مغروور قطر
03-12-2006, 05:48 AM
الاستثمار العقاري في قطر.. نظرة فاحصة
من عائد أضمن وربح أوفر وعليه سنقوم بالاضطلاع علي جميع جوانب هذا المجال وتحديد ضوابطه لتحقيق تقدم ملموس ولتجنب المخاطر التي قد يتعرض لها المستثمر. وذلك لتأثيره (الاستثمار العقاري) السريع علي الأنشطة الاقتصادية المتعددة، كذلك كونه عاملا هاما في إنعاش حالة الركود في الأسواق لعدد كبير من الصناعات المرتبطة بعملية البناء والاعمار، هذا بالإضافة إلي دوره في تشغيل حجم كبير من العمالة التي تساهم بشكل ملموس في حل مشكلة البطالة حيث يوفر فرص عمل متنوعة لأعداد كبيرة من الحرفيين و العمال وغيرهم في مجالات النشاط المختلفة مما يسهم في تنشيط الدورة الاقتصادية بشكل عام. وقد حققت شركات البناء والعقار في الوطن العربي عموماً أرباحاً غير مسبوقة خلال عامي 2004- 2005، ويتوقع أن تستمر الطفرة طوال السنة الجارية، وربما استمرت هذه الدورة حتي نهاية 2007 علي أقل تقدير. ولضمان نجاح المشروعات في مجال الاستثمار العقاري، ولتحقيق سلامة الأنشطة الاستثمارية العقارية يجب مراعاة عدة أمور من أهمها مراعاة تحقيق التوازن بين حجم الاستثمار العقاري والاحتياجات الفعلية للمجتمع، كذلك يجدر مساهمة البنوك العقارية في تلك المشروعات مع المؤسسات المتخصصة في هذا المجال، إلي جانب أن تراعي البنوك التجارية توافر الشروط الائتمانية الصحيحة والمناسبة لتمويل كل مشروع.
ولكن مع ذلك لابد من النظر الي لآثار السلبية المرافقة للتوسع العمراني في المدن الصغيرة، واود الاشارة هنا الي الدوحة تحديدا والتي يضاف اليها الان عشرات آلاف الوحدات السكنية ضمن حدود المدينة من خلال ازالة المباني القديمة والتوسع العمودي، الامر الذي سيشكل ضغطا كبيرا علي البنية التحتية وخصوصا ما يتعلق بشبكة الطرق وسهولة التنقل وتوفر الخدمات لاسيما التعليمية والصحية من حيث التوفر والسهولة، الامر الذي لا بد ان ينعكس لاحقا علي اسعار العقارات وجدوي الاستثمار به كذلك ان الانطلاق والمضي في التوسع العمراني والاستثمار العقاري دون وضع خطط موازية للآثار السلبية علي الوضع الاقتصادي والاجتماعي علي مستوي الافراد والمؤسسات قد يترك اثرا سلبيا يصعب معالجته علي المدي البعيد، يبدأ الاثر علي السياسة النقدية من خلال تخفيض اسعار الفائدة لدي النك المركزي ومن ثم باقي البنوك التجارية الامر الذي سيقود بطبيعة الحال الي زيادة معدلات الاقراض وبالتالي معدلات السيولة داخل الدولة علي اساس ذلك ترتفع مستويات التضخم التي تقود الي ارتفاع لاسعار الي مستويات غير طبيعية وعلي اسس وهمية الامر الذي ينعكس لاحقا علي ثبات اسعار العقارات في الدولة، علما ان هذا التحليل لم يأخذ بعين الاعتبار الوضع الراهن الناتج الاجمالي القومي GNB هذا من الناحية الاقتصادية اما من الناحية الاجتماعية فلذلك تأثيرات عدة اهمها انخفاض مستويات البطالة وارتفاع مستويات الدخل وغلاء المعيشة.
