أبوتركي
06-04-2007, 02:46 AM
مدينة كراكو التاريخية تحتل المرتبة الأولى على قائمة أسعار العقارات الأوروبية
بعدما ارتفعت الأسعار في بولندا بنسبة 58 % العام الماضي
لندن: محمد أبو حسبو
في العام الماضي كانت كوبنهاغن هي المدينة الأولى في أوروبا من حيث أرتفاع أسعار العقارات، ولكن هذا العام فالمدينة الأولى هي كراكو، العاصمة الملكية القديمة في بولندا حيث إرتفعت قيمة العقارات خلال عام 2006 بنسبة 58% مقارنة بالعام الذي قبله. وكانت المدينة التاريخية قد نجت بمعجزة من دمار النازيين إبان الحرب العالمية الثانية. وأوضح تقرير أصدره مؤخراً «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين» حول حالة سوق العقارات في 26 دولة أوروبية أن الأسعار ارتفعت خلال العام الماضي في جميع هذه الدول بإستثناء دولتين فقط، وأن بولندا اعتلت القائمة بارتفاع نسبته 33%، فضلا عن ارتفاع عام 2005 الذي بلغ 28%، أي أن عقاراتها زادت بأكثر من 60% خلال عامين فقط. وجاءت الدنمارك في المرتبة الثانية بارتفاع نسبته 22%، ثم بلغاريا بارتفاع نسبته 20%. وبشكل عام فإن نسبة الارتفاع في 13 دولة أوروبية (نصف العدد الذي تم إحصاؤه) تعدى معدل 10%. وقد علق الكثيرون على هذه الأرقام بقولهم إن العقار أثبت مرة تلو الأخرى أنه استثمار مربح وقليل المخاطر. أما الدولتان اللتان احتلتا ذيل القائمة فهما البرتغال حيث انخفضت الأسعار بنسبة 1%، ثم ألمانيا حيث بقيت الأسعار على ما كانت عليه العام السابق. واشتركت كلٌ من بريطانيا وإسابنيا في نسبة زيادة بلغت 10%، بينما سجلت إيطاليا ارتفاعاً قدره 4% فقط.
لكن القصة الكبيرة التي أثارت اهتمام السوق هي بالطبع بولندا حيث عزا الاقتصاديون هذه الطفرة العقارية للتحسن الاقتصادي الكبير وازدياد القدرة الشرائية للبولنديين أنفسهم الذين قرروا الخروج من شققهم القديمة التي منحتهم إياها الحكومة الشيوعية السابقة. ولاحظ البعض أن من مفارقات القدر أن عدداً كبيراً من العمال المهرة البولنديين ظل يتدفق على سوق العمل البريطاني خلال السنوات الثلاث الماضية، بينما راح المستثمرون العقاريون البريطانيون يتدفقون على سوق العقارات البولندية، خاصة في مدن مثل كراكو وغدانسك والعاصمة وارسو. وقال تقرير المعهد إن البريطانيين لم يكونوا المستثمرين الأجانب الوحيدين في الهجوم على بولندا، بل إن الاستثمار الأجنبي بشكل عام فاق المعروض من عقارات في السوق.
ولكن ما هو السر الذي دفع المستثمرين نحو مدينة عتيقة مثل كراكو. وعن هذا السؤال يجيب شون بتلر، من «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين»، بقوله إن عراقة المدينة هو نفسه السر الذي لفت الانتباه إليها. ففي العام الماضي صنّفت منظمة اليونسكو التابعة للأمم المتحدة مدينة كراكو كـ «موقع تراثي» نظراً إلى أنها مليئة بالمتاحف والمباني المعمارية الجميلة التي يعود تاريخها إلى 800 سنة. كما أن المدينة تحتضن أكبر سوق شعبي في ميدان عام في أوروبا وعدداً هائلاً من المقاهي.
