أبوتركي
17-02-2007, 03:54 AM
11.5 مليار درهم الائتمان العقاري في الإمارات في سبتمبر 2006
"هيرميس": زيادة المنافسة بين البنوك والشركات في قطاع التمويل العقاري
دبي- “الخليج”:
توقعت المجموعة المالية “هيرميس” في كتابها السنوي حول الدولة دخول المزيد من البنوك والشركات الى سوق التمويل العقاري وارتفاع نشاط البنوك والشركات العاملة في هذا المجال مع انخفاض في تكلفة مصادر التمويل في البنوك عن شركات التمويل العقاري مما يتيح للبنوك التنافس على الأسعار وتخفيض فارق العائد مما يضع شركات التمويل العقاري في وضع غير متميز.واعتبرت ان انخفاض أسعار العقارات بنسبة 10% سيكون له إذا ما حدث تأثير محدود على سوق التمويل العقاري وقد لا يترك أية تأثيرات في السوق.وأشارت الى ان اجمالي الائتمان العقاري بلغ 11،5 مليار درهم في نهاية سبتمبر/ ايلول 2006 مقارنة بحوالي 8،7 مليار درهم في عام 2005.
قالت “هيرميس” ان قطاع التمويل العقاري لم يكن موجوداً في دولة الإمارات قبل ست سنوات. ولا تزال سوق العقارات في دبي في مرحلة الشباب حيث بدأت بمولد شركة إعمار في عام 1997 وما تلا ذلك من فتح أبواب سوق العقارات في دبي للأجانب من غير مواطني دولة الإمارات في عام 2002. وحتى بعد عام ،2002 ظلت القواعد المنظمة للملكية غير واضحة. ثم أدى صدور قواعد الملكية الأجنبية مع ظهور عرض الوحدات المستهدفة لشريحة الأجانب الى ارتفاع الطلب على العقارات وهذا بدوره أدى الى إنشاء شركات للتمويل العقاري.
وأضافت ان سوق التمويل العقاري في دولة الإمارات لا تزال في المهد حيث لا يوجد سوى شركتين فقط، بالإضافة الى عدد من البنوك التي تطرح منتجات للتمويل العقاري. وبينما تسيطر أملاك وتمويل على السوق بحصة تبلغ 30% لكل واحدة منهما على حدة، فإن حصة بنك HSBC تبلغ 5% والبقية موزعة على عدة بنوك من بينها بنك أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي وبنك لويدز TSB وبنك المشرق وبنك أبوظبي الوطني وبنك أبوظبي التجاري.
وأوضحت أن كلاً من شركتي أملاك وتمويل تختلفان حالياً عن البنوك في أنهما مقيدتان بحكم القانون الذي يمنعهما من استقبال ودائع الأفراد. وعلى الرغم من أن الشركتين مرخصتان لتوفير حلول التمويل العقاري المختلفة، إلا أن نشاط الإقراض فيهما يتكون في أغلبه من قروض التمويل العقاري. ولما كانت كلا الشركتين من الشركات الإسلامية، فإن هيكل الأصول (الموجودات) والالتزامات (المطلوبات) فيهما أقرب للاستثمار مقارنة بالبنوك التقليدية. وهذا يرجع الى مفهوم الربا الممنوع في الشريعة الإسلامية.
وأشارت الى ان سوق التمويل العقاري حققت معدلات قوية في عام 2006 نتيجة توسع سوق العقارات وقوة الاقتصاد والإقبال على الائتمان ونمو السكان. وقد بلغ إجمالي الائتمان العقاري 11،5 مليار درهم في نهاية سبتمبر/ ايلول 2006 مقارنة بحوالي 8،7 مليار درهم في عام 2005. وهذا النمو يرجع الى تسليم حوالي 10 آلاف وحدة في دبي في عام 2006 والتي تضمنت وحدات طرحتها شركتي إعمار والنخيل. وقد صدر القانون العقاري الذي حدد المناطق التي يسمح فيها بملكية الأجانب وذلك في أوائل عام ،2006 مما أعطى مزيداً من الدفع للطلب على التمويل العقاري في عام 2006.
