أبوتركي
15-02-2007, 05:01 AM
سلسلة التشريعات العقارية تعزز مستويات الثقة لدى المستثمرين الأجانب
زيادة قيمة أراضي وتكاليف البناء وتنامي الطلب يرفع أسعار عقارات دبي
أظهر استطلاع شمل 100 شخص يعملون في المجال العقاري بعناوين مهنية مختلفة ان ارتفاع أسعار العقارات في إمارة دبي وبعض مدن الدولة يأتي على خلفية ارتفاع قيمة الأراضي المخصصة للتطوير في المدينة بالإضافة إلى عوامل أخرى أبرزها تنامي الطلب في سوق عقارات دبي الذي قاد لاحقا قاطرة ارتفاع الأسعار في تكاليف البناء وأجور العمالة كما وتسبب في رفع أسعار مواد البناء.
وذكر الاستطلاع ان المستثمرين الأجانب في القطاع العقاري يشعرون بالثقة عقب قيام سلطات المدينة بإصدار حزمة تشريعات لكن اغلبهم لم يبدي حماسا تجاه حلول التمويل العقاري المطروحة ورأوا انها لا تلبي طموحات واحتياجات العملاء». وجاءت نتائج الاستطلاع الذي أجرته مجلة «موني وركس العربية» بالتعاون مع نت ريزولتس مخالفا لتقرير أصدرته شركة هيرميس والذي توقعت فيه حدوث انخفاض قريب في أسعار عقارات دبي ما يؤثر سلبا على أداء أسواق المال وعوائد المستثمرين فيها.
وبينما استند التقرير في توقعاته على ان انخفاض الأسعار سيكون بسبب قرب دخول وحدات سكنية إلى السوق، قال المهندس فارس سعيد مدير عام شركة دايموند انفستمنت لجريدة «العقارية تودي» ان أسعار العقار في المدينة سترتفع وإذا ما حدثت حركة تصحيحية في الأسعار فان نسبة الانخفاض لن تتجاوز ال25% من سعر الوحدة السكنية الذي شهد ارتفاعا تراوح مابين 150% و200% خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة ما يعني ان الأسعار ستنخفض عند مستوياتها المرتفعة أصلاً.
وأضاف سعيد ان «أسعار عقارات دبي سترتفع على خلفية تنامي الطلب في السوق من جهة وتأخر دخول العديد من المشاريع إلى حيز الخدمة». وبالعودة إلى الاستطلاع الذي أجرته مجلة «موني وركس العربية» وشمل أراء 100 شخص يمثلون طيفا عريضا من المطورين والمستثمرين والوسطاء والخبراء وصناع القرار وأصحاب التأثير على قطاع العقارات في دبي؛ في محاولة لاستقراء توقعات أولئك المراقبين للمشهد العقاري الإماراتي بشكل عام، وفي دبي بشكل خاص.
نتائج
وخرج الاستطلاع بنتائج وصفتها المجلة بأنه «قد تكون مفاجئة للبعض، ومتوقعة للبعض الآخر، حيث رأى جانب كبير من الذين استطلعت آراؤهم أن جودة الإنشاءات والقوانين المنظمة للعقارات وخدمات ما بعد البيع هي ضمن المتوسط أو أعلى قليلا من المتوسط. وخلص الاستطلاع الى أن أعدادا متزايدة من سكان الإمارات باتت تميل إلى الاعتقاد أن أسعار العقارات وصلت إلى ذروتها أو كادت، في حين رأى بعض المشاركين أن أسعار الفلل لم تصل إلى ذروة السنام بعد، ومقبلة على مزيد من الارتفاع.
وتضيف المجلة «عندما قررنا إجراء هذا الاستطلاع، كانت الفكرة الأساسية أن تشمل قطاع العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي ككل، إلا أننا وبعد نقاش وبحث، قررنا المضي قدما في الاستطلاع ليشمل الإمارات، وتحديدا إمارة دبي، إذ يتبين لكل مطلع ومتابع للشأن العقاري في المنطقة، أن دبي تبرز دائما في الصدارة لجهة حجم المشاريع وفرادتها، ولكونها أضحت مقصدا استثماريا لأبناء المنطقة وللمستثمرين الأجانب كذلك.
ولأجل هذا وذاك، ولحقيقة أن دبي تصلح لتمثيل القطاع العقاري الخليجي بشكل عام- إلى أن يبرز من يزاحمها- فقررنا المضي قدما وبالتعاون مع نت ريزولتس في استطلاع أراء عينة من 100 شخص يمثلون المجتمع الإماراتي بكل أطيافه وألوانه المتعددة.
رؤية
ومما لا شك فيه أن لرؤية صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس دولة الإمارات، ورئيس الوزراء، حاكم دبي، قبل أعوام، وتحديدا في العام 2002، إذ فتحت إمارة دبي الباب أمام تملك الأجانب للعقارات في مناطق مختارة، حيث يعد المراقبون ذلك القرار من ضمن العوامل والظروف التي أسهمت في إشعال فتيل طفرة دبي، إن لم يكن هو فتيلها.
ومنذ ذلك الحين، توالت الاستثمارات المحلية والأجنبية ليصل حجم المشاريع التي أعلن عنها في الإمارات ما يفوق 2 تريليون درهم.وقصة نجاح الاستثمار العقاري في الإمارات، انتقلت وبسرعة إلى الدول الخليجية والعربية المجاورة، إلا أن الأمر الثابت أن تلك الدول تحتاج إلى بعض الوقت للحاق بما قدمته وأنجزته الإمارات ودبي على وجه التحديد.
وللمتابع فإن أغلبية المشاريع التي أعلن عنها في دبي ركزّت على العقارات الفخمة ، غالية الثمن، مستهدفة بذلك الأثرياء والقادرين على شراء منزل في دبي لقضاء العطلات أو الاستثمار، بحيث أضحت دبي تجسد بالنسبة للكثيرين اليوم «موناكو الشرق الأوسط»، وبالنسبة للتجار والمصرفيين فهي هونج كونج الشرق الأوسط.
