تمثل 20 % من العقارات لا تجد من يسكنها..
تمثل 20 % من العقارات لا تجد من يسكنها..
خبراء: كثرة الإسكان الفاخر وراء ارتفاع حجم الشقق الخالية
2012-01-23
إحصائيات تؤكد وجود 48 ألف وحدة سكنية مغلقة
آل أسحاق: الوحدات الفارهة خارج السوق الذي يهم 85 % من السكان
الشيب: 90 % من العقارات الفاخرة يصعب تسويقها حالياً
مطر: الاستثمار العقاري في الطفرة كان يسير على قدم واحدة
حسام سليمان:
قال خبراء ووسطاء ان السبب الرئيسي لزيادة حجم العقارات والشقق المغلقة والخالية يرجع إلى زيادة حجم الاسكان الفاخر في قطر عن الطلب، مشيرين إلى ان كثيرا من الشركات قامت ببناء مجموعة كبيرة من العقارات التي تستهدف فئات معينة، ونظرا لأن حجم الفئات المستهدفة من هذا النوع من العقارات لا يتجاوز 10 % فقط من نسبة السكان، فإن الطلب عليها توقف تقريبا بعد الأزمة المالية. وقالوا ان غالبية الشقق الخالية والمغلقة في قطر تقع في اللؤلؤة والبحيرة ومنطقة الأبراج، هذا فضلا عن الفلل والمجمعات السكنية المنتشرة بعدة مناطق في الدوحة.
وأكدوا أن غالبية الشقق المغلقة حاليا ليس لها تأثير كبير على معدل الايجارات نظرا لانها تظل عمليا خارج نطاق السوق العقاري الذي يهم الغالبية العظمى من السكان، مشيرين إلى ان معظم هذه الوحدات عبارة عن شقق وفلل فاخرة بنيت بتكاليف عالية وتجهيزات مكلفة وهو الامر الذي يعني أن زبائنها لن يتوافروا بسهولة لشغل هذه الوحدات. وقالوا ان أصحاب هذه الوحدات غير قادرين على تسويقها لعدم وجود طلب عليها كما أنهم غير راغبين في تأجيرها نظرا لان القيم الايجارية الحالية لا تلبي طموحاتهم ولا تحقق لهم العائد الذي ينتظرونه.
سبب رئيسي
وأكد الخبراء أن ارتفاع نسبة الشقق المغلقة يدل على وجود خلل في التوجه الاستثماري، مشيرا إلى أن معظم المطورين سواء كانوا شركات أو أفرادا كانوا يركزون على الاستثمار العقاري الفاخر.
وفي هذا السياق قال علي اسحاق آل اسحاق الخبير العقاري: ان السبب الرئيسي لزيادة حجم العقارات والشقق المغلقة والخالية يرجع إلى زيادة حجم الاسكان الفاخر في قطر عن الطلب، مشيرا إلى ان كثيرا من الشركات قامت ببناء مجموعة كبيرة من العقارات التي تستهدف فئات معينة، ونظرا لأن حجم الفئات المستهدفة من هذا النوع من العقارات لا يتجاوز 10 % فقط من نسبة السكان في قطر فإن الطلب عليها توقف تقريبا بعد الأزمة المالية.
وحدات فاخرة
وأضاف: غالبية الشقق الخالية والمغلقة في قطر تقع في اللؤلؤة والبحيرة ومنطقة الأبراج، هذا فضلا عن الفلل والمجمعات السكنية المنتشرة بعدة مناطق في الدوحة.، مشيرا إلى أن جهاز الأحصاء كان قد أكد في احصائية له نشرها في شهر ديسمبر الماضي وجود نحو 48 ألف وحدة سكنية خالية ومغلقة. وقال ان هذه النسبة تشكل نحو 20 % من نسبة الوحدات السكنية في قطر.
وأضاف الخبير العقاري رغم ان هذه النسبة تعتبر مرتفعة للغاية وتشير إلى ضرورة انخفاض الايجارات عما هي عليه الآن فان هذا غير صحيح، مشيرا الى أن هذه الوحدات تعتبر خارج نطاق السوق العقاري الحقيقي الذي يتعامل فيه نحو 85 % من المقيمين على أرض قطر. وقال ان هذه النسبة تشكل أصحاب الدخول المتوسطة وفوق المتوسطة وهؤلاء لايستطيعون ولا يمكن ان يفكروا في تأجير مثل هذه الوحدات ولذلك نجد أنها موجودة ولكنها لا تؤثر على معدل القيم الايجارية لا بالصعود ولا بالهبوط.
الإسكان المتوسط
ورغم ذلك يؤكد ان السوق العقاري علاوة على الوفرة الكبيرة في الاسكان الفاخر فان المعروض من الوحدات السكنية المتوسطة اكبر بكثير من الطلب، مشيرا الى ان هناك وفرة كبيرة في كافة انواع العقارات وهو الامر الذي ادى الى تراجع الايجارات بنسبة تتراوح ما بين 50 و60 % منذ اندلاع الازمة المالية في اغسطس من عام 2008 وحتى الآن، مشيرا إلى أن السوق سوف يستقبل آلاف الوحدات السكنية من كافة المستويات خلال الفترة القليلة القادمة وهو الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة المعروض من هذه الوحدات في سوق العقار السكني، وقدر عدد الوحدات السكنية التي سوف تدخل الى السوق السكني خلال الفترة القادمة لن يقل بأي حال من الأحوال عن 5 آلاف وحدة سكنية، مؤكدا أن النسبة الأكبر من هذه الوحدات تنتمي للإسكان المتوسط أو تحت المتوسط. وأكد ان دخول هذا الكم من الوحدات سوف يزيد كمية المعروض وهو الامر الذي سيؤدي حتما الى مزيد من التراجع في القيم الايجارية على كافة انواع العقارات السكنية.
الشقق المغلقة
وأكد الخبير العقاري أن ارتفاع نسبة الشقق المغلقة يدل على وجود خلل في التوجه الاستثماري، مشيرا إلى أن السوق القطري خلال الأعوام من 2006 إلى 2008 كان يعاني من ندرة شديدة في العقارات التي تناسب متوسطي ومحدودي الدخل وهو الأمر الذي أدى إلى وصول الايجارات إلى مستويات قياسية. وقال هذا كان ناجما عن توجه معظم المطورين سواء كانوا شركات أو أفرادا إلى الاستثمار العقاري الفاخر بسبب الارتفاع الكبير في القيم الايجارية ولكن جاءت الأزمة المالية وتوقف الجميع عن الشراء حتى النسبة القليلة القادرة على شراء مثل هذه الوحدات توقفت عن الشراء. وتزامن ذلك مع توجه الدولة نحو سد هذه الفجوة وتوفير مساكن للطبقة المتوسطة وفوق المتوسطة بأسعار معقولة وهو ما فعلته شركة بروة بتوفير العشرات من الوحدات السكنية بإيجارات منخفضة ومثلها فعلت العديد من الشركات.
مرة أخرى
ويؤكد على اسحاق أن السوق سوف يشهد مزيدا من التراجع في بعض المناطق التي يتزايد فيها عدد الشقق التي تناسب متوسطي ومحدودي الدخل، إلا أنه يؤكد أيضا أن كثرة المعروض من الوحدات السكنية والفلل لا يعنى ان أسعار الايجارات ستنهار كما يعتقد البعض. وقال ان السبب في ذلك يرجع إلى أن هناك عشرات الملاك يرفضون خفض الايجار ويغلقون عقاراتهم ومجمعاتهم السكنية — حتى لو تعرضوا لمزيد من الخسائر — انتظارا لارتفاع أسعار الايجارات مرة أخرى.
نطاق السوق
ويتفق محمد أحمد الشيب خبير ومستثمر عقاري كثيرا مع الرأي السابق وقال ان السوق العقاري متخم حاليا بوفرة كبيرة في مختلف أنواع العقارات، مشيرا أن العقارات الاكثر عرضا في السوق حاليا هي العقارات الفاخرة سواء كانت شققا او فيلات. وقال في الفترة السابقة كان السوق يعاني من ندرة كبيرة في المساكن المتوسطة التي تلبي احتياجات الغالبية العظمى من المقيمين على أرض قطر ولذلك ارتفعت الايجارات ولكن بعد ان توجه المطورون إلى الاستثمار العقاري في هذه النوعية من العقارات حدثت وفرة في المعروض. وقال ان هذه الوفرة تتزايد يوما بعد آخر مؤكدا أن السوق سوف يستقبل خلال الاشهر القليلة القادمة ما بين 5 و7 آلاف وحدة سكنية.
تكاليف عالية
وأكد ان غالبية الشقق المغلقة حاليا ليس لها تأثير كبير على معدل الايجارات نظرا لانها خارج نطاق السوق العقاري الذي يهم الغالبية العظمى من السكان، مشيرا إلى ان معظم هذه الوحدات عبارة عن شقق وفلل فاخرة بنيت بتكاليف عالية وتجهيزات مكلفة وهو الامر الذي يعني أن زبائنها لن يتوافروا بسهولة لشغل هذه الوحدات. وقال ان أصحاب هذه الوحدات غير قادرين على تسويقها لعدم وجود طلب عليها كما أنهم غير راغبين في تأجيرها نظرا لان القيم الايجارية الحالية لا تلبي طموحاتهم ولا تحقق لهم العائد الذي ينتظرونه.
وضع مختلف
وأكد أن فترة الطفرة العقارية شهدت رواجا كبيرا في السوق هذا فضلا عن توافر السيولة البنكية ولذلك دخل عدد كبير من رجال الأعمال الى هذا القطاع وكان يحدوهم قدر كبير من التفاؤل حيال الرواج الاقتصادي بشكل عام والنشاط العقاري بشكل خاص. وأضاف كان هناك عدد من الأسباب وراء الإقبال على بناء الوحدات السكنية الفاخرة في الفترة السابقة أهمها العائد الاستثماري المجزي على هذا النوع من الاستثمار وارتفاع الطلب عليه في فترة الندرة ولكن بعد الأزمة المالية تراجع الطلب بشكل هائل على هذه النوعية من العقارات لذلك نجد انها حاليا مغلقة.
وقت غير معلوم
وقال محمد أحمد الشيب السوق العقاري حاليا يمر بمرحلة ركود شديد ولذلك لايرى أن هذه الوحدات المغلقة سوف تجد لها طريقا للدخول إلى السوق العقاري خاصة مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية المتوسطة أو تحت المتوسطة.
السبب الآخر من وجه نظر أحمد الشيب هو أن الغالبية العظمى من العقارات الفاخرة والمغلقة حاليا بنيت قبل الأزمة المالية، مشيرا إلى أن فترة ما قبل الأزمة كانت أسعار كل ما يتعلق بصناعة العقار مرتفعة للغاية الأراضي والمواد الخام ومستلزمات البناء ولذلك فإن المطورين العقاريين أصحاب هذه الوحدات يرفضون تأجيرها بالأسعار الحالية ولذلك ستظل مغلقة إلى وقت غير معلوم.
ملاك واقعيون
وأضاف رغم أن أسعار الإيجارات ثابتة منذ فترة طويلة رغم زيادة المعروض من الوحدات السكنية، ورغم أن الايجارات من الصعب ان تهبط عما هي عليه الآن لأن المطورين العقاريين كانوا قد بنوا بأسعار وتكاليف عالية وكانوا ينتظرون تأجير هذه العقارات بنفس الأسعار السابقة فان زيادة المعروض وعدم وجود طلب على العقار بالشكل الذي يحقق طموحات المطورين العقاريين سوف يجبرهم في النهاية على الرضوخ للأمر الواقع، مشيرا إلى أن نسبة لا بأس بها من الملاك كانوا واقعيين وقاموا بطرح عقاراتهم وفقا للأسعار السائدة في السوق حتى لا يتركوها خاوية لا تدر عليهم أي عائد.
احصائية رسمية
ومن جانبه يؤكد فلاح مطر المدير العام لشركة الدار للعقارات أن جزءا كبيرا من المعروض في السوق العقاري حاليا ليس عليه طلب حقيقي من النسبة الغالبة في المجتمع القطري، مشيرا إلى ان جهاز الاحصاء أعلن منذ عدة أشهر ان هناك نحو 48 ألف وحدة سكنية خالية أو مغلقة. وقال ان نسبة هذه الشقق إلى اجمالي العقارات في قطر تصل إلى نحو 20 %. وقال لو ان هذه العقارات تنتمي إلى الوحدات المتوسطة أو المحدودة أو حتى فوق المتوسطة لكانت أدت إلى وصول الإيجارات إلى مستويات لا يتخيلها أحد. وأكد أن الغالبية العظمى من الوحدات الفاخرة توجد في منطقتين الأولى في المناطق الراقية في أبراج منطقة الدفنة وكذلك في اللؤلؤة والبحيرة وغيرها من مشروعات الاسكان الفاخر داخل الدوحة.
بانتظار مستأجرين
أما المنطقة الثانية التي توجد بها الوحدات السكنية المغلقة فتقع في أطراف مدينة الدوحة وهي عبارة عن مجمعات وفلل فاخرة إلا أن المقيمين يعزفون عن السكن فيها نظرا لأنها توجد في مناطق بعيدة نسبيا عن مناطق الخدمات ومراكز التسوق او لكونها بعيدة عن مدارس الأولاد. وقال رغم انعدام الطلب تقريبا على هذه الوحدات فان اصحابها لا يرغبون في تأجيرها وفقا للقيم الايجارية السائدة حاليا في السوق نظرا لانها كلفتهم كثيرا في عمليات البناء ولذلك فغالبيتهم يفضلون اغلاقها وانتظار مستأجرين جدد.
قطاعان منفصلان
وأكد فلاح مطر أن الاستثمار العقاري خلال سنوات الطفرة العقارية كان يسير على قدم واحدة حيث كان يركز على الاسكان الفاخر دون النظر إلى توفير نوعيات أخرى من الاسكان خاصة أن 80 او 85 % من المقيمين غير معنيين اصلا بهذه النوعية من العقارات. وقال ان سوق الوحدات السكنية انقسم في تلك الفترة إلى قطاعين منفصلين تماماً، الأول يسمح بتملك الاجانب للشقق الفاخرة في المشروعات الكبرى للاستثمار العقاري، والثاني مخصص لتلبية احتياجات اصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة على اساس نظام الايجار، وترتب على ذلك نمو في العرض ضمن القطاع الأول ونمو في الطلب ضمن القطاع الثاني، الأمر الذي نجم عنه ارتفاع ايجارات الشقق والمساكن رغم النمو الهائل في حجم الاستثمار العقاري.
ويضيف قائلا: ''بقدر ما يؤدي هذا الاختلاف في النمو بين فئات الطلب وفئات العرض الى ضغوط على مستوى الايجارات، فانه يحمل مخاطر اكبر على صعيد مستقبل الاستثمار العقاري في حال وصول العرض للوحدات السكنية الفاخرة التي تطرح للتملك الى مرحلة الفائض وتراجع عائدها الاستثماري الى مستويات قد تؤثر سلبا في القطاع العقاري، ويمتد تأثيرها بالتالي إلى معظم قطاعات الاقتصاد بحكم دور الاستثمار العقاري كمحرك رئيسي لعجلة الاقتصاد.
انقلاب الموازين
وقال ان الوفرة التي كانت يتمتع بها سوق الاسكان الفاخر قبل الازمة المالية ادت الى تراجع اشد في قيمها الايجارية بعد الازمة المالية على عكس سوق الاسكان المتوسط الذي كان يعاني من ندرة شديدة في هذا النوع من الاسكان ولذلك عندما انفجرت الازمة المالية تراجعت اسعار الايجارات ايضا ولكن ليس بالمعدلات التي شهدها سوق الاسكان الفاخر.
ويعتقد فلاح مطر ان الوفرة في سوق الاسكان الفاخر لن تكون لها أي تأثير يذكر على مستوى الايجارات بشكل عام إلا انه يضيف القيم الايجارية في الاسكان المتوسط والمحدود ربما تشهد بعض الانخفاض الطفيف نتيجة لزيادة المعروض من الوحدات السكنية المتوسطة في السوق العقاري.
واقع جديد
ويختتم فلاح مطر حديثه بالقول نتمنى من جميع الملاك التعامل مع الواقع الجديد وعدم الانتظار لتأجير عقاراتهم بأسعار أعلى مما هي عليه الان مؤكدا ان أي تأخير في تأجير العقارات بالقيم الحالية سيكون المتضرر الاول والوحيد منه هو صاحب العقار فقط وسيضطر في النهاية الى القبول بالامر الواقع وتأجير عقاره إما بالقيم الحالية او أقل من ذلك إذا حدث هبوط إضافي في اسعار الايجارات نتيجة زيادة العرض عن الطلب.
|
رد مع اقتباس
