أبوتركي
25-03-2007, 02:46 AM
5 أسئلة حيوية يبحث الأجانب عن اجوبتها قبل الاستثمار في عقارات دبي
ليس غريباً أن تطالعنا الصحف بعناوين عن نجاحات دبي على الأصعدة كافة وفي مقدمتها السوق العقاري. فهذه المدينة نجحت «عقاريا» بكل المعايير وباتت درسا لمدن، ودول عربية وحتى أجنبية تملك الطموحات ويعرقلها الروتين وقلة الخبرة وربما الجرأة والشجاعة في اتخاذ خطوات مشابهة لخطوات مدينة المال والأعمال. فدبي كانت دوما سباقة في الابتكار والتطبيق، فيها الأطول والأول والأكبر والأوسع والأعلى والأفخم في العالم على مستوى العقار وتستقبل سنويا أفواجاً من السياح والزوار بأعداد تتجاوز خمسة ملايين زائر، ما جعلها اكبر من دول سياحية رئيسية في المنطقة العربية.
ونعرف جميعنا أن هذه المدينة لا تحتاج إلى شهادة احد، فالمقيم فيها يستطيع المضي قدما ولساعات طويلة يتحدث عن جاذبية المدينة وتوسعها الدائم وتزايد قيمة الاستثمار فيها، دون أن نغفل بعض الشكوى من عوامل ارتفاع الإيجارات وازدحام المواصلات، وهي عوامل عرفتها مدن كثيرة قبل دبي وقدمت لها العديد من الحلول.
لكن الأسئلة الأكثر إثارة هي «ماذا عن محترفي العقار وخبرائه الذين يراقبون دبي؟ وكيف يقارنون دوما بينها وبين غيرها من مناطق جذب الاستثمار العقاري؟ وكيف يوجه هؤلاء زبائنهم فيما يتعلق بالاستثمار العقاري في دبي؟ وما هي أجوبتهم فيما لو سألوهم عما إذا كانت الفكرة مجدية أو عالية المخاطر؟.. الأسئلة حيوية لأنها في النهاية ترسم خطوط الطلب الأجنبي على العقار في دبي وتحدد اتجاهات الصعود أو الهبوط السعري في المدى المنظور.
الأجوبة دفعة واحدة
لعل ما جذب أنظار خبراء العقار في بريطانيا هذا العام، كانت خطوة تغيير قانون التملك العقاري في دبي، الذي يسمح للأجانب بتملك العقارات ملكية حرة Freehold بدلا من نظام الملكية المشروطة Leasehold. فهذا القانون الجديد للملكية غير المشروطة، وضع دبي على خارطة العقار الدولية ومنحها فرصة المنافسة على قدم المساواة بين أفضل مواقع العقار في العالم. فهذه الملكية الحرة تعبر عن ثقة وعن نضج لا تبلغه الأسواق إلا بعد فترات طويلة من التردد.
من جهة أخرى هذا لا يعني أن دبي ألغت كل مشاكل ملكية العقار فيها أو أنها اكتسبت الثقة كاملة من المستثمر الأجنبي بين ليلة وضحاها. فالمستثمر الأجنبي الذي يود شراء عقار سياحي له في دبي يكون مقرا ثانيا للعطلات فيها ما زال يتلقى النصيحة في أوروبا بالتريث وعدم التسرع.
وتبدو دبي جذابة استثماريا في العديد من الجوانب، فهي لا تفرض ضرائب دخل ولا ضرائب قيمة مضافة ولا ضرائب على العقار أو الميراث أو أرباح الشركات. وهي تطور القطاع السياحي والعقاري فيها كبدائل حيوية للنفط الذي لا تمتلك منه سوى نسبة 5 ,8 في المائة من إجمالي احتياطات دولة الإمارات. ويبلغ تعداد دبي حاليا حوالي 5 ,1 مليون نسمة يرتفع إلى 2 ,2 مليون نسمة في عام 2010.
وتصل السعة الفندقية الحالية في دبي إلى 30 ألف غرفة، وبها 35 مول تسوق دولية، ويتعامل مطار دبي مع مائة شركة طيران على الأقل تطير إلى 145 وجهة، ويتوسع حاليا لمضاعفة طاقته مرتين إلى 60 مليون راكب سنويا، وتعمل نحو 2600 شركة من المنطقة الحرة في جبل علي، كما تجتمع في دبي كبريات الشركات العالمية التي تعمل من مدن الإعلام والتكنولوجيا والانترنت.
المستثمرون الجدد ينظرون إلى مناطق استثمار جديدة مثل المدينة الرياضية التي تقدر العوائد فيها بحوالي 15 في المائة. ويقول مستثمر أميركي إن عوائد الاستثمار في دبي لا تقل عنها في لندن أو سنغافورة، بل أنها تتميز بمعدل سعري اقل من هذه المدن.
