نصائح عامة في التعاقد الهندسي للبناء والاستشارات

[معماري قطري]

هذا موضوع جديد أتمنى الإنتباه له من المقدمين على البناء لأَن العقود الهندسية والعقود ككل موضوع معقد ويحتاج محامين ومجهود فريق مهندسين مخلصين لمهنتهم وللعميل .. والأكثر والأهم في رأيي الدولة لازم تتخذ قرار بتوثيق العقود وتضمينها شروطها ومواصفاتها ليلتزم بها المقاول والمالك والمهندس .. فكلهم يبنون في قطر ويشكلون جزء مهم فيما يسمى التنمية المستدامة

معروف لو إحترق مبنى وراء الحريق تعمد أو اهمال أو أسباب غالبيتها هندسية وفنية وخسارة الفرد تكون جزء من خسارة الدولة والمجتمع والبيئة ككل

لعل أول ما يواجه الملاك هو عقد الاستشارات للتصميم .. وفي هذا عليه تجهيز ملف بأقسام شفافة يضع فيها ملاحظاته ومناقشاته مع المهندس ومع أهل بيته حتى يعرف ما هي اتجاهاته ووين وصل في موضوع التصميم .. والتصميم دوم له متطلبات أساسية ( خيالية ومن خيال الإنسان العامي وممكن تتبلور وتحدد أكثر حسب الحقائق الهندسية ) وتكون معاه وثائق ورقية كسند الملكية .. ومن سند الملكية المكتب الهندسي مع التخويل من المالك بالسعي لمعرفة متطلبات التخطيط ممكن نبلور الواقع أكثر وأكثر

كثير من الملاك وحتى من المكاتب يعتقدون إن التصميم 1 و 2 فقط عرض المخطط وأخذ الموافقة ثم تطوير التفاصيل والموافقات الحكومية لكن في الواقع هناك مراحل .. تصميم مبدئي معماري فقط بتفاصيل بسيطة بعده يجي تصميم الخدمات واقتراح نوعياتها ونقاش لين نوصل لميزانية معينة ونرسي على تصميم معين واضح بتفاصيل كافية .. معماري وإنشائي وميكانيكي .. تكييف وصرف صحي وامداد مياه .. وكذلك كهربي

قد يدخل المرحلة الثانية دراسة تربة وقوة للأرضية حتى يتم التصميم الانشائي على أساسها .. وبعض المكاتب بناءً على المتطلبات تطلب دراسة التربة وقوة انضغاط الأرض وتحديد منسوب المياه الجوفية لو بنسوي بيسمنت ودراسة كيمياء التربة للحمايات المقترحة للأساسات، وممكن نحصل دراسة استرشادية أو حد قام بها قبل

المرحلة الثالثة تسمى مرحلة اللاتغيير والثانية التغيير البسيط بحدود مبنية على الموافقة الأُولى .. والثالثة خلاص تعني اعداد الوثائق وترتيب المواصفات اللي اتفق عليها في المرحلة الثانية .. وتكون بعمل فريق من المهندسين المختصين يقودهم المختص الأول اللي هو المعماري

هذي المراحل وضحتها لأن مهم تذكر حتى في تفاصيل العقد وتحدد دفعات عقد الاستشارات على أساسها .. قد يطلب الاستشاري دفعة مقدمة وهنا نحاول قدر المستطاع أخذ عدة سكتشات حتى نستقر على سكتش معين ونذكر بأن التصميم سيكون مقارب لهذا السكتش وبعدها ندفع الدفعة المقدمة .. أو لنقل التصميم ينحصر بين عدة اسكتشات حتى تكون المرحلة التمهيدية مرحلة مراجعة عدة تصاميم وليس تصميم واحد

ولي تكملة عن قريب بإذن الله

[بن غيث]

السلام عليكم ورحمة الله ..
جزاك الله خير على اهتمامك وحرصك على ان يستفيد اكبر عدد من الناس بأهم مرحلة في البناء ..
متابع معاك ....

[قدها وقدود]

اتفق معاك

[معماري قطري]

السلام عليكم ورحمة الله ..
جزاك الله خير على اهتمامك وحرصك على ان يستفيد اكبر عدد من الناس بأهم مرحلة في البناء ..
متابع معاك ....

عليكم السلام ورحمة الله وبركاته

يبي لي استجمع أفكاري ولو اشوف بعض النماذج عندي بس ما ادري وين بالضبط .. حساب الكميات السابق حصلته وإن شاء الله باحطه وباشرحه لأنه تقدير كميات مع مواصفات المواد وطريقة الشغل وبيكون مهم

[معماري قطري]

اتفق معاك

لازم لكل شيء قانون وقواعد ومثل ما يقولون العقد شريعة المتعاقدين

بس كمواصفات هندسية يفترض مكتوبة وفي موقع الكل يطلع عليها .. ربعنا سووها واللي يبيها يشتري نسخة الكترونية والمفروض هذي قانون ينظم عملية ومواصفات وشروط البناء في الدولة .. المفروض يحفظونه المختصين كل واحد حسب اختصاصه ويكون متوفر لهم .. إذا للحين ما اعتبروه ملزم وبيلزمونا بمكيفات ضعيفة وغالية وتوفر للطاقة ولا بلازمين المقاولين والمهندسين والاستشاريين بقوانين واضحة يتبعونها ولو صار خلاف قانون الحكومة هو اللي يمشي حتى لو غير مذكور .. بهذي الطريقة الباب مفتوح للعب والغش والتأويل على كيفهم

[بوخالد911]

الله يبارك فيك
عمرك ما تقصر مع الإخوة الأعضاء.
بيض الله وجهك.

[سعود.]

سؤال :

هل من الممكن انة يكون عقد شبة ثابت بين شركات المقاولات .

ويكون التعديل في مدة التنفيذ وأشياء بسيطة .

والاهم المواصفات الفنية تكون موحدة تقريبآ .

[معماري قطري]

الله يبارك فيك
عمرك ما تقصر مع الإخوة الأعضاء.
بيض الله وجهك.

ووجهك أبيض إخوي بو خالد وبالعكس تأخرت كثير والله يعين الموضوع مهم جداً .. لأن في المحكمة ما ياخذون الا بالعقود وتأويلاتهم للعقود الهندسية كثيرة والمفروض يكونون ملمين باشتراطات الدولة وهذي تكون أقل ما يطلب

[معماري قطري]

سؤال :

هل من الممكن انة يكون عقد شبة ثابت بين شركات المقاولات .

ويكون التعديل في مدة التنفيذ وأشياء بسيطة .

والاهم المواصفات الفنية تكون موحدة تقريبآ .

في الغالب العقود شبه ثابتة ويعدل عليها .. لا تنسى جزء كبير ومهم من العقد هو المخططات .. ولو مذكور كتابة في المواصفات بأن مستوى التأسيس الصفري هو أعلى نقطة مقابل الباب في الطريق .. ومذكور خطأ في الرسومات شيء ثاني يحصل اختلاف بين المقاول والمالك والاستشاري .. وأوقات يطيحونها في راس المالك ويدفعونه قيمة دفان مضاعفة بسبب خطأ بسيط .. لكن ذكر نقطة إن لو فيه اختلاف لازم يقرر أي رقم يعتمد قبل اعتماد التسعير وإن سعر المقاول وأخطأ من حق الاستشاري والمالك ياخذون الرقم اللي يشوفونه صح تكون إنت حميت نفسك

المواصفات جزء آخر وهنا نركز على الخاصة لأَن العامة يفترض محفوظة للكل بالقانون وتسيطر عليها الدولة .. وأي تعديل جزئي في العامة لازم يذكر بالبند العام مع التعديل عليه واللي يراه المهندس مناسب .. والخاصة تفصيلية أكثر وتحدد جزئيات معينة وتكون فيها تفاصيل بالرسم موضحة حسب حاجتك

لكل هذي الأسباب العقد يكون خاص بالمشروع المحدد ما غيره .. وبعدين حتى لستة الرسومات لازم تنذكر فيه والماركات والنوعيات .. حتى الردي مكس من أي شركة أو تحط شركتين يختار منهم المقاول ويكون الاستشاري عارف جودتهم .. طريقة البناء فريم خرساني وطابوق .. الطابوق مواصفاته مذكورة في المقاييس القطرية بس وقت الصج تحصل كل معمل له اجراءات معينة وبعضهم ويمكن غالبيتهم يصنعون بماء كله كلور وبعضهم مياه معالجة .. ويمكن واحد شاذ عن القاعدة ويخلط بمياه مقطرة ويرش الطابوق عدة مرات في اليوم ويظلله عن شمس الصيف القوية لفترة 21 يوم

شالإختبار اللي يجريه الاستشاري للعينات لازم يذكر وآلية رفض كمية منها عينات فاشلة لازم تذكر .. أسهل إختبار للكل ياخذ طابوقة ويرميها على الرمل لو تفككت معناها ما استوت لها ادامة كافية بالماء ولو جات الطابوقة رطبة معناها كذلك .. لو الطابوقة خشنة ويابسة نمسكها ونحاول نكسرها باليد بعضها تتفتت وبعضها تنكسر بسهولة .. هذي معناها ما انرشت ماي كلش وتركوها تجف

في النهاية واجب جهات الدولة كبير في حماية البلاد من الشغل الغلط واتمنى يكون فيه توجيه وقرارات قوية تمنع هذي الخرابيط .. كذلك اتمنى الاستشاريين ينتبهون لهذه الحيثيات البسيطة ويغطونها في عقودهم

[سعود.]

مشكور اخوي معماري على الرد والتوضيح .

[sweet qatar]

الله يجزاك خير استاذ معماري علي اعادة الطرح والله ينفع بعلمك





يضع فيها ملاحظاته ومناقشاته مع المهندس ومع أهل بيته حتى يعرف ما هي اتجاهاته ووين وصل في موضوع التصميم .. والتصميم دوم له متطلبات أساسية ( خيالية ومن خيال الإنسان العامي وممكن تتبلور وتحدد أكثر حسب الحقائق الهندسية )




:victory:

رحم الله والديك يا اخوي ذكرت اهم نقطة

لازم الواحد يشوف متطلبات اهله مب الي سواه ( رفيجه ) !!

الموضوع موازنة بين الحاجات والآمال و التكلفة



وبالنسبة للمكاتب ، ما يسوون كل هذا ، اول مقابلة بيسمعك عقب بيقدم لك تصميم متعارف عليه مع بعض التعديلات

ويتعمدون التأخير ، يعني الشغلة الي يمكن تعديلها في يومين ياخذون اسبوعين اذا مب اكثر

فتضطر مع الوقت تقبل بالي يقدمونه لك حتى لو ما يوصل لتطلعاتك ، اهم شي تفتك منهم و تخلص التصميم

[معماري قطري]

الله يجزاك خير استاذ معماري علي اعادة الطرح والله ينفع بعلمك





:victory:

رحم الله والديك يا اخوي ذكرت اهم نقطة

لازم الواحد يشوف متطلبات اهله مب الي سواه ( رفيجه ) !!

الموضوع موازنة بين الحاجات والآمال و التكلفة



وبالنسبة للمكاتب ، ما يسوون كل هذا ، اول مقابلة بيسمعك عقب بيقدم لك تصميم متعارف عليه مع بعض التعديلات

ويتعمدون التأخير ، يعني الشغلة الي يمكن تعديلها في يومين ياخذون اسبوعين اذا مب اكثر

فتضطر مع الوقت تقبل بالي يقدمونه لك حتى لو ما يوصل لتطلعاتك ، اهم شي تفتك منهم و تخلص التصميم

الله يرحم والديج إختي وصدقتي في كل ما قلتي لكن الملف من أهم الأدوات والرجوع له دائماً وتحديد كل شيء وحتى توقيع محضر بما تم الاتفاق عليه يخلي الاستشاري ملزوم بما تم التوقيع عليه

تلخيص لما ذُكر

ملف مرن ممكن نضيف عليه أوراق وصور وحتى الخرائط مطوية لمتابعة المشروع من البداية للنهاية

المرور على عدة استشاريين ومناقشتهم للوصول لصيغة عقد استشارات بالمراحل التي ذكرت سابقاً ونحاول يكون عندنا عقد متكامل لو الاستشاري جيد بحيث يتضمن التصميم - المناقصة - الاشراف وبطريقة محددة وواضحة .. وأهم بند عندي التصوير وتقارير الوتس أب الكلامية والمرئية توضح للمالك مسار الاشراف وشصاير في الموقع

كسب استشاري جيد من البداية هو الخطوة الأهم + متابعة التصميم وتحديد الاحتياجات واضافة أي شيء ناقص بعقلانية وبطريقة اقتصادية ودوم فيه حلول بديلة .. مثلاً نسيت اضيف غرفة غسيل .. ممكن اسوي كسرة بسيطة للغسالة حتى في الملحق وشفنا كيف في بعض البيوت تكون تحت وتنرمي لها الثياب خلال قناة تمر من الطوابق كلها لسلة تحت .. وأفكار التصميم كثيرة وناقشناها ونناقشها على طول وممكن للكل يطلع عليها ودوم البدائل موجودة

تحديد احتياجنا من عدمه لمهندس تصميم داخلي هذا شيء مهم ولازم يتحدد مسبقاً وتعيينه يكون من بدايات التصميم حتى يكون جزء من فريق التصميم ومرافق للاستشاري في هذي الحيثيات .. في الوقت الحالي أنسق مع أحد الإخوان في بناء منزل كبير بمساحة بناء تقارب ال 3000 متر مربع والتصميم يبين فيه الكثير من الفخامة وهو يحاول يقنعني بأن التكلفة ستكون بحدود 3 ملايين .. وانا قناعتي بأن لو يبغي يبني بهذي الحدود حتى العظم بيكون صعب عليه لعلمي بأن الاستشاري المصمم له ضعيف انشائياً ويسوي خرسانات أكثر من اللازم .. كما أن العناصر المعمارية من بروزات وأقواس وأرضيات رخامية تعني لي تكلفة مضاعفة لثلاث وأربع مرات للتشطيب بما لن يقل عن 10 مليون .. إذاً هنالك خلل في المعادلة وفي قناعات المالك

يسئلني كيف ممكن أُصغر وأُجاوب جواب بديهي بأني أرى غرفة نوم ضيوف 12 في 8 وممكن تصغر ونقلل في كل المساحات لكنه رافض فهذا يعني إنه مقتنع بالتصميم ولا يوجد مجال للتغيير لكن رأيي أوصلته .. وتصميمه شرح وفخم لكن كبير أكثر من اللازم وسيكون موحش الا لعائلة كبيرة ومنتشرة في أرجاء المنزل وهذا شيء يغفله الكثيرون في المتطلبات الأساسية .. والتي ترجمتها حسب الفخامة ودرجات التشطيب من 3000 في المعدل للمتر المربع لحدود 6000 ومن يستطيع يبني بأقل فهو مضحي بأُمور مهمة كثير وأساسية

إذاً فالتصميم الداخلي لو رغب فيه صاحب البناء فعليه ادخاله من البداية وعليه تحديد ميزانية التصميم الداخلي والتجهيز الداخلي بحدود معينة حتى يلتزم بها المصمم مع متابعة المعماري مع الإجتماعات الدورية بهم كلٍ على حدة أو مجتمعين لتطوير التصميم ومعرفة موازنة البناء والخيارات الأُخرى واتخاذ القرارات على أساسها .. وطول الوقت تسجيل الملاحظات والتوقيع عليها ويفترض الاستشاري يسجل هذي الملاحظات في ملف المشروع

[معماري قطري]

للحين ما زلنا في الخطوات الأُولى اللي هي عقد الاستشارات

طبعاً مكاتب الاستشارات وفحص التربة وحساب الكميات وإدارة المشاريع والتصميم الداخلي ويفترض نضيف عليها التطوير العقاري كلها مكاتب خدمات هندسية لما قبل العقد وأثناء البناء والتشطيب وكلها لو نحتاجها نحتاج زيارات ومقابلات ونقاش مبدئي حتى نقدر نكون صورة واضحة عن عملية التصميم .. وكذلك نقدر نقول الإشراف واللي بعض المكاتب شغلها يستمر لو رغبنا للتسليم

هناك بعض المكاتب القوية عندها جميع التخصصات وتقدر تسوي كل هذي التخصصات عن طريق مختصين متواجدين في المكتب وكثير تشتغل بالباطن وما يسمى بال Sub-consultancy .. وللأسف بعضها غير مؤهلة لا للتصميم ولا للاشراف والجهات المختصة غاضة الطرف عنها .. يعني تحصل تصميم الشبكة الكهربية للبيت والأحمال ستاندرد يركبونه على كل تصميم بدون مراجعة دقيقة من قبل مهندس كهربائي مختص .. والهيكل الانشائي يصممه مهندس غير مختص ويبالغ في التصميم والمالك يدفع مبلغ كبير ممكن يوفره وبنيانه يعيش فترة أطول .. لأن المبالغة أوقات تتحول ضعف وأوقات نحصل الهيكل قوي في غالبية جزئياته وضعيف في جزئية .. أو غير مصمم صح .. مثال على ذلك ممر مترين مجاور له صالتين كبار يحتاج تسليح علوي وليس سفلي وبعضهم يسونه سفلي ونحصل شلوخ فيه .. ومكان ممكن نسوي له التسليح لجهة واحدة بسبب الطول كبير أو نقدر نجبر الطول يكون 3 أضعاف العرض كثلاث غرف نعامل سقفهم على أساس إنه سقف واحد خصوصاً لو جات الحوائط فوق بعض ما فيه داعي حق جسور ويكون ممكن بسهولة نوفر مبلغ كبير في الحديد وفي الجسور والخرسانات

في النهاية الاستشاري الجيد بياخذ حقه وبيعطيك حقك لكن الغير جيد بياخذ حقه وبياكل حقك وبتتعب كثير

حصلت نسخة لعقد مبدئي ما واصلنا فيه انا وواحد من الاخوان بس خذت مقتطفات من العقد .. كان المالك مسوي التصميم عند استشاري ثاني وكان فيه مبالغات والاستشاري اللي يفترض بيكون مشرف طلب مبلغ كبير لتعديل التصميم لكن كان بيوفر مبلغ أكبر منه للمالك غير عن توفير تصميم جيد

عقد الاشراف هذي مقتطفات منه على سبيل المثال محدد التخصصات الاشرافية والوقت اللي بيقضيه كل مشرف اسبوعياً

http://i.imgur.com/I06VRRB.png

كان طلب التعديل فيه عمل حساب كميات لذلك وجود ومتابعة حاسب الكميات ضروري لكن لم يلتزم المالك واختار الطريقة العشوائية وتورط مع مقاول وما واصل معاه وغيره لثاني وكل مقاول يقول خرسانات بيتك وايد لذلك بيكلف .. لكن تعديل ب 100 ألف بيوفر لي فرضاً ربع الخرسانات والحديد يعني في بيته بيوفر 500 ألف لأن العظم كلفه حول مليونين

موجز الأعمال هو تحديد أكثر لمهام الاستشاري ومسؤولياته سواء التصميمية أو الاشرافية .. ولازم المالك يضيف بند اللي هو التقارير الأُسبوعية وكل زيارة لازم يرسل الاستشاري تقرير حتى لو مختصر صوت وصورة عن سير الأعمال على الإيميل أو الوتس أب أو السناب شات .. بند كذلك لعمل اجتماعات دورية ويدعون لها المختصين من المكتب لحل أي مشكلة .. وهنا لازم نشوف استعداد المكتب ومهنيته لهذه الاجتماعات

http://i.imgur.com/TgMn2Qq.png

لغة العقود الهندسية في قطر الانجليزية بس يفترض للتسهيل على الملاك تكون العربية بوضوح مع تحديد المصطلحات المهمة بالانجليزي .. أما لبشة وكمرة وبسطة هذي لهجة غريبة وحتى غير قطرية

ولي مواصلة بإذن الله

[معماري قطري]

عقود الاستشارات بالباطن لازم يذكرها الاستشاري وتحدد في العقد حتى يعرف المالك قوة الاستشاريين اللي بيسوون شغله .. أما المكتب يعطي الشغل لموظفين مشغولين ولا يهتمون وينتجون شغل رخيص فهذا ضد قوانين الدولة ويدرون به المسؤولين وللأسف ساكتين

[معماري قطري]

تحديد الاستشاري والاتفاق معاه عملية متعبة وتحتاج زيارات ووقت وتنسيق .. وفي رأيي هي أهم خطوة لمشروع بناء ناجح .. وكنا نتعب فيها كثير في بعض المشاريع الحكومية وكانت النظرة قديماً الأرخص خذوه .. وكان الأرخص أوقات ياخذ فترة في التصميم بس توصل ل 4 و 5 سنين وفي النهاية نقتنع إنه فشل ومن خلال هذي التجارب مرينا بمكاتب نعلمهم شلون يرسمون رسم هندسي .. ومكاتب لهم أخطاء حتى في تنسيق الرسومات .. للعلم بعض المشاريع نستلم وثائقها في صناديق حديد وتوصل هذي الصفحات للآلاف وتحتاج فريق هندسي كبير كل واحد يقوم بدراسة مجاله واجتماعات لين نوصل لحلول مرضية وليست مراجعة شاملة

بعد فترة من طرح بعض المشاريع وتعثرها سوينا لجنة واقترحت نسوي زيارات مفاجئة ونشوف هذي المكاتب اللي بعضها يقولون عنها عالمية شكثر فيها مهندسين وكيف طبيعة العمل عندهم .. حصلنا بعضهم في شقق صغيرة وقذرة وغير مرتبة ولا توجد مواقف والمهندسين قليلين .. وكنا نروح أوقات 9 الصباح بحيث يكون مضمون تواجد فريق التصميم .. يقول لنا المسؤول إن الفريق كله يشرف .. كيف يشرف ويصمم ما ندري وبشوية ضغط وإن بننتظر وصولهم فقط استدعيهم يتضح لنا إن المهندسين حتى خارج الدولة بس مختومة جوازاتهم وعندهم اقامة للترخيص ولفئة ( أ )

مكتب حصلنا فيه المدير فقط وفراش والباقي كلهم على الترعة

المكاتب العالمية الأُوروبية ما اذكر سوينا زيارة لها بس بعد الوضع فيها لا يقل عن العربية بسبب بحثها عن مصالحها والتصاميم القوية والقيود القوية كذلك في بعض الدول الأُخرى .. فيوجد بها المتردي والنطيح من المهندسين والعليمية والجيد يرسل لمواقع البناء والتصميم والاشراف المهمة

قد أكون خرجت قليلاً عن سياق الموضوع لكن هذا توضيح لمكتب عالمي ومكتب فئة ( أ ) وهو كله تلاعب على القوانين التنظيمية لدينا والتي من السهل التلاعب عليها .. ويمكن نعتبره تمهيد لمعرفة عدم الاهتمام بالتصاميم والتفكير فيها وتنفيذ ما يريده المالك وما يريده التخطيط

[معماري قطري]

على فرض إنه تم تجهيز المخططات وتنسيقها ومراجعتها من قبل عدة مختصين .. دوم نشوف المختصين في التكييف مثلاً لو تكييفنا معقد .. والكهرباء ضروري جداً ما نعتمد على حسابات الاستشاري ومهندسه

نصيحة في الكهرباء نحاول نزيد ونحصل على حمل كافي لأي زيادة مستقبلية .. كذلك نطبق نظام العزل الحراري الكامل للمبنى .. من الجوانب للأبيام ( الجسور ) والأرضيات ومن فوق للسقف .. للنوافذ نظام الدبل أو الثلاثي الطبقات + طبقات عزل النوافذ من ستائر أو ألمنيوم أو خشب خارجي

لازم أثناء تطوير التصميم نحاول نلغي مواد باهضة التكلفة وممكن تؤثر سلباً في ميزانية المشروع ونستبدلها بمواد أفضل من نواحي أُخرى .. تطبيق لمباديء الهندسة القيمية وتساؤل شالأفضل هل أُركب حجر خارجي سيكلفني 400000 أو أستعمل طبقات الصبغ والبلاستر واضافة العزل أو تركيب ألواح السيبوريكس خارجياً توفر علي البلاستر وتوفر عزل فعال وتقاوم عوامل الجو والرطوبة وأعزلها بصبغ فعال كجوتاشيلد أو شبيه له .. ومقارنة التكلفة لكل نظام مقارنة مبدئية واختيار المناسب

