أبوتركي
08-01-2007, 08:03 AM
التمويل العقاري .. إشكالية يعاني منها قطاع العقارات
تحقيق السيد العزوني
بتوجيهات من مصرف قطر المركزي إلى البنوك المحلية تتم الآن أنشطة التمويل العقاري للأفراد والشركات داخل قطر بشكل كبير وقوي، وتتسابق البنوك المحلية في مد المستثمرين داخل قطر بالقروض العقارية بكافة التسهيلات وبسعر فائدة مناسب كما أشاروا بعض المسؤولين في البنوك.
الوطن الاقتصادي استطلع آراء بعض رجال الأعمال لمعرفة مدى تقييمهم للتمويل العقاري في قطر، هناك تحفظ شديد على أنظمة التمويل العقاري، وهذا التحفظ يتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة والمبالغة في طلب البنوك للضمان وعدم وجود المرونة أو عدم توافرها بشكل مستمر.
رجال الأعمال طالبوا البنوك المحلية بالنظر بعين الاعتبار الى معالجة هذه التحفظات مع توسيع سقف التمويل العقاري بشكل أكبر مما هو عليه الآن، خاصة ان التمويل العقاري يساهم كما أشاد بعضهم بحل مشكلة الإيجارات بنسبة 40% إذا تم دعمه على أكمل وجه مثل باقي الدول.
في البداية يقول الشيخ فهد بن حمد بن أحمد آل ثاني رجل الأعمال ان التمويل العقاري بلا شك يلعب دورا رئيسيا في النهضة العقارية والعمرانية داخل الدولة كما انه يساعد في التطوير العمراني المستمر للعقارات ويدفع المستثمرين الى الاستثمارات الكثيرة والمتعددة التي يأتي سيرها في صالح الاقتصاد القطري والنهوض به الى أعلى الدرجات.
وبخصوص أنظمة التمويل التي تسير بها البنوك قال الشيخ فهد انه معجب بأنظمة التمويل لدى البنوك الإماراتية، خاصة مصرف دبي الإسلامي ومصرف أبوظبي الإسلامي. مبررا ان هذه البنوك تمول العميل بأقصى مبلغ ممكن وكذلك الاجراءات التي تتبعها هذه البنوك بسيطة وتتم بسرعة فائقة كما ان هذه لا تشترط على العميل البناء في أماكن معينة ويستطيع ان يبني العميل في المكان الذي يريد ان يبني فيه.
مشيرا الى ان هذه البنوك تقوم باعداد دراسة الجدوى في شكل موضوعي وسريع. أما بخصوص التمويل العقاري من البنوك القطرية قال الشيخ فهد ان بعض البنوك في قطر تشترط التمويل في أماكن محددة فقط كما ان هناك بعض البنوك تشترط ألا يزيد حجم التمويل لديها على مبلغ معين هي التي تحدده وليس العميل.
واصفا ذلك بأن هذا التمويل تمويل مشروط قد يكون العميل سببه في نوع من عدم الحرية الاستثمارية.
وطالب الشيخ فهد البنوك القطرية بأن تفتح باب التمويل العقاري بشكل أكبر وأن تحد من الشروط التي تتطلبها حتى تزيد من دور النهضة العقارية الموجودة في قطر خاصة ان البنوك القطرية بنوك قوية وتمثل قوة اقتصادية قطرية كبرى.
ويقول مطر المناعي رجل الأعمال ان التمويل العقاري يساهم بنسبة 40% من حل أزمة الايجارات وأزمة الايجارات ما هي إلا نتيجة لأزمة السوق العقاري الآن الذين تسوده مشاكل كثيرة.
مشيرا الى ان التمويل العقاري لا بد ان يكون مثل الجهات الممولة الأخرى خارج قطر وضرب لنا مثالا بأن فوائد القروض العقارية على الشركات الأجنبية التي تعمل في قطر تتراوح ما بين 2.8% و3.5% مطالبا البنوك القطرية بتقليل أسعار فائدة القروض الى أدنى شكل ممكن.
وأشار المناعي الى انه لا بد من توافر المرونة داخل البنوك في منح القروض. وان تحد من كثرة الضمانات التي تطلبها من العملاء والمستثمرين حتى تزيد الحركة العمرانية وتنتهي أزمة العقارات والتي سوف ينتج عنها حل مشاكل كثيرة أهمها انتهاء أزمة الايجارات.
