شركات عقارية تبدأ في تنفيذ مشروعات جديدة تواكب متطلبات القانون المرتقب
http://www.alqabas.com.kw/Final/News...0003_small.jpg
قطر: الخروج من ركود الصيف .. وترقب تفعيل قانون تملك الأجانب
أثر إيجابي لتفعيل قانون تملك الخليجيين والأجانب للوحدات السكنية في قطر
17/09/2006 الدوحة - القبس:
بدأت الحياة تدب من جديد في شرايين سوق العقار القطري عقب انتهاء موسم الصيف وما اتسم به من ركود وإحجام في كثير من الحالات عن البيع والشراء بسبب الإجازات السنوية للمواطنين والمقيمين وخصوصا المعنيين بسوق العقار، وما يتبع ذلك من غياب للعديد من ملاك الأراضي والمساكن.
ويعتقد خبراء عقاريون يعملون في السوق القطري أن هناك أسبابا أخرى لهدوء التعاملات العقارية خلال موسم الصيف تتركز حول عدم توافق أسعار الطلب مع أسعار العرض، بمعنى أن المعروض من العقارات خاصة فيما يتعلق بالإيجارات ما زالت اسعاره مرتفعة وتفوق الاسعار التي يطمح إليها المستأجرون، مما يخلق فجوة كبيرة بين أسعار الطلب وأسعار العرض، الأمر الذي يؤدي الى ركود التعاملات العقارية.
أحمد العروقي مدير عام شركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري قال إن الركود الذي اصاب التداولات العقارية خلال فترة الصيف كان سببه منطقيا ويتعلق بالدرجة الاولى في معيار العرض والطلب، حيث كانت العروض تتميز بأسعار مرتفعة، بينما كانت أسعار الطلب تقل بكثير عن المعروض، مما يؤدي في العادة الى الركود، حيث يحجم ملاك الاراضي والعقارات عن بيعها بالاسعار المتدنية التي يطلبها المشترون، لافتا الى أن الزيادة في أسعار الأراضي والعقارات توقفت خلال فترة الصيف بعد أن استقرت الاسعار نسبيا.
تراجع التداولات
وبالنسبة الى محمد بن مسند المسند مدير عام الشركة القطرية للاستثمارات العقارية، فإن العقارات في قطر لم تشهد ركودا خلال الصيف وإنما حجما قليلا من التداولات مقارنة مع باقي أشهر السنة، لافتا الى أن ذلك يعد أمرا طبيعيا خصوصا وأن أسعار العقارات لم تتراجع، وإنما حجم التداولات هو الذي تراجع كنتيجة حتمية للاجازة الصيفية التي يسافر خلالها عدد كبير من المستثمرين وملاك العقارات ورجال الاعمال خارج البلاد.
واشار الى ان تفعيل قانون التملك والانتفاع بالوحدات السكنية لا يتم بين يوم وليلة، وانما يحتاج على الاقل الى عامين حتى يتم استيعابه من قبل السوق العقاري المحلي، موضحا انه حتى الآن لم تصدر اللائحة التنفيذية التي تشرح بنود القانون وتوضح الكيفية التي سيتم خلالها التملك والانتفاع، مما يحول دون تنفيذ عمليات بيع شقق للمقيمين، إلا أن الشركات العقارية تقوم منذ الآن ببناء المشاريع العقارية التي يتطلبها مثل هذا القانون لتكون جاهزة عندما يتم تفعيله.
ويقول خبير عقاري طلب إغفال اسمه إن قانون تملك وانتفاع الخليجيين والاجانب بالوحدات السكنية القطري سوف يساهم بشكل كبير في إنعاش التعاملات العقارية، لكنهم أوضحوا في الوقت ذاته بان القانون ما زال بحاجة الى تفسير وشرح لمختلف بنوده من خلال إصدار لائحة تنفيذية توضح الآلية التي ستحكم عملية التملك والانتفاع من حيث الاجراءات والضمانات وغيرها من الامور والشروط اللازمة.
مشروعات جديدة
ويضيف الخبير العقاري أن بعض الشركات العقارية القطرية بدأت بالفعل في الشروع بتنفيذ العديد من المشروعات العقارية التي تتوافق مع القانون المرتقب الجديد من خلال بناء مساكن وأبراج تضم شققا سكنية سيتم طرحها للبيع للاجانب، موضحين أن هذه المشروعات تقع في المناطق التي حددها القانون والتي يسمح فيها بالتملك والانتفاع.