في مرحلة التطوير عادةً يكون النقاش مع عدة أطراف ونكون منتبهين للكلمات التسويقية والمعلومات الخاطئة .. على سبيل المثال مقاول الحجر يقول لنا الحجر ركبه وانساه وهو يعطيك عزل مسكت والمعلومتين خاطئتين ووضحت كم مرة حتى بأرقام العزل بأن عزل الطابوق العادي أكبر من عزل الحجر وذلك حسب دراسات مخبرية وهندسية في العزل .. معلومة بأنه لا يتغير كذلك مغلوطة فهو يبقع ويحدث انفصال لبعض القطع ويمتص الغبار والزيت وأحياناً التصميم المبالغ فيه يستوي ممل وكئيب بعد فترة

معلومة أُخرى يستغلها موردو التكييف بأن نظامهم الأفضل وبدراسة متأنية وبواسطة طرف ثالث هندسياً وبواسطة المالك مقارنة مالية للأنظمة سيجد حتماً ما يناسبه .. دوم لكل جزئية هناك عدة حلول واختيارات نفاضل بينها لنصل للأفضل

سأُواصل في مسئلة المفاضلة بين الحلول والمفاوضة للحصول على الحل المناسب وترتيب التصميم النهائي على أساسه

[معماري قطري]

المفاضلة بين الحلول هي مقارنة عدة طرق وتحسينات للبناء وشإستفادتي منها والتضحية ببعض الأُمور الغير ضرورية من أجل الضرورات المفيدة لمبناي

والمفاضلة بين عدة خيارات لنفس الجزئية أو عدة حلول هي إختيار أنسب الحلول اللي بيفيد للغرض وبيكون مناسب مادياً .. وهذا كله مع تحديد سقف أدنى لجودة البناء والمواد المختارة والبدائل

عمل حساب كميات مبسط دوم هو الحل الأفضل ومحاولة تسعيره تسعير قريب للواقعي مع تسعير البدائل بواسطة حاسبي كميات مختصين يعطينا صورة أوضح لخياراتنا .. حساب الكميات من الممكن الشخص العادي يسويه بس فيه بنود دوم تكون صعبة وتحتاج مختصين .. وعملية تطويره تجي كآخر خطوة بعد المخططات والمواصفات .. وممكن حاسب الكميات المتمرس يعطيك الإحتياج الفعلي للعمال لكل مرحلة ويعطيك كمية المواد ومواصفاتها ومواصفاتها البديلة والتسعير الواقعي في الوقت الحالي في السوق .. وبعضهم ملمين حتى بأسواق الخليج والأسواق العالمية وكلفة استيراد مادة معينة

تخصص حساب الكميات تخصص رفيع وتدرسه جامعات قليلة وياخذ حول 5 سنوات .. فيه جزء من الهندسة بكل تخصصاتها وجزء من المحاسبة .. وانصح من يرغب بدراسته لأنه مهم جداً والدولة بدت تتجه للمشاريع التي تعتمد قياس الكميات أثناء البناء والمحاسبة على الكميات المنفذة فعلياً وما يسمى re-measured quantities .. وهذه تستلزم دور مباشر لحاسب الكميات في العقد وفي البناء والدفعات

حساب الكميات يمكننا كذلك من جدولة المواد التي علينا الاتفاق عليها واستباق اختيارها وشراؤها .. ويتضمن طريقة التركيب ومسؤولية المقاول تجاهها من استلامها ونقلها والمحافظة عليها وتركيبها حسب ما هو مذكور في الرسومات والمواصفات .. فلا يترك شيء عائم أو للتأويل

كذلك الجدول ينظم الدفعات حسب ما انجز بالفعل .. وكل دفعة مستحقة تكون تكلفتها غير مما يعطينا أريحية في التعامل المادي ويعطينا علم مسبق بأن الدفعة المستحقة بمبلغ كذا سيحين موعدها قريباً وبحدود كم يوم فنجهز لها

[بوخالد911]

نصائح ذهبية من عضو ذهبي فعلاً

.

[معماري قطري]

نصائح ذهبية من عضو ذهبي فعلاً

.

مشكور إخوي بو خالد

حساب الكميات يسونه المختصين من الرسم .. الواجهات تكون واضحة أبعادها والأرضيات كذلك ومساحة البلاستر والصبغ والتبليط والرخام والجبس كلها تكون واضحة وسهلة حسب قرار المالك شبيستخدم

الخرسانات والهيكل الانشائي والحديد كلها تنحسب قطعة قطعة وببساطة .. كمية الدفان المحفور وتقدير كمية الصالح منه لإعادة الدفن والجديد المستورد من مكان ثاني كلها تقديرات قريبة للواقع وممكن تزيد شوي وتقل .. يسعرها المقاول وسعره النهائي يكون مجمل وممكن نتفق اعادة قياس للكميات المنفذة وهذي فيها شوية وجع راس وأفضل يكون في عقدنا بأن الكميات استرشادية وللتسعير وللاضافة أو الالغاء .. لكن التنفيذ يكون بالسعر المجمل والدفع يكون بالكميات التقريبية المنجزة

شوي هذي الفقرات صعبة لكن باسهلها .. استرشادي تعني للتسعير وكتقدير قريب للواقع لكن في الواقع الكمية تزيد شوي وممكن تقل شوي لكن الدفعة تكون حسب المبلغ المسجل والمجمل في نهاية البند

مثلاً بند الحفر يكون في الغالب فيه شوية غموض .. لازم الحفر لعمق متر ونص مثلاً .. كتقدير نظرة الاستشاري للتربة وارتفاع المنطقة أو ممكن يقول مترين ويذكر أو لحين وصول الحفر لتربة صلبة ومنطقة صخرية فممكن نوقف الحفر على عمق متر أو بين متر ومتر ونص المتفق عليها .. وممكن يحفر المقاول لمتر ونص وللحين التربة هشة ولازم يحفر أكثر فلا يحق للمقاول طلب مقابل اضافي للحفر الإضافي .. لكن الكميات المعاد حسابها لا غير ذي يحق للمقاول يطالب بالزيادة ويحق للمالك وممثله الاستشاري المطالبة بالنقصان وتنخصم الكميات الغير منفذة

أتمنى وضحت الصورة وبادخل في بداية العقد ومكوناته إن شاء الله على فرضية إن التصميم خلص وتم تعيين المقاول أما مباشر أو عن طريق مناقصة بترتيب من الاستشاري .. وقبل باشرح هذي العملية مختصرة

تعيين المقاول المباشر أكون انا اعرف المقاول ( إكس ) واروح له معاي الوثائق كاملة واطلبه يسعر واتفاوض معاه واتفق معاه في حضور الاستشاري اتفاق نهائي .. المناقصة شوي أصعب وتاخذ وقت أطول وتكون جيدة للي ما عنده خبرة ولا عنده شخص مضمون وحتى للي عنده خبرة .. لسبب أن سوق المقاولات كبير وتدخل فيه شركات وتسقط شركات وشركات تولد قوية وجبارة وما نسمع عنها

لازم الشركات اللي يرشحهم الاستشاري واللي احنا نرشحهم نطلب شهادات ترخيصهم السارية المفعول ونبذة عن مشاريعهم السابقة والحالية ومدى استعدادهم لتنفيذ مشروعنا في الوقت المحدد حتى يسهل علينا فرز العروض ومقارنة الشركات .. ممكن شركة ضعيفة سعرها رخيص وشركة قوية سعرها أعلى بشوي ناخذ القوية وننسى الرخيصة

يستحسن أثنا فترة التسعير المالك يزور كل المقاولين اللي بيسعرون ويتعرف عليهم ويحثهم على التسعير الجيد وانه يرغب في التعامل معاهم .. مع تفتيح عيونه زين ويركز في نظافة الشركة ومكاتبها وعدد موظفينها وتواجدهم ويسئل المدير عن كل اللي في باله وخصوصاً تعاملهم مع شركات الردي مكس ونقاش عام عن كل تفاصيل مشروعه ولو ممكن التحسين عليه ويطلب منهم تسعير بديل شامل مواصفات يقترحها مقاوله ويكون اقتصادي .. هذي الزيارة تخلي المقاول يوصي موظفينه ويهتم أكثر بتسعير جيد وبعضهم يبينون بسرعة إنهم مضغوطين ولا يقدرون ياخذون المناقصة وممكن يعتذرون أثناء الزيارة

لذلك الزيارة مهمة جداً

[معماري قطري]

سامحوني على الاطالة بس لازم التدرج في الموضوع حسب الأولويات والمنطق

نوصل للمرحلة المفاوضة وهي تدخل مع المفاضلة وإختيار الحلول الأنسب والمفاوضة هي السعي للحصول على سعر مناسب حسب مواصفات محددة .. لكن لو وجدنا الحلول صعبة نتجه للالغاءات والتغييرات والحلول البديلة

في الغالب يكون العائق مصادر التمويل ورغبتنا في تخفيض التكلفة وهناك حلول كثيرة حتى منها تجزئة التشطيب لو كانت رغبتنا في بناء منزل يكفي للعائلة مع احتياط مستقبلي لأَقسام للأبناء في حالة كبرهم وزواج أحدهم وسكنه مع والديه .. وأبسطها عمل التصميم أو التعديل عليه بحيث يكون كل دور قابل للفصل الكامل وأثناء العمل هناك درج خدمات ممكن فصله عن المنزل لإِستخدام عمال البناء

أو يكون الحل الرضى بتشطيب أقل درجة وبسيط ومن ثم التعديل للسكن وحتى التأثيث يكون خفيف أو تغلق بعض الغرف لحين تأَثيثها .. دائماً هنالك ميل فطري للإنسان للتوسعة والتخطيط للمستقبل فعليه استغلال هذا الميل بواقعية أكثر .. عرفت أشخاص ناجحين في حياتهم العملية ومناصبهم عليا وبعضهم وزراء يتعثرون في عملية البناء وتستغرق وقت يصل ل 15 سنة بسبب المبالغات والتعثر والملل والتعب من المراجعات الكثيرة والتنسيق .. الموازنة تبدأ ب 3 ملايين وتنتهي بعشرة وأكثر واللي يقهر يكون هذا عرضة للسرقة من كل الجهات .. أحد الإخوان تعب وبدأ يستعمل عكاز للمشي ويشتكي من البناء والبناء أرهقه بسبب غش وكذب المقاولين

دائماً ما يقال شيء وما يتم التوقيع عليه شيء وما ينفذ في الواقع شيء آخر وكله يعتمد على مهنية ومصداقية كل من هم في العملية

من المواد التي أنصح بتنفيذها من قبل المالك عن طريق مقاولين آخرين والاتفاق عليها عن طريق مباشر لكن تكتب بنود في العقد أو يعدل العقد باضافات عليه هي كالتالي:

الأعمال الخشبية .. صراحة صعب تنفيذها بواسطة أغلب المقاولين الا من يمتلكون منجرة ويوفرون تصاميم وعينات للمواد بمهنية وسرعة .. أو يكون البنيان عندنا بسيط وتهمنا السرعة ونتفق مع المقاول من البداية

في هذا البند لدينا جزئين في الغالب .. جزء الفتحات المعمارية اللتي تتطلب أعمال خشبية وشرح طريقة عملها وتفصيلها ليتولاها المقاول الرئيسي بدقة وبإشراف هندسي .. فمثلاً نذكر بأن على المقاول تجهيز فتحات الأبواب وأي اطارات وأقواس ببلاستر وطابوق مملوء بالخرسانة ومقوى بسيخ حديد حتى يتم تثبيت الفريم عليه .. أو نستطيع نضيف لو أحببنا فريم أساسي من خشب قوي كالمارين بلايوود بسمك معين ليكون محدد لأَطراف البلاستر وجاهز لتركيب الباب عليه أو الفريم ( الأساسي يكون مخفي بالفريم الظاهر ) وكذلك نذكر بأن الأبواب قد تركب في الأخير وحتى تأتي مصبوغة ومغلفة .. نفس الشيء نذكر بأن على المقاول الرئيسي مساعدة المنجرة في تنفيذ أعمالها والتنسيق معها وعليه حماية الموقع ككل .. أو نكون خلاص منهين دور المقاول الرئيسي ويكون تركيب الأبواب قبل السكن مباشرة

طبعاً الأعمال الخشبية في الغالب تعني أي ديكورات ونعلات وبراويز وخزائن وممكن درابزين خشبي وممكن تلبيس للسقف والحائط وممكن ستائر خشبية

من يتفق مع مقاول بدون ما يشمل الاتفاق الكهرباء وتركيب البلاط وتركيب الصرف الصحي وتركيب أطقم الحمامات صراحة سيكون خسران وضائع .. ممكن نستثني منها الشراء والاختيار علينا .. لكن الاستلام وفحص المواد أثناء الاستلام ونقلها وتخزينها وتركيبها نخليها مسؤولية المقاول

هنا لازم المهندس المشرف تكون متابعته حثيثة ويتأكد من الكميات المستلمة ويحاسب المقاول على أي كمية ناقصة .. للبلاط نشتري 15% أكثر من المطلوب لأَي كسر وقص ونحاسب المقاول على الكمية الزائدة ونطالبه بتخزينها

بند الدفان وهو بند مهم لازم يتحدد من البداية بأن ناتج الحفر يحفظ جانباً ويغطى لإِستعماله في الردم بعد غربلته وازالة الحجارة الكبيرة منه ولازم تحدد مواصفات نوعية الدفان وأكبر حجم للحجارة حسب الموقع وحساسيته .. ولازم نذكرها صريحة بدون استخدام بودرة .. إخواني كثير من المقاولين ياخذون الدفان الزين يبيعونه بغالي ويجيبون دفان سيء وهم رابحين والمالك خسران فانتبهوا لهذي النقطة ونبهوا الباش مهندز يتابعها وكونوا صارمين معاه

النوافذ كذلك من البنود اللي نخليها عن طريق اتفاق خاص وعلى المقاول تجهيز الفتحات .. بعضهم يركب اطار حجر أو غرانيت فهذا يذكره ويوضح مواصفاته وطريقة تركيبه .. شفت في أمريكا يركبون فريمات اليو بي في سي على قطعة خشب مثبتة ببراغي بحيث يغطيها الفريم وتنسد الأطراف برغوة عازلة .. وتجي قطعة يو بي في سي أو خشب داخل كبرواز للفريم وهذي تطلع حلوة للمجالس حيث لا يوجد داعي لتركيب ستائر وتبقى النافذة قطعة فنية جميلة .. بعض شركات اليو بي في سي كمعماري قطر وقطر يو بي في سي .. حسب معرفتي .. يستعملون جلاد بلاستيك قوي بتشكيلة خشبية للفريم وممكن نطلب الفريم بتشكيلة خشبية داخلية وتشكيلة بيضاء سادة خارجية لقوة اللون الأبيض ومناسبته للخارج

الدرابزين هذا اتفاق خاص بس حمايته وتغليفه بالبلاستيك قبل الصبغ النهائي مسؤولية المقاول

بالنسبة للكهرباء نقدر نورد كل القطع مضمونة وبجودة عالية وتحت اشراف هندسي مختص والمقاول يركب ويستلم ويكون مسؤول عن التركيب أو تحدد المواصفات بدقة وبنوع الماركة وحتى رقم الموديل وعلى المقاول يشتري ويركب وتحت إشراف هندسي مختص في الكهرباء .. بعض القطع ممكن نحتاجها مذهبة أو بلون وطراز معين وهذي تحتاج تصميم مبدئي داخلي وجرد لعدد القطع ونوعها لتركيبها .. وهذي تذكر حسب الرغبة والمقاولين بعضهم دواهي في الحصول على هذي القطع وبأسعار جيدة وجودة عالية

التكييف وهو من أهم الأُمور ولازم عن طريق اتفاق خاص وتحديد مسار العقد بين المقاول الرئيسي ومقاول التكييف وكل نوع له متطلبات أساسية

الكاميرات والاتصالات والانتركم والنت هذي تذكر بالتفصيل وتحدد نقاطها من الأساس ومواصفاتها

كل البنود السابقة ممكن تحدد في عقد المقاول بوضوح .. نبغي أبواب معينة وحتى لو عارفين منجرة أو ثنتين وبنتفق عن طريق المقاول ونكون محددين تصميم معين نضيفها وننسق في نفس الوقت لو حبينا نحصل سعر أفضل مع المنجرة .. ولو شفنا عرض المقاول مقارب نتوكل على الله ونتركها للمقاول لأَن أحياناً تعامل المقاول مع بعض المناجر غير وله أسعار تفضيلية

[معماري قطري]

نصيحة ذهبية

دوم لازم نعتبر العقد هو الرابط الأساسي بيننا وبين المقاول .. حتى لو نقدر نشير لفقرات معينة من أي قانون بناء قطري أُصدر في السابق ونؤكد هذه الفقرات ستنفعنا حتماً

وطبعاً من أساسيات أي مشروع جهة منفذة وجهة مشرفة وجهة متخذ القرار وموفر السيولة والجهات القضائية والمنظمة للقوانين البلدية .. الأخيرة شوي مغيبة وبطيئة وشغلها يتضح في حال وجود عقود واضحة

المقاول بتوقيعه على كل محضر اتفاق وبإرساله فاكس من رقم الشركة المعتمد وموقع ملزم بتنفيذ ما وقع عليه .. كذلك هو ملزم بالالتزام بأُصول الصنعة وهناك كثير من الأُمور لا تذكر بالتفصيل الممل لكن يستحسن أن تشرح باختصار .. كطريقة تنفيذ الجدران الطابوقية ووصلها بالخرسانات حولها بعد اكتمال الهيكل الخرساني وتركيبها بمونة محددة بسمك 2 سم وعلى كافة أوجه الطابوق وتكون برمل خشن بنسبة 1 : 2.5 رمل وماء قليل .. مع عملية الادامة ل 14 يوم أو 21 يوم حسب اختيارنا ليكون بنياننا قوي وخالي من الشلوخ

موضوع العازل الحراري كتغليف للبيت كامل ضروري ومهم جداً يا اخوان حتى نحفظ الخرسانات من دخول الحرارة والبرودة اليها .. وأمس أحد الاخوان يناقشني في هذا الموضوع ويذكر بأن في دبي رأى كيف يتم تلبيس الطابوق برولات عازلة وعاكسة وبمسامير خاصة تثبت على الجدران والخرسانات الخارجية

ملاحظة العزل ليس للتوفير فقط فهو مهم لديمومة المبنى وبقاؤه بحالة جيدة طول العمر .. هو حماية للمبنى ولداخله من التغيرات الحرارية القوية والضغوط اللتي تسبب شلوخ واهتراء وتسريبات رطوبة للخرسانات والطابوق مما يضعفها

[معماري قطري]

لازم نفرق بين العزل الحراري وبين عزل الرطوبة والإثنين مصطلحين مهمين وعزل الخرسانات والطابوق حرارياً وعن الرطوبة يطيل عمر البناء ويخليه يحافظ على قوته ويوفر مبالغ الصيانة ووجع الراس

عزل الرطوبة يقودنا لمواصفات وبنود عقد مهمة وهي التمديدات المائية وهي أما مضغوطة والغالبية يعملونها مضغوطة وتحتاج بايبات قوية والأهم وصلات محكمة التركيب وشغل جيد بتفاصيل هندسية دقيقة .. من ملاحظاتي يتم أحياناً الخلط بين نظام بايبات البي بي آر والألمنيوم وبعض الأوقات يتم استخدام وصلات غير مطابقة ورخيصة .. يتم استخدام البي بي ار داخل الحوائط والنحاس لمقاومته للشمس ولعوامل الجو يتم استخدامه خارجي

النحاس يفترض لا يصديء لكن يتآكل تآكل بسيط جداً حسب خلطة النحاس واللي في الغالب ما تجي 100% نحاس خصوصاً في إنتاج دول العالم الثالث والدول العربية حيث يتم خلطه ببرادة الحديد وشوائب أُخرى وهذا يخلي النحاس غير مضمون الا اللي عالي الجودة ومن ماركة وتصنيع أُوروبي .. والستانلس ستيل نوعيات كثيرة بعضها تصدي بسرعة

ألحين المعلومات والحصول عليها حتى بالصور والضمانات من الوكلاء وبوصلات التركيب الأصلية وبطريقة التركيب المعتمدة وتفاصيلها سهل الحصول عليها حسب كل ماركة الا الماركات اللتي تصنع في ورش صغيرة وحسب خلطات غير دقيقة وصناعة غير مضمونة وغير مراقبة الجودة .. ففي هذه الورش يتم التصنيع بالتقليد وتكون كثير من النقاط ضعيفة وأحياناً قطاع بايب البي بي آر مثلاً ليس منتظم السمك وضعيف في مواقع وفيه عيب تصنيعي غير ملاحظ ويسرب مع ضغط الماء .. وأحياناً تكون الخلطة غير مقاومة للشمس ويتأثر الجدار ويضعف

لضمان الجودة نأخذ طريقة التركيب والمواصفات والصور والشهادات من المورد ونضمنها العقد حتى صور الوصلات وعينات من المواد حتى نضمن شراؤها وتركيبها بواسطة المختص والاشراف على شيء ثابت غير قابل للتأويل .. ضمان البي بي آر 50 سنة للألماني ومقاوم للشمس لكن احتياطاً نغطيه بتغليف عازل للبارد والحار ولو نسوي التغليف حتى للي في الجدار يكون أفضل بكثير

شيء ثاني مهم يمكن نسويه هو تركيب مجسات على كل خط لقياس الضغط ولو حصل فيه نزول قوي بسبب تسريب يتم كشفه بسهولة .. وهذي المجسات رخيصة وعبارة عن عدادات تعطي قراءة ضغط كل بايب وأكيد يخف الضغط لو فتحنا خلاط على هذا الخط .. لكن للفحص تكون مضخة الضغط شغالة ونشوف كل عداد بحيث يكون كل محبس مياه وخلاط مغلق حتى نعرف لو الخط يسرب تسريب غير مرئي ونصلح الخلل

[معماري قطري]

بايبات الصرف الصحي تجي غير مضغوطة وسهل عزلها ومشاكلها قليلة الا يكون اللي يركبها شغله تعبان للغاية ومتعمد يركب غلط وبوصلات غير ملصوقة أو موسعة بالحرق بالنار وليست بوصلة مناسبة .. هذي كشفها سهل ولازم بعد نسوي اختبار ضغط لها حسب المسموح به من المُصَنِع ولازم نذكر تفاصيلها وتعمل في الغالب عن طريق مهندس مدني أو مهندس ميكانيكي وتنسق مع الرسومات المعمارية والإنشائية والأفضل يشتغلها المقاول الأساسي أو شخص تحت المقاول الأساسي حتى نفتك من مشاكل التركيب والتنسيق

[بوخالد911]

والأفضل ان جهة وحدة هي اللي تمسك الشغل من الى
عشان تفتك من وجع الراس والمشاكل اللي تصير بينهم

هذا يقول مب شغلي وذاك يقول لا شغلك
وانت تضيع بالوسط

حتى سالفة الاتصال والتنسيق بين جهتين شغلة متعبة
الأولي يقول لا انا ما اتصل هو لازم يتصل
والعكس صحيح

خلوا جهة وحدة تستلم كل الشغل أبرررررررررررك .

[معماري قطري]

والأفضل ان جهة وحدة هي اللي تمسك الشغل من الى
عشان تفتك من وجع الراس والمشاكل اللي تصير بينهم

هذا يقول مب شغلي وذاك يقول لا شغلك
وانت تضيع بالوسط

حتى سالفة الاتصال والتنسيق بين جهتين شغلة متعبة
الأولي يقول لا انا ما اتصل هو لازم يتصل
والعكس صحيح

خلوا جهة وحدة تستلم كل الشغل أبرررررررررررك .

