أبوتركي
29-10-2006, 02:29 AM
سبب رئيسي لارتفاع الأسعار وإيجارات المساكن
التثمين الخاطئ يزعزع سوق العقار القطري
التثمين الخاطئ لطخة في صفحة نهضة العقار القطري
29/10/2006 الدوحة ـ القبس:
افرزت الطفرة الهائلة التي يشهدها سوق العقار القطري منذ بضع سنوات ظواهر وسلبيات عديدة بدات تواجه السوق في الآونة الاخيرة بشكل كبير مخلفة وراءها في بعض الاحيان خسائر فادحة.
سوء تقدير العقار وتقييمه او ما يعرف ب 'التثمين الخاطئ' يعد من ابرز تلك الظواهر التي تفشت في اوساط سوق العقار القطري وبدات تثير حفيظة اكثر من طرف يعمل في هذا السوق الذي بات يعد اهم القطاعات غير النفطية التي يتشكل منها الاقتصاد القطري.
وحذر خبراء عقاريون من التداعيات المترتبة على تفشي هذه الظاهرة وآثارها الوخيمة على سوق العقار المحلي، وخصوصا على تداولات السوق.
وطالبوا بضرورة ان يكون من يمتهن التثمين العقاري خبيرا معتمدا لدى المحاكم والبنوك في الدولة.
واكد بعضهم ان استمرار تفشي هذه الظاهرة من دون ايجاد الحلول الناجعة لها من شانه ان يؤدي الى زعزعة سوق العقار القطري الذي يسجل افضل اداء له على الاطلاق.
يقول فيصل الدوسري وهو خبير عقاري ومثمن معتمد لدى المحاكم والبنوك القطرية في معرض تبريره لظاهرة التثمين الخاطئ ان اسباب انتشار هذه الظاهرة تعود الى اعطاء رخصة التثمين لمن لا يستحقها، مطالبا الجهات المسؤولة باعادة تقييم المكاتب العقارية العاملة في قطر، وكذلك المثمنين عن طريق اخضاعهم لاختبارات ومقاييس معينة، مؤكدا ان التثمين جزء مهم جدا من الاقتصاد القطري وهو قضية مهمة ايضا في الانشطة العقارية.
وقال الدوسري ان التثمين الخاطئ للعقار يضر بشكل او بآخر في مجمل النشاط الاقتصادي القطري.
خسائر وأضرار
ويضيف الدوسري ان الاضرار الناجمة عن سوء او اخطاء التثمين العقاري كبيرة جدا، ولكن ابرزها يتمثل في الاضرار والخسائر التي يتحملها البنك وتلك التي يتكبدها المشتري.
وابعد من ذلك، يقول الدوسري ان التثمين الخاطئ يعد سببا رئيسيا من الاسباب التي تساهم في رفع الايجارات في سوق العقار القطري كما هو حاصل حاليا.
وبلغت نسبة الارتفاع في اسعار الايجارات في قطر خلال الفترة الماضية اكثر من 300 في المائة، وذلك لاول مرة منذ بداية طفرة سوق العقار العقاري قبل نحو ثلاثة اعوام.
وتبعا لذلك، قررت الحكومة القطرية، اعتبارا من مطلع شهر فبراير الفائت، معالجة الارتفاعات العشوائية والمبالغ فيها لاسعار ايجارات المساكن، حيث وضعت حدا اقصى لرفع الايجارات بنسبة لا تزيد عن 10 في المائة سنويا.
ويقول سماسرة يعملون في سوق العقارات القطري ان الزيادة الكبيرة التي شهدتها ايجارات العقارات في قطر ناجمة عن الفجوة الكبيرة في معادلة العرض والطلب، ما يجعلها تنسجم مع الوضع العام لسوق العقارات، علاوة على ان ارتفاع اسعار الاراضي وزيادة تكلفة البناء خلال الفترة الماضية اديا الى ارتفاع قيمة العقارات سواء كانت سكنية او تجارية وبالتالي ارتفاع مستوى الايجارات، وقالوا: ان هدم بعض المناطق ساهم في تفاقم هذه الظاهرة، خاصة ان معظم المشروعات الجديدة لم يكتمل حتى الآن، وهو الامر الذي ادى الى قلة العرض مع تزايد الطلب على العقارات.
