ROSE
07-01-2007, 03:27 AM
التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة : الإمارات تتجه إلى وضع ضوابط تحد من التضخم في الإيجارات
دبي - الشرق :
رحب تقرير شركة المزايا القابضة بقرار حاكم دبي بوضع سقف أعلى لارتفاع الإيجارات في الإمارة معتبرا أن ذلك يؤدي الى كبح جماح التضخم، ويضع حدا للمبالغة والمغالاة في ارتفاع الإيجارات التي باتت تشكل عائقا امام الطبقة العاملة والمستثمرين على حد سواء.
وبين التقرير ان صدور القرار، والذي بدأ العمل فيه بداية العام الجاري، جاء ليشكل حلقة في عقد القوانين والقرارات المماثلة التي وضعتها بعض الإمارات الاخرى، وليحفز الإمارات المتبقية على وضع قرارات او قوانين مماثلة.
وبين التقرير انه وفي خطوة منتظرة ومتوقعة لوقف الارتفاع غير المبرر لأسعار وإيجارات العقارات في دبي، تدخل حاكم دبي، وأصدر مرسوما يحدد سقفا للإيجارات في الإمارة، بحيث لا تتجاوز السبعة في المائة. وهذه هي المرة الثانية التي يصدر فيها حاكم دبي مرسوما بتحديد سقف لارتفاع الإيجارات في الإمارة التي باتت مقصدا سياحيا وتجاريا وماليا في المنطقة. ويضع هذا المرسوم حدا للزيادة الهائلة، التي تشهدها دبي في السنوات الأخيرة، مما جعل مستويات الإيجارات تصل الى مستويات غير مسبوقة، تجاوزت 200% في أغلب المناطق في دبي خلال أقل من عامين.
ووفقا للمرسوم، الذي أصدره الشيخ محمد بن راشد، نائب رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة ورئيس وزرائها، بصفته حاكما لإمارة دبي ويبدأ تنفيذه منذ الأول من العام الجديد، تم تحديد الزيادة فى بدل إيجار العقارات بما لا يتجاوز سبعة بالمائة من اجرتها السنوية، وذلك فيما يتعلق بعقود الإيجارات، التي تجدد خلال عام 2007 »شريطة الا يكون الإيجار قد تمت زيادته خلال عام 2006«، ومنع المرسوم أي زيادة في الإيجار خلال عام 2007، في العقود التى أبرمت بشأنها عقود إيجار مع مستأجرين جدد خلال عام 2006. فيما نصت المادة الثالثة على أنه يجوز للجنة القضائية الخاصة للفصل فى المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين بناء على دعوى تقام لديها، ان تقرر زيادة بدل إيجار العقارات المؤجرة، بموجب عقود الإيجار التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات وتنتهى فى عام 2006 او خلال عام 2007 وذلك بما يعادل أجرا مماثلا لمثل تلك العقارات. وكلف المرسوم اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين، وضع الاجراءات اللازمة لتنفيذ احكام هذا المرسوم.
وحذرت لجنة الإيجارات في دبي الملاك من أي محاولات للالتفاف على مرسوم الإيجارات الذي حدد نسبة الزيادة في إيجار العقارات بـ7%.
وكانت إمارة أبوظبي قد سبقت دبي في تحديد ذات النسبة كسقف لارتفاع الإيجارات المسموح في الإمارة، وأصدر الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس دولة الإمارات، بصفته حاكما لأبوظبي، قانونا مماثلا حدد السقف الأعلى للزيادة في الإيجارات السنوية بسبعة بالمائة.
ومع صدور السقف الأعلى لارتفاع الإيجارات في ابو ظبي ودبي، تتجه انظار المستأجرين في إمارة الشارقة الى الاسابيع المقبلة التي يتوقع ان تشهد اعلانا مماثلا من حاكم الشارقة في اصدار قانون يحدد النسبة القصوى للارتفاع، الى جانب امور تنظيمية اخرى في الإمارة التي شهدت وتشهد حراكا عمرانيا مميزا نتيجة الطلب الكبير على الشقق والوحدات السكنية لعشرات الالاف ممن يعملون في دبي وهي الاقرب الى الشارقة. حيث يتوقع ان يقل السقف عن 10%.