لكن لا يعجب الشركات العالمية التي تريد تنشيط الاستثمار العقاري إلى دبي قلة المعلومات المتاحة عن السوق، فدبي تبيع العقارات للمستثمر الأجنبي منذ أربع سنوات فقط، ولا يوجد في دبي مؤشر سعري محايد يمكن الاعتداد به في تحليل توجهات السوق.
ويعتبر خبراء العقار أن قطاع التأجير في دبي يتميز بالقوة في الانجاز بسبب الارتفاع المطرد في الإيجارات، لكنهم يراقبون بشغف حمى الإنشاء العقاري الجارية في دبي في الوقت الحاضر ويعتبرون أنها يمكن أن تؤثر سلبا في السوق خلال السنوات المقبلة. ولن يتضح مؤشر الأسعار في دبي حتى تكتمل صورة العرض والطلب التي تفتقر إلى الشفافية في الوقت الحاضر.
وتأمل شركات العقار الأجنبية أيضاً أن يزول الغموض في إجراءات الشراء والتسجيل والملكية الذي ساد خلال الفترة السابقة التي كان التعامل خلالها مشروطا بقيود كثيرة. ولا يعرف آلاف الذين اشتروا عقارات بأسلوب الملكية المشروطة إذا ما كان في مقدورهم حاليا تحويلها إلى ملكية حرة وفقا للقانون الجديد.
كما تأمل الشركات أيضاً أن يشجع القانون الجديد البنوك وشركات الإقراض المالي على إعادة النظر في التردد السائد حاليا في اتخاذ قرار مد القروض العقارية لعمليات استثمار في دبي. فمن الصعب حاليا إقناع أي بنك خارج دبي بتمويل شراء العقارات فيها لعدم شفافية الإجراءات القانونية. وإذا حقق القانون الجديد وضوحا في الإجراءات وتبسيطا لها وشفافية في التعامل، فإن النقطة الواحدة الباقية التي تحير بعض شركات العقار الأجنبية هي حجم الطلب في المستقبل.
إن نقطة التحول الجذرية في سوق العقار في دبي سوف تأتي في عام 2010، فإما أن تنطلق المدينة نحو العالمية أو تتراجع أسعار العقار لعدم التحقق من حجم الطلب قبل بناء آلاف الوحدات العقارية الجديدة.
ليس غريباً أن تطالعنا الصحف بعناوين عن نجاحات دبي على الأصعدة كافة وفي مقدمتها السوق العقاري. فهذه المدينة نجحت «عقاريا» بكل المعايير وباتت درسا لمدن، ودول عربية وحتى أجنبية تملك الطموحات ويعرقلها الروتين وقلة الخبرة وربما الجرأة والشجاعة في اتخاذ خطوات مشابهة لخطوات مدينة المال والأعمال. فدبي كانت دوما سباقة في الابتكار والتطبيق، فيها الأطول والأول والأكبر والأوسع والأعلى والأفخم في العالم على مستوى العقار وتستقبل سنويا أفواجاً من السياح والزوار بأعداد تتجاوز خمسة ملايين زائر، ما جعلها اكبر من دول سياحية رئيسية في المنطقة العربية.
ونعرف جميعنا أن هذه المدينة لا تحتاج إلى شهادة احد، فالمقيم فيها يستطيع المضي قدما ولساعات طويلة يتحدث عن جاذبية المدينة وتوسعها الدائم وتزايد قيمة الاستثمار فيها، دون أن نغفل بعض الشكوى من عوامل ارتفاع الإيجارات وازدحام المواصلات، وهي عوامل عرفتها مدن كثيرة قبل دبي وقدمت لها العديد من الحلول.
لكن الأسئلة الأكثر إثارة هي «ماذا عن محترفي العقار وخبرائه الذين يراقبون دبي؟ وكيف يقارنون دوما بينها وبين غيرها من مناطق جذب الاستثمار العقاري؟ وكيف يوجه هؤلاء زبائنهم فيما يتعلق بالاستثمار العقاري في دبي؟ وما هي أجوبتهم فيما لو سألوهم عما إذا كانت الفكرة مجدية أو عالية المخاطر؟.. الأسئلة حيوية لأنها في النهاية ترسم خطوط الطلب الأجنبي على العقار في دبي وتحدد اتجاهات الصعود أو الهبوط السعري في المدى المنظور.
