الاستثمار في المشاريع المتوقفة والمتعثرة "صفقة رابحة"
التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة...
الاستثمار في المشاريع المتوقفة والمتعثرة "صفقة رابحة"
دبي — الشرق:
قال تقرير شركة المزايا القابضة إن بروز بوادر تحسن الاقتصاد الخليجي في ظل ارتفاع أسعار النفط خلال الأسابيع القليلة الماضية بعد الهبوط الحاد الذي أصابها خلال النصف الأول من العام الحالي، ومع ارتفاع الطلب العالمي وعودة النشاط إلى بعض الأسواق التي أصيبت بالتراجع جراء الأزمة المالية العالمية، تراءى للمستثمرين آفاقا جديدة لتنمية استثماراتهم العقارية، بعد التوقف أو التراجع القسري الذي طرأ عليها خلال الفترة الماضية، وذلك بالابتعاد عن عملية التطوير العقاري والاستفادة من المشاريع التي توقف العمل بها والمشاريع المتعثرة بفعل نقص السيولة.
وأوضح التقرير أن "البيع القسري" أو الاضطراري يعد من أبرز القطاعات التي استفادت من الأزمة المالية العالمية بحيث أتيح للمستثمرين من أصحاب السيولة ورؤوس الأموال الحرة من استغلال انخفاض تقييمات وأسعار المشاريع سواء كانت الأراضي أو المشاريع غير المنجزة بحيث أصبح بإمكانهم تحقيق أرباح رأسمالية وعوائد ريعية مهمة في ظل الركود الاقتصادي الذي يصيب العالم حاليا.
وفي إحصاءات نشرتها شركة «بروليدز» فإن ما مجموعه 3398 مشروعاً إنشائياً تقدر قيمتها بنحو1.35 تريليون دولار أمريكي قيد التنفيذ في منطقة الخليج وحدها. وتقود دولة الإمارات هذا التوجه العمراني بوجود ما مجموعه 1853 مشروعاً قيد التنفيذ في الدولة تقدر قيمتها بنحو661 ملياراً و443 مليون دولار أمريكي، وأن المملكة العربية السعودية تضم ما مجموعه 847 مشروعاً قيد التنفيذ، تقدر قيمتها بنحو417.859 مليار دولار أمريكي. وتحتوي الكويت كذلك على 160 مشروعاً قيد التنفيذ تقدر قيمتها بنحو142.759 مليار دولار، في حين يصل عدد المشاريع القائمة في قطر إلى 186 مشروعاً بقيمة 48.215 مليار دولار، أما البحرين فتضم 232 مشروعاً بقيمة 40.258 مليار دولار، في حين تدير عمان 116 مشروعاً تقدر قيمتها بنحو38.512 مليار دولار أمريكي. وترى بروليدز أن عدداً كبيراً من المشاريع الضخمة في المنطقة لم تباشر أعمالها بعد، أو تم إلغاؤها، نتيجة الأزمة العالمية، إلا أن الأبحاث الأخيرة تؤكد أن عدداً أكبر، بل وأضخم من مشاريع البناء في المنطقة لا تزال مستمرة.
أفرزت الأزمة الاقتصادية العالمية ترتيبات جديدة وخارطة مختلفة للأسواق العقارية في العالم والمنطقة، وبرزت إلى الواجهة أسواقا جديدة بعضها كان يعد، ولفترة طويلة، من الأسواق الناشئة أو المحدودة لناحية التطوير العقاري. لكن التطور الأبرز لناحية القطاع العقاري كان في إيجاد المطورين والمستثمرين آلية جديدة لتنشيط حركة السوق ومتابعة التطوير والاستثمار وتحريك الأموال، بعيدا عن ضخ السيولة الكبيرة واستهلاك الوقت والجهد على المديين القصير والبعيد.
وفي السياق، أظهر مسح أعده المعهد الملكي للمساحين القانونيين أن مبيعات العقارات التجارية المتعثرة زادت في عدد اكبر من الدول في الربع الثالث مقارنة مع الربع الثاني مع تزايد عمليات الحجز على عقارات مرهونة عقب التباطؤ الاقتصادي العالمي. ومن بين 25 دولة شملها المسح الذي أعده المعهد الملكي للمساحين القانونيين أبلغت 21 دولة عن زيادة في مبيعات العقارات المتعثرة مقارنة مع 18 من بين 27 في الربع الثاني. وقال المعهد أن أكبر زيادة في العقارات المتعثرة التي طرحت بالسوق كانت في جنوب افريقيا والولايات المتحدة والبرتغال وفرنسا في حين جاءت الصين وهونج كونج والبرازيل في قاع القائمة.
