أبوتركي
16-10-2006, 02:57 AM
التثمين الخاطئ يزعزع قواعد تداول العقار
انعكس مستوى اداء خبراء العقارات وسوء التقييم وهو ما يسمى بالتثمين الخاطئ سلبا على سوق العقارات المحلية. وحذر الخبراء من تفشي ظاهرة التقييم غير المستند على أسس علمية وقواعد محددة التي أخذت بالانتشار بين المقيمين خاصة من ذوي الخبرة القليلة. وطالب عقاريون بأن يقوم بالتثمين العقاري خبير معتمد لدى المحاكم والبنوك.
كما دعا من استطلعت الوطن آراءهم الى توخي الحذر من الآثار السلبية من جراء انتشار التقييم الخاطئ للمثمنين والذي يؤدي الى آثار متراكمة وزعزعة تداول سوق العقار القطري.
وطالبوا ايضا بألا يعتد بالتقييم من كل شخص بل يكون معتمدا من خبراء التثمين المعتمدين لدى المحاكم العدلية وهم ليسوا بقليلين ويمكن ان يتم عقد دورات تدريبية لزيادة عدد هؤلاء الخبراء عن طريق وزارة العدل اسوة بدورات التخليص الجمركي التي تعقدها مصلحة الجمارك.
في البداية يقول فيصل الدوسري الخبير العقاري والمثمن المعتمد لدى المحاكم والبنوك ان سبب التثمين الخاطئ للعقارات هو اعطاء الرخصة لمن لا يستحق مطالبا الجهات المسؤولة بإعادة تقييم المكاتب العقارية في دولة قطر وكذلك المثمنين عن طريق اختبارات ومقاييس معينة لأن التثمين جزء من الاقتصاد القطري وهو مهم جدا في الأنشطة العقارية، مشيرا الى ان التثمين الخاطئ للعقار يضر ويؤخر بجملة النشاط الاقتصادي القطري.
وعن أهم الاضرار التي تنتج عن التثمين الخاطئ للعقار قال الدوسري ان الاضرار كثيرة منها الاضرار التي تعود على البنك والاضرار التي تعود على الورثة. وأكد على ان التثمين الخاطئ هو جزء من احد الاسباب التي ترفع الايجارات في دولة قطر كما هو كائن الآن.
وبخصوص اساسات أو شروط التقييم العقاري الصحيح قال الدوسري أولا: لابد ان يكون للشخص مكتب عقاري في البيع والشراء وليس في الايجار والاستئجار حتى تكون له خبرة في البيع.
ثانيا: أن يجيد تقييم تكلفة البناء حسب التوقيت.
ثالثا: أن يكون لديه خبرة لا تقل عن 15 سنة.
وأنهى الدروسري أن المثمن الخاطىء لا يراعي السمة وينظر دائما الى الفائدة الوقتية ويقيم حسب الاهواء الشخصية وتجده ليس لديه خبرة ولا تاريخ ولا ينظر في تقييمه الى مواصفات المبنى ولا قيمته في السوق وغيرها من الأمور الخاطئة.
ويقول ربيع المهدي مدير عام مؤسسات بومطر للعقارات والمقاولات ان العقارات هي احدى أركان الثروة الوطنية لأي دولة بل هي أهم ركائز سيادة الدولة وقوتها ولذلك دأبت الدول على المحافظة على ملكية عقاراتها وعدم السماح للأجانب بتملكها لقرون طويلة حتى لا يكون لأجنبي سلطة أو أي جزء من السلطة على أراضي الوطن.
ودولة قطر شأنها في ذلك شأن العديد من الدول التي تحافظ على ثروتها العقارية باعتبارها تمثل جزءا من المكون الوطني للدولة وجزءا غاليا وعزيزا جدا، مستدركا أن آليات اقتصاديات السوق الحر التي فرضت على العالم قواعد جديدة للوطنية وأساليب جديدة لحماية مكونات الاوطان ضد نوعيات جديدة من الاعداء هي أخطر من استعمر أقوى احتلال حيث أصبحت اساليب حماية الاوطان القديم لا تجدي نفعا أمام العولمة والقرية المفتوحة.