الأجوبة دفعة واحدة
لعل ما جذب أنظار خبراء العقار في بريطانيا هذا العام، كانت خطوة تغيير قانون التملك العقاري في دبي، الذي يسمح للأجانب بتملك العقارات ملكية حرة Freehold بدلا من نظام الملكية المشروطة Leasehold. فهذا القانون الجديد للملكية غير المشروطة، وضع دبي على خارطة العقار الدولية ومنحها فرصة المنافسة على قدم المساواة بين أفضل مواقع العقار في العالم. فهذه الملكية الحرة تعبر عن ثقة وعن نضج لا تبلغه الأسواق إلا بعد فترات طويلة من التردد.
من جهة أخرى هذا لا يعني أن دبي ألغت كل مشاكل ملكية العقار فيها أو أنها اكتسبت الثقة كاملة من المستثمر الأجنبي بين ليلة وضحاها. فالمستثمر الأجنبي الذي يود شراء عقار سياحي له في دبي يكون مقرا ثانيا للعطلات فيها ما زال يتلقى النصيحة في أوروبا بالتريث وعدم التسرع.
وتبدو دبي جذابة استثماريا في العديد من الجوانب، فهي لا تفرض ضرائب دخل ولا ضرائب قيمة مضافة ولا ضرائب على العقار أو الميراث أو أرباح الشركات. وهي تطور القطاع السياحي والعقاري فيها كبدائل حيوية للنفط الذي لا تمتلك منه سوى نسبة 5 ,8 في المائة من إجمالي احتياطات دولة الإمارات. ويبلغ تعداد دبي حاليا حوالي 5 ,1 مليون نسمة يرتفع إلى 2 ,2 مليون نسمة في عام 2010.
وتصل السعة الفندقية الحالية في دبي إلى 30 ألف غرفة، وبها 35 مول تسوق دولية، ويتعامل مطار دبي مع مائة شركة طيران على الأقل تطير إلى 145 وجهة، ويتوسع حاليا لمضاعفة طاقته مرتين إلى 60 مليون راكب سنويا، وتعمل نحو 2600 شركة من المنطقة الحرة في جبل علي، كما تجتمع في دبي كبريات الشركات العالمية التي تعمل من مدن الإعلام والتكنولوجيا والانترنت.
المستثمرون الجدد ينظرون إلى مناطق استثمار جديدة مثل المدينة الرياضية التي تقدر العوائد فيها بحوالي 15 في المائة. ويقول مستثمر أميركي إن عوائد الاستثمار في دبي لا تقل عنها في لندن أو سنغافورة، بل أنها تتميز بمعدل سعري اقل من هذه المدن.
لكن لا يعجب الشركات العالمية التي تريد تنشيط الاستثمار العقاري إلى دبي قلة المعلومات المتاحة عن السوق، فدبي تبيع العقارات للمستثمر الأجنبي منذ أربع سنوات فقط، ولا يوجد في دبي مؤشر سعري محايد يمكن الاعتداد به في تحليل توجهات السوق.
ويعتبر خبراء العقار أن قطاع التأجير في دبي يتميز بالقوة في الانجاز بسبب الارتفاع المطرد في الإيجارات، لكنهم يراقبون بشغف حمى الإنشاء العقاري الجارية في دبي في الوقت الحاضر ويعتبرون أنها يمكن أن تؤثر سلبا في السوق خلال السنوات المقبلة. ولن يتضح مؤشر الأسعار في دبي حتى تكتمل صورة العرض والطلب التي تفتقر إلى الشفافية في الوقت الحاضر.
وتأمل شركات العقار الأجنبية أيضاً أن يزول الغموض في إجراءات الشراء والتسجيل والملكية الذي ساد خلال الفترة السابقة التي كان التعامل خلالها مشروطا بقيود كثيرة. ولا يعرف آلاف الذين اشتروا عقارات بأسلوب الملكية المشروطة إذا ما كان في مقدورهم حاليا تحويلها إلى ملكية حرة وفقا للقانون الجديد.
كما تأمل الشركات أيضاً أن يشجع القانون الجديد البنوك وشركات الإقراض المالي على إعادة النظر في التردد السائد حاليا في اتخاذ قرار مد القروض العقارية لعمليات استثمار في دبي. فمن الصعب حاليا إقناع أي بنك خارج دبي بتمويل شراء العقارات فيها لعدم شفافية الإجراءات القانونية. وإذا حقق القانون الجديد وضوحا في الإجراءات وتبسيطا لها وشفافية في التعامل، فإن النقطة الواحدة الباقية التي تحير بعض شركات العقار الأجنبية هي حجم الطلب في المستقبل.
إن نقطة التحول الجذرية في سوق العقار في دبي سوف تأتي في عام 2010، فإما أن تنطلق المدينة نحو العالمية أو تتراجع أسعار العقار لعدم التحقق من حجم الطلب قبل بناء آلاف الوحدات العقارية الجديدة.