نصائح عامة في التعاقد الهندسي للبناء والاستشارات

المباني الخارجية هي سور البيت والبوابة وغرفة الكهرباء لو وجدت وأي مجلس أو ملحق

هذي هي الجزئية الأخيرة في حساب الكميات وهي رقم 13 وبعدها يأتي جمع الكميات والمبلغ النهائي

http://i.imgur.com/dWp78Rt.jpg

http://i.imgur.com/TtHg6Ya.jpg

نصيحة هامة .. لازم نحط في اعتبارنا تصميم الحوش بشكل متكامل ولا نغفل تمديد المياه وعمل تمديدات للكهرباء وتوصيل المحتاجين له وترك أي شيء نرغب في عمله لاحقاً كتغيير أو إضافة

نصيحة ثانية .. هناك حلول دائماً أَسهل لتثبيت أي عمود أو جسر حديدي لطبيلة مثلاً بدون عمل أساسات وعلى الخرسانات أو الطابوق الموجود بالبراغي وبسهولة .. لكن لو احتجنا لبناء مستقبلي ممكن نؤسس له وندفن ووقت الحاجة نحفر قليلاً ونزيل الأرضية ونبني فوق الأساسات الجاهزة .. وهذه الطريقة موفرة للوقت والحفر خصوصاً لو ناويين نسوي ملحق أو مجلس مستقبلي أو حتى طبيلة نتوقع تحتاج أساسات

http://i.imgur.com/1PYRrpk.jpg

http://i.imgur.com/CMAASW3.jpg

نلاحظ دوم في المواد اللي نتفق مع المقاول على الاتفاق عليها عن طريق آخرين لا تسعر ولا يشملها العقد

http://i.imgur.com/0aSQS3V.jpg

http://i.imgur.com/Mzh6rrw.jpg

http://i.imgur.com/ebLguaZ.jpg

http://i.imgur.com/uGXRDUV.jpg

وأخيراً نوصل لجمع الحسابات ووصلنا لسعر 1207900 وتم التوقيع عليه وشفت واسطة أخيرة كلموا مالك الشركة وخصم 10% من خلال فاكس يؤكد خصم جميع الأسعار ل 10% زيادة .. وهي زيادة فوق ال 6% المذكورة هنا وهذا دور المفاوضات ومثل ما يقولون القاء القنبلة الأخيرة بحيث نعمل نفسنا بعد كل الشغل ذيه والاجتماعات والحسابات وتعديل المواصفات وشيل كثير من أجزاء الشغل نتكفل بها اننا احتمال نوقع مع مقاول ثاني منافس ولازم نحصل خصم حتى يتم الاتفاق وندفع الدفعة الأُولى أو المقدمة .. طلع السعر النهائي 1111000 على ما اذكر

http://i.imgur.com/J7i89CC.jpg

عملية التصميم بعد انهائي للمخططات المعمارية بنفسي خذت حول سنة براحتي مع الاستشاري وكان فيها تعديلات على التصميم الانشائي تم من خلالها تقليل الخرسانات والغاء 5 أعمدة بقواعدها .. وعمل حساب الكميات خذ وقت ومتابعتي كانت شوي متقطعة وبدون استعجال وقبلها المعماري اشتغلت عليه حول سنتين من فكرة لبلورتها للمخططات التفصيلية

مرحلة المناقصة والعقد خذنا فيها فترة قريبة من السنة لحد ما أنهيت التفاوض وتم الاتفاق مع مقاول قوي وقادر يشتغل بسهولة وسعره مناسب

مرحلة البناء خذت أكثر من سنتين بسبب الاتفاقيات الثانية وخصوصاً الخشب والصبغ يتأخر كثير والجبس كذلك

أَشكر المقاول H K H الله يغفر للمالك والمؤسس الأساسي حمد بن خالد بن حمد ويبارك في ذريته ومن يملكون الشركة حالياً .. وأشكر الأخ نديم رستم مدير الشركة والشريك المؤسس على مساعدته وقبوله المشروع .. وأَشكر مكتب إتحاد قطر للتخطيط على شغلهم المختص لآخر درجة

أتمنى من مر بتجربة بناء وعقد عرض تجربته هنا لإستفادة الجميع وأتمنى من الإدارة تثبيت الموضوع لحاجة الجميع لمعلومات منه وشكراً

شكراً للإدارة الكريمة لتثبيت الموضوع وأتمنى يفيد الجميع ولي مواصلة عليه لاحقاً بإذن الله

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة معماري قطري

شكراً للإدارة الكريمة لتثبيت الموضوع وأتمنى يفيد الجميع ولي مواصلة عليه لاحقاً بإذن الله

---

تستاهل لانك تستاهل

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سعود.

تستاهل لانك تستاهل

---

تستاهل الخير اخوي سعود الله يجزاك كل خير

ملاحظة مهمة جداً

قد يعتقد البعض أنه من الممكن اضافة دفعة ضمان الصيانة أَثناء التعاقد وبعد انتهاء العقد أو عن طريق استدراج العروض العادي بالذهاب لمقاول معين وبدون ادارة مناقصة مكتملة الوثائق .. وهذا سيكون صعب جداً وسيصطدم بأَسعار مضاعفة وكأَن المقاول يزيد السعر عليه جزافاً

والصحيح أن يكون العقد متكامل ويسعر المقاولون على أساس بنود العقد ومن ثم يتم تقييم تسعيرهم .. من يرفض بند رئيسي أو لا يلتزم بما وقع عليه من البداية يستبعد ويتم الاتفاق مع المرشح الثاني

العملية تحتاج ادارة استشاري جيد وذكرت هذا لأن وصلني استفسار حول قيمة الضمان

يمكن استساغة موضوع حساب الكميات صعبة لدى الكثير من المقاولين البسطاء ( مع إنهم يسوونه بالخش عندهم حتى يحسبون التكلفة والربح ) واللي يهمني لدى الملاك .. لذلك ناخذ الخط الثاني واللي هو بدون حساب كميات

لكن في هذا نتبع كل الإجراءات وخصوصاً المخططات الدقيقة وتفاصيل التركيب والمواصفات الملزمة والمحددة حتى بالماركة والصناعة ورقم الموديل إن أمكن فلا يكون للمقاول ثغرة ولا يمكن يلعب المهندس المشرف ويكون اشرافه دقيق ومحدد

يستحسن في هذه الحالة نطلب من المقاول تسعير المراحل حسب تكلفتها الفعلية .. مثلاً كما هو مذكور في حساب الكميات وبدون تفاصيل مرحلة الأساسات والدفان كم تكلف؟ بدل ما نقسم احنا المراحل بالتساوي .. نفترض المقاول قال الأساسات بتكلف 11% من تكلفة المشروع والصبيات كاملة 19% والطابوق 7% .. إلى آخر بقية المراحل مع الدفعة المقدمة حسب الاتفاق ودفعة الصيانة اللي نقتطعها كنسبة معينة من كل دفعة مستحقة

أتمنى الموضوع واضح واللي يتابع يحتاج يقرأ بتأنٍ من البداية حتى يستوعب هذي الاجراءات اللي تفيده وتحفظ حقه

أحد الإخوان تواصل معاي بخصوص عقد وذكرني بهذا الموضوع .. وصدفة حصلت عقد قديم من سنة 1995 سويته مع استشاري لبناء عمارة ادارية

العقد بالعربي وعمله استشاري مصري بس مستوى مصداقيته كثير عالي وهو صديق لي من سنة 1984 قبل لا ابدأ دراستي الجامعية .. الله يعطيه الصحة والعافية ولده يدير المكتب ألحين وهو يشتغل أقل من قبل



ملاحظة العقد ما يشمل حساب كميات مفصل وما تم الاتفاق مع هذا المقاول تم مع مقاول آخر وتسليم مفتاح وبدون أي فرق في السعر .. وعلاقتي مستمرة مع المقاول للآن بسبب طيب تعامله والتزامه بالجودة وبالفترة الزمنية

الاستشاري جماعة العمارة العربية والمقاول جي ال سي وهو الإسم السابق تغير ل ييلز أند أندرو بعد تضامنه مع شركة أمريكية وزيادة العدد ل 1600 موظف وعامل ومهندس .. الشركة تابعة لهندسة البناء القطرية أو العمارة القطرية اللي كانت المقاول الرئيسي في بناء الستي سنتر وما ذكرت هذا الكلام بالنسبة للاستشاري أو الشركة الا لما لمسته منهم من مهنية عالية .. وأحب أشكرهم .. مهندس محمد سرحان مدير المكتب والمهندس ماهر العطار مدير الشركة وأحد مؤسسيها

