مغروور قطر
17-03-2007, 04:35 AM
العضو المنتدب لـ «دلة»: مجلس للملاك وجهاز تشريعي لانتخاب إدارة ضاحية درة الرياض
سعود القفيدي لـ «الشرق الأوسط» : الأوضاع الاقتصادية تعزز فرص نجاح المشروع
إبراهيم الثقفي
أكد المهندس سعود القفيدي العضو المنتدب لشركة دلة للتنمية العقارية والسياحية المطورة لمشروع درة الرياض أن القطاع العقاري سيجني ثمرة الأداء القوي للاقتصاد الوطني، مشيراً إلى أن نصيب هذا القطاع سيكون كبيراً مستفيداً من حيوية وانتعاش الأوضاع الاقتصادية المتوقعة خلال العام الجاري، والتي ستنعكس إيجابياً على القطاع العقاري بالمملكة في ظل الاتجاه الطبيعي نحو الاستثمار العقاري الآمن كبديل عن الاستثمارات الأخرى التي تزيد فيها نسبة المخاطرة كسوق الأسهم مما سيعزز فرص نمو أفضل للقطاع خلال الفترة القادمة.
وقال لـ«الشرق الأوسط» في الرياض إن الفرصة مواتية للعقاريين لطرح أفكار استثمارية جديدة مماثلة لمشروع درة الرياض خاصة أن هناك الكثير من الشركات العقارية والمطورين الذين لديهم الخبرة والإمكانية لطرح وتطوير مثل هذه المشاريع، منوها بأن تميز وخصوصية مشروع درة الرياض تكمن في التخطيط والتصميم ونمط الإدارة القائم على نظام الملكية المشتركة للمجمعات السكنية المغلقة، فإلى نص الحوار: > مع إعلان هيئة سوق المال لنظام المساهمات العقارية، هل تعتقد أن مثل هذه التشريعات تساعد بشكل كبير على إضفاء مزيد من التنظيم والشفافية لهذا القطاع الهام؟
ـ أعتقد أن صدور النظام الجديد يعد أحد أهم التنظيمات للقطاع العقاري، حيث ينظم عمل صناديق الاستثمار العقاري بإشراف هيئة السوق المالية، إضافة إلى أن إشراك المستثمرين في القطاع العقاري من خلال إبداء وجهة نظرهم وملاحظاتهم في التنظيم وأخذ هذه المرئيات في الاعتبار يمثل تحقيقاً لمبدأ الشفافية بين الأطراف المختلفة المهتمة بهذا القطاع بما يمكن اعتباره من أبرز المتغيرات التي يشهدها الاقتصاد الوطني.
كما أن دخول هذا النظام حيز التنفيذ قريبا بإذن الله، سيكون إضافة حقيقية لنشاط القطاع الذي يشهد حالياً قفزات نوعية كبيرة، خاصة في ظل الازدهار الاقتصادي الذي تشهده بلادنا. فالانتعاش الاقتصادي الذي بدأت تتضح معالمه منذ نحو عامين ووصل أعلى مستوياته العام الماضي عندما حقق الاقتصاد الوطني اكبر مستوى للناتج المحلي الإجمالي في تاريخه وغير ذلك من المؤشرات التي تعكس قوة الاقتصاد كلها عوامل ساهمت في استعادة قطاع العقار السعودي زمام المبادرة وقيادة القطاعات غير النفطية داخل منظومة اقتصادنا الوطني، ومن ثم تطلب الأمر مواكبة هذه التطورات من خلال إصدار التشريعات المناسبة. > «درة الرياض» مشروع عقاري كبير.. هل تعتقدون أن ما يطلق عليه البعض «الطفرة الثانية» للاقتصاد تتطلب فعلاً مثل هذه المشاريع؟
ـ الأداء القوي للاقتصاد يوفر خيارات عديدة في جانبي العرض والطلب، حيث يتيح المناخ الاقتصادي الجيد بروز أنماط مختلفة للطلب على الخدمات والمنتجات العقارية، وهذا التنوع في الطلب يشجع على تنويع ما يطرح من هذه الخدمات والمنتجات. وعلى هذا المبدأ تم إطلاق مشروع درة الرياض والذي يبعد 27 كلم مربعا شمال مدينة الرياض، الذي يقام على مساحة 3.2 مليون متر مربع باستثمار حجمه ثلاثة مليارات ريال. ويتكون المشروع من المناطق