وبالفعل، بدأ العديد من المقيمين بتقديم طلبات الى شركات عقارية واعلان رغباتهم في التملك والانتفاع في ظل القانون الجديد، وتتلقى إحدى تلك الشركات نحو 30 طلبا لشراء شقق سكنية حسب القانون المرتقب.
ويقول الخبير العقاري إنه ريثما يتم إصدار اللائحة التنفيذية للقانون وتوضيح الآليات والإجراءات المتبعة للتملك والانتفاع التي يترقبها المواطنون والمقيمون في قطر على حد سواء، تكون هذه الشركات قد قطعت اشواطا كبيرة في مشروعاتها العقارية الموجهة الى تلك الفئة من الأجانب، وبالتالي فإنها ستكون جاهزة لبيع الشقق السكنية وفقا للقانون.
الشركة القطرية للاستثمارات العقارية واحدة من بين تلك الشركات، حيث تقوم حاليا بحسب محمد المسند في تنفيذ مشروع عقاري يتضمن مكاتب وشققا سكنية يدعى بمشروع السد، مضيفا أننا ننتظر اللائحة التنفيذية المتوقع صدورها خلال الفترة المقبلة التي ستشرح وتفصل بنود القانون وكيفية البيع والشراء من الشروط والاجراءات والضمانات وما يتعلق بموضوع الإقامة وغيرها من القضايا المتعلقة بقانون التملك والانتفاع.
ويضم مشروع السد أربعة أبراج تشتمل على مكاتب ادارية الى جانب نحو 300 شقة سكنية، في حين تصل تكلفة المشروع الى نحو مليار ريال.
طلب مستمر
وبالإضافة الى الشركة القطرية للاستثمارات العقارية، هناك شركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري التي شرعت اخيرا في تأسيس مشروعات جديدة تتناسب مع قانون التملك والانتفاع المرتقب، حيث قامت الشركة بشراء قطع اراض في بعض المناطق المسموح فيها بالتملك والانتفاع مثل منطقتي السد والمنصورة، وتم إعداد تصاميم لمشروعات عقارية سكنية للبيع بنظام الشقق وبمواصفات تتناسب مع البيع وليس الإيجار من حيث الاهتمام بمساحة الشقة واحتوائها على ثلاث غرف للنوم وغرفة للخادمة ومجلس ومطعم ومنافع، موضحا أنه سيتم بناء 67 شقة في منطقة المنصورة و 35 شقة في منطقة السد.
وقال إن الشركة اشترت كذلك أراضي في مشروع اللؤلؤة بالاشتراك مع شركات أخرى، حيث سيتم بناء ابراج عليها لبيعها للمهتمين.
وتتوقع أوساط سوق العقار القطري أن يستمر حجم الطلب على العقارات في قطر لسنوات عديدة، ما يبشر باستمرار الطفرة العقارية نظرا للتوسع الاقتصادي والتوسعات التي اعلنتها الدولة في مشروعات الطاقة تحديدا.
واستبعدت الأوساط العقارية أن تشهد أسعار الإيجارات أي خفض في المدى المنظور، مؤكدين أن ارتفاع الايجارات السكنية يرجع الى أسباب عديدة منها ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، وعمليات الهدم في بعض المناطق، ما أدى الى تزايد الطلب على الشقق السكنية.
وقال وسيط عقاري إنه يمكن تبرير الارتفاع في الايجارات بالنسبة للمباني الجديدة التي بنيت في ظل ارتفاع الاسعار، لكن بالنسبة للمباني القديمة، فإنه لا يوجد أي مبرر لارتفاع أسعار إيجاراتها.
ارتفاع الإيجارات
ويعتقد محمد المسند أن ارتفاع الايجارات السكنية ربما يرجع الى ارتفاع أسعار الاراضي ومواد البناء، حيث وصل الارتفاع في أسعار الاراضي الى نحو أربعة أضعاف وزاد ارتفاع اسعار مواد البناء لنحو ثلاثة اضعاف، وبالتالي فإن ارتفاع فاتورة تكاليف البناء تشكل السبب الرئيسي لارتفاع قيمة الإيجارات، وهنا يمكن ان نبرر الارتفاع في الايجارات بالنسبة للمباني الجديدة التي بنيت في ظل ارتفاع الأسعار، اما بالنسبة للمباني القديمة فإنه لا يوجد اي مبرر لارتفاع اسعار ايجاراتها.