ورغم الارتفاع الكبير الذي شهدته عقارات المدينة خلال العاميين الماضيين، فإن جون نغتون، صاحب وكالة «تي أن آي» العقارية يؤكد أن الوقت لم يفت للحاق بالسوق «لأن الطفرة العقارية لا تزال في مهدها». وأضاف قوله: صحيح أن الارتفاع الأخير كان كبيراً، لكن الأسعار كانت منخفضة للغاية عندما بدأ هذا الارتفاع، لذا فأنا أتوقع أن تزداد الأسعار بنسبة 100% خلال السنوات الخمس المقبلة. وتبدأ أسعار الشقق ذات الغرفة الواحدة في المواقع الاستراتيجية من وسط المدينة بنحو 110 آلاف دولار للشقق القديمة التي تحتاج إلى اصلاحات، ثم يصل السعر إلى 200 ألف دولار للشقق من نفس الحجم لكنها جديدة. أما المليون دولار فستمّكنك من شراء أفخر شقة في المدينة وهي مكونة من ثلاث غرف وتطل على الميدان الرئيسي في كراكو.
غير ان الأسعار تنخفض بدرجة مدهشة اذا خرجت قليلاً من وسط المدينة. فالشقة التي تبعد نحو نصف ساعة سيراً على الأقدام من وسط كراكو تتراوح في حدود 55 ألف دولار فقط. وفي عام 2004 كانت الشقة من غرفتين وتبعد 10 دقائق فقط عن الميدان الرئيسي في وسط المدينة تبلغ 45 ألف دولار فقط. لكن عدداً من الشركات نقل مقاره من العاصمة وارسو إلى مدينة كراكو لأن الموظفين يفضّلون السكن هناك بدلاً من العاصمة. كما أن بالمدينة عدداً من الجامعات والمؤسسات العلمية الأمر الذي يعني أن سوق الايجار للطلبة منتعشٌ. وأخيراً يُشار إلى أن الحكومة تأخذ ضريبة القيمة المضافة على المشترين تبلغ حالياً 7% من قيمة العقار، لكن هذا الرقم سيرتفع إلى 22% من مطلع العام المقبل، وذلك في خطة من الحكومة للحد من الارتفاع السريع للأسعار.
أداء بعض الدول الأوروبية حسب تقرير «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين»
* فرنسا: ارتفاع بنسبة 7.3% خلال عام 2006، وهو أعلى قليلاً من نسبة الارتفاع في العام الذي قبله. غير أن التقرير أشار إلى أن السوق كان قد هدأ بدرجة ملحوظة في الأشهر الأخيرة من العام.
* أسبانيا: ارتفاع بنسبة 10%، أي أقل من نسبة الارتفاع في عام 2005 حين بلغت 15%. لكن السوق الأسباني لا يزال يشهد اقبالاً من الأوروبيين، في حين أن المعروض من المباني الجديدة أقل من حجم الطلب. لذا فتوقعات المستثمرين تشير إلى تواصل ارتفاع الأسعار خلال السنوات القليلة المقبلة، حتى ولو بنسبة أقل من النسب السابقة.
* ايطاليا: إرتفاع بنسبة 4% على المستوى القومي، لكن التقرير أشار إلى أن الارتفاع كان أكبر في الشقق خصوصاً في المدن والبلدات الصغيرة. وتوقع التقرير أن يشهد العام الجاري نسبة أقل من الأربعة في المائة، لكن دون النزول إلى درجة الخسارة.
* قبرص: ارتفاع بنسبة 7.5%، ويُتوقع أن يتواصل بنفس الوتيرة خلال العام الجاري. ويفضّل القبارصة بشكل متزايد شراء ما يُعرف بـ «بنوك الأرض» وعدم البناء فيها، بينما يتزايد الاستثمار في المباني في المناطق التي يتكاثر فيها وجود الوافدين الأوروبيين. كما أن أسعار الإيجارات في سوق مشبع لا تقدم عائداً معقولاً للمستثمرين في العقارات، لذا فإن القبارصة حريصون بشكل متنام على شراء قطع من الأرض والانتظار لبضع سنوات حتى ترتفع قيمتها، ثم يبيعونها ويحققون ربحاً دون خوض تجربة وعناء البناء.