المفتوحة والحدائق التي تطل عليها الأراضي والفلل والفندق وملحقاته وتبلغ المساحات الخضراء والمفتوحة 70 % من المساحة الكلية للمشروع . وستكون هذه المساحة مشاعة لاتحاد الملاك بحيث لا يمكن التصرف فيها وستبقى كما هي على طول عمر الضاحية بإذن الله، وهو نمط عقاري جديد على السوق العقاري بالرياض، هذا بالإضافة إلى توفر الخدمات والمنافع والأسواق التجارية والمدارس بمختلف مراحلها. > اتبعتم أسلوب في إدارة المدينة من خلال ما يعرف بـ«الملكية المشتركة».. هل يمكن إلقاء الضوء حول هذه الفكرة ومبررات تبنيها من قبلكم في درة الرياض؟
ـ إن نظام الملكية المشتركة نظام ليس بجديد على المستوى العالمي ولقد رأينا أن تطبيقه في درة الرياض بعد دراسة المتطلبات المحلية في المملكة أن نقوم بإشراك الملاك في إدارة مدينتهم الجديدة كشركاء في الملكية والمسؤولية. وذلك بناء على النظام الذي أصدرته حكومة خادم الحرمين الشريفين الخاص بملكية الوحدات العقارية وفرزها بقرار صدر من مجلس الوزراء رقم (40) وتاريخ 09/02/1423 هـ وتم تتويجه بالمرسوم الملكي برقم م/5 وتاريخ 11/2/1423 هـ ثم ألحق بلائحة تنفيذية بقرار من وزير الشؤون البلدية والقروية برقم (11985) وتاريخ 21/02/1424 هـ تضم لائحة جمعية الملاك، وهذه اللائحة تتضمن كافة الأحكام الخاصة بإجراءات تأسيس جمعيات الملاك بما في ذلك نظام الانتخابات وطريقة تسجيل مجالس اتحاد الملاك رسمياً في وزارة الشؤون الاجتماعية لكي تأخذ القرارات الصادرة عن مجلس الملاك البعد النظامي والقانوني.
ولذلك حسب الهيكل الذي يحدده نظام الملكية المشتركة سيشكل مجلس للملاك بغرض القيام بكافة أعمال الإدارة والتشغيل والصيانة للمدينة. وسيقوم المجلس بمهامه ومسؤولياته وفقا لما يحدده ذلك النظام، حيث يتم تعيين مجلس لإدارة المدينة من ملاك الجمعية العمومية وله بهذه الصفة كافة السلطات والصلاحيات اللازمة والواردة بهذا النظام لإدارة المدينة. وبموجب النظام يتكون مجلس الملاك من (11) عضواً يمثلون الملاك والمستثمرين، سيتم ترشيحهم وانتخابهم من قبل الجمعية العمومية التي تمثل الملاك بالضاحية. ونقصد بالملاك جميع الأشخاص أو الجهات الاعتبارية الذين قاموا بتوقيع عقود البيع وسداد الدفعات المستحقة عليهم ليصبح مالكاً نهائياً بعد استيفاء جميع شروط الشراء فضلاً عن من تم نقل ملكية الوحدة له من مالك سابق بعد توثيق ذلك من قبل الشركة أو الإدارة وهكذا تتكون الجمعية العمومية لضاحية درة الرياض من جميع المالكين للوحدات السكنية والعناصر والمرافق أو الأراضي ولكل مالك الحق في حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه أو بوكيل عنه. > ما هي الآلية التي تنظم العلاقة بين الملاك وفق هذا النظام ؟ وهل هناك مشروعات أخرى في الرياض وخارجها تتبنى مثل هذه الرؤية في الإدارة التي تجعل من المشروعات العقارية آلية للتواصل الاجتماعي والانصهار بين أبناء المجتمع الواحد؟
ـ كما ذكرت ستتم إدارة مشروع درة الرياض من خلال جهاز تشريعي يمثل فيه كافة المالكين وهو مجلس للملاك يتم اختياره من بين أعضاء الجمعية العمومية بحيث يكون لكل مالك حق الوصول للجهاز التشريعي وضمان حقوقه ومعرفة واجباته بمقدار ما يمثل من قدر أو حصة من إجمالي المشروع وفقا لأحكام نظام الملكية.
إذ أن الجمعية العمومية لمشروع درة الرياض تضم جميع المالكين للوحدات السكنية والعناصر والمرافق أو الأراضي ولكل مالك الحق في حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه أو بوكيل عنه. وأود أن أشير إلى أنه يوجد في المملكة عدد محدود من المشاريع التي طورت فكرة مماثلة في إدارة ضواحي المدن الحديثة من خلال نظام الملكية المشتركة وكذلك عدد من الأبراج السكنية والمجمعات السكنية والترفيهية كما فعلنا في درة الرياض، وهي في الواقع تواكب التطورات التي تشهدها المملكة سواء كما شاهدناه في الانتخابات البلدية أو انتخابات الغرف التجارية، ما يعني أن مدينة درة الرياض ليست حديثة فقط من حيث التصميم والتخطيط والبناء وإنما أيضا من حيث الإدارة وتفعيل دور المواطن في إدارة شؤون حياته الاجتماعية.
> ما دوركم كشركة في تنظيم هذه العلاقة بين الملاك؟ وكيف يتم توزيع الأعباء الإدارية والمالية؟
ـ نحن في شركة درة الرياض قمنا بوضع كافة الهياكل الفنية والإدارية والتشغيلية للمدينة، وكمستثمرين فنحن ممثلون داخل الجمعية العمومية ومجلس الملاك، كل ذلك لضمان استمرار المدينة في أعلى مستويات الأداء. أما بخصوص الأعباء المالية، فإن هناك رسوما سنوية يحددها مجلس الملاك بموجب موازنة التشغيل ويتم إخطار المالك بها لتسديدها سنوياً وهذه الرسوم تغطي خدمات النظافة والزراعة والأمن وصيانة المناطق العامة إضافة إلى تكاليف إدارة المدينة، كما أن هناك دراسة لإيجاد مصادر دخل لجمعية الملاك ضمن المشروع للمساهمة في تخفيض الرسوم السنوية. > ذكرتم بأن هناك نظام الملكية المشتركة الذي ينظم عمل جمعية الملاك، هل لكم بإعطائنا أهم ملامح هذا النظام ؟
ـ نظام الملكية المشتركة هو واحد من المستندات الملزمة لكل المشترين في المشروع من الأفراد والمستثمرين بالتوقيع عليها والالتزام بالعمل بها، وهو آلية منظمة للعلاقة بين الملاك في الضاحية، وهذا النظام يعرف ويحدد طريقة التعامل والصلاحيات والحقوق والواجبات بين كل الأطراف.
> ما هو البرنامج الزمني لتفعيل الأجهزة التشريعية لنظام الملكية المشتركة ؟
ـ ستكون هناك فترة انتقالية تتولى فيها شركة درة الرياض أعمال إدارة الضاحية السكنية على أن يتم استكمال الأجهزة التشريعية باختيار مجلس الملاك ورئيس المجلس ونائبه وذلك خلال فترة سنتين من افتتاح الضاحية يتولى بعدها المجلس بكامل صلاحياته وسلطاته شؤون إدارة الضاحية، وحسب النظام واللوائح التي تحكم عمل مجلس الملاك فقد تم تحديد مدة ثلاث سنوات لكل دورة من دورات المجلس تتم بعدها الدعوة لعقد اجتماعات الجمعية العمومية للملاك إما لاختيار مجلس جديد أو التجديد للمجلس السابق.
سعود القفيدي لـ «الشرق الأوسط» : الأوضاع الاقتصادية تعزز فرص نجاح المشروع
إبراهيم الثقفي
أكد المهندس سعود القفيدي العضو المنتدب لشركة دلة للتنمية العقارية والسياحية المطورة لمشروع درة الرياض أن القطاع العقاري سيجني ثمرة الأداء القوي للاقتصاد الوطني، مشيراً إلى أن نصيب هذا القطاع سيكون كبيراً مستفيداً من حيوية وانتعاش الأوضاع الاقتصادية المتوقعة خلال العام الجاري، والتي ستنعكس إيجابياً على القطاع العقاري بالمملكة في ظل الاتجاه الطبيعي نحو الاستثمار العقاري الآمن كبديل عن الاستثمارات الأخرى التي تزيد فيها نسبة المخاطرة كسوق الأسهم مما سيعزز فرص نمو أفضل للقطاع خلال الفترة القادمة.
وقال لـ«الشرق الأوسط» في الرياض إن الفرصة مواتية للعقاريين لطرح أفكار استثمارية جديدة مماثلة لمشروع درة الرياض خاصة أن هناك الكثير من الشركات العقارية والمطورين الذين لديهم الخبرة والإمكانية لطرح وتطوير مثل هذه المشاريع، منوها بأن تميز وخصوصية مشروع درة الرياض تكمن في التخطيط والتصميم ونمط الإدارة القائم على نظام الملكية المشتركة للمجمعات السكنية المغلقة، فإلى نص الحوار: > مع إعلان هيئة سوق المال لنظام المساهمات العقارية، هل تعتقد أن مثل هذه التشريعات تساعد بشكل كبير على إضفاء مزيد من التنظيم والشفافية لهذا القطاع الهام؟
ـ أعتقد أن صدور النظام الجديد يعد أحد أهم التنظيمات للقطاع العقاري، حيث ينظم عمل صناديق الاستثمار العقاري بإشراف هيئة السوق المالية، إضافة إلى أن إشراك المستثمرين في القطاع العقاري من خلال إبداء وجهة نظرهم وملاحظاتهم في التنظيم وأخذ هذه المرئيات في الاعتبار يمثل تحقيقاً لمبدأ الشفافية بين الأطراف المختلفة المهتمة بهذا القطاع بما يمكن اعتباره من أبرز المتغيرات التي يشهدها الاقتصاد الوطني.
كما أن دخول هذا النظام حيز التنفيذ قريبا بإذن الله، سيكون إضافة حقيقية لنشاط القطاع الذي يشهد حالياً قفزات نوعية كبيرة، خاصة في ظل الازدهار الاقتصادي الذي تشهده بلادنا. فالانتعاش الاقتصادي الذي بدأت تتضح معالمه منذ نحو عامين ووصل أعلى مستوياته العام الماضي عندما حقق الاقتصاد الوطني اكبر مستوى للناتج المحلي الإجمالي في تاريخه وغير ذلك من المؤشرات التي تعكس قوة الاقتصاد كلها عوامل ساهمت في استعادة قطاع العقار السعودي زمام المبادرة وقيادة القطاعات غير النفطية داخل منظومة اقتصادنا الوطني، ومن ثم تطلب الأمر مواكبة هذه التطورات من خلال إصدار التشريعات المناسبة. > «درة الرياض» مشروع عقاري كبير.. هل تعتقدون أن ما يطلق عليه البعض «الطفرة الثانية» للاقتصاد تتطلب فعلاً مثل هذه المشاريع؟
ـ الأداء القوي للاقتصاد يوفر خيارات عديدة في جانبي العرض والطلب، حيث يتيح المناخ الاقتصادي الجيد بروز أنماط مختلفة للطلب على الخدمات والمنتجات العقارية، وهذا التنوع في الطلب يشجع على تنويع ما يطرح من هذه الخدمات والمنتجات. وعلى هذا المبدأ تم إطلاق مشروع درة الرياض والذي يبعد 27 كلم مربعا شمال مدينة الرياض، الذي يقام على مساحة 3.2 مليون متر مربع باستثمار حجمه ثلاثة مليارات ريال. ويتكون المشروع من المناطق المفتوحة والحدائق التي تطل عليها الأراضي والفلل والفندق وملحقاته وتبلغ المساحات الخضراء والمفتوحة 70 % من المساحة الكلية للمشروع . وستكون هذه المساحة مشاعة لاتحاد الملاك بحيث لا يمكن التصرف فيها وستبقى كما هي على طول عمر الضاحية بإذن الله، وهو نمط عقاري جديد على السوق العقاري بالرياض، هذا بالإضافة إلى توفر الخدمات والمنافع والأسواق التجارية والمدارس بمختلف مراحلها. > اتبعتم أسلوب في إدارة المدينة من خلال ما يعرف بـ«الملكية المشتركة».. هل يمكن إلقاء الضوء حول هذه الفكرة ومبررات تبنيها من قبلكم في درة الرياض؟
ـ إن نظام الملكية المشتركة نظام ليس بجديد على المستوى العالمي ولقد رأينا أن تطبيقه في درة الرياض بعد دراسة المتطلبات المحلية في المملكة أن نقوم بإشراك الملاك في إدارة مدينتهم الجديدة كشركاء في الملكية والمسؤولية. وذلك بناء على النظام الذي أصدرته حكومة خادم الحرمين الشريفين الخاص بملكية الوحدات العقارية وفرزها بقرار صدر من مجلس الوزراء رقم (40) وتاريخ 09/02/1423 هـ وتم تتويجه بالمرسوم الملكي برقم م/5 وتاريخ 11/2/1423 هـ ثم ألحق بلائحة تنفيذية بقرار من وزير الشؤون البلدية والقروية برقم (11985) وتاريخ 21/02/1424 هـ تضم لائحة جمعية الملاك، وهذه اللائحة تتضمن كافة الأحكام الخاصة بإجراءات تأسيس جمعيات الملاك بما في ذلك نظام الانتخابات وطريقة تسجيل مجالس اتحاد الملاك رسمياً في وزارة الشؤون الاجتماعية لكي تأخذ القرارات الصادرة عن مجلس الملاك البعد النظامي والقانوني.
ولذلك حسب الهيكل الذي يحدده نظام الملكية المشتركة سيشكل مجلس للملاك بغرض القيام بكافة أعمال الإدارة والتشغيل والصيانة للمدينة. وسيقوم المجلس بمهامه ومسؤولياته وفقا لما يحدده ذلك النظام، حيث يتم تعيين مجلس لإدارة المدينة من ملاك الجمعية العمومية وله بهذه الصفة كافة السلطات والصلاحيات اللازمة والواردة بهذا النظام لإدارة المدينة. وبموجب النظام يتكون مجلس الملاك من (11) عضواً يمثلون الملاك والمستثمرين، سيتم ترشيحهم وانتخابهم من قبل الجمعية العمومية التي تمثل الملاك بالضاحية. ونقصد بالملاك جميع الأشخاص أو الجهات الاعتبارية الذين قاموا بتوقيع عقود البيع وسداد الدفعات المستحقة عليهم ليصبح مالكاً نهائياً بعد استيفاء جميع شروط الشراء فضلاً عن من تم نقل ملكية الوحدة له من مالك سابق بعد توثيق ذلك من قبل الشركة أو الإدارة وهكذا تتكون الجمعية العمومية لضاحية درة الرياض من جميع المالكين للوحدات السكنية والعناصر والمرافق أو الأراضي ولكل مالك الحق في حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه أو بوكيل عنه. > ما هي الآلية التي تنظم العلاقة بين الملاك وفق هذا النظام ؟ وهل هناك مشروعات أخرى في الرياض وخارجها تتبنى مثل هذه الرؤية في الإدارة التي تجعل من المشروعات العقارية آلية للتواصل الاجتماعي والانصهار بين أبناء المجتمع الواحد؟
ـ كما ذكرت ستتم إدارة مشروع درة الرياض من خلال جهاز تشريعي يمثل فيه كافة المالكين وهو مجلس للملاك يتم اختياره من بين أعضاء الجمعية العمومية بحيث يكون لكل مالك حق الوصول للجهاز التشريعي وضمان حقوقه ومعرفة واجباته بمقدار ما يمثل من قدر أو حصة من إجمالي المشروع وفقا لأحكام نظام الملكية.
إذ أن الجمعية العمومية لمشروع درة الرياض تضم جميع المالكين للوحدات السكنية والعناصر والمرافق أو الأراضي ولكل مالك الحق في حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه أو بوكيل عنه. وأود أن أشير إلى أنه يوجد في المملكة عدد محدود من المشاريع التي طورت فكرة مماثلة في إدارة ضواحي المدن الحديثة من خلال نظام الملكية المشتركة وكذلك عدد من الأبراج السكنية والمجمعات السكنية والترفيهية كما فعلنا في درة الرياض، وهي في الواقع تواكب التطورات التي تشهدها المملكة سواء كما شاهدناه في الانتخابات البلدية أو انتخابات الغرف التجارية، ما يعني أن مدينة درة الرياض ليست حديثة فقط من حيث التصميم والتخطيط والبناء وإنما أيضا من حيث الإدارة وتفعيل دور المواطن في إدارة شؤون حياته الاجتماعية.
> ما دوركم كشركة في تنظيم هذه العلاقة بين الملاك؟ وكيف يتم توزيع الأعباء الإدارية والمالية؟
ـ نحن في شركة درة الرياض قمنا بوضع كافة الهياكل الفنية والإدارية والتشغيلية للمدينة، وكمستثمرين فنحن ممثلون داخل الجمعية العمومية ومجلس الملاك، كل ذلك لضمان استمرار المدينة في أعلى مستويات الأداء. أما بخصوص الأعباء المالية، فإن هناك رسوما سنوية يحددها مجلس الملاك بموجب موازنة التشغيل ويتم إخطار المالك بها لتسديدها سنوياً وهذه الرسوم تغطي خدمات النظافة والزراعة والأمن وصيانة المناطق العامة إضافة إلى تكاليف إدارة المدينة، كما أن هناك دراسة لإيجاد مصادر دخل لجمعية الملاك ضمن المشروع للمساهمة في تخفيض الرسوم السنوية. > ذكرتم بأن هناك نظام الملكية المشتركة الذي ينظم عمل جمعية الملاك، هل لكم بإعطائنا أهم ملامح هذا النظام ؟
ـ نظام الملكية المشتركة هو واحد من المستندات الملزمة لكل المشترين في المشروع من الأفراد والمستثمرين بالتوقيع عليها والالتزام بالعمل بها، وهو آلية منظمة للعلاقة بين الملاك في الضاحية، وهذا النظام يعرف ويحدد طريقة التعامل والصلاحيات والحقوق والواجبات بين كل الأطراف.
> ما هو البرنامج الزمني لتفعيل الأجهزة التشريعية لنظام الملكية المشتركة ؟
ـ ستكون هناك فترة انتقالية تتولى فيها شركة درة الرياض أعمال إدارة الضاحية السكنية على أن يتم استكمال الأجهزة التشريعية باختيار مجلس الملاك ورئيس المجلس ونائبه وذلك خلال فترة سنتين من افتتاح الضاحية يتولى بعدها المجلس بكامل صلاحياته وسلطاته شؤون إدارة الضاحية، وحسب النظام واللوائح التي تحكم عمل مجلس الملاك فقد تم تحديد مدة ثلاث سنوات لكل دورة من دورات المجلس تتم بعدها الدعوة لعقد اجتماعات الجمعية العمومية للملاك إما لاختيار مجلس جديد أو التجديد للمجلس السابق.