Beho
28-04-2015, 06:08 AM
غلاء العقارات والإيجارات .. ارتفاع متواصل
الوطن - 28/04/2015
أرجع أكاديميون وخبراء اقتصاد وعقاريون أسباب غلاء الإيجارات للوحدات السكنية والعقارات في دولة قطر إلى عدة أسباب أبرزها، محدودية الأرض المعروضة، والمناطق السكنية، مع وقف تخصيص أراض بأسعار قليلة، والكثافة السكنية المتزايدة، وتوسع الحكومة في استملاكات الأراضي بمبالغ كبيرة لتنفيذ مشاريع البنية التحتية، والمضاربات، وارتفاع تكاليف البناء.
ويرى الخبراء أن حل المشكلة ليس صعباً، ويمكن إنجازه دون إنفاق أموال طائلة من جانب الدولة، عن طريق زيادة المعروض من الأراضي وتخصيصها بشكل لا يسمح بإعادة بيعها أو شرائها.
وجاءت أبرز وصفات الخبراء لروشتة العلاج بالتوسع الأفقي والرأسي للمناطق السكنية والتجارية عن طريق تخصيص أراض جديدة والسماح بالارتفاعات في بعض المناطق، وتمليك غير القطريين، عن طريق إشراك شركات التطوير العقاري في بناء قرى ضخمة تضم آلاف الوحدات السكنية وتمويلها عبر المشترين.
كما ركز خبراء أهمية السماح لبعض الأنشطة التجارية وسط التجمعات السكانية، بشكل منظم، كما كان يحدث قديماً، وإنشاء مناطق تجارية ضخمة تستوعب النمو التجاري والاقتصادي للدولة، بالإضافة إلى إبطاء برامج استملاكات الأراضي والحد من التوسع في منح تأشيرات جديدة لخفض نسبة زيادة السكان.
نمو الطلب
بداية يرى الدكتور رجب عبدالله الإسماعيل استاذ المحاسبة بكلية الإدارة والاقتصاد ومدير مكتب التعليم المستمر بجامعة قطر، أن جزءا كبيرا من النمو الذي تشهده دولة قطر متعلق بالطلب على العقارات والوحدات السكنية والمحلات التجارية.
و أضاف الدكتور الإسماعيل في تصريحات لـ الوطن الاقتصادي، أن جزءا كبيرا من ارتفاع الأسعار واستمرارها في هذه المستويات القياسية متعلق بزيادة الطلب في الفترة الماضية، مرجعاً زيادة الطلب على العقارات إلى النمو السكاني وزيادة الشركات والأنشطة التجارية وغيرها.
محدودية الأراضي
وبين أن مشكلة محدودية الأراضي تمثل تحديا كبيرا يحتاج إلى حلول، والدولة بدأت تخطو خطوات للأمام في ذلك لتطوير بعض المناطق وعمل قرعة للشركات التي ستتسلم المناطق اللوجستية، مضيفاً أن حلولا كثيرة تقدم حالياً من قبل مسؤولين سواء في وزارة الاقتصاد أو وزارة البلدية، كإنشاء مناطق تجارية جديدة وتوفير مناطق لوجستية بأسعار مجزية للشركات تعمل على تخفيض تكاليفها وبالتالي الاستفادة من ثبات أسعار العقارات على الأقل في السنوات القادمة ومع دخول عام 2022، مشيراً إلى أنه لا يتوقع أن يكون هناك هبوط لكن ربما يكون هناك استقرار أكثر في الأسعار.
المناطق السكنية
وفيما يتعلق بالحلول الخاصة بالعقارات السكنية أكد د. الإسماعيل أن الدولة الآن يجب أن تخصص مناطق جديد للاستثمار وبيع الأراضي كما حدث في مدينة لوسيل، وإنشاء مدينة جديدة خارج الدوحة والتخطيط خارج المدن، وبالتالي ستكون هناك وفرة في السوق العقاري من ناحية الأراضي السكنية.
المناطق التجارية
أما بالنسبة للأنشطة التجارية، فقد أوضح الإسماعيل أن هناك حلولا أخرى متعلقة بمشكلات الأنشطة التجارية، كارتفاع أسعار المحلات والأنشطة التجارية، والحل الأول فيها هو فتح شوارع ومحال تجارية أكثر والترخيص لها من قبل وزارة البلددية.
