تضخم سوق العقار.. في انتظار الانهيار

[شمعة الحب]

المسأله مسألة عرض وطلب
البناء العشوائي وبطريقه غير مدروسه زادت العرض بشكل رهيب
والقاعده الاقتصادية معروفه فمتى زاد العرض على الطلب قل السعر !!!!

مدير الاستثمار في شركة ادفانسد ايكويتز سامي ضاهر:
اهتمام كويتي بالأسواق الأميركية المهملة منذ 5 سنوات

ظاهر متحدثا الى الزميل محمود عبدالرزاق


24/04/2006
أجرى الحوار: محمود عبدالرزاق
قال مدير استثمار في احدى شركات ادارة الاموال والثروات في اميركا ان ما شهدته الاسواق الخليجية من تراجع يمثل عملية تصحيح قاسية نظرا لان اسعار الاسهم كان مبالغا فيها على نحو كبير، وان التصحيح في بعض الاسواق قد يهبط بالاسواق الى 50 % من قيمتها. وقال سامي ضاهر النائب الاول لرئيس شركة ادفانسد ايكويتز الاميركية التي تتخذ من مدينة شيكاغو الاميركية مقرا لها ان تنويع المحافظ الاستثمارية وتوزيعها جغرافيا وقطاعيا يمثل تحصينا لها من الخسائر وتقلبات الاسواق. واضاف ضاهر الذي تقدم شركته المشورة لاصحاب رؤوس الاموال والثروات الكويتