أبوتركي
15-02-2007, 07:53 AM
دراسة عقارية تتوقع مستقبلاً أكثر إشراقاً
تأخر تسليم نصف الوحدات السكنية يقلل فرص زيادة العرض في دبي
دبي “الخليج”:
توقعت دراسة عقارية حديثة ان يتأخر تسليم 50% من الوحدات السكنية التي كان مقرراً تسليمها في 2008 الى ما بعد ،2009 وذلك بسبب العديد من العوامل ومنها ندرة المقاولين وآليات إدارة التدفق النقدي لدى المطورين.
وقالت الدراسة ان هذا التأخير سوف يقلل فرص زيادة العرض عن الطلب، مضيفة ان توقعات الفائض في العرض محصورة بصفة عامة في العقارات الفاخرة والتي تستهدف ذوي الدخل المرتفع.
وقالت الدراسة التي أعدتها مجموعة مدينة الثراء للاستشارات ان العوائد الحالية على العقارات السكنية تقارب 12% تضاف اليها زيادة قيمة العقار عند اكتمال البناء بما يعادل 20 30% وهي نسبة عالية مقارنة بالمعدل العالمي، كما ان عوائد الاستثمار في المكاتب حالياً تقارب 20% سنوياً، ومن المتوقع ان ترتفع خلال العامين المقبلين.
وأشارت الدراسة الى العديد من العوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية والبنية التحتية التي تقف وراء الانتعاش العقاري في دبي، ومن ذلك:
1 على خلاف العديد من المدن والدول في آسيا، تتمتع دبي بقيادة ذات رؤية واضحة أثبتت قدرتها على تحقيق الخطط والوعود التي تم الالتزام بها خلال السنوات الخمس الماضية. وكان صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي واضحاً جداً في تصريحاته الأخيرة بأن ما نراه الآن من تطور في دبي هو فقط البداية.
2 لم يعد اقتصاد دبي يعتمد على النفط كمصدر أساسي للدخل، بل على العكس، أصبح الاعتماد أكثر فأكثر على السياحة والتجارة والأعمال، والإمارة في طريقها لتتحول إلى مركز عالمي للسياحة والتسوق والأعمال. وقد اجتذبت دبي أكثر من 6 ملايين سائح عام 2006 وهذا الرقم يتوقع أن يزيد لأكثر من 15 مليون سائح مع حلول عام 2010.
3 يعتبر اقتصاد دبي واحداً من أعلى الاقتصادات نمواً في العالم، وهي أيضاً تقدم واحداً من أعلى معدلات دخول الأفراد في العالم أيضاً.
4 دبي أحد مراكز الأعمال القليلة في العالم التي لا تفرض ضرائب على الدخل سواء للأفراد أو للأعمال. هذا بحد ذاته يعتبر واحداً من أهم عناصر الجذب للاستثمارات الخارجية والأفراد ذوي الخبرة من الدول المتقدمة. هذا بالإضافة إلى جذب العديد من الشركات العالمية لنقل مقرها إلى دبي أو على الأقل فتح مكتب إقليمي فيها.
5 إن إحدى تبعات أحداث 11 سبتمبر/ أيلول كانت الهجرة العكسية للعقول والخبرات ذات الأصول الشرق أوسطية من الغرب إلى منطقة الشرق الأوسط. ودبي واحدة من المدن القليلة في المنطقة التي توفر مناخاً شبيهاً بالبيئة الاقتصادية والاجتماعية في الغرب، وهي لهذا تعتبر الخيار الأول لهذه الخبرات العائدة.
6 للأسف، إن الوضع السياسي في العديد من دول المنطقة أدى ولا يزال إلى هجرة الكثير من رؤوس الأموال من هذه الدول، ودبي كما ذكرنا توفر البيئة المناسبة لاستقطاب هذه الأموال والاستثمارات، هذا بالإضافة طبعاً إلى هجرة عائلات بأكملها نتيجة لبعض الصراعات المؤسفة في بعض دول المنطقة مما يساهم في الزيادة السكانية المتسارعة في دبي.
7 وعلى الرغم من الطفرة الكبيرة في الإنشاءات التي شهدتها دبي في السنوات الخمس الماضية، فإن السنوات المقبلة تعد بطفرة أكبر خصوصاً مع عشرات مليارات الدولارات التي خصصتها حكومة دبي للبنية التحتية من مطار جديد ضمن مدينة دبي ورلد سنترال، وشبكات طرق وجسور جديدة بالإضافة إلى مترو دبي. إن حجم الوظائف نتيجة مثل هذه المشاريع من شأنه تغطية أي عجز متوقع في الطلب على العقارات السكنية في دبي.
سوق العقارات السكنية
1 تظهر الإحصائيات أن عدد سكان دبي قد تضاعف خلال السنوات العشر السابقة، وأغلب هذه الزيادة السكانية حصلت خلال السنتين الأخيرتين مما يدفعنا للاستنتاج بأن النمو السكاني المستقبلي سوف يكون متسارعاً وليس معدلاً سنوياً قائماً على معدل السنوات العشر الماضية (7%). نحن نتوقع تضاعف تعداد سكان دبي بحلول عام 2010 خصوصاً بعد اكتمال العديد من المناطق الحرة، إضافة إلى ذلك فنحن نتوقع حدوث تغير كبير في التركيبة السكانية يتمثل في زيادة نسبة ذوي الدخل العالي والمتوسط مقارنة بالتركيبة السكانية السابقة التي تركزت على ذوي الدخل المتوسط إلى المنخفض وعدد كبير من العمالة. بناء على ما تقدم قد تصل زيادة عدد سكان دبي إلى 2،5 مليون بحلول عام 2010 وسينتج عن هذه الزيادة ارتفاع في الطلب على الوحدات السكنية بحدود 480،000 وحدة سكنية (بناء على معدل 2،5 شخص في الوحدة).
2 إن حجم العرض المتوقع من الوحدات “السكنية” حتى عام 2010 لن يتجاوز 500،000 وحدة. وبناء على متابعتنا لتطور عملية البناء لكثير من هذه المشاريع، بالإضافة إلى عوامل أخرى مثل ندرة المقاولين وآليات إدارة التدفق النقدي لدى المطورين، فإننا نتوقع أن أكثر من 50% من هذه الوحدات، التي كان مقرراً أن تجهز بحلول عام ،2008 سوف يتأخر تسليمها إلى ما بعد 2009 مما سوف يقلل من فرص الزيادة في العرض على الطلب.
3 إن توقعات الفائض في العرض محصورة بصفة عامة في العقارات الفاخرة والتي تستهدف طبقة ذوي الدخل المرتفع. وكما تم الإيضاح في النقاط السابقة فإن هذا الفائض مبني على توقعات زيادة سكانية غير دقيقة إضافة إلى ذلك فإن توقعات الطلب لا تأخذ في الاعتبار أن حوالي 0_% من الشقق الفاخرة المباعة قد تم شراؤها من قبل أشخاص لا يسكنون في دبي ويعتبرون هذه الشقق للإجازات. هؤلاء المشترون يأتون من السعودية وأبوظبي والإمارات الشمالية والكويت وقطر. هذا بالإضافة إلى الأعداد المتزايدة من الأوروبيين الذين يشترون “بيتاً ثانياً” في دبي للإجازات.
4 إن العوائد الحالية على العقارات السكنية تقارب 12% تضاف إليها زيادة في قيمة العقار عند اكتمال البناء بما يعادل 20-30%. هذه النسبة في العائد تعتبر عالية مقارنة بالمعدل العالمي على الاستثمار طويل الأمد في العقارات السكنية، كما سبق أن ذكرنا فنحن لا نتوقع وجود فجوة بين العرض والطلب خلال ال 5 سنوات المقبلة ولكن في حال حدوث أي فجوة لمصلحة الطلب خلال فترات معينة، فنحن نتوقع أن يظل معدل العائد أعلى من المعدلات العالمية في جميع الأحوال.
5 في السابق كانت المبيعات إجمالاً لفئة المضاربين الذين يشترون العقارات لإعادة بيعها وهذا تسبب في سرعة بيع المشاريع خلال عامي 2004 و2005. ولكن نظراً لارتفاع تكاليف البناء ارتفعت أسعار المشاريع وقلت قدرة المطورين على منح خصومات عالية لفئة المضاربين مما جعل هذه الفئة تختفي من السوق تقريباً، وعليه فقد تحول السوق حالياً إلى سوق حقيقي مبني على مبيعات للمشترين النهائيين والمستثمرين المهتمين بالعوائد طويلة الأمد. هذا يعني أن الطلب من “المشترين الحقيقيين” لم ينخفض بل على العكس فإنه بازدياد نظراً لزيادة عدد المشاريع التي قاربت على الانتهاء.
سوق العقارات المكتبية
1 بالإضافة إلى العوامل التي تم ذكرها في الفقرات السابقة فإن سوق المكاتب في دبي يقدم عوائد تعد من الأعلى في العالم، وفي الوقت نفسه فإن أسعار عقارات المكاتب أقل من المعدلات العالمية. العوائد على الاستثمار في المكاتب حالياً تقارب 20% سنوياً ومن المتوقع أن تزيد خلال السنتين المقبلتين.
2 حجم العرض الحالي للمكاتب حوالي 12 مليون متر مربع ومن المتوقع أن يتجاوز العرض 30 مليون متر مربع خلال السنوات الخمس المقبلة.
3 درجة إشغال المكاتب حالياً 99% ومن المتوقع أن تستمر على هذه الحال خلال العامين المقبلين على الأقل.
4 مع استمرار زيادة الطلب على العرض فإننا نتوقع زيادة إيجارات المكاتب ما بين 30 و40% خلال العامين المقبلين.
5 في حال زيادة العرض على الطلب (وهذا أمر نستبعده) خلال السنوات الخمس المقبلة، فلا نتوقع أن تقل معدلات الإشغال عن 75%، وهذا يعتبر أعلى من المعدلات العالمية، إضافة إلى ذلك فإننا نتوقع استمرار معدل العوائد على ما هو عليه الآن أو على الأقل أعلى من المعدلات العالمية.
بناء على ما سبق، وآخذين بعين الاعتبار بأننا نتفق مع التحليلات التي قدمها الخبراء للإحصائيات المتوافرة والتي تشير إلى درجة من التصحيح في أسعار العقارات، إلا أننا نعتقد بأن هناك العديد من العوامل أو حتى الإجراءات التي يمكن أن تعكس هذه التوقعات.
والآن، لنأخذ فكرة أكثر تفاؤلاً لمستقبل السوق العقاري في دبي ولنتخيل تأثير تقديم بعض القوانين والتشريعات التي قد تضمن استقرار ونمو السوق العقاري في دبي:
1 ماذا لو أقرت الحكومة قانوناً يمنح إقامة لأي شخص من أي جنسية يشتري عقاراً في دبي بغض النظر عن المطور الرئيسي للمشروع.
2 ماذا لو أصبحت منطقة الخليج التجاري منطقة حرة عامة (مع بعض الاستثناءات) أو كبديل، تعطي الشركات هناك حق الملكية الحرة للأعمال (في قطاعات معينة) مقابل ضريبة دخل 10% على سبيل المثال.
3 ماذا لو قام البنك المركزي بتطبيق إجراءات أو قوانين جديدة تخفف شروط القبول لطلبات القروض العقارية لدى البنوك وتقلل نسبة الفائدة أو الأرباح على القروض العقارية. هذه الإجراءات قد تشمل السماح للبنوك الأجنبية بالعمل في دبي (زيادة المنافسة)، وتقليل الارتباط بين معدلات الفائدة في دبي والدولار الأمريكي أو تسهيل شروط أو نسبة الإيداعات على القروض المطلوبة من البنوك.
4 ماذا لو قامت الحكومة بتأخير طرح بعض أو أجزاء من المشاريع الضخمة مثل دبي لاند وواجهة دبي البحرية ونخلة ديره إلى ما بعد 2010.
تأخر تسليم نصف الوحدات السكنية يقلل فرص زيادة العرض في دبي
دبي “الخليج”:
توقعت دراسة عقارية حديثة ان يتأخر تسليم 50% من الوحدات السكنية التي كان مقرراً تسليمها في 2008 الى ما بعد ،2009 وذلك بسبب العديد من العوامل ومنها ندرة المقاولين وآليات إدارة التدفق النقدي لدى المطورين.
وقالت الدراسة ان هذا التأخير سوف يقلل فرص زيادة العرض عن الطلب، مضيفة ان توقعات الفائض في العرض محصورة بصفة عامة في العقارات الفاخرة والتي تستهدف ذوي الدخل المرتفع.
وقالت الدراسة التي أعدتها مجموعة مدينة الثراء للاستشارات ان العوائد الحالية على العقارات السكنية تقارب 12% تضاف اليها زيادة قيمة العقار عند اكتمال البناء بما يعادل 20 30% وهي نسبة عالية مقارنة بالمعدل العالمي، كما ان عوائد الاستثمار في المكاتب حالياً تقارب 20% سنوياً، ومن المتوقع ان ترتفع خلال العامين المقبلين.
وأشارت الدراسة الى العديد من العوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية والبنية التحتية التي تقف وراء الانتعاش العقاري في دبي، ومن ذلك:
1 على خلاف العديد من المدن والدول في آسيا، تتمتع دبي بقيادة ذات رؤية واضحة أثبتت قدرتها على تحقيق الخطط والوعود التي تم الالتزام بها خلال السنوات الخمس الماضية. وكان صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي واضحاً جداً في تصريحاته الأخيرة بأن ما نراه الآن من تطور في دبي هو فقط البداية.
2 لم يعد اقتصاد دبي يعتمد على النفط كمصدر أساسي للدخل، بل على العكس، أصبح الاعتماد أكثر فأكثر على السياحة والتجارة والأعمال، والإمارة في طريقها لتتحول إلى مركز عالمي للسياحة والتسوق والأعمال. وقد اجتذبت دبي أكثر من 6 ملايين سائح عام 2006 وهذا الرقم يتوقع أن يزيد لأكثر من 15 مليون سائح مع حلول عام 2010.
3 يعتبر اقتصاد دبي واحداً من أعلى الاقتصادات نمواً في العالم، وهي أيضاً تقدم واحداً من أعلى معدلات دخول الأفراد في العالم أيضاً.
4 دبي أحد مراكز الأعمال القليلة في العالم التي لا تفرض ضرائب على الدخل سواء للأفراد أو للأعمال. هذا بحد ذاته يعتبر واحداً من أهم عناصر الجذب للاستثمارات الخارجية والأفراد ذوي الخبرة من الدول المتقدمة. هذا بالإضافة إلى جذب العديد من الشركات العالمية لنقل مقرها إلى دبي أو على الأقل فتح مكتب إقليمي فيها.
5 إن إحدى تبعات أحداث 11 سبتمبر/ أيلول كانت الهجرة العكسية للعقول والخبرات ذات الأصول الشرق أوسطية من الغرب إلى منطقة الشرق الأوسط. ودبي واحدة من المدن القليلة في المنطقة التي توفر مناخاً شبيهاً بالبيئة الاقتصادية والاجتماعية في الغرب، وهي لهذا تعتبر الخيار الأول لهذه الخبرات العائدة.
6 للأسف، إن الوضع السياسي في العديد من دول المنطقة أدى ولا يزال إلى هجرة الكثير من رؤوس الأموال من هذه الدول، ودبي كما ذكرنا توفر البيئة المناسبة لاستقطاب هذه الأموال والاستثمارات، هذا بالإضافة طبعاً إلى هجرة عائلات بأكملها نتيجة لبعض الصراعات المؤسفة في بعض دول المنطقة مما يساهم في الزيادة السكانية المتسارعة في دبي.