صحيح الا الحاجات التخصصية مثل اليو بي في سي والأبواب والمطابخ والتكييف والدرابزين .. ولو عارف شتحتاج وعارف التصميم بالضبط ومقاولك جيد تقدر تحدد من البداية أو كاتفاق منفصل وهو يجيب لك .. في الغالب المقاول الشاطر عنده علاقات طيبة ويقدر يضغط لسعر جيد ويكون مطلع ربحه من بنود كثيرة وممكن يساعدك في الحصول على سعر أفضل وشغل أكثر جودة

كثير من البنود تشيلهم إنت للتفاوض وللوصول لتصميم مناسب بس أفضل تاخذ لهم تسعير من المقاول تسعير مفصل بالتصاميم وبالعينات وتقدر تفاوض لتطوير التصميم أو لتقليل السعر .. أو حتى لإيجاد بديل أرخص أو للشراء المباشر وبتمويل آخر كقرض مصرفي

هناك شركات تجهز أبواب خشبية عالية الجودة ومصنعة بتصنيع كميات كبيرة وبمواصفات خاصة بمصنع معين وتضمن الحصول عليها خلال شهرين وتركيبها بدون مماطلة وشغل مناجرنا سنين طويلة .. فهذه الاتفاق عليها مع نعلات مشابهة يفكنا من تأخير قد يصل لسنة

[معماري قطري]

كل هذا طبعاً يكون موزع على أقسام ملف المشروع لمراجعته بصفة دائمة وتحديثه واتخاذ القرارات المناسبة

وخلونا نبدأ في مثال لبداية العقد وهذي أول صفحة منه فيها وصف سريع للمشروع واسم المالك والمنطقة ويفترض تكون محددة أكثر لأن بلدية الريان كبيرة وأي حد بيسعر موضوع الموقع مهم عنده

http://i.imgur.com/Gr2DSZw.jpg

وفهرس لمحتويات العقد وانا دوم اشيل أي اشارة لإسم المالك والمقاول والاستشاري

http://i.imgur.com/HzjovYv.jpg

في البداية تجي صيغة التقدم للمناقصة والتعليمات الموجهة للمتناقصين وشروط العقد والمواصفات العامة ومواصفات المشروع الخاصة ونتدرج في المواصفات بتحديد أكثر وأخيراً لستة المخططات .. كان بعد يفترض يكون فيه ذكر لحساب الكميات لأنه معمول بس جاء في كتيب ثاني منفصل

وهنا إقرار المقاول بدراسة كل الشروط والمواصفات والتسعير على أساس إجمالي سعر بمبلغ كذا ومع إرفاق مبلغ ضمان للمناقصة صالح ل 120 يوم

http://i.imgur.com/tYvVtos.jpg

http://i.imgur.com/udzOGYu.jpg

وباواصل إن شاء الله بالملاحق والشروط المالية والتأمين والضمانات .. وكلها شروط من الدولة ولازمة التطبيق وكتابتها في العقد واضحة تلزم المقاول بالمشروع ويعرف إن ما فيه تساهل وتهاون

[معماري قطري]

ملاحق العقد نبدأها بملحق الشروط المالية

http://i.imgur.com/kHDmvMe.jpg

شرح عن المصطلحات .. الأول ضمان الأداء Performance Bond وهو مبلغ يحجز في البنك ويكون البنك ضامن لتسليم المبلغ متى طلب بواسطة المالك والاستشاري لو صار اخلال بعدم تنفيذ المشروع .. وهو في العادة يعادل الدفعة المقدمة للمقاول ويسمى أوقات ضمان الدفعة المقدمة

الغالبية يستعيضون عنها بشيك ضمان موقع وبدون تاريخ وعليه قيمة الدفعة الأُولى وهو إجراء تسهيلي للمقاول وللمالك كحل وسط والمقاول الشاطر والموجود ضمان حسن أداءه سيرته وتواجده الطويل في السوق

Minimum Amount of Third Part Insurance .. هذه قيمة التأمين لو حصل ضرر لشخص من العاملين أو غير العاملين أو حريق للمنشأة أثناء البناء بأقل قيمة مليون ريال وحسب الضرر ترتفع ولعدد غير محدد من الحوادث .. وكقانون واجراء قانوني كل مقاول لازم يكون عنده تأمين بس بعضهم يتهرب من هذي النقطة

وقت الانتهاء يحدد حسب المشروع لكن في الغالب محد يلتزم به وأولهم المالك يتعطل في اتخاذ القرارات والاتفاقيات الثانوية والتعطيل يكون من مقاولين آخرين .. وال Penalty اللي هي الغرامة اليومية عن التأخير

فترة الصيانة تحدد في العادة حسب القانون القطري ب 400 يوم ولازم ذكرها حتى يتم التوقيع عليها والتزام المقاول بها .. إِذاً هنالك ضمانات وتأمين صيانة يقتطع ك 10% وهو كما هو مذكور Percentage of Retention وهذا يعني من كل دفعة نخصم 10% للضمان لبعد الانتهاء من فترة الصيانة وهذا يخلي المقاول يهتم بأن يكون شغله صح لأن الفلوس محجوزة عند المالك ويقدر يستخدمها للصيانة حسب اجراءات منها فاكس من الاستشاري وفرصة حتى يصلح الخلل وأحياناً يكون الخلل قوي ويحتاج بلاغ واثبات قضية ويصير الضرر مضاعف على المقاول قيمة الضمان يخسرها ويخسر مبالغ ثانية لو تم الحكم لصالح المالك وينقلب ربحه البسيط في غالب الأحيان لخسارة

آخر بند مالي قابل للتنفيذ هنا هو تحديد وقت دفع الدفعة بعد طلبها من المقاول واقرارها من الاستشاري بخلال شهر ولو حصل تأخير المفروض تذكر شروط جزائية على المالك لأن من حق المقاول الحصول على فلوسه في وقتها حتى يقدر يستمر في البناء والانتهاء بسرعة والا تترتب عليه خسائر جارية

الملحق ب يوضح لستة المعدات والورش التصنيعية عند المقاول وهو يحط كل اللي عنده حتى يراوي المالك قدرته على التنفيذ بسهولة وفي نفس الوقت يكون ملزم ولا له عذر في المستقبل

http://i.imgur.com/UFK5iYK.jpg

الملحق سي يوضح كبار مسؤولي المشروع وأرقام تلفوناتهم من قبل المقاول

http://i.imgur.com/t3AoEAB.jpg

الملحق دي يوضح المقاولين بالباطن والموردين

http://i.imgur.com/x9r3f0n.jpg

ملاحظة مهمة عند تحليل ودراسة العروض هذي النقاط كلها مهمة وتوضح قوة المقاول وعلاقاته وتضمن لنا شغل سلس ومتابعة حسب العقد

ولي تكملة عن قريب

[معماري قطري]

لستة المعدات الخاصة بالمشروع والبدائل لها من قبل المقاول

http://i.imgur.com/PLIEKdK.jpg

وهنا تلخيص لمراحل البناء مع تقدير المقاول للمدة لكل مرحلة

http://i.imgur.com/PeyOmEZ.jpg

لستة لبعض البنود التي لا يستطيع عملها المقاول ولا يوفر لها مقاول بالباطن فتلغى وبعض الأعمال المضافة وتكلفتها فتضاف قبل الاتفاق

هذه مهمة لنحدد من هو المقاول القادر على اكمال مشروعنا بسهولة

http://i.imgur.com/PfKFXwM.jpg

هذا جدول مهم في العقد ويحدد قيمة كل مرحلة رئيسية وممكن المقاول ينقل الاجمالي من حساب الكميات واللي سنأتي إليه لاحقاً .. المقاول المتمرس والاستشاري المتمرس المتابع معه ما يحددون نسب متساوية للمراحل .. بل يسعر المقاول كل مرحلة بناءً على حساب الكميات متضمن شغله كامل وربحه فتكون مرحلة الأساسات تختلف عن غيرها من ناحية السعر .. البعض يكتفي بهذا الجدول ويلغي حساب الكميات لكن المقاول يعمل حساب كميات خاص به لمعرفة التوفير الممكن في كل بند والخسارة لو كلفه البند أعلى من المسعر أو لو زادت أسعار المواد زيادة كبيرة ومفاجئة

http://i.imgur.com/PcYF9dJ.jpg

http://i.imgur.com/xy2lm5C.jpg?1

طبعاً بعض البنود يقدر ياخذها المالك ويتفق عليها مع آخرين بس يحدد مسؤولية المقاول الرئيسي ومسؤولية المختصين مثل النوافذ والأبواب وتجهيز فتحاتها وحمايتها أثناء الشغل .. وغيرها ذكرتها سابقاً

القسم الجاي بيكون التعليمات للمتناقصين

http://i.imgur.com/JjtdDlo.jpg

ملاحظة مهمة تقريباً ترجمت وعربت المهم من العقد وممكن ترجمته حرفياً لو حب أي شخص كما يمكن اعتباره كمثال قابل للزيادة حسب الرغبة

العقد قديم وهناك تطور في القوانين وفي المواد والمواصفات وطرق البناء قد تختلف والتفاصيل .. ولازم يتم عن طريق مكتب هندسي وفريق هندسي مختص من كافة التخصصات الهندسية

[معماري قطري]

إضافة بسيطة قبل لا انسى اللي هي يستحسن يكون العقد بالانجليزي وكل فقرة مترجمة بالعربي .. والمالك يخلي له نسخة غير عن الموقعة حتى يكتب عليها ملاحظاته ويتابع دوم

[معماري قطري]

عندي المواصفات القطرية لسنة 2010 وهي أكيد يحورون فيها قليلاً بنحاول نشوفها لاحقاً وندخل في تفاصيلها بس لازم نتدرج في الموضوع أفضل والموضوع طويل وتونا في بداياته

تعليمات التقدم للمناقصة للمتناقصين هي تحديدات قانونية وأول توجيه هو ملء وثائق العقد كاملة والتوقيع على كل صفحة وختمها مع التسعير بالريال وتوجيهات كثيرة واضحة .. بعض المقاولين يرفض لمعرفته إن فيه التزام وارتباط بالمشروع وبعضهم يسعر غالي وبعضهم يبين تسعيره منطقي ويبين إنه راغب في العمل وبجدية ومهنية .. طبعاً يتم التركيز على 3 مقاولين من حول 10 مع إبقاء 2 إحتياط ممكن نفاوضهم لو ما وصلنا لإتفاق مع أفضل 3 عروض

http://i.imgur.com/sCOlNak.jpg

http://i.imgur.com/33xBKaT.jpg

http://i.imgur.com/cGHWka7.jpg

طبعاً الوثائق القياسية تكون مذكورة بأسمائها وتاريخ اصدارها وجهات اصدارها ولو أمكن نحط نسخة منها يكون أفضل لكن هي يفترض معروفة عند جميع المختصين ولديهم نسخة منها

http://i.imgur.com/xCgR9ck.jpg

البقية تعليمات مهمة والرجاء قراءتها للمهتمين ومحاولة استساغة مفهومها الشامل فالعقود ممكن تكون مطاطة وقابلة للتأويلات وممكن تكون دقيقة وملزمة للمقاول وتحفظ حق جميع الأطراف وخصوصاً الطرف الضعيف وهو المالك

http://i.imgur.com/iU5dgla.jpg

http://i.imgur.com/d5XMH1Q.jpg

http://i.imgur.com/gFNpBuZ.jpg

اللي اقطعة من الصفحات الجزء العلوي واللي فيه اسم الاستشاري وقسم المواصفات الرئيسي والأسفل اللي فيه اسم مالك المشروع وصفة المشروع ورقم الصفحة لكن ترتيب الصفحات بالضبط كما هو حطيته

إضطريت أحط هذا الموضوع واجدد الصور اللي ضاعت مع موقع سابق اغلق إستجابة لطلب الكثيرين بمثال لعقد بناء ومواصفات وهي ستأتي تدريجياً في سياق هذا الموضوع .. وأكيد مقصر وآسف على التأخير

وهذي آخر شيء في تعليمات المناقصة وبندخل على شروط العقد .. هذي فورمة لضمان العقد وهو عبارة عن التزام من المقاول بحجز مبلغ لفترة 120 يوم للمناقصة ومن ثم ترجع لحسابه

http://i.imgur.com/iKxVpEV.jpg

[معماري قطري]

حسب الصفحة الثانية والفهرس أعلاه إحنا للحين في القسم الثالث اللي هو شروط العقد أو

3. Conditions of Contract

كعنوان رئيسي تليه هذه الفقرات

وهنا نلاحظ هذا المثال يوضح الشروط العامة للتعاقد القديمة مع بعض التعديلات عليها والإشارة للفقرة والتعديل اللذي يستبدلها .. والآن تغيرت القوانين والمنشورات التنظيمية ويجب ذكر الحالي وأي تعديل عليه بمايراه الاستشاري مناسب لضبط عملية البناء وبما يتوافق أكثر مع الشروط الخاصة للمشروع

http://i.imgur.com/DAl2FCr.jpg

ملاحظة العقد هذا كما ذكرت في السابق مثال لبناء عقد متكامل حديث وهو قديم فقط للتوضيح واسترشادي للبناء على أساسه لمن يرغب لكن كل عقد يختلف بطبيعة المشروع وحسب الاستشاري والمالك .. بعض الاستشاريين عقدهم مختصر مثل مخططاتهم الهندسية وقابل للتأويل عدة تأويلات وهنا تكون الاستغلالات والمشاكل مع المقاول

الكثيرين طلبوني مثال لعقد لكن صعب علي أن اوجز كل هذا وأُحدث كل هذا وهذا يعتبر مثال للبناء عليه

http://i.imgur.com/STBe2mj.jpg

http://i.imgur.com/YyjYhHm.jpg

http://i.imgur.com/Zn9C5hB.jpg

http://i.imgur.com/GZB4p4M.jpg

http://i.imgur.com/M6jtYBL.jpg

http://i.imgur.com/zxh3s71.jpg

نموذج التصفية النهائية

http://i.imgur.com/V5eG49f.jpg

ونماذج الضمانات والتصفية مهمة وممكن استخدامها في أي عقد .. حتى المواصفات القطرية الموثقة أخيراً والجهة المصدرة لها ممكن الحصول عليها وتضمينها للعقد على شكل سي دي أو ملف ورقي أو ببساطة الإشارة اليها .. يجدر بالذكر أن هيئة المختبرات والتقييس شغالة على الكود الخليجي للبناء ولا بد بنشوفه ونذكره ونذكر التعديلات عليه لو حبينا نضيف أي اضافة

[معماري قطري]

ندخل على القسم الرابع اللي هو

General Specification

المواصفات العامة

انا خلطت بين الشروط العامة للتقاعد القسم اللي راح ومواصفات البناء العامة واللي بيكون من ضمنها الكود الخليجي القادم .. واللي سمعت بيكون ملزم لكل المقاولين والملاك والاستشاريين

القسم الثالث كان شروط التعاقد العامة والقسم هذا المواصفات العامة

http://i.imgur.com/VdsUrQC.jpg

http://i.imgur.com/hhjTFCj.jpg

هم صفحتين لهذا القسم عبارة عن عناوين لمجلدات كبيرة يفترض وجودها عند كل مقاول ومعرفة محتواها .. بعض المقاولين الصغار مجرد ذكر مواصفات البناء العامة ما يسعرون ويخافون لأن فيه ربط لهم وهم طبعاً يحاولون يشتغلون على كيفهم

قسم المواصفات الخاصة في العادة مفصل أكثر وملزم أكثر للمقاول

the 5th Section Project Specification

بداية المواصفات توضح الموقع وطبيعة المشروع ودوم تكون فيه اشارات للمخططات لأنها جزء من العقد

http://i.imgur.com/R7abPxe.jpg

http://i.imgur.com/93QjzLN.jpg

http://i.imgur.com/QTcDzdW.jpg

http://i.imgur.com/Lmlh0UO.jpg

[معماري قطري]

القسم السادس هو مواصفات البناء

Building Specification

http://i.imgur.com/SuMpWoH.jpg

تصميم البيت كان بحوائط خارجية مزدوجة فيها عازل حراري ونلاحظ المواصفات تشير لذلك

هنا مواصفات العازل للسقف ملخصة ومتجانسة مع المخططات التفصيلية .. وأذكر حاول المقاول يركب نظام single screed ووجهناه لضرورة التقيد بما جاء في المواصفات والتفاصيل في الرسم واللي كلها توضح double screed

http://i.imgur.com/QQILyVr.jpg

http://i.imgur.com/Sc6fQIa.jpg

http://i.imgur.com/7pBciDL.jpg

http://i.imgur.com/uOAUAqD.jpg

http://i.imgur.com/ieTDxek.jpg

وبندخل بإذن الله في مواصفات الكهرباء ومن ثم الصرف الصحي وامداد المياه وأخيراً الرسومات

لحد هنا أعتقد يكون العقد شبه متكامل أو في الغالب كامل وإضافة حساب الكميات تأكيد أكثر لكل هذه المواصفات وتسعيرها يمنع الخلاف وممكن الغاء أجزاء معينة منها خلال التفاوض ليعملها المالك عن طريق آخرين

[بوخالد911]

يواليك 1000 عافية

[معماري قطري]

يواليك 1000 عافية

الله يعافيك ويبقيك

كثيرين يحبون التبسيط والاختصار وفي هذا العالم صعب التبسيط وباب مفتوح للاختلافات وللدفعات زيادة على مطالبات مب مذكورة

أذكر عقدي 1110000 مليون ومئة وعشر آلاف للمقاول الرئيسي وكان أثناء المفاوضات عند مقاولين أقل من اللي سعر لي الأقل من 3 ملايين ونص اعتقد أو حولها لين مليون و700 ألف بس أشياء كثيرة علي .. في النهاية وصل سعر البناء مع التأثيث في حدود 3 مليون وكانت فيه أشياء كثيرة عملها المقاول بدون حساب تكلفتها مثل القبة بعرض 3 أمتار وتبليط الحوش على خرسانة بدل القار وطلع له حول مليون و 109000 بفرق تقريباً 1000 ريال لأن الاستشاري معاه محاسبين دقيقين وكثير يطلع عليهم حساب زيادة

كان فيه تأخير حول 20 شهر والأسباب مب من المقاول من مقاول الخشب ومن الجبس والصبغ وكان المقاول متعاون وناطوره موجود دوم لذلك ما حاسبته على أي تأخير .. مسكت دفعة الصيانة حول سنتين سووا جرد من قبل شركة محاسبة من كفيلهم وكلموني ورحت دفعت دفعة الصيانة اللي كان المفروض امسكها كضمان لمدة 400 يوم حسب العقد لكن خليتها ضعف المدة تقريباً

علاقتي طيبة للحين مع المقاول وكسياسة عامة عندي مع كل اللي في الوسط الهندسي من مقاولين وحتى الفورمان والعمال دائم التواصل معاهم وعلاقتي مستمرة للصيانة أو لأي بناء جديد .. يمكن شيء يعتبره البعض مبالغة لو طلبت الفورمان أي شيء وهو فتح شركة مقاولات وتعاملت معاه في بناء ثاني يجيني ولده بسرعة ويخلص الشغل ولا يطلب شيء وكله يقول شغل بسيط .. انا اعطي العامل اللي اشتغل أجره أما المقاول ما يرضى ياخذ الا في شغلة قوية

سوينا حوض السباحة وكان فيه شغل كبير وبنيان ودفان كلفني حول 240000 لكن لعدد حول 5 مقاولين وهم كان شغلهم الأصعب والأكبر بس سووه برخيص .. وسويت اعادة صبغ البيت وصيانة خارجية لمدة شهر ونص وخذوا مبلغ زهيد لو غيرهم سعروا لي غالي كثير .. لذلك العلاقات المستمرة والطيبة تكون مثمرة دايماً وتعتبر جزء كبير من ادارة العقد والشغل المدني وشغل البناء

[^امـ نواري^]

ماشاءالله تبارك الله عليك 👍
موضوعك ذهبي
ونصايحك الماس 💎

جزاك ربي كل خير

ويعطيك مليون الف عافيه

كمل ..

[معماري قطري]

ماشاءالله تبارك الله عليك ��
موضوعك ذهبي
ونصايحك الماس ��

جزاك ربي كل خير

ويعطيك مليون الف عافيه

كمل ..



إن شاء الله إختي والله يجزيج بما دعيتي

هذا ثالث تجديد للموضوع بس هذي المرة بشمولية أكبر وتوضيح أكثر وأتمنى يوصل للكل ونتعاون في إضافة الجديد من المواصفات

[معماري قطري]

القسم السابع يكون مواصفات الكهرباء والأعمال الخشبية

غالبية الماركات والتجهيزات موجودة في السوق المحلي حتى للآن واعتبرها الاستشاري إختيار أول ونلجأ لإختيار ثاني بعد الموافقات وفي حالة عدم وجود الأول

http://i.imgur.com/K7k0BoV.jpg

http://i.imgur.com/o0IQY4m.jpg

http://i.imgur.com/IWFZRm5.jpg

http://i.imgur.com/qvKmrET.jpg

http://i.imgur.com/jZIU73O.jpg

http://i.imgur.com/40mP163.jpg

مثل ما شفنا مواصفات الكهرباء لازم تكون واضحة ومحددة ومتماشية مع تصميم شبكة الكهرباء للمبنى ومع الرسومات ولا يخلصها الا مهندسين كهرباء مختصين وتصميم الكهرباء مهم جداً .. انا شيكت عليه بواسطة مهندسين خارجيين إثنين بالاضافة إلى مهندسي المكتب الهندسي اللي كانوا خبرة ويشرفون على الكهرباء وتركيبها اشراف كامل

[معماري قطري]

بحمد الله وصلنا للقسم الثامن من العقد حسب الشريحة الثانية من بداية الموضوع واللي هو عن التسليك والصرف الصحي

PLUMBING & DRAINAGE SPECIFICATION

دوم هندسياً وصف الجزئية التخصصية الخاصة بالمشروع مبدئياً ضروري وهي موجز الأعمال أو Scope of Works

http://i.imgur.com/z83vqDr.jpg

وموجز الأعمال سهل يحدده حتى الشخص العادي ويضيف عليه بلغة عامية سلسة ومفهومة

أتابع من النسخة الالكترونية عندي ومن كتاب العقد وهذي الصفحة مفقودة اضطريت اصورها واضيفها وإن شاء الله تكون واضحة

http://i.imgur.com/ubX89tt.jpg?1

http://i.imgur.com/txjGkMD.jpg

http://i.imgur.com/ODgU9Fm.jpg

http://i.imgur.com/F77lrxc.jpg

http://i.imgur.com/sr2Y7Y0.jpg

وهنا يبقى عندنا البند الأخير أو نعتبره قبل الأخير لو عندنا حساب كميات اللي هو المخططات الهندسية المعتمدة .. وهي اللي تمشي لحظة اختلاف المواصفات والمخططات ولها الأولوية ثم تأتي المواصفات الخاصة وثم مواصفات بناء الدولة أو العامة .. وهذه قاعدة معروفة لكن كتابتها وتوضيحها شيء مهم لبعض المقاولين الصعبين

في لستة المخططات المخططات المعمارية هي الرئيسية وهي أساس البناء .. ومن رأيي يحق لأي مالك لو التصميم المعماري ما يتبعه تصميم انشائي متناسب معاه يشتكي على الإستشاري ويتحاسب ويدفع غرامات وأضرار ويصلح شغله غصب عنه

http://i.imgur.com/sm5MExn.jpg

كذلك من واجب المقاول توضيح أي اختلاف أو تضارب في المخططات من البداية

ثاني رسومات مهمة هي الانشائية لكنها تصبح الأهم في بدايات البنيان وعلى أساسها تتحدد الأبعاد والارتدادات صح ولازم تجي منسقة صح مع المعماري

http://i.imgur.com/FtRimrY.jpg

والأخيرة رسومات الخدمات وهذي لاحظت من خلال مراجعتي لتصاميم الكثيرين بأن الاستشاري يخدع المالك بمخططات معمارية ليس فيها أثر للخدمات من تانكي مياه خارجي لخزان صرف صحي لو له حاجة وعايشين على الطريقة البدائية كالكثير من مناطقنا .. والبعض يحتاج غرفة كهرباء صغيرة في الحوش وبعض التصاميم فيها مكان الباب يجي كيبل الكهرباء ويكون لازم يتعدل في المعماري فقد يطلع في موقع ما ينفع

http://i.imgur.com/S8syxDZ.jpg

[معماري قطري]