ويقول منصور مبارك النعيمي رجل الأعمال والخبير العقاري المعتمد لدى المحاكم والبنوك ان التمويل العقاري الذي تقدمه البنوك الى المستثمرين في قطر جيد ويساعد بشكل كبير في دفع عجلة النمو الاقتصادي.
مطالبا البنوك بأن تكون نسبة الفائدة أقل مما هي عليه الآن، مشيرا الى ان البنوك في دولة الإمارات تقرض هذه النوعية من القروض ولكن بشكل أقل بكثير من سعر الفائدة مما تكون عليه الفوائد في قطر.
وفيما عدا الفائدة يقول النعيمي ان التمويل العقاري جيد جدا في قطر وممتاز ويدعم النمو والأنشطة العمرانية في قطر بشكل جيد وهادف.
وأشار النعيمي إلى ان الاجراءات في البنوك القطرية في هذا القطاع بسيطة وتتم بشكل سريع والآن البنوك تتسابق في تقديم هذه القروض نظرا للاقبال الشديد عليها من العملاء والمستثمرين وان قطر تشهد نهضة عمرانية قوية في هذه الفترات.
ويقول المهندس حمدي السمان مدير عام احد المكاتب الاستشارية داخل الدوحة انه لا بد أن يكون التمويل العقاري هدفه زيادة الاستثمار داخل الدولة.
وأشار الى ان البنوك داخل قطر لها أنظمة مختلفة في عملية التمويل وليست كل البنوك متشابهة او تسير على نظام واحد في التمويل العقاري. مطالبا العملاء بالتوجه الى معرفة جميع أنظمة البنوك في التمويل العقاري قبل الحكم بأن نظام التمويل العقاري سيىء أم جيد.
وأوضح ان البنوك تقوم بدراسة الجدوى التي يقدمها العميل ويقوم بتقييمها بشكل جيد حتى يكون القرار بالتمويل أم لا. وهذا شيء ليس بغريب من أي جهة تمويل خاصة ان التمويل يكون بشكل كبير وبأرقام ضخمة مؤكدا أن البنوك لا تشترط على العملاء الاستثمار في أماكن معينة.
وأنهى السمان قوله: ان التمويل العقاري يعد بمثابة دورة لرأس المال وهذا يعد شيئا اقتصاديا جيدا يستفيد منه كل الأطراف ويزيد من الحركة العقارية نشاطا.
تمويل الأفراد
يقول السيد عبدالرحمن المير المدير التنفيذي للخدمات المصرفية للأفراد بـ «بنك الدوحة» ان البنوك تقدم خدمات مصرفية ومنتجات بنكية، من ضمن هذه المنتجات القروض العقارية.
وهذه القروض تقسم الى قسمين الأول: قروض عقارية للأفراد والتي تختص الأفراد المحولة رواتبهم على بنك الدوحة.
أما الثاني: التمويل العقاري للشركات الكبيرة التي يتجاوز حجم أعمالها بالملايين.
وتحدث المير عن تمويل الأفراد وقال ان البنك يقوم بتمويل الفرد في حدود امكانية سداد هذا الفرد للقرض مقابل رهن العقار لمدة 30 سنة إذا كان قطريا و25 سنة إذا كان مقيما. وان هذه النوعية من التسهيلات ينفرد بها بنك الدوحة كما ان الفائدة على هذه القروض هي 7.75 في المائة.
المصرف المركزي
وأشار المير ان توجيهات المصرف المركزي للقروض العقارية بأن يكون تمويل القطاع العقاري 15 في المائة من ودائع العملاء أو 150 في المائة من حقوق المساهمين أيهما أقل.
مع العلم بأنه شرط أساسي ان يكون الراتب محولا الى بنك الدوحة.
والبنك يقوم حاليا بتمويل العقارات الجاهزة، وسوف يكون مستقبلا التمويل في البنك بعد تقييم المرحلة الأولى.
وقال المير ان التمويل العقاري يلعب دورا كبيرا في دفع النمو الاقتصادي الي الأمام ويزيد الحركة العمرانية ازدهارا.
وأنهى قائلا: البنوك في هذه الفترة تتسابق في تقديم أفضل الخدمات في هذا القطاع الى العملاء خاصة في ظل هذه الطفرة الإنشائية غير المسبوقة بقطر.