وخلال السنوات الماضية، تصاعدت أسعار العقارات بشكل صاروخي ما أدى الى ارتفاع الإيجارات بالتبعية، ويصل معدل إيجار الشقة المكونة من غرفة واحدة إلى حوالى 75 ألف درهم، فيما تصل إيجارات الشقق ذات الغرفتين إلى 100 الف درهم، اما الفلل فلا تجد اقل من 120 الف درهم بدل إيجار لاصغرها مساحة. وقال التقرير ان القرار سيساهم في الحد من تصاعد الأسعار الصاروخي في أسعار العقارات المعروضة للبيع، التي بدورها تؤثر بتحديد سقف للإيجارات.
ونتيجة للطفرة العقارية وارتفاع أسعار العقارات فيها وليتسع تدريجيا ليشمل كافة الإمارات الباقية. ومع عدم قدرة البعض على التكيف مع الأسعار المرتفعة، اتجهوا نحو إمارة الشارقة التي بدأت فيها سلسلة الارتفاعات في الإيجارات بنسب اكبر في بعض الاحيان لتشمل دائرة الارتفاعات السعرية للعقارات كافة الإمارات الشمالية، التي اتجه لها بعض المقيمين، مضطرين الى قطع رحلة تزيد عن الساعتين أو الثلاثة، عقب عدم قدرتهم على تحمل الإيجارات في دبي.
ونتيجة مباشرة لارتفاع أسعار العقارات في الإمارات وبدل الإيجار تحديدا، ارتفعت معدلات التضخم بشكل صاروخي في الإمارات وتراوحت بين 12-15 % في خلال العامين الماضيين، وباتت الإيجارات المرتفعة تقتطع جزءا مهما من الدخول، دون تفريق بين مواطن إماراتي او وافد، مما وضع ضغوطا على الشركات لزيادة الدخول،التي لم تزد بذات النسبة التي زادت بها الإيجارات.
ومن جانب اخر أخذت الشركات في مراجعة خططها ووجودها في دبي وبدأت بعضها تفكر في نقل عملياتها الى مناطق ارخص أو تقليص وجودها او حتى الغاء خطط التوسع، مما حدا بحكومة دبي الى التنبه الى اهمية تصاعد كلف الحياة والتشغيل في الإمارة التي تسعى للاستمرار في جذب الشركات والمستثمرين، وترسيخ مكانتها كمركز اقليمي للمال والأعمال والسياحة والتجارة.
وسيساعد سقف الإيجارات في بعض الإمارات على احتواء التضخم. وقال بنك ستاندرد تشارترد ان من المرجح تراجع الإيجارات في دبي بنسبة خمسة في المائة في 2007 مع طرح وحدات جديدة في السوق وتفوق المعروض على الطلب. وفي نوفمبر الماضي خفض بنك ستاندرد تشارترد توقعاته للتضخم في الإمارات في العام الجديد الى 3،7 في المائة من 6،9 في المائة بعد أن أعلنت إمارة أبوظبي فرض حد أقصى لزيادة الإيجار.
وتوقع ستاندرد تشارترد أن يبلغ التضخم في الإمارات 8،13 في المائة في العام الماضي. وبلغ التضخم 4،10 في المائة في العام 2005 وفقا لما ذكره البنك لاسباب على رأسها ارتفاع الإيجارات في دبي.
وفي موضوع متصل، توقعت مؤسسة كوليرز انترناشونال الاستشارية تطوير ما يصل الى 240 ألف منزل جديد في دبي بحلول عام 2010 للوفاء بطلب متنام مع انتقال 100 ألف شخص الى المدينة سنويا.