كل ما فات يعتبر كفاية لعقد البناء .. لكن خلال المفاوضات يرجى الانتباه لنقطة مهمة .. وهي لو ما سوينا حساب كميات يفصل العقد أكثر والدفعات نطلب من المقاول توزيع الدفعات على مراحل المشروع ونحدد معاه إننا بنحتجز 10% كدفعة نهائية لضمان الصيانة يستلمها بعد 400 يوم من استلام المبنى جاهز أو حسب المدة اللي نحددها .. توزيع مراحل المشروع حسب التكلفة التقديرية من المقاول أسهل لنا لمراجعة المناقصة والتفاوض على السعر لو كان مبالغ فيه لمرحلة ما لضمان سعر جيد كما ممكن تبديل النظام أو تغييره بالاتفاق مع الاستشاري والمقاول للتوفير

على سبيل المثال المرحلة الأُولى للحفر والدفان وعمل الأساسات ممكن نعيد تصميمها ونخفض كمية الخرسانات وقطر الحديد وكميته ونعدل شوي على مواصفات العزل وممكن يكون تعديلنا للأفضل والأرخص فنوصل لوفر مناسب قد يصل لعشرين في المئة من هذه المرحلة .. البعض يروح أبعد من ذلك ويقول الحفر والدفان علي ويجيب عمال بسيطين بشيول وحفار ويبيع الدفان الناتج ويسوي المقاول شغل الخرسانات فقط والحماية لها ثم يتفق مع مقاول ثاني للدفان أما نفس الدفان مخزن في مكان ويجيبه أو في الأرض لو عنده مساحة .. بهذي الطريقة يقلص أكثر من التكلفة بس الله يعينه على تحديد المسؤوليات وعلى إن لازم مقاول الحفر والدفن يكون جيد .. ممكن أفضل الحفر هو يسويه والدفن يكون على المقاول الرئيسي حتى يضمن عدم خراب الصبيات والحديد أثناء الدفن

باقي المراحل لكل مرحلة تكلفتها وممكن نعدل فيها خلال المفاوضة وممكن نطلع بتنزيل لكل المراحل يتراوح بين 10 - 20% وممكن أكثر لو تفاوضنا من خلال استشاري فاهم وتكررت لقاءاتنا واجتماعاتنا بمسؤول العقد من شركة المقاولات

ملاحظة مهمة المقاول أو المقاولين اللي نركز على المفاوضات معاهم وتتكرر لقاءاتنا يطمعون أكثر في تقديم تنازلات للحصول على المناقصة وبدء العمل ولازم نكون واقعيين بأن كل شيء محدد وصعب يتهرب المقاول من تنفيذ التزاماته خصوصاً المبلغ المحتجز عندنا يزيد مع كل دفعة .. والدفعة المقدمة تتناقص 10% مع كل دفعة وتكون تشجيع للمقاول للبدء بس بعدين بنستوي احنا كمالك وممثل للمالك مسيطرين أكثر ولازم المقاول يخلص صح حتى ما تكون عنده صيانة خلال فترة الصيانة ويستلم دفعته الأخيرة في وقتها كاملة

[معماري قطري]

بادخل إن شاء الله على حساب الكميات وعندي نسخة مسعرة كاتب عليها بعد شوية ملاحظات باصورها بالكاميرا وباحطها ونسخة الكترونية غير مسعرة بعد عليها ملاحظات مكتوبة بخط اليد عدد صفحاتها 61 صفحة بس باختصرها بالمهم من الصفحات والمسعرة باحطها كلها .. طبعاً من غير الرأسية والإسم وعنوان المشروع

Bill # 1 SUB-STRUCTURE

هذي طبعاً تجي عنوان لمرحلة ما تحت الأرض واللي تتكون من الحفر والتأسيس والحمايات والدفن .. حتى البيسمنت نحسبه من هذي المرحلة وبداية مع الصفحة الأُولى والغير مسعرة

قعدت اشوف الصفحة هذي وهي غير مسعرة وكنت مخلي الكتيب للملاحظات في الموقع ولمتابعة سير المشروع .. كنت مخلي المسعرة في البداية كوثيقة عقد بعدين بعد لخبطت عليها .. شغلي شوي غير منظم ويفترض اللي بيسمع نصيحتي يخلي ملاحظاته في فايل خاص أو في التلفون أو الكمبيوتر حتى يتابع بس الفايل أسهل وباصور مقتطفات من فايلات البنيان في الأخير .. انا سويت فايلات كبار فيها كتلوجات ورسومات وملاحظات كثيرة

http://i.imgur.com/0vKs7o0.jpg

وهذي الصفحة الثانية الغير مسعرة

http://i.imgur.com/X3XLkK2.jpg

والثالثة

http://i.imgur.com/fQg7AAj.jpg

الرابعة يتم فيها جمع الحسابات ويطلع لنا الرقم للتكلفة المحسوبة للمرحلة هذي

http://i.imgur.com/MhFJzZd.jpg

وبانزل المسعرة بأكثر تفصيل وتوضيح قريب

[معماري قطري]

بابتدي بالصفحة الأُولى المسعرة وعليها شخابيطي وذكريات فترة ما قبل 15 سنة تقريباً .. حظي كان مكان شغلي قريب وكانت عندي أوقات فراغ كبيرة لمتابعة بنياني وكنت متحمس واستفدت من الاستشاري كثير وكنت متعرف عليه من خلال مشروع كنت بادي فيه عبارة عن سكن فندقي راقي وتحول عليه ليكمله وارتحت للتعامل معاهم وتعاملت معاهم خاص .. كذلك المقاول نفس الحال ومعرفتي به من خلال العمل ومع وجود مقاولين كثيرين من ربعي وغالبيتهم ما رضوا يسعرون حساب الكميات وعطوني عرض مبهم بعقد من عندهم وكان عرضهم غالي

http://i.imgur.com/ARYY7rr.jpg?1

نشوف الكمية المقدرة للحفر 300 متر مكعب والكمية الفعلية كانت 600 وبدأ المقاول يشتكي ويشكك في حساب الكميات وتم رفع مطالبات بزيادة ورد عليه الاستشاري بأن حساب الكميات كان معمول على أساس الحفر لكل أساس بنفسه ولو هو حب يحفر الأرض كلها هذا شيء راجع له

كذلك هو حفر لمتر في غالب الأماكن والمفروض 1.5 متر لكن شفت الأرض صخرية وقلت كفاية يعني إحنا وفرنا عليه وبعدها عرف إن مطالباته خاطئة والتزم وحتى ما قصر سوى شوي زيادة في أمور ما اتفقنا عليها

التسعير للتوضيح .. على سبيل المثال الحفر كلف 12000 وكان ممكن عمل الحفر عن طريق آخرين بس لو نفكر فيها كم بنوفر ممكن 6000 وعلى هذي المرحلة المكلفة 167620 مثل ما بنشوف باقي التسعير توفيرنا يطلع 3.5% وما يسوى

هنا نشوف كيف كل شيء موصف بدقة حتى الحديد كم تسعيره وتوصيفه مكتوب فوق ايبوكسي كوتد

http://i.imgur.com/2m6K1U7.jpg?1

طبقات العزل وألغيت الحماية بالبورد الخشبي وتم استبدالها بنايلون لتخفيض التكلفة

http://i.imgur.com/LhEkNcQ.jpg?1

في النهاية هذا ملخص الحساب والدفعة المستحقة بعد افتراض استلام 10 % منها مقدماً وبعد احتجاز 10% للصيانة .. وكنت دافع دفعة جزئية قبل وهذي الدفعات تتم بالاتفاق الخاص وفي النهاية يستلم المقاول دفعته وتتناقص الدفعة المقدمة واللي بدلها يحتجز شيك موقع بدون تاريخ كضمان أو ضمان بنكي يكون محجوز في البنك

http://i.imgur.com/3rLMQ9Q.jpg?1

[معماري قطري]

فيه ملاحظة كنت كاتبها فوق وكانت حل وسط لمطالبة المقاول بقيمة الدفان .. كان حسب العقد والمخططات + 30 سم من أقرب منهول والشارع كان واصل للبيت .. أذكر وقتها قلت للمقاول بننزل المستوى 20 سم يعطيك توفير 240 متر مكعب من الدفان .. وانا فكرت فيها لسهولة دخول السيارة بدال ما يكون الإرتفاع مزعج ولا ننسى بتجي طبقات الخرسانة والبلاط وبتعوض جزء كبير من ال 20 سم .. حول 14 سم وكانت حفريات كثيرة في منطقتنا قلت للمقاول الدفان قريب حولك كل ما عليك تتفق مع المقاول الثاني + تركت الجهة الخلفية نازلة بس مبلطة بلاط شعبي عادي وكانت نازلة حول متر و30 سم وجاهزة لعمل حوض السباحة

القصد من الكلام أعلاه أحياناً المقاول يطالب بحق له وبدل ما تدفع له مبلغ وتستوي عادة عنده كل شوي يطالبك تشوف شالبدائل حتى تعوضه وتستفيد إنت

نجي للحسابات الثانية أو القسم الثاني المسمى SUPER - STRUCTURE وهو الهيكل الخرساني فوق سطح الأرض

وهنا أنصح الكل بإضافة بند بأن بناء الهيكل الخرساني يكون مستقل عن بناء الطابوق والطابوق يجي بعده وذلك حتى نضمن عدم تعشيش الأعمدة وصب الخرسانة يكون مثالي واستقامة الأعمدة هي اللي تحدد البناء .. واللي يتابع معاي المرحلة الثالثة الطابوق بيلاحظ مواصفات شبك الطابوق مع الهيكل بحديد خاص مما يعطي متانة للبناء ويبعد ضغط الخرسانات على الطابوق مما يتسبب في الشلوخ

طبعاً المقاولين نص مقاول يحبون يشتغلون على كيفهم ولهم فتاوي غير تفر راس المالك

لازم يجي كل قسم معنون بعنوان واضح في حساب الكميات كهذا لكن انا اختصر الأوراق المصورة بكتابة العنوان مع الشرح وهذا مثال

http://i.imgur.com/tyfbzrX.jpg

وهذي صفحة حسابات الخرسانات غير المسعرة نشوف فيها نوعيات الصبيات الخرسانية وموقعها .. على سبيل المثال أول بند يقول خرسانة مسلحة بالحديد بالإسمنت العادي OPC .. Ordinary Portland Cement وبسمك 15 - 30 سم ونشوف من خلالها موازنة التصميم بين الهوردي أكثر للدور الأرضي اللي هي أرضية الأول وأقل للأول وهذا يعطينا حرية لعمل قواطع فوق بدون جسور على السقف مباشرة .. وصحيح من خلال سعر المتر بنلاحظ أن المتر المكعب للأرضية العادية 240 وللهوردي 530 كما هو في الصفحة المسعرة لاحقاً

نظام التصميم الإنشائي كان تدخلي فيه بسيط وخلال إعادة التصميم تم الغاء حول 9 أعمدة مع أساساتها وتصغير الجسور الخارجية بعرض 20 سم بدل 40 سم حتى يكون العازل مغطي الجسور أيضاً والاستشاري اقتنع بوجهة نظري .. الأعمدة الخارجية بقت بعرض 40 سم مما أعطى تغطية خرسانية جيدة للحديد حتى لا يصدأ والحديد كله مغلف بالايبوكسي يعني احتياط فوق الاحتياط وأذكر هذه النقاط للفائدة العامة

http://i.imgur.com/1wm4Wo3.jpg

وبانتقل للصفحة المسعرة مباشرة

http://i.imgur.com/hIYlIxv.jpg?1

هذي قيمة الخرسانات فقط وبتجينا قيمة الحديد والخشب ولازم المقاول يضيف عليها خدماته من تحميل وشغل عمال كامل

للتسهيل بواصل بالحساب المسعر أفضل ولتقليل عدد الصفحات

هذي فيها كميات الحديد ومساحات تشكيل الخشب لتدعيم السقف

نلاحظ توصيف الحديد مذكور حسب مواصفات البرتش ستاندرد اللي منها مشتق الكود القطري واللي تعني الحديد القطري بإختصار

http://i.imgur.com/PhliW3X.jpg

وهذي صفحة جمع الحساب للمرحلة بس ملاحظتي هنا 10% خصم كانت خاطئة وصحيح حصلت 10 % خصم خلال المفاوضات وكان حساب الكميات هو السعر النهائي لكن المبلغ هذا تخصم منه 10% كجزء مدفوع مسبقاً مع الدفعة المقدمة + خصم 10% كجزء ضمان الصيانة يعني المبلغ المدفوع يطلع 210568 .. وهذي تعتبر أغلى مرحلة ومرحلة طويلة نسبياً

المقاول عادةً بعد ما يخلص صب الدور الأرضي ويبدأ في سقالات الأول يبتدي عمل الطابوق للأرضي بعد اسبوعين أقل شيء من فحص الأعمدة والجسور والموافقة عليها ورشها بالماء يومياً وترطيبها طول الوقت 24 ساعة لمدة اسبوعين الى 3 أسابيع حتى تتفاعل الخرسانة وتتصلب في عملية تسمى الإدامة أو بالانجليزي Curing Process

بهذا تكون الدفعات الثانية والثالثة متقاربتين ولازم يكون المالك عامل حسابه

بنفس الوقت يكون المالك مخطط شيشتري من المواد اللي عليه ويسوي تصاميم مبدئية أو يكون مخلص منها للحمامات والمطابخ وعليه يختار المواد ولو يشتريها بالتقسيط المريح أفضل له بشرط يضمن حجزها وتخزينها فترة معينة

http://i.imgur.com/kTtSO3b.jpg

وإن شاء الله مرحلة الطابوق جاي لها قريب

[معماري قطري]

مرحلة الطابوق

ملاحظة المراحل ترتيبها منطقي وحسب البناء خطوة خطوة .. عمل الطابوق قبل العمدان والسقف فيه ارتجال ويخلي المقاس في الغالب غير دقيق .. بعض المقاولين يعملون الطابوق ضعيف وبدون مونة كافية وفي حالات تضغط الجسور على الطابوق وتخليه يتقوس بدرجة معينة وتسوي عليه ضغط قوي يتسبب في شلوخ مع أول دورة زمنية صيف وشتاء .. حتى بعد البلاستر الشلوخ تكون مخفية لكن موجودة وترجع

هنا نوعيات الطابوق وطريقة التثبيت وشرط ملء الفجوات لآخر الحوائط قرب الأعمدة بالخرسانة وقرب الفتحات كذلك للأبواب والنوافذ .. الحائط الخارجي للبيت بتلاحظون تسعيره 102 ريال للمتر لأنه يشمل طابوق دبل وعازل في الوسط وتربيط بالحديد وشغل أكثر .. وكلها ولا شيء 17340 + 16728 ولو كانت طابوق بس بيكون مجموعها 13360 .. الفرقية للدبل مع العازل طلعت في حدود 20708 بالزيادة حق بيت مساحته 970 متر لذلك نجي لل نصيحة العازل الحراري مهم جداً في الحوائط الخارجية وتكلفة النظام بطابوق 20 وعازل 5 سم وطابوق 15 سم معقولة جداً

http://i.imgur.com/5hskeCA.jpg

الصفحة الثانية للجسور اللي فوق النوافذ والأبواب وكلها كانت في التصميم سيدة لكن في الموقع ما قصر الفورمان سواها مقوسة بدون حساب أي تكلفة وقال لي ما اوعدك تكون مرتبة صح وبتترتب بالبلاستر بعدين لأن الخشب بيجيب مستعمل .. طبعاً قوس جزئي بارتفاع 30 سم في الوسط وكنت متفق مع قطر يو بي في سي للنوافذ بدون قوس وسئلتهم هل بتحسبون علي زيادة للأقواس قالوا لا أقواس بسيطة ما عندك مشكلة ودربك خضر .. مدير الشركة مر وشاف الأقواس وقال ليش وزين مشاها عليه الفورمان بأن الخشب ماخذينه من بيت ثاني حولنا

نلاحظ حساب التربيط بالحديد للحائط المعزول 2935 وهو قيمة تافهة في بيت مكلف 1.1 مليون مبدئياً وانتهى بحدود 3 مليون

http://i.imgur.com/xYtwLHo.jpg?1

وهذي صفحة الجمع الأخيرة والمعتادة .. وملاحظتي المكتوبة -10% غلط هي -20% مثل ما ذكرت سابقاً 10 تحتجز كدفعة صيانة من كل مرحلة و10 يفترض انها مستلمة مقدماً

http://i.imgur.com/y3illSZ.jpg

وإن شاء الله نكمل مع القسم الرابع اللي هو السقف وعزله وعزل الحمامات والمطابخ مع تركيب القرميد للسقف

[معماري قطري]

http://i.imgur.com/0vKs7o0.jpg





في هذي الصفحة توصيف مهم نسيت أذكره واللي محاط حوله بالقلم .. هذي صبية الخرسانة المقواة بالفايبر للأرضيات سعرها شوي المقاول غالية لكن بدون اضافة تسعير الحديد بسبب عدم وجوده باقي الخرسانات نضيف على سعرهم سعر الحديد ويطلع أغلى بكثير من هذي .. هذي النوعية تم استخدامها في كل الأرضيات حتى الحوش والمقاول بعد ما عرف سعرها الحقيقي وجودتها ما طالب بزيادة حتى بعد التمديدات بدال الدفان تم استعمالها وكانت مستوية سيدة بدون أدنى تعرج أو ميلان .. بسبب ميوعتها تستوي مثل الماء

نصيحة اللي ينوي يستخدمها ويركب بلاط شعبي تحت السجاد أو يركب بلاط وفوقه باركيه يستخدمها بدون بلاط لأنها تجي سيدة وقوية وناعمة .. ممكن نلصق عليها الأندرلي والسجاد أو البورسلان أو نركب باركيه

[معماري قطري]

القسم الرابع من حساب الكميات هو أعمال السقف من عزل مائي وحراري وكورنيشات وقرميد

يكون لازم فيه تداخل لبعض الأعمال مثل الكهربائية والتكييف وحتى أحياناً التجهيز للتهوئة ببايبات تمرر في الجسور لو مخطط لها والتجهيز للصرف الصحي وتصريف الأمطار لو كانت مخفية في الحائط

ملااحظة اللي يحب يسوي العازل للسقف بدبل سكريد هذي مواصفاته ويطلع أغلى بس أضمن

http://i.imgur.com/5K87hei.jpg

http://i.imgur.com/lO9axSq.jpg

http://i.imgur.com/FXLAF1C.jpg

نصيحة مهمة من الضروري عمل الأعمال بالترتيب هذا وخصوصاً عزل السقف حتى لو كان عقدنا عظم

[معماري قطري]

ملاحظة هذه الجداول غالبية المقاولين توجد لديهم وهم يعملون حساب كميات خاص بهم حتى لو لم يعملها المالك ويحدثونها دوماً حسب أسعار السوق وحسب الربح المتوقع لهم .. بعض الصغار أحياناً يبالغون في الربح وتسعيرهم ما يكون مدروس صح وبعضهم في بنود كثيرة يسعرون أقل من السوق ويخسرون

[معماري قطري]

يمكن خوفي الوحيد من هذا الموضوع إن الكثيرين يجدون صعوبة في فهمه

القسم الخامس هو النجارة

هذي أهمها توصيف الأبواب وعددها ومقاساتها لكن تم الغاؤها فقط كان على المقاول تجهيز الفتحات وتركيب فريم أساسي أو ما يسمى Sub-frame كما هة محدد وموصوف ليحدد الفتحات للأبواب ويكون البلاستر بسمك متساوي .. تم استخدام ماريين بلايوود بلجيكي قوي جداً ونصيحة لمن يرغب من الممكن استخدام السب فريم تحت فريم النوافذ حتى يثبت عليه فريم اليو بي في سي .. ويجي بعد تركيب اليو بي في سي شبه مغلف بالفوم والماستك فلا يتعرض للعوامل الجوية .. ممكن كتفصيل إضافي تركيب قطعة حجر كحواف للنافذة سواءً بعد تركيب فريم اليو بي في سي أو قبل والتركيب عليه

أذكر في بند السب فريم فقط حصلت تسعير غالي كان بسعر 57000 ويوم ناقشت المدير فيه قال الخشب الأبيض الناعم غالي وكلمنا منجرة وعطونا هذا السعر مما يعني أن للباب الواحد فوق 2400 ريال فقط للسب فريم .. تم استبعاد هذا المقاول لمبالغته في السعر الاجمالي حيث كان 1.75 مليون

http://i.imgur.com/wxaWdcM.jpg

http://i.imgur.com/7elbA1Q.jpg

http://i.imgur.com/dczgLnH.jpg

طبعاً هذه المرحلة تم الاتفاق مع منجرة لعملها وكانت منجرة عبدالنور وكان الخشب آش وود وشغلهم جيد لكن حصل تأخير يقارب السنة .. وكان وقتها المتحدة شغالين وعندهم الأبواب اللي تصنع بجودة عالية في الكويت وترددت في التعامل معاهم وكانوا كثير أحسن كشغل وسرعة انجاز وضبط للشغل والأهم سعر معقول

كلفتني هذه المرحلة حول 120 - 140 ألف نسيت بالضبط كم

معلومة مهمة خشب التيك اللي وصفه الاستشاري هو من أقوى وأثقل الأخشاب ورخيص عندنا ومتوفر لأن منشأه آسيوي وخشب الآش أمريكي وغالي وخفيف وناعم .. خشب التيك في أمريكا غالي والآش أرخص .. لذلك لو نتجه للتيك يكون قيمته فيه cost effective

نصيحة مذكور كذلك بأن الدرابزين خشب تيك وانا حبيت الحديد المشغول ودفعت مبلغ كبير له حول 65000 ريال وطلع علي رخام الدرج والدرابزين بقيمة مصعد غير عن الخرسانات وشغل الدرج الغالي .. لذلك لازم نناقش الاستشاري في هذي البدائل المهمة لو حابين نوفر شوي في التكلفة

[معماري قطري]

القسم السادس المهم هو الأعمال المعدنية METAL WORKS

وتندرج تحته أعمال اليو بي في سي أو النوافذ الألمنيوم والأبواب الحديد المشغول .. وهذا البند لم يسعر بالكامل عندي من قبل المقاول وكان سعره عن طريق مقاول خارجي ( قطر يو بي في سي ) وكلفني حول 120000 وباحط العقد لو حصلته

هو محدد المقاسات وطبيعة الشغل ومنه يقدر يسعر مقاول اليو بي في سي بروحه أو من خلال المقاول الرئيسي .. نصيحة التسعير المبدئي بعدين طلب السعر من المقاول عن طريق نفس المقاول الفرعي أو غيره مساوي له يوصلنا لنتيجة أفضل أحياناً

عني انا كان التسعير مباشر عن طريقي لمعرفتي بمدير الشركة وتعاملي معه في مشاريع ثانية

http://i.imgur.com/Ee8r6BO.jpg

http://i.imgur.com/XBbEsZj.jpg

والدرابزين اللي يفترض من ضمن هذي الأعمال أو يكون خشبي وتحدد في الأعمال الخشبية تم الإتفاق عليه حديد مشغول وتم تركيبه بعد أرضية الدرج وتغليفه بالبلاستيك لحين صبغه الصبغة النهائية .. دوم لتخفيض التكلفة يستحسن نسوي درج رئيسي لو نحب ودرج خدمات مغلق .. في حالتي سويت درج من الأرضي للأول رئيسي وثانوي من الأول للبنتهاوس والسطح وضفت درج خدمات من الحوش للسطح مؤخراً

[معماري قطري]