لكن ذلك لا يمنع من أن حماية الثروة العقارية للدولة هي واجب وطني ومهم خاصة أن السوق العقاري للدولة أصبح يشهد توترات متناقضة وارتباكات مؤثرة زعزعت قواعد تداول العقارات وأصبح العقار قريبا من اي سلعة تجارية تتداولها الايدي بالاسواق.
وأشار المهندي الى أنه لا يخفى على أحد ما مدى خطورة هذا الامر وما يمكن أن يؤيدي في النهاية فثمن العقار اصبح على كف عفريت كما يقال والارتفاع المضطرط في الاسعار يثير الشكوك والقلق على مستقبل العقارات وتجارتها وبالتالي قيمة المكون العقاري الشامل للدولة وقد يكون هذا الاضطراب ناتجا عن تصرفات مقصودة أو أخطاء غير متعمدة فمثلا قضية تقييم أو تثمين العقارات هي أحد العوامل المؤثرة بقوة في الاضطراب الحادث في سوق العقارات حيث يؤدي التثمين الخاطىء الى سلسلة متتابعة من الاخطاء المتراكمة وشرح المهندي أن تقييم العقار هو تقدير المقابل المادي للقيمة الحقيقية للعقار ولذلك يكون الخطأ في التقييم له اتجاهان صعودا أو هبوطا أي إما بزيادة قيمة العقار على القيمة الحقيقية أو خفض هذه القيمة.
وفي الغالب بالنسبة للعقارات غير المبنية «الاراضي» تكون نسبة الاخطاء بسيطة وترجع لرغبة المالك في رفع سعر الاراضي لتحقيق ربح زائد أو خفض قيمة الأراضي في أحوال نادرة للرغبة في التخلص منها.
اما بالنسبة للعقارات المبنية فالسبب الرئيسي للخطأ في التقييم هو الجهل بأسس تقييم العقارات المبنية حيث تستلزم هذه العملية معرفة هندسية وخبرة عقارية غير قليلة ومن هنا يتضح أن السبب الرئيسي في التقييم الخاطىء يرجع الى عدم وجود قواعد علمية ثابتة يتم على اساسها التقييم نظرا لأن عملية تقييم العقارات اصبحت لصيقة بتسويقها رغم أن الفارق بين النشاطين واضح الا أن المسوقين يتولون عملية التقييم كجزء من عملية التقييم وغالبا ما تخضع مكاتب التسويق العقاري لرغبة المالك في زيادة قيمة العقار عند التقييم كنوع من خدمة العميل.
وأنهى المهندي: يجب أن يكون التقييم نشاط محايد ومستقل تحت إشراف جهة مختصة فالمثمن العقاري الذي يقوم بالتقييم لا يختلف عن اية وظيفة من الوظائف التي تفصل بين الناس ويجب أن يتوافر فيه الفصل بالحق ومراعاة حقوق جميع الاطراف.
لذلك ننادي بألا يعتد بالتقييم من كل «هب ودب» بل يكون التقييم المعتمد من خبراء التثمين العقاري المعتمدين لدى المحاكم العدلية وهم ليسوا بقليلين ويمكن أن يتم عقد دورات تدريبية لزيادة عدد هؤلاء الخبراء عن طريق وزارة العدل أسوة بدورات التخليص الجمركي التي تعقدها مصلحة الجمارك.