شروط وأساسيات
ويعتقد فيصل الدوسري ان هناك عدة شروط واساسيات يجب ان تتوفر في التقييم العقاري الصحيح والعادل، فيجب ان يكون هناك لدى المثمن مكتب عقاري يمارس من خلاله عمليات البيع والشراء للعقار وليس الايجار والاستئجار كما هو حاصل حاليا في كثير من المكاتب.
واضاف انه عندما يكون لدى المثمن مكتب عقاري يمارس من خلاله بيع وشراء العقارات، فانه يكون لديه في هذه الحالة خبرة كبيرة في مجال التثمين والبيع، ويكون بالتالي اقرب ما يكون الى الواقع فيما يتعلق بسعر العقار.
وبالاضافة الى ذلك، يقول الدوسري انه لا بد ان يكون المثمن متمكنا من اجادة تقييم تكلفة البناء في تاريخ البناء نفسه، لان الاسعار تتطور باستمرار وتتصاعد بوتيرة متسارعة، وبالتالي، فانها تتغير من وقت الى آخر، وفي اوقات متقاربة جدا.
كما طالب الدوسري بان يكون المثمن العقاري متمتعا بخبرة لا تقل في الحد الادنى عن 15 سنة، حتى يكون ناجحا ومتمكنا بالشكل المطلوب.
وقال ان التثمين الخاطئ يكون مستندا في العادة الى عدم مراعاة سمة العقار، ومن يقوم فيه يكون اقرب في تقييمه الى اهواء شخصية ولا يتمتع بالخبرة الكافية، ولا ياخذ في الاعتبار مواصفات العقار وقيمته الآنية في السوق.
وازدادت اعداد المكاتب العقارية في قطر بصورة ملحوظة خلال الفترة الاخيرة بسبب ارتفاع وتيرة التداولات العقارية الناجمة عن ازدياد عمليات البيع والشراء التي يفرضها زخم المشروعات العقارية التي يجري تشييدها في قطر، وارتفاع اعداد الوافدين الى البلاد للعمل.
وتقدر تداولات سوق العقار القطري خلال اول تسعة اشهر من العام الجاري بنحو 160 مليار ريال (43.9 مليار دولار)، في حين بلغ حجم هذه التداولات في عام 2005 اكثر من 200 مليار ريال (55 مليار دولار) مقارنة مع نحو 20 مليار ريال (5.4 مليار دولار) فقط خلال عام 2004.
عوامل التثمين
ويؤكد المهندس حمدي السمان (مدير احد مكاتب الاستشارات الهندسية) ان للتثمين العقاري تاثيرات كبيرة في سوق العقار القطري، خصوصا في الوقت الراهن.
وبحسب السمان، فإن عملية التثمين العقاري عموما لعدة عوامل اهمها المكان ونوعية البناء ومدى توفر الخدمات في المنطقة المحيطة والمنطقة التي يقع فيها العقار، والاهم من ذلك كله التوقعات المستقبلية للمنطقة ذاتها.
وقال انه من الممكن ان تتحول منطقة سكنية ما الى تجارية، وفي هذه الحالة يجب زيادة قيمة تثمين المباني الموجودة في تلك المنطقة، كما ان احتمالات زيادة الارتفاعات المسموح ببنائها للمشروعات العقارية في المنطقة يؤثر بشكل كبير على مستويات الاسعار وبالتالي تقدير قيمة العقار، اضافة الى الخطط المستقبلية للدولة والتي تشمل ازالة مناطق او تعديل مسارات شوارع عامة ورئيسية او اقامة انفاق او جسور.
واوضح السمان ان تثمين العقار يجب ان يتم بناء على القيمة المقدرة خلال وقت التثمين وليس وقت البناء، بسبب تسارع وتيرة ارتفاع اسعار العقار وتغيرها في فترات متقاربة.
وطالب السمان بايجاد مخطط واضح ومعتمد لمختلف مناطق قطر، كما دعا الى تعزيز عملية الشفافية في هذا الخصوص بما يصب في تعزيز استقرار سوق العقار.
وقال السمان ان الجهات القطرية المختصة تقوم يجهود كبيرة وضخمة لاعادة تأهيل البنية التحتية في البلاد، وبالتالي ومن اجل تعزيز هذه الجهود، لا بد من اصدار خطة واضحة المعالم، او مخطط عام يعتمد للمناطق التي تمت دراستها بشكل نهائي.
واوضح السمان ان من شأن ذلك ان يدعم استقرار سوق العقار في قطر، ويساعد اصحاب العقارات وشركات المقاولات والملاك بشكل عام على اتخاذ قراراتهم بشكل صحيح وفي الوقت والمكان المناسبين.
ومن طرفه، يؤكد ربيع المهندي مدير عام مجموعة شركات للعقارات والمقاولات ان العقارات تشكل احدى اركان الثروة الوطنية لاي دولة، بل هي اهم ركائز سيادة الدولة وقوتها، ولذلك دأبت الدول على المحافظة على ملكية عقاراتها وعدم السماح للاجانب بتملكها لقرون طويلة، حتى لا يكون لهم سلطة او اي جزء من السلطة على اراضي الوطن.
وقال ان قطر شأنها في ذلك شأن العديد من الدول التي تحافظ على ثروتها العقارية باعتبارها تمثل جزءا من المكون الوطني للدولة وجزءا غاليا وعزيزا.
توترات متناقضة
وتابع المهندي قوله ان آليات اقتصاديات السوق الحر التي فرضت على العالم قواعد جديدة للوطنية واساليب جديدة لحماية مكونات الاوطان ضد نوعيات جديدة من الاعداء هي اخطر من استعمار اقوى احتلال، فاصبحت اساليب حماية الاوطان القديمة لا تجدي نفعا امام العولمة والقرية المفتوحة.
لكن ذلك - والكلام للمهندي - لا يمنع من ان تكون حماية الثروة العقارية للدولة واجبا وطنيا ومهما، خصوصا ان السوق العقاري في قطر وكثير من دول المنطقة اصبح يشهد توترات متناقضة وارتباكات مؤثرة زعزعت قواعد تداولاته، مما جعله قريبا من اي سلعة تجارية تتداولها الايدي في الاسواق.
وتحدث المهندي عن المخاطر المترتبة على التثمين الخاطئ للعقار، مؤكدا انه جعل سوق العقار برمته على كف عفريب كما يقال، مضيفا ان الارتفاع المطرد في مستويات الاسعار يثير الشكوك والقلق على مستقبل سوق العقارات وتداولاته وتجارته، وبالتالي مستقبل قيمة المكون العقاري الشامل للدولة.
واوضح المهندي ان هذا الاضطراب قد يكون ناجما عن تصرفات مقصودة او اخطاء غير متعمدة، فمثلا تقييم او تثمين العقارات تشكل احد العوامل المؤثرة بقوة في الاضطراب الذي يشهده سوق العقار في قطر حاليا، حيث يؤدي التثمين الخاطىء الى سلسلة متتابعة من الاخطاء المتراكمة.
وبما ان تثمين العقار هو تقدير المقابل المادي للقيمة الحقيقية للعقار، فان الخطأ في التقييم كما يقول المهندي يكون له اتجاهان بالارتفاع او الانخفاض، اما بزيادة قيمة العقار على قيمته الحقيقية، او خفض هذه القيمة.
إشاعات هدفها رفع الأسعار
قال الخبير العقاري حمدي السمان ان سوق العقار القطري يشهد طفرة غير مسبوقة ونشاطا كبيرا يطال مختلف قطاعاته، وبناء على ذلك، فان هذه النهضة العمرانية تحتاج الى تكاتف جهود الجميع حتى لا يصبح السوق مفتوحا لغير ذوي الاختصاص، وتصبح مع ذلك الاشاعة هي المصدر الاول والرئيسي للمعلومة بالنسبة الى الكثيرين من المعنيين في سوق العقار.
وضرب السمان مثلا على ذلك بقوله ان هناك سماسرة عقارات يقومون باطلاق الاشاعات المختلفة اذا ما ارادوا تسويق او ترويج عقار معين، سواء ما يتعلق باسعار الاراضي هناك او مشروعات الدولة او قوانين التملك والبناء وغيره، الامر الذي يساعد في النهاية على رفع العقار الذي يخططون لبيعه بالاسعار التي يرغبون فيها، عدا عن ان ذلك يؤدي ايضا الى رفع اسعار تكاليف البناء التي وصلت الى مستويات قياسية اصلا ولا تحتاج الى اي ارتفاع جديد.