ومالت دول المنطقة خلال مراحل الازدهار النفطي السابقة إلى استثمار عائداتها الفائضة في الخارج، وعلى الرغم من أنها ما زالت توظف بالفعل استثمارات كبيرة في الخارج، إلا أنها صارت أكثر حرصاً في الحاضر على دفع عجلة النمو المحلي؛ من خلال مشاريع تطوير البنية التحتية، ومشاريع تعزيز أداء قطاعات البناء والسياحة، أضف إلى ذلك أن عوامل اقتصادية وسياسية وديموغرافية توافرت خلال السنوات الماضية؛ جعلت دورة الاستثمار تنحصر في أسواق المنطقة،
وخصوصا منذ العام 2001، التي أعقبت أحداث سبتمبر من العام ذاته، بحيث أصبحت أسواقا استثمارية تقليدية، أسواقا طاردة للاستثمارات العربية والخليجية. وتكدس مع تلك الأموال العائدة أرصدة نقدية ضخمة، من وفورات مالية جديدة؛ نجمت عن عوائد أسعار النفط، التي حلقت إلى مستويات قياسية تاريخية في السنوات الماضية، حيث قدرت مؤسسات دولية الوفر في الحساب الجاري لدول مجلس التعاون العام الماضي بما يصل إلى 227 مليار دولار، مقارنة بنحو 168 مليار دولار عام 2005 و87 مليار دولار في العام الذي سبقه.
وعودا إلى الاستطلاع، فأغلب الذين استطلعت آراؤهم يميلون إلى الاعتقاد أن أسعار العقارات مرشحة للاستقرار خلال العام الجاري، مقابل أصوات تؤكد أن للصعود بقية، وان الأسعار ستشهد ارتفاعا مستمرا خلال العام. وللوصول إلى تصّور عام عن «المزاج العام» ـ إن صح التعبير- فقد جمعنا خلال الأسابيع الماضية ردود وأراء من استطلعت آراؤهم.
معدلات النمو
وجاءت غالبية الردود لتؤكد على إمكانات النمو في سوق العقارات في دبي على المدى الطويل. وعلى الرغم أن 41 بالمئة من شعروا أن الأسعار قد وصلت إلى ذروتها، إلا أن 52 بالمئة من العينة يتوقعون مزيدا من الارتفاع؛ على الأقل في جانب الفلل والشقق ذات الإطلالات والمواقع المتميزة كما في نخلة الجميرا أو مرسى دبي.
ويمثل أحمد أبو جبين، نائب الرئيس للتسويق في شركة تعمير القابضة، الشريحة التي أجابت بالنفي حول وصول أسعار عقارات دبي إلى الذروة، إلا أنه يشير في معرض تعليقه على الاستطلاع أن «من الممكن لأسعار الشقق أن تستقر في مناطق معينة، إلا أن المناطق الرئيسية ستستمر في الارتفاع ما دام الطلب موجودا، ولا شك أن قطاع الفلل في دبي سيشهد ارتفاعات متزايدة؛ وذلك لمحدودية الأراضي المميزة المتاحة لبناء الفلل.
أما ستيف برايس، المدير الإقليمي للأبحاث في بنك ستاندرد تشارترد، فقد اتفق مع أبو جبين في عدم وصول أسعار العقارات إلى الذروة، ولكن يرى أن تلك الذروة محتملة أكثر خلال العام الجاري. ووقال: «نعتقد أن أسعار العقارات ستصل إلى قمة الهرم العام الحالي، إلا أنه من المبكر القول ان الأسعار ستبدأ بالانخفاض؛ إذ ما زال هناك نقص في المعروض،...، وقد يمثل تسليم مشروع جميرا بيتش ريزيدنس لاحقا خلال العام نقطة الانعطاف وتغيير المسار».
آليات السوق
وجاءت ردود بعض الذين استطلعت أراؤهم لتؤكد أن الأمر مبني ببساطة على آلية العرض والطلب، وأن يكون الطلب حقيقيا؛ ليبرر التوسع في العرض، ومن أولئك والتر هارت، مدير المشاريع والتسويق في بيتر هومز، الذي قال: «هناك احتمال قائم بهبوط أسعار العقارات في بعض المناطق في دبي، ولكنني بشكل عام أرى أن أسعار العقارات ستستمر في الصعود متأثرة بصعود مستمر في الأراضي وكلف البناء.
ولا يخفى أن الأسعار مرتبطة بشكل وثيق بالعرض والطلب، والسؤال الذي يبحث عن إجابة هو ما حجم الطلب الحقيقي على عشرات الآلاف من الشقق التي ستستكمل خلال الأعوام 2007 و2008». وبشكل قريب، حتى بالنسبة لمن يرون أن الأسعار قد وصلت بالفعل إلى ذروتها، فعامل العرض والطلب هو المقياس، ويقول مؤنس بزي، المدير في ميريل لينش العالمية: «آخذين بالاعتبار اقتراب تسليم جانب كبير من العرض، يوازيه إعلان مستمر عن مشاريع جديدة؛ لا بد حتما أننا وصلنا إلى القمة».
زيادة المعروض
وتشير سناء كاباديا، المحلل في مجموعة هيرميس المالية إلى حقيقة أن اقتراب موعد تسليم العقارات تحت الإنشاء، وترى أن الأسعار بدأت تظهر عليها علامات التهدئة؛ وفي انتظار ما ستؤول إليه الأسواق مع تسليم العقارات المتوقع خلال عام 2007.
الطلب مقابل العرض
ومع أن الاستطلاع لا يتعرض لمسألة العرض تحديدا، إلا أن ردود كثير من المشاركين دفعتنا إلى التعريج ولو بشكل بسيط على الأمر. واعتمادا على تقرير أصدرته مجموعة هيرميس مؤخرا، فقد تم تسليم أقل من 10آلاف وحدة سكنية خلال عام 2006 حتى نهاية نوفمبر، مع توقعات أن تقفز تلك الوحدات الجديدة الداخلة إلى الأسواق إلى 69 ألف وحدة خلال العام الجاري، و139 ألفا في العام 2008.