ويقول المهندس حمدي السمان مدير مكتب الاتحاد للاستشارات الهندسية: لا شك ان التثمين العقاري له تأثيراته على سوق العقار خاصة في الوقت الحالي، سواء تأثير ايجابي او سلبي، وتخضع عملية التثمين بوجه عام لعدة عوامل منها المكان نوعية البناء ومدى توافر الخدمات حول المنطقة المحيطة، ولعل الأبرز هنا هو التوقع المستقبلي لهذه المنطقة، وقال من الممكن ان تتحول منطقة سكنية الى تجارية فنزيد من قيمة المباني الموجودة بها، لو تزداد الارتفاعات المسموحة بها في هذه المنطقة فيؤثر ذلك أيضا على السعر، بالإضافة إلى الخطط المستقبلية للدولة والتي تشمل إزالة مناطق او تعديل مسارات شوارع عامة ورئيسية أو إقامة انفاق وخلافه.
ولربما أخذ الدلال على عاتقه ترويجا لقطعة الأرض ان يزيد من قدر الاشاعات حول المنطقة المقصودة بغرض رفع السعر بها وقد ساعد ارتفاعها في مواد البناء في السوق المحلي والخارجي من تكاليف البناء لأي منشأة سواء سكنية او تجارية وأشار الى ان التثمين على القيمة المقدرة في وقت التثمين وليس وقت البناء مثلا، وقد تصبح القيمة مضاعفة أضعاف كثيرة في خلال عام على الأكثر في الوقت الحالي، ومن المؤثرات القوية في هذا الشأن والتي طالما نادينا بها مرارا وتكرارا هي عدم وجود مخطط واضح ومعتمد لمناطق الدولة المختلفة: والشفافية مطلوبة لاستقرار السوق أيضا وإذا كانت الدولة مشكورة تقوم بالعمل في أكثر من مكان وبجهد وفير لإعادة تأهيل البنية التحتية، فليس أقل من أن تصدر خطة واضحة المعالم او مخطط عام يعتمد للمناطق التي تمت دراستها واعتمادها، وذلك يدعم ويساعد على استقرار السوق، ولا شك ان النهضة العمرانية الحالية تحتاج إلى تكاتف جهود كل مشترك فيها حتى لا يصبح السوق مفتوحا لكل من ليس له اختصاص وتصبح الاشاعة هي المصدر الرئيسي للمعلومة. والله الموفق.
انعكس مستوى اداء خبراء العقارات وسوء التقييم وهو ما يسمى بالتثمين الخاطئ سلبا على سوق العقارات المحلية. وحذر الخبراء من تفشي ظاهرة التقييم غير المستند على أسس علمية وقواعد محددة التي أخذت بالانتشار بين المقيمين خاصة من ذوي الخبرة القليلة. وطالب عقاريون بأن يقوم بالتثمين العقاري خبير معتمد لدى المحاكم والبنوك.
كما دعا من استطلعت الوطن آراءهم الى توخي الحذر من الآثار السلبية من جراء انتشار التقييم الخاطئ للمثمنين والذي يؤدي الى آثار متراكمة وزعزعة تداول سوق العقار القطري.
وطالبوا ايضا بألا يعتد بالتقييم من كل شخص بل يكون معتمدا من خبراء التثمين المعتمدين لدى المحاكم العدلية وهم ليسوا بقليلين ويمكن ان يتم عقد دورات تدريبية لزيادة عدد هؤلاء الخبراء عن طريق وزارة العدل اسوة بدورات التخليص الجمركي التي تعقدها مصلحة الجمارك.
في البداية يقول فيصل الدوسري الخبير العقاري والمثمن المعتمد لدى المحاكم والبنوك ان سبب التثمين الخاطئ للعقارات هو اعطاء الرخصة لمن لا يستحق مطالبا الجهات المسؤولة بإعادة تقييم المكاتب العقارية في دولة قطر وكذلك المثمنين عن طريق اختبارات ومقاييس معينة لأن التثمين جزء من الاقتصاد القطري وهو مهم جدا في الأنشطة العقارية، مشيرا الى ان التثمين الخاطئ للعقار يضر ويؤخر بجملة النشاط الاقتصادي القطري.
وعن أهم الاضرار التي تنتج عن التثمين الخاطئ للعقار قال الدوسري ان الاضرار كثيرة منها الاضرار التي تعود على البنك والاضرار التي تعود على الورثة. وأكد على ان التثمين الخاطئ هو جزء من احد الاسباب التي ترفع الايجارات في دولة قطر كما هو كائن الآن.
وبخصوص اساسات أو شروط التقييم العقاري الصحيح قال الدوسري أولا: لابد ان يكون للشخص مكتب عقاري في البيع والشراء وليس في الايجار والاستئجار حتى تكون له خبرة في البيع.
ثانيا: أن يجيد تقييم تكلفة البناء حسب التوقيت.
ثالثا: أن يكون لديه خبرة لا تقل عن 15 سنة.
وأنهى الدروسري أن المثمن الخاطىء لا يراعي السمة وينظر دائما الى الفائدة الوقتية ويقيم حسب الاهواء الشخصية وتجده ليس لديه خبرة ولا تاريخ ولا ينظر في تقييمه الى مواصفات المبنى ولا قيمته في السوق وغيرها من الأمور الخاطئة.
ويقول ربيع المهدي مدير عام مؤسسات بومطر للعقارات والمقاولات ان العقارات هي احدى أركان الثروة الوطنية لأي دولة بل هي أهم ركائز سيادة الدولة وقوتها ولذلك دأبت الدول على المحافظة على ملكية عقاراتها وعدم السماح للأجانب بتملكها لقرون طويلة حتى لا يكون لأجنبي سلطة أو أي جزء من السلطة على أراضي الوطن.
ودولة قطر شأنها في ذلك شأن العديد من الدول التي تحافظ على ثروتها العقارية باعتبارها تمثل جزءا من المكون الوطني للدولة وجزءا غاليا وعزيزا جدا، مستدركا أن آليات اقتصاديات السوق الحر التي فرضت على العالم قواعد جديدة للوطنية وأساليب جديدة لحماية مكونات الاوطان ضد نوعيات جديدة من الاعداء هي أخطر من استعمر أقوى احتلال حيث أصبحت اساليب حماية الاوطان القديم لا تجدي نفعا أمام العولمة والقرية المفتوحة.
لكن ذلك لا يمنع من أن حماية الثروة العقارية للدولة هي واجب وطني ومهم خاصة أن السوق العقاري للدولة أصبح يشهد توترات متناقضة وارتباكات مؤثرة زعزعت قواعد تداول العقارات وأصبح العقار قريبا من اي سلعة تجارية تتداولها الايدي بالاسواق.
وأشار المهندي الى أنه لا يخفى على أحد ما مدى خطورة هذا الامر وما يمكن أن يؤيدي في النهاية فثمن العقار اصبح على كف عفريت كما يقال والارتفاع المضطرط في الاسعار يثير الشكوك والقلق على مستقبل العقارات وتجارتها وبالتالي قيمة المكون العقاري الشامل للدولة وقد يكون هذا الاضطراب ناتجا عن تصرفات مقصودة أو أخطاء غير متعمدة فمثلا قضية تقييم أو تثمين العقارات هي أحد العوامل المؤثرة بقوة في الاضطراب الحادث في سوق العقارات حيث يؤدي التثمين الخاطىء الى سلسلة متتابعة من الاخطاء المتراكمة وشرح المهندي أن تقييم العقار هو تقدير المقابل المادي للقيمة الحقيقية للعقار ولذلك يكون الخطأ في التقييم له اتجاهان صعودا أو هبوطا أي إما بزيادة قيمة العقار على القيمة الحقيقية أو خفض هذه القيمة.
وفي الغالب بالنسبة للعقارات غير المبنية «الاراضي» تكون نسبة الاخطاء بسيطة وترجع لرغبة المالك في رفع سعر الاراضي لتحقيق ربح زائد أو خفض قيمة الأراضي في أحوال نادرة للرغبة في التخلص منها.