وأضاف الإسماعيل أن الحل الثاني والذي استخدم بين عامي 2006 و2008 هو ترخيص المباني السكنية على أساس أنها مبان تجارية خدمية، وهو حل مؤقت يمكن أن يُسمح به لعدة سنوات بالترخيص لبعض الأنشطة التي يمكن السماح بمزاولتها وسط المباني السكنية.
حلول عامة
وبشكل عام يرى الإسماعيل أن من ضمن حلول مشكلة غلاء أسعار العقار والإيجارات، هو فتح التميلك لغير القطريين في مناطق جديدة يخفف من ارتفاع الايجارات، ويعمل على استقرار أكثر في السوق العقاري، مع فتح المدن الجديدة التي ستوفر مشاريع عقارية أكبر كما حدث الآن في دول مجاورة نتيجة دخول شركات تطوير عقاري بمشروعات غير محدودة، تشمل أعدادا ضخمة من الوحدات السكنية، وتمول مباشرة من قبل المشترين.
وأوضح الدكتور رجب عبدالله الإسماعيل استاذ المحاسبة بكلية الإدارة والاقتصاد ومدير مكتب التعليم المستمر بجامعة قطر أن المستثمر الذي يريد فتح مشروع أو شراء عقار حالياً إما أن يقوم بتأجيره أو بيعه إلى مواطن قطري، وبالتالي عندما تنشئ عددا ضخما من الوحدات السكنية ستكون هناك مخاطر كبيرة لأنك لن تجد مشتريا أو أن ذلك محدود، أما في حال فتح التملك ستقل هذه المخاطر، مشيراً إلى أن دولا مجاورة ومعظم دول العالم تعتمد في مثل هذه المشروعات على تسويقها للمقيمين أو من هم خارج الدولة.
وبين د. الإسماعيل أن المقيمين الذين يقيمون لمدد كبيرة تصل إلى 10 أو 15 سنة سيفضلون شراء العقار بدلاً من الإيجار ويقومون ببيعه عند مغادرتهم للبلاد، وهو حل مهم وتأخرنا فيه كثيراً، وأعتقد أنه سيعمل على توازن السوق العقاري بحيث يسمح دخول شركات في مشروعات ضخمة لا تعتمد فقط على الإيجار، لأنه يفتح خيارات البيع أمام المستثمرين بدلاً من مواجهة مخاطر محدودية البيع وإمكانية الإيجار فقط أو ربما لا يستطيع المستثمر تأجيره إلا بعد فترة كبيرة.
شركات التطوير العقاري
وأوضح أن دخول شركات التطوير العقاري مهم لأنها تمتلك القدرة على بناء أعداد ضخمة من الوحدات السكنية، مشيداً بتجربة قرية إزدان الناجحة، التي أضافت لسكان الوكرة 100 ألف وحدة سكنية مثلاً، حسب د. الإسماعيل، مؤكداً أن دخول شركات مثل هذه وعمل قرى متكاملة على مساحات شاسعة يمتص الزيادة السكانية من ناحية الإيجارات ويوفر السكن المناسب، وفي نفس الوقت يخفف الزحام على مدينة الدوحة ويخفف الضغط على الخدمات هناك.
واختتم د. الإسماعيل حديثه بالتأكيد على أنه ومع كل هذه الحلول، تحتاج الدولة إلى إدخال شبكات خدمات من طرق ومياه وغيرها لهذه المناطق الجديدة أو المدن، مؤكداً أن دخول شركات في إنشاء شقق سكنية بأعداد كبيرة ستحل الأزمة وتخفض الإيجارات بشكل واضح.
التوسع الأفقي والرأسي
ويرى خالد بن طوار الكواري عضو مجلس إدارة غرفة قطر ومدير شركة كتكو للعقارات، أن أسباب غلاء العقارات هو محدودية الأراضي وكثرة الطلب، مشيراً إلى أن الحل يتلخص في التوسع الأفقي والرأسي في بناء المناطق السكنية.
