إنشاء الحكومة وحدات سكنية يحل أزمة الإيجارات [الأرشيف]

مغروور قطر

11-03-2007, 05:04 AM

التدخل الحكومي الفوري بإنشاء وحدات سكنية يحل مشكلة السكن بنسبة «80%»

حوار وتصوير - السيد العزوني

انضم الخبير العقاري ورجل الأعمال ناصر القحطاني الى المطالبين بانشاء بنك عقاري في قطر يدفع الحركة العمرانية ويطرح قروضا عقارية منخفضة.

وقال في حواره مع الوطن الاقتصادي: اذا تدخلت الحكومة بشكل سريع وفوري وقامت ببناء وحدات سكنية لموظفيها فسوف تساهم بنسبة 80% من حل أزمة الايجارات التي تعاني منها قطر الآن.

وتحدث القحطاني ايضا عن اسباب الازمة السكانية مؤكدا على ان العقود الباطنية وبعض المكاتب العقارية سبب رئيسي ومباشر في رفع الايجارات بهدف تحقيق أعلى نسبة من الربح دون النظر الى قيمة العقار الحقيقية.

القحطاني اعلن انخفاض الايجارات بشكل خفيف بعد حوالي 7 شهور وذلك بانتهاء العقود التي ابرمت مع دورة الألعاب الآسيوية (الآسياد) مضيفا أن هذا الأمر يزيد من المعروض من العقارات ليتناسب مع المطلوب عليها.

واشار القحطاني إلى أن زيادة الايجارات مرتبطة ارتباطا كليا بزيادة الرواتب وان المالك لا يتردد لحظة رفع في الايجارات في اثناء زيادة الرواتب.

وقال: اذا اختلف المالك مع المهندس المصمم فإن المالك على حق لأن دائما رأس المال يتجه الى المسار الصحيح وهو تحقيق الارباح واليكم الحوار:

_رغم أن قطر بها حركة عمرانية غير مسبوقة وطفرة عقارية هائلة إلا أن هناك أزمة عقارية فما هو رأيك؟

- لا توجد في قطر أزمة عقارية ولكن الموجود في قطر حاليا ومنذ فترة ازمة ايجارات وارتفاع الاسعار الذي يعتمد على ارتفاع سعر مواد البناء وارتفاع سعر شركات المقاولات وارتفاع أجر العمالة التي تعمل في المقاولات وكل هذا يتسبب بنسبة 30% فقط من ارتفاع الايجارات.

لكن هناك سببا مهما جدا في رفع اسعار الايجارات يجب ذكره ويمثل حوالي 70% من الازمة. الملاك الآن اصبحوا لا يراعون القيمة الحقيقية للعقار ويؤجرون بأسعار مُبالغ فيها ترهق كافة شرائح المجتمع سواء كان قطريا أو مقيما. والغريب في الأمر انهم غير مقتنعين بهذه الاسعار ويطلبون الزيادة في الاسعار من وقت الى آخر.

_هل هذه الأسباب السابقة هي الوحيدة في رفع أسعار الايجارات أم أن هناك أسبابا أخرى؟

- نعم هناك اسباب اخرى ولكنها اسباب ان وجدت في أي بلد غير قطر فسوف تكون هناك زيادة في الايجارات ايضا من هذه الأسباب:

1- دخول الشركات الأجنبية بقوة وبكثرة في قطر خاصة الشركات التي تعمل في مجال البناء والعمران وهذه الشركات الأجنبية تعطي رواتب عالية وبالتالي لا يهم ارتفاع أو انخفاض الايجار بالنسبة لموظفيها.

2- هدم الأماكن العشوائية بهدف اقامة دوحة جديدة على مستوى راق من خلال بناء أبراج شاهقة الارتفاع وجيدة المنظر. الأمر الذي يعكس خروج ساكني المساكن العشوائية القديمة من المساكن القديمة وبحثهم عن سكن آخر وهنا يكثر الطلب على العقارات وبالتالي زيادة في الاسعار.

3- إن القانون الذي صدر مؤخرا وهو عدم زيادة الايجارات على 10% في السنة تم تطبيقه ولكن العقود الجديدة في الاساس عقود مرتفعة جدا فوق 5000 ريال للشقة الواحدة وبالتالي ما زالت الشكاوى عن ارتفاعات الايجار رغم صدور القانون.

4- جشع الملاك وتطلعهم الى السعر الاعلى باستمرار وبطريقة قانونية وهو ان يرفض المالك استلام الايجار من المستأجر الى ان يأتي يوم عشرة من بداية الشهر الجديد وبالتالي يتقدم للمحكمة ويثبت ان المستأجر لم يقم بالدفع حتى الآن حتى يتم طرده من السكن والبحث عن مستأجر آخر بإيجار اعلى من الايجار القديم مع ثبات شكل وهيئة العقار دون تجديد أو اصلاح أو تغيير.

_إذا كان المالك يرفض استلام الايجار من المستأجر في الأيام العشرة الاولى من الشهر.. إذن فبماذا تنصح المستأجر في هذه الحالة؟

- إذا رفض المالك استلام الايجار في بداية الشهر انصح المستأجر ان يدفع الايجار المطلوب في المحكمة في بداية الشهر حتى يكون موقفه سليما وصحيحا من الناحية القانونية وبالتالي هو بذلك يتفادى طمع وجشع الملاك.

_هل العقود الباطنية تساهم في رفع الايجارات بشكل مباشر أو قوي أم أنها بريئة من ذلك؟

- للأسف الشديد تم مؤخرا الاعتراف بالعقود الباطنية وقبل ذلك لم يكن معترفا بها وأنا اقول للأسف لأنها ترفع الايجارات بشكل خيالي وبشيء مبالغ فيه لأن هذه العقود لا تراعي القيمة الحقيقية للايجار وانما كل أهدافها زيادة المبالغ وكثرة الأرباح الشهرية دون النظر الى أشياء أخرى.

_أنت تقول ان العقود الباطنية سبب مباشر وقوي في رفع الايجارات.. كيف يمكن التغلب على ذلك؟

- اعتقد ان التغلب على العقود الباطنية صعب للغاية وليس بسهل. لأن المستثمر كل ما يهمه بعد البناء أن يؤجر أو يبيع لجهة واحدة وعقد واحد ويحصل على الاموال مرة واحدة وبشكل سريع. وبالتالي يلجأ الى عمل ذلك ويجد من يشتري أو يستأجر بسهولة والمستأجر بدوره يقوم باعادة البيع والايجار مع مراعاة الأرباح العالية، اذن صعب التغلب على العقود الباطنية.

_المتخصصون في العقارات الآن يقولون إن مهنة العقارات أصبحت مهنة من لا مهنة له.. هل هذا صحيح؟

- نعم العقارات اصبحت مهنة من لا مهنة له، يرجع ذلك الى انه بإمكان أي شخص ان يفتح مكتبا عقاريا لأن التكلفة قليلة وفي الوقت نفسه سوق العقارات واسع وله أنشطة مختلفة ولكن المالك الآن عندما يذهب الى المكتب العقاري يعرف جيدا الفرق بين المكتب العقاري المعتمد أو غير المعتمد ويسأل عن أوراق اعتماد هذا المكتب كي يتعامل معه.

_دورة الألعاب الآسيوية (الآسياد) انتهت ولم تنته أزمة الإيجارات في الوقت الذي سمعنا فيه من قبل أن الايجارات تنتهي بانتهاء «الآسياد» هل هناك تعليق؟

- بعد حوالي سبعة شهور أو أقل تنتهي العقود التي كانت مرتبطة بدورة الألعاب الآسيوية «الآسياد» وبالتالي سوف يساهم ذلك في زيادة المعروض كي يتناسب مع المطلوب الأمر الذي يعكس انخفاض الايجارات في هذا الوقت. رغم ان الانخفاض لن يكون كثيرا ولكنه سيكون واضحا.

_ألم تلاحظ معي كثرة الإعلانات الخاصة بالشقق والفيلل للايجار وكثرة المعروض ولكن الايجارات مرتفعة؟

- نعم، هاك كثرة من المعروض في الشقق والفيلل السكنية بالصحف اليومية ولكنها بأسعار مرتفعة.

والتفسير في ذلك ان هذه الاستثمارات تقوم عن طريق العقود الباطنية ومستثمرين وأشخاص من الباطن قد حصلوا على هذه الشقق او الفلل بأسعار رخيصة ويقومون بإعادة الايجار بهدف الربح عن طريق العقود الباطنية وبالتالي يطلبون أسعارا مرتفعة.

_ما هي أبرز الحلول لإنهاء أزمة الايجارات من وجهة نظرك كخبير عقاري؟

- أبرز الحلول في رأيي وهو يمثل 80% من حل أزمة الايجارات هو التدخل القوي والسريع من الحكومة ببناء وحدات سكنية لموظفيها وان يكون سكن الموظفين في الحكومة سكنا حكوميا لكل وزارة سكن خاص لموظفيها. وإذا تم ذلك تحل أزمة الايجارات بالكامل او على الأقل كما قلت بنسبة 80% لأن في هذه الحالة ستكون المشكلة قاصرة على سكن موظفي القطاع الخاص وستكون متطلباتهم موجودة وبأسعار مخفضة جدا.

_ما رأيك في أن بعض الناس يقولون إن المكاتب العقارية ترفع أسعار الايجارات؟

- صحيح ان بعض المكاتب ساهمت في رفع الايجارات ولكن بنسبة ضئيلة وغير مباشرة ولكن هذه ا لمكاتب ليس لديها خبرة كافية بالسوق العقاري. فمثلا المالك يعرض العقار للايجار ويطلب رقما معينا بعض هذه المكاتب تعرض على المالك ان تقوم هي بتأجيره بسعر أعلى مقابل أن تكون العمولة لهم وبالتالي يوافق المالك على طلبهم ولكن كما تحدثت من قبل هذه مكاتب ليس لها دراية بالسوق ويساهمون في رفع الايجارات.

_مدينة لوسيل.. هل تساهم في حل أزمة الايجارات؟

- لوسيل مدينة جديدة على مستوى راق جدا وهي تمثل قطر الجديدة على أحدث طراز لكن سمعنا ان وقت بنائها سيستغرق سنوات ولن تكون جاهزة الآن.

ثانيا: أغلب سكان مدينة لوسيل من المستثمرين والأجانب أصحاب الدخول العالية ولا يستفيد منها أصحاب الدخل المحدود.

ثالثا: مدينة لوسيل يغلب عليها الطابق السياحي أكثر من الطابع السكني الخالص.

_هل الايجارات مرتبطة بالرواتب؟

- نعم، الايجارات مرتبطة ارتباطا وثيقا مع الرواتب، فكلما زادت الرواتب زادت الايجارات، رغم ان الايجارات ليست وحدها في زيادة ولكن أشياء أخرى كثيرة تزيد مع الرواتب ولكننا نتحدث عن الايجارات فصاحب العقار يعرف جيدا بزيادة الرواتب وبالتالي لا يتردد لحظة في زيادة الايجار على المستأجر ليستفيد هو من ارتفاع الراتب ويخسر المستأجر بزيادة الايجارات مقابل راتبه الزائد.

_بالنسبة لقطاع المقاولات.. ترى ان هناك شركات أجنبية كثيرة تدخل قطر .. أليس ذلك على حساب الشركات المحلية القطرية؟

توجد في قطر مشروعات عملاقة قوية تحتاج لشركات كبرى وعملاقة وصاحبة خبرة في الانشاءات كي تقوم بتنفيذ هذه المشروعات.

هذا بالاضافة الى ان الشركات المحلية القطرية المتخصصة في العقارات شركات محدودة العدد ومحدودة الإمكانات ولكن هذا لا يمنع ان تستفيد مثل هذه الشركات من الأفكار الحديثة التي تجلبها الشركات الأجنبية.

_ما هي رؤيتك لأبراج الدوحة؟ وهل المستقبل سيغير هذه الرؤية؟

- لا شك ان قطر بدأت حديثا في بناء الأبراج شاهقة الارتفاع وانا أرى ان هذه الأبراج غاية في الجمال والتألق وتعكس التطور الاقتصادي القوي في دولة قطر وسوف تكون في المستقبل أشكالا أكثر من الأبراج مختلفة ومتنوعة وراقية لأن النهضة العمرانية مستمرة والطفرة الاقتصادية في ازدياد مستمر كذلك.

_هناك شكوى من المهندسين بأنهم يقومون بتصميم الأبراج ولكن التصميم لا يعجب المالك ويغيره بتصميم آخر .. أنت مع من المالك أم المهندس؟

- التصميم الهندسي مهم جدا في الحركة العمرانية ولا يمكن الاستغناء عنه مهما كانت الظروف. ولكن انا مع المالك إذا اختلف مع المهندس على التصميم لأن المالك مستثمر ويريد ان يكون راضيا عن التصميم الذي توقعه ويرى من وجهة نظره الخاصة ان هذا التصميم يحقق المطلوب من المشروع وكذلك أنا لا أسمي الاختلاف بين المالك والمهندس مشكلة ولكن أرى انها وجهات نظر بين رأس المال والعائد عليه من أرباح.

_ماذا تقول عن أزمة مواد البناء التي تواجه المقاولين في قطر؟ وهل هناك حل؟

- نعم هناك ندرة بالمواد الخام الداخلة في البناء في شتى الأنواع، وهذه ندرة تؤخر المقاول عن تسليم البناء في الموعد المحدد الأمر الذي يؤدي الى رفع الشروط الجزائية وبالتالي خسارة المقاولين.

واقترح السماح بترخيص مصانع جديدة ومتعددة في انتاج المواد الخام بكافة أنواعها لتلبية احتياجات سوق العقارات.

_ما هو السبب في زيادة عدد المستثمرين العقاريين في الفترة الأخيرة؟

- الاستثمار العقاري به مميزات كثيرة جدا ومتعددة أهمها أن هذا الاستثمار لا يمكن ان يخسر، بالاضافة الى سهولة الدخول فيه فمثلا إذا اشترى المستثمر قطعة أرض بمليون ريال وجاء بعد فترة وقرر البيع يجد نفسه ربح من خلال قطعة الأرض بالأمر سهل ولا يحتاج الى مزيد من الخبرة. فالمستثمر اشترى من خلال وسيط عقاري وباع عن طريق وسيط عقاري وحقق ربحا دون خوف على أمواله مثل الدخول في البورصة مثلا أو التجارة.

_ظهرت في الآونة الأخيرة مطالب بإنشاء بنك عقاري في قطر، هل تنضم الى أصحاب هذه المطالب؟

- انضم بالفعل لهؤلاء الذين يطالبون بإنشاء بنك عقاري في قطر.

حيث يساهم البنك في تنظيم الحركة العمرانية داخل قطر بشكل افضل ويدفع المستثمرين الى الأمام، والنهضة العمرانية والطفرة العقارية ايضا ستكون واضحة مع هذا البنك العقاري وأتوقع ان تكون حركة التمويل العقاري تأخذ الشكل البسيط بفائدة قليلة جدا مقارنة بفوائد قروض البنوك الأخرى غير عقارية.

_ما رأيك في التسويق العقاري من خلال الإنترنت؟

- هو وسيلة راقية وحديثة تسهل على المطلع الوصول الى معرفة العقار بشكل جيد ولكنها ليست هي الطريقة الفعالة للحد المطلوب لأن الانترنت غير متاح لكل الناس، ولكن هناك طريقة أحدث وهي تصوير العقار بالفيديو والتصوير الفوتوغرافي الذي من خلاله يستطيع الزبون ان يأخذ قرار الشراء او عدم الشراء في نفس الوقت وهذا ما تلجأ اليه كافة المؤسسات العاملة في التسويق العقاري.