مكمن الأخطاء في التثمين العقاري
يعتقد مدير عام مجموعة شركات للعقار والمقاولات ربيع المهندي ان اغلب اخطاء التثمين التي تحدث في سوق العقار القطري تتصل بتقدير الابنية وليس الاراضي، لان اخطاء تقدير قيمة الارض تكون قليلة، حيث انها ترجع الى رغبة المالك في رفع سعر الارض التي يرغب ببيعها من اجل تحقيق ارباح اضافية، او خفض السعر في حالات نادرة اذا ما كان يتعرض لظرف ما ويريد التخلص من الارض باقصى سرعة ممكنة.
ويرجع المهندي الاسباب الرئيسية لاخطاء التثمين المتعلقة بالابنية الى الجهل بأسس تقييم العقارات المبنية، حيث تستلزم هذه العملية معرفة هندسية وخبرة عقارية ليست بقليلة، لذلك يتضح ان السبب الرئيسي في التقييم الخاطىء يرجع الى عدم وجود قواعد علمية ثابتة يتم على اساسها التقييم، نظرا لان عملية تقييم العقارات اصبحت لصيقة بتسويقها رغم ان الفارق بين النشاطين واضح، فإن المسوقين يتولون عملية التقييم كجزء من عملية التقييم وغالبا ما تخضع مكاتب التسويق العقاري لرغبة المالك في زيادة قيمة العقار عند التقييم كنوع من خدمة العميل.
وقال المهندي انه يتوجب ان يكون التقييم نشاطا محايدا ومستقلا تحت اشراف جهة مختصة، لان وظيفة المثمن العقاري الذي يقوم بعملية التثمين والتقييم لا تختلف عن اي وظيفة من الوظائف التي تفصل بين الناس، وبالتالي يجب ان تتوافر في المثمن القدرة على الفصل بالحق ومراعاة حقوق جميع الاطراف.
ومضى المهندي الى القول : لكل هذه الاسباب يجب ان لا يقوم بعملية تقييم العقار من ليس صاحب اختصاص وخبرة طويلة في هذا المجال، والافضل ان يقوم بالتقدير خبراء تثمين معتمدون من قبل المحاكم العدلية او البنوك وهم كثر في قطر.
التثمين الخاطئ يزعزع سوق العقار القطري
التثمين الخاطئ لطخة في صفحة نهضة العقار القطري
29/10/2006 الدوحة ـ القبس:
افرزت الطفرة الهائلة التي يشهدها سوق العقار القطري منذ بضع سنوات ظواهر وسلبيات عديدة بدات تواجه السوق في الآونة الاخيرة بشكل كبير مخلفة وراءها في بعض الاحيان خسائر فادحة.
سوء تقدير العقار وتقييمه او ما يعرف ب 'التثمين الخاطئ' يعد من ابرز تلك الظواهر التي تفشت في اوساط سوق العقار القطري وبدات تثير حفيظة اكثر من طرف يعمل في هذا السوق الذي بات يعد اهم القطاعات غير النفطية التي يتشكل منها الاقتصاد القطري.
وحذر خبراء عقاريون من التداعيات المترتبة على تفشي هذه الظاهرة وآثارها الوخيمة على سوق العقار المحلي، وخصوصا على تداولات السوق.
وطالبوا بضرورة ان يكون من يمتهن التثمين العقاري خبيرا معتمدا لدى المحاكم والبنوك في الدولة.
واكد بعضهم ان استمرار تفشي هذه الظاهرة من دون ايجاد الحلول الناجعة لها من شانه ان يؤدي الى زعزعة سوق العقار القطري الذي يسجل افضل اداء له على الاطلاق.
يقول فيصل الدوسري وهو خبير عقاري ومثمن معتمد لدى المحاكم والبنوك القطرية في معرض تبريره لظاهرة التثمين الخاطئ ان اسباب انتشار هذه الظاهرة تعود الى اعطاء رخصة التثمين لمن لا يستحقها، مطالبا الجهات المسؤولة باعادة تقييم المكاتب العقارية العاملة في قطر، وكذلك المثمنين عن طريق اخضاعهم لاختبارات ومقاييس معينة، مؤكدا ان التثمين جزء مهم جدا من الاقتصاد القطري وهو قضية مهمة ايضا في الانشطة العقارية.
