المشكلة ان الموضوع جا متأخر بعد ماراحت الشقق وطارت الطيور بأرزاقها ومابقى غير الشقق الكبيرة الي على 3مليون و5مليون . بصراحة كانت فرصة للتملك لكن للاسف ماعرفنا قيمتها من البداية وخيرها في غيرها ان شالله.
عرض للطباعة
المشكلة ان الموضوع جا متأخر بعد ماراحت الشقق وطارت الطيور بأرزاقها ومابقى غير الشقق الكبيرة الي على 3مليون و5مليون . بصراحة كانت فرصة للتملك لكن للاسف ماعرفنا قيمتها من البداية وخيرها في غيرها ان شالله.
اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة khaldoon
صحيح اخوي خلدون الطرق راح تكون معلقة كجسور
اخوي خلدون بالنسبة للمداخل فهناك مدخلين من الان ممكن تتأكد منهم واحد للسيارات العادية ورواد الجزيرة من شركات ومستثمرين ومدخل خاص للشاحنات يمر عبر نفق ممكن تزور الموقع والدخول مسموح بس ادخل من اتجاة المدخل المخصص للزوار .اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة khaldoon
صحيح كلامك هذا مدخل يودي مبنى المبيعات و المتحده والبارسيل 1-5 مباشره و منه يتصل من غير زفته للنفق و باقي الجزيرهاقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة العقيد
بس المهم انه المدخل الرئيسي يسكر من السيكوريتي والشاحنات لانه المدخل اللي تتكلم عنه هو دخله فرعيه على يمين المدخل الرئيسي :victory::victory::victory:
من خلال تجوالي في الصحف القطرية على الانترنت
وجدت هذه الاعلانات للمطورين في مشروع اللؤلؤة
http://www.qatarshares.com.qa/data/4...1486089975.jpg
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._845797199.jpg
احد الاخوة ذكر ان هناك امير خليجي زار البلاد من ايام قليلة واشترى برجا كاملا ً
http://www.qatarshares.com.qa/data/4...1147047186.jpg
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._740462505.jpg
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._498916149.jpg
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._673919996.jpg
وهذه شركة الديار ومشاريعها الحالية
داخل قطر و خارج قطر
http://www.qataridiar.com
من ضمن الاعلانات بالجريدة مشروع الهوارة في المغرب
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._261612880.jpg
النقطة الهامة والايجابية في الديار هو اهتمام القيادة العليا في البلاد بها وبمشاريعها
http://www.qatarshares.com.qa/data/4..._947369508.jpg
قناة كارتييه موجوده كاملهاقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة العقيد
وبكل الاحجام حسب البروشور في مشاركتي السابقة
اخوي انتعاش
موضوع مهم
من شهر قريت موضوع قريب من موضوعك عن العقارات بدبي وعجبني رد احد الاخوان
وان شاء الله تجدون المفيد واستاذنت من الكاتب وهذا هو الرد
الكاتب محلل فني Trend XP
- العقار يمرض ولا يموت ...........
- روح لف في الامارات وحسب كم مكتب عقار فتح مب عشرات بل آلاف مكاتب السمسره فاتحه
- ذاك الغبي الذي تتحدث عنه يعرف أنه يوجد من أغبى منه ليشتري منه نفس العقار بعد شهرين
- فالله العالم ماتصير عندنا ازمة رهن عقاري مثل امريكا
- اعتقد اخي الكريم ان كل المؤشرات تشير للوصول للقمة واخرها تصريح الاستاذ عبد العزيز الغرير بان الايجارات بدبي اعلى من نيويورك
- المطورون ايضا انفسهم تحولوا لمضاربين يشترون من بعضعهم ويبعون بالسوق الثانوي ومحافظ عقارية عشوائية
- الناس مثل القطيع......................
اعتقد اننا لخصنا الافكار الرئيسية التي دارت في الموضوع
شخصيا اعتقد ان سوق العقار تضخم بما فيه الكفاية على الرغم من الطلب المتزايد على العقار الا ان هناك مرحلة ما سيصبح فيها الطلب غير قادر على استيعاب الثمن المطلوب وتبداء حالات التصحيح السعري وتراجع الاسعار وبتالي الضغط على المضاربين لسداد التزاماتهم وتتدرحج كرة الثلج بعدها ........