7 وعلى الرغم من الطفرة الكبيرة في الإنشاءات التي شهدتها دبي في السنوات الخمس الماضية، فإن السنوات المقبلة تعد بطفرة أكبر خصوصاً مع عشرات مليارات الدولارات التي خصصتها حكومة دبي للبنية التحتية من مطار جديد ضمن مدينة دبي ورلد سنترال، وشبكات طرق وجسور جديدة بالإضافة إلى مترو دبي. إن حجم الوظائف نتيجة مثل هذه المشاريع من شأنه تغطية أي عجز متوقع في الطلب على العقارات السكنية في دبي.
سوق العقارات السكنية
1 تظهر الإحصائيات أن عدد سكان دبي قد تضاعف خلال السنوات العشر السابقة، وأغلب هذه الزيادة السكانية حصلت خلال السنتين الأخيرتين مما يدفعنا للاستنتاج بأن النمو السكاني المستقبلي سوف يكون متسارعاً وليس معدلاً سنوياً قائماً على معدل السنوات العشر الماضية (7%). نحن نتوقع تضاعف تعداد سكان دبي بحلول عام 2010 خصوصاً بعد اكتمال العديد من المناطق الحرة، إضافة إلى ذلك فنحن نتوقع حدوث تغير كبير في التركيبة السكانية يتمثل في زيادة نسبة ذوي الدخل العالي والمتوسط مقارنة بالتركيبة السكانية السابقة التي تركزت على ذوي الدخل المتوسط إلى المنخفض وعدد كبير من العمالة. بناء على ما تقدم قد تصل زيادة عدد سكان دبي إلى 2،5 مليون بحلول عام 2010 وسينتج عن هذه الزيادة ارتفاع في الطلب على الوحدات السكنية بحدود 480،000 وحدة سكنية (بناء على معدل 2،5 شخص في الوحدة).
2 إن حجم العرض المتوقع من الوحدات “السكنية” حتى عام 2010 لن يتجاوز 500،000 وحدة. وبناء على متابعتنا لتطور عملية البناء لكثير من هذه المشاريع، بالإضافة إلى عوامل أخرى مثل ندرة المقاولين وآليات إدارة التدفق النقدي لدى المطورين، فإننا نتوقع أن أكثر من 50% من هذه الوحدات، التي كان مقرراً أن تجهز بحلول عام ،2008 سوف يتأخر تسليمها إلى ما بعد 2009 مما سوف يقلل من فرص الزيادة في العرض على الطلب.
3 إن توقعات الفائض في العرض محصورة بصفة عامة في العقارات الفاخرة والتي تستهدف طبقة ذوي الدخل المرتفع. وكما تم الإيضاح في النقاط السابقة فإن هذا الفائض مبني على توقعات زيادة سكانية غير دقيقة إضافة إلى ذلك فإن توقعات الطلب لا تأخذ في الاعتبار أن حوالي 0_% من الشقق الفاخرة المباعة قد تم شراؤها من قبل أشخاص لا يسكنون في دبي ويعتبرون هذه الشقق للإجازات. هؤلاء المشترون يأتون من السعودية وأبوظبي والإمارات الشمالية والكويت وقطر. هذا بالإضافة إلى الأعداد المتزايدة من الأوروبيين الذين يشترون “بيتاً ثانياً” في دبي للإجازات.
4 إن العوائد الحالية على العقارات السكنية تقارب 12% تضاف إليها زيادة في قيمة العقار عند اكتمال البناء بما يعادل 20-30%. هذه النسبة في العائد تعتبر عالية مقارنة بالمعدل العالمي على الاستثمار طويل الأمد في العقارات السكنية، كما سبق أن ذكرنا فنحن لا نتوقع وجود فجوة بين العرض والطلب خلال ال 5 سنوات المقبلة ولكن في حال حدوث أي فجوة لمصلحة الطلب خلال فترات معينة، فنحن نتوقع أن يظل معدل العائد أعلى من المعدلات العالمية في جميع الأحوال.
5 في السابق كانت المبيعات إجمالاً لفئة المضاربين الذين يشترون العقارات لإعادة بيعها وهذا تسبب في سرعة بيع المشاريع خلال عامي 2004 و2005. ولكن نظراً لارتفاع تكاليف البناء ارتفعت أسعار المشاريع وقلت قدرة المطورين على منح خصومات عالية لفئة المضاربين مما جعل هذه الفئة تختفي من السوق تقريباً، وعليه فقد تحول السوق حالياً إلى سوق حقيقي مبني على مبيعات للمشترين النهائيين والمستثمرين المهتمين بالعوائد طويلة الأمد. هذا يعني أن الطلب من “المشترين الحقيقيين” لم ينخفض بل على العكس فإنه بازدياد نظراً لزيادة عدد المشاريع التي قاربت على الانتهاء.
سوق العقارات المكتبية
1 بالإضافة إلى العوامل التي تم ذكرها في الفقرات السابقة فإن سوق المكاتب في دبي يقدم عوائد تعد من الأعلى في العالم، وفي الوقت نفسه فإن أسعار عقارات المكاتب أقل من المعدلات العالمية. العوائد على الاستثمار في المكاتب حالياً تقارب 20% سنوياً ومن المتوقع أن تزيد خلال السنتين المقبلتين.
2 حجم العرض الحالي للمكاتب حوالي 12 مليون متر مربع ومن المتوقع أن يتجاوز العرض 30 مليون متر مربع خلال السنوات الخمس المقبلة.
3 درجة إشغال المكاتب حالياً 99% ومن المتوقع أن تستمر على هذه الحال خلال العامين المقبلين على الأقل.
4 مع استمرار زيادة الطلب على العرض فإننا نتوقع زيادة إيجارات المكاتب ما بين 30 و40% خلال العامين المقبلين.
5 في حال زيادة العرض على الطلب (وهذا أمر نستبعده) خلال السنوات الخمس المقبلة، فلا نتوقع أن تقل معدلات الإشغال عن 75%، وهذا يعتبر أعلى من المعدلات العالمية، إضافة إلى ذلك فإننا نتوقع استمرار معدل العوائد على ما هو عليه الآن أو على الأقل أعلى من المعدلات العالمية.
بناء على ما سبق، وآخذين بعين الاعتبار بأننا نتفق مع التحليلات التي قدمها الخبراء للإحصائيات المتوافرة والتي تشير إلى درجة من التصحيح في أسعار العقارات، إلا أننا نعتقد بأن هناك العديد من العوامل أو حتى الإجراءات التي يمكن أن تعكس هذه التوقعات.
والآن، لنأخذ فكرة أكثر تفاؤلاً لمستقبل السوق العقاري في دبي ولنتخيل تأثير تقديم بعض القوانين والتشريعات التي قد تضمن استقرار ونمو السوق العقاري في دبي:
1 ماذا لو أقرت الحكومة قانوناً يمنح إقامة لأي شخص من أي جنسية يشتري عقاراً في دبي بغض النظر عن المطور الرئيسي للمشروع.
2 ماذا لو أصبحت منطقة الخليج التجاري منطقة حرة عامة (مع بعض الاستثناءات) أو كبديل، تعطي الشركات هناك حق الملكية الحرة للأعمال (في قطاعات معينة) مقابل ضريبة دخل 10% على سبيل المثال.
3 ماذا لو قام البنك المركزي بتطبيق إجراءات أو قوانين جديدة تخفف شروط القبول لطلبات القروض العقارية لدى البنوك وتقلل نسبة الفائدة أو الأرباح على القروض العقارية. هذه الإجراءات قد تشمل السماح للبنوك الأجنبية بالعمل في دبي (زيادة المنافسة)، وتقليل الارتباط بين معدلات الفائدة في دبي والدولار الأمريكي أو تسهيل شروط أو نسبة الإيداعات على القروض المطلوبة من البنوك.
4 ماذا لو قامت الحكومة بتأخير طرح بعض أو أجزاء من المشاريع الضخمة مثل دبي لاند وواجهة دبي البحرية ونخلة ديره إلى ما بعد 2010.