وذكر تقرير للربع الاخير من 2006 صدر عن مؤسسة الاستشارات العقارية العالمية أن تلك المساكن الجديدة قد تساهم في خفض الإيجارات التي تنمو في المتوسط بأكثر من 20 بالمائة سنويا منذ 2002. وقال "التقديرات لإجمالي عدد الشقق السكنية والفيلات المقرر استكمالها قبل 2010 بين 170 ألفا و240 ألفا".
استمرار نمو العقارات الأردنية
توقع تقرير المزايا استمرار نمو قطاع العقارات في الأردن خلال العام 2007 ليكمل مسلسل النمو الذي أخذت العقارات الأردنية تشهده خلال السنوات الماضية، حيث من المتوقع أن يبلغ حجم التداول العقاري للعام 2006 الماضي نحو 5 مليارات دينار أردني مقارنة مع 3.5 مليار دينار للعام 2005، ونحو 2 مليار للعام 2004.
ورجح التقرير ان يحافظ السوق العقاري الأردني خلال السنوات القادمة على نشاطه وتقدمه، خصوصا مع بقاء الأسعار ضمن مستويات تقل عن مناطق ذات جذب استثماري عقاري في الخليج ولبنان ومصر، الى جانب استمرار ارتفاع أسعار النفط الى مستويات قياسية، إضافة إلى التعديلات التي طرأت على قانون المالكين والمستاجرين بخصوص الغاء بنود تسمح للمستأجر البقاء في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار في العام 2010.
وكان السوق العقاري في الأردن قد تأثر بالمتغيرات السياسية والاقتصادية العربية والعالمية التي انعكست بشكل أو بآخر على نشاط الاقتصاد الأردني بعامة وسوق العقار على وجه الخصوص، بدءا من أحداث سبتمبر التي شهدتها الولايات المتحدة الامريكية، مرورا بالاحداث التي شهدتها الساحة العراقية وهجرة الآلاف من العراقيين إلى الأردن بحثا عن مكان آمن لهم ولاستثماراتهم، أضافة إلى ارتفاع أسعار النفط العالمية التي أدت إلى توفر مزيد من السيولة في الخليج العربي، مما دفع بالكثير من اصحاب رؤوس الاموال للاستثمار في الأردن.
وقال تقرير المزايا إن الأردن قد شهد خلال السنوات الخمس الماضية تطوراً عمرانياً وانشائياً واسعاً، ادى إلى تزايد نشاط التداول بالعقارات بشكل كبير وملحوظ جدًا، وما تبعه من تزايد الانفاق على الأراضي والمساكن والابنية العامة. وقد جعلت الحركة غير المسبوقه في بيع وشراء الاراضي والعقارات سوق العقار الأكثر نشاطا من بين القطاعات الاقتصادية الاخرى، مما دفع بكثير من المدخرين والمستثمرين الأردنيين والعرب إلى الاستثمار في هذا القطاع وزيادة الاهتمام به.
وبشكل عام فقد شهد الأردن وبخاصة مدينة عمان طفره نمو لم يسبق لها مثيل في سوق العقارات والمساكن، حيث بلغ ما تم استثمارة في العقارات خلال السنوات الخمس الماضية ما يزيد عن (15) مليار دينار أردني، مما كان له آكبر الأثر على دفع عملية النمو الاقتصادي وترسيخ التنمية المستدامة في المملكة، حيث يتسم سوق العقار بتأثيره المباشر في تحريك ونمو باقي القطاعات الاقتصادية الأردنية المختلفة خاصة قطاع الإنشاءات الذي يوفر فرص العمل التشغيلية للايدي العاملة، ويخلق نشاطا ملحوظا لكافة الخدمات المساندة مثل تنشيط اسواق الحديد والاسمنت والخشب والزجاج والالمنيوم والادوات الصحية وغيرها، اضافة إلى تطوير قطاعات البنية التحتية والمشاريع الاسكانية والاستثمارية المختلفة.