ولكن ما اقوله في نهاية هذا المساق انه من اجل الحفاظ علي المسيرة لا بد من دراسة كل القضايا المحيطة بعملية النهضة العمرانية التي تعيشها قطر بهدف تحقيق النتائج المرجوة وتقليص السلبيات والآثار الجانبية.
لماذا يتمتع الاستثمار العقاري في قطر بالجاذبية؟
لا يخفي للناظر العادي ان قطر تنطلق بشكل صاروخي ان جاز التعبير في كل المجالات تقريبا ،كما انه من المعروف ان مجال النمو العمراني يؤثر بشكل مباشر علي نمو معظم القطاعات التنموية الاخري حتي يصل الي التاثير علي الوضع النفسي للمجتمع عندما يتعلق الامر بمستويات البطالة والدخل وتكلفة الحياة، الي آخره ولكن ما اردت التركيز عليه في هذا السياق هو ضرورة معرفة نقطة الكفاية او ما يسمي اقتصاديا بحد الاشباع اي متي نقف والي اي حد وباي اتجاه، وذلك حفاظا علي ثبات معدلات النمو واسعار اسهم شركات القطاعات المساندة، كذلك علينا ان لا ننسي ان الكثير من الناس حول العالم جنوا الكثير من المال من الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة بغيره من باقي الاصول، وحتي المستثمرين الكبار عليهم العيش في مكان ما، ولكن هناك الكثير من الاسباب التي تجعل من القطاع العقاري جاذباً للمستثمرين في قطر وفي امكنة اخري من العالم.
انها حقيقة بسيطة في عالم الاستثمار مفادها ان العقار اثبت جدواه الاستثمارية للكثير من الناس اكثر من اي اصول اخري، ويمكنك ملاحظة كيف ان الكثير من الناس الذين تعرفهم جنوا الاموال الطائلة عبر الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة مع الذين يستثمرون في الاسهم او الذين أسسوا اعمالهم الخاصة.
وحدث هذا الامر عبر الحظ اكثر منه عبر الاحكام مع اتجاه غالبية الناس لشراء منزل ينوون السكن فيه، علي كل حال فإن المسألة تعتبر الاساس المتين للسوق العقاري وتوفر استقرار قيمة السكن، وباختصار فإن علي كل شخص ان يعيش في مكان ما ولذلك فإن المنزل يتمتع دائماً بقيمة باقية ما.
ان الاستثمارات الاخري لا تتمتع بالضرورة بمثل هذه القيمة، فيمكن لصناديق الاستثمار ان تتبخر في ليلة وكذلك للأسهم اذا ما اعلنت شركة افلاسها، وتتمتع السندات الحكومية بالقيمة نفسها للعقار، ولكن اسأل المستثمرين القدامي عن السندات التي اصدرتها حكومات في امريكا اللاتينية سابقاً، كما ان الديون المترتبة علي الاسواق الناشئة تتسم بدرجة مخاطرة عالية اعني بذلك مخاطرة عدم القدرة علي السداد.
كذلك مخاطر الحروب
بالتأكيد فإن المنزل قد يتعرض للدمار في الحروب كما شاهدنا في لبنان او فلسطين مثلاً مع ذلك فإن العقار في تلك المنطقتين يكاد يكون اغلي من باقي مناطق الوطن العربي لاسباب لسنا في سياق شرحها في هذا المقال، ولكن عند شرائك منزلاً في منطقة مستقرة من الناحية الجغرافية والسياسية والاقتصادية نوعا ما فان استثمارك مضمون، وفوق ذلك كله ينظر الي العقار كونه من الاصول التي تتمتع بالملاذ الآمن، وتعطي فترات الهبوط والصعود في القطاع العقاري الفرص العديدة لجني ارباح رأسمالية.
وأفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري الشراء عندما تكون دورة السوق في ادني نقطة اي عندما تكون الاسعار في ادني مستوياتها، ويفضل ان تتم العملية بواسطة القروض، لأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الارباح بسبب ارتفاع الاسعار مقابل اسعار فائدة القرض.