القسم السابع من حساب الكميات هو السباكة

http://i.imgur.com/yJPzHsA.jpg

http://i.imgur.com/JwoeWWN.jpg

http://i.imgur.com/pdPrvqq.jpg

http://i.imgur.com/jnH4mDX.jpg

نشوف من بنود حوض السباحة التجهيز لحوض السباحة ما تم لكن تركنا الأرض نازلة ومددنا بايب من مجمع الكهرباء لمكان الحوض لتمديد الكهرباء لاحقاً وهذا كان قبل أيام كهرماء تعين وتعاون .. أما ألحين ما يعطون كهرباء الا حسب المبني فعلاً وليس حسب التصميم

تم عمل حوض السباحة بعد حول 5 سنين من السكن بمبلغ 240 ألف شامل التغطية وشاور بخار وصالة وتكييف وتدفئة

http://i.imgur.com/iM90NYP.jpg

هذي ملاحظاتي المبدئية على الجدول الغير مسعر عن حوض السباحة بس كان بدون تغطية قبل وزاد سعر الحوض بنفسه لمبلغ 65000 بدل 50000 مع تحديد المواصفات

http://i.imgur.com/iB1fO5T.jpg

يمكن بعض التفاصيل تكون مربكة للبعض لكن الواحد ياخذ فكرة عن كل شيء وعملية البناء حساب تراكمي وشغل تراكمي ما نقدر نسوي شيء الا نكون مجهزين له ولا نقدر نقدم خطوة على خطوة الا بحدود وبخطة مدروسة .. التخطيط المالي وادارة المشروع شيء مهم جداً وأغلبيتنا يدير مشروعه الصغير بنفسه وهذي النصائح والخطوات مهمة لإدارة المشروع

[معماري قطري]

القسم الثامن هو الصرف الصحي

نصيحة بايبات الصرف للي يحب يخفيها يخفيها في الجدار أو ببساطة يعمل كسرة جدار زيادة حق يخفيها .. مع ترك فتحة التسليك مكشوفة لسهولة التسليك لو دعت الحاجة

نصيحة أُخرى .. تطورت التكنولوجيا لصرف صحي بدون منهولات أو ما يسمى الطريقة الأمريكية وهي أنظف ولا تاخذ حيز وأرخص

نصيحة ثالثة هي تركيب وصلات خاصة لعدم ارتجاع الصرف حيث تغلق بسبرنغ بعد مرور الصرف ولا يمكن دخول الحشرات .. كذلك نركب هذه الوصلات في جميع الحمامات والمطابخ بعد ما يسمى بال Pea Trap

http://i.imgur.com/3zFTy4z.jpg

http://i.imgur.com/a6GIulW.jpg

http://i.imgur.com/6jLOAQU.jpg

ملاحظة بعض المباني تحتاج لتصريف مياه الأمطار ناحية زاوية ميتة أو الزراعة وهذه يستحسن عمل حفرة امتصاصية لها وطريقة عملها سهلة ومعروفة عند غالبية الاستشاريين

نصيحة .. لو مقدم على عمل بيسمنت لا تتهاون في عمل تصريف مياه جوفية وتصريف للرطوبة قرب حوائط البيسمنت والطريقة شرحها كما يلي:

1) نركب بايبات 4 إنش أو 6 إنش بها فتحات دائرية بالدريل .. ما يسمى Soiled PVC Pipes بحيث تكون مايلة 1% جهة منهول ويستحسن يكون داخلي أو في غرفة ممكن الوصول لها وصيانتها لو دعت الحاجة

2) المنهول تكون فيه عوامة مرتبطة بمضخة تشتغل تلقائياً لو ارتفعت العوامة وتسحب الماء المتجمع لحفرة صرف بعيدة أو للصرف الحكومي أو للزراعة

3) يلف البايب بقماش خاص يسمح بدخول الماء ولا يسمح بدخول التراب ثم يردم فوقه بكنكري حتى يمر الماء من خلاله بسهولة ويصيده البايب وينقله للمنهول

4) فوق يوضع نفس القماش حتى لا يدخل تراب وغبار ويسد الفجوات بين الكنكري ويرطب الماء التراب ومن ثم تمتص الخرسانة الرطوبة ويحدث التسريب أو اهتراء وخراب الحائط

ملاحظة .. من يرغب في عمل زراعة متطورة يعمل التصريف أعلاه تحت على عمق كبير ليجمع المياه المتسربة ويعيد استعمالها للري

[معماري قطري]

التصميم وتطويره سواءً قبل البدء بالبناء أو خلال البحث عن بدائل أفضل أثناء البناء هو خطة متغيرة قليلاً ومتواصلة لتنفيذ البناء بأريحية وبدون الرجوع للخلف وتخريب ما أنجزناه .. لذلك يتم وزن الخيارات والاتجاهات التصميمية مبدئياً ومحاولة الحصول على اتفاقيات شاملة للتصميم ومكتب التصميم الجيد ولشركة البناء القادرة والتي لديها امكانيات كاملة لعمل كل المهام .. لا نبحث عن الأرخص بل الأنسب والمضمون

كمدخل للقسم التاسع من حساب الكميات وهو الأعمال الكهربية قمت بعمل جدول للسويجات نيتي اركب ديكور خاص لبعض الغرف بس واجهتني صعوبة كثير من القطع غير موجودة .. أما أخلط أو أرضى بالبلاستيك وركبت اللي في العقد


http://i.imgur.com/ifnv9hn.jpg?1

إِن شاء الله باكمل الباقي بعدين

[معماري قطري]

فكرة تنسيق الديكور مع لون وشكل المفاتيح الكهربية فكرة ممتازة ولازم نخطط لكل حيز بروحه .. مثال غرفة نوم ناويين نسويها بلون قاتم مثل الأسود أو الكحلي والمفاتيح البيض فيها بتطلع شاذة ولو مثلاً حبينا لون معين كالذهبي أو الفضي وما حصلنا كل القطع بعض القطع ممكن تكون مخفية مثل مخرج التلفون والتلفزيون والانتركم ممكن يكونون ورا قطعة أثاث

أواصل مع مواصفات وحسابات الكهرباء

ملاحظة هامة

لمخططات الكهرباء لازم نعطي أهمية قصوى والتنفيذ يكون على أساس توزيع الأثاث المقترح .. ودوم عمل إضافات احتياطية مفيد كالاضاءة المتعددة مثلاً وهذي ما نقدر نحددها الا بتصميم توزيع الأثاث والاتفاق على إنه نهائي .. ويفترض التصميم هذا من الأساس لأَن تمديدات الإضاءَة تكون من المرحلة الثالثة اللي هي الهيكل الانشائي وبناء الأسقف .. كثير لأسباب عديدة ما يسوون سقف مستعار وتركيب الانارة يجي مباشر على البلاستر لذلك تحديد النقاط بالضبط وين ظروري وحتى عمل تجويف لو مختارين نوع يحتاج هذا التجويف

لو اللي حابين نصممه مبنى تخصصي كمدرسة أو مختبر أو مستشفى لازم نختار اضاءَة تخصصية وبمواصفات خاصة وهذي يحددها مهندس كهرباء مختص والعملية ليست بهذه السهولة

http://i.imgur.com/rrpRFCx.jpg

http://i.imgur.com/f46yy5c.jpg

http://i.imgur.com/c4MZZfK.jpg

http://i.imgur.com/4aqLXZ7.jpg

كان مقاول الكهرباء المعين من قبل المقاول الأساسي جيد ومتفهم وفاهم شغله ودوم يقول لي تسعير المقاول الرئيسي عالي وانا باسوي لك اللي تبغي وكنت اضيف أشياء كثيرة .. بس فكرة إن المقاول الرئيسي يكون مسؤول عن هذي الأعمال تعطينا أريحية في الشغل وضمان أكبر .. كثيرين يدفعون أقل لمقاول معين لكن يخسرون أكثر في شغل غير محدد والجودة متدنية

[بوخالد911]

وااااصل ابداعاتك.
لا هنت.

[معماري قطري]

وااااصل ابداعاتك.
لا هنت.

مواصل الله يبارك فيك

ومشكور على المرور والكلمات الطيبة

[معماري قطري]

القسم العاشر اللي هو التكييف وهو من أَهم الأَقسام

يمكن أكون شوي متعصب لفكرة تبسيط التكييف وتسهيله للحصول على سعر جيد وثم لتسهيل العمل وتسريعه وكذلك إحتياط كبير لسهولة الصيانة وتوفرها

حسب مشاهداتي الغالبية يشتكون من شغل الدكتات وتركيبها وبعدين من صيانة الوحدات وأحياناً تخريب الجبس .. وشفت نظام التكييف كيف في الفنادق وفي بيوت وشقق فلوريدا فعال ومسهل بدكتات مرتبة وموقع الوحدة الداخلية والخارجية أُفقي لسهولة تحريك الغاز واشتغال الكمبريسر .. مما يعني توفير وسهولة صيانة من خلال باب خاص في الحائط للداخل والوحدة الخارجية على الأرض في الحديقة

ملاحظة .. شفت في قطر في اسباير نفس الطريقة ومظللين الوحدات الخارجية بمظلات قماشية ومحاطة بالزراعة

بالنسبة للدكتات لو كانت طالعة في تجويف في الحائط قابل للفتح والصيانة أفضل وتتجه قريبة من الوحدات الداخلية اللي في الحائط واقفة بدال معلقة في السطح أفضل وأسهل .. ولازم ننتبه للتصميم الانشائي ولا نبالغ في الارتفاع .. ولا ننسى الدكت سبلت جيد وممكن نستخدمه في المناطق المهمة ونخلط معاه النوع الكاسيت المعلق في السقف واللي يدفع لأربع جهات والسبلت العادي

نصيحة مهمة .. عزل البيت جيداً واستخدام زجاج معزول وغير مسرب للغبار يعطينا راحة للمكيفات وتوفير في الكهرباء وفترات تنظيف أقل .. كذلك من المهم جداً تظليل الوحدات الخارجية ولو عملناها في الحوش حول الزراعة سيكون تظليلها أسهل

نصيحة أخيرة .. تصريف الماء ممكن استغلاله للزراعة ويكون أسهل للصيانة كذلك في حالة الانسداد

عن حساب الكميات لم يتم عمل التكييف الا التجهيز للتمديدات وتصريف المياه وهذه الحسابات

http://i.imgur.com/ToWbP5K.jpg

http://i.imgur.com/ABMy8Sh.jpg

في النهاية تم الاتفاق مع شركة ال جي للتكييف فقط سبلت بحدود 60000 ريال للبيت كامل وخدمت حول 12 سنة بعضها وبعضها بديت اغيرها من سنتين

[معماري قطري]

نجي لقسم 11 تشطيب الأرضيات والجدران والسقف

http://i.imgur.com/9tL4IkI.jpg

والمجموع يمكن ما يبين 111036

http://i.imgur.com/WxE5QVd.jpg

http://i.imgur.com/NPrh36O.jpg

والقسم 12 الأعمال الخارجية

http://i.imgur.com/YM36IBo.jpg

تم تغيير الأسفلت لخرسانة بسمك 15 سم وعليها يتركب البلاط للحوش كله والبلاط تكفلت بشراؤه وبنفس السعر للأسفلت تتم باقي الأعمال

http://i.imgur.com/gtNqqOs.jpg

http://i.imgur.com/YzOdkII.jpg

http://i.imgur.com/I4alDxH.jpg

مثل ما ذكرت قبل الموضوع بيكون صعب على الكثيرين فهم جميع جوانبه لكنه يسهل المطالبات بالشغل حسب التوصيف ويسهل متابعة الدفعات ويسهل الاشراف من قبل مهندسين مختصين

ما بقى الا بند المباني الخارجية وجمع الحسابات

[معماري قطري]

قبل لا ندخل الفصل الأخير في حساب الكميات اللي تابع للملحق ونكون أنهينا كل حيثيات التعاقد أحب أنصح ببعض النصائح واللي كثيرين من المهندسين يعارضوني فيها ويمكن أؤكد عليها هنا نصحت بها كثير

أولها .. عدم استخدام البودرة للدفان نهائياً في المنزل ولا في الحوش والمحافظة على ناتج الحفر للدفان لاحقاً

ثانيها .. لو أمكن عمل الأبيام ( الجسور ) الأرضية بعرض 30 سم وكذلك رؤوس الأعمدة اللي تحت الأرض نكون عملنا تغطية خرسانية كافية للحديد حتى ما يصدى ولازم نركب حديد ايبوكسي لضمان عدم الصدأ بسبب أن ماء الخلط به الكثير من الكلور واللي يساعد على الصدأ سريعاً ويسبب تكسر الخرسانة

ثالثها .. الإنتباه لإختيار مكتب هندسي جيد وعدم المبالغة في تصميم الخرسانات لأننا بندفع قيمتها وفيه مثل بسيط أمريكي يقول More Is Less والمبالغة تعني وزن كبير وتدعيم كبير لهذا الوزن وأساسات كبيرة وأحياناً يكون التصميم بجهل ونحصل نقاط ضعيفة مثل الغطاء الخرساني ويضعف عندنا الهيكل بسرعة

رابعها .. العزل الحراري ضرورة ملحة لديمومة المبنى وللارتياح الحراري

خامسها .. نطبق مباديء التقييم وترجيح الاختيارات حتى نوصل للخيار المناسب بدون مبالغة وبدون خساير كبيرة وتشويه على نظرية الكثرة نقص

لازم بتكون نقاط مكررة وباواصل تذكر النقاط المهمة والنصح بها من وجهة نظري وحسب خبرتي المتواضعة ودوم في النهاية للملاك خياراتهم وقراراتهم

[معماري قطري]

سادس نصيحة .. معالجة الأرضة مهمة في تربة الدفان بمبيدات خاصة وأحسن تنرش على كل طبقة لضمان تغلغلها وبقاؤها في التربة .. قبل ذكرت تفصيل مهم عن معالجة الثغرة اللي تمر منها الأرضة لداخل المباني .. بعض المباني تجي فيها فاصل بناء خصوصاً للبيوت الكبيرة أو القصور وهنا لازم معالجة الفاصل عدل .. بالنسبة للبيوت العادية الفواصل تكون فواصل تمدد للصبيات الأرضية .. تكون في الأطراف لأن الصبية بعد ما تنصب تتمدد ويزيد حجمها وممكن تكسر الجدار لذلك يحطون بورد بسمك 2 سم قابل للانضغاط .. أوقات يحطون دبل البورد حتى يوفرون مسافة 4 سم للانضغاط في الطرف وهنا يكون مجال دخول الأرضة أو النمل الأبيض لخشب وأرضيات البيت

والحل اننا نكشط الطبقة العلوية وبنحصلها مثل الكرتون لينة ورطبة وتزال بسهولة .. بعدها نرش دواء الأرضة على البورد الباقي وبعدين نحط ماستك يغطي الجزء المزال ويحكم الاغلاق

سويت سكتش سريع يوضح المقصود وطبعاً ممكن يجي بين الصبية الأساسية والبلاط دفان مغسول فوق التمديدات وممكن صبية ثانية ممهدة للتبليط وهي الأفضل والأضمن وبعدين البلاط أو البورسلان أو حتى الرخام

http://i.imgur.com/YnTDvbN.jpg?1

[معماري قطري]

الخط رايح في عينها بس شاسوي بالانجليزي كله أوضح

[معماري قطري]

المباني الخارجية هي سور البيت والبوابة وغرفة الكهرباء لو وجدت وأي مجلس أو ملحق

هذي هي الجزئية الأخيرة في حساب الكميات وهي رقم 13 وبعدها يأتي جمع الكميات والمبلغ النهائي

http://i.imgur.com/dWp78Rt.jpg

http://i.imgur.com/TtHg6Ya.jpg

نصيحة هامة .. لازم نحط في اعتبارنا تصميم الحوش بشكل متكامل ولا نغفل تمديد المياه وعمل تمديدات للكهرباء وتوصيل المحتاجين له وترك أي شيء نرغب في عمله لاحقاً كتغيير أو إضافة

نصيحة ثانية .. هناك حلول دائماً أَسهل لتثبيت أي عمود أو جسر حديدي لطبيلة مثلاً بدون عمل أساسات وعلى الخرسانات أو الطابوق الموجود بالبراغي وبسهولة .. لكن لو احتجنا لبناء مستقبلي ممكن نؤسس له وندفن ووقت الحاجة نحفر قليلاً ونزيل الأرضية ونبني فوق الأساسات الجاهزة .. وهذه الطريقة موفرة للوقت والحفر خصوصاً لو ناويين نسوي ملحق أو مجلس مستقبلي أو حتى طبيلة نتوقع تحتاج أساسات

http://i.imgur.com/1PYRrpk.jpg

http://i.imgur.com/CMAASW3.jpg

نلاحظ دوم في المواد اللي نتفق مع المقاول على الاتفاق عليها عن طريق آخرين لا تسعر ولا يشملها العقد

http://i.imgur.com/0aSQS3V.jpg

http://i.imgur.com/Mzh6rrw.jpg

http://i.imgur.com/ebLguaZ.jpg

http://i.imgur.com/uGXRDUV.jpg

وأخيراً نوصل لجمع الحسابات ووصلنا لسعر 1207900 وتم التوقيع عليه وشفت واسطة أخيرة كلموا مالك الشركة وخصم 10% من خلال فاكس يؤكد خصم جميع الأسعار ل 10% زيادة .. وهي زيادة فوق ال 6% المذكورة هنا وهذا دور المفاوضات ومثل ما يقولون القاء القنبلة الأخيرة بحيث نعمل نفسنا بعد كل الشغل ذيه والاجتماعات والحسابات وتعديل المواصفات وشيل كثير من أجزاء الشغل نتكفل بها اننا احتمال نوقع مع مقاول ثاني منافس ولازم نحصل خصم حتى يتم الاتفاق وندفع الدفعة الأُولى أو المقدمة .. طلع السعر النهائي 1111000 على ما اذكر

http://i.imgur.com/J7i89CC.jpg

عملية التصميم بعد انهائي للمخططات المعمارية بنفسي خذت حول سنة براحتي مع الاستشاري وكان فيها تعديلات على التصميم الانشائي تم من خلالها تقليل الخرسانات والغاء 5 أعمدة بقواعدها .. وعمل حساب الكميات خذ وقت ومتابعتي كانت شوي متقطعة وبدون استعجال وقبلها المعماري اشتغلت عليه حول سنتين من فكرة لبلورتها للمخططات التفصيلية

مرحلة المناقصة والعقد خذنا فيها فترة قريبة من السنة لحد ما أنهيت التفاوض وتم الاتفاق مع مقاول قوي وقادر يشتغل بسهولة وسعره مناسب

مرحلة البناء خذت أكثر من سنتين بسبب الاتفاقيات الثانية وخصوصاً الخشب والصبغ يتأخر كثير والجبس كذلك

أَشكر المقاول H K H الله يغفر للمالك والمؤسس الأساسي حمد بن خالد بن حمد ويبارك في ذريته ومن يملكون الشركة حالياً .. وأشكر الأخ نديم رستم مدير الشركة والشريك المؤسس على مساعدته وقبوله المشروع .. وأَشكر مكتب إتحاد قطر للتخطيط على شغلهم المختص لآخر درجة

أتمنى من مر بتجربة بناء وعقد عرض تجربته هنا لإستفادة الجميع وأتمنى من الإدارة تثبيت الموضوع لحاجة الجميع لمعلومات منه وشكراً

[معماري قطري]

شكراً للإدارة الكريمة لتثبيت الموضوع وأتمنى يفيد الجميع ولي مواصلة عليه لاحقاً بإذن الله

[سعود.]

شكراً للإدارة الكريمة لتثبيت الموضوع وأتمنى يفيد الجميع ولي مواصلة عليه لاحقاً بإذن الله

تستاهل لانك تستاهل

[معماري قطري]

تستاهل لانك تستاهل

تستاهل الخير اخوي سعود الله يجزاك كل خير

[معماري قطري]

ملاحظة مهمة جداً

قد يعتقد البعض أنه من الممكن اضافة دفعة ضمان الصيانة أَثناء التعاقد وبعد انتهاء العقد أو عن طريق استدراج العروض العادي بالذهاب لمقاول معين وبدون ادارة مناقصة مكتملة الوثائق .. وهذا سيكون صعب جداً وسيصطدم بأَسعار مضاعفة وكأَن المقاول يزيد السعر عليه جزافاً

والصحيح أن يكون العقد متكامل ويسعر المقاولون على أساس بنود العقد ومن ثم يتم تقييم تسعيرهم .. من يرفض بند رئيسي أو لا يلتزم بما وقع عليه من البداية يستبعد ويتم الاتفاق مع المرشح الثاني

العملية تحتاج ادارة استشاري جيد وذكرت هذا لأن وصلني استفسار حول قيمة الضمان

[معماري قطري]

يمكن استساغة موضوع حساب الكميات صعبة لدى الكثير من المقاولين البسطاء ( مع إنهم يسوونه بالخش عندهم حتى يحسبون التكلفة والربح ) واللي يهمني لدى الملاك .. لذلك ناخذ الخط الثاني واللي هو بدون حساب كميات

لكن في هذا نتبع كل الإجراءات وخصوصاً المخططات الدقيقة وتفاصيل التركيب والمواصفات الملزمة والمحددة حتى بالماركة والصناعة ورقم الموديل إن أمكن فلا يكون للمقاول ثغرة ولا يمكن يلعب المهندس المشرف ويكون اشرافه دقيق ومحدد

يستحسن في هذه الحالة نطلب من المقاول تسعير المراحل حسب تكلفتها الفعلية .. مثلاً كما هو مذكور في حساب الكميات وبدون تفاصيل مرحلة الأساسات والدفان كم تكلف؟ بدل ما نقسم احنا المراحل بالتساوي .. نفترض المقاول قال الأساسات بتكلف 11% من تكلفة المشروع والصبيات كاملة 19% والطابوق 7% .. إلى آخر بقية المراحل مع الدفعة المقدمة حسب الاتفاق ودفعة الصيانة اللي نقتطعها كنسبة معينة من كل دفعة مستحقة

أتمنى الموضوع واضح واللي يتابع يحتاج يقرأ بتأنٍ من البداية حتى يستوعب هذي الاجراءات اللي تفيده وتحفظ حقه

[معماري قطري]

أحد الإخوان تواصل معاي بخصوص عقد وذكرني بهذا الموضوع .. وصدفة حصلت عقد قديم من سنة 1995 سويته مع استشاري لبناء عمارة ادارية

العقد بالعربي وعمله استشاري مصري بس مستوى مصداقيته كثير عالي وهو صديق لي من سنة 1984 قبل لا ابدأ دراستي الجامعية .. الله يعطيه الصحة والعافية ولده يدير المكتب ألحين وهو يشتغل أقل من قبل



ملاحظة العقد ما يشمل حساب كميات مفصل وما تم الاتفاق مع هذا المقاول تم مع مقاول آخر وتسليم مفتاح وبدون أي فرق في السعر .. وعلاقتي مستمرة مع المقاول للآن بسبب طيب تعامله والتزامه بالجودة وبالفترة الزمنية

الاستشاري جماعة العمارة العربية والمقاول جي ال سي وهو الإسم السابق تغير ل ييلز أند أندرو بعد تضامنه مع شركة أمريكية وزيادة العدد ل 1600 موظف وعامل ومهندس .. الشركة تابعة لهندسة البناء القطرية أو العمارة القطرية اللي كانت المقاول الرئيسي في بناء الستي سنتر وما ذكرت هذا الكلام بالنسبة للاستشاري أو الشركة الا لما لمسته منهم من مهنية عالية .. وأحب أشكرهم .. مهندس محمد سرحان مدير المكتب والمهندس ماهر العطار مدير الشركة وأحد مؤسسيها

بداية صفحة العنوان فيها اسم المالك وموقع المشروع واسم الاستشاري

ثاني صفحة هذي فيها وصف المشروع

http://i.imgur.com/WWF8dZu.jpg



في ثاني صفحة ضروري الاستشاري المتمكن يذكر أسماء القوانين الجديدة والمواصفات العامة بالدوائر الحالية والمسميات الحالية وأي تعديل عليها يشوفه مناسب كما مر علينا في العقد السابق

