قطر: ضعف الصيانة يهدد المباني القديمة

[مغروور قطر]

قطر: ضعف الصيانة يهدد المباني القديمة



مبان قديمة في سوق العقارات القطري تحتاج الى صيانة
الدوحة – القبس:
دعت أوساط عقارية وخبراء في سوق العقارات القطري الى تعزيز عمليات الإهتمام بصيانة آلاف المباني والوحدات السكنية والتجارية المتقادمة والتي جرى بناؤها منذ عشرات السنين. وأكدوا أن الإهتمام بصيانة العديد من العقارات القديمة من شأنه اطالة عمرها ويجعلها متمتعة بقدر كبير من الجاذبية، ويبقيها صالحة للسكن دون أن تتعرض لأي سلبيات أو تشققات يمكن أن تؤثر فيها.
وأشار الخبير العقاري داود النعمان الى أن الإهتمام بصيانة المباني القديمة في قطر ضروري للغاية، وإلا فإن جانبا كبيرا من الثروة العقارية القطرية يمكن أن يكون مهددا بسبب عدم الإهتمام بالصيانة الدورية لعشرات الآلاف من المباني المتقادمة، وعدم وضوح اختصاصات ومسؤوليات الجهات المسؤولة عن صيانة المباني والوحدات السكنية في قطر.
وأوضح أنه بالرغم من أن قانون العقارات الجديد الزم المالك بصيانة المباني المؤجرة، فإنه ترك ثغرة يجب توضيحها وهي أنه يجوز للمالك هدم المبنى الذي تعدى عمره 15 عاماً بشرط إخطار المستأجر قبل ذلك بـ6 أشهر واتباع الاجراءات القانونية للحصول على ترخيص للهدم من الجهات المختصة. ويذكر ان نسبة كبيرة من المباني والعقارات في الدوحة مر عليها أكثر من 25 عاماً.

خطط استراتيجية
وشدد النعمان على أهمية وضع خطط استراتيجية للدوحة تشمل صورة واضحة عن مستقبل العاصمة حتى لا تهدر اهم الثروات التي تمتلكها قطر والتي بنيت على مدى عشرات السنوات، وهي الثروة العقارية والعمرانية التي شهدت طفرة إستثنائية خلال السنوات العشر الأخيرة خصوصا.
وتأتي الأصوات الداعية الى الاهتمام بصيانة المباني القديمة في قطر وسط ارتفاع متنام في حجم الشقق السكنية التي يجري بناؤها ضمن مشروعات عقارية عملاقة.
وقال تقرير عقاري حديث إنه وخلال ثلاثة أعوام فقط، أي خلال الفترة من عام 2003 الى عام 2005، إكتمل بناء 12 الف مبنى في قطر، وتم إصدار نحو 10700 رخصة بناء في قطر.
ونوه التقرير بالارتفاع المتنامي لأعداد السكان في قطر والذي يقدر حاليا بنحو من 1,5 مليون نسمة. وتعود معدلات النمو السكاني العالية الى تدفق العاملين الأجانب كنتيجة للتوسع في قطاعي الطاقة والانشاءات، كما أن نمو الخدمات المهنية والهايدروكربونات قد جذب شريحة من الأجانب الأثرياء الذين باستطاعتهم دفع إيجارات بأسعار مرتفعة.

تكاليف الإنشاءات
وحسب التقرير الذي أعدته الشركات العقارية العالمية المتخصصة، فإنه ومنذ أواسط عام 2006 وحتى 2007، ارتفعت الإيجارات في قطر بنسبة 50%، وبلغ معدل الإيجارات 5500 ريال شهريا لشقة تحتوي على غرفة نوم واحدة، وأكثر من 7 آلاف ريال للشقة التي تتكون من غرفتي نوم في بعض المناطق في الدوحة، وتتراوح أسعار الأراضي بين 4400 ريال الى 8 آلاف ريال للمتر المربع بالنسبة للشقق السكنية، و13500 ريال للفلل، موضحا أن العرض الجديد في مجال العقارات يتوقع أن يلبي الطلب.
ونما الطلب على الوحدات السكنية بمعدل 8% خلال الفترة منذ عام 2000 الى عام 2006، في حين نما العرض بنسبة 5% أثناء الفترة نفسها ويقدر الطلب السنوي على الإسكان بمعدل 10 آلاف وحدة سكنية، بينما دخلت السوق حوالي 5500 وحدة سكنية في السنة خلال الفترة من 2000 الى 2006.
وحسب التقرير، فإن ارتفاع قيمة الأراضي مع زيادة تكاليف الإنشاءات، أدى الى زيادة أسعار الوحدات السكنية في قطر، بيد أن سوق الإيجارات تمكن من النمو بمعدل 10%، و12% في بعض الحالات، ولفت التقرير الى أن عدد الوحدات السكنية التي تدخل السوق الآن تتماشى مع الطلب، لكن هدم الوحدات السكنية القديمة قلل من المعروض على المدى المتوسط.

توسع قاعدة العمالة
وأضاف التقرير أن النمو الاقتصادي في قطر أفرز توسعا في قاعدة العمالة، حيث بلغت المعدلات مستوى إستثنائيا حتى بالمعايير الخليجية، ووصل عدد العاملين الدائمين الى 418 الف شخص في عام 2006، بمعدل نمو سنوي بلغ 5% خلال الفترة من عام 2000 الى عام 2005، مما كان له أثر في ارتفاع إيجارات المكاتب التي تبلغ 200 ريال للمتر المربع شهريا.
وقال التقرير إنه في نهاية عام 2006، تم توفير نحو 35 الف متر مربع من المكاتب، في حين يتوقع تسليم نحو 100 الف متر مربع من المكاتب في نهاية العام الحالي، لكن الطلب سيظل متوقفا على العرض في المدى القصير، أما عرض الفئة الأولى من الفراغ المكتبي فسوف يتضاعف بمعدل أربع مرات.

المناطق القديمة
ويرى الوسيط العقاري تميم النوري أن المحافظة على الثروة العقارية تعد مسؤولية مشتركة بين جميع الجهات والأطراف المعنية وخصوصا الملاك والمستأجرين.
ويوضح أن صيانة الوحدات السكنية والمباني اصبحت ضرورية في ظل التطور الهائل في القطاع العقاري من أجل أن يتم الحفاظ على هذه الثروة التي تقدر بعشرات المليارات من الدولارات، حيث تحول العقار الى محط اهتمام لجميع المستثمرين ورجال الأعمال في السنوات الأخيرة في ظل القفزة الاقتصادية الهائلة التي تشهدها قطر.
وقال إن إزالة العديد من المناطق والأحياء القديمة في بعض المناطق من اجل تطويرها أمر جيد، إلا أن الأهم من ذلك هو أن تقوم الجهات المختصة بتخصيص مناطق ومساحات جديدة وتشجيع شركات المقاولات والأفراد للعمل فيها من أجل تعميرها، مما سيكون له كبير الأثر في إحداث التوازن المطلوب في السوق العقاري.

إيجابيات وسلبيات القانون
ويعتقد الخبير العقاري محمود جاسم أن أعمال الصيانة المستمرة والدورية للمباني أمر ضروري من أجل الحفاظ على الثروة العقارية، موضحا أن مالك العقار هو المسؤول الأول عن صيانته، لافتا الى أن علاج المشكلات التي يتعرض لها المبنى أولاً بأول يساهم في اطالة عمره الإفتراضي، وخصوصا القضايا المتعلقة بأساسات المبنى وتسريب المياه والصرف الصحي.
ويشير جاسم الى أن قانون الإيجارات الجديد له ايجابيات وسلبيات، موضحا أن المطلوب هو ترك السوق للعرض والطلب مع المساهمة في حل المشكلة عن طريق البحث عن الاسباب وعلاجها بدلاً من التدخل المباشر، ويتساءل جاسم قائلا: إذا لم يحصل المستثمر أو المالك على أرباح كافية في استثماراته العقارية، فإنه لن يكون لديه الإهتمام الكافي بعمليات الصيانة فيما بعد، مما يزيد الأمر تعقيدا.
ويضيف أن المادة المتعلقة بإمكانية هدم المبنى بعد انقضاء 15 سنة على بنائه، تحتاج الى توضيح في القانون الجديد، فإذا تم فتح الباب بلا ضوابط للهدم فستكون هناك آثار سلبية على الثروة العقارية، محذرا من الآثار المترتبة على القانون الجديد الذي قد يؤدي الى عزوف الملاك عن بناء مساكن جديدة للإيجار.

متطلبات سكانية
ويؤكد العديد من الخبراء العقاريين في قطر على ضرورة وجود خطة عمرانية شاملة لدولة قطر ولمدينة الدوحة بشكل خاص من أجل مواكبة التطورات الاقتصادية والعمرانية الشاملة والمتسارعة التي تشهدها الدولة منذ عدة سنوات.
وتسعى الخطة العمرانية الحالية لمدينة الدوحة الى توجيه انشطة التنمية العمرانية بشكل مناسب من أجل استيفاء المتطلبات السكانية والاقتصادية حتى عام 2030 مع مراجعة الخطة كل خمس سنوات.
وتجسد هذه الخطة توثيق الاهداف والسياسات والاستراتيجيات لانشطة التطوير في قطر بما في ذلك المشاريع التي اصبحت قيد التنفيذ في الوقت الراهن، وتشمل مشروع مطار الدوحة الدولي الجديد والميناء البحري الجديد وتخصيص الاراضي اللازمة للوفاء باحتياجات المواطنين والمقيمين كالمتنزهات العامة ومشروع تطوير الكورنيش بهدف الوفاء بحاجات السكان واستيفاء الاستثمارات الرأسمالية خلال العشرين عاماً المقبلة.

الحاجة إلى 250 ألف وحدة سكنية في 2010
بحسب تقديرات غير رسمية، فإن قطر سوف تحتاج الى نحو250 ألف وحدة سكنية بحلول عام 2010، في حين أن العرض سيكون بحدود 244 ألف وحدة، وتمثل احتياجات الوافدين نحو 75 % بمعدل 187 الف وحدة سكنية من إجمالي الوحدات السكنية المطلوبة، وهو ما يعني إضافة 27 الف وحدة سكنية سنويا في المتوسط منذ مطلع العام الحالي وحتى عام 2010.
ويشير عقاريون الى أن الطلب على الوحدات العقارية الإدارية والتجارية يفوق مستوى العرض المتوافر في قطر، وهو يرجع أساساً الى تزايد عدد الشركات الأجنبية العاملة في البلاد، ونتيجة لذلك، فإن الدوحة تشهد طلباً قوياً ومتناميا على المساحات التجارية والادارية، في حين أن العرض متأخر عن مواكبة الطلب زمنيا بمقدار 18 شهراً، علما بأن جزءا رئيسيا من العرض الجديد للعقارات التجارية سوف يتوافر خلال العام المقبل.

[الوعد2016]

اكيد فيه من يستفيد من هذا الموضوع
مشكور على النقل