الوسيط العقاري
20-03-2016, 11:01 AM
الأراضي الفضاء كلمة السر في السوق العقاري
جريدة الراية
حذر وترقب انتظاراً لما تسفر عنه الأسعار في الفترة القادمة
الأراضي الفضاء كلمة السر في السوق العقاري
تحقيق - أحمد سيــد:
أخيراً، بدأت أسعار الأراضي الفضاء تشهد انخفاضاً تدريجياً بعد ارتفاع تصاعدي على مدار العامين الماضيين كاد أن يصيب السوق العقاري بالركود إن لم يكن قد أصابه بالفعل!
فلا يخفى أن الأراضي الفضاء هي كلمة السر في القطاع العقاري، إن استقرت أسعارها ينتعش السوق العقاري بكل مكوناته، وإن اشتعلت أسعارها ارتفاعاً تباطأت حركة السوق وتوقفت عجلة الاستثمارات العقارية والإنشائية.
صحيح أن حركة السوق العقارية تأخذ دورتها صعوداً وانخفاضاً مثل كل دول العالم، إلا أن قطر تختلف، فمحدودية الأراضي الفضاء المتاحة للتداول تساهم بشكل كبير في تأثر السوق العقاري بأسعار الأراضي.
اختلف الخبراء العقاريون - الذين التقت بهم الراية الاقتصادية حول المدى الذي يمكن أن تصل له أسعار الأراضي الفضاء في رحلة انخفاضها الحالية، فالبعض يرى أن الفترة القادمة ستشهد انخفاضات متتالية قد تصل إلى 30 % من أسعارها التي بلغتها في نهاية العام الماضي، والبعض الآخر يؤكد أن الانخفاض لن يزيد على 15 % فقط، نظراً لتعدد المشاريع التي تشيدها الدولة حالياً وما يتبعها من إنشاءات خاصة تواكب هذه المشاريع سواء سكنية أم تجارية أم مكتبية، وهو ما يساهم في استقرار أسعار الأراضي إلى حد كبير.
15 % انخفاضاً في أسعار الأراضي
استبعد مدير إحدى الشركات العقارية المرموقة انخفاض أسعار الأراضي الفضاء إلى مستويات كبيرة، مؤكداً أن متوسط الانخفاض لا يتعدى 15 % فقط، وفي بعض المناطق والبلديات وليس جميع مناطق الدولة.
وقال إن هذا الانخفاض هو في الأصل تصحيح سعري لأسعار الأراضي، ومازال كثير من الملاك يترقبون بحذر السوق العقاري، وكثير منهم يرفض شراء أراضٍ جديدة تحسباً لمزيد من الانخفاض وبالتالي فإن القول بانخفاض كبير في أسعار الأرضي الفضاء هو قول يفتقر إلى الصواب.
وأضاف أن بعض ملاك الأراضي يرغبون في عودة الأسعار إلى عام 2006، وهذا من المستحيل، فحركة السوق العقاري لا يمكن أن تعود للخلف لاسيما مع سوق متنامٍ مثل السوق القطري، موضحاً أن 90% من التداولات التي يتم تسجيلها في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل هي عبارة عن رهونات وحجز فقط ولم تتم عملية البيع بالكامل، وبالتالي فمن الصعب تقييم حركة السوق وأسعار تداولاته بناء على ما يتم إعلانه في النشرة.
وأشار إلى أن حركة السوق العقاري تأخذ دورتها كل عشر سنوات بحيث تصعد الأسعار لتصل إلى الذروة ثم تبدأ في الانخفاض مرة أخرى، وهذه حركة تصحيح سعري للأسواق العقارية على مستوى العالم، متوقعاً أن يستعيد السوق العقاري في قطر حركته الطبيعية في فترة بين 12 - 18 شهراً.
عدم الوعي الاستثماري يربك السوق العقاري.. العجي:
تراجع تصحيحي لأسعار الأراضي الفضاء
30 % معدل التراجع في الأسعار
وقال السيد جمال العجي رئيس مؤسسة المستقبل العقارية، إن السوق يشهد تراجعاً تدريجياً، خاصة في أسعار الأراضي الفضاء، ولكنه تراجع تصحيحي حيث بدأت الأسعار تتماثل مع أسعار الأراضي في الدول المجاورة.