وقال الدوسري ان التثمين الخاطئ للعقار يضر بشكل او بآخر في مجمل النشاط الاقتصادي القطري.
خسائر وأضرار
ويضيف الدوسري ان الاضرار الناجمة عن سوء او اخطاء التثمين العقاري كبيرة جدا، ولكن ابرزها يتمثل في الاضرار والخسائر التي يتحملها البنك وتلك التي يتكبدها المشتري.
وابعد من ذلك، يقول الدوسري ان التثمين الخاطئ يعد سببا رئيسيا من الاسباب التي تساهم في رفع الايجارات في سوق العقار القطري كما هو حاصل حاليا.
وبلغت نسبة الارتفاع في اسعار الايجارات في قطر خلال الفترة الماضية اكثر من 300 في المائة، وذلك لاول مرة منذ بداية طفرة سوق العقار العقاري قبل نحو ثلاثة اعوام.
وتبعا لذلك، قررت الحكومة القطرية، اعتبارا من مطلع شهر فبراير الفائت، معالجة الارتفاعات العشوائية والمبالغ فيها لاسعار ايجارات المساكن، حيث وضعت حدا اقصى لرفع الايجارات بنسبة لا تزيد عن 10 في المائة سنويا.
ويقول سماسرة يعملون في سوق العقارات القطري ان الزيادة الكبيرة التي شهدتها ايجارات العقارات في قطر ناجمة عن الفجوة الكبيرة في معادلة العرض والطلب، ما يجعلها تنسجم مع الوضع العام لسوق العقارات، علاوة على ان ارتفاع اسعار الاراضي وزيادة تكلفة البناء خلال الفترة الماضية اديا الى ارتفاع قيمة العقارات سواء كانت سكنية او تجارية وبالتالي ارتفاع مستوى الايجارات، وقالوا: ان هدم بعض المناطق ساهم في تفاقم هذه الظاهرة، خاصة ان معظم المشروعات الجديدة لم يكتمل حتى الآن، وهو الامر الذي ادى الى قلة العرض مع تزايد الطلب على العقارات.
شروط وأساسيات
ويعتقد فيصل الدوسري ان هناك عدة شروط واساسيات يجب ان تتوفر في التقييم العقاري الصحيح والعادل، فيجب ان يكون هناك لدى المثمن مكتب عقاري يمارس من خلاله عمليات البيع والشراء للعقار وليس الايجار والاستئجار كما هو حاصل حاليا في كثير من المكاتب.
واضاف انه عندما يكون لدى المثمن مكتب عقاري يمارس من خلاله بيع وشراء العقارات، فانه يكون لديه في هذه الحالة خبرة كبيرة في مجال التثمين والبيع، ويكون بالتالي اقرب ما يكون الى الواقع فيما يتعلق بسعر العقار.
وبالاضافة الى ذلك، يقول الدوسري انه لا بد ان يكون المثمن متمكنا من اجادة تقييم تكلفة البناء في تاريخ البناء نفسه، لان الاسعار تتطور باستمرار وتتصاعد بوتيرة متسارعة، وبالتالي، فانها تتغير من وقت الى آخر، وفي اوقات متقاربة جدا.
كما طالب الدوسري بان يكون المثمن العقاري متمتعا بخبرة لا تقل في الحد الادنى عن 15 سنة، حتى يكون ناجحا ومتمكنا بالشكل المطلوب.
وقال ان التثمين الخاطئ يكون مستندا في العادة الى عدم مراعاة سمة العقار، ومن يقوم فيه يكون اقرب في تقييمه الى اهواء شخصية ولا يتمتع بالخبرة الكافية، ولا ياخذ في الاعتبار مواصفات العقار وقيمته الآنية في السوق.
وازدادت اعداد المكاتب العقارية في قطر بصورة ملحوظة خلال الفترة الاخيرة بسبب ارتفاع وتيرة التداولات العقارية الناجمة عن ازدياد عمليات البيع والشراء التي يفرضها زخم المشروعات العقارية التي يجري تشييدها في قطر، وارتفاع اعداد الوافدين الى البلاد للعمل.
وتقدر تداولات سوق العقار القطري خلال اول تسعة اشهر من العام الجاري بنحو 160 مليار ريال (43.9 مليار دولار)، في حين بلغ حجم هذه التداولات في عام 2005 اكثر من 200 مليار ريال (55 مليار دولار) مقارنة مع نحو 20 مليار ريال (5.4 مليار دولار) فقط خلال عام 2004.