وأضاف الكواري: «الدولة يجب أن تخصص أراضي حتى لو بأسعار محددة للمواطنين الذين يرغبون في التوسع للسكن، أو إسنادها لمطورين عقاريين ليعيدوا تجهيزها ومن ثم بيعها بأسعار معقولة»، مشيراً إلى أنه «في الماضي كان يتم تخطيط أراض جديدة عن طريق شركات قطاع خاص، يقومون بشراء أرض كبيرة وتقسيمها ومن ثم إعادة بيعها، الآن لا يوجد تخصيص أراضي للقطاع الخاص».
وأضاف أن الحل الثاني هو السماح بالارتفاعات في مناطق سكنية معينة بحيث يكون التوسع أفقيا ورأسيا.
إشادة بدور الدولة
وأشاد الكواري بدور الدولة في هذا الإطار وقال إن حضرة صاحب السمو الشيخ تميم بن حمد آل ثاني، أمير البلاد المفدى، ومعالي الشيخ عبدالله بن ناصر آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وزير الداخلية، مهتمان لأقصى درجة بتحسين الأوضاع بصورة مستمرة وتحقيق أفضل نسب النمو في كافة القطاعات. وهناك جهود مبذولة كبيرة ونشاط غير عادي، لتطوير المناطق الصناعية والمناطق اللوجستية والمناطق التجارية وإنشاء الأسواق.
صندوق النقد الدولي
من جانبه أشار الخبير الاقتصادي ومدير مركز البيرق للدراسات بشير الكحلوت، إلى ما ورد في تقرير صندوق النقد الدولي، والذي صدر يوم 2 إبريل الماضي عن أن الزيادة في أسعار العقارات والإيجارات في عام 2014 بنسبة 35%، يعود إلى الزيادة السكانية بنسبة 11% في نفس السنة، وبسبب ما قامت به الحكومة من استملاكات للأراضي بمبالغ كبيرة لتنفيذ مشاريع البنية التحتية وبسبب المضاربات.
وأضاف الكحلوت أن الحل يكمن في عدة أمور تتلخص في إبطاء برامج استملاكات الأراضي والحد من التوسع في منح تأشيرات جديدة لخفض نسبة زيادة السكان، وتنشيط بناء وحدات سكانية إضافية.
الأرض وتكلفة البناء
بدوره قال الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني أن زيادة الإيجار وأسعار العقارات لم تأت من جشع وطمع الملاك بينما جاءت من غلاء قيمة الأراضي وارتفاع تكلفة البناء، حيث أصبحت تكلفة البناء والأرض الخام هي في الغالب أساس ارتفاع الأسعار.
وأوضح المسلماني أن المستثمر مضطر لتحقيق عوائد 6% من رأس المال، وعندما يؤجر شقة غرفتين بسعر 6 آلاف ريال فإنه أرباحه لا تتعدى 4.5%، لذلك يضطر المالك لرفع قيمة الإيجار حتى لا يدخل في خسائر، كونه حصل على قرض من البنك للبناء بفائدة 5 أو 6% ليقوم بتطوير الأرض وتشييدها.
أراض لا يتم تداولها
وطالب الخبير والمثمن العقاري الدولة بفتح أراض إضافية بأسعار رمزية لا يتم تداولها بأسعار تجارية ولا تعرض للبيع والشراء لمدة 5- 8 سنوات مثلاً، كما حدث مع شركات بروة وغيرها، فقط تستخدم هذه الأرض للبناء والسكن لتحد من ارتفاع الأسعار، وبالتالي يتجه المواطن للشراء من الحكومة أو من القطاع الخاص بأسعار جيدة.
وأكد على ضرورة التوسع وفتح مناطق جديدة على هذه الوتيرة على غرار ما حدث في المنطقة الصناعية بأسعار بسيطة، موضحاً أن الشخص الذي يحصل على راتب 10 آلاف ريال ويستأجر شقة بـ 6 آلاف ريال يكون قد أنفق 60% من راتبه على الإيجار، متسائلاً ماذا بقي له من راتبه ؟
واختتم المسلماني حديثه بأن المشكلة ليست صعبة لأن القضية في النهاية هي قضية عرض وطلب فإذا كان هناك عرض بشكل جيد فإن الأسعار ستنخفض دون تدخل الدولة أو إنفاق مبالغ على ذلك، فقط توفير وتخصيص أراض جديدة.