* ألمانيا: نسبة ارتفاع صفر في المائة رغم أن كثيراً من التقارير العقارية توقعت أن تكون برلين النجم الجديد في عقارات أوروبا. غير أن مايكل بال، رئيس الفريق الذي أعد التقرير البريطاني يتوقع أن يظل السوق الألماني راكداً خلال السنوات المقبلة. وأضاف أن حديث بعض المحللين عن أن ألمانيا «عملاقٌ عقاري نائم» هو حديث من باب التمني وليس الواقع.
* كرواتيا: إرتفاع ضئيل يكاد لا يُذكر بلغت نسبته 0.1%. ولكن رغم ذلك فهناك بعض المناطق في كرواتيا كانت عالية الارتفاع.
* ايرلندا: إرتفاع بنسبة 12%. وعن هذه النسبة المرتفعة قال التقرير إن الطفرة العقارية في ايرلندا لا تزال تتواصل رغم أن البنك المركزي الايرلندي يسعى بكل جهده للحد من نسبة التضخم في العقارات. كما لاحظ التقرير أن المستثمرين العقاريين الايرلنديين ينشطون في الأسواق الأوروبية الأخرى. ولم ينحصر الغلاء في العقارات الايرلندية في العاصمة دبلن فقط، بل لحق بالمناطق الساحلية أيضا، إذ كانت نسبة الارتفاع في اسعار تلك المناطق 13% سنوياً بين عامي 2004 و2006. وما زاد من فورة أسعار العقارات الايرلندية اقبال عدد من المستثمرين الأميركيين الذين تعود أصولهم العرقية الى ايرلندا على استثمار أموالهم في العقارات الايرلندية. واذا عدنا بالزمن الى أواخر التسعينات فقد تضاعفت أسعار بعض العقارات في ايرلندا بمعدل ثلاثة أمثال (300%)، بحيث باع المستثمرون المنازل التي اشتروها آنذاك بـ 250 ألف دولار، باعوها الآن بسعر فاق 700 ألف.
* الدنمارك: إرتفاع بنسبة 22%، رغم أن مدينة كوبنهاغن وحدها سجلت نسبة أعلى من ذلك بكثير. وأشار التقرير إلى أن عام 2006 هو العام الثالث عشر على التوالي الذي يشهد إرتفاعاً في أسعار العقارات الدنماركية.
بعدما ارتفعت الأسعار في بولندا بنسبة 58 % العام الماضي
لندن: محمد أبو حسبو
في العام الماضي كانت كوبنهاغن هي المدينة الأولى في أوروبا من حيث أرتفاع أسعار العقارات، ولكن هذا العام فالمدينة الأولى هي كراكو، العاصمة الملكية القديمة في بولندا حيث إرتفعت قيمة العقارات خلال عام 2006 بنسبة 58% مقارنة بالعام الذي قبله. وكانت المدينة التاريخية قد نجت بمعجزة من دمار النازيين إبان الحرب العالمية الثانية. وأوضح تقرير أصدره مؤخراً «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين» حول حالة سوق العقارات في 26 دولة أوروبية أن الأسعار ارتفعت خلال العام الماضي في جميع هذه الدول بإستثناء دولتين فقط، وأن بولندا اعتلت القائمة بارتفاع نسبته 33%، فضلا عن ارتفاع عام 2005 الذي بلغ 28%، أي أن عقاراتها زادت بأكثر من 60% خلال عامين فقط. وجاءت الدنمارك في المرتبة الثانية بارتفاع نسبته 22%، ثم بلغاريا بارتفاع نسبته 20%. وبشكل عام فإن نسبة الارتفاع في 13 دولة أوروبية (نصف العدد الذي تم إحصاؤه) تعدى معدل 10%. وقد علق الكثيرون على هذه الأرقام بقولهم إن العقار أثبت مرة تلو الأخرى أنه استثمار مربح وقليل المخاطر. أما الدولتان اللتان احتلتا ذيل القائمة فهما البرتغال حيث انخفضت الأسعار بنسبة 1%، ثم ألمانيا حيث بقيت الأسعار على ما كانت عليه العام السابق. واشتركت كلٌ من بريطانيا وإسابنيا في نسبة زيادة بلغت 10%، بينما سجلت إيطاليا ارتفاعاً قدره 4% فقط.
لكن القصة الكبيرة التي أثارت اهتمام السوق هي بالطبع بولندا حيث عزا الاقتصاديون هذه الطفرة العقارية للتحسن الاقتصادي الكبير وازدياد القدرة الشرائية للبولنديين أنفسهم الذين قرروا الخروج من شققهم القديمة التي منحتهم إياها الحكومة الشيوعية السابقة. ولاحظ البعض أن من مفارقات القدر أن عدداً كبيراً من العمال المهرة البولنديين ظل يتدفق على سوق العمل البريطاني خلال السنوات الثلاث الماضية، بينما راح المستثمرون العقاريون البريطانيون يتدفقون على سوق العقارات البولندية، خاصة في مدن مثل كراكو وغدانسك والعاصمة وارسو. وقال تقرير المعهد إن البريطانيين لم يكونوا المستثمرين الأجانب الوحيدين في الهجوم على بولندا، بل إن الاستثمار الأجنبي بشكل عام فاق المعروض من عقارات في السوق.
ولكن ما هو السر الذي دفع المستثمرين نحو مدينة عتيقة مثل كراكو. وعن هذا السؤال يجيب شون بتلر، من «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين»، بقوله إن عراقة المدينة هو نفسه السر الذي لفت الانتباه إليها. ففي العام الماضي صنّفت منظمة اليونسكو التابعة للأمم المتحدة مدينة كراكو كـ «موقع تراثي» نظراً إلى أنها مليئة بالمتاحف والمباني المعمارية الجميلة التي يعود تاريخها إلى 800 سنة. كما أن المدينة تحتضن أكبر سوق شعبي في ميدان عام في أوروبا وعدداً هائلاً من المقاهي.
ورغم الارتفاع الكبير الذي شهدته عقارات المدينة خلال العاميين الماضيين، فإن جون نغتون، صاحب وكالة «تي أن آي» العقارية يؤكد أن الوقت لم يفت للحاق بالسوق «لأن الطفرة العقارية لا تزال في مهدها». وأضاف قوله: صحيح أن الارتفاع الأخير كان كبيراً، لكن الأسعار كانت منخفضة للغاية عندما بدأ هذا الارتفاع، لذا فأنا أتوقع أن تزداد الأسعار بنسبة 100% خلال السنوات الخمس المقبلة. وتبدأ أسعار الشقق ذات الغرفة الواحدة في المواقع الاستراتيجية من وسط المدينة بنحو 110 آلاف دولار للشقق القديمة التي تحتاج إلى اصلاحات، ثم يصل السعر إلى 200 ألف دولار للشقق من نفس الحجم لكنها جديدة. أما المليون دولار فستمّكنك من شراء أفخر شقة في المدينة وهي مكونة من ثلاث غرف وتطل على الميدان الرئيسي في كراكو.
غير ان الأسعار تنخفض بدرجة مدهشة اذا خرجت قليلاً من وسط المدينة. فالشقة التي تبعد نحو نصف ساعة سيراً على الأقدام من وسط كراكو تتراوح في حدود 55 ألف دولار فقط. وفي عام 2004 كانت الشقة من غرفتين وتبعد 10 دقائق فقط عن الميدان الرئيسي في وسط المدينة تبلغ 45 ألف دولار فقط. لكن عدداً من الشركات نقل مقاره من العاصمة وارسو إلى مدينة كراكو لأن الموظفين يفضّلون السكن هناك بدلاً من العاصمة. كما أن بالمدينة عدداً من الجامعات والمؤسسات العلمية الأمر الذي يعني أن سوق الايجار للطلبة منتعشٌ. وأخيراً يُشار إلى أن الحكومة تأخذ ضريبة القيمة المضافة على المشترين تبلغ حالياً 7% من قيمة العقار، لكن هذا الرقم سيرتفع إلى 22% من مطلع العام المقبل، وذلك في خطة من الحكومة للحد من الارتفاع السريع للأسعار.
أداء بعض الدول الأوروبية حسب تقرير «المعهد الملكي البريطاني للمساحين العقاريين»
* فرنسا: ارتفاع بنسبة 7.3% خلال عام 2006، وهو أعلى قليلاً من نسبة الارتفاع في العام الذي قبله. غير أن التقرير أشار إلى أن السوق كان قد هدأ بدرجة ملحوظة في الأشهر الأخيرة من العام.
* أسبانيا: ارتفاع بنسبة 10%، أي أقل من نسبة الارتفاع في عام 2005 حين بلغت 15%. لكن السوق الأسباني لا يزال يشهد اقبالاً من الأوروبيين، في حين أن المعروض من المباني الجديدة أقل من حجم الطلب. لذا فتوقعات المستثمرين تشير إلى تواصل ارتفاع الأسعار خلال السنوات القليلة المقبلة، حتى ولو بنسبة أقل من النسب السابقة.
* ايطاليا: إرتفاع بنسبة 4% على المستوى القومي، لكن التقرير أشار إلى أن الارتفاع كان أكبر في الشقق خصوصاً في المدن والبلدات الصغيرة. وتوقع التقرير أن يشهد العام الجاري نسبة أقل من الأربعة في المائة، لكن دون النزول إلى درجة الخسارة.
* قبرص: ارتفاع بنسبة 7.5%، ويُتوقع أن يتواصل بنفس الوتيرة خلال العام الجاري. ويفضّل القبارصة بشكل متزايد شراء ما يُعرف بـ «بنوك الأرض» وعدم البناء فيها، بينما يتزايد الاستثمار في المباني في المناطق التي يتكاثر فيها وجود الوافدين الأوروبيين. كما أن أسعار الإيجارات في سوق مشبع لا تقدم عائداً معقولاً للمستثمرين في العقارات، لذا فإن القبارصة حريصون بشكل متنام على شراء قطع من الأرض والانتظار لبضع سنوات حتى ترتفع قيمتها، ثم يبيعونها ويحققون ربحاً دون خوض تجربة وعناء البناء.
* ألمانيا: نسبة ارتفاع صفر في المائة رغم أن كثيراً من التقارير العقارية توقعت أن تكون برلين النجم الجديد في عقارات أوروبا. غير أن مايكل بال، رئيس الفريق الذي أعد التقرير البريطاني يتوقع أن يظل السوق الألماني راكداً خلال السنوات المقبلة. وأضاف أن حديث بعض المحللين عن أن ألمانيا «عملاقٌ عقاري نائم» هو حديث من باب التمني وليس الواقع.
* كرواتيا: إرتفاع ضئيل يكاد لا يُذكر بلغت نسبته 0.1%. ولكن رغم ذلك فهناك بعض المناطق في كرواتيا كانت عالية الارتفاع.
* ايرلندا: إرتفاع بنسبة 12%. وعن هذه النسبة المرتفعة قال التقرير إن الطفرة العقارية في ايرلندا لا تزال تتواصل رغم أن البنك المركزي الايرلندي يسعى بكل جهده للحد من نسبة التضخم في العقارات. كما لاحظ التقرير أن المستثمرين العقاريين الايرلنديين ينشطون في الأسواق الأوروبية الأخرى. ولم ينحصر الغلاء في العقارات الايرلندية في العاصمة دبلن فقط، بل لحق بالمناطق الساحلية أيضا، إذ كانت نسبة الارتفاع في اسعار تلك المناطق 13% سنوياً بين عامي 2004 و2006. وما زاد من فورة أسعار العقارات الايرلندية اقبال عدد من المستثمرين الأميركيين الذين تعود أصولهم العرقية الى ايرلندا على استثمار أموالهم في العقارات الايرلندية. واذا عدنا بالزمن الى أواخر التسعينات فقد تضاعفت أسعار بعض العقارات في ايرلندا بمعدل ثلاثة أمثال (300%)، بحيث باع المستثمرون المنازل التي اشتروها آنذاك بـ 250 ألف دولار، باعوها الآن بسعر فاق 700 ألف.
* الدنمارك: إرتفاع بنسبة 22%، رغم أن مدينة كوبنهاغن وحدها سجلت نسبة أعلى من ذلك بكثير. وأشار التقرير إلى أن عام 2006 هو العام الثالث عشر على التوالي الذي يشهد إرتفاعاً في أسعار العقارات الدنماركية.