تمويل الشركات
ويقول السيد هاني وديع بشارة مدير ادارة التمويل العقاري ببنك الدوحة ان التمويل العقاري للشركات من البنك يشمل 65 في المائة من قيمة المشروع، أما الجزء المتبقي وهو 35 في المائة يقوم العميل بتحملها وذلك حسب توجيهات المصرف المركزي.
مشيرا الى ان بنك الدوحة خصص إدارة متخصصة في هذا القطاع على مستوى راق تقدم العديد من الخدمات الى العملاء منها مساعدة العملاء في اعداد دراسات الجدوى للمشروعات، تقديم بعض الخدمات الاضافية للعملاء سواء كانت أثناء تنفيذ المشروع او بعد الانتهاء منه.
وأوضح بشارة ان البنك يدرس المشروع من حيث مواكبته للاقتصاد القطري أم لا مع دراسة العائدات المستقبلية لهذا المشروع.
الخدمات العقارية
أما الإدارة العقارية فتقوم بالتمويل كما تقوم بالخدمات العقارية والتسويق مع الدراسة الجيدة لكيفية تطوير المشروع اضافة الى خدمات أخرى مثل خدمة تقييم العقار بشكل صحيح من خلال الخبراء المعتمدين لدى البنك والمحاكم وخدمة التأمين على المشروع ودراسة المشروع من الناحية القانونية.
وأشاد بشارة بالتطور العمراني والطرفة العقارية التي تشهدها قطر وأكد على انه كان ولا بد ان يوجد التمويل العقاري للمساعدة في دفع الحركة الإنشائية الى الأمام مع الاشادة بأن التمويل لا بد أن يكون مدروسا بشكل جيد حتى تتم عملية التمويل بلا أشياء تعرقله.
وأوضح بشارة ان فترة سداد تمويل الشركات تكون أكبر من فترة سداد تمويل الأفراد، وأن السداد يكون على حسب قيمة المشروع والعائدات المستقبلية له.
وأنهى بشارة حديثه بأن البنك يقوم بتمويل نسبة كبيرة من المشروعات الموجودة التي يتم انشاؤها في الفترة الحالية بمناطق مختلفة من الدوحة مثل الدفنة ولؤلؤة قطر وغيرهما من الأماكن.
تحقيق السيد العزوني
بتوجيهات من مصرف قطر المركزي إلى البنوك المحلية تتم الآن أنشطة التمويل العقاري للأفراد والشركات داخل قطر بشكل كبير وقوي، وتتسابق البنوك المحلية في مد المستثمرين داخل قطر بالقروض العقارية بكافة التسهيلات وبسعر فائدة مناسب كما أشاروا بعض المسؤولين في البنوك.
الوطن الاقتصادي استطلع آراء بعض رجال الأعمال لمعرفة مدى تقييمهم للتمويل العقاري في قطر، هناك تحفظ شديد على أنظمة التمويل العقاري، وهذا التحفظ يتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة والمبالغة في طلب البنوك للضمان وعدم وجود المرونة أو عدم توافرها بشكل مستمر.
رجال الأعمال طالبوا البنوك المحلية بالنظر بعين الاعتبار الى معالجة هذه التحفظات مع توسيع سقف التمويل العقاري بشكل أكبر مما هو عليه الآن، خاصة ان التمويل العقاري يساهم كما أشاد بعضهم بحل مشكلة الإيجارات بنسبة 40% إذا تم دعمه على أكمل وجه مثل باقي الدول.
في البداية يقول الشيخ فهد بن حمد بن أحمد آل ثاني رجل الأعمال ان التمويل العقاري بلا شك يلعب دورا رئيسيا في النهضة العقارية والعمرانية داخل الدولة كما انه يساعد في التطوير العمراني المستمر للعقارات ويدفع المستثمرين الى الاستثمارات الكثيرة والمتعددة التي يأتي سيرها في صالح الاقتصاد القطري والنهوض به الى أعلى الدرجات.
وبخصوص أنظمة التمويل التي تسير بها البنوك قال الشيخ فهد انه معجب بأنظمة التمويل لدى البنوك الإماراتية، خاصة مصرف دبي الإسلامي ومصرف أبوظبي الإسلامي. مبررا ان هذه البنوك تمول العميل بأقصى مبلغ ممكن وكذلك الاجراءات التي تتبعها هذه البنوك بسيطة وتتم بسرعة فائقة كما ان هذه لا تشترط على العميل البناء في أماكن معينة ويستطيع ان يبني العميل في المكان الذي يريد ان يبني فيه.
