية أو الصناعية، وفعلت الحكومة ذلك في منطقتي الصناعية القديمة والجديدة وغيرها من المناطق التي تجهزها لهذا الشأن ما يساهم في الحد من التضخم، ولاعمل على الموازنة بين احتياجات السوق ومتطلبات النهضة العمرانية والتطور الاقتصادي.
توسيع حدود المدن
ومن جانبه قال المحامي يوسف الزمان بأن أسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير خلال فترة قصيرة في ظل النهضة العمرانية والتطور الاقتصادي الذي تشهده الدولة، ولكن من الصعوبة بمكان رغم ذلك فرض قانون للحد من هذا الارتفاعات، خاصة في ظل نظام الاقتصاد الحر الذي تنتهجه دولة قطر، وبناء على مبدأ العرض والطلب المتعارف عليه في السوق العقاري ليس في قطر فحسب، وإنما في كل دول العالم، فضلاً عن أن تقييد أسعار العقارات قد يؤثر على الحرية الاقتصادية للمستثمرين وملاك العقارات وبالتالي ينعكس سلباً على الخطط التنموية والاستراتيجية للبلد، ولذلك من الصعب أن يتدخل المشرع القانوني بالحد من الأسعار بأداة قانونية، وحتى بمجال المضاربة العقارية لا يمكن أيضاً التحكم بها وضبطها، لعدم إمكانية تحقيق العدالة كاملة بأن هذه الصفقة أو تلك هي مضاربة.
وأضاف الزمان بأن المشكلة تكمن في قلة المعروض من العقارات والأراضي بينما الطلب يزداد يوماً إثر آخر، ولذلك أعتقد الحل يكون تنظيمياً أكثر من كونه حلاً قانونياً، منوهاً إلى أن قيام الدولة بتوفير أراضي لزيادة التطوير العقاري، ومنحها لشركات استثمارية لتبني عليها مجمعات ومباني سكنية وتجارية اقتصادية، وتقوم بتأجيرها فيما بعد أو بيعها بأسعار مقبولة، وذلك ضمن اشتراطات معينة لكونها مالكة الأرض، فضلاً عن توسيع حدود المدن، ومراجعة القانون الناظم لذلك والذي صدر منذ عام 1985، وما يزال العمل به حتى الآن، في حين أن الحاجة باتت ملحة لضم مناطق جديدة إلى حدود هذه المدن كالدوحة والوكرة والريان على سبيل المثال، وكذلك افتتاح شوارع تجارية متكاملة وعلى مستوى هندسي راق تضاف لرصيد الانجازات بالدولة في قطاع مشابهة كالمدن الصناعية وغيرها، أما أن تقوم الدولة بحل هذه الارتفاعات غير المبررة بإصدار تشريعات قانونية تمنع أو تحد بموجبها من عملية بيع وشراء العقارات والأراضي فهو أمر يتعارض مع مبدأ الحرية الاقتصادية ومفهوم العرض والطلب السائد عالمياً بهذا القطاع.
وأضاف بأن مشكلة ارتفاع أسعار العقارات وإيجاراتها يتطلب حلولاً تنظيمية أكثر من احتياجها لحلول قانونية، فضلاً عن أهمية دراسة هذه القضية من مختلف جوانبها، وبتضافر جهود مختلف الوزارات والمؤسسات والجهات التي لها علاقة بالقطاع العقاري وبطريقة لا تحد من الحرية الاقتصادية للناس، ويبقى مبدأ العرض والطلب في حالة توازن، ومن دون التعرض لسلبيات خطيرة في المستقبل خطيرة، يترتب عليها ضرر يمس الأفراد على كافة المستويات. وخاصة فيما يتعلق بزيادة القيم الإيجارية والتي أصبحت اليوم مفتوحة بين المؤجر والمستأجر، ومن غير وجود أداة قانونية حاسمة لكبح جماح أسعار الإيجارات، مشيراً إلى أن الإيجار يختلف عن البيع والشراء، ولابد من اصدار تشريع يمنع بموجبه هذا الارتفاع الكبير في إيجار العقارات بمختلف تصنيفاتها، فهناك عقارات ارتفعت قيمها الإيجارية بنحو 300 % وهذا أمر لابد من تدخل الحكومة به وحسمه قانونياً، لافتاً إلى أن المشرع أصدر قانوناً بذلك أعقبه صدور قرارات تجديد من مجلس الوزراء بشأن ضوابط زيادة الأجرة وتقنينها سنوياً بـ 10%، ولكن للأسف الشديد هذه الضوابط غير مفعلة وملاك العقارات لا يلتزمون بهذه النسب لأن أسعار العقارات في ارتفاع كبير ولا تتناسب أجرة العقار اقتصادياً مع سعر البيت على عدد السنوات المتوقعة لتحقيق عائد مجزي وإعادة رأسمال، والتي كان من المتعارف عليه سابقاً بعشر سنوات، ولكن اليوم تجاوزت ذلك بخمس أو عشرة أخرى في بعض العقارات، ولذلك نجد أن هذه الزيادة في أسعار العقارات انعكست زيادة في أسعار الإيجارات وساهمت بالتضخم وأثرت سلباً على الخدمات والرواتب والمعيشة عامة، ولذلك أعتقد أنه من المجدي أن يُعيد المشرع النظر في قانون الإيجارات للأماكن السكنية والإدارية التجارية.