هذي مبهمة شوي بس شاملة وتحط المسؤولية على المقاول إنه لازم يلتزم بها والطريقتين تؤديان الغرض

http://i.imgur.com/IXRGrFL.jpg

نلاحظ الشروط الخاصة متسلسلة تسلسل منطقي

http://i.imgur.com/AJqAu2x.jpg

عندنا كلمة التشوين في السطر الثالث قبل الأخير ما فهمتها

وباكمل إن شاء الله بعد ما اسوي تحرير للصور واعدلها لأنها تطلع مقلوبة

[معماري قطري]

مواصلة لما بدأناه من عقد العمارة والعقد تنطبق بنود كثيرة منه على أي مبنى

البند 12 شيقول .. يقول الأعمال التي لم تذكر مواصفاتها يتم تنفيذها بالطريقة التي يراها الاستشاري وبأفضل الطرق .. وهذا يعني أي ثغرة يشوفها المقاول لازم يذكرها ويحدد طريقة تنفيذها كيف مسبقاً ومع العقد ما يسويها بعدين على كيفه

والبند 13 المفروض تذكر المدة

لاحظت إن بعض الصفحات المهمة موقعة ومختومة بعكس العقد السابق كل الصفحات موقعة والختم في بعض الصفحات لكن ضروري توقيع الثلاث أطراف المالك والاستشاري والمقاول حتى لو نص توقيع وفي الأخير ختم وتوقيع كامل

باقي البنود اعتقد واضحة ومهمة ولو باعلق عليها بند بند ما اظن حد بيهتم بالقراءة ويمكن اسوي تشويش

http://i.imgur.com/I8S0Tju.jpg

http://i.imgur.com/2bEBsGM.jpg

البنود المالية كثير من الحالات نقدر حسن أداء المقاول ونتسامح في بعض التأخير

http://i.imgur.com/q0fVYqn.jpg

نجي لعنوان رئيسي وهو ملحق شروط التعاقد

http://i.imgur.com/uP00OJ1.jpg

هذا العقد بعد فرز العقود تم استبعاده بسبب التكلفة المرتفعة وتم توقيع مثل ما ذكرت مع شركة جي ال سي واعتقد كان بسعر حول مليون و400000 ومع المصعد وصل مليون و600000

شركة حسنسكو من الشركات الجيدة كذلك وسعرهم معقول بس المناقصة تخلينا نركز أكثر ونعرف نفاضل وحتى نتفاوض للحصول على سعر أنسب

http://i.imgur.com/EfZOjl4.jpg

هذا ما يعتبر حساب كميات لكن تسعيروحدات أعمال ولو حساب كميات بتكون الكمية مذكورة ووحدتها مذكورة ومحسوب اجماليها

http://i.imgur.com/3Yx4xmx.jpg

http://i.imgur.com/t4moh4h.jpg

http://i.imgur.com/k0v0aFe.jpg

http://i.imgur.com/efuJytz.jpg

وباكمل بكرة إن شاء الله

[معماري قطري]

بإذن الله اليوم أخلص باقي صور العقد وسامحوني على التصوير البدائي من التلفون والصفحة تطلع مب سيدة .. الهدف معرفة النقاط الأساسية والتعديل عليها حسب الحاجة والاسترشاد بها

ملاحظة كثير ينشرون أقاويل بأن العقد مب مهم ويفترض صيغته مختصرة وهذا يعرض المالك لكثير من المشاكل ويضيع حقه

http://i.imgur.com/6QMbFHV.jpg

طبعاً تستسل الصفحات كما هو .. شلت الترويسة فيها اسم الاستشاري وممكن نخلي فيها اسم المالك والمشروع

http://i.imgur.com/ZofSSGK.jpg

إضافة مهمة

نقدر نضيف بند خاص بخصوص التقارير اليومية من الفورمان التابع للمقاول حتى يصور لنا فلم صوت وصورة عن تطور العمل وزيارات الاستشاري وملاحظاته حتى نكون متابعين صح واحنا مرتاحين

http://i.imgur.com/dSTSapt.jpg

http://i.imgur.com/oBmNFQF.jpg

نلاحظ دفعة الضمان مذكورة هنا تحتجز بعد التسليم الابتدائي لفترة 450 يوم وفي العقد السابق 400 يوم .. الكثيرين بيقولون لو تكلمنا عن دفعة الضمان مع المقاول بيقول لا وبيرفع سعره .. هذا الكلام غير صحيح ويفترض تسجل في العقد والمقاول الشاطر بيوافق وبيوازن سعره وبيكون ضامن حُسن شغله حتى ما يخسر جزء من الدفعة وبيعطي سعر منافس وغيره ممكن يتحفظ على هذا البند ولا يوافق عليه فهو حر ممكن يخسر المناقصة

لكن نغفل عن هذا البند المهم وندخله في العقد ( ودياً ) بعدين أكيد ما يصير وبيعترض المقاول .. هذي سياسة زنط المقاول وحكره في زاوية

آلية التنفيذ يفترض تذكر بأن كل دفعة مستحقة للمقاول تنخصم منها 10% فرضاً لو اتفاقنا على دفعة الصيانة 10% أو 5% لو متفقين على 5 أو حسب الاتفاق .. وتكون دفعة محتجزة وتتزايد مع استمرار المشروع .. وما ننسى الدفعة المقدمة ولو كانت 5% من قيمة العقد أو 20% نخصم من كل دفعة مستحقة بنفس المقدار المئوي كدفعة استلمت مسبقاً

بهذا نكون أنهينا صيغة العقد المالي ولازم يوقعه الطرفان ويوقعه الاستشاري كشاهد ومدير للعقد

التوقيع لازم يشمل كل صفحة ويشمل كل الرسومات في حال ارساء العطاء .. في المناقصة بس المقاول يوقع ويعيد الوثائق كاملة للاستشاري

http://i.imgur.com/F1JpetO.jpg

ومنها ننتقل للمواصفات العامة ويفترض الفصل بينها وبين الخاصة

http://i.imgur.com/PHeqM9k.jpg

هذي الصفحة مهمة وهي تحديد مواصفات البناء العامة .. قبل كان عندنا ال

Q N B S .. Qatar National Building Standards

تغير بعدها ل Q C S .. Qatar Construction Specification

ومن فترة يقولون بيطلقون الكود الخليجي وبيكون ملزم للجميع وفي كل الخليج وبيكون شامل حتى لمواد البناء يعني الواحد يبني وهو متطمن حسب كلام الدكتور محمد بن سيف .. قالوا في الربع الثالث من هذي السنة ودخلنا الرابع وانا ما سمعت شيء يمكن لأني مب متابع .. يعني هذا الكود أو قانون البناء بيمنع توافر مواد غير مطابقة للمواصفات في السوق

زين الطابوق اللي بعض المعامل تبيعه فرش توه طالع بدون إدامة وتقوية بالماء وبدون تركه ينشف هذا شلون بيحلون مشكلته .. يالله الله يوفقهم وتكون الجهات كلها مساعدة لهم في هذا الانجاز ومن يخالف ينقص ذيله

هذي المواصفات العامة وقتها والحين لازم تغير للحديث ولازم تذكر نقطة وشرط مهم اللي هو أي اشتراطات حكومية ومن أي جهة حكومية مختصة يجب أن تنفذ في الموقع

بالنسبة للخاصة هذا شيء مهم تناقشنا فيه كثير واللي هو الدفان والطبقات والدك

http://i.imgur.com/Fqepysp.jpg

هنا مذكور التربيط بين الهيكل الخرساني والطابوق بعد انتهاء الهيكل الخرساني يتم صف الطابوق وربطه بالروابط المذكورة وهذي ملاحظة كررتها مرات كثيرة للكثيرين وبعضهم للحين يعاندوني فيها

http://i.imgur.com/5AyszQK.jpg

وكالعادة باقي حول 13 صفحة باكملهم وقت ثاني

http://i.imgur.com/Fqepysp.jpg

[سعود.]

الواصفات الخاصة :

البند الثالث /

يتم الدفان على طبقات لا تتجاوز سمكها عن 25 سم .

لو افيه مقاول يطبقها مستعد ماشوف البيت لين اتمام البناء . المشكلة 99‎%‎ كلام على ورق . ويوم تحكرله بالعقد يقول : الكل يسوى كذا . طبعا لا حسيب ولا رقيب

ومشكور يابو عبدالله . وياريت المقاولين يمشون على العقود والمواصفات الكوبي بست

[معماري قطري]

الواصفات الخاصة :

البند الثالث /

يتم الدفان على طبقات لا تتجاوز سمكها عن 25 سم .

لو افيه مقاول يطبقها مستعد ماشوف البيت لين اتمام البناء . المشكلة 99‎%‎ كلام على ورق . ويوم تحكرله بالعقد يقول : الكل يسوى كذا . طبعا لا حسيب ولا رقيب

ومشكور يابو عبدالله . وياريت المقاولين يمشون على العقود والمواصفات الكوبي بست

إذا المهندس المشرف منتبه غصب يسونها .. بعدين عندك دفتر الزيارات والملاحظات والتوجيهات في الموقع لازم دوم موجود .. إذا ما فيه اشراف ومتابعة من المالك ومن الاستشاري ما يمشي الشغل صح

المقاول طلب للصب في هذي البناية حق خرسانة الأرضية بعد ما دك وجهز الحديد .. وكنت خبرتي وقتها بسيطة والا صبيات الأرضية اخليها بفايبر وبدون حديد .. إختلف معاه الاستشاري لأن طلب متابعة الصب جاء متأخر ولا فيه وقت حد يشوف وصب المقاول بدون موافقة .. وقفناه فترة وكان معرض للمخالفات المالية وللازالة واعادة الشغل .. حاول بواسطات وكلموني ناس من البلدية وقلت الموضوع عند الاستشاري .. طلبنا منه تصوير وفحص مخبري .. المختبر مب مشكلة بس التصوير شغلة مكلفة لتصوير الحديد داخل الخرسانة والمهندس المشرف قال انا مريت قبل والحديد موجود

هذي كانت الإشكالية الوحيدة وبعدها الشغل مشي بسلاسة ونظافة والزين إن المقاول مهندس مدني مختص ومؤهل .. زين انك يمكن من القلائل المتابعين وبكمل الباقي بعدين ما لي مزاج الحين

[معماري قطري]

يحليل المصريين في البند الثالث مكتوب Asho وهي المنظمة اسمها أشتو A S H T O .. هذي أمريكان سيفتي هاي وي أند ترانسبورتيشن اورغانيزيشن على ما اذكرها .. وهذي المفروض يلحقون بها مهندسين أشغال في دورات تدريبية قبل ليمسكون مشروع طرق

[سعود.]

بالعكس موضوعك واصل تقريبا 7500 مشاهدة . ومواضيعك اكثرها مايحتاج رد من الاعضاء كلها تثقيف .وتنحط بالاعتبار وصدقني الكل يثني عليك سواء الاعضاء او اخارج المنتدي اعرف شباب يتابعون مواضيعك وهم غير مسجلين في المنتدي فقط اطلاع ومعرفه . وان شاء الله تكتب في ميزان اعمالك

( فدال على الخير كفاعله )

[سعود.]

وردي الاول

بسبب اني عمري ماشفت حد يسوى كذا ( الطبقات ) كل الي شفته خصوصا دفان الداخلي بين القواعد والجسور يجيك البوب كات يدفن مرة وحدة عقب يحطون الماي ( غمر ) بعدة الدك ومثلك عارف ان الاغلبية يسون كذا و ماراح يضغط يمكن 40 سم العلوية والي تحت سلم علية .

هذا الي شفتة في اكثر من فيلا للاسف .

[معماري قطري]

بالعكس موضوعك واصل تقريبا 7500 مشاهدة . ومواضيعك اكثرها مايحتاج رد من الاعضاء كلها تثقيف .وتنحط بالاعتبار وصدقني الكل يثني عليك سواء الاعضاء او اخارج المنتدي اعرف شباب يتابعون مواضيعك وهم غير مسجلين في المنتدي فقط اطلاع ومعرفه . وان شاء الله تكتب في ميزان اعمالك

( فدال على الخير كفاعله )

الله يرحم والديك وانا مقصر استويت في متابعة الكثير من التغييرات والتحديثات وإن شاء الله شخص يستفيد أو إثنين نكون وصلنا لنتيجة مهمة

[معماري قطري]

وردي الاول

بسبب اني عمري ماشفت حد يسوى كذا ( الطبقات ) كل الي شفته خصوصا دفان الداخلي بين القواعد والجسور يجيك البوب كات يدفن مرة وحدة عقب يحطون الماي ( غمر ) بعدة الدك ومثلك عارف ان الاغلبية يسون كذا و ماراح يضغط يمكن 40 سم العلوية والي تحت سلم علية .

هذا الي شفتة في اكثر من فيلا للاسف .

لو يا اخوي يردمون ارتفاع 60 سم وحولها مرة وحدة بس بدفان جيد ومتدرج بدون حجارة كبيرة أكبر من 5 سم أو 7.5 مثل ما هو مذكور في هذي المواصفات .. يسوون لها غربلة بالشبك الحديد لازم وهذا في كثير من المواقع ما تشوفه مع إنه ما يكلف شيء

لو تم الردم بهذا الدفان الجيد والغمر بالماء أثناء الردم على دفعات بيكون الماء مغطي كل الفجوات ومسرب الدفان لها وبعده الدك جيد بنكون في وضع جيد وما عندنا مشكلة بإذن الله .. ولو بنسوي صبية انشائية ومشبوكة مع الجسور الأرضية ما نحتاج دفان كلش .. والفرق بين الصبية الانشائية والصبية العادية شيء بسيط لو عملناها اقتصادية وحطينا طابوق حامل للصبية تحت كدعامات وسطية .. حتى نقدر نخلي المكان تحت كممرات للخدمات

وملاحظتك في محلها وتعتبر تجاوز وانا لاحظت هذا الشيء مرات وكذلك لاحظت الشغل المذكور في المواصفات واللي يطالب به الاستشاري المشرف

مع التطور في الاتصالات حتى ما يحتاج لا المالك ولا الاستشاري يمر الموقع حتى يشوف طبقات الدفن والمقاول ياخذ الموافقة بالايميل أو على التلفون ويعاين تصوير المقاول لكل طبقة وكل دك بسهولة

قصر كبير كانت قيمته 5 مليون في التسعينات والمقاول دفن بكشرة وتواير قديمة واستوت فيه فتحة كبيرة في الحائط بسبب ضعف الأرضية ولاصلاحها كان لازم يحفرون تحت ويحطون جيكات خاصة تثبت الجسور ويصلحون الأرضية .. وتموا يطلعون تاير ورا تاير من تحت الأرض .. البنيان كان تجاري وبقصد البيع والقصر لو ينباع ألحين قيمته توصل 30 مليون بالراحة بسبب موقعه وبنيانه لكن دفان رخيص سبب مشكلة كبيرة لمالكه اللي اشتراه

[معماري قطري]

إستكمالاً للمواصفات والعقد الأخير .. حاب هنا أركز على بند 5 اللي هو عزل الأسقف .. يفترض نذكر طبقاً لمخططات السقف ونذكر الميول المطلوب ونذكر بأن السكريد يكون 40 ملم في الأطراف ويزيد حسب السلوب المحدد

هذا النوع المسمى سنغل سكريد وفي نوع الدبل سكريد أفضل ويستحسن السكريد الأساسي يكون ناعم وبسلوب والثانوي طبقة حماية فقط لمحتويات العزل

http://i.imgur.com/xqXMKgA.jpg

http://i.imgur.com/3PCL4co.jpg

http://i.imgur.com/pI3bHBo.jpg

http://i.imgur.com/2gPDacq.jpg

http://i.imgur.com/AOxV0vX.jpg

http://i.imgur.com/DHAHtxj.jpg

http://i.imgur.com/eX3tyCn.jpg

http://i.imgur.com/tewgb0V.jpg

http://i.imgur.com/cl2fkY2.jpg

http://i.imgur.com/8WEgtLZ.jpg

http://i.imgur.com/s1aIASq.jpg

http://i.imgur.com/zd3qrAV.jpg

الأخير شروط عامة للمصعد بس تلزم المقاول وصراحة العقد كان مريح والمقاول اشتغل بجودة عالية وتعامل مع شركة متسوبيشي للمصاعد باللي يبون .. وللحين البناية موجودة وما انصبغت مرة ثانية صبغها جيد وصيانة المصعد سنوية من السنة الثانية للحين

حصل شوية سوء استخدام وتسرب ماء لبير المصعد لأن جنبه عملوا مغسلة صحون وسووا مطعم وما قصروا الدفاع المدني حذروا المالك والمالك التزم وكان قطري شيبة وصار له سنوات مأجر القسم التحتي اللي يعتبر محلات

[معماري قطري]

صفحة رقم 24 سقطت سهواً وان شاء الله بصورها وبحطها

[معماري قطري]

هذي صفحة رقم 24 للي يبي يحطها في التسلسل

http://i.imgur.com/WlM6s6N.jpg

المواصفات الخاصة ممكن تكون أكثر تفصيل في الوقت الحالي بوضع إسم المُصَنِع وحتى رقم الموديل لو فيه عدة خيارات

كذلك من المهم المحافظة على التسلسل المنطقي للبناء كما شفنا في المثالين بحيث تتناسب مع ترتيب المراحل .. والتطوير ضروري ناخذها كمثال ونزيد عليها ونصحح ونحط مصطلحات واضحة ونذكر دوم إن الأولوية للمخططات والملاحظات المكتوبة عليها

نقدر في الوقت الحالي بسهولة مواصفات الهيكل الإنشائي نضمنها مع المخططات الإنشائية بوضوح أكثر .. ونذكر في العقد طريقة البناء بوضوح وتسلسل .. نذكر مثلاً بأن البناء يكون فريم وهيكل خرساني ثم يأتي الطابوق مع التثبيت الميكانيكي بروابط التثبيت وتصور حتى أمثلة لهذه الروابط وترفق مع المخطط مع مسافات تركيبها كل شكثر تتركب وحدة

هنالك طريقة أُخرى رأيت شركة كونسيرف تعملها وهي ترك 5 سم قرب العمود والبناء بعدها طبعاً بعد اكمال الهيكل وعمل الادامة له .. بعد عمل التربيط الميكانيكي تملأ هذه الفجوة باسمنت لغلقها لكن من الضروري التثبيت بوصلات الحديد المغلفن

[معماري قطري]

أَهم نصيحة في التعاقد الهندسي للاستشارات والبناء إننا نحتفظ بكل وثائقنا في فولدر خاص ممكن نشيل منه ونرتبه براحتنا .. النوع اللي يجي فيه غلافات بلاستيك تدخل الورق فيها

مع مرور الوقت بيستوي ثقيل ونقدر نتخلص من الأُمور المنتهية في فولدر ثاني نخليه في البيت .. الأول يبقى معانا ونتابع فيه والمخططات والعقد أو صورة من الأجزاء اللي نحتاجها دوم تكون موجودة

صورت الفولدر اللي عندي بس الشرح اتوقع موصل الصورة كاملة

[بن غيث]

السلام عليكم ..
المشكلة ليست في العقود
المشكلة في ضمير الاستشاري والمقاول

[بن غيث]

الدك يكون كل 30 سم ويرش بالماء ثم تكرر الدك
لكنها عملية مرهقة للمقاول ومكلفة

99250

[معماري قطري]

السلام عليكم ..
المشكلة ليست في العقود
المشكلة في ضمير الاستشاري والمقاول

عليكم السلام ورحمة الله وبركاته

حي الله ولد بني تميم

يا اخوي صحيح ما ذكرته والمفروض مثل اللي يختلس ويسرق مال يكون عقاب اللي يختلس ويسرق جودة مشروع مهم وقد يعتبر الأهم في حياة الشخص المؤتمن هذا المهندس والمقاول كذلك

المقاولين ما يبنون ببلاش والمهندسين ما يحطون أفضل القوانين ببلاش واللي سانين القوانين عندنا مسؤوليتهم يوضحون آلية تطبيق هذي القوانين والعقاب المفروض على المتجاوزين فيها

[معماري قطري]

الدك يكون كل 30 سم ويرش بالماء ثم تكرر الدك
لكنها عملية مرهقة للمقاول ومكلفة

99250

جسورنا الحديثة المكلفة مليارات هبطت أرضية شوارعها بسبب ضعف التربة تحت والمفروض دك + تقوية للتربة + تخطيط سليم بعمل المنهولات خارج المسار أو عمل نفق خدمات بدون منهولات أو منهولاتلس مثل ما يقول المثل

[بن غيث]

العقود الهندسية للبناء والاستشارات .. يوجد بها شق قانوني يحمي جميع اطراف التعاقد .
حيث يعتمد المقاول والاستشاري على ضعف البنود الخاصة بالنزاع .. مثل :
حماية الملكية الفكرية و مسؤولية الخسائر والتعويضات والضمانات وفسخ العقد و التغيير والاتفاق
والكثير من بنود العقد المختلفة المستقلة .

[معماري قطري]

العقود الهندسية للبناء والاستشارات .. يوجد بها شق قانوني يحمي جميع اطراف التعاقد .
حيث يعتمد المقاول والاستشاري على ضعف البنود الخاصة بالنزاع .. مثل :
حماية الملكية الفكرية و مسؤولية الخسائر والتعويضات والضمانات وفسخ العقد و التغيير والاتفاق
والكثير من بنود العقد المختلفة المستقلة .

الله يعين اخوي بن غيث القوانين لازم بعد تضمن حق الملاك ولازم تكون مترابطة ولازم الترخيص للعمل ضرورة كبيرة .. ما تحصل مهندس وهو بالاسم الفورمان أفهم منه

[سعود.]

اغلبهم في العقود يذكرون الدك . كوبي بست للكل طبعا
وقت التنفذ دورني حد يسويها بالكثير يدك طبقتين
الا الي يتابعهم زين مازين . هنا دور المالك والاستشاري و
( الحارس ) الناطور
وبنظري الحارس اذا كان امين وفاهم بيريحك في امور كثيييييرة نظام مراقبة 24 ساعه لسير العمل .

[معماري قطري]

اغلبهم في العقود يذكرون الدك . كوبي بست للكل طبعا
وقت التنفذ دورني حد يسويها بالكثير يدك طبقتين
الا الي يتابعهم زين مازين . هنا دور المالك والاستشاري و
( الحارس ) الناطور
وبنظري الحارس اذا كان امين وفاهم بيريحك في امور كثيييييرة نظام مراقبة 24 ساعه لسير العمل .