إلا أن التقرير يعدد بعض العوامل والتي تشمل التأخير في تسليم المشاريع، وتبدل غايات واستخدامات وأحجام المشاريع كعوامل قد تؤخر التسليم الفعلي لتلك المشاريع والوحدات السكنية ضمن الإطار الزمني الموضوع.ومع ذلك يرى التقرير أن شق الطلب هو الشق الأصعب في المعادلة العقارية في دبي، وهل يقدر الطلب على امتصاص واستيعاب الكم الكبير من الوحدات السكنية التي ستتضاعف خلال السنوات الأربع المقبلة.
ويقدر التقرير أن دبي استحوذت على 30% من إجمالي الوحدات السكنية المتوفرة في الإمارات عام 2005، وبلغت 260 ألف وحدة سكنية، ومن المتوقع أن تتضاعف إلى 530 ألفا بحلول عام 2010. ويعلق التقرير على السكان في الإمارات على خلق جانب مهم من الطلب على تلك العقارات، إذ يرى أن عدد سكان دبي ارتفع بنسبة 50 بالمئة من العام 2000 وحتى العام 2005؛ يغذيها تعاظم أعداد الوافدين المعتمدين على ازدهار اقتصاد الإمارة.
وجاء في التقرير: «نمو السكان الكبير يؤشر إلى أن الطلب الحالي على الوحدات السكنية مستدام، ونعتقد أن عدد سكان دبي سيرتفع إلى 9,1 مليون نسمة بحلول عام 2010، مرتفعا من 4,1 مليون نسمة حاليا، وبافتراض النمو الكبير المتوقع في عدد السكان، نتوقع طلبا إضافيا على الوحدات السكنية بمعدل 40 إلى 50 ألف وحدة سكنية سنويا».
الطلب الأجنبي
خرجت نتائج الاستطلاع للتأكيد أن ما يزيد على نصف العينة لا ترى أن دبي تعتمد بشكل كبير على المستثمر الأجنبي، وبمعنى آخر ان المطورين لا يستهدفون الأجانب بشكل مطلق في مشاريعهم، ويقول أولئك ان أي سوق عالمي لا بد أن يتأثر ويستقطب اهتمام المستثمر الأجنبي، مشيرين إلى أن إستراتيجية دبي في استقطاب المستثمر الأجنبي قد أتت أوكلها، وهي إستراتيجية مرشحة للاستمرار في المستقبل. ومع ذلك، يرى بعض أفراد العينة أن المضارب الأجنبي قد لا يجد مكانا له خلال الفترة المقبلة.
اختفاء المضاربة
كريس أودانل، الرئيس التنفيذي في شركة نخيل العقارية، يرى أن أيام المضاربين قد ولت، وأن الطلب الحالي مصدره المستهلكون النهائيون والمستثمرون طويلو الأمد. وقال: «سيطر المضاربون على جانب كبير من السوق حين تم فتح المجال أمام الملكية الحرة في دبي في العام 2002، ولكن تدل أبحاثنا حاليا أن غالبية الطلب اليوم يقف وراءه مستهلكون نهائيون ممن يعيشون ويعملون في دبي، بالإضافة إلى المستثمرين الساعين لتملك عقارات في دبي كاستثمار بعيد المدى».
وذهبت فرح فستق، رئيس قسم إدارة الأصول في بنك دبي الوطني الاستثماري في ذات الطريق، وقالت: «تاريخيا، تملك كل من الهنود والإيرانيين والسعوديين الجانب الأكبر من عقارات دبي، ولكن ذلك المشهد قد يتبدل خلال الفترة المقبلة؛ خصوصا مع قيام الكثير من السعوديين بتسييل عقاراتهم لتسديد التزامات ومراكز استثمارية في الأسواق المالية».
الأسعار
يبقى التساؤل الأهم بالنسبة لسكان دبي والمستثمرين كذلك هو مصير الأسعار؛ هل هي إلى ارتفاع أم انخفاض، وما يرتبط بذلك من عوامل ومؤثرات، منها على سبيل المثال لا الحصر، الإيجارات وتكاليف المعيشة.ويعلق الرئيس التنفيذي لشركة نخيل على الأمر معتبرا أن العرض القوي خلال العام الحالي والعام المقبل سيعني أن أسعار الشقق ستميل إلى الاعتدال،
ولكنه يضيف كما هو حال الكثير من الردود أن السوق العقاري في دبي لا ينحصر بشكل تطويري واحد، فهناك سلة متنوعة من العقارات تتمايز فيما بينها بالموقع والسعر والإطلالة وغيرها من الأمور. وقال: «من المحتمل أن نرى تفاضلا بين الشقق بناء على الموقع، لتبقى مواقع مثل نخلة جميرا والعقارات ذات الإطلالات البحرية في الاتجاه الصعودي للأسعار، مقابل ضغوط على مناطق أقل جذبا.
وفي السياق ذاته، فالفلل مرشحة لمزيد من النمو المستدام، إذ ان الطلب سيستمر في التفوق على العرض مستقبلا».ومع أن الاستطلاع لم يفرق بين الفلل والشقق ووضعهما في خانة الوحدات السكنية، أخذت الردود نظرة متوازنة في القطاع عند الإجابة عن أسئلة تتعلق بتحركات الأسعار، كما لم نضع إطارا زمنيا، على الرغم من إقراض أغلب المستطلعة آراؤهم أننا ننتكلم عن التحركات والتوقعات خلال العام الجاري.
وبينت النتائج أن 65% يتوقعون ارتفاعا في أسعار الوحدات السكنية(شقق وفلل)، ترى أغلبية منهم أن الارتفاع سيتراوح بين 10 إلى 20 بالمئة بالمقارنة مع أسعار العام الماضي. وشكل من يعتقد أن الأسعار مرشحة للانخفاض 28 بالمئة فقط، مقابل 7 بالمئة لم يجيبوا عن السؤال أو يعتقدون أن الأسعار ستستقر خلال العام.