الوطن - 28/04/2015
أرجع أكاديميون وخبراء اقتصاد وعقاريون أسباب غلاء الإيجارات للوحدات السكنية والعقارات في دولة قطر إلى عدة أسباب أبرزها، محدودية الأرض المعروضة، والمناطق السكنية، مع وقف تخصيص أراض بأسعار قليلة، والكثافة السكنية المتزايدة، وتوسع الحكومة في استملاكات الأراضي بمبالغ كبيرة لتنفيذ مشاريع البنية التحتية، والمضاربات، وارتفاع تكاليف البناء.
ويرى الخبراء أن حل المشكلة ليس صعباً، ويمكن إنجازه دون إنفاق أموال طائلة من جانب الدولة، عن طريق زيادة المعروض من الأراضي وتخصيصها بشكل لا يسمح بإعادة بيعها أو شرائها.
وجاءت أبرز وصفات الخبراء لروشتة العلاج بالتوسع الأفقي والرأسي للمناطق السكنية والتجارية عن طريق تخصيص أراض جديدة والسماح بالارتفاعات في بعض المناطق، وتمليك غير القطريين، عن طريق إشراك شركات التطوير العقاري في بناء قرى ضخمة تضم آلاف الوحدات السكنية وتمويلها عبر المشترين.
كما ركز خبراء أهمية السماح لبعض الأنشطة التجارية وسط التجمعات السكانية، بشكل منظم، كما كان يحدث قديماً، وإنشاء مناطق تجارية ضخمة تستوعب النمو التجاري والاقتصادي للدولة، بالإضافة إلى إبطاء برامج استملاكات الأراضي والحد من التوسع في منح تأشيرات جديدة لخفض نسبة زيادة السكان.
نمو الطلب
بداية يرى الدكتور رجب عبدالله الإسماعيل استاذ المحاسبة بكلية الإدارة والاقتصاد ومدير مكتب التعليم المستمر بجامعة قطر، أن جزءا كبيرا من النمو الذي تشهده دولة قطر متعلق بالطلب على العقارات والوحدات السكنية والمحلات التجارية.
و أضاف الدكتور الإسماعيل في تصريحات لـ الوطن الاقتصادي، أن جزءا كبيرا من ارتفاع الأسعار واستمرارها في هذه المستويات القياسية متعلق بزيادة الطلب في الفترة الماضية، مرجعاً زيادة الطلب على العقارات إلى النمو السكاني وزيادة الشركات والأنشطة التجارية وغيرها.
محدودية الأراضي
وبين أن مشكلة محدودية الأراضي تمثل تحديا كبيرا يحتاج إلى حلول، والدولة بدأت تخطو خطوات للأمام في ذلك لتطوير بعض المناطق وعمل قرعة للشركات التي ستتسلم المناطق اللوجستية، مضيفاً أن حلولا كثيرة تقدم حالياً من قبل مسؤولين سواء في وزارة الاقتصاد أو وزارة البلدية، كإنشاء مناطق تجارية جديدة وتوفير مناطق لوجستية بأسعار مجزية للشركات تعمل على تخفيض تكاليفها وبالتالي الاستفادة من ثبات أسعار العقارات على الأقل في السنوات القادمة ومع دخول عام 2022، مشيراً إلى أنه لا يتوقع أن يكون هناك هبوط لكن ربما يكون هناك استقرار أكثر في الأسعار.
المناطق السكنية
وفيما يتعلق بالحلول الخاصة بالعقارات السكنية أكد د. الإسماعيل أن الدولة الآن يجب أن تخصص مناطق جديد للاستثمار وبيع الأراضي كما حدث في مدينة لوسيل، وإنشاء مدينة جديدة خارج الدوحة والتخطيط خارج المدن، وبالتالي ستكون هناك وفرة في السوق العقاري من ناحية الأراضي السكنية.
المناطق التجارية
أما بالنسبة للأنشطة التجارية، فقد أوضح الإسماعيل أن هناك حلولا أخرى متعلقة بمشكلات الأنشطة التجارية، كارتفاع أسعار المحلات والأنشطة التجارية، والحل الأول فيها هو فتح شوارع ومحال تجارية أكثر والترخيص لها من قبل وزارة البلددية.