وقالت انه على الرغم من النمو القوي لسوق التمويل العقاري في عام ،2006 إلا أننا نعتقد أن العرض المتاح في هذه السوق كان محدوداً نظراً لقيود شركتي أملاك وتمويل في تدبير مصادر التمويل. ولما كانت الشركتان محظورتين من استقبال ودائع للأفراد كمصدر للتمويل الى أن تحصلا على تراخيص مزاولة النشاط المصرفي، فقد اضطرتا الى الاعتماد على مصادر تمويل بديلة تضمنت أوراقاً مالية مدعمة بأصول وأسواق المال والاقتراض بين البنوك والصناديق العقارية وودائع الشركات وأيضاً إصدارات الأسهم. وكافة هذه المصادر للتمويل أكثر تكلفة من ودائع الأفراد وصعبة المنال.
وأكدت سوق العقارات في دولة الإمارات أنها هي العامل الرئيسي المحرك لنمو قطاع التمويل العقاري. ومع التوقعات بمضاعفة حجم سوق العقارات بدبي خلال الأعوام 2006-2010 فإنه من المتوقع ارتفاع الطلب على التمويل العقاري. كما تحقق سوق العقارات في أبوظبي نمواً بمعدلات سريعة مع الإعلان عن العديد من المشروعات الجديدة على الرغم من ان التسليم المتوقع لهذه المشروعات لن يكون قبل عام 2009. ولما كانت الدار والصروح قد بدأتا تنفيذ عدد من المشروعات السكنية والتجارية الكبرى، فقد نرى تحول التركيز في النشاط العقاري من دبي الى أبوظبي فيما بعد عام 2009. بالإضافة الى وجود عدة مشروعات قيد التنفيذ في إمارات رأس الخيمة والشارقة وعجمان.
وأوضحت ان توقعاتها لسوق العقارات بدبي والتي هي العامل المحرك للتمويل العقاري في دولة الإمارات في العامين المقبلين تقوم في ضوء الدراسات التي قام بها فريق محلليها لسوق العقارات. وتذهب وجهة رأينا الى أن سوق العقارات بدبي سوف تشهد مزيداً من تأجيل البدء في بعض المشروعات وفي تسليم البعض الآخر وهو الحاصل حتى هذا التاريخ، ونعتقد أن أغلبية الوحدات الجديدة التي ستسلم في سوق العقارات بدبي ستكون في الأعوام 2007 و2008 و2009 نتيجة تأخير تسليم المشروعات في الفترات الماضية وتدفق العرض الجديد في الفترات المقبلة. وهذه التقديرات بالغة التحفظ عن تقديرات السوق وتقديرات الشركات العقارية. كما نتوقع انخفاض التسليم في الأجل المتوسط بعد أن تبلغ الدورة العقارية الذروة.
ورأت انه في عام 2007 فإن الحجم الكبير للوحدات السكنية التي سوف يتم تسليمها سيكون أكبر من الطلب على الإسكان. وهذا التوجه، الذي نعتقد أنه سيمتد حتى عامي 2008 و،2009 سيؤدي الى انخفاض معدلات الإشغال، كما نعتقد أن هذا قد يؤدي الى انخفاض أسعار العقارات وبالتالي حدوث حركة تصحيح في السوق في عام 2008 ان لم يكن في أواخر عام 2007.
واعتبرت ان طبيعة الطلب في سوق العقارات هي التي ستحدد الطلب على التمويل العقاري فيما بعد عام ،2009 فإذا ما انخفضت أسعار العقارات نتيجة ارتفاع معدلات الوحدات الخالية والضعف العام في سوق العقارات، فمن المحتمل ان ينخفض الطلب من المضاربين والمستثمرين الذين يشترون الوحدات بهدف تأجيرها. ومن جهة أخرى، فإننا نعتقد أن الطلب سيظل قوياً من المستخدم النهائي والذي يسعى للشراء عندما تنخفض الأسعار. ونعني بالمستخدم النهائي ذلك الجزء من تجمعات الأجانب الذي يسعى لامتلاك منزله. ووضعت إطاراً عاماً لتحليل حجم نشاط التمويل العقاري في دولة الإسكان يقوم على أربعة متغيرات:
1- العرض المتاح من مصادر التمويل العقاري: نعتقد أن العرض في سوق التمويل العقاري سوف تحدده قدرة شركتي أملاك وتمويل على تدبير أرصدة لتمويل مبيعاتهما بأسعار رخيصة حتى يرتفع نمو الأصول، بالإضافة الى إقبال البنوك على تقديم هذه الشريحة من القروض. وبالتالي فإن توقعاتنا للسنوات المبكرة تعتمد على مدى نمو مصادر التمويل أكثر منها على القيود المفروضة على نمو القروض. وتتضمن توقعاتنا لمصادر التمويل اثر إصدار التراخيص المصرفية لشركتي أملاك وتمويل في عام 2007.
2- الطلب المحتمل على التمويل العقاري على أساس عرض الوحدات السكنية الجديدة حيث تعتمد توقعاتنا للطلب على التمويل العقاري على عدد الوحدات السكنية الجديدة المتوقعة. ونفترض أن 25% من الوحدات الجديدة ستتطلب تمويلاً وأن يبلغ معدل القروض الى القيمة 70%. وهذا ينعكس في انخفاض الطلب على التمويل العقاري في عام 2009 والأعوام التالية.
3- الطلب المحتمل على التمويل العقاري (على أساس الطلب على الوحدات السكنية الجديدة) وهذا يتوقف على زيادة عدد السكان في دولة الإمارات.
4- المخصصات الفعلية للتمويل العقاري، وهو بند يمثل حجم نشاط التمويل العقاري في كل سنة والطريقة التي يتم حسابه بها هي المستوى الأقل للمتغيرات الثلاث الماضية. وقالت انه في الأجل القصير (حتى عام 2008)، فإننا نعتقد أن المعروض من التمويل العقاري سوف يؤثر في الحجم، بينما سيحرك الطلب مستويات السعر. ولكن في الأجل الطويل (بدءاً من عام 2009)، فإننا نتوقع أن عرض التمويل العقاري سيكون مرناً وأن يكون هذا العامل هو المحرك لمستويات التسعير، بينما سيكون الطلب هو المحرك للحجم.
المنافسة وتطورات السوق في عام 2006
وأكدت ان البنوك لم يكن لها دور كبير في مجال التمويل العقاري في دولة الإمارات حتى في الفترة الأخيرة. وهذا يرجع بدرجة رئيسية الى عدم وضوح القواعد التنظيمية لسوق العقارات بالإضافة الى الطبيعة الدورية والمتذبذبة للقطاع. إلا أنه مع إصدار التنظيمات الجديدة الحاكمة لحقوق ملكية العقارات، فقد زاد عدد البنوك التي طرقت سوق التمويل العقاري. كما ان ارتفاع صافي فارق الفائدة على قروض الرهن العقاري جعل القطاع جاذباً للبنوك.
وقالت كانت القروض الى القيمة منخفضة في دولة الإمارات بالمقاييس الدولية حيث بلغت متوسط 70% فقط.
وبالإضافة الى ذلك، فإن الحد الأقصى للاستحقاق المسموح به لغير مواطني دولة الإمارات كان خمسة عشر عاماً. غير أن استحداث شركتي أملاك وتمويل لشروط أكثر تنافسية، دفع مانحي القروض العقارية الآخرين الى مراجعة معدلات القروض الى القيمة وفترات الاستحقاق لتتماشى مع الشركتين، وفي عام ،2006 شهد قطاع التمويل العقاري طرح عدد من الحلول المبتكرة والتي نرى أنها مؤشر على زيادة المنافسة في السوق، فقد طرحت شركة تمويل مؤخراً منتجاً بعائد معدل للرهن العقاري ويحصل بمقتضاه العميل على خيار تثبيت المعدل الذي يحدده مسبقاً لمدة تصل الى 3 سنوات، يتم بعدها تعديله على أساس مؤشر متغير، ويتضمن “ايبور” لمدة 6 شهور، وفي عام ،2006 أصدرت شركة أملاك منتجين جديدين هما منتج لإعادة التمويل يسمى “علاوة أملاك” ومنتج الشراء بغرض التأجير.
وتوقعت دخول المزيد من البنوك وشركات التمويل العقاري الى السوق وأن يرتفع نشاط البنوك والشركات العاملة في هذا المجال. وتنخفض تكلفة مصادر التمويل في البنوك عن شركات التمويل العقاري مما يتيح للبنوك التنافس على الأسعار وتخفيض فارق العائد، وذلك يضع شركات التمويل العقاري في وضع غير متميز.
ومن ثم، فإننا نتوقع أنه الى حين حصول شركتي أملاك وتمويل على تراخيص مصرفية وبالتالي إمكانية استقبال ودائع الأفراد، فإن معاناتهما من ضيق فارق العائد سوف تستمر. كما نعتقد أنه مع انخفاض الطلب على التمويل العقاري، فإن هذا بدوره سيؤدي الى زيادة الضغوط على التسعير. وبالتالي، فإن توقعاتنا للعائد في المستقبل تتضمن تقديراتنا بانخفاض معدلات الأرباح بواقع 9 نقاط أساسية و7 نقاط أساسية على القروض في عامي 2008 و2009 في شركتي أملاك وتمويل على التوالي. ومع ذلك، فإن توقعاتنا تفترض ان الشركتين سوف تحصلان على تراخيص مصرفية. ومن ثم فإننا نتوقع تحسن فارق العائد في الشركتين بداية من عام 2008.
وقالت إذا افترضنا عدم حصول شركتي أملاك وتمويل على تراخيص مصرفية، فإنهما سوف تضطران الى الاعتماد على مصادر للتمويل أعلى تكلفة من ودائع الأفراد وبالتالي زيادة رأس المال. ونعتقد أن هذا سيؤدي الى تأثير سلبي في فارق المطلوبات وستنتج عنه خسارة الشركتين لجزء من حصتهما في السوق لمصلحة البنوك الأكبر والأكثر وفرة في مصادر التمويل.
وأضافت اننا نعتقد ان حركة تصحيح السوق سوف تحدث لا محالة، وأثرها سيتوقف على مدى انخفاض الأسعار العقارية ومدى تعرض شركات تمويل الرهن العقاري للسوق، ويبلغ متوسط القروض الى القيمة في دولة الإمارات 70% على القروض القائمة.
فإذا ما حدث انخفاض 10% في أسعار العقارات، فإن هذا سيكون أثره طفيفاً -أو قد لا يسفر عن أي أثر- على سوق التمويل العقاري لأنه حتى في حالات التعثر عن السداد، فإن الشركة الممولة أو البنك في امكانها استعادة ملكية الوحدة.
وهذا ينطبق على جميع العقارات الممولة، باستثناء المشروعات الخاصة التي وصل تمويل شركة أملاك وتمويل لها 97%. وفي هذه الحالة، فإن الشركة الممولة سوف تشطب 7% من الأرصدة المخصصة لهذه المشروعات في حالة التخلف عن السداد.
وفي تقديرنا أن مستويات الخسائر من التخلف عن السداد ستكون منخفضة وتبلغ 15 مليون درهم لشركة أملاك و11 مليون درهم لشركة تمويل على القروض بنسبة 97% وذلك في عام 2008. ونعتقد أن القروض الممولة بنسبة 97% نسبة ضئيلة في محفظة القروض التي تشير تقديراتنا الى أنها أقل من 5%. أما مصدر القلق الأكبر فهو أن يؤدي انخفاض الأسعار بنسبة 10% الى انخفاض بعض العقارات بنسبة صفر في المائة والبعض الآخر بنسبة 20% مما سيكون له أثر أكبر من الانخفاض المتماثل في الأسعار العقارية.
"هيرميس": زيادة المنافسة بين البنوك والشركات في قطاع التمويل العقاري
دبي- “الخليج”:
توقعت المجموعة المالية “هيرميس” في كتابها السنوي حول الدولة دخول المزيد من البنوك والشركات الى سوق التمويل العقاري وارتفاع نشاط البنوك والشركات العاملة في هذا المجال مع انخفاض في تكلفة مصادر التمويل في البنوك عن شركات التمويل العقاري مما يتيح للبنوك التنافس على الأسعار وتخفيض فارق العائد مما يضع شركات التمويل العقاري في وضع غير متميز.واعتبرت ان انخفاض أسعار العقارات بنسبة 10% سيكون له إذا ما حدث تأثير محدود على سوق التمويل العقاري وقد لا يترك أية تأثيرات في السوق.وأشارت الى ان اجمالي الائتمان العقاري بلغ 11،5 مليار درهم في نهاية سبتمبر/ ايلول 2006 مقارنة بحوالي 8،7 مليار درهم في عام 2005.
قالت “هيرميس” ان قطاع التمويل العقاري لم يكن موجوداً في دولة الإمارات قبل ست سنوات. ولا تزال سوق العقارات في دبي في مرحلة الشباب حيث بدأت بمولد شركة إعمار في عام 1997 وما تلا ذلك من فتح أبواب سوق العقارات في دبي للأجانب من غير مواطني دولة الإمارات في عام 2002. وحتى بعد عام ،2002 ظلت القواعد المنظمة للملكية غير واضحة. ثم أدى صدور قواعد الملكية الأجنبية مع ظهور عرض الوحدات المستهدفة لشريحة الأجانب الى ارتفاع الطلب على العقارات وهذا بدوره أدى الى إنشاء شركات للتمويل العقاري.
وأضافت ان سوق التمويل العقاري في دولة الإمارات لا تزال في المهد حيث لا يوجد سوى شركتين فقط، بالإضافة الى عدد من البنوك التي تطرح منتجات للتمويل العقاري. وبينما تسيطر أملاك وتمويل على السوق بحصة تبلغ 30% لكل واحدة منهما على حدة، فإن حصة بنك HSBC تبلغ 5% والبقية موزعة على عدة بنوك من بينها بنك أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي وبنك لويدز TSB وبنك المشرق وبنك أبوظبي الوطني وبنك أبوظبي التجاري.
وأوضحت أن كلاً من شركتي أملاك وتمويل تختلفان حالياً عن البنوك في أنهما مقيدتان بحكم القانون الذي يمنعهما من استقبال ودائع الأفراد. وعلى الرغم من أن الشركتين مرخصتان لتوفير حلول التمويل العقاري المختلفة، إلا أن نشاط الإقراض فيهما يتكون في أغلبه من قروض التمويل العقاري. ولما كانت كلا الشركتين من الشركات الإسلامية، فإن هيكل الأصول (الموجودات) والالتزامات (المطلوبات) فيهما أقرب للاستثمار مقارنة بالبنوك التقليدية. وهذا يرجع الى مفهوم الربا الممنوع في الشريعة الإسلامية.
وأشارت الى ان سوق التمويل العقاري حققت معدلات قوية في عام 2006 نتيجة توسع سوق العقارات وقوة الاقتصاد والإقبال على الائتمان ونمو السكان. وقد بلغ إجمالي الائتمان العقاري 11،5 مليار درهم في نهاية سبتمبر/ ايلول 2006 مقارنة بحوالي 8،7 مليار درهم في عام 2005. وهذا النمو يرجع الى تسليم حوالي 10 آلاف وحدة في دبي في عام 2006 والتي تضمنت وحدات طرحتها شركتي إعمار والنخيل. وقد صدر القانون العقاري الذي حدد المناطق التي يسمح فيها بملكية الأجانب وذلك في أوائل عام ،2006 مما أعطى مزيداً من الدفع للطلب على التمويل العقاري في عام 2006.
وقالت انه على الرغم من النمو القوي لسوق التمويل العقاري في عام ،2006 إلا أننا نعتقد أن العرض المتاح في هذه السوق كان محدوداً نظراً لقيود شركتي أملاك وتمويل في تدبير مصادر التمويل. ولما كانت الشركتان محظورتين من استقبال ودائع للأفراد كمصدر للتمويل الى أن تحصلا على تراخيص مزاولة النشاط المصرفي، فقد اضطرتا الى الاعتماد على مصادر تمويل بديلة تضمنت أوراقاً مالية مدعمة بأصول وأسواق المال والاقتراض بين البنوك والصناديق العقارية وودائع الشركات وأيضاً إصدارات الأسهم. وكافة هذه المصادر للتمويل أكثر تكلفة من ودائع الأفراد وصعبة المنال.
وأكدت سوق العقارات في دولة الإمارات أنها هي العامل الرئيسي المحرك لنمو قطاع التمويل العقاري. ومع التوقعات بمضاعفة حجم سوق العقارات بدبي خلال الأعوام 2006-2010 فإنه من المتوقع ارتفاع الطلب على التمويل العقاري. كما تحقق سوق العقارات في أبوظبي نمواً بمعدلات سريعة مع الإعلان عن العديد من المشروعات الجديدة على الرغم من ان التسليم المتوقع لهذه المشروعات لن يكون قبل عام 2009. ولما كانت الدار والصروح قد بدأتا تنفيذ عدد من المشروعات السكنية والتجارية الكبرى، فقد نرى تحول التركيز في النشاط العقاري من دبي الى أبوظبي فيما بعد عام 2009. بالإضافة الى وجود عدة مشروعات قيد التنفيذ في إمارات رأس الخيمة والشارقة وعجمان.
وأوضحت ان توقعاتها لسوق العقارات بدبي والتي هي العامل المحرك للتمويل العقاري في دولة الإمارات في العامين المقبلين تقوم في ضوء الدراسات التي قام بها فريق محلليها لسوق العقارات. وتذهب وجهة رأينا الى أن سوق العقارات بدبي سوف تشهد مزيداً من تأجيل البدء في بعض المشروعات وفي تسليم البعض الآخر وهو الحاصل حتى هذا التاريخ، ونعتقد أن أغلبية الوحدات الجديدة التي ستسلم في سوق العقارات بدبي ستكون في الأعوام 2007 و2008 و2009 نتيجة تأخير تسليم المشروعات في الفترات الماضية وتدفق العرض الجديد في الفترات المقبلة. وهذه التقديرات بالغة التحفظ عن تقديرات السوق وتقديرات الشركات العقارية. كما نتوقع انخفاض التسليم في الأجل المتوسط بعد أن تبلغ الدورة العقارية الذروة.
ورأت انه في عام 2007 فإن الحجم الكبير للوحدات السكنية التي سوف يتم تسليمها سيكون أكبر من الطلب على الإسكان. وهذا التوجه، الذي نعتقد أنه سيمتد حتى عامي 2008 و،2009 سيؤدي الى انخفاض معدلات الإشغال، كما نعتقد أن هذا قد يؤدي الى انخفاض أسعار العقارات وبالتالي حدوث حركة تصحيح في السوق في عام 2008 ان لم يكن في أواخر عام 2007.
واعتبرت ان طبيعة الطلب في سوق العقارات هي التي ستحدد الطلب على التمويل العقاري فيما بعد عام ،2009 فإذا ما انخفضت أسعار العقارات نتيجة ارتفاع معدلات الوحدات الخالية والضعف العام في سوق العقارات، فمن المحتمل ان ينخفض الطلب من المضاربين والمستثمرين الذين يشترون الوحدات بهدف تأجيرها. ومن جهة أخرى، فإننا نعتقد أن الطلب سيظل قوياً من المستخدم النهائي والذي يسعى للشراء عندما تنخفض الأسعار. ونعني بالمستخدم النهائي ذلك الجزء من تجمعات الأجانب الذي يسعى لامتلاك منزله. ووضعت إطاراً عاماً لتحليل حجم نشاط التمويل العقاري في دولة الإسكان يقوم على أربعة متغيرات:
1- العرض المتاح من مصادر التمويل العقاري: نعتقد أن العرض في سوق التمويل العقاري سوف تحدده قدرة شركتي أملاك وتمويل على تدبير أرصدة لتمويل مبيعاتهما بأسعار رخيصة حتى يرتفع نمو الأصول، بالإضافة الى إقبال البنوك على تقديم هذه الشريحة من القروض. وبالتالي فإن توقعاتنا للسنوات المبكرة تعتمد على مدى نمو مصادر التمويل أكثر منها على القيود المفروضة على نمو القروض. وتتضمن توقعاتنا لمصادر التمويل اثر إصدار التراخيص المصرفية لشركتي أملاك وتمويل في عام 2007.
2- الطلب المحتمل على التمويل العقاري على أساس عرض الوحدات السكنية الجديدة حيث تعتمد توقعاتنا للطلب على التمويل العقاري على عدد الوحدات السكنية الجديدة المتوقعة. ونفترض أن 25% من الوحدات الجديدة ستتطلب تمويلاً وأن يبلغ معدل القروض الى القيمة 70%. وهذا ينعكس في انخفاض الطلب على التمويل العقاري في عام 2009 والأعوام التالية.
3- الطلب المحتمل على التمويل العقاري (على أساس الطلب على الوحدات السكنية الجديدة) وهذا يتوقف على زيادة عدد السكان في دولة الإمارات.
4- المخصصات الفعلية للتمويل العقاري، وهو بند يمثل حجم نشاط التمويل العقاري في كل سنة والطريقة التي يتم حسابه بها هي المستوى الأقل للمتغيرات الثلاث الماضية. وقالت انه في الأجل القصير (حتى عام 2008)، فإننا نعتقد أن المعروض من التمويل العقاري سوف يؤثر في الحجم، بينما سيحرك الطلب مستويات السعر. ولكن في الأجل الطويل (بدءاً من عام 2009)، فإننا نتوقع أن عرض التمويل العقاري سيكون مرناً وأن يكون هذا العامل هو المحرك لمستويات التسعير، بينما سيكون الطلب هو المحرك للحجم.
المنافسة وتطورات السوق في عام 2006
وأكدت ان البنوك لم يكن لها دور كبير في مجال التمويل العقاري في دولة الإمارات حتى في الفترة الأخيرة. وهذا يرجع بدرجة رئيسية الى عدم وضوح القواعد التنظيمية لسوق العقارات بالإضافة الى الطبيعة الدورية والمتذبذبة للقطاع. إلا أنه مع إصدار التنظيمات الجديدة الحاكمة لحقوق ملكية العقارات، فقد زاد عدد البنوك التي طرقت سوق التمويل العقاري. كما ان ارتفاع صافي فارق الفائدة على قروض الرهن العقاري جعل القطاع جاذباً للبنوك.
وقالت كانت القروض الى القيمة منخفضة في دولة الإمارات بالمقاييس الدولية حيث بلغت متوسط 70% فقط.
وبالإضافة الى ذلك، فإن الحد الأقصى للاستحقاق المسموح به لغير مواطني دولة الإمارات كان خمسة عشر عاماً. غير أن استحداث شركتي أملاك وتمويل لشروط أكثر تنافسية، دفع مانحي القروض العقارية الآخرين الى مراجعة معدلات القروض الى القيمة وفترات الاستحقاق لتتماشى مع الشركتين، وفي عام ،2006 شهد قطاع التمويل العقاري طرح عدد من الحلول المبتكرة والتي نرى أنها مؤشر على زيادة المنافسة في السوق، فقد طرحت شركة تمويل مؤخراً منتجاً بعائد معدل للرهن العقاري ويحصل بمقتضاه العميل على خيار تثبيت المعدل الذي يحدده مسبقاً لمدة تصل الى 3 سنوات، يتم بعدها تعديله على أساس مؤشر متغير، ويتضمن “ايبور” لمدة 6 شهور، وفي عام ،2006 أصدرت شركة أملاك منتجين جديدين هما منتج لإعادة التمويل يسمى “علاوة أملاك” ومنتج الشراء بغرض التأجير.
وتوقعت دخول المزيد من البنوك وشركات التمويل العقاري الى السوق وأن يرتفع نشاط البنوك والشركات العاملة في هذا المجال. وتنخفض تكلفة مصادر التمويل في البنوك عن شركات التمويل العقاري مما يتيح للبنوك التنافس على الأسعار وتخفيض فارق العائد، وذلك يضع شركات التمويل العقاري في وضع غير متميز.
ومن ثم، فإننا نتوقع أنه الى حين حصول شركتي أملاك وتمويل على تراخيص مصرفية وبالتالي إمكانية استقبال ودائع الأفراد، فإن معاناتهما من ضيق فارق العائد سوف تستمر. كما نعتقد أنه مع انخفاض الطلب على التمويل العقاري، فإن هذا بدوره سيؤدي الى زيادة الضغوط على التسعير. وبالتالي، فإن توقعاتنا للعائد في المستقبل تتضمن تقديراتنا بانخفاض معدلات الأرباح بواقع 9 نقاط أساسية و7 نقاط أساسية على القروض في عامي 2008 و2009 في شركتي أملاك وتمويل على التوالي. ومع ذلك، فإن توقعاتنا تفترض ان الشركتين سوف تحصلان على تراخيص مصرفية. ومن ثم فإننا نتوقع تحسن فارق العائد في الشركتين بداية من عام 2008.
وقالت إذا افترضنا عدم حصول شركتي أملاك وتمويل على تراخيص مصرفية، فإنهما سوف تضطران الى الاعتماد على مصادر للتمويل أعلى تكلفة من ودائع الأفراد وبالتالي زيادة رأس المال. ونعتقد أن هذا سيؤدي الى تأثير سلبي في فارق المطلوبات وستنتج عنه خسارة الشركتين لجزء من حصتهما في السوق لمصلحة البنوك الأكبر والأكثر وفرة في مصادر التمويل.
وأضافت اننا نعتقد ان حركة تصحيح السوق سوف تحدث لا محالة، وأثرها سيتوقف على مدى انخفاض الأسعار العقارية ومدى تعرض شركات تمويل الرهن العقاري للسوق، ويبلغ متوسط القروض الى القيمة في دولة الإمارات 70% على القروض القائمة.
فإذا ما حدث انخفاض 10% في أسعار العقارات، فإن هذا سيكون أثره طفيفاً -أو قد لا يسفر عن أي أثر- على سوق التمويل العقاري لأنه حتى في حالات التعثر عن السداد، فإن الشركة الممولة أو البنك في امكانها استعادة ملكية الوحدة.
وهذا ينطبق على جميع العقارات الممولة، باستثناء المشروعات الخاصة التي وصل تمويل شركة أملاك وتمويل لها 97%. وفي هذه الحالة، فإن الشركة الممولة سوف تشطب 7% من الأرصدة المخصصة لهذه المشروعات في حالة التخلف عن السداد.
وفي تقديرنا أن مستويات الخسائر من التخلف عن السداد ستكون منخفضة وتبلغ 15 مليون درهم لشركة أملاك و11 مليون درهم لشركة تمويل على القروض بنسبة 97% وذلك في عام 2008. ونعتقد أن القروض الممولة بنسبة 97% نسبة ضئيلة في محفظة القروض التي تشير تقديراتنا الى أنها أقل من 5%. أما مصدر القلق الأكبر فهو أن يؤدي انخفاض الأسعار بنسبة 10% الى انخفاض بعض العقارات بنسبة صفر في المائة والبعض الآخر بنسبة 20% مما سيكون له أثر أكبر من الانخفاض المتماثل في الأسعار العقارية.