وبالنسبة لأسعار العقارات التجارية، أجاب 72 بالمئة عن توقعهم أن الأسعار ستتحرك إلى الأعلى خلال عام 2007، بينما لم تتعد نسبة من يعتقدون بأنها ستنخفض 17 بالمئة فقط. وكذلك الأمر بالنسبة لمعدلات الإيجارات، سواء السكني أم التجاري.( طالع الرسوم التوضيحية).
ومن اللافت أن البعض، ومنهم راميش كومار، رئيس وحدة في بنك باركليز يرى أن الأسعار بشكل عام ستميل إلى الاستقرار خلال العام، ولأسباب تتعلق بالتباطؤ الاقتصادي في النصف الثاني من العام، فسنشهد بعض التهدئة، ومع تزايد العرض المتوقع خلال الفترة، فإن الأسعار مرشحة لمزيد من الهبوط.
وفي المقابل، جاءت ردود متفائلة جدا من جانب البعض الآخر ومنهم راشد جناحي، الرئيس التنفيذي لبيت أبوظبي للاستثمار والذي قال: «بالنظر إلى العوامل الاقتصادية الكلية والجزئية في الإمارات، أعتقد أننا سنشهد ارتفاعا آخر في الأسعار. وهناك متسع كبير لتصاعد الأسعار مع تزايد الطلب المستمر، وطرح أفكار تطويرية جديدة. ونتيجة مثيرة توصل لها الاستطلاع مفادها أن الكثير من سكان دبي باتوا يقارنون الإمارة بمدن كبرى مثل نيويورك ولندن وهونغ كونغ، إذ يرى 58 بالمئة أن المقارنة أمست واقعية، يصر آخرون أن المقارنة غير عادلة.
ويقول علي موسى، الرئيس التنفيذي لمجموعة علي موسى وأولاده- وهو ممن يرون أن دبي تستحق أن توضع في خانة المدن الكبرى- «ليس من الواقعي مقارنة دبي بالمدن الكبرى وحسب، بل ان دبي تتفوق عليها في الأمن والأمان والبيئة الخالية من الضرائب،...، عندهم أسلوب استثماري وعندنا أسلوب كذلك». وبرز من بين الفريقين رأي يبرر انتخاب دبي في قائمة الكبار فيما يتعلق بشق الأعمال، إلا أنهم يرون أن مستويات الدخول لا تزال تقل بشكل كبير عن تلك المدن، وبالتالي تصبح المقارنة غير عادلة أو مشوهة.
الجودة
وأفرد استطلاع موني وركس جانبا مهما لموضوع الجودة، وتحديدا جودة البناء، وخدمة ما بعد البيع، والتشريعات والقوانين المنظمة للقطاع، وهي أمور إلى جانب قضايا أخرى تعتبر أمورا جوهرية وحاسمة في تحديد الطلب على العقارات. وهنا، كذلك جاءت الردود متباينة.
واللافت أن غالبية الردود أتت بما يخالف ما نسمع ونقرأ في وسائل الإعلام من وجود عيوب في البناء والمقاولات في دبي، حيث رأى جانب كبير من أفراد العينة أن جودة البناء تتفوق على كثير من المدن الأخرى ويمكن أن تكون ما فوق المتوسط العام. رغم أن كثيرا من تلك الردود مبني على التوقعات والآمال، وليس تجربة شخصية في كثير من الحالات.
ويرى نيك سفاستانو، المسؤول في انفسكو لإدارة الأصول أن جودة البناء تتباين بين المطورين، وغالبية الآراء حول الأمر مردها التمني والتوقعات، وجودة البناء ستبدأ بالتكشف خلال السنوات المقبلة.أما طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة ريتش فيل للاستشارات العقارية، فأشار إلى أهمية وضع قواعد وأسس لضمان الحد الأدنى من الجودة في المباني.
وطلب من أفراد العينة وضع تصنيف لمنظومة التشريعات العقارية في دبي ورأس الخيمة وأبو ظبي، على مقياس تصاعدي من 1 إلى 10. وعند تحليل النتائج، أجاب 70% أن التشريعات في دبي يمكن اعتبارها فوق المتوسط، في حين أجاب 50% بذلك أبوظبي، و25% فقط في رأس الخيمة.
والتر هارت من بيتر هومز الذي آثر أن لا يضع أي تصنيف، قال: «القوانين والتشريعات، ومهما كانت درجة شموليتها، فإنها تعطي نوعا من الراحة وهي حالة أفضل من عدم وجود أي منظومة قانونية، ولكن أمامنا طريق طويل نقطعه؛ خصوصا في ما يتعلق بقانون تملك الشقق مثلا».
أما كريس أودانل فقد أعطى تصنيفا مرتفعا للإمارات الثلاث، كما فعل غيره كذلك، وقال: مع أن الريادة كانت لدبي في منح الملكية الحرة، إلا أن إمارتي عجمان ورأس الخيمة قد لحقتا بدبي سريعا، ومنحت عبر قوانينها حوافز أكبر مما منحته دبي. وكذلك الأمر في أبو ظبي التي تتحرك ببطء ولكنها بالتأكيد ستلحق بدبي».
وقالت 62 بالمئة من الردود ان المستثمر الأجنبي غدا أكثر ارتياحا بالقوانين العقارية التي أخذت الإمارات وباقي دول الخليج بإقرارها تباعا، ومع ذلك يرى 81 بالمئة أن هناك متسعا لمزيد من التطور في التشريعات والقوانين. وفيما يتعلق بخدمات ما بعد البيع، جاءت الردود لتشير الى أن مستوى الخدمات مقبول، وقال 40 بالمئة ان مستواها فوق المتوسط بقليل.
وجاءت ردود عابد جنيد، المدير في شركة إي تي أيه ستار للتطوير العقاري في صالح إعطاء مستوى مرتفع لخدمات ما بعد البيع، إلا أنه أشار إلى أن مستوى الخدمة يعتمد على المطور، مما يعنى تباينا في الخدمة. ووسط ذلك يرى بيتر شو، المستشار في كي أند ديكسون أن من الضروري على شركات التمويل العقاري اشتراط وجود تأمين على خدمات ما بعد البيع لضمان المحافظة على مستوى جيد.