مشيرا الى ان هذه البنوك تقوم باعداد دراسة الجدوى في شكل موضوعي وسريع. أما بخصوص التمويل العقاري من البنوك القطرية قال الشيخ فهد ان بعض البنوك في قطر تشترط التمويل في أماكن محددة فقط كما ان هناك بعض البنوك تشترط ألا يزيد حجم التمويل لديها على مبلغ معين هي التي تحدده وليس العميل.
واصفا ذلك بأن هذا التمويل تمويل مشروط قد يكون العميل سببه في نوع من عدم الحرية الاستثمارية.
وطالب الشيخ فهد البنوك القطرية بأن تفتح باب التمويل العقاري بشكل أكبر وأن تحد من الشروط التي تتطلبها حتى تزيد من دور النهضة العقارية الموجودة في قطر خاصة ان البنوك القطرية بنوك قوية وتمثل قوة اقتصادية قطرية كبرى.
ويقول مطر المناعي رجل الأعمال ان التمويل العقاري يساهم بنسبة 40% من حل أزمة الايجارات وأزمة الايجارات ما هي إلا نتيجة لأزمة السوق العقاري الآن الذين تسوده مشاكل كثيرة.
مشيرا الى ان التمويل العقاري لا بد ان يكون مثل الجهات الممولة الأخرى خارج قطر وضرب لنا مثالا بأن فوائد القروض العقارية على الشركات الأجنبية التي تعمل في قطر تتراوح ما بين 2.8% و3.5% مطالبا البنوك القطرية بتقليل أسعار فائدة القروض الى أدنى شكل ممكن.
وأشار المناعي الى انه لا بد من توافر المرونة داخل البنوك في منح القروض. وان تحد من كثرة الضمانات التي تطلبها من العملاء والمستثمرين حتى تزيد الحركة العمرانية وتنتهي أزمة العقارات والتي سوف ينتج عنها حل مشاكل كثيرة أهمها انتهاء أزمة الايجارات.
ويقول منصور مبارك النعيمي رجل الأعمال والخبير العقاري المعتمد لدى المحاكم والبنوك ان التمويل العقاري الذي تقدمه البنوك الى المستثمرين في قطر جيد ويساعد بشكل كبير في دفع عجلة النمو الاقتصادي.
مطالبا البنوك بأن تكون نسبة الفائدة أقل مما هي عليه الآن، مشيرا الى ان البنوك في دولة الإمارات تقرض هذه النوعية من القروض ولكن بشكل أقل بكثير من سعر الفائدة مما تكون عليه الفوائد في قطر.
وفيما عدا الفائدة يقول النعيمي ان التمويل العقاري جيد جدا في قطر وممتاز ويدعم النمو والأنشطة العمرانية في قطر بشكل جيد وهادف.
وأشار النعيمي إلى ان الاجراءات في البنوك القطرية في هذا القطاع بسيطة وتتم بشكل سريع والآن البنوك تتسابق في تقديم هذه القروض نظرا للاقبال الشديد عليها من العملاء والمستثمرين وان قطر تشهد نهضة عمرانية قوية في هذه الفترات.
ويقول المهندس حمدي السمان مدير عام احد المكاتب الاستشارية داخل الدوحة انه لا بد أن يكون التمويل العقاري هدفه زيادة الاستثمار داخل الدولة.
وأشار الى ان البنوك داخل قطر لها أنظمة مختلفة في عملية التمويل وليست كل البنوك متشابهة او تسير على نظام واحد في التمويل العقاري. مطالبا العملاء بالتوجه الى معرفة جميع أنظمة البنوك في التمويل العقاري قبل الحكم بأن نظام التمويل العقاري سيىء أم جيد.
وأوضح ان البنوك تقوم بدراسة الجدوى التي يقدمها العميل ويقوم بتقييمها بشكل جيد حتى يكون القرار بالتمويل أم لا. وهذا شيء ليس بغريب من أي جهة تمويل خاصة ان التمويل يكون بشكل كبير وبأرقام ضخمة مؤكدا أن البنوك لا تشترط على العملاء الاستثمار في أماكن معينة.
