الخليج 02/06/2010
بلغ حجم العجز في الوحدات السكنية في أبوظبي حالياً حوالي 48 الف وحدة سكنية بحسب المهندس سعود الجنيبي مدير إدارة التطوير والتخطيط العمراني بمجلس أبوظبي للتخطيط العمراني الذي توقع أن ينخفض العجز بعد استكمال المشاريع السكنية تحت الإنشاء في الوقت الحالي 45% تقريباً الى 27 الف وحدة بحلول 2013 .
أشار الجنيبي إلى أن فجوة السوق على صعيد المساحات المكتبية المتداولة سوف تنتهي خلال الثلاث سنوات القادمة مع نمو إجمالي المعروض ليصل الى 3،6 مليون مترمربع مقارنة بالطلب المتوقع عليه خلال نفس الفترة والبالغ 3،5 مليون متر مربع، كما يشهد قطاع التجزئة في السوق العقاري نقص المعروض ايضا بنحو 700،000 متر مربع، ومن المتوقع أن يزيد الطلب عليه خلال نفس الفترة مع دخول أكثر من مليون متر مربع من المعروض إلى السوق، أما قطاع الفنادق فيشهد حالة من التوازن بينما يتوقع أن يبلغ إجمالي المعروض من الوحدات الفندقية 26،500 غرفة بحلول عام 2013 مقارنة بالطلب على 19،700 غرفة .
جاء ذلك على هامش الندوة التي نظمتها دائرة التنمية الاقتصادية في أبوظبي أمس حول حلول وتطبيقات التنظيم العقاري في الإمارة بالتعاون مع دائرة شؤون البلديات “بلدية أبوظبي” ودائرة القضاء ومجلس أبوظبي للتخطيط العمراني وشركتي الدار وصروح العقاريتين، بالإضافة إلى عدد من الشركات العقارية المطورة والبنوك والمصارف وشركات التمويل العقاري .
وأكد الجنيبي أن المجلس يقوم من خلال نظام مراجعة المشاريع بتقديم النصح لمقدمي الطلبات والعمل معهم على تطوير الانواع المثلى من المشاريع حسب سياق الموقع وتطبيق توجهات خطة أبوظبي 2030 والسياسات الحضرية، كما يعمل على توثيق علاقاته مع الهيئات والدوائر الحكومية الأخرى لضمان تكامل المشروعات، وكشف ان هناك دراسة تعد حاليا عن العرض والطلب للوحدات السكنية بهدف إنشاء بنية تحتية قوية للبيانات المكانية .
وتم خلال الندوة استعراض دراسة أعدتها دائرة التنمية حول الاختلالات الهيكلية بسوق العقارات في الإمارة تناول خلالها صبري عمارة الباحث الاقتصادي بالدائرة ما شهدته أبوظبي خلال السنوات الخمس التي سبقت الأزمة الاقتصادية العالمية من نمو اقتصادي قوي . وأشار إلى العوامل التي ساهمت في تسريع الحركة العمرانية والإعلان عن مشروعات إنشائية ضخمة في الإمارة، ومنها إصدار القانون رقم 19 لسنة 2005 بشأن الملكية العقارية، الذي أجاز تملك المواطنين الأراضي التي سبق أن منحت لهم، وكذلك حق المتاجرة فيها، وحق التملك لمواطني دول مجلس التعاون وأجاز لغير المواطنين حق تملك المبنى من دون تملك الأرض، والتي ساعدت على ارتفاع متوسط مساهمة نشاطي العقارات وخدمات الأعمال، والتشييد والبناء في الناتج المحلي الإجمالي لإمارة أبوظبي لتبلغ أكثر من 7%، و8% على التوالي خلال الفترة بين 2001 و،2009 بالإضافة إلى ارتفاع متوسط مساهمتهما في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي للإمارة إلى نحو 5 .15% و5 .17% على التوالي خلال نفس الفترة .
وذكر عمارة أن نشاطي العقارات وخدمات الأعمال والتشييد والبناء تمكنا من المحافظة على معدلات النمو الإيجابية التي تم تحقيقها خلال السنوات الأخيرة، حيث بلغ معدل نمو الأول 7% خلال عام ،2009 كما بلغ معدل نمو الثاني 5% خلال نفس العام .
وبين الباحث الايجابيات التي خلفتها الأزمة على القطاع العقاري منها إلقاء الضوء على الاختلالات التي تعاني منها السوق العقارية المحلية، والتي تعود عوامل مختلفة يأتي على رأسها عجز العرض عن مواكبة الطلب وارتفعت فجوة الطلب لتصل إلى 13 ألف وحدة سكنية عام ،2007 و28 ألف وحدة عام ،2008 وعلى الرغم من أن الفجوة قد تقلصت بشكل كبير في عام 2009 نظراً إلى دخول وحدات جديدة إلى السوق إلا أن ذلك يعود إلى عوامل وقتية أوجدتها الأزمة، وأنه بزوال هذه العوامل والظروف في المستقبل القريب، فإن حال السوق العقارية سوف تعود إلى ما كانت عليه قبل عام 2009 .
وتشير التقديرات إلى أن ما يتراوح بين 80% إلى 90% من المشاريع العقارية تستهدف أصحاب الدخول المرتفعة وفوق المتوسطة، بينما الإسكان المتوسط والذي يلبي طلب أكثر من 70% من سكان أبوظبي غير متوافر بشكل كاف .
وأضاف الباحث ان أحد مساوئ الممارسات في السوق العقارية في السنوات الأخيرة هي سيطرة بعض المكاتب العقارية والوسطاء الأجانب على السوق يعمل معظمهم من دون ترخيص، من دون خبرة ويجب بشكل رئيسي ان يصدر إجراءات وقوانين تحكم تلك المهنة، مؤكدا على نمو الحاجة لوجود جهة متخصصة تقوم بتنظيم جميع المسائل العقارية، وتعمل على تنظيم العلاقة بين كافة أصحاب المصالح داخل السوق ضمن قوانين وأنظمة محددة والتكفل بإصدار التراخيص ومسك سجلات المطورين والوسطاء وإنشاء السجل الأولي وتسجيل عقود البيع على الخارطة وتوثيق المستندات وتسجيل نظام اتحاد الملاك وعزل المطور العاجز عن الإكمال وتعيين من يحل محله، الى جانب وجود قاعدة بيانات لصناعة العقار تساهم في رسم ملامح القطاع في المديين المتوسط والبعيد، لها دور كبير في استمرار الفجوات داخل السوق العقاري . وتناولت رئيسة قسم البحوث والدراسات ببلدية أبوظبي نجاة الذيباني العوامل المؤثرة في السوق العقاري وأهمها التوسع لسكاني وأثره في الطلب على العقارات والاستقرار المادي ومستوى الدخل في مدينة أبوظبي بالنسبة لسوق العقار وما له من تأثير مباشر في قدرة المستهلك على شراء العقار، بالإضافة إلى الضوابط الحكومية والمالية كالتغير في الشروط المساحية للبناء وبرامج الإسكان المدعمة من الحكومة وقيمة الفائدة البنكية والضرائب والإعفاءات كلها من العوامل التي تلعب دورا في عرض السوق العقاري .
وبلغ تعداد الأراضي المستحدثة خارج جزيرة إمارة أبوظبي خلال العام 2010 حتى مايو/ أيار الماضي حوالي 1713 فيما بلغت داخل الجزيرة 127 قطعة ارض وقد وصلت ذروتها في العام 2008 خارج الجزيرة إلى 13191 قطعة ارض مقابل 1463 داخل جزيرة أبوظبي .
وبلغت استخدامات الأراضي المستحدثة السكني في أبوظبي للعام 2010 حتى مايو الماضي 756 قطعة أرض فيما بلغت العام 2008 حوالي 12083 قطعة أرض وفي 2009 حوالي 2918 قطعة لافتة إلى إن إدارة تراخيص البناء بدائرة بلدية أبوظبي أصدرت العام الماضي 174 رخصة بناء تجارية و1069 سكنية و169 صناعية و224 رخصة لمرافق خدمات عامة .
ورأت الذيباني أن سبب العجز في الوحدات السكنية حتى 2008 الإجراءات التصحيحية التي حصلت في السوق العقارية المحلية والطفرة الاقتصادية التي مرت بها الإمارة وشملت جميع الأنشطة الاقتصادية التي شكلت ضغطا كبيرا على الوحدات السكنية التي حول بعضها لأغراض مكتبية وسياحية .
على جانب آخر، ارتفع حجم المشاريع التي تنفذها شركة الدار على جزيرة ياس الى أكثر من 6 .165 مليار درهم (45 مليار دولار) بحسب طلال الذيبي مدير إدارة التخطيط والبنى التحتية بالشركة، وأضاف ان الشركة طورت 8 فنادق جديدة وفرت حوالي 2500 غرفة منها 7 فنادق داخل ياس مابين فئة ال 5 و4 و3 نجوم الى جانب الشقق الفندقية، كما ألقي الضوء على كافة مشاريع الدار العقارية التنموية التي تتجاوز قيمتها 9 .264 مليار درهم (72 مليار دولار) .
وأكد الذيبي دعم حكومة أبوظبي لسير المشاريع التنموية سواء في القطاع العقاري أو غيره حتى لا تتأثر سير تلك المشاريع بحالة الركود التي شابت القطاع الاقتصادي مواكبة للأزمة المالية، وعلى رأس تلك المشاريع مطار أبوظبي الدولي، طيران الاتحاد، ميناء خليفة، الطاقة المتجددة، الى جانب مجالات الصناعات التنموية المختلفة .
توصية بإنشاء لجنة تسويات ودية واعتماد مصادقة البلدية
ألقى د . أمجد الجهني المستشار في المحكمة التجارية وعضو لجنة المنازعات الضوء على القوانين المعمول بها في ضبط العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين إلى جانب الإحصائيات الخاصة بالنزاعات الايجارية حيث بلغ إجمالي الدعاوى المقيدة المسجلة منذ تأسيس لجنة فض المنازعات العام 2006 حوالي 12234 منازعة وصلت ذروتها في 2007 ب 5237 منازعة وقلت تدريجيا حتى 2009 لتصل إلى 2579 منازعة وبلغت في 2010 حتى 21 مايو الماضي 1013 منازعة .
وبلغ إجمالي المنازعات المفصولة 10538 منازعة فيما بلغت المنازعات المتداولة 1354 والمحالة إلى لجنة مدينة العين 342 منازعة، مشيراً إلى أن التأجير من الباطن وعدم سداد الأجرة حازا النسبة الأعلى من المنازعات بنسبة 27 % لكل منهما من إجمالي المنازعات المقيدة وتأتي بعد ذلك عدم تجديد العقد ب10% وعدم إثبات علاقة ايجارية والحاجة للسكن بنسبة 8% على التوالي وتغيير عرض الإيجار والهدم ب 6% على التوالي والمطالبة بالإيجار ب4% ورد الإيجار 2% وإعادة تشغيل ومطالبة بقيمة فواتير ب1% على التوالي .
وتعد نسبة النزاعات الإيجارية مقارنة بعدد الأماكن المؤجرة سواء كانت لغايات السكن أو ممارسة التجارة أو الحرفة نسبة لا تتجاوز 1%، وهي نسبة ضئيلة جداً لا تدعو إلى القلق .
وأوصى الجهني بإنشاء لجنة تتبع إدارة الحلول البديلة في دائرة القضاء تسمى لجنة التسوية الودية أو لجنة الوساطة تختص برؤية المنازعة الإيجارية قبل قيدها، متوقعاً أن تتكفل اللجنة بحل من 30% الى 50% من المشاكل، كما أوصى بعدم اعتماد أي عقد إيجار إلا بعد تثبيته من البلدية والتأكد من شخص المؤجر وشخص المستأجر للتخلص من أكبر قدر من مشكلة التأجير من الباطن بلا إذن .