زيادة قيمة أراضي وتكاليف البناء وتنامي الطلب يرفع أسعار عقارات دبي
أظهر استطلاع شمل 100 شخص يعملون في المجال العقاري بعناوين مهنية مختلفة ان ارتفاع أسعار العقارات في إمارة دبي وبعض مدن الدولة يأتي على خلفية ارتفاع قيمة الأراضي المخصصة للتطوير في المدينة بالإضافة إلى عوامل أخرى أبرزها تنامي الطلب في سوق عقارات دبي الذي قاد لاحقا قاطرة ارتفاع الأسعار في تكاليف البناء وأجور العمالة كما وتسبب في رفع أسعار مواد البناء.
وذكر الاستطلاع ان المستثمرين الأجانب في القطاع العقاري يشعرون بالثقة عقب قيام سلطات المدينة بإصدار حزمة تشريعات لكن اغلبهم لم يبدي حماسا تجاه حلول التمويل العقاري المطروحة ورأوا انها لا تلبي طموحات واحتياجات العملاء». وجاءت نتائج الاستطلاع الذي أجرته مجلة «موني وركس العربية» بالتعاون مع نت ريزولتس مخالفا لتقرير أصدرته شركة هيرميس والذي توقعت فيه حدوث انخفاض قريب في أسعار عقارات دبي ما يؤثر سلبا على أداء أسواق المال وعوائد المستثمرين فيها.
وبينما استند التقرير في توقعاته على ان انخفاض الأسعار سيكون بسبب قرب دخول وحدات سكنية إلى السوق، قال المهندس فارس سعيد مدير عام شركة دايموند انفستمنت لجريدة «العقارية تودي» ان أسعار العقار في المدينة سترتفع وإذا ما حدثت حركة تصحيحية في الأسعار فان نسبة الانخفاض لن تتجاوز ال25% من سعر الوحدة السكنية الذي شهد ارتفاعا تراوح مابين 150% و200% خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة ما يعني ان الأسعار ستنخفض عند مستوياتها المرتفعة أصلاً.
وأضاف سعيد ان «أسعار عقارات دبي سترتفع على خلفية تنامي الطلب في السوق من جهة وتأخر دخول العديد من المشاريع إلى حيز الخدمة». وبالعودة إلى الاستطلاع الذي أجرته مجلة «موني وركس العربية» وشمل أراء 100 شخص يمثلون طيفا عريضا من المطورين والمستثمرين والوسطاء والخبراء وصناع القرار وأصحاب التأثير على قطاع العقارات في دبي؛ في محاولة لاستقراء توقعات أولئك المراقبين للمشهد العقاري الإماراتي بشكل عام، وفي دبي بشكل خاص.
نتائج
وخرج الاستطلاع بنتائج وصفتها المجلة بأنه «قد تكون مفاجئة للبعض، ومتوقعة للبعض الآخر، حيث رأى جانب كبير من الذين استطلعت آراؤهم أن جودة الإنشاءات والقوانين المنظمة للعقارات وخدمات ما بعد البيع هي ضمن المتوسط أو أعلى قليلا من المتوسط. وخلص الاستطلاع الى أن أعدادا متزايدة من سكان الإمارات باتت تميل إلى الاعتقاد أن أسعار العقارات وصلت إلى ذروتها أو كادت، في حين رأى بعض المشاركين أن أسعار الفلل لم تصل إلى ذروة السنام بعد، ومقبلة على مزيد من الارتفاع.
وتضيف المجلة «عندما قررنا إجراء هذا الاستطلاع، كانت الفكرة الأساسية أن تشمل قطاع العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي ككل، إلا أننا وبعد نقاش وبحث، قررنا المضي قدما في الاستطلاع ليشمل الإمارات، وتحديدا إمارة دبي، إذ يتبين لكل مطلع ومتابع للشأن العقاري في المنطقة، أن دبي تبرز دائما في الصدارة لجهة حجم المشاريع وفرادتها، ولكونها أضحت مقصدا استثماريا لأبناء المنطقة وللمستثمرين الأجانب كذلك.
ولأجل هذا وذاك، ولحقيقة أن دبي تصلح لتمثيل القطاع العقاري الخليجي بشكل عام- إلى أن يبرز من يزاحمها- فقررنا المضي قدما وبالتعاون مع نت ريزولتس في استطلاع أراء عينة من 100 شخص يمثلون المجتمع الإماراتي بكل أطيافه وألوانه المتعددة.
رؤية
ومما لا شك فيه أن لرؤية صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس دولة الإمارات، ورئيس الوزراء، حاكم دبي، قبل أعوام، وتحديدا في العام 2002، إذ فتحت إمارة دبي الباب أمام تملك الأجانب للعقارات في مناطق مختارة، حيث يعد المراقبون ذلك القرار من ضمن العوامل والظروف التي أسهمت في إشعال فتيل طفرة دبي، إن لم يكن هو فتيلها.
ومنذ ذلك الحين، توالت الاستثمارات المحلية والأجنبية ليصل حجم المشاريع التي أعلن عنها في الإمارات ما يفوق 2 تريليون درهم.وقصة نجاح الاستثمار العقاري في الإمارات، انتقلت وبسرعة إلى الدول الخليجية والعربية المجاورة، إلا أن الأمر الثابت أن تلك الدول تحتاج إلى بعض الوقت للحاق بما قدمته وأنجزته الإمارات ودبي على وجه التحديد.
وللمتابع فإن أغلبية المشاريع التي أعلن عنها في دبي ركزّت على العقارات الفخمة ، غالية الثمن، مستهدفة بذلك الأثرياء والقادرين على شراء منزل في دبي لقضاء العطلات أو الاستثمار، بحيث أضحت دبي تجسد بالنسبة للكثيرين اليوم «موناكو الشرق الأوسط»، وبالنسبة للتجار والمصرفيين فهي هونج كونج الشرق الأوسط.
ومالت دول المنطقة خلال مراحل الازدهار النفطي السابقة إلى استثمار عائداتها الفائضة في الخارج، وعلى الرغم من أنها ما زالت توظف بالفعل استثمارات كبيرة في الخارج، إلا أنها صارت أكثر حرصاً في الحاضر على دفع عجلة النمو المحلي؛ من خلال مشاريع تطوير البنية التحتية، ومشاريع تعزيز أداء قطاعات البناء والسياحة، أضف إلى ذلك أن عوامل اقتصادية وسياسية وديموغرافية توافرت خلال السنوات الماضية؛ جعلت دورة الاستثمار تنحصر في أسواق المنطقة،
وخصوصا منذ العام 2001، التي أعقبت أحداث سبتمبر من العام ذاته، بحيث أصبحت أسواقا استثمارية تقليدية، أسواقا طاردة للاستثمارات العربية والخليجية. وتكدس مع تلك الأموال العائدة أرصدة نقدية ضخمة، من وفورات مالية جديدة؛ نجمت عن عوائد أسعار النفط، التي حلقت إلى مستويات قياسية تاريخية في السنوات الماضية، حيث قدرت مؤسسات دولية الوفر في الحساب الجاري لدول مجلس التعاون العام الماضي بما يصل إلى 227 مليار دولار، مقارنة بنحو 168 مليار دولار عام 2005 و87 مليار دولار في العام الذي سبقه.
وعودا إلى الاستطلاع، فأغلب الذين استطلعت آراؤهم يميلون إلى الاعتقاد أن أسعار العقارات مرشحة للاستقرار خلال العام الجاري، مقابل أصوات تؤكد أن للصعود بقية، وان الأسعار ستشهد ارتفاعا مستمرا خلال العام. وللوصول إلى تصّور عام عن «المزاج العام» ـ إن صح التعبير- فقد جمعنا خلال الأسابيع الماضية ردود وأراء من استطلعت آراؤهم.
معدلات النمو
وجاءت غالبية الردود لتؤكد على إمكانات النمو في سوق العقارات في دبي على المدى الطويل. وعلى الرغم أن 41 بالمئة من شعروا أن الأسعار قد وصلت إلى ذروتها، إلا أن 52 بالمئة من العينة يتوقعون مزيدا من الارتفاع؛ على الأقل في جانب الفلل والشقق ذات الإطلالات والمواقع المتميزة كما في نخلة الجميرا أو مرسى دبي.
ويمثل أحمد أبو جبين، نائب الرئيس للتسويق في شركة تعمير القابضة، الشريحة التي أجابت بالنفي حول وصول أسعار عقارات دبي إلى الذروة، إلا أنه يشير في معرض تعليقه على الاستطلاع أن «من الممكن لأسعار الشقق أن تستقر في مناطق معينة، إلا أن المناطق الرئيسية ستستمر في الارتفاع ما دام الطلب موجودا، ولا شك أن قطاع الفلل في دبي سيشهد ارتفاعات متزايدة؛ وذلك لمحدودية الأراضي المميزة المتاحة لبناء الفلل.
أما ستيف برايس، المدير الإقليمي للأبحاث في بنك ستاندرد تشارترد، فقد اتفق مع أبو جبين في عدم وصول أسعار العقارات إلى الذروة، ولكن يرى أن تلك الذروة محتملة أكثر خلال العام الجاري. ووقال: «نعتقد أن أسعار العقارات ستصل إلى قمة الهرم العام الحالي، إلا أنه من المبكر القول ان الأسعار ستبدأ بالانخفاض؛ إذ ما زال هناك نقص في المعروض،...، وقد يمثل تسليم مشروع جميرا بيتش ريزيدنس لاحقا خلال العام نقطة الانعطاف وتغيير المسار».
آليات السوق
وجاءت ردود بعض الذين استطلعت أراؤهم لتؤكد أن الأمر مبني ببساطة على آلية العرض والطلب، وأن يكون الطلب حقيقيا؛ ليبرر التوسع في العرض، ومن أولئك والتر هارت، مدير المشاريع والتسويق في بيتر هومز، الذي قال: «هناك احتمال قائم بهبوط أسعار العقارات في بعض المناطق في دبي، ولكنني بشكل عام أرى أن أسعار العقارات ستستمر في الصعود متأثرة بصعود مستمر في الأراضي وكلف البناء.
ولا يخفى أن الأسعار مرتبطة بشكل وثيق بالعرض والطلب، والسؤال الذي يبحث عن إجابة هو ما حجم الطلب الحقيقي على عشرات الآلاف من الشقق التي ستستكمل خلال الأعوام 2007 و2008». وبشكل قريب، حتى بالنسبة لمن يرون أن الأسعار قد وصلت بالفعل إلى ذروتها، فعامل العرض والطلب هو المقياس، ويقول مؤنس بزي، المدير في ميريل لينش العالمية: «آخذين بالاعتبار اقتراب تسليم جانب كبير من العرض، يوازيه إعلان مستمر عن مشاريع جديدة؛ لا بد حتما أننا وصلنا إلى القمة».
زيادة المعروض
وتشير سناء كاباديا، المحلل في مجموعة هيرميس المالية إلى حقيقة أن اقتراب موعد تسليم العقارات تحت الإنشاء، وترى أن الأسعار بدأت تظهر عليها علامات التهدئة؛ وفي انتظار ما ستؤول إليه الأسواق مع تسليم العقارات المتوقع خلال عام 2007.
الطلب مقابل العرض
ومع أن الاستطلاع لا يتعرض لمسألة العرض تحديدا، إلا أن ردود كثير من المشاركين دفعتنا إلى التعريج ولو بشكل بسيط على الأمر. واعتمادا على تقرير أصدرته مجموعة هيرميس مؤخرا، فقد تم تسليم أقل من 10آلاف وحدة سكنية خلال عام 2006 حتى نهاية نوفمبر، مع توقعات أن تقفز تلك الوحدات الجديدة الداخلة إلى الأسواق إلى 69 ألف وحدة خلال العام الجاري، و139 ألفا في العام 2008.