بداية صفحة العنوان فيها اسم المالك وموقع المشروع واسم الاستشاري

ثاني صفحة هذي فيها وصف المشروع

http://i.imgur.com/WWF8dZu.jpg



في ثاني صفحة ضروري الاستشاري المتمكن يذكر أسماء القوانين الجديدة والمواصفات العامة بالدوائر الحالية والمسميات الحالية وأي تعديل عليها يشوفه مناسب كما مر علينا في العقد السابق

هذي مبهمة شوي بس شاملة وتحط المسؤولية على المقاول إنه لازم يلتزم بها والطريقتين تؤديان الغرض

http://i.imgur.com/IXRGrFL.jpg

نلاحظ الشروط الخاصة متسلسلة تسلسل منطقي

http://i.imgur.com/AJqAu2x.jpg

عندنا كلمة التشوين في السطر الثالث قبل الأخير ما فهمتها

وباكمل إن شاء الله بعد ما اسوي تحرير للصور واعدلها لأنها تطلع مقلوبة

مواصلة لما بدأناه من عقد العمارة والعقد تنطبق بنود كثيرة منه على أي مبنى

البند 12 شيقول .. يقول الأعمال التي لم تذكر مواصفاتها يتم تنفيذها بالطريقة التي يراها الاستشاري وبأفضل الطرق .. وهذا يعني أي ثغرة يشوفها المقاول لازم يذكرها ويحدد طريقة تنفيذها كيف مسبقاً ومع العقد ما يسويها بعدين على كيفه

والبند 13 المفروض تذكر المدة

لاحظت إن بعض الصفحات المهمة موقعة ومختومة بعكس العقد السابق كل الصفحات موقعة والختم في بعض الصفحات لكن ضروري توقيع الثلاث أطراف المالك والاستشاري والمقاول حتى لو نص توقيع وفي الأخير ختم وتوقيع كامل

باقي البنود اعتقد واضحة ومهمة ولو باعلق عليها بند بند ما اظن حد بيهتم بالقراءة ويمكن اسوي تشويش

http://i.imgur.com/I8S0Tju.jpg

http://i.imgur.com/2bEBsGM.jpg

البنود المالية كثير من الحالات نقدر حسن أداء المقاول ونتسامح في بعض التأخير

http://i.imgur.com/q0fVYqn.jpg

نجي لعنوان رئيسي وهو ملحق شروط التعاقد

http://i.imgur.com/uP00OJ1.jpg

هذا العقد بعد فرز العقود تم استبعاده بسبب التكلفة المرتفعة وتم توقيع مثل ما ذكرت مع شركة جي ال سي واعتقد كان بسعر حول مليون و400000 ومع المصعد وصل مليون و600000

شركة حسنسكو من الشركات الجيدة كذلك وسعرهم معقول بس المناقصة تخلينا نركز أكثر ونعرف نفاضل وحتى نتفاوض للحصول على سعر أنسب

http://i.imgur.com/EfZOjl4.jpg

هذا ما يعتبر حساب كميات لكن تسعيروحدات أعمال ولو حساب كميات بتكون الكمية مذكورة ووحدتها مذكورة ومحسوب اجماليها

http://i.imgur.com/3Yx4xmx.jpg

http://i.imgur.com/t4moh4h.jpg

http://i.imgur.com/k0v0aFe.jpg

http://i.imgur.com/efuJytz.jpg

وباكمل بكرة إن شاء الله

بإذن الله اليوم أخلص باقي صور العقد وسامحوني على التصوير البدائي من التلفون والصفحة تطلع مب سيدة .. الهدف معرفة النقاط الأساسية والتعديل عليها حسب الحاجة والاسترشاد بها

ملاحظة كثير ينشرون أقاويل بأن العقد مب مهم ويفترض صيغته مختصرة وهذا يعرض المالك لكثير من المشاكل ويضيع حقه

http://i.imgur.com/6QMbFHV.jpg

طبعاً تستسل الصفحات كما هو .. شلت الترويسة فيها اسم الاستشاري وممكن نخلي فيها اسم المالك والمشروع

http://i.imgur.com/ZofSSGK.jpg

إضافة مهمة

نقدر نضيف بند خاص بخصوص التقارير اليومية من الفورمان التابع للمقاول حتى يصور لنا فلم صوت وصورة عن تطور العمل وزيارات الاستشاري وملاحظاته حتى نكون متابعين صح واحنا مرتاحين

http://i.imgur.com/dSTSapt.jpg

http://i.imgur.com/oBmNFQF.jpg

نلاحظ دفعة الضمان مذكورة هنا تحتجز بعد التسليم الابتدائي لفترة 450 يوم وفي العقد السابق 400 يوم .. الكثيرين بيقولون لو تكلمنا عن دفعة الضمان مع المقاول بيقول لا وبيرفع سعره .. هذا الكلام غير صحيح ويفترض تسجل في العقد والمقاول الشاطر بيوافق وبيوازن سعره وبيكون ضامن حُسن شغله حتى ما يخسر جزء من الدفعة وبيعطي سعر منافس وغيره ممكن يتحفظ على هذا البند ولا يوافق عليه فهو حر ممكن يخسر المناقصة