تطوير المنازل..
كما توجد طرق اخري لجني الثروات منها تطوير المساكن الموجودة، وقد يقتصر الامر علي النواحي التجميلية مثل الصباغة وصولاً الي عملية ترميم كاملة، ولكن ينبغي احتساب التكلفة المترتبة علي عملية التطوير مقابل الارباح المتوقعة.
ويقوم الناس في قطر غالباً بالشراء تجنباً لدفع الايجارات المرتفعة، وفي كثير من الاسواق الناشئة يعتبر دفع رهونات عقارية علي مدي يتراوح بين 15 الي 25 سنة بديلاً عن دفع الايجارات، اذ انك ستمتلك منزلاً قيماً عند انتهاء فترة الرهن بدلاً من عدم امتلاك اي شيء عن فترة الايجار.
وحتي لو كانت قيمة الرهن العقاري تتجاوز قيمة الايجارات في اول فترة، فان الامر سيتغير بمرور الوقت لأن التضخم يؤثر علي الايجارات واسعار المنازل، ولذلك يعتبر الرهن العقاري بمثابة اداة ادخارية، ولذلك لا احد يجادل في ان العقار يبقي الاداة الاستثمارية الأكثر شعبية في العالم.
عندما كان خبراء العقار ينصحون بالبحث عن الموقع الجيد، كانوا يتوقعون من المستثمر ان يذهب بنفسه الي الموقع ويتأكد من المعاينة، ثم يتابع عن كثب بقية الاجراءات متنقلا بين سماسرة العقار والمكاتب المختلفة للادارات الحكومية والبنوك.
الامور كانت تتعقد اكثر عندما يكون الاستثمار العقاري في مواقع جغرافية بعيدة تتطلب السفر الي مواقع الاستثمار ومتابعة البحث وانهاء الاجراءات علي الطبيعة، في بلاد اجنبية لكل منها شروطها وقوانينها الخاصة. الاستثمار العقاري تطور في السنوات الاخيرة الي درجة ان اجراءات البحث والتحري، في اي موقع في العالم، بالاضافة الي معظم الاجراءات الخاصة بالتسجيل والتمويل، يمكن ان تتم عبر شاشات الإنترنت وبرنامج جوجل ايرث ،ويمكن عن طريق مواقع العقار المختلفة اجراء ابحاث واكتساب خبرة لم تكن متاحة قبل ظهور الإنترنت. هناك العديد من المواقع التي تقدم خدمات البحث عن العقار، والاهم من ذلك اجراء المقارنات بين انواع العقار المختلفة وحصر شروط البحث في فئات معينة من حيث نوع العقار أو فئات اسعاره او المناطق الجغرافية المطلوب الشراء فيها.
وتتيح الإنترنت وسائل بحث افضل من المشاهدة علي الطبيعة كما انها تنبه المستثمر الي اخطار غير محسوبة. هناك مواقع إلكترونية مثلا تصور الموقع الجغرافي للعقار من الفضاء عبر صور يمكن تكبيرها لتوضيح معالم الحي الذي يقع فيه العقار. وتفيد هذه المواقع في مشاهدات جوية واقعية للعقار وكشف اي خبايا سلبية لطرق سريعة او خطوط قطارات او ايجابية مثل المدارس والمساحات الخضراء.
يمكن للباحث ايضا ان يختار معايير البحث التي تروق له مثل القرب الجغرافي من نقطة معينة او الوقوع علي الشاطئ او الاطلالة علي نهر او مواقع وسط المدينة او الارياف. كما يمكنه ان يضع هذه المعايير علي الموقع الذي يسجل نفسه فيه حتي ولو لم يكن العقار المطلوب متاحا، وبحيث يبلغه الموقع عبر البريد الإلكتروني فور ظهور العقار المناسب في السوق.