الان هناك مشكلة وخطر حقيقي كامن فيما يحدث
صحيح ان العقار يمرض ولا يموت ولكن المضارب الذي تحمل اعباء مالية تفوق قدرته بعشرات المرات هو الذي سيموت او سيصبح في السجن لعدم تمكنه من تسديد باقي الاقساط ........... وهذه حقيقة دون مجاملة
الذي يحدث الان هو ان يشتري احدهم عقار بقيمة 2 مليون ويدفع 5% يعني 100 الف نقدي ثم يبيع العقار خلال شهر او اثنين او ثلاثه بمبلغ 2.3 مليون بمعنى انه استثمر 100 الف وحصل على 300 الف ربح
ولكن هذا ليس مقياس للاستثمار الحقيقي بل هو استثمار وهمي ذو معدلات مخاطرة عاليه لان صاحبنا هذا عرض نفسه لالتزام ب 2 مليون وهو على الاغلب لا يملك سداد القسط الثاني او الثالث
مالذي سيحدث اذا فجاءة توقف الطلب الجديد ل6 شهور مثلا لاي سبب كان اقتصادي او تضخمي او سياسي ماهو مصير صاحبنا المضارب الشرس وحال الالف مثله مالذي سيحدث للبنوك المحلية التي تمنح القروض سواء شخصية او تجارية عندما تتعرض لتعثر في سداد عملائها المدينيين ...........
الوضع كله يذكرني بحالة 2005 في سوق الاسهم عندما ساد المكشوف وتم اغراق السوق بالسيولة الزائفه ومضاعفتها اضعاف ........... قام القله الذكية بتصريف الكبير وشهدنا فصول المأساة جميعنا .
لنتحدث عن بعض الامور الفنية في شرح دورة الاسواق العالمية بحسب النظريات العلمية
وهذا اليخص دورة اي شيء يتداول بين بائع ومشتري بمعنى انه ينطبق على الاسهم والعقار
((( هذا الموضوع سبق ان كتبته في مشاركة قديمة )))
- دورة الاسواق راس المال
دائما من يحرك الاسواق هم المستثمرين بأنواعهم قصير والمتوسط والطويل يتبعهم المضاربين المحترفين ويتبعهم القطيع خلفهم .
وتمر دورة اي سوق عبر ثلاث مراحل اساسية لها صفاتها واشكالها وخصائصها المميزة
1- مرحلة التجميع Accumulation phase
• ركود عام من الناحية الفنية
• دخول مايعرف بالاموال الذكية او الاموال المؤسساتية سري للغاية (( ضد ما يعرف ويقال من اشاعات التجميع ولا يعرف الا بعد الانفجار ))
• ممارسة اساليب الضغط والترهيب
• ضمن مرحلة Undervalue اسعار اقل او قريبة من القيمة الدفترية استثمار مجدي
• ابتعاد واختفاء الدور الاعلامي نظرا لعدم جاذبية القطاع
• الفترة الزمنية حسب طبيعة المرحلة والموجة الزمنية من اسابيع الى اشهر وقد تصل سنيين
2- مرحلة المشاركة العامة Public participation
• بداية ما يسمى اسواق الثيران Bull Market
• استمرار دخول الاموال الذكية ودعمها للسوق لان متوسط اسعارها اقل من الجميع –(( التجميع يكون دائما في الاتجاه الذي تتاجر فيه وليس عكس التيار )))
• بداية الارتفاعات السعرية والرالي
• بداية انتباه المحللين وتشكل التريندات صاعدة
• زخم وترويج اعلامي وتطبيل واشاعات
• الوصل الى مايسمى ب Fair value او القيمة العادلة استثمار جيد
• دخول المضاربين ودخول رؤس الاموال الجديده الى السوق
• دائما معركة بين الثيران والدببه يوم بيوم
• لا حديث عن المؤامرات وانعدام الشفافية وووو لان الكل رابحين
• المدة الزمنية بحسب الحالة الدورة والموجة السوقية
3- مرحلة التصريف الذكي Smart Distribution Phase
• الوصول الى مرحلة Overvalue لاجدوى من الاستثمار
• ظهور بداية مايسمى Market Bearسوق الدببة او سيطرة البائعين
• ترنح السوق عند مستويات سعرية ثابة وعالية ضد اخر معارك الثيران والدببة
• استغلال هذه المعركة في التصريف الذكي مستوى 25- 29 اعمار مثال
• ازدياد الزخم الاعلامي والتطبيلي المقروء والمسموع وفي وسائل الاعلام
• دخول كافة طبقات المجتمع من يعرف ومن لا يعرف في الاسواق طمعا ودفعا من وسائل الاعلام وسط المعمعة بما يعرف بالاموال الغبية Dump Money والشراء من القمم وليس من القيعان , والشراء بالعاطفة
• الخروج التدريجي للاموال الذكية واستمرار خروجها حتى اخر سهم (( سوقنا المحلي سوق المحافظ الفردية الكبيرة ))
• وزيادة حالة التفائل العامة من انتصار الثيران كالعاده على الدببه , ولكن ......