وأنهى السمان قوله: ان التمويل العقاري يعد بمثابة دورة لرأس المال وهذا يعد شيئا اقتصاديا جيدا يستفيد منه كل الأطراف ويزيد من الحركة العقارية نشاطا.
تمويل الأفراد
يقول السيد عبدالرحمن المير المدير التنفيذي للخدمات المصرفية للأفراد بـ «بنك الدوحة» ان البنوك تقدم خدمات مصرفية ومنتجات بنكية، من ضمن هذه المنتجات القروض العقارية.
وهذه القروض تقسم الى قسمين الأول: قروض عقارية للأفراد والتي تختص الأفراد المحولة رواتبهم على بنك الدوحة.
أما الثاني: التمويل العقاري للشركات الكبيرة التي يتجاوز حجم أعمالها بالملايين.
وتحدث المير عن تمويل الأفراد وقال ان البنك يقوم بتمويل الفرد في حدود امكانية سداد هذا الفرد للقرض مقابل رهن العقار لمدة 30 سنة إذا كان قطريا و25 سنة إذا كان مقيما. وان هذه النوعية من التسهيلات ينفرد بها بنك الدوحة كما ان الفائدة على هذه القروض هي 7.75 في المائة.
المصرف المركزي
وأشار المير ان توجيهات المصرف المركزي للقروض العقارية بأن يكون تمويل القطاع العقاري 15 في المائة من ودائع العملاء أو 150 في المائة من حقوق المساهمين أيهما أقل.
مع العلم بأنه شرط أساسي ان يكون الراتب محولا الى بنك الدوحة.
والبنك يقوم حاليا بتمويل العقارات الجاهزة، وسوف يكون مستقبلا التمويل في البنك بعد تقييم المرحلة الأولى.
وقال المير ان التمويل العقاري يلعب دورا كبيرا في دفع النمو الاقتصادي الي الأمام ويزيد الحركة العمرانية ازدهارا.
وأنهى قائلا: البنوك في هذه الفترة تتسابق في تقديم أفضل الخدمات في هذا القطاع الى العملاء خاصة في ظل هذه الطفرة الإنشائية غير المسبوقة بقطر.
تمويل الشركات
ويقول السيد هاني وديع بشارة مدير ادارة التمويل العقاري ببنك الدوحة ان التمويل العقاري للشركات من البنك يشمل 65 في المائة من قيمة المشروع، أما الجزء المتبقي وهو 35 في المائة يقوم العميل بتحملها وذلك حسب توجيهات المصرف المركزي.
مشيرا الى ان بنك الدوحة خصص إدارة متخصصة في هذا القطاع على مستوى راق تقدم العديد من الخدمات الى العملاء منها مساعدة العملاء في اعداد دراسات الجدوى للمشروعات، تقديم بعض الخدمات الاضافية للعملاء سواء كانت أثناء تنفيذ المشروع او بعد الانتهاء منه.
وأوضح بشارة ان البنك يدرس المشروع من حيث مواكبته للاقتصاد القطري أم لا مع دراسة العائدات المستقبلية لهذا المشروع.
الخدمات العقارية
أما الإدارة العقارية فتقوم بالتمويل كما تقوم بالخدمات العقارية والتسويق مع الدراسة الجيدة لكيفية تطوير المشروع اضافة الى خدمات أخرى مثل خدمة تقييم العقار بشكل صحيح من خلال الخبراء المعتمدين لدى البنك والمحاكم وخدمة التأمين على المشروع ودراسة المشروع من الناحية القانونية.
وأشاد بشارة بالتطور العمراني والطرفة العقارية التي تشهدها قطر وأكد على انه كان ولا بد ان يوجد التمويل العقاري للمساعدة في دفع الحركة الإنشائية الى الأمام مع الاشادة بأن التمويل لا بد أن يكون مدروسا بشكل جيد حتى تتم عملية التمويل بلا أشياء تعرقله.
وأوضح بشارة ان فترة سداد تمويل الشركات تكون أكبر من فترة سداد تمويل الأفراد، وأن السداد يكون على حسب قيمة المشروع والعائدات المستقبلية له.
وأنهى بشارة حديثه بأن البنك يقوم بتمويل نسبة كبيرة من المشروعات الموجودة التي يتم انشاؤها في الفترة الحالية بمناطق مختلفة من الدوحة مثل الدفنة ولؤلؤة قطر وغيرهما من الأماكن.