وأضاف أن المشكلة الرئيسية في تداول الأراضي هي عدم الوعي الاستثماري وظروف السوق، فالملاك يريدون البيع بأقصى سعر رغم ظروف السوق العقاري المتراجعة، فهم يتقبلون ارتفاع الأسعار ولا يتقبلون انخفاضها! الأمر الذي يخلق ركوداً يصيب المالك قبل أن يصيب الأطراف الأخرى في التداولات، وهو أمر لابد من تداركه من خلال زيادة الندوات التثقيفية التي تقوم بها الجهات المعنية وشركات التطوير العقاري التي لابد أن تعمل على تخصيص ندوات تثقيفية وتعريفية لشريحة الملاك عن كيفية الاستثمار الآمن في العقارات وأن يتقبل المالك متغيرات السوق العقاري حتى يحافظ على رأسماله سواء كان سيولة مالية أو أراضي.
وأشار العجي إلى أن أسعار الأراضي انخفضت حالياً إلى ما يقارب 30 %، ومع ذلك فالمشترون يترددون في الشراء على أمل أن تنخفض أسعار الأراضي إلى معدلات أدنى من الحالية وهو ما يساهم في ركود السوق بشكل كامل.
وأكّد أن سعر القدم المربع في منطقة الثمامة وصل إلى 550 ريالا بعد أن كان 600 ريال، والمشافي وصل فيها سعر القدم إلى 350 ريالا بعد أن كان 380 ريالا، والخيسة كان سعر القدم فيها يصل إلى 400 ريال بعد أن كان يزيد على 450 ريالا، أما منطقة الدفنة فقد وصل سعر القدم المربع فيها إلى 540 ريالا بعد أن بلغ قبل شهور قليلة إلى 620 ريالا، ومع ذلك فلا تجد مشترين انتظاراً لانخفاض أكبر في الأيام والشهور القادمة.
ونوّه إلى أن السوق العقاري في قطر صغير نسبياً مقارنة بالأسواق الأخرى في المنطقة، وبالتالي فإن حجم المناورة فيه وتحقيق أرباح فورية أمر يتطلب وقتاً، ولابد أن يدرك المتداولون هذه الحقيقة فلا يأملون تحقيق أرباح ضخمة في فترة وجيزة من مشاريعهم العقارية، وإلا سيصابون بإخفاقات كبيرة في هذا الصدد إن لم تكن خسائر قد تخرجهم من السوق بالكامل، مؤكداً أن كبرى الشركات العقارية في قطر هي من بنت نفسها تدريجياً من خلال إنشاء مشاريع للإسكان المتوسط وهي الشريحة الأكبر في المجتمع القطري، كما أن هذه الشركات - وهي أسماء معروفة - تتواكب مع السوق ارتفاعاً وانخفاضاً، الأمر الذي جعلها تحقق نمواً في مشاريعها عاماً بعد عام حتى وصلت إلى ما وصلت إليه حالياً من قوة ورسوخ في السوق القطري.
وأوضح رئيس مؤسسة المستقبل العقارية، أن أفضل عائد للاستثمار العقاري لا ينبغي أن يزيد على 10 أعوام حتى يشعر المستثمر بجدوى استثماراته، فإذا طالت الفترة عن هذه المدة تسبب خسارة للمستثمر وفقدانه لشهية الاستثمار في القطاع العقاري وتؤدي إلى خروجه منه، كما أن البنوك ترفض تمويل المشاريع العقارية التي يزيد فيها العائد عن عشر سنوات لأنها تدرس تحقيق عائد مجزٍ لها وللمستثمر في ذات الوقت.