من عائد أضمن وربح أوفر وعليه سنقوم بالاضطلاع علي جميع جوانب هذا المجال وتحديد ضوابطه لتحقيق تقدم ملموس ولتجنب المخاطر التي قد يتعرض لها المستثمر. وذلك لتأثيره (الاستثمار العقاري) السريع علي الأنشطة الاقتصادية المتعددة، كذلك كونه عاملا هاما في إنعاش حالة الركود في الأسواق لعدد كبير من الصناعات المرتبطة بعملية البناء والاعمار، هذا بالإضافة إلي دوره في تشغيل حجم كبير من العمالة التي تساهم بشكل ملموس في حل مشكلة البطالة حيث يوفر فرص عمل متنوعة لأعداد كبيرة من الحرفيين و العمال وغيرهم في مجالات النشاط المختلفة مما يسهم في تنشيط الدورة الاقتصادية بشكل عام. وقد حققت شركات البناء والعقار في الوطن العربي عموماً أرباحاً غير مسبوقة خلال عامي 2004- 2005، ويتوقع أن تستمر الطفرة طوال السنة الجارية، وربما استمرت هذه الدورة حتي نهاية 2007 علي أقل تقدير. ولضمان نجاح المشروعات في مجال الاستثمار العقاري، ولتحقيق سلامة الأنشطة الاستثمارية العقارية يجب مراعاة عدة أمور من أهمها مراعاة تحقيق التوازن بين حجم الاستثمار العقاري والاحتياجات الفعلية للمجتمع، كذلك يجدر مساهمة البنوك العقارية في تلك المشروعات مع المؤسسات المتخصصة في هذا المجال، إلي جانب أن تراعي البنوك التجارية توافر الشروط الائتمانية الصحيحة والمناسبة لتمويل كل مشروع.
ولكن مع ذلك لابد من النظر الي لآثار السلبية المرافقة للتوسع العمراني في المدن الصغيرة، واود الاشارة هنا الي الدوحة تحديدا والتي يضاف اليها الان عشرات آلاف الوحدات السكنية ضمن حدود المدينة من خلال ازالة المباني القديمة والتوسع العمودي، الامر الذي سيشكل ضغطا كبيرا علي البنية التحتية وخصوصا ما يتعلق بشبكة الطرق وسهولة التنقل وتوفر الخدمات لاسيما التعليمية والصحية من حيث التوفر والسهولة، الامر الذي لا بد ان ينعكس لاحقا علي اسعار العقارات وجدوي الاستثمار به كذلك ان الانطلاق والمضي في التوسع العمراني والاستثمار العقاري دون وضع خطط موازية للآثار السلبية علي الوضع الاقتصادي والاجتماعي علي مستوي الافراد والمؤسسات قد يترك اثرا سلبيا يصعب معالجته علي المدي البعيد، يبدأ الاثر علي السياسة النقدية من خلال تخفيض اسعار الفائدة لدي النك المركزي ومن ثم باقي البنوك التجارية الامر الذي سيقود بطبيعة الحال الي زيادة معدلات الاقراض وبالتالي معدلات السيولة داخل الدولة علي اساس ذلك ترتفع مستويات التضخم التي تقود الي ارتفاع لاسعار الي مستويات غير طبيعية وعلي اسس وهمية الامر الذي ينعكس لاحقا علي ثبات اسعار العقارات في الدولة، علما ان هذا التحليل لم يأخذ بعين الاعتبار الوضع الراهن الناتج الاجمالي القومي GNB هذا من الناحية الاقتصادية اما من الناحية الاجتماعية فلذلك تأثيرات عدة اهمها انخفاض مستويات البطالة وارتفاع مستويات الدخل وغلاء المعيشة.
ولكن ما اقوله في نهاية هذا المساق انه من اجل الحفاظ علي المسيرة لا بد من دراسة كل القضايا المحيطة بعملية النهضة العمرانية التي تعيشها قطر بهدف تحقيق النتائج المرجوة وتقليص السلبيات والآثار الجانبية.