ولا يتوقع المسند أن تشهد أسعار الإيجارات في قطر أي انخفاض خلال الفترة المقبلة، موضحا أن العائد على الاستثمار العقاري تراجع بسبب ارتفاع تكاليف البناء، لذلك فإن النتيجة الحتمية تتمثل في استمرار إرتفاع الإيجارات، وقال ان المشكلة الان ليست في الايجارات فقط وانما في اصحاب العمل الذين من المفترض ان يواكبوا هذا الارتفاع في الايجارات وفي كل متطلبات الحياة، وذلك من خلال زيادة الرواتب وعلاوة السكن للعاملين، او تملك العقارات السكنية وتوفير السكن لهم بدلا من علاوة بدل السكن النقدية التي لم تجد نفعا.
ويؤكد المسند أن مشروعات الدولة هي التي تحكم على السوق العقاري فيما اذا كان سيستمر بهذا النمو والانتعاش خلال السنوات المقبلة أم لا، ولكن في المدى القريب يمكن القول إن السوق العقاري سيحافظ على انتعاشه للسنوات الخمس المقبلة على أقل تقدير، حيث يتضح ان الطلب على العقارات لايزال متواصلا وسوف يستمر نظرا لاسباب عديدة اهمها التوسع الاقتصادي الذي تشهده قطر، وعمليات الهدم في بعض المناطق التي تخلق طلبا متزايدا على السكن، وقانون التملك والانتفاع الذي سيكون له دور كبير في زيادة الطلب على العقارات وزيادة المشروعات العقارية، فضلا عن المشروعات المرتقبة في قطاع النفط والغاز التي تم الإعلان عنها سابقا، والتي ستزيد الطلب على العقارات لسنوات عدة.
تطور الأنشطة العقارية
وتشهد الأنشطة العقارية في قطر تطورا مستمرا بعد أن أصبحت تتخذ أشكالا وأنماطا مختلفة ومستحدثة، فقد بدأت تطفو على السطح اخيرا مسألة تطوير الأراضي التي أصبحت ظاهرة رائجة في سوق العقار القطري، حيث يأتي المستثمر الى مالك الأرض ويستأجرها منه لمدة معينة من السنوات تصل الى 20 سنة مقابل أجرة شهرية تصل الى 50 الف ريال، بشرط أن تؤول ملكية المشروع الذي سيبنيه المستثمر الى مالك الأرض بعد انقضاء مدة الإيجار.
يقول الخبير العقاري خليفة المسلماني إن هذه الظاهرة تفيد مالك الأرض الذي يكون قد استفاد من تأجيرها ومن المشروع الذي سيصبح ملكا له بعد 20 عاما، كما أن المستثمر يكون قد استفاد من إيرادات وعائدات المشروع طوال 20 سنة هي مدة الايجار المتفق عليه مع مالك الارض.
ويضيف المسلماني أنه قبل سنوات قليلة كان العرض يفوق الطلب على الشقق السكنية، وكانت مستويات الايجارات شبه ثابتة، كما كان ملاك العقارات يروجون لعقاراتهم بمزايا جديدة مثل منح المستأجر ثلاثة أشهر مجانية، ولكن بعدما ارتفع الطلب على الشقق السكنية واصبح يزيد على العرض بكثير، بدأت أسعار الإيجارات بالارتفاع حتى وصلت الى مستويات قياسية، وما زالت المباني الجديدة بشكل خاص مرشحة لمزيد من الارتفاع خاصة في ضوء ارتفاع اسعار مواد البناء.
ويقول عدد من القائمين على مشروعات عقارية إن تطوير العقارات يؤدي دائما الى تطوير مختلف القطاعات الأخرى مثل الالمنيوم والحديد ومواد البناء الاخرى والمطابخ والتجهيزات المنزلية والاثاث وغيرها من النشاطات التجارية ذات الصلة المباشرة وغير المباشرة بالعقار.