دبي - الشرق :
رحب تقرير شركة المزايا القابضة بقرار حاكم دبي بوضع سقف أعلى لارتفاع الإيجارات في الإمارة معتبرا أن ذلك يؤدي الى كبح جماح التضخم، ويضع حدا للمبالغة والمغالاة في ارتفاع الإيجارات التي باتت تشكل عائقا امام الطبقة العاملة والمستثمرين على حد سواء.
وبين التقرير ان صدور القرار، والذي بدأ العمل فيه بداية العام الجاري، جاء ليشكل حلقة في عقد القوانين والقرارات المماثلة التي وضعتها بعض الإمارات الاخرى، وليحفز الإمارات المتبقية على وضع قرارات او قوانين مماثلة.
وبين التقرير انه وفي خطوة منتظرة ومتوقعة لوقف الارتفاع غير المبرر لأسعار وإيجارات العقارات في دبي، تدخل حاكم دبي، وأصدر مرسوما يحدد سقفا للإيجارات في الإمارة، بحيث لا تتجاوز السبعة في المائة. وهذه هي المرة الثانية التي يصدر فيها حاكم دبي مرسوما بتحديد سقف لارتفاع الإيجارات في الإمارة التي باتت مقصدا سياحيا وتجاريا وماليا في المنطقة. ويضع هذا المرسوم حدا للزيادة الهائلة، التي تشهدها دبي في السنوات الأخيرة، مما جعل مستويات الإيجارات تصل الى مستويات غير مسبوقة، تجاوزت 200% في أغلب المناطق في دبي خلال أقل من عامين.
ووفقا للمرسوم، الذي أصدره الشيخ محمد بن راشد، نائب رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة ورئيس وزرائها، بصفته حاكما لإمارة دبي ويبدأ تنفيذه منذ الأول من العام الجديد، تم تحديد الزيادة فى بدل إيجار العقارات بما لا يتجاوز سبعة بالمائة من اجرتها السنوية، وذلك فيما يتعلق بعقود الإيجارات، التي تجدد خلال عام 2007 »شريطة الا يكون الإيجار قد تمت زيادته خلال عام 2006«، ومنع المرسوم أي زيادة في الإيجار خلال عام 2007، في العقود التى أبرمت بشأنها عقود إيجار مع مستأجرين جدد خلال عام 2006. فيما نصت المادة الثالثة على أنه يجوز للجنة القضائية الخاصة للفصل فى المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين بناء على دعوى تقام لديها، ان تقرر زيادة بدل إيجار العقارات المؤجرة، بموجب عقود الإيجار التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات وتنتهى فى عام 2006 او خلال عام 2007 وذلك بما يعادل أجرا مماثلا لمثل تلك العقارات. وكلف المرسوم اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين، وضع الاجراءات اللازمة لتنفيذ احكام هذا المرسوم.
وحذرت لجنة الإيجارات في دبي الملاك من أي محاولات للالتفاف على مرسوم الإيجارات الذي حدد نسبة الزيادة في إيجار العقارات بـ7%.
وكانت إمارة أبوظبي قد سبقت دبي في تحديد ذات النسبة كسقف لارتفاع الإيجارات المسموح في الإمارة، وأصدر الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس دولة الإمارات، بصفته حاكما لأبوظبي، قانونا مماثلا حدد السقف الأعلى للزيادة في الإيجارات السنوية بسبعة بالمائة.
ومع صدور السقف الأعلى لارتفاع الإيجارات في ابو ظبي ودبي، تتجه انظار المستأجرين في إمارة الشارقة الى الاسابيع المقبلة التي يتوقع ان تشهد اعلانا مماثلا من حاكم الشارقة في اصدار قانون يحدد النسبة القصوى للارتفاع، الى جانب امور تنظيمية اخرى في الإمارة التي شهدت وتشهد حراكا عمرانيا مميزا نتيجة الطلب الكبير على الشقق والوحدات السكنية لعشرات الالاف ممن يعملون في دبي وهي الاقرب الى الشارقة. حيث يتوقع ان يقل السقف عن 10%.