لا نفع من التقنين
وكذلك أكد المحامي عبدالرحمن الجفيري على ارتباط التضخم ارتباطاً مباشراً بالجانب العقاري، منوهاً إلى انعكاس ذلك سلباً على الواقع الاقتصادي في السنوات الماضية، وذلك سواء بالنسبة لارتفاعات أسعار الأراضي والعقارات، أو بالنسبة لزيادة القيم الإيجارية.
وأوضح الجفيري بأن الكثيرين اليوم وخاصة من خريجي الجامعات والمقبلين الجدد على سوق العمل لا يكفي ما تمنحهم إياه الدولة من الحصول على أرض أو عقار، حيث باتت أقل قطعة أرض تثمن بالملايين، لافتاً في هذا السياق إلى عدم امكانية تحديد اسعار للأراضي والعقارات أو الحد من ارتفاع الأسعار بقانون أو قواعد، خاصة وأنها تعتمد على العرض والطلب ضمن النظام الاقتصادي الحر الذي تعتمده الدولة، وهذا أمر عام وواقع في جميع دول العالم.
وقال الجفيري بأن أسعار الأراضي والعقارات ارتفعت بشكل غير طبيعي، وتفاقمت بحيث انعكس ذلك تضخماً مع زيادة القيم الإيجارية بشقيها السكنية والإدارية التجارية، ما أثر سلباً على على الناحية الاقتصادية والاجتماعية وتكوين الأسرة وغير ذلك، ولجأ الكثير من العائلات للسكن مع بعضهم البعض ضمن عقارات مقسمة وكذلك العزاب للتخفيف من تكلفة الإيجار السكني، الذي كان في السباق متناسباً مع المعاشات، ولكن اليوم زاد بنسبة لا تقل عن 70% عما هو موجود في بعض الدول الشقيقة.
وأضاف بأن قانون تقنين الزيادة الإيجارية وتحديدها بـ 10% سنوياً ألغي ولم يعد معمولاً به، وبات الأمر مفتوحاً أمام ملاك العقارات لوضع الزيادة التي يرونها مناسبة لعقاراتهم، وفي غالبيتها زيادة مبالغ فيها، وهذا أمر له خطورته الكبيرة على زيادة التضخم في الدولة، فضلاً عن تأثيره المباشر على زيادة أسعار مجمل الخدمات والمواد الغذائية والاستهلاكية للناس، واستنزاف أكثر من 60% من معاشاتهم، ولذلك لابد من وضع آلية.
وأكد الجفيري بأن حل هذه القضية لا يتم بالتقنين، وإنما لابد من وضع آلية معينة وفقاً لمرئيات الرأي العام في هذا الجانب للحد من هذه الارتفاعات وتكون بالتعاون بين مختلف الجهات والوزارات والمؤسسات التي لها علاقة بهذا الشأن، فضلاً عن تعاون وسائل الإعلام في التوعية من مخاطر هذه الارتفاعات غير المسبوقة سواء في أسعار الأراضي والعقارات أو بالنسبة للقيم الإيجارية السكنية والتجارية، وتوضيح خطورة ذلك وانعكاساته على الاقتصاد على المدى المتوسط وطويل الأحل، وكذلك بات الضرورة ملحة لاصدار قرارات لتجميد القيم الإيجارية دون السماح بزيادتها لمدة سنتين على الأقل، للحد من الارتفاعات غير المبررة والتغلب على التضخم أو التقليل من نسبه، خاصة في ظل انخفاض الدخل العام للدولة نتيجة انخفاض أسعار النفط لأكثر من 50%.