وتقدر تفرعنه عليهم بتلفون أو حتى كاميرا عادية يصور لك وتشوف وتحفظ

[معماري قطري]

شيء مهم حبيت انبه عليه وهو

بعض الاستشاريين ومديري المشاريع وحتى مهندسي التصميم الداخلي يتاجرون بالعميل اللي مب منتبه ويعتبرونه سلعة يطلعون منها أقصى ربح وبالقانون والقانون هنا عقدك وتفاصيلك يالمالك

لو الاستشاري حاول يرشح شركة للمناقصة تأكد من وضع الشركة ولازم يكونون تقريباً متساوين في الجودة والتاريخ المهني والسمعة .. أحياناً هذي الشركة تسعر رخيص جداً والاستشاري يرشحها وأحياناً العكس غالي والاستشاري يرشحها ويلمعها لك .. تتورط بشركة أما غالية وعادية ما تبني زين وهو يمشي وبطيئة وانت تمل وتتعب أكثر من اللازم .. أو رخيصة وشغلها رخيص جداً والاستشاري يستعمل معاك المخدرات الكلامية مثل بعدين ححتعدل أو التعشيش مش مهم .. أو الطريقة البلدية هي الأفضل والحديد المصديء أقوى وأفضل .. حتى يمكن مواصفاتك غير ويقنعك بمواصفات أرخص وانت دافع القيمة للغالي

طلع مجال السمسرة بالبناء على مستوى عالي وللأسف الحكومة تساعد عليه .. وطلعوا شركات تدير البناء وتحفظ حقها بالقانون وتوقع على أوراق تخلي مسؤولتهم حتى لو بطريق غير مباشر وبعدها يبدأ اللعب على مستوى .. لذلك على المالك إنه يتعب ويسأل ويشوف شركات مناسبة لمشروعة وأحياناً الشركة القوية لها مقر وتعاملهم مريح وتقدر تتابع بسهولة معاهم وحقانيين وسعرهم منافس .. مب خسارة فيهم 100000 زيادة

مب غلط اننا نحط حد يدير بنياننا بس لازم نتدخل في كل صغيرة وكبيرة ونشوف البدائل .. وعادي تعيد المناقصة وتتفاوض وتسعى لسعر جيد وتعدل المواصفات لبدائل قد تكون أفضل وأرخص

[معماري قطري]

كنت افكر إن بنياننا يحتاج لقابلية التعديل والتوسع وهذا نلاحظ حاجتنا له كل ما يقارب السبع لعشر سنين

في البداية يخطط الإنسان مبناه لحاجته الحالية وشوي من المستقبلية وبعضهم يوسع بدون تخطيط جيد فيكون البيت مثلاً موحش أو المؤسسة أو الشركة فاضية في مناطق كثيرة

نركز على المنزل لأنه الأهم لدى الكثيرين .. نشأة العائلة ممكن تكون بنت أو ولد أو الاثنين مع والديهم .. يضيفون غرفتين احتياط للمستقبل ويفكرون في الخدم على احتياجهم الحالي وكثير ما يوسع شوي غرفة الخدم لثنتين أو ثلاث وكذلك غرفة السايق .. مع إن إضافة سرير ممكن تعني متر بالعرض أو الطول

فوق هذا المواقف في المنزل وداخله للسيارات بحيث تكون مؤمنة ومحمية ومظللة عن الشمس ضرورية .. وإحتياجي الحالي لسيارة أو ثنتين لكن بيتي كبير وحوشه كبير ومخطط لعائلة بتكبر مع مرور العمر بإذن الله .. عندي بنات يحتاجون سيارة بسائق وممكن تكون هناك حاجة لسائق آخر .. ممكن أحتاج لسيارتين لتنقلاتي انا وممكن أحب اقتني سيارات أكثر أو الحب هذا يجيني بعد فترة 10 سنوات .. لذلك المواقف الاحتياطية أو قابلية التوسع في المواقف ضرورية

شيصير في حال ولدي في الوقت الحالي 10 سنوات وبعد 10 سنوات ممكن يخطط يتزوج .. لذلك أحتاج لبنتهاوس يعتبر شقة متكاملة لولدي وسهل الوصول له من خلال مصعد .. واستخدام البنتهاوس ممكن في وقتي الحالي يكون لأي غرض لحد ما يتغير ليكون شقة لولدي .. وألحين بدت تنتبه جهات التخطيط ويدرسون السماح بالبنتهاوس ليغطي 70% من الدور العلوي .. وفي اعتقادي التركيز على الجار وبحيث تنفتح نوافذ البنتهاوس داخلية أو تنعمل مناور مفتوحة لأعلى .. وفي هالحالة ممكن نصمم منازل جميلة وعملية ومراعية للجار وممكن كذلك ما نسوي المساحة 70% ونكملها ل 100% ونخلي دور البنتهاوس اضافي ويعتبر رابع ونصغره حتى ل 50% بحيث يكون حوله سقف واسع ونوافذه تطل على السقف .. نوافذ الثالث أو الثاني لو افترضنا الأرضي 0 تكون عبارة عن مناور وبدال الجدار المصمت ممكن نسوي جزء مفتوح والنوافذ تكون اطلالتها على منور داخلي وما تكشف الجار

بهذا تكون عندنا استفادة قصوى من الأرض .. فأرض مساحتها 1000 متر ممكن نبني فيها 400 + 400 + 400 + 200 للبيت بس وتطلع لنا مساحة بناء كافية لعائلة رئيسية في الأرضي والأول ودور مفصول لأبناء أو عائلة ودور سقف لعائلة صغيرة وحديثة باجمالي 1400 متر مربع وباستغلال كبير للأرض وللخدمات

مسطح الدور الأرضي بيكون 400 من 1000 وبتبقى 600 لملحق مناسب ولمواقف سيارات ولحوش وممكن حتى لمجلس بقوانين تخطيطية حديثة بحيث يكون مفتوح على الشارع وبدون ارتداد للاستفادة من المساحة ولإمكانية الوقوف مؤقت في طرف الشارع

[معماري قطري]

ما سبق كان الإطار العام لقابلية التوسعة وخطة التخطيط العام اللي أتمنى توفيرها من قبل الدولة والتخطيط .. نجي للداخل .. ممكن العائلة الصغيرة تكتفي بدورين 400 + 400 وبمكان جاهز للمصعد لكن ما يركبونه .. نتمنى قوانينا التخطيطية كذلك تحسب حساب المستقبل ما يقولون تعال بنعطيك كهرباء بس يالله يالله تكفي هذي المساحة .. إنت مخطط تسوي دورين فوق يحسبونها ومخطط تركب مصعد في المستقبل يحسبونه ويعطونك كهرباء كافية من البداية أو قابلة للزيادة بسهولة

يبقى بنيان 400 + 200 فوق حسب القوانين التخطيطية الحديثة عملية سهلة ومخططينها مكاتبنا الاستشارية حتى تتم من خارج البيت وبسهولة وبمواد حديثة ومناسبة كالخرسانات الجاهزة

اللي اطلبه ما هو المستحيل وسهل تطبيقه لو هناك ارادة وجدية وسعي للتطوير

اليكم هذا المقال للإحتياطات الداخلية للتغيير والتحوير حسب الحاجات المستجدة وفي حدود الحيز الموجود وما ناقشناه سابقاً قابلية التوسعة بالكامل

http://i.imgur.com/QnXUkna.png

http://i.imgur.com/xp1Ajcl.png

http://i.imgur.com/vmRcgjF.png

[معماري قطري]

إخواني وأخواتي حبيت مناقشة موضوع مهم

اللي هو كيف نحدد ميزانية البناء بعيداً عن الخيال والقيل والقال

هناك برامج حسابات هندسية وهناك جداول ممكن أن تحدث من وقت لوقت لتعطينا حسابات دقيقة وبعض الإستشاريين متمرسين فيها وعندهم حاسبين كميات مختصين .. هؤلاء الاستشاريين يحددون سعر الاستشارات على أساس نسبة بسيطة من سعر البناء المتوقع 5% كإجمالي شامل الإشراف والوثائق وحسابات الكميات مثلاً .. فلو طلع لنا السعر 100 الف معناها بنيانا بحدود 2 مليون .. هذه النسبة كثيراً ما قاموا يطالبون بها فقط للتصميم وبعضهم يبالغ في تكلفة البناء حتى يرفع السعر للتصميم .. إما لضغط كبير عنده أو لتكاليف شهرية كبيرة يدفعها للمهندسين والموظفين ولازم يكون عنده مدخول متناسب حتى يطلع بربح سنوي للملاك

لكن نحن لو حبينا نسوي حسبة مبسطة لازم نرتب جداولنا كالآتي

أولاً .. تكلفة البناء التقريبية للمتر المربع = 3000 ريال تقريباً شامل كل شيء حتى الأثاث بشكل مبسط .. يعني المساحة هي العامل الأساسي .. نضيف عليها أي تشطيب خاص مثل الرخام حسب سعره وسعر تركيبه

بشكل مبسط انا بابني 1000 متر مربع وباركب رخام بسعر 300 ريال حق 500 متر مربع من هذا البناء .. وتكلفة التركيب 100 ريال تطلع لنا 200000 زيادة فوق الثلاث ملايين .. أو باركب حجر عندنا معدل من 200 الى 400 ألف تقريباً حسب النوع وطريقة التركيب والتصميم والشركة اللي بتركب

باركب مصعد اضيف سعر المصعد وسعر الأعمال الخاصة به ولنفترض تقريباً متضمنة في سعر المتر المربع ولو إنها لها حسبة خاصة من خرسانات وتشطيب وأعمال كهربائية وبعضهم يضيفون التنسيق والسقالات .. يرجى العودة لحساب الكميات وملاحظة إضافة هذه الأشياء كيف تؤثر على السعر

يعني نفترض سعر المصعد بيكلفنا 200 ألف بيكون أقل شيء 50 ألف تكلفة اضافية بيضيفها المقاول الرئيسي لشغلة المصعد ويمكن تزيد

أي أعمال خارجية إضافية كذلك حسبتها غير وفي رأيي نتركها لمقاولين آخرين وإتفاق خاص .. لكن نخطط لها من البداية مثلاً نافورة تحتاج كهرباء وكذلك الشلال أو جدول الماء .. شغل تمديد الكهرباء والماء لهذه الأُمور نحدده بدقة ونخلي المقاول الرئيسي ينفذه لأن بيكون فيه شغل من التأسيس ولازم مخطط له ومحسوب حساب الكهرباء كقوة معينة

مظلات السيارات تكلفتها بحدود 150 للمتر المربع وتزيد في حالة بنستخدم كي سبان

الجبس طبعاً له حسبة خاصة وحسب التصميم ومقاول الجبس والتكييف كذلك لو بنحسب الدكت سبلت أو المركزي بيطلع لنا حساب ثاني حسب التكييف اللي بنختاره .. والتسعير المبدئي للجبس بيكون بحدود 70 ريال للمتر ويزيد حسب تعقيدات التصميم وحسب المقاول

ومب كل الأماكن تحتاج جبس ممكن نستخدم أسطح عادية لبعض الأماكن مثل المخازن وحتى بعض الصالات والغرف .. لكن لو عندنا ارتفاع كبير لدكتات التكييف بندخل في مشكلة صدى الصوت لو خلينا بعض الأسقف بدون جبس .. انا بيتي يمكن 70% جبس والأماكن اللي فيها جبس بدون بلاستر عملت سقفها واللي بدون جبس بلاستر جيد وصبغ واكتفيت بكورنيش

الأعمال الخشبية والحديدية والألمنيوم متضمنة في ال 3000 للمتر لكن لو نبغي شيء فوق المعدل لازم بيزيد السعر

من طرق تعديل السعر في الأماكن اللي بنركب سجاد المفروض نسوي صبية جيدة ملساء أو معمولة بالمروحة حتى يركب السجاد عليها مباشرة بدون تركيب بلاط وشغل زيادة .. السعر مقارب لسعر البلاط مع حشوة رمل تحته لكن الأفضلية للخرسانة البلاط الشعبي لو تفكك تحت السجاد يكون مزعج وتصليحه صعب والصبية تكون قطعة وحدة وقوية ولا تتفكك وبعدين الرمل يكون مخبأ جيد للنمل والنمل الأبيض

من طرق تعديل السعر ما نبالغ في الدرج وتصميمه ونبسطه ونخليه محصور بين حوائط ونقلل الدرابزين قدر الإمكان

التكييف وارتفاع البيت كذلك مجال واسع حتى نسوي شيء مناسب بسعر معقول ولو حابين الدكت سبلت نسوي أجزاء بسيطة

أخيراً مب كل مكان إحنا بنسكنه في البيت ولا كل مكان بنحتاجه في الوقت الحالي وممكن حتى البعض يؤسس ويبني الأساسيات ويشطب تشطيب رخيص وخفيف مثل للبيسمنت أو البنتهاوس ومتى ما احتاج قدر يحسن مستوى التشطيب

وبعد أخيراً .. التأثيث على مراحل وحسب الحاجة شيء مهم جداً في تخفيض التكلفة وفي أريحية الدفع متى ما توفرت المبالغ لذلك

[معماري قطري]

تنبيه للكثيرين الغافلين

إنتشر في الآونة الأخيرة الكثير من المقاولين الإرتجاليين والدخلاء على الصنعة

كأن يجيك شخص عادي ويمكن يشتغل بدوام رسمي وعنده اجازة بسيطة ويقول لك انا بابني لك بسعر معين .. أحد الإخوان تواصل معي بخصوص أحدهم عرض عليه 220 ريال للمتر المربع شغل يده وعليه يجيب كل المواد

هذي النوعية من الإتفاقيات بعيدة نهائياً عن الاتفاق الهندسي السليم .. ولحظة الاختلاف أو الشغل الرديء الخسارة يتحملها المالك .. وإمكانية الإنسحاب من العمل في أي مرحلة تكون سهلة ويتورط المالك باجراءات طويلة واحتمال أسعار أكبر لإتمام البناء بطريق ركيكة حيث أن ما تم في السابق يخلي المسؤولية عنه المقاول الجديد

قد يبدو للبعض المبلغ مغري ويفكر انا بابني عظم ويحاول ينزل تكلفة بناء المتر ويمكن يحصل تخفيض حتى ل 150 ريال .. والشغل بيكون سهل للعظم وأغلب الظن سعر 220 للعظم فقط

ثم هناك تفاصيل كثيرة يفتقدها كهذا عقد .. مثل المواد هل أستلمها أنا كمقاول في الموقع وكيفية استلامها .. مثلاً الحديد ممكن ينطلب من مؤسسة خاصة نسيت شسمها مربط وجاهز فقط شغل العمال التركيب .. والخشب كذلك لو فيه تصاميم معينة ممكن ينطلب جاهز من المنجرة المختصة .. ولو صار هذا الشيء فإن تكلفة المواد تكون عالية وضمان جودة التركيب تكون مفقودة .. لأن هذا الربع مقاول بيجيب عمالة سيئة جداً ونقيس على ذلك باقي اجراءات البناء

الكميات اللي بينسق المالك ليحضرها أو ممكن ياخذ التنسيق الربع مقاول رفيجنا وبيستفيد هو بكومشنات وبيجيب مواد رخيصة وبسعر غالي وعلى الورق فقط لكن في الواقع جزء في مخباه .. أو إحتمال الكميات جيدة والفواتير صحيحة لكن بياخذ جزء منها لشغل ثاني

كذلك انتشر أُناس يدورون على البناء الجديد بكتلوجات عندهم للجبس وللصبغ وللزراعة وللنوافير وأغلبهم عرب .. ويغرون الملاك بأنهم تابعين لشركة معينة تسوي هذي الأشياء .. وأحياناً الكتلوج صحيح والشركة صحيحة لكن المسوق انسان خارجي عادي ويمكن يشتغل شغل ثاني .. بعض الملاك يغتر ويطلب عرض سعر لشغلة معينة .. يلاحظ هذا يقيس بعيونه وبخياله ويجس نبض المالك ويقط سعر عشوائي بدون تفاصيل وحسابات .. وصدقوني إخواني بعضهم يحطون اعلاناتهم في الجرائد

بعد الاتفاق المبدئي على السعر يروح يجيب الشركة أو مسؤول منها وهو يقيس ويسوي عقد قانوني ويحدد المواصفات وحتى العينات لو طلبها المالك .. وبينه وبين المسوق لو السعر تحت اللي عرضه المسوق يسجلون سعر المسوق والفرقية تكون للمسوق ياخذها من الشركة .. ولو طلع السعر أعلى بكل بساطة يتبخر المسوق أو يلف ويدور على المالك ويقنعه بسعر أعلى

لذلك نصيحتي نبتعد عن صائدي المشاريع ونروح بروحنا نختار شركة جيدة بتسوي لنا الشغلة باتفاق مباشر وجودة وبسعر يرضينا ونقدر نتفاوض فيه مباشرة

[معماري قطري]

هذا نقل من مشاركتي في موضوع آخر فقط كمرجع وللتنبيه للأهمية

أفضل نتفق على الشغل كامل ونحمل مقاول واحد مسؤولية كل شيء ومسؤولية الموقع وحراسته .. حتى لو بنشتري شيء وهو يركبه نحمله مسؤولية الفحص والاستلام والتجهيز للتركيب حسب المقاس قبل ليستلم وينقل ويحافظ على هالغرض ويخزنه صح

البلاط يحسب كميته مهندس مشرف ونتابع معاه لو بنشتريه إحنا .. والبعض يريح راسه ويذكر السعر في المواصفات ويروح يشوف بلاط في حدود السعر والمقاول يركب وهنا ما تهمه الكمية لو كسر المقاول هو اللي بيخسر .. لكن لو قلنا البلاط توريده علينا وعلى المقاول معاينته ونقله والمحافظة عليه لازم نحدد نسبة الهالك ونتفق على الكمية مسبقاً وبحضور الاستشاري .. بعض المقاولين يسرقون كميات من البلاط أو تنسرق منهم أو تتكسر أو يستلمها مكسرة ويقول لك انت اللي مورد لذلك تكتب واضحة في العقد

كل هذا مشروح في موضوع العقود ونقدر نستخدمها حتى لو غلطنا وسوينا مشروعنا على دفعتين عظم وتشطيب

متى نلجأ للعظم والتشطيب؟

في الغالب نلجأ لهذي الطريقة لو عندنا وقت ونبي نبني براحتنا ولا عندنا مبلغ كاش كفاية .. نسوي البنيان عظم والمفروض نضمن حمايته أقلها ببلاستر ودهان برايمر حتى ما يخترب البلاستر ونسوي عازل السقف حتى ما تخترب الخرسانة

ثم نتفق اتفاق ثاني أو عدة اتفاقات على التشطيب .. لو عدة اتفاقات لازم نحط في اعتبارنا التنسيق بين اللي يشتغلون ومن يبدأ قبل لذلك نخلي شغل الكهرباء والميكانيك على مقاول يشتغل تحت مقاول تشطيب البناء والصبغ والعناية بالموقع .. مع الأرضيات إن أمكن وكانت مب تخصصية مثل الرخام واللي ممكن نطلبه من مقاول مختص .. النوافذ والأبواب نخليها اتفاق منفصل بس نحدد مسؤولية مقاول تشطيب البناء حتى يحضر الفتحات ويسوي لها برايمر والبعض يخليها مغلفة بالخشب أو بالحجر أو الرخام خارجياً ومن داخل خشب .. subframe وهذا ينطبق على الأبواب والنوافذ

أكيد تكرار لما ذكر في السابق لكن تشديد عليه لأهميته

وهذي نقطة مهمة نسيتها في السابق وهي الوصول والفواتير لازم نحفظها في ملف المشروع اللي ذكرته في السابق

على المالك طبعاً أخذ وصول استلام المقاول لكل المواد من الموردين لو قررنا إحنا نشتري المواد .. خصوصاً الصحية والكهربية لو شريناها بجودة عالية واستلمها المقاول وبيركبها حسب مواصفات التركيب وصل الاستلام يعتبر وثيقة وأي شيء يصير فيها المقاول مسؤول عنها .. حتى لو تنسرق من الموقع هو المفروض حاط ناطور ثقة ومسوي حماية للموقع وعنده تأمين ومسؤول عن شراء نفس المادة أو أجود منها وتركيبها لو انسرقت

نصيحة لحد يدور الرخص عند بعض اللي ما عليهم مسؤولية ومهدودين في الشوارع ولا بقد المسؤولية .. ذيلا يضرون أوقات ولا ينفعون ولو شافوا نفسهم خسرانين يبيعون الجيد من المواد ويركبون غش خصوصاً لو ما فيه اشراف قوي

[معماري قطري]

كثير من الإخوان يجلس ويتخيل ويركز على غرفة غرفة .. يقول ابي الغرفة الرئيسية لن تقل عن 7 في 6 ومعاها حمام كبير لا يقل عن 4 في 4 وغرفة ملابس 3 في 3 .. ولكل غرفة يسوي نفس الطريقة ولو يجمع الأرقام اللي حطها تطلع له مساحة كبيرة

كلمة لا تقل بحد ذاتها تخلي السقف النهائي مفتوح وما تقيد المصمم بالعكس تخليه ما يهتم بس يلتزم بالحد الأدنى وبدون تفكير

الأسرة المتوفرة غالبيتها 2 في 2 .. الا ما يسمى السوبر كنغ سايز يزيد في الطول حول 10 سم وفي العرض 15 سم والكوميدينو عندنا بعضهم بعرض 50 ويزيد ممكن لين 90 سم .. ودوم غرفة النوم تتمركز المفروض حول السرير .. غرفة 4 في 3 كافية ومريحة .. 12 متر مربع والسرير بروحه 4 أمتار مربعة يعني عندنا ضعفي مساحة السرير فراغ نرتبه حسب رغبتنا بأثاث خفيف ونخلي مساحة أكبر حق ملحقات الغرفة أفضل

ملحقات غرفة النوم الضرورية هي غرفة ملابس ويستحسن مفصولة وبباب وبدون كبتات تقليدية يعني بتعليق وأرفف وبعض الأدراج فقط .. ممكن نخلي فيها مكان حق خزنة حديد أو نسويها مخفية .. عرض هذي الغرفة ممكن يكون بس مترين يتوسطهم باب بعرض 80 سم ويبقى 60 سم على كل جنب لتعليق الملابس اللي يكون عرض علاقها بحدود 35 سم ونحصل فراغ جدام اللباس وفراغ وراه .. والطول عندنا حسب المتوفر ولو سويناها 3 متر وجدامها تسريحة متر ونص في 3 وتعتبر ممر يوصلنا للحمام بيكون الوضع حلو .. واستوت عندنا المساحة لأول ملحق للغرفة واللي هو غرفة الملابس +
التسريحة بحدود 10.5 وهذي لازم تضاف لمساحة الغرفة اللي كانت 12 فتستوي عندنا 22.5 .. ولو قارناها بغرفة 7 في 6 = 42 متر تقريباً ضعفها بس مب مرتبة ومفتوحة .. صحيح بنحط فيها كبت وممكن تقليدي لكن المفصولة أرتب بكثير

نفكر فيها بطريقة عملية كيف .. الواحد ممكن نايم وزوجته بتصحى قبله تدخل حيز غرفة الممر اللي 3 في 1.5 ومفصوله بباب وتروح لتكرمون الحمام وهو أول غرفة يدخلها أي شخص بعد النوم .. وبعدها لو بتطلع بتفتح باب غرفة الملابس بتشوف كل شيء بسهولة وبدون أبواب تعيق رؤيتها والفرز يكون سهل وتلبس وتطلع تسوي شعرها والسشوار يطحن والرجال نايم وبينه وبين غرفة الملابس باب مغلق عدل ويستحسن يكون باطار ربر والأرضية للغرفة ولغرفة الملابس والتسريحة سجاد راهي

يبقى لنا الحمام وعلى حسب القطع اللي بنحطها يتصمم 3 قطع عادية شاور وكرسي ومغسلة تكفيهم مساحة 2 في 2 وتكون تدليع بعد وممكن نصغر لكن يرغب المالك في قطع أكثر ممكن تزيد المساحة شوي وفي الغالب بين 6 متر مربع و10 متر مربع كافية حق شاور وجكوزي ومغسلة أو ثنتين وكرسي وبديه ونكون بدال غرفة 7 في 6 سوينا بلوك متكامل فيه غرفة وحمام وتسريحة وغرفة ملابس ووفرنا حول 10 متر مربع في المساحة

حتى الغرفة ممكن نحط فيها جلسة صغيرة لشخصين وتلفزيون يكون مقابل السرير ومقابل الجلسة بنفس الوقت وتكون بنكهة فندقية

غرفة التسريحة ممكن حتى تكون فيها ثلاجة صغيرة ومكان لتحضير الشاي لو نحب ونحتاج والمساحة تكفي

بندلع نفسنا زيادة نكبر غرفة الملابس شوي ونقدر حتى نسوي تخزين وسطي لو زدنا العرض أو طاولة وسطية لترتيب بعض الأغراض أو جزء لكوي وغسيل الملابس بغسالة متطورة للملابس الخاصة .. وكل هذا في حدود ال 42 متر مربع اللي كنا بنخسرها بس في غرفة مبحبحة بدون ترتيب وبنحتاج نضيف لها حمام بعد مثل ما يقولون الغالبية لن يقل عن 3 في 4 وهي تساوي 12 متر مربع وتستوي لنا المساحة 54 متر مربع

[معماري قطري]