لماذا يتمتع الاستثمار العقاري في قطر بالجاذبية؟
لا يخفي للناظر العادي ان قطر تنطلق بشكل صاروخي ان جاز التعبير في كل المجالات تقريبا ،كما انه من المعروف ان مجال النمو العمراني يؤثر بشكل مباشر علي نمو معظم القطاعات التنموية الاخري حتي يصل الي التاثير علي الوضع النفسي للمجتمع عندما يتعلق الامر بمستويات البطالة والدخل وتكلفة الحياة، الي آخره ولكن ما اردت التركيز عليه في هذا السياق هو ضرورة معرفة نقطة الكفاية او ما يسمي اقتصاديا بحد الاشباع اي متي نقف والي اي حد وباي اتجاه، وذلك حفاظا علي ثبات معدلات النمو واسعار اسهم شركات القطاعات المساندة، كذلك علينا ان لا ننسي ان الكثير من الناس حول العالم جنوا الكثير من المال من الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة بغيره من باقي الاصول، وحتي المستثمرين الكبار عليهم العيش في مكان ما، ولكن هناك الكثير من الاسباب التي تجعل من القطاع العقاري جاذباً للمستثمرين في قطر وفي امكنة اخري من العالم.
انها حقيقة بسيطة في عالم الاستثمار مفادها ان العقار اثبت جدواه الاستثمارية للكثير من الناس اكثر من اي اصول اخري، ويمكنك ملاحظة كيف ان الكثير من الناس الذين تعرفهم جنوا الاموال الطائلة عبر الاستثمار في القطاع العقاري مقارنة مع الذين يستثمرون في الاسهم او الذين أسسوا اعمالهم الخاصة.
وحدث هذا الامر عبر الحظ اكثر منه عبر الاحكام مع اتجاه غالبية الناس لشراء منزل ينوون السكن فيه، علي كل حال فإن المسألة تعتبر الاساس المتين للسوق العقاري وتوفر استقرار قيمة السكن، وباختصار فإن علي كل شخص ان يعيش في مكان ما ولذلك فإن المنزل يتمتع دائماً بقيمة باقية ما.
ان الاستثمارات الاخري لا تتمتع بالضرورة بمثل هذه القيمة، فيمكن لصناديق الاستثمار ان تتبخر في ليلة وكذلك للأسهم اذا ما اعلنت شركة افلاسها، وتتمتع السندات الحكومية بالقيمة نفسها للعقار، ولكن اسأل المستثمرين القدامي عن السندات التي اصدرتها حكومات في امريكا اللاتينية سابقاً، كما ان الديون المترتبة علي الاسواق الناشئة تتسم بدرجة مخاطرة عالية اعني بذلك مخاطرة عدم القدرة علي السداد.
كذلك مخاطر الحروب
بالتأكيد فإن المنزل قد يتعرض للدمار في الحروب كما شاهدنا في لبنان او فلسطين مثلاً مع ذلك فإن العقار في تلك المنطقتين يكاد يكون اغلي من باقي مناطق الوطن العربي لاسباب لسنا في سياق شرحها في هذا المقال، ولكن عند شرائك منزلاً في منطقة مستقرة من الناحية الجغرافية والسياسية والاقتصادية نوعا ما فان استثمارك مضمون، وفوق ذلك كله ينظر الي العقار كونه من الاصول التي تتمتع بالملاذ الآمن، وتعطي فترات الهبوط والصعود في القطاع العقاري الفرص العديدة لجني ارباح رأسمالية.
وأفضل طريقة لجني الثروات في السوق العقاري الشراء عندما تكون دورة السوق في ادني نقطة اي عندما تكون الاسعار في ادني مستوياتها، ويفضل ان تتم العملية بواسطة القروض، لأن استخدام القرض لشراء عقار يعظم الارباح بسبب ارتفاع الاسعار مقابل اسعار فائدة القرض.