لكن نغفل عن هذا البند المهم وندخله في العقد ( ودياً ) بعدين أكيد ما يصير وبيعترض المقاول .. هذي سياسة زنط المقاول وحكره في زاوية

آلية التنفيذ يفترض تذكر بأن كل دفعة مستحقة للمقاول تنخصم منها 10% فرضاً لو اتفاقنا على دفعة الصيانة 10% أو 5% لو متفقين على 5 أو حسب الاتفاق .. وتكون دفعة محتجزة وتتزايد مع استمرار المشروع .. وما ننسى الدفعة المقدمة ولو كانت 5% من قيمة العقد أو 20% نخصم من كل دفعة مستحقة بنفس المقدار المئوي كدفعة استلمت مسبقاً

بهذا نكون أنهينا صيغة العقد المالي ولازم يوقعه الطرفان ويوقعه الاستشاري كشاهد ومدير للعقد

التوقيع لازم يشمل كل صفحة ويشمل كل الرسومات في حال ارساء العطاء .. في المناقصة بس المقاول يوقع ويعيد الوثائق كاملة للاستشاري

http://i.imgur.com/F1JpetO.jpg

ومنها ننتقل للمواصفات العامة ويفترض الفصل بينها وبين الخاصة

http://i.imgur.com/PHeqM9k.jpg

هذي الصفحة مهمة وهي تحديد مواصفات البناء العامة .. قبل كان عندنا ال

Q N B S .. Qatar National Building Standards

تغير بعدها ل Q C S .. Qatar Construction Specification

ومن فترة يقولون بيطلقون الكود الخليجي وبيكون ملزم للجميع وفي كل الخليج وبيكون شامل حتى لمواد البناء يعني الواحد يبني وهو متطمن حسب كلام الدكتور محمد بن سيف .. قالوا في الربع الثالث من هذي السنة ودخلنا الرابع وانا ما سمعت شيء يمكن لأني مب متابع .. يعني هذا الكود أو قانون البناء بيمنع توافر مواد غير مطابقة للمواصفات في السوق

زين الطابوق اللي بعض المعامل تبيعه فرش توه طالع بدون إدامة وتقوية بالماء وبدون تركه ينشف هذا شلون بيحلون مشكلته .. يالله الله يوفقهم وتكون الجهات كلها مساعدة لهم في هذا الانجاز ومن يخالف ينقص ذيله

هذي المواصفات العامة وقتها والحين لازم تغير للحديث ولازم تذكر نقطة وشرط مهم اللي هو أي اشتراطات حكومية ومن أي جهة حكومية مختصة يجب أن تنفذ في الموقع

بالنسبة للخاصة هذا شيء مهم تناقشنا فيه كثير واللي هو الدفان والطبقات والدك

http://i.imgur.com/Fqepysp.jpg

هنا مذكور التربيط بين الهيكل الخرساني والطابوق بعد انتهاء الهيكل الخرساني يتم صف الطابوق وربطه بالروابط المذكورة وهذي ملاحظة كررتها مرات كثيرة للكثيرين وبعضهم للحين يعاندوني فيها

http://i.imgur.com/5AyszQK.jpg

وكالعادة باقي حول 13 صفحة باكملهم وقت ثاني

http://i.imgur.com/Fqepysp.jpg

الواصفات الخاصة :

البند الثالث /

يتم الدفان على طبقات لا تتجاوز سمكها عن 25 سم .

لو افيه مقاول يطبقها مستعد ماشوف البيت لين اتمام البناء . المشكلة 99‎%‎ كلام على ورق . ويوم تحكرله بالعقد يقول : الكل يسوى كذا . طبعا لا حسيب ولا رقيب

ومشكور يابو عبدالله . وياريت المقاولين يمشون على العقود والمواصفات الكوبي بست