عوامل التثمين
ويؤكد المهندس حمدي السمان (مدير احد مكاتب الاستشارات الهندسية) ان للتثمين العقاري تاثيرات كبيرة في سوق العقار القطري، خصوصا في الوقت الراهن.
وبحسب السمان، فإن عملية التثمين العقاري عموما لعدة عوامل اهمها المكان ونوعية البناء ومدى توفر الخدمات في المنطقة المحيطة والمنطقة التي يقع فيها العقار، والاهم من ذلك كله التوقعات المستقبلية للمنطقة ذاتها.
وقال انه من الممكن ان تتحول منطقة سكنية ما الى تجارية، وفي هذه الحالة يجب زيادة قيمة تثمين المباني الموجودة في تلك المنطقة، كما ان احتمالات زيادة الارتفاعات المسموح ببنائها للمشروعات العقارية في المنطقة يؤثر بشكل كبير على مستويات الاسعار وبالتالي تقدير قيمة العقار، اضافة الى الخطط المستقبلية للدولة والتي تشمل ازالة مناطق او تعديل مسارات شوارع عامة ورئيسية او اقامة انفاق او جسور.
واوضح السمان ان تثمين العقار يجب ان يتم بناء على القيمة المقدرة خلال وقت التثمين وليس وقت البناء، بسبب تسارع وتيرة ارتفاع اسعار العقار وتغيرها في فترات متقاربة.
وطالب السمان بايجاد مخطط واضح ومعتمد لمختلف مناطق قطر، كما دعا الى تعزيز عملية الشفافية في هذا الخصوص بما يصب في تعزيز استقرار سوق العقار.
وقال السمان ان الجهات القطرية المختصة تقوم يجهود كبيرة وضخمة لاعادة تأهيل البنية التحتية في البلاد، وبالتالي ومن اجل تعزيز هذه الجهود، لا بد من اصدار خطة واضحة المعالم، او مخطط عام يعتمد للمناطق التي تمت دراستها بشكل نهائي.
واوضح السمان ان من شأن ذلك ان يدعم استقرار سوق العقار في قطر، ويساعد اصحاب العقارات وشركات المقاولات والملاك بشكل عام على اتخاذ قراراتهم بشكل صحيح وفي الوقت والمكان المناسبين.
ومن طرفه، يؤكد ربيع المهندي مدير عام مجموعة شركات للعقارات والمقاولات ان العقارات تشكل احدى اركان الثروة الوطنية لاي دولة، بل هي اهم ركائز سيادة الدولة وقوتها، ولذلك دأبت الدول على المحافظة على ملكية عقاراتها وعدم السماح للاجانب بتملكها لقرون طويلة، حتى لا يكون لهم سلطة او اي جزء من السلطة على اراضي الوطن.
وقال ان قطر شأنها في ذلك شأن العديد من الدول التي تحافظ على ثروتها العقارية باعتبارها تمثل جزءا من المكون الوطني للدولة وجزءا غاليا وعزيزا.
توترات متناقضة
وتابع المهندي قوله ان آليات اقتصاديات السوق الحر التي فرضت على العالم قواعد جديدة للوطنية واساليب جديدة لحماية مكونات الاوطان ضد نوعيات جديدة من الاعداء هي اخطر من استعمار اقوى احتلال، فاصبحت اساليب حماية الاوطان القديمة لا تجدي نفعا امام العولمة والقرية المفتوحة.
لكن ذلك - والكلام للمهندي - لا يمنع من ان تكون حماية الثروة العقارية للدولة واجبا وطنيا ومهما، خصوصا ان السوق العقاري في قطر وكثير من دول المنطقة اصبح يشهد توترات متناقضة وارتباكات مؤثرة زعزعت قواعد تداولاته، مما جعله قريبا من اي سلعة تجارية تتداولها الايدي في الاسواق.
وتحدث المهندي عن المخاطر المترتبة على التثمين الخاطئ للعقار، مؤكدا انه جعل سوق العقار برمته على كف عفريب كما يقال، مضيفا ان الارتفاع المطرد في مستويات الاسعار يثير الشكوك والقلق على مستقبل سوق العقارات وتداولاته وتجارته، وبالتالي مستقبل قيمة المكون العقاري الشامل للدولة.