• بداية تراجع الاسعار وتشكل تريند هابط وانتصار الدببة وسط تراجاعات سعرية
• بداية ظهور فساد مجالس الاداراة وظهور نتائج الاعمال المخيبة
• انتشار نظرية المؤامرة وانعدام الشفافية والتضليل وووووو
• اكتشاف الحقيقة وبداية موجات البيع الهيستيري واستغلال اي ارتداد فني للتصريف وسط اجواء انعدام الثقة
**********************
الان اذا نظرنا لحال العقار من خلال المراحل السابقة بصفاتها واشكالها التي ذكرناها
نستطيع ان نحصي ثلاث مراحل حقيقية واضحة المعالم والزخم
- مرحلة ماقبل عام 2002 (( مرحلة التجميع Accumulation phase ))
اسعار العقار في مستويات منخفضة ورخصية نسبيا لا احد يتحدث بزخم الاعلامي الحالي عن العقار
التجميع يتم في هدوء وحتى عمليات البيع تتم بهدوء الناس مشغولة باعمالها وتصريف امور معيشتها .
- مرحلة من 2002 - 2007 (( مرحلة المشاركة العامة Public participation ))
ظهور شركات الكبرى والمطورين العقاريين ضخ المليارات في السوق - الترويج العلامي وبيع الحلم بتملك شقة الاحلام - دخول المضاربين الشرسين وهم شركات العقاريه والافراد المحترفين الذين كان لهم الدور الكبير في تضخم الاسعار وسرعة ارتفاعها - زخم اعلامي مرافق للنهضة العقاريه - وصول العقار الى مرحلة الاسعار العادلة او تجاوزها بقليل
- مرحلة مابعد 2008 (( مرحلة التصريف الذكي Smart Distribution Phase ))
سوق مضاربه في مضاربه ولاجدوى فعليه من الاستثمار وتضخم الاسعار اعلى من قيمتها الحقيقية - زيادة حدة الزخم الاعلامي وقرع طبول الاحلام بالثراء السريع سواء بالمضاربه او بشراء بيت الاحلام - دخول كافة او معظم طبقات المجتمع للاسثمار والمضاربه في السوق ماقد يسمى بالاموال الغبيه
ايها السادة ........
اكد ان اجزم اننا في المرحلة الثالثه من دورة العقار فالاشارات النفسية والاساسية والاجتماعية
ومايحدث حولنا في الساحة كلها تعطي هذا الانطباع
ولكن .........
هذا لايعني ان تنهار الاسعار ولا ننظر بسوداوية وتشاؤوم فالمرحلة الثالثة وان بدات بحسب قناعتي الشخصية الا ان ذلك لا يعني انهيار الاسعار بالسرعة التي شهدناها مثلا في سوق الاسهم فلا تزال المنطقة تمثل عامل جذب مهم لطلب المتجدد واعتقد اننا قد نستمر اكثر من سنة الى سنتين قبل ان نبداء بتلمس الاثار التضخمية الحادة للاسعار والاحساس الحقيقي بلهيب الانخفاضات السعرية
في المرحلة الحالية انصح الجميع بحسن الاختيار والانتقاء الجيد لنوع العقار والمكان ومستوى الاسعار
حاول ان تكون انتقائي فيما يعرض عليك وحاول اختيار الافضل واكتشاف الفرص الجديدة
حاول ان تخفف من المخاطر الائتمانية بمعنى اشتري شقة شقة وبيع حبه حبه لا تدخل لشراء 10 شقق وانت لا تملك ثمن نصف شقة
حاول ان تحسب الحسبة على قدرتك الائتمانية لسداد 30 % على الاقل من قيمة اي عقار تشتريه بغرض المضاربه تحسب لاي طاريء قد يقع من تراجع الاسعار او ضعف للطلب .
الصراحة الكلام يخوفاقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مكنتوش
بالرغم من اني مش من المدافعين عن العقار ولكن ارى انه من الظلم مقارنة حجم المشاريع والعقارات المعروضه وماهو قيد الانشاء من النوع السياحي في الامارات وخاصه دبى بالمشاريع في قطر والتي اذا اردنا حصرها نجد اللؤلؤه واللاغون والوسيل.
فنحن مازلنا في البدايه وحجم المشاريع في قطر ونسبة النمو في كافة القطاعات اخذه بالنمو اتفق مع هذا الطرح بخصوص مشاريع دبى وارى بإنها وصلت الى القمه او قريب منها.