وتوقع جمال العجي إصدار قوانين وقرارات جديدة تنظم السوق العقاري بحيث لا تضبط حركة السوق، مؤكداً أن توصيات مجلس الشورى بتحديد زيادة إيجارات الوحدات التجارية من 3 - 5 % سنوياً قد يزيد من ركود السوق، والأفضل هو تجميد أي زيادات لمدة ثلاث سنوات من العام الحالي، وبعدها يتم إقرار هذه النسبة، لأن سوق الإيجارات المكتبية مرتفع حالياً بل ومبالغ في أسعاره فلا داعي لزيادته مرة أخرى بعد عام خاصة مع الظروف الاقتصادية الحالية التي تمر بها البلاد والمنطقة ككل.
وتوقع أن تنخفض أسعار الإيجارات السكنية خلال الفترة القادمة نظراً لكثرة المعروض عن الطلب، بالإضافة إلى دخول مشاريع عقارية جديدة للسوق.
الظروف الاقتصادية تساهم في انخفاض الأسعار.. الكواري:
الدولة مطالبة بتوفير أراضٍ لمنع ارتفاعها مجدداً
يقول المهندس خالد بن أرحمة الكواري رئيس مجلس إدارة مجموعة الديار، إن الأراضي الفضاء انخفضت بشكل ملموس ومن المتوقع أن تشهد انخفاضاً خلال الفترة القادمة قد يصل إلى 11 % بعد الانخفاض الذي شهدته منذ بداية العام.
وأرجع أسباب هذا الانخفاض إلى الظروف الاقتصادية التي تمر بها المنطقة وقطر، من انخفاض أسعار النفط، وعدم وجود فرص عمل جديدة، وتوجه الحكومة لطرح أراضٍ جديدة للمواطنين، وغيرها من المتغيرات التي ساهمت في تريث المستثمرين العقاريين لبناء مشاريع سكنية جديدة، وهو ما أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي الفضاء.
وأوضح أن تجربة المناطق الصناعية الجديدة أثبتت نجاحها في توفير أراضٍ للنشاط الصناعي ساهمت في منع المغالاة في أسعار المخازن وغيرها من الأنشطة الصناعية بعد أن كانت أسعارها مرتفعة جداً، وأعتقد أنه مع طرح أراضٍ سكنية جديدة ستنخفض أسعار الأراضي إلى مستويات معقولة، ما يساهم في النمو الاقتصادي للدولة.
وأضاف أن الأراضي التي طرحتها مدينة لوسيل في الربع الأخير من العام الماضي، ساهمت أيضاً في إنعاش السوق العقاري ووفرة معقولة في الأراضي السكنية، مشيراً إلى أن ما حدث لأسعار الأراضي هو تصحيح سعري وإعادة السوق لمساره الطبيعي بعد أن ارتفعت الأسعار إلى مستويات غير مقبولة.
وأكد أنه ما يساعد على ضبط السوق العقاري خاصة أسعار الأراضي الفضاء هو الاتجاه نحو إصدار قانون ينظم مهنة الوساطة العقارية، الأمر الذي يمنع المضاربة على أسعار الأراضي وتداولها بين أكثر من وسيط ما يرفع من سعرها دون مبرر.
وبالنسبة لأسعار الإيجار السكني والمكتبي، قال المهندس خالد بن أرحمة إن الإيجارات بدأت في الانخفاض بمعدلات بسيطة، ولكن أتوقع مزيداً من الانخفاض خلال الفترة القادمة مع بدء تسليم المشاريع السكنية التي يجري الانتهاء منها حالياً، فالعرض والطلب هو الفيصل في أسعار الإيجارات.
وأضاف أن دبي تترك أسعار إيجارات وبيع وشراء العقارات للعرض والطلب فخلال الأزمة المالية العالمية عام 2008 وما بعدها انخفضت بشدة الأسعار، ثم عاودت الارتفاع بعد ذلك مع بدء استعادة الأسواق العالمية عافيتها وعودة النشاط الاقتصادي للإمارة.
ولفت إلى أن الاستثمار في البورصة رغم المخاطر المحيطة به يعتبر أكبر من الاستثمار في العقارات، فالاستثمار في الأسهم يحقق عوائد تصل إلى 15 %، بينما العوائد في الإيجارات السكنية والمكتبية لا تتعدى في العام 8 %.