واوضح المهندي ان هذا الاضطراب قد يكون ناجما عن تصرفات مقصودة او اخطاء غير متعمدة، فمثلا تقييم او تثمين العقارات تشكل احد العوامل المؤثرة بقوة في الاضطراب الذي يشهده سوق العقار في قطر حاليا، حيث يؤدي التثمين الخاطىء الى سلسلة متتابعة من الاخطاء المتراكمة.
وبما ان تثمين العقار هو تقدير المقابل المادي للقيمة الحقيقية للعقار، فان الخطأ في التقييم كما يقول المهندي يكون له اتجاهان بالارتفاع او الانخفاض، اما بزيادة قيمة العقار على قيمته الحقيقية، او خفض هذه القيمة.
إشاعات هدفها رفع الأسعار
قال الخبير العقاري حمدي السمان ان سوق العقار القطري يشهد طفرة غير مسبوقة ونشاطا كبيرا يطال مختلف قطاعاته، وبناء على ذلك، فان هذه النهضة العمرانية تحتاج الى تكاتف جهود الجميع حتى لا يصبح السوق مفتوحا لغير ذوي الاختصاص، وتصبح مع ذلك الاشاعة هي المصدر الاول والرئيسي للمعلومة بالنسبة الى الكثيرين من المعنيين في سوق العقار.
وضرب السمان مثلا على ذلك بقوله ان هناك سماسرة عقارات يقومون باطلاق الاشاعات المختلفة اذا ما ارادوا تسويق او ترويج عقار معين، سواء ما يتعلق باسعار الاراضي هناك او مشروعات الدولة او قوانين التملك والبناء وغيره، الامر الذي يساعد في النهاية على رفع العقار الذي يخططون لبيعه بالاسعار التي يرغبون فيها، عدا عن ان ذلك يؤدي ايضا الى رفع اسعار تكاليف البناء التي وصلت الى مستويات قياسية اصلا ولا تحتاج الى اي ارتفاع جديد.
مكمن الأخطاء في التثمين العقاري
يعتقد مدير عام مجموعة شركات للعقار والمقاولات ربيع المهندي ان اغلب اخطاء التثمين التي تحدث في سوق العقار القطري تتصل بتقدير الابنية وليس الاراضي، لان اخطاء تقدير قيمة الارض تكون قليلة، حيث انها ترجع الى رغبة المالك في رفع سعر الارض التي يرغب ببيعها من اجل تحقيق ارباح اضافية، او خفض السعر في حالات نادرة اذا ما كان يتعرض لظرف ما ويريد التخلص من الارض باقصى سرعة ممكنة.
ويرجع المهندي الاسباب الرئيسية لاخطاء التثمين المتعلقة بالابنية الى الجهل بأسس تقييم العقارات المبنية، حيث تستلزم هذه العملية معرفة هندسية وخبرة عقارية ليست بقليلة، لذلك يتضح ان السبب الرئيسي في التقييم الخاطىء يرجع الى عدم وجود قواعد علمية ثابتة يتم على اساسها التقييم، نظرا لان عملية تقييم العقارات اصبحت لصيقة بتسويقها رغم ان الفارق بين النشاطين واضح، فإن المسوقين يتولون عملية التقييم كجزء من عملية التقييم وغالبا ما تخضع مكاتب التسويق العقاري لرغبة المالك في زيادة قيمة العقار عند التقييم كنوع من خدمة العميل.
وقال المهندي انه يتوجب ان يكون التقييم نشاطا محايدا ومستقلا تحت اشراف جهة مختصة، لان وظيفة المثمن العقاري الذي يقوم بعملية التثمين والتقييم لا تختلف عن اي وظيفة من الوظائف التي تفصل بين الناس، وبالتالي يجب ان تتوافر في المثمن القدرة على الفصل بالحق ومراعاة حقوق جميع الاطراف.
ومضى المهندي الى القول : لكل هذه الاسباب يجب ان لا يقوم بعملية تقييم العقار من ليس صاحب اختصاص وخبرة طويلة في هذا المجال، والافضل ان يقوم بالتقدير خبراء تثمين معتمدون من قبل المحاكم العدلية او البنوك وهم كثر في قطر.