وخلال السنوات الماضية، تصاعدت أسعار العقارات بشكل صاروخي ما أدى الى ارتفاع الإيجارات بالتبعية، ويصل معدل إيجار الشقة المكونة من غرفة واحدة إلى حوالى 75 ألف درهم، فيما تصل إيجارات الشقق ذات الغرفتين إلى 100 الف درهم، اما الفلل فلا تجد اقل من 120 الف درهم بدل إيجار لاصغرها مساحة. وقال التقرير ان القرار سيساهم في الحد من تصاعد الأسعار الصاروخي في أسعار العقارات المعروضة للبيع، التي بدورها تؤثر بتحديد سقف للإيجارات.
ونتيجة للطفرة العقارية وارتفاع أسعار العقارات فيها وليتسع تدريجيا ليشمل كافة الإمارات الباقية. ومع عدم قدرة البعض على التكيف مع الأسعار المرتفعة، اتجهوا نحو إمارة الشارقة التي بدأت فيها سلسلة الارتفاعات في الإيجارات بنسب اكبر في بعض الاحيان لتشمل دائرة الارتفاعات السعرية للعقارات كافة الإمارات الشمالية، التي اتجه لها بعض المقيمين، مضطرين الى قطع رحلة تزيد عن الساعتين أو الثلاثة، عقب عدم قدرتهم على تحمل الإيجارات في دبي.
ونتيجة مباشرة لارتفاع أسعار العقارات في الإمارات وبدل الإيجار تحديدا، ارتفعت معدلات التضخم بشكل صاروخي في الإمارات وتراوحت بين 12-15 % في خلال العامين الماضيين، وباتت الإيجارات المرتفعة تقتطع جزءا مهما من الدخول، دون تفريق بين مواطن إماراتي او وافد، مما وضع ضغوطا على الشركات لزيادة الدخول،التي لم تزد بذات النسبة التي زادت بها الإيجارات.
ومن جانب اخر أخذت الشركات في مراجعة خططها ووجودها في دبي وبدأت بعضها تفكر في نقل عملياتها الى مناطق ارخص أو تقليص وجودها او حتى الغاء خطط التوسع، مما حدا بحكومة دبي الى التنبه الى اهمية تصاعد كلف الحياة والتشغيل في الإمارة التي تسعى للاستمرار في جذب الشركات والمستثمرين، وترسيخ مكانتها كمركز اقليمي للمال والأعمال والسياحة والتجارة.
وسيساعد سقف الإيجارات في بعض الإمارات على احتواء التضخم. وقال بنك ستاندرد تشارترد ان من المرجح تراجع الإيجارات في دبي بنسبة خمسة في المائة في 2007 مع طرح وحدات جديدة في السوق وتفوق المعروض على الطلب. وفي نوفمبر الماضي خفض بنك ستاندرد تشارترد توقعاته للتضخم في الإمارات في العام الجديد الى 3،7 في المائة من 6،9 في المائة بعد أن أعلنت إمارة أبوظبي فرض حد أقصى لزيادة الإيجار.
وتوقع ستاندرد تشارترد أن يبلغ التضخم في الإمارات 8،13 في المائة في العام الماضي. وبلغ التضخم 4،10 في المائة في العام 2005 وفقا لما ذكره البنك لاسباب على رأسها ارتفاع الإيجارات في دبي.
وفي موضوع متصل، توقعت مؤسسة كوليرز انترناشونال الاستشارية تطوير ما يصل الى 240 ألف منزل جديد في دبي بحلول عام 2010 للوفاء بطلب متنام مع انتقال 100 ألف شخص الى المدينة سنويا.