اما بالنسبة للعقارات المبنية فالسبب الرئيسي للخطأ في التقييم هو الجهل بأسس تقييم العقارات المبنية حيث تستلزم هذه العملية معرفة هندسية وخبرة عقارية غير قليلة ومن هنا يتضح أن السبب الرئيسي في التقييم الخاطىء يرجع الى عدم وجود قواعد علمية ثابتة يتم على اساسها التقييم نظرا لأن عملية تقييم العقارات اصبحت لصيقة بتسويقها رغم أن الفارق بين النشاطين واضح الا أن المسوقين يتولون عملية التقييم كجزء من عملية التقييم وغالبا ما تخضع مكاتب التسويق العقاري لرغبة المالك في زيادة قيمة العقار عند التقييم كنوع من خدمة العميل.
وأنهى المهندي: يجب أن يكون التقييم نشاط محايد ومستقل تحت إشراف جهة مختصة فالمثمن العقاري الذي يقوم بالتقييم لا يختلف عن اية وظيفة من الوظائف التي تفصل بين الناس ويجب أن يتوافر فيه الفصل بالحق ومراعاة حقوق جميع الاطراف.
لذلك ننادي بألا يعتد بالتقييم من كل «هب ودب» بل يكون التقييم المعتمد من خبراء التثمين العقاري المعتمدين لدى المحاكم العدلية وهم ليسوا بقليلين ويمكن أن يتم عقد دورات تدريبية لزيادة عدد هؤلاء الخبراء عن طريق وزارة العدل أسوة بدورات التخليص الجمركي التي تعقدها مصلحة الجمارك.
ويقول المهندس حمدي السمان مدير مكتب الاتحاد للاستشارات الهندسية: لا شك ان التثمين العقاري له تأثيراته على سوق العقار خاصة في الوقت الحالي، سواء تأثير ايجابي او سلبي، وتخضع عملية التثمين بوجه عام لعدة عوامل منها المكان نوعية البناء ومدى توافر الخدمات حول المنطقة المحيطة، ولعل الأبرز هنا هو التوقع المستقبلي لهذه المنطقة، وقال من الممكن ان تتحول منطقة سكنية الى تجارية فنزيد من قيمة المباني الموجودة بها، لو تزداد الارتفاعات المسموحة بها في هذه المنطقة فيؤثر ذلك أيضا على السعر، بالإضافة إلى الخطط المستقبلية للدولة والتي تشمل إزالة مناطق او تعديل مسارات شوارع عامة ورئيسية أو إقامة انفاق وخلافه.
ولربما أخذ الدلال على عاتقه ترويجا لقطعة الأرض ان يزيد من قدر الاشاعات حول المنطقة المقصودة بغرض رفع السعر بها وقد ساعد ارتفاعها في مواد البناء في السوق المحلي والخارجي من تكاليف البناء لأي منشأة سواء سكنية او تجارية وأشار الى ان التثمين على القيمة المقدرة في وقت التثمين وليس وقت البناء مثلا، وقد تصبح القيمة مضاعفة أضعاف كثيرة في خلال عام على الأكثر في الوقت الحالي، ومن المؤثرات القوية في هذا الشأن والتي طالما نادينا بها مرارا وتكرارا هي عدم وجود مخطط واضح ومعتمد لمناطق الدولة المختلفة: والشفافية مطلوبة لاستقرار السوق أيضا وإذا كانت الدولة مشكورة تقوم بالعمل في أكثر من مكان وبجهد وفير لإعادة تأهيل البنية التحتية، فليس أقل من أن تصدر خطة واضحة المعالم او مخطط عام يعتمد للمناطق التي تمت دراستها واعتمادها، وذلك يدعم ويساعد على استقرار السوق، ولا شك ان النهضة العمرانية الحالية تحتاج إلى تكاتف جهود كل مشترك فيها حتى لا يصبح السوق مفتوحا لكل من ليس له اختصاص وتصبح الاشاعة هي المصدر الرئيسي للمعلومة. والله الموفق.