وبناء عليه، بين تقرير المزايا القابضة أنه يمكن تقسيم هذه المشاريع العقارية إلى ثلاث فئات؛ الأولى، تشمل المشاريع التي انطلقت فيها أعمال التطوير والبناء قبل وقوع الأزمة وتم إنجازها بنسبة 70% تقريبا، ومن ثم توقفت الأعمال بسبب نقص السيولة المتوفرة مع المطور أو المالك، الذي هو على استعداد لبيع المشاريع على صورتها الحالية وبنسب إنجازها الحالية لضمان توفير السيولة من جديد وبالتالي متابعة الأعمال في غيرها من المشاريع. والفئة الثانية تشمل المشاريع المبنية والمؤجرة والتي تم تطويرها على أساس القروض الممنوحة للشركات المطورة. وقد يلجأ المطور للبيع الفوري وبأي سعر وتحمل خسارة العوائد بعد استحقاق القروض من قبل البنوك في ظل توقف المستأجرين عن سداد الدفعات المتوجبة. أما الفئة الثالثة، فهي المشاريع المنجزة قبيل بروز الأزمة والتي تعثر بيعها بسبب شح السيولة، مما يعني أن مصيرها سيكون البيع أيضا.
وقال التقرير أن هذه الصفقات تعد صفقات رابحة بالنسبة للمستثمرين وبعض شركات التطوير الراغبين بالاستحواذ على هذه المشاريع التي قطعت شوطا كبيرا من عمليات البناء والتجهيز أو ربما أتمت عملية البناء كاملة خصوصا أن هذه المشاريع المتوقفة أو المتعثرة ليست بالقليلة في العالم.
لذا شدد التقرير الأسبوعي لشركة المزايا على ضرورة تقييم الواقع العقاري بشكل موضوعي وبعقلانية من قبل المستثمرين، إذ إن شراء الأراضي الآن والقيام بتطويرها يعد مغامرة كبيرة في ظل شح السيولة وصعوبة توفير التمويل الميسر للمشاريع. كما أن تطوير أي مشروع يعني حرفيا ضخ السيولة من خلال شراء قطعة أرض، ومن ثم ضخ السيولة في عمليات التطوير التي تستغرق سنتين ونصف أو ثلاث على أقل تقدير، مما يعني الانتظار من أجل جني العوائد، في حين أن الاستثمار في المشاريع المتعثرة هو استثمار أكثر أمنا وتوفيرا للمال والجهد والوقت.
وحض التقرير على الدراسة المتأنية للفرص المتاحة مشيرا إلى أن الاستثمار في هذه النوعية من المشاريع يجب أن تكون مدروسة وفي أسواق جاذبة، وتحمل توقعات مستقبلية واعدة، خصوصا أن السوق المتعثر الجاذب يجب أن تتوافر فيه فرصا يمكن استغلالها. أما السوق الممول بما يكفي فلن تتوافر فيه الكثير من الفرص الناجمة عن الاستثمارات المتعثرة الممكن الاستفادة منها، وبالتالي لن يكون مكاناً مثالياً للبحث عن الاستثمار.
وأشار التقرير إلى آليات الاستثمار الممكنة، وتابع أن الدخول في هذه الصفقات يمكن أن يتم بشكل منفرد في حال توفر السيولة لدى المستثمر، أومن خلال إنشاء الصناديق العقارية، أو إقامة الشراكات بين مجموعة من شركات التطوير العقاري لتحقيق هذا الهدف.
ومن جهة أخرى، دعا تقرير شركة المزايا القابضة أصحاب المشاريع الذين قرروا تأجيل مشاريعهم بعد أن بدءوا بالفعل في إنجازها إلى ضرورة اتخاذ الإجراءات الهندسية والفنية الملائمة لحماية الأساسات والهياكل المعدنية من تأثير الطقس الضار عليها. وقال التقرير أن دراسات علمية أثبتت أن الهياكل المعدنية والأساسات تكون عرضة للضرر من جراء التآكل والصدأ الذي يتكون نتيجة عوامل الطقس الصعبة في دول الخليج. وقال التقرير أن من الضروري حماية الأساسات والهياكل المعدنية من مخاطر التآكل والحفاظ عليها من الصدأ.
وشدد التقرير على أن المياه والتربة الملحية والهواء المشبع بالكبريت والكلوريدات هي من المخاطر الكبرى التي تخيم على الأساسات والهياكل المعدنية خصوصا تلك التي توقف أوتأجل العمل فيها نتيجة الأزمة المالية العالمية.