جريدة الراية
حذر وترقب انتظاراً لما تسفر عنه الأسعار في الفترة القادمة
الأراضي الفضاء كلمة السر في السوق العقاري
تحقيق - أحمد سيــد:
أخيراً، بدأت أسعار الأراضي الفضاء تشهد انخفاضاً تدريجياً بعد ارتفاع تصاعدي على مدار العامين الماضيين كاد أن يصيب السوق العقاري بالركود إن لم يكن قد أصابه بالفعل!
فلا يخفى أن الأراضي الفضاء هي كلمة السر في القطاع العقاري، إن استقرت أسعارها ينتعش السوق العقاري بكل مكوناته، وإن اشتعلت أسعارها ارتفاعاً تباطأت حركة السوق وتوقفت عجلة الاستثمارات العقارية والإنشائية.
صحيح أن حركة السوق العقارية تأخذ دورتها صعوداً وانخفاضاً مثل كل دول العالم، إلا أن قطر تختلف، فمحدودية الأراضي الفضاء المتاحة للتداول تساهم بشكل كبير في تأثر السوق العقاري بأسعار الأراضي.
اختلف الخبراء العقاريون - الذين التقت بهم الراية الاقتصادية حول المدى الذي يمكن أن تصل له أسعار الأراضي الفضاء في رحلة انخفاضها الحالية، فالبعض يرى أن الفترة القادمة ستشهد انخفاضات متتالية قد تصل إلى 30 % من أسعارها التي بلغتها في نهاية العام الماضي، والبعض الآخر يؤكد أن الانخفاض لن يزيد على 15 % فقط، نظراً لتعدد المشاريع التي تشيدها الدولة حالياً وما يتبعها من إنشاءات خاصة تواكب هذه المشاريع سواء سكنية أم تجارية أم مكتبية، وهو ما يساهم في استقرار أسعار الأراضي إلى حد كبير.
15 % انخفاضاً في أسعار الأراضي
استبعد مدير إحدى الشركات العقارية المرموقة انخفاض أسعار الأراضي الفضاء إلى مستويات كبيرة، مؤكداً أن متوسط الانخفاض لا يتعدى 15 % فقط، وفي بعض المناطق والبلديات وليس جميع مناطق الدولة.
وقال إن هذا الانخفاض هو في الأصل تصحيح سعري لأسعار الأراضي، ومازال كثير من الملاك يترقبون بحذر السوق العقاري، وكثير منهم يرفض شراء أراضٍ جديدة تحسباً لمزيد من الانخفاض وبالتالي فإن القول بانخفاض كبير في أسعار الأرضي الفضاء هو قول يفتقر إلى الصواب.
وأضاف أن بعض ملاك الأراضي يرغبون في عودة الأسعار إلى عام 2006، وهذا من المستحيل، فحركة السوق العقاري لا يمكن أن تعود للخلف لاسيما مع سوق متنامٍ مثل السوق القطري، موضحاً أن 90% من التداولات التي يتم تسجيلها في إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل هي عبارة عن رهونات وحجز فقط ولم تتم عملية البيع بالكامل، وبالتالي فمن الصعب تقييم حركة السوق وأسعار تداولاته بناء على ما يتم إعلانه في النشرة.
وأشار إلى أن حركة السوق العقاري تأخذ دورتها كل عشر سنوات بحيث تصعد الأسعار لتصل إلى الذروة ثم تبدأ في الانخفاض مرة أخرى، وهذه حركة تصحيح سعري للأسواق العقارية على مستوى العالم، متوقعاً أن يستعيد السوق العقاري في قطر حركته الطبيعية في فترة بين 12 - 18 شهراً.
عدم الوعي الاستثماري يربك السوق العقاري.. العجي:
تراجع تصحيحي لأسعار الأراضي الفضاء
30 % معدل التراجع في الأسعار
وقال السيد جمال العجي رئيس مؤسسة المستقبل العقارية، إن السوق يشهد تراجعاً تدريجياً، خاصة في أسعار الأراضي الفضاء، ولكنه تراجع تصحيحي حيث بدأت الأسعار تتماثل مع أسعار الأراضي في الدول المجاورة.
وأضاف أن المشكلة الرئيسية في تداول الأراضي هي عدم الوعي الاستثماري وظروف السوق، فالملاك يريدون البيع بأقصى سعر رغم ظروف السوق العقاري المتراجعة، فهم يتقبلون ارتفاع الأسعار ولا يتقبلون انخفاضها! الأمر الذي يخلق ركوداً يصيب المالك قبل أن يصيب الأطراف الأخرى في التداولات، وهو أمر لابد من تداركه من خلال زيادة الندوات التثقيفية التي تقوم بها الجهات المعنية وشركات التطوير العقاري التي لابد أن تعمل على تخصيص ندوات تثقيفية وتعريفية لشريحة الملاك عن كيفية الاستثمار الآمن في العقارات وأن يتقبل المالك متغيرات السوق العقاري حتى يحافظ على رأسماله سواء كان سيولة مالية أو أراضي.
وأشار العجي إلى أن أسعار الأراضي انخفضت حالياً إلى ما يقارب 30 %، ومع ذلك فالمشترون يترددون في الشراء على أمل أن تنخفض أسعار الأراضي إلى معدلات أدنى من الحالية وهو ما يساهم في ركود السوق بشكل كامل.
وأكّد أن سعر القدم المربع في منطقة الثمامة وصل إلى 550 ريالا بعد أن كان 600 ريال، والمشافي وصل فيها سعر القدم إلى 350 ريالا بعد أن كان 380 ريالا، والخيسة كان سعر القدم فيها يصل إلى 400 ريال بعد أن كان يزيد على 450 ريالا، أما منطقة الدفنة فقد وصل سعر القدم المربع فيها إلى 540 ريالا بعد أن بلغ قبل شهور قليلة إلى 620 ريالا، ومع ذلك فلا تجد مشترين انتظاراً لانخفاض أكبر في الأيام والشهور القادمة.
ونوّه إلى أن السوق العقاري في قطر صغير نسبياً مقارنة بالأسواق الأخرى في المنطقة، وبالتالي فإن حجم المناورة فيه وتحقيق أرباح فورية أمر يتطلب وقتاً، ولابد أن يدرك المتداولون هذه الحقيقة فلا يأملون تحقيق أرباح ضخمة في فترة وجيزة من مشاريعهم العقارية، وإلا سيصابون بإخفاقات كبيرة في هذا الصدد إن لم تكن خسائر قد تخرجهم من السوق بالكامل، مؤكداً أن كبرى الشركات العقارية في قطر هي من بنت نفسها تدريجياً من خلال إنشاء مشاريع للإسكان المتوسط وهي الشريحة الأكبر في المجتمع القطري، كما أن هذه الشركات - وهي أسماء معروفة - تتواكب مع السوق ارتفاعاً وانخفاضاً، الأمر الذي جعلها تحقق نمواً في مشاريعها عاماً بعد عام حتى وصلت إلى ما وصلت إليه حالياً من قوة ورسوخ في السوق القطري.
وأوضح رئيس مؤسسة المستقبل العقارية، أن أفضل عائد للاستثمار العقاري لا ينبغي أن يزيد على 10 أعوام حتى يشعر المستثمر بجدوى استثماراته، فإذا طالت الفترة عن هذه المدة تسبب خسارة للمستثمر وفقدانه لشهية الاستثمار في القطاع العقاري وتؤدي إلى خروجه منه، كما أن البنوك ترفض تمويل المشاريع العقارية التي يزيد فيها العائد عن عشر سنوات لأنها تدرس تحقيق عائد مجزٍ لها وللمستثمر في ذات الوقت.
وتوقع جمال العجي إصدار قوانين وقرارات جديدة تنظم السوق العقاري بحيث لا تضبط حركة السوق، مؤكداً أن توصيات مجلس الشورى بتحديد زيادة إيجارات الوحدات التجارية من 3 - 5 % سنوياً قد يزيد من ركود السوق، والأفضل هو تجميد أي زيادات لمدة ثلاث سنوات من العام الحالي، وبعدها يتم إقرار هذه النسبة، لأن سوق الإيجارات المكتبية مرتفع حالياً بل ومبالغ في أسعاره فلا داعي لزيادته مرة أخرى بعد عام خاصة مع الظروف الاقتصادية الحالية التي تمر بها البلاد والمنطقة ككل.
وتوقع أن تنخفض أسعار الإيجارات السكنية خلال الفترة القادمة نظراً لكثرة المعروض عن الطلب، بالإضافة إلى دخول مشاريع عقارية جديدة للسوق.
الظروف الاقتصادية تساهم في انخفاض الأسعار.. الكواري:
الدولة مطالبة بتوفير أراضٍ لمنع ارتفاعها مجدداً
يقول المهندس خالد بن أرحمة الكواري رئيس مجلس إدارة مجموعة الديار، إن الأراضي الفضاء انخفضت بشكل ملموس ومن المتوقع أن تشهد انخفاضاً خلال الفترة القادمة قد يصل إلى 11 % بعد الانخفاض الذي شهدته منذ بداية العام.
وأرجع أسباب هذا الانخفاض إلى الظروف الاقتصادية التي تمر بها المنطقة وقطر، من انخفاض أسعار النفط، وعدم وجود فرص عمل جديدة، وتوجه الحكومة لطرح أراضٍ جديدة للمواطنين، وغيرها من المتغيرات التي ساهمت في تريث المستثمرين العقاريين لبناء مشاريع سكنية جديدة، وهو ما أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي الفضاء.
وأوضح أن تجربة المناطق الصناعية الجديدة أثبتت نجاحها في توفير أراضٍ للنشاط الصناعي ساهمت في منع المغالاة في أسعار المخازن وغيرها من الأنشطة الصناعية بعد أن كانت أسعارها مرتفعة جداً، وأعتقد أنه مع طرح أراضٍ سكنية جديدة ستنخفض أسعار الأراضي إلى مستويات معقولة، ما يساهم في النمو الاقتصادي للدولة.
وأضاف أن الأراضي التي طرحتها مدينة لوسيل في الربع الأخير من العام الماضي، ساهمت أيضاً في إنعاش السوق العقاري ووفرة معقولة في الأراضي السكنية، مشيراً إلى أن ما حدث لأسعار الأراضي هو تصحيح سعري وإعادة السوق لمساره الطبيعي بعد أن ارتفعت الأسعار إلى مستويات غير مقبولة.
وأكد أنه ما يساعد على ضبط السوق العقاري خاصة أسعار الأراضي الفضاء هو الاتجاه نحو إصدار قانون ينظم مهنة الوساطة العقارية، الأمر الذي يمنع المضاربة على أسعار الأراضي وتداولها بين أكثر من وسيط ما يرفع من سعرها دون مبرر.
وبالنسبة لأسعار الإيجار السكني والمكتبي، قال المهندس خالد بن أرحمة إن الإيجارات بدأت في الانخفاض بمعدلات بسيطة، ولكن أتوقع مزيداً من الانخفاض خلال الفترة القادمة مع بدء تسليم المشاريع السكنية التي يجري الانتهاء منها حالياً، فالعرض والطلب هو الفيصل في أسعار الإيجارات.
وأضاف أن دبي تترك أسعار إيجارات وبيع وشراء العقارات للعرض والطلب فخلال الأزمة المالية العالمية عام 2008 وما بعدها انخفضت بشدة الأسعار، ثم عاودت الارتفاع بعد ذلك مع بدء استعادة الأسواق العالمية عافيتها وعودة النشاط الاقتصادي للإمارة.
ولفت إلى أن الاستثمار في البورصة رغم المخاطر المحيطة به يعتبر أكبر من الاستثمار في العقارات، فالاستثمار في الأسهم يحقق عوائد تصل إلى 15 %، بينما العوائد في الإيجارات السكنية والمكتبية لا تتعدى في العام 8 %.