وأضاف الإسماعيل أن الحل الثاني والذي استخدم بين عامي 2006 و2008 هو ترخيص المباني السكنية على أساس أنها مبان تجارية خدمية، وهو حل مؤقت يمكن أن يُسمح به لعدة سنوات بالترخيص لبعض الأنشطة التي يمكن السماح بمزاولتها وسط المباني السكنية.
حلول عامة
وبشكل عام يرى الإسماعيل أن من ضمن حلول مشكلة غلاء أسعار العقار والإيجارات، هو فتح التميلك لغير القطريين في مناطق جديدة يخفف من ارتفاع الايجارات، ويعمل على استقرار أكثر في السوق العقاري، مع فتح المدن الجديدة التي ستوفر مشاريع عقارية أكبر كما حدث الآن في دول مجاورة نتيجة دخول شركات تطوير عقاري بمشروعات غير محدودة، تشمل أعدادا ضخمة من الوحدات السكنية، وتمول مباشرة من قبل المشترين.
وأوضح الدكتور رجب عبدالله الإسماعيل استاذ المحاسبة بكلية الإدارة والاقتصاد ومدير مكتب التعليم المستمر بجامعة قطر أن المستثمر الذي يريد فتح مشروع أو شراء عقار حالياً إما أن يقوم بتأجيره أو بيعه إلى مواطن قطري، وبالتالي عندما تنشئ عددا ضخما من الوحدات السكنية ستكون هناك مخاطر كبيرة لأنك لن تجد مشتريا أو أن ذلك محدود، أما في حال فتح التملك ستقل هذه المخاطر، مشيراً إلى أن دولا مجاورة ومعظم دول العالم تعتمد في مثل هذه المشروعات على تسويقها للمقيمين أو من هم خارج الدولة.
وبين د. الإسماعيل أن المقيمين الذين يقيمون لمدد كبيرة تصل إلى 10 أو 15 سنة سيفضلون شراء العقار بدلاً من الإيجار ويقومون ببيعه عند مغادرتهم للبلاد، وهو حل مهم وتأخرنا فيه كثيراً، وأعتقد أنه سيعمل على توازن السوق العقاري بحيث يسمح دخول شركات في مشروعات ضخمة لا تعتمد فقط على الإيجار، لأنه يفتح خيارات البيع أمام المستثمرين بدلاً من مواجهة مخاطر محدودية البيع وإمكانية الإيجار فقط أو ربما لا يستطيع المستثمر تأجيره إلا بعد فترة كبيرة.
شركات التطوير العقاري
وأوضح أن دخول شركات التطوير العقاري مهم لأنها تمتلك القدرة على بناء أعداد ضخمة من الوحدات السكنية، مشيداً بتجربة قرية إزدان الناجحة، التي أضافت لسكان الوكرة 100 ألف وحدة سكنية مثلاً، حسب د. الإسماعيل، مؤكداً أن دخول شركات مثل هذه وعمل قرى متكاملة على مساحات شاسعة يمتص الزيادة السكانية من ناحية الإيجارات ويوفر السكن المناسب، وفي نفس الوقت يخفف الزحام على مدينة الدوحة ويخفف الضغط على الخدمات هناك.
واختتم د. الإسماعيل حديثه بالتأكيد على أنه ومع كل هذه الحلول، تحتاج الدولة إلى إدخال شبكات خدمات من طرق ومياه وغيرها لهذه المناطق الجديدة أو المدن، مؤكداً أن دخول شركات في إنشاء شقق سكنية بأعداد كبيرة ستحل الأزمة وتخفض الإيجارات بشكل واضح.
التوسع الأفقي والرأسي
ويرى خالد بن طوار الكواري عضو مجلس إدارة غرفة قطر ومدير شركة كتكو للعقارات، أن أسباب غلاء العقارات هو محدودية الأراضي وكثرة الطلب، مشيراً إلى أن الحل يتلخص في التوسع الأفقي والرأسي في بناء المناطق السكنية.