تطوير المنازل..
كما توجد طرق اخري لجني الثروات منها تطوير المساكن الموجودة، وقد يقتصر الامر علي النواحي التجميلية مثل الصباغة وصولاً الي عملية ترميم كاملة، ولكن ينبغي احتساب التكلفة المترتبة علي عملية التطوير مقابل الارباح المتوقعة.
ويقوم الناس في قطر غالباً بالشراء تجنباً لدفع الايجارات المرتفعة، وفي كثير من الاسواق الناشئة يعتبر دفع رهونات عقارية علي مدي يتراوح بين 15 الي 25 سنة بديلاً عن دفع الايجارات، اذ انك ستمتلك منزلاً قيماً عند انتهاء فترة الرهن بدلاً من عدم امتلاك اي شيء عن فترة الايجار.
وحتي لو كانت قيمة الرهن العقاري تتجاوز قيمة الايجارات في اول فترة، فان الامر سيتغير بمرور الوقت لأن التضخم يؤثر علي الايجارات واسعار المنازل، ولذلك يعتبر الرهن العقاري بمثابة اداة ادخارية، ولذلك لا احد يجادل في ان العقار يبقي الاداة الاستثمارية الأكثر شعبية في العالم.
عندما كان خبراء العقار ينصحون بالبحث عن الموقع الجيد، كانوا يتوقعون من المستثمر ان يذهب بنفسه الي الموقع ويتأكد من المعاينة، ثم يتابع عن كثب بقية الاجراءات متنقلا بين سماسرة العقار والمكاتب المختلفة للادارات الحكومية والبنوك.
الامور كانت تتعقد اكثر عندما يكون الاستثمار العقاري في مواقع جغرافية بعيدة تتطلب السفر الي مواقع الاستثمار ومتابعة البحث وانهاء الاجراءات علي الطبيعة، في بلاد اجنبية لكل منها شروطها وقوانينها الخاصة. الاستثمار العقاري تطور في السنوات الاخيرة الي درجة ان اجراءات البحث والتحري، في اي موقع في العالم، بالاضافة الي معظم الاجراءات الخاصة بالتسجيل والتمويل، يمكن ان تتم عبر شاشات الإنترنت وبرنامج جوجل ايرث ،ويمكن عن طريق مواقع العقار المختلفة اجراء ابحاث واكتساب خبرة لم تكن متاحة قبل ظهور الإنترنت. هناك العديد من المواقع التي تقدم خدمات البحث عن العقار، والاهم من ذلك اجراء المقارنات بين انواع العقار المختلفة وحصر شروط البحث في فئات معينة من حيث نوع العقار أو فئات اسعاره او المناطق الجغرافية المطلوب الشراء فيها.
وتتيح الإنترنت وسائل بحث افضل من المشاهدة علي الطبيعة كما انها تنبه المستثمر الي اخطار غير محسوبة. هناك مواقع إلكترونية مثلا تصور الموقع الجغرافي للعقار من الفضاء عبر صور يمكن تكبيرها لتوضيح معالم الحي الذي يقع فيه العقار. وتفيد هذه المواقع في مشاهدات جوية واقعية للعقار وكشف اي خبايا سلبية لطرق سريعة او خطوط قطارات او ايجابية مثل المدارس والمساحات الخضراء.
يمكن للباحث ايضا ان يختار معايير البحث التي تروق له مثل القرب الجغرافي من نقطة معينة او الوقوع علي الشاطئ او الاطلالة علي نهر او مواقع وسط المدينة او الارياف. كما يمكنه ان يضع هذه المعايير علي الموقع الذي يسجل نفسه فيه حتي ولو لم يكن العقار المطلوب متاحا، وبحيث يبلغه الموقع عبر البريد الإلكتروني فور ظهور العقار المناسب في السوق.