وذكر تقرير للربع الاخير من 2006 صدر عن مؤسسة الاستشارات العقارية العالمية أن تلك المساكن الجديدة قد تساهم في خفض الإيجارات التي تنمو في المتوسط بأكثر من 20 بالمائة سنويا منذ 2002. وقال "التقديرات لإجمالي عدد الشقق السكنية والفيلات المقرر استكمالها قبل 2010 بين 170 ألفا و240 ألفا".
استمرار نمو العقارات الأردنية
توقع تقرير المزايا استمرار نمو قطاع العقارات في الأردن خلال العام 2007 ليكمل مسلسل النمو الذي أخذت العقارات الأردنية تشهده خلال السنوات الماضية، حيث من المتوقع أن يبلغ حجم التداول العقاري للعام 2006 الماضي نحو 5 مليارات دينار أردني مقارنة مع 3.5 مليار دينار للعام 2005، ونحو 2 مليار للعام 2004.
ورجح التقرير ان يحافظ السوق العقاري الأردني خلال السنوات القادمة على نشاطه وتقدمه، خصوصا مع بقاء الأسعار ضمن مستويات تقل عن مناطق ذات جذب استثماري عقاري في الخليج ولبنان ومصر، الى جانب استمرار ارتفاع أسعار النفط الى مستويات قياسية، إضافة إلى التعديلات التي طرأت على قانون المالكين والمستاجرين بخصوص الغاء بنود تسمح للمستأجر البقاء في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار في العام 2010.
وكان السوق العقاري في الأردن قد تأثر بالمتغيرات السياسية والاقتصادية العربية والعالمية التي انعكست بشكل أو بآخر على نشاط الاقتصاد الأردني بعامة وسوق العقار على وجه الخصوص، بدءا من أحداث سبتمبر التي شهدتها الولايات المتحدة الامريكية، مرورا بالاحداث التي شهدتها الساحة العراقية وهجرة الآلاف من العراقيين إلى الأردن بحثا عن مكان آمن لهم ولاستثماراتهم، أضافة إلى ارتفاع أسعار النفط العالمية التي أدت إلى توفر مزيد من السيولة في الخليج العربي، مما دفع بالكثير من اصحاب رؤوس الاموال للاستثمار في الأردن.
وقال تقرير المزايا إن الأردن قد شهد خلال السنوات الخمس الماضية تطوراً عمرانياً وانشائياً واسعاً، ادى إلى تزايد نشاط التداول بالعقارات بشكل كبير وملحوظ جدًا، وما تبعه من تزايد الانفاق على الأراضي والمساكن والابنية العامة. وقد جعلت الحركة غير المسبوقه في بيع وشراء الاراضي والعقارات سوق العقار الأكثر نشاطا من بين القطاعات الاقتصادية الاخرى، مما دفع بكثير من المدخرين والمستثمرين الأردنيين والعرب إلى الاستثمار في هذا القطاع وزيادة الاهتمام به.
وبشكل عام فقد شهد الأردن وبخاصة مدينة عمان طفره نمو لم يسبق لها مثيل في سوق العقارات والمساكن، حيث بلغ ما تم استثمارة في العقارات خلال السنوات الخمس الماضية ما يزيد عن (15) مليار دينار أردني، مما كان له آكبر الأثر على دفع عملية النمو الاقتصادي وترسيخ التنمية المستدامة في المملكة، حيث يتسم سوق العقار بتأثيره المباشر في تحريك ونمو باقي القطاعات الاقتصادية الأردنية المختلفة خاصة قطاع الإنشاءات الذي يوفر فرص العمل التشغيلية للايدي العاملة، ويخلق نشاطا ملحوظا لكافة الخدمات المساندة مثل تنشيط اسواق الحديد والاسمنت والخشب والزجاج والالمنيوم والادوات الصحية وغيرها، اضافة إلى تطوير قطاعات البنية التحتية والمشاريع الاسكانية والاستثمارية المختلفة.