وأضاف الكواري: «الدولة يجب أن تخصص أراضي حتى لو بأسعار محددة للمواطنين الذين يرغبون في التوسع للسكن، أو إسنادها لمطورين عقاريين ليعيدوا تجهيزها ومن ثم بيعها بأسعار معقولة»، مشيراً إلى أنه «في الماضي كان يتم تخطيط أراض جديدة عن طريق شركات قطاع خاص، يقومون بشراء أرض كبيرة وتقسيمها ومن ثم إعادة بيعها، الآن لا يوجد تخصيص أراضي للقطاع الخاص».
وأضاف أن الحل الثاني هو السماح بالارتفاعات في مناطق سكنية معينة بحيث يكون التوسع أفقيا ورأسيا.
إشادة بدور الدولة
وأشاد الكواري بدور الدولة في هذا الإطار وقال إن حضرة صاحب السمو الشيخ تميم بن حمد آل ثاني، أمير البلاد المفدى، ومعالي الشيخ عبدالله بن ناصر آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وزير الداخلية، مهتمان لأقصى درجة بتحسين الأوضاع بصورة مستمرة وتحقيق أفضل نسب النمو في كافة القطاعات. وهناك جهود مبذولة كبيرة ونشاط غير عادي، لتطوير المناطق الصناعية والمناطق اللوجستية والمناطق التجارية وإنشاء الأسواق.
صندوق النقد الدولي
من جانبه أشار الخبير الاقتصادي ومدير مركز البيرق للدراسات بشير الكحلوت، إلى ما ورد في تقرير صندوق النقد الدولي، والذي صدر يوم 2 إبريل الماضي عن أن الزيادة في أسعار العقارات والإيجارات في عام 2014 بنسبة 35%، يعود إلى الزيادة السكانية بنسبة 11% في نفس السنة، وبسبب ما قامت به الحكومة من استملاكات للأراضي بمبالغ كبيرة لتنفيذ مشاريع البنية التحتية وبسبب المضاربات.
وأضاف الكحلوت أن الحل يكمن في عدة أمور تتلخص في إبطاء برامج استملاكات الأراضي والحد من التوسع في منح تأشيرات جديدة لخفض نسبة زيادة السكان، وتنشيط بناء وحدات سكانية إضافية.
الأرض وتكلفة البناء
بدوره قال الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني أن زيادة الإيجار وأسعار العقارات لم تأت من جشع وطمع الملاك بينما جاءت من غلاء قيمة الأراضي وارتفاع تكلفة البناء، حيث أصبحت تكلفة البناء والأرض الخام هي في الغالب أساس ارتفاع الأسعار.
وأوضح المسلماني أن المستثمر مضطر لتحقيق عوائد 6% من رأس المال، وعندما يؤجر شقة غرفتين بسعر 6 آلاف ريال فإنه أرباحه لا تتعدى 4.5%، لذلك يضطر المالك لرفع قيمة الإيجار حتى لا يدخل في خسائر، كونه حصل على قرض من البنك للبناء بفائدة 5 أو 6% ليقوم بتطوير الأرض وتشييدها.
أراض لا يتم تداولها
وطالب الخبير والمثمن العقاري الدولة بفتح أراض إضافية بأسعار رمزية لا يتم تداولها بأسعار تجارية ولا تعرض للبيع والشراء لمدة 5- 8 سنوات مثلاً، كما حدث مع شركات بروة وغيرها، فقط تستخدم هذه الأرض للبناء والسكن لتحد من ارتفاع الأسعار، وبالتالي يتجه المواطن للشراء من الحكومة أو من القطاع الخاص بأسعار جيدة.
وأكد على ضرورة التوسع وفتح مناطق جديدة على هذه الوتيرة على غرار ما حدث في المنطقة الصناعية بأسعار بسيطة، موضحاً أن الشخص الذي يحصل على راتب 10 آلاف ريال ويستأجر شقة بـ 6 آلاف ريال يكون قد أنفق 60% من راتبه على الإيجار، متسائلاً ماذا بقي له من راتبه ؟
واختتم المسلماني حديثه بأن المشكلة ليست صعبة لأن القضية في النهاية هي قضية عرض وطلب فإذا كان هناك عرض بشكل جيد فإن الأسعار ستنخفض دون تدخل الدولة أو إنفاق مبالغ على ذلك، فقط توفير وتخصيص أراض جديدة.