إلا أن التقرير يعدد بعض العوامل والتي تشمل التأخير في تسليم المشاريع، وتبدل غايات واستخدامات وأحجام المشاريع كعوامل قد تؤخر التسليم الفعلي لتلك المشاريع والوحدات السكنية ضمن الإطار الزمني الموضوع.ومع ذلك يرى التقرير أن شق الطلب هو الشق الأصعب في المعادلة العقارية في دبي، وهل يقدر الطلب على امتصاص واستيعاب الكم الكبير من الوحدات السكنية التي ستتضاعف خلال السنوات الأربع المقبلة.
ويقدر التقرير أن دبي استحوذت على 30% من إجمالي الوحدات السكنية المتوفرة في الإمارات عام 2005، وبلغت 260 ألف وحدة سكنية، ومن المتوقع أن تتضاعف إلى 530 ألفا بحلول عام 2010. ويعلق التقرير على السكان في الإمارات على خلق جانب مهم من الطلب على تلك العقارات، إذ يرى أن عدد سكان دبي ارتفع بنسبة 50 بالمئة من العام 2000 وحتى العام 2005؛ يغذيها تعاظم أعداد الوافدين المعتمدين على ازدهار اقتصاد الإمارة.
وجاء في التقرير: «نمو السكان الكبير يؤشر إلى أن الطلب الحالي على الوحدات السكنية مستدام، ونعتقد أن عدد سكان دبي سيرتفع إلى 9,1 مليون نسمة بحلول عام 2010، مرتفعا من 4,1 مليون نسمة حاليا، وبافتراض النمو الكبير المتوقع في عدد السكان، نتوقع طلبا إضافيا على الوحدات السكنية بمعدل 40 إلى 50 ألف وحدة سكنية سنويا».
الطلب الأجنبي
خرجت نتائج الاستطلاع للتأكيد أن ما يزيد على نصف العينة لا ترى أن دبي تعتمد بشكل كبير على المستثمر الأجنبي، وبمعنى آخر ان المطورين لا يستهدفون الأجانب بشكل مطلق في مشاريعهم، ويقول أولئك ان أي سوق عالمي لا بد أن يتأثر ويستقطب اهتمام المستثمر الأجنبي، مشيرين إلى أن إستراتيجية دبي في استقطاب المستثمر الأجنبي قد أتت أوكلها، وهي إستراتيجية مرشحة للاستمرار في المستقبل. ومع ذلك، يرى بعض أفراد العينة أن المضارب الأجنبي قد لا يجد مكانا له خلال الفترة المقبلة.
اختفاء المضاربة
كريس أودانل، الرئيس التنفيذي في شركة نخيل العقارية، يرى أن أيام المضاربين قد ولت، وأن الطلب الحالي مصدره المستهلكون النهائيون والمستثمرون طويلو الأمد. وقال: «سيطر المضاربون على جانب كبير من السوق حين تم فتح المجال أمام الملكية الحرة في دبي في العام 2002، ولكن تدل أبحاثنا حاليا أن غالبية الطلب اليوم يقف وراءه مستهلكون نهائيون ممن يعيشون ويعملون في دبي، بالإضافة إلى المستثمرين الساعين لتملك عقارات في دبي كاستثمار بعيد المدى».
وذهبت فرح فستق، رئيس قسم إدارة الأصول في بنك دبي الوطني الاستثماري في ذات الطريق، وقالت: «تاريخيا، تملك كل من الهنود والإيرانيين والسعوديين الجانب الأكبر من عقارات دبي، ولكن ذلك المشهد قد يتبدل خلال الفترة المقبلة؛ خصوصا مع قيام الكثير من السعوديين بتسييل عقاراتهم لتسديد التزامات ومراكز استثمارية في الأسواق المالية».
الأسعار
يبقى التساؤل الأهم بالنسبة لسكان دبي والمستثمرين كذلك هو مصير الأسعار؛ هل هي إلى ارتفاع أم انخفاض، وما يرتبط بذلك من عوامل ومؤثرات، منها على سبيل المثال لا الحصر، الإيجارات وتكاليف المعيشة.ويعلق الرئيس التنفيذي لشركة نخيل على الأمر معتبرا أن العرض القوي خلال العام الحالي والعام المقبل سيعني أن أسعار الشقق ستميل إلى الاعتدال،
ولكنه يضيف كما هو حال الكثير من الردود أن السوق العقاري في دبي لا ينحصر بشكل تطويري واحد، فهناك سلة متنوعة من العقارات تتمايز فيما بينها بالموقع والسعر والإطلالة وغيرها من الأمور. وقال: «من المحتمل أن نرى تفاضلا بين الشقق بناء على الموقع، لتبقى مواقع مثل نخلة جميرا والعقارات ذات الإطلالات البحرية في الاتجاه الصعودي للأسعار، مقابل ضغوط على مناطق أقل جذبا.
وفي السياق ذاته، فالفلل مرشحة لمزيد من النمو المستدام، إذ ان الطلب سيستمر في التفوق على العرض مستقبلا».ومع أن الاستطلاع لم يفرق بين الفلل والشقق ووضعهما في خانة الوحدات السكنية، أخذت الردود نظرة متوازنة في القطاع عند الإجابة عن أسئلة تتعلق بتحركات الأسعار، كما لم نضع إطارا زمنيا، على الرغم من إقراض أغلب المستطلعة آراؤهم أننا ننتكلم عن التحركات والتوقعات خلال العام الجاري.
وبينت النتائج أن 65% يتوقعون ارتفاعا في أسعار الوحدات السكنية(شقق وفلل)، ترى أغلبية منهم أن الارتفاع سيتراوح بين 10 إلى 20 بالمئة بالمقارنة مع أسعار العام الماضي. وشكل من يعتقد أن الأسعار مرشحة للانخفاض 28 بالمئة فقط، مقابل 7 بالمئة لم يجيبوا عن السؤال أو يعتقدون أن الأسعار ستستقر خلال العام.