وتعتبر الخرسانة من أكثر المواد استخداما في جميع أنحاء العالم ويتم استخدامها بكثافة في البناء لأنها سهلة الإنتاج والنقل ويمكن بسهولة استخدامها لتشكيل الأشكال المعقدة. ولكن، على الرغم من أن قوة ضغط الخرسانة إلا أنها ضعيفة في ما يتعلق بالجهد (حوالي 80 — 90٪) مما يجعلها أساسا هشا وعرضة للفشل. للتعويض عن هذا الضعف وكشكل من أشكال تعزيز قوة الخرسانة، يتم استخدام مواد قوية ذات جهد عالي ومقاومة للرضوخ وكذلك قادرة على تحمل ضغط الأحمال الثقيلة. ومع مرور الوقت، فإن حديد التسليح في الخرسانة المسلحة قد يتعرض للصدأ مما يتسبب بإضعاف الخرسانة نفسها، وقد يتسبب التآكل في النهاية بعدم استقرار هيكل البناء ويجب الاستغناء عنه. وقبل 10 سنوات، قدرت تكاليف تآكل حديد التسليح في المملكة المتحدة، حيث الظروف البيئية أقل تطرفا مما عليه الحال في دول مجلس التعاون الخليجي، بأكثر من 550 مليون جنيه إسترليني (نحو3 مليارات درهم/ 830 مليون دولار) في كل عام للصيانة وتكاليف التقييم.
وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية
ففي الكويت، أفادت شركة دبي الأولى للتطوير العقاري أنه تم تعيين سلوى نبيل ملحس لتمثيل شركة المزايا القابضة في عضوية مجلس إدارة شركة دبي الأولى للتطوير العقاري بدلا من محمد عبد العزيز محمد.
وكشفت مصادر مطلعة أن شركة أبيار للتطوير العقاري وقعت عقد تسوية مديونية لها مع شركة الكويت وآسيا خلال الفترة القليلة الماضية. ولفتت المصادر إلى أنه تمت الموافقة بين الطرفين على عقد التسوية عن طريق الدفع الكاش، بالإضافة إلى أصول عقارية، مشيرة إلى أن قيمة العقد تبلغ مليوني دينار.
في الإمارات، تسلمت شركة منازل العقارية 240 فيلا بالحي العربي في مشروع فلل الريف من المقاول الرئيسي شركة فايبركس. ويضم مشروع فلل الريف أربع مجموعات من الفلل ذات تصاميم معمارية مختلفة، مستوحاة من الطابع العربي، الصحراوي، المتوسطي، والمعاصر، إضافة إلى شقق ذات مساحات وتصاميم مختلفة. وتبلغ المساحة الإجمالية للمشروع 10 ملايين قدم مربعة وتصل تكلفته الإجمالية إلى 3.5 مليار درهم، وعدد وحداته السكنية 2376 فيلا، إضافة إلى 1818 شقة، وتم البدء في تنفيذ المشروع في مايو2007 ويتم تسليمه على عدة مراحل وفقا للجدول الزمني المقرر. وتم بيع جميع وحدات المشروع بالكامل، وأتيحت فلل وشقق المشروع للتملك من قبل المواطنين والأجانب وفق مبدأ الانتفاع لمدة 99 عاما.
وأعلنت داماك العقارية طرحا لمناقصة جديدة لبناء 88 مبنى و320 فيلا مرفقة من مشروعها هايد بارك الذي أطلقته بالقاهرة الجديدة حيث ستقوم الشركة باستقبال عروض الشركات المشتركة في هذه المناقصة خلال فترة طرح العطاء.
وتسعى شركة توليب للتطوير العقاري بخطوات متسارعة إلى تسليم اثنين من مشاريعها السكنية في عقارات جميرا للجولف في عام 2010 وهما أوليف بوينت وسيينا ليكس اللذان يوفران للمستثمرين 111 فيلا فاخرة تحتوي كل واحدة منها على أربع أو ست غرف نوم.
إلى ذلك، كشفت شركة الدار العقارية عن تفاصيل اثنين من أنظمة البنية التحتية المستخدمة في جزيرة ياس، وهما شبكة توزيع ونقل الغاز الطبيعي، إضافة إلى نظام نقل النفايات بتقنية تفريغ الهواء. وتتألف شبكة الغاز الطبيعي في جزيرة ياس من شبكة معقدة من خطوط الأنابيب المصنوعة من البولي إثيلين والفولاذ يبلغ طولها 28 كيلومتراً.