أحد الأعضاء الكرام تقدم بطلب النصيحة حول الرطوبة في الجزء السفلي من الحوائط الداخلية في بيت أحد معارفه وأرفق صور وهي ليست مهمة لأنه لم أحصل على إذن بنشرها لكن اتوقع الوضع معروف تقشر الصبغ ولو صبغنا مرة ثانية والسبب الرطوبة

الحلول درجات ودوم الوقاية خير من العلاج والوقاية في هذي الحالة تكون بالتأكد من عدم وجود رطوبة في الدفان تحت والانتظار حتى تنشف التربة .. عمل فرشة بلاستيك تحت الصبية الخرسانية وبحيث نخليها ترتفع جانبياً حول أطراف حدود الصبية ولو خلينا البلاستيك كذلك يغلف البورد القابل للانضغاط اللي المفروض يتم تركيبه حول حواف الصبية حتى ما تضغط على الجدران وقد تتقوس لأعلى أو لأسفل لعدم قدرتها على التمدد .. والبورد خفيف ويمتص الرطوبة وممكن تسري فيه الأرضة لأعلى لذلك لفه بالبلاستيك جيداً وبلاستيك سميك يمنع هذا من الحدوث .. كما أن معالجة الدفان ضد الأرضة مسبقاً ورش البورد بقليل من دواء الأرضة يعتبر احتياط وقاية ممتاز

الشيء الثاني إننا نركب طابوق معمول له رش بالماء ( إدامة ) في المعمل وناشف وجاهز للتركيب .. والشيء الثالث المهم بعد البلاستر نحاول نرش رذاذ ماء بسيط على البلاستر لمدة من 3 - 7 أيام وبعده ننتظر لين ينشف ونقدر نتأكد من رطوبته بجهاز فحص الرطوبة وهو جهاز رخيص على بطارية كبر البليب طيب الذكر .. بحدود 5 % مقبولة وحتى ممكن 10% لأن راحة اليد رطوبتها توصل 15% والجهاز حساس جداً .. بعدها نقدر نسوي البرايمر والمعجون وننتظر فترة كافية لين نصبغ بعد ضمان عدم وجود رطوبة نهائياً

نسيت شيء مهم دوم اذكره اللي هو بعد التمديد للكهرباء نغطي البايبات ونؤسس حق التبليط بخرسانة ثانية مصبوبة بقوة ضعيفة ولو كانت مايعة مع خلطة فايبر لمنع الشلوخ بتكون أفضل وبيستوي ميلانها 0 بفعل الجاذبية وبدون تدخل وتسوية ولا تحتاج لعملية إدامة .. بعدها طبعاً نقدر نسوي شغلنا على أرضية نظيفة وممكن نخلص الأسقف والحوائط قبل ونخلص الأرضية بعدين لو حبينا

نرجع للحلول في حال وقعت هذي المشكلة .. يفترض تنشيف الرطوبة بهواء ساخن .. وهذا كان ردي على العضو

"
هذا يا اخوي مبين واضح سوء شغل والرطوبة مؤكد تنشأ من الرمل تحت وأكيد حطوه متشبع بالرطوبة .. دوم انا انصح بعدم استعمال الرمل واستعمال صبية تحت البلاط

الله يعينه خسران وايد وتشطيب بيته نظيف

واللي يؤكد كلامي هو وجود التقشر في الجزء السفلي واحتمال ثاني تكون الرطوبة في الطابوق أول ما ركبوه وكملوا على الرطوبة الموجودة ببلاستر وصبغ ولو تشوف يوتيوبيات البناء حطيت طريقة ازالة الرطوبة بسرعة بالحرارة في أحد اليوتيوبات

لو تسمح لي بوضع الصور على العام والتعليق عليها أكيد بيستفيد الكل وبينتبه للطريقة الصحيحة ولازم تستشير المالك فيها ويوافق

بالنسبة للحلول شقول لك الحل الجذري هو إزالة التبليط والرمل وعمل صبية والصبر شوي لين تنشف بعدها التركيب مرة ثانية .. بالنسبة للأماكن المتقشرة أو الجزء السفلي أحسن نزيل البلاستر أو ننشف هذا الجزء بعد ازالة الصبغ بالهواء الساخن .. فيه ماكينات هواء مثل السشوار كبير ونقدر نسوي هذي الطريقة للرمل تحت البلاط بس المشكلة ما ندري شكثر متشبع رطوبة ولو نشفنا قرب الطوفة ممكن تسري الرطوبة من الوسط لنفس المكان بعدين

حل أخير ( مب مضمون ) لأن الرطوبة الموجودة ممكن تسبب مشاكل ثانية مثل صدأ حديد التسليح وضعف هيكل البيت لكن مضمون بإذن الله حق تقشر الصبغ وهو إننا نغطي الجزء التحتي بنايلون وفوقه قشرة خشبية وما تكون سميكة حتى ما تطلع غالية والنايلون يمنع الرطوبة من تخريب الخشب وفوق نقدر نسوي برواز خشب يطلع حلو ومكمل للشكل

كذلك نقدر نشيل النعلات وننشف تحتها وصوب الحائط من الأسفل بالهواء الساخن وبعدها نركب نايلون ونركب عليه جبس أو خشب ونرجع نركب النعلات فوق الجزء التحتي من الجبس أو الخشب بتطلع أحلى وبنكون تخلصنا من جزء من الرطوبة وسوينا شكل متماشي مع الديكور واحتطنا للرطوبة الباقية "

حل آخر شفته في اليوتيوب يقول الصباغ نسبة نجاحه 70% وانا اشوفها تقل عن 50% لكن أسهل الحلول يعتبر


https://www.youtube.com/watch?v=3tP4N9VB9Jo

كذلك يوجد قماش خاص يتكون من خيوط عريضة بنقشات مختلفة يلصق على الحائط ويصبغ فوقه ولو عملنا البرايمر قبل بمعجون قوي وجيد بيكون أفضل مع هذا القماش

[Al-Kuwari]

ارحم الله والديك عالموضوع الطيب ياخوي ماقصرت جعل عمرك طويل

من كثر المعلومات حسيت اني ماقمت استوعب ههههه الموضوع محتاج قرايه وبتأني لين ما الواحد يفهم عدل ويعرف يتكلم ويناقش المكاتب والمقاولين بشكل يحفظ حقه

[معماري قطري]

ارحم الله والديك عالموضوع الطيب ياخوي ماقصرت جعل عمرك طويل

من كثر المعلومات حسيت اني ماقمت استوعب ههههه الموضوع محتاج قرايه وبتأني لين ما الواحد يفهم عدل ويعرف يتكلم ويناقش المكاتب والمقاولين بشكل يحفظ حقه

الله يرزق والديك الجنة .. سامحني توني انتبه لتعليقك

هذا تسلسل منطقي للتقاعد المفروض يزيد وما ينقص .. بعض الدول تقدمت كثير واستوت تكتب كود أو رقم معين يعني مواصفة متفق عليها وموضحة خلال مجلد متكامل .. إحنا للحين نجمع ورق ونوضح كل شيء

[معماري قطري]

اتسائل هل لو بنينا عظم ثم اتفقنا بالتجزئة مع مشطبين أفضل أو الاتفاق مع مقاول قادر على اكمال كل شيء بتسعير ثابت .. وبنفس الوقت نتفرغ لشراء بعض المواد وعلى مقاولنا تركيبها حسب الخطة الموضوعة؟

إتفاق التجزئة مزعج ومرهق وما يخلي وقت لنا نقدر نتابع في بعض الأُمور المهمة والاتفاقات الثانوية .. والتي ممكن كذلك أن نستعين بالمقاول الرئيسي للحصول على عرض أسعار أقل شيء كالنجارة والألمنيوم وشراء بعض القطع

إتفاق التجزئة يضيع الضمانات وكل مقاول يحط اللوم على الآخر

إتفاق التجزئة ما يعطينا فكرة واضحة عن التكلفة ويعرضنا لإبتزاز من كثيرين

لذلك دوم انصح بعمل الاتفاق شامل للبناء والتمديدات الصحية والكهربية والتركيب حسب المواصفات ومتابعة بقية المقاولين كالنجارة والألمنيوم والحدادة

[معماري قطري]

دوم لأي شغل أو بضاعة نطلب نموذج للمعاينة ولرؤية الجودة

أي استشاري أو مقاول نعرف جودة شغله أول شيء الإداري من زيارتنا لموقع الشركة ورؤية التنظيم واستقبال المدير لنا أو مسؤول المشاريع .. كذلك ليس بالغلط أن نسأل الإستشاري عن نموذج تصميم ناجح قام به ونناقشه فيه وممكن نطلب عدة نماذج ونختار أنسبها نناقش فيه بقية العائلة والمختصين

التصاميم تنقسم لعدة أقسام وأهمها المعمارية ثم الإنشائية ثم الكهربائية ثم التكييف والميكانيكية .. وهذي كلها لازم تكون متناسقة وغير متعارضة ..
ثم هناك مخطط الحوش المعماري ومخطط الخدمات وأحيان كثيرة نرى تعارض قوي بين المخططين .. نرى مثلاً موقف مخصص لسيارة واحدة ونرى في مخطط الخدمات تانكي مياه مكان السيارة

زيارة أُخرى نطلب فيها اجتماع مع كل مهندس مصمم على حدة لمناقشته نبدأها بالمعماري ويليه الإنشائي ويليه الكهرباء والميكانيكا حتى نستفسر عن تساؤلاتنا حول التصميم ونناقش التعديلات المحتملة والمطلوبة من قبلنا قبل توقيع العقد

المقاولات كذلك رؤية المقر والمكاتب وترتيب العمل ضرورية وكذلك ساعات العمل وضمان تواجد المسؤولين عن الشركة .. ثم طلب رؤية عينة من عمل مقارب لمشروعنا ولو أمكن في مراحل مختلفة

والسبب ببساطة الشركات كلها تتغير بين وقت وآخر لعدة أسباب يطول شرحها

[معماري قطري]

كثير منا يمكن حتى لو سوى اجراءاته القانونية واهتم بالتصميم وبالعقد وبالاشراف يغفل شيء مهم جداً وهو المتابعة وجمع الوثائق في ملف خاص به مع الفواتير وسندات الدفع للمقاول

المشكلة بعض المقاولين ما لهم أمان وكذلك بعض الاستشاريين ما يؤدون واجبهم بمهنية ويخلون المالك ضحية للمقاول وقد يكون بإتفاق

يكلمني اليوم شخص عنده قضية مع مقاول وكان الإستشاري ( مصري ) واهمه إن قضيته ناجحة لكن المقاول أرفق نسخ لفاكسات يرسلها للاستشاري والاستشاري ما يرد .. يقول رديت كلامي بدون كتابة وهذا اجراء غير قانوني ولا يعتد به في المحاكم .. ومحاكمنا تلبس المالك القضية بأي طريقة مع إن المفروض الاستشاري أخل بواجبه

المفروض المالك يطلب أن ترسل له كل المراسلات ايميل وصور وتس اب ويحفظها في فايل خاص .. سواء من المقاول أو الاستشاري حتى تكون وثيقة رسمية ولو مثلاً المقاول ما يرد حسب العقد لمدة شهر ومتغيب عن الموقع يحق للمالك يرفع قضية ويغير المقاول وياخذ دفعات الضمان

والمفروض من خبراؤنا القانونيين إنهم يوضحون من أخل بالعقد ولا يغطون على حد .. كذلك قضاتنا ومسؤولي التمويل وعملية البناء يركزون على هذي الثغرات ويوجدون حلول سريعة لها

[معماري قطري]

نقطة مهمة أحب أنبه لها والكثير يغفلها حتى انا

اللي يربط الاستشاري بالموقع أُمور كثيرة من أهمها سجل الموقع وهو سجل يحتفظ به المفروض في مكتب الموقع المؤقت .. يدون فيه الاستشاري ملاحظاته وتوجيهاته .. كذلك يحق للمالك التعليق وابداء بعض الملاحظات .. كذلك ممثل المقاول لو كان مدير مشروع أو فورمان يدون ملاحظاته .. نقدر نقول مثل المذكرات

مع تطور وسائل الاتصال والتصوير يفترض هذا الدفتر يختزل في ايميل معين يتم فيه حفظ التقارير والتعليمات والرسائل وحتى الأوامر والموافقات من المالك ومن الاستشاري بعد المعاينة والتصوير .. سواء كان الدفتر موجود أو لا المراسلات حتى عبر مجموعة وتس أب مهمة جداً ويفترض تنحفظ للرجوع اليها .. أي وثائق تحتاج توقيع هذي تكون في ملف المشروع ولازم المالك يستلم نسخة منها موقعة من الاستشاري والمقاول

[بوجاسم_قطر]

جزاك الله خير اخوي معماري قطر على الموضوع الرائع والمفيد

صحيح الموضوع قديم لكنه جدا مفيد, والصراحة استفدت منه في امور التعاقد.

[معماري قطري]

الله يجزيك بما دعيت اخوي بو جاسم

الغرض كله من التصميم والتخطيط هو ضمان عقد سلس وتطبيقه كما هو على الورق وبنود العقد وليكون مرجع للتقاضي وكثير تضيع حقوقهم بسبب عدم التركيز في بنود العقد وفي دقة المخططات وتناسقها

ما قصرت الادارة ثبتت الموضوع لأني اشوفه أهم موضوع في البناء

[معماري قطري]

أحد الإخوان صادفته مشكلة في اصدار رخصة البناء .. هي عدة مشاكل لكن لفتت نظري احداها وحاب انقلها هنا لإفتراضي إنها تعاقدية عامة

المشكلة إن تقرير المساحة أظهر تعدي على حدود الحكومة بحدود 7 سم وتم تحميل الخطأ من البلدية للمالك والطلب منه يهدم ويرجع 7 سم .. والمالك باني بنيان متكلف وسور حجر .. السؤال كيف لشخص عادي أو حتى مختص يحدد الخطأ ومن المخطيء هنا؟ هل هو المقاول تجاوز نقطة المساحة المحددة أو هو المساح أخطأ تحديد النقطة؟

صحيح 7 سم ولا شيء في ارتداد 12 متر من الشارع الرئيسي أو 1200 سم بما يعادل 0.5% وحتى ما يوصل 1% وغير ملاحظ .. لكن المشكلة ممكن تتكرر في مبنى تجاري مهم والارض مكلفة والتعدي على أرض تجارية ثانية غالية وهذي ال 7 سم تساوي نسبة كبيرة مساحية والخطأ يجب ألا يتعدى 1 سم في هذه المناطق

إحتياطات المقاول يجب أن تكون بتوثيق النقطة المساحية والتقرير المساحي المبدئي للأرض مع التصوير إن أمكن حتى يثبت أنه اشتغل داخل خط الأرض .. أما المالك في رأيي ليس له أي دخل لا من قريب ولا بعيد والبلدية أو التخطيط عليهم واجب محاسبة المتسبب أما المقاول لو أثبت أن الخطأ منه أو شركة المساحة لو تم اثبات أن الخطأ مساحي

[QAR1]

جزاك الله ألف خير اخوي معماري قطر على الموضوع القيم

حاولت أفتح موضوع جديد للمشاركة لكن موضوعي لم ينزل.

باختصار شديد حتى لا أطيل عليكم.

النصائح للمخططات وللتصاميم وللعقود التي ذكرتها جميعها قيمة، لكن الى الآن لم ننتهي من التصميم والتخطيط للبناء، توجد مخططات قيمة يجب التركيز عليها وهي تعتبر أساس البناء.

وأقصد بهذا يجب أرفاق مخططات المطابخ والحمامات (أكرمكم الله) وغرف النوم والصالات أقصد توزيع الأثاث وغيرها.

وهذه تساعد على الاختيار المناسب للمساحة حتى لا تكون كبيرة زيادة عن اللزوم أو صغيرة، وأيضاً تساعد على معرفة التكلفة أذا كانت من ضمن الميزانية أو بتكون تكلفة زائدة عن ميزانية الشخص الذي يبني.

أعتذر من الجميع، عندي أسئلة كثيرة لكني اختصرتها بشكل كبير.

[معماري قطري]

الله يحييك ويبقيك اخوي قطر 1 وتسرني مشاركتك الأُولى تكون في هذا الموضوع

كلامك صحيح وتمنيت لو عندي نسخة من مخططات بيتي كنت حطيتها حتى تمشي مع عقدي اللي حطيت نسخته .. لكن التركيز هنا جاء على صيغة التعاقد والشروط الضرورية وذكرت إن لازم تتماشى مع تفاصيل البنيان في المخططات

عن المخططات وأمثلتها متكررة في المواضيع الكثيرة اللي فتحتها وتابعت فيها .. عندك مراجعة التصاميم المعمارية وموضوع الجديد في المطابخ والحمامات ومواضيع كثيرة مغلقة لها فترة

هذا الموضوع طالبت بتثبيته لأني اشوفه الأهم وحاولت جاهداً ايضاح كل ما هو مهم في العقود البعض عارضني بأن كلما زادت شروط العقد زاد السعر وهذا غير صحيح لأن شروط العقد تميز المناسب من غير المناسب .. الخبيث واللي يمشي بالكلام وكل وعوده كلامية ما فيه شيء يلزمه وبعدين يتعب المالك وراه ويسوي شغل ركيك .. لكن الواثق من نفسه بيلتزم بكل الشروط وبنفس الوقت بيسعر زين حتى يكسب المشروع لأنه يدري إن المالك منزل مناقصة ويشوف الأنسب له

[ALJokar]

ممكن سؤال يالمعماري الله يسلمك انت والشباب المختصين
انا عندي في العقد مكتوب هالجزئية من ضمن البنود عن التأخير
102985


ممكن احد يوضح لي عدل هل لي أحقية في البند هذا

العقد هذا عقد بناء وهذي الجزئية تبين ان اذا تأخر المقاول ع تسليم الفيلا في خلال 14 شهر يتم دفع غرامة للمالك الفيلا عن كل يوم 2000 ريال او مايتجاوز 10 % من قيمة المشروع.

[ALJokar]

الحين المقاول متأخر عن الجدول الزمني الي عطاني اياه المقاول عندي صار له 6 شهور مابعد قام المبنى عاده في الأساسات والدفان
والاستشاري يقول فيه تأخير بسيط يقدر يعوضة ومش مرتاح ل راي الاستشاري لان يبين في تأخير كثير في الجدول الزمني

[معماري قطري]

6 شهور وللحين في الأساسات والاستشاري يرقع له أرجوك راوه ردي .. الاستشاريين ظلمة .. كيف بيخلص في 8 شهور باقية بيجي منها الصيف الحار ورمضان؟

لو فيه سبب واضح للتأخير مثل ظهور مياه في الأرض أو تعطيل بسبب خدمات حكومية قديمة هذا التأخير يضاف للمدة في وقته وبكتاب رسمي من الاستشاري للمالك وللمقاول حيث إن الإستشاري يعتبر حكم عادل

انا افترض الجسور الأرضية انصبت وتم الدفن والدك وبنبدأ في الأعمدة للدور الأرضي وهذي تاخذ حول 15 يوم بس حتى تنرش بالماي وتجف وتقوى وقبل تركيب الحديد وأي تمديدات خلالها لو لها داعي ياخذ وقت حول اسبوع لو عنده عمال شاطرين ودقيقين ويخلصون بدون مشاكل وتأخير .. بعدين تركيب الخشب حول الأعمدة تمهيداً للصب مع البسكوتات وهذي بروحها تاخذ وقت بعد وعملية الصب والحجز للصب .. بعد الأعمدة بنعمل الجسور وكل هذا المفروض بدون ما نركب طابوق وتركيب الطابوق يكون بعد الخرسانات المفروض .. تجهيز الارضيات باقي والخشب للصب واكمال العملية للدور اللي فوق كله ياخذ وقت ليس بالقصير

آلية تنفيذ بنود العقد المشكلة مب واضحة وحتى يسهل تنفيذه لازم يكون عندنا مبلغ مالي محتجز .. ببساطة قضية ومحاكم في بلادنا الموضوع طويل ولا يحصل الملاك انصاف

[معماري قطري]

الحل في رايي لو شفت الاستشاري متراخي قول له باشتكي عليك عند لجنة المهندسين واخذ صور للموقع وللي وصل له الشغل وقدم شكوى على الاستشاري إنه مجامل للمقاول وتطالب بحقك منه .. هشكل بينقرص وبيعرف إنك بتطالب بحقك وعارف الطرق القانونية .. بعدين اطلب تعهد من الاستشاري والمقاول إن بامكانه يخلص الشغل في الفترة المحددة وبدرجة مقبولة واقرار بأنه ما فيه مبرر للتأخير اللي حصل ولا فيه داعي لتمديد المدة

حاول تاخذ كل شيء مكتوب من المقاول وموقع بالعلم من الاستشاري وحتى خذ راي الاستشاري مكتوب وتابع بصور وفواتير وملف كامل تجيبه معاك يشوفه الاستشاري والمقاول يعرفون إن شغلك مكاتبات وتوثيق وتوقيع والمفروض التوقيع معاه ختم الشركة والمكتب ومعتمد في ترخيص الشركة والمكتب من جهات الدولة .. هشكل بتربطهم عدل وبيشتغلون صح

بعدين نصيحة أخوية ما فيه مشروع في قطر الا نادر يخلص في الفترة المحددة ولازم نتغاضى عن بعض التأخير ولا نحاسب عليه ونحاول نكسب المقاول والاستشاري .. أكيد بنحتاج أي شغلة اضافية والاثنين لين حسوا بطيب المعاملة يقابلونه بطيب أكبر ويجتهدون بس مهم تخلي كل احتياطاتك مكتوبة وموقعة .. حتى محضر أي اجتماع اطلب ينكتب رسمي بواسطة الاستشاري ولو ينطبع أفضل ويتوقع من كل الأطراف ونسخة لكل طرف وخل كل اجتماعاتك بحضور الاستشاري وممثل المقاول

[معماري قطري]

من خلال نقاشنا في قروب بناء وتصميم وصلتني معلومة غايبة عني أو ما انتبهت لقانونيتها وهي إننا ناخذ شيك ضمان بالدفعة الأولى غير مؤرخ وهذا يعتبر تزوير في حال كتبنا تاريخ وطعن فيه كاتب الشيك .. وبعدين تتحول القضية ضدنا .. لازم نذكر بنود واضحة للضمانات للصيانة والدفعة المقدمة في العقد

مثل نقدر ندمج شيك الضمان ونربطه بضمان الصيانة بعد بدال الدفعة المحتجزة اللي تكلمت عنها خلال الموضوع .. هشكل تكون نهاية ضمان الصيانة اللي نحدده إحنا هو تاريخ الشيك اللي يحدده المقاول ويكتبه .. مثل عقدنا المفروض ينتهي بعد سنتين وغرامات تأخير متفق عليها لكل يوم ولها آلية لتحديدها وكتب من الإستشاري أو إلغائها في حال التأخير صار لظروف بعد محددة .. ليش ما نحط مثلاً فترة الضمان هي سنتين بعد التاريخ المتوقع لنهاية البناء ( نحط فترة إضافية ) وعلى أساسها ينكتب تاريخ الشيك ونكون متأكدين إن المسؤول عن توقيع الشركة في البنك هو المخول بالتوقيع .. أو يكون الشيك مضمون بمعرفة البنك وبالتزام الشركة في حالة بيسحب مستلم الشيك في التاريخ المحدد .. لأن ممكن الشركة تسكر أو يتغير المخول بالتوقيع وندخل في سالفة قانونية ثانية

بس القصد سواء مبلغ مقتطع وممسوك عند المالك لضمان الصيانة أو شيك مسؤولة عنه الشركة وموثق وفي هالحالة بيكون بدون قيمة فعلية ما فيه أموال محتجزة ولا تكاليف مالية على الشركة بعكس مبلغ ضمان يكون موجود في البنك وشيك مسجل يقدر يسحبه المالك في أي وقت ذاك يبقى مبلغ الشيك محجوز طول فترة الشغل وهذا ما يحبونه الشركات ومزعج لهم ومعاهم حق .. بهالطريقة نستوي وسط وممكن أو في الغالب المقاول وراه شيء يلزمه بإتمام العمل بجودة متفق عليها