وبالنسبة لأسعار العقارات التجارية، أجاب 72 بالمئة عن توقعهم أن الأسعار ستتحرك إلى الأعلى خلال عام 2007، بينما لم تتعد نسبة من يعتقدون بأنها ستنخفض 17 بالمئة فقط. وكذلك الأمر بالنسبة لمعدلات الإيجارات، سواء السكني أم التجاري.( طالع الرسوم التوضيحية).
ومن اللافت أن البعض، ومنهم راميش كومار، رئيس وحدة في بنك باركليز يرى أن الأسعار بشكل عام ستميل إلى الاستقرار خلال العام، ولأسباب تتعلق بالتباطؤ الاقتصادي في النصف الثاني من العام، فسنشهد بعض التهدئة، ومع تزايد العرض المتوقع خلال الفترة، فإن الأسعار مرشحة لمزيد من الهبوط.
وفي المقابل، جاءت ردود متفائلة جدا من جانب البعض الآخر ومنهم راشد جناحي، الرئيس التنفيذي لبيت أبوظبي للاستثمار والذي قال: «بالنظر إلى العوامل الاقتصادية الكلية والجزئية في الإمارات، أعتقد أننا سنشهد ارتفاعا آخر في الأسعار. وهناك متسع كبير لتصاعد الأسعار مع تزايد الطلب المستمر، وطرح أفكار تطويرية جديدة. ونتيجة مثيرة توصل لها الاستطلاع مفادها أن الكثير من سكان دبي باتوا يقارنون الإمارة بمدن كبرى مثل نيويورك ولندن وهونغ كونغ، إذ يرى 58 بالمئة أن المقارنة أمست واقعية، يصر آخرون أن المقارنة غير عادلة.
ويقول علي موسى، الرئيس التنفيذي لمجموعة علي موسى وأولاده- وهو ممن يرون أن دبي تستحق أن توضع في خانة المدن الكبرى- «ليس من الواقعي مقارنة دبي بالمدن الكبرى وحسب، بل ان دبي تتفوق عليها في الأمن والأمان والبيئة الخالية من الضرائب،...، عندهم أسلوب استثماري وعندنا أسلوب كذلك». وبرز من بين الفريقين رأي يبرر انتخاب دبي في قائمة الكبار فيما يتعلق بشق الأعمال، إلا أنهم يرون أن مستويات الدخول لا تزال تقل بشكل كبير عن تلك المدن، وبالتالي تصبح المقارنة غير عادلة أو مشوهة.
الجودة
وأفرد استطلاع موني وركس جانبا مهما لموضوع الجودة، وتحديدا جودة البناء، وخدمة ما بعد البيع، والتشريعات والقوانين المنظمة للقطاع، وهي أمور إلى جانب قضايا أخرى تعتبر أمورا جوهرية وحاسمة في تحديد الطلب على العقارات. وهنا، كذلك جاءت الردود متباينة.
واللافت أن غالبية الردود أتت بما يخالف ما نسمع ونقرأ في وسائل الإعلام من وجود عيوب في البناء والمقاولات في دبي، حيث رأى جانب كبير من أفراد العينة أن جودة البناء تتفوق على كثير من المدن الأخرى ويمكن أن تكون ما فوق المتوسط العام. رغم أن كثيرا من تلك الردود مبني على التوقعات والآمال، وليس تجربة شخصية في كثير من الحالات.
ويرى نيك سفاستانو، المسؤول في انفسكو لإدارة الأصول أن جودة البناء تتباين بين المطورين، وغالبية الآراء حول الأمر مردها التمني والتوقعات، وجودة البناء ستبدأ بالتكشف خلال السنوات المقبلة.أما طارق رمضان، رئيس مجلس إدارة ريتش فيل للاستشارات العقارية، فأشار إلى أهمية وضع قواعد وأسس لضمان الحد الأدنى من الجودة في المباني.
وطلب من أفراد العينة وضع تصنيف لمنظومة التشريعات العقارية في دبي ورأس الخيمة وأبو ظبي، على مقياس تصاعدي من 1 إلى 10. وعند تحليل النتائج، أجاب 70% أن التشريعات في دبي يمكن اعتبارها فوق المتوسط، في حين أجاب 50% بذلك أبوظبي، و25% فقط في رأس الخيمة.
والتر هارت من بيتر هومز الذي آثر أن لا يضع أي تصنيف، قال: «القوانين والتشريعات، ومهما كانت درجة شموليتها، فإنها تعطي نوعا من الراحة وهي حالة أفضل من عدم وجود أي منظومة قانونية، ولكن أمامنا طريق طويل نقطعه؛ خصوصا في ما يتعلق بقانون تملك الشقق مثلا».
أما كريس أودانل فقد أعطى تصنيفا مرتفعا للإمارات الثلاث، كما فعل غيره كذلك، وقال: مع أن الريادة كانت لدبي في منح الملكية الحرة، إلا أن إمارتي عجمان ورأس الخيمة قد لحقتا بدبي سريعا، ومنحت عبر قوانينها حوافز أكبر مما منحته دبي. وكذلك الأمر في أبو ظبي التي تتحرك ببطء ولكنها بالتأكيد ستلحق بدبي».
وقالت 62 بالمئة من الردود ان المستثمر الأجنبي غدا أكثر ارتياحا بالقوانين العقارية التي أخذت الإمارات وباقي دول الخليج بإقرارها تباعا، ومع ذلك يرى 81 بالمئة أن هناك متسعا لمزيد من التطور في التشريعات والقوانين. وفيما يتعلق بخدمات ما بعد البيع، جاءت الردود لتشير الى أن مستوى الخدمات مقبول، وقال 40 بالمئة ان مستواها فوق المتوسط بقليل.
وجاءت ردود عابد جنيد، المدير في شركة إي تي أيه ستار للتطوير العقاري في صالح إعطاء مستوى مرتفع لخدمات ما بعد البيع، إلا أنه أشار إلى أن مستوى الخدمة يعتمد على المطور، مما يعنى تباينا في الخدمة. ووسط ذلك يرى بيتر شو، المستشار في كي أند ديكسون أن من الضروري على شركات التمويل العقاري اشتراط وجود تأمين على خدمات ما بعد البيع لضمان المحافظة على مستوى جيد.