في البحرين، أعلنت شركة خليج البحرين للتطوير (البحرين باي) أنها ستستثمر مبلغ 5 بلايين دولار أمريكي في الاقتصاد الوطني وذلك انطلاقا من التزامها المتواصل "برؤية البحرين الاقتصادية 2030". وقد تم حتى الآن استثمار ما يزيد على 230 مليون دولار أمريكي في بنى المشروع التحتية ومرافقه العامة. ويشمل هذا أول محطتين كهرباء بقوة 66 كيلوفولت تم تسليمها للحكومة. هذا بالإضافة إلى محطتين أخريين بقوة 66 كيلوفولت وبتكلفة 44 مليون دولار أمريكي على وشك الانتهاء. وقد تم الانتهاء من نحو75% من البنية التحتية للمشروع بالكامل في حين من المنتظر أن يتم الانتهاء من المشروع كاملا في عام 2013.
في قطر، بدأت شركة بروة العقارية الأعمال الإنشائية لمشروع حي بروة المالي وتم تعيين شركة "بويج للإنشاءات" الفرنسية مقاولاً رئيسياً للمشروع البالغة مساحته 500 ألف متر مربع بتكلفة 4.75 مليار ريال ومن المتوقع الانتهاء من المشروع في الربع الأول من 2013. ويضم الحي أحد أهم الفنادق الفاخرة، ومركز مؤتمرات عصرياً، ومركزاً للتسوق يجمع العلامات التجارية الشهيرة، وساحات عامة إضافة إلى مجموعة متنوعة من المطاعم والمقاهي، فضلاً عن البرج الذي سيقع في مركز الحي المالي ويصل ارتفاعه لأكثر من 50 طابقاً.
وأعلنت شركتا بروة العقارية (بروة) والديار القطرية للاستثمار العقاري (الديار القطرية)، عن تبنيهما للمنظومة القطرية لتقييم الاستدامة "كيوساس" والمعنية بتطبيق مبادئ المباني الخضراء في جميع مشاريعهما المستقبلية، وقد تم تطوير هذه المنظومة بالتعاون مع مركز "تي سي تشان" لمحاكاة المباني ودراسات الطاقة بجامعة بنسلفانيا بالولايات المتحدة الأميركية.
وفي السعودية، ألغت شركة التطوير السعودية إعمار المدينة الاقتصادية التابعة لشركة إعمار العقارية في دبي اتفاقا بقيمة 650 مليون ريال مع شركة سيتي كول الإماراتية. وقالت إعمار المدينة أن الاتفاقية الملغاة كانت تنص على تولي سيتي كول بناء محطتين مركزيتين لتوفير أنظمة التبريد في مدينة الملك عبد الله الاقتصادية وحصولها على حقوق التملك والتشغيل الحصريين لمدة 25 عاما من خلال استثمارات تصل إلى 650 مليون ريال تتحملها سيتي كول كتكاليف لإنشاء المحطتين. ولم تذكر إعمار مبررا لإلغاء الاتفاق مع سيتي كول التابعة لمجموعة الراجحي للاستثمار السعودية وقالت أنها لن تتحمل أي التزامات مالية نتيجة لذلك التحرك.
كما أعلنت شركة "إعمار" عن بدء تسليمها وحدات سكنية في مشاريعها بالمملكة خلال عام 2010 وذلك من خلال شركتها التابعة لها "شركة إعمار الشرق الأوسط" التي تدخل في ملكيتها مع الشركة الأولى للتطوير العقاري. وقالت "إعمار" إنها ستسلم وحدات في مدينة جدة من خلال مشروع باب جدة وفي المنطقة الشرقية من مشروع بحيرات الخبر وأبراج البيت.
من جهتها طرحت شركة دار الأركان 145 فيلا جديدة للبيع في مشروع التلال الواقع جنوب المدينة المنورة على بعد 12 كيلومترا فقط من الحرم النبوي الشريف، على أن تستكمل في نهاية شهر ديسمبر المقبل طرح 174 فيلا أخرى ذات تصاميم متنوعة تتماشى مع البيئة والهوية المعمارية للمنطقة وتربط الحاضر بالماضي، ولتبلغ عدد الوحدات التي طورتها الشركة خلال المرحلة الأولى المستهدفة من المشروع 499 فيلا.
فيما أعلنت شركة حسن مسفر الزهراني وشركاه عن عزمها بناء مشروع عقاري في مدينة الدمام بتكلفة تصل إلى 120 مليون ريال يقام على مساحة إجمالية تصل إلى 4400 متر مربع. ويقع المشروع على كورنيش الدمام وهو عبارة عن برج تجاري يتكون من 29 طابقا، وسيكون البرج أطول برج في مدينة الدمام وستبدأ الشركة في تنفيذه مطلع العام المقبل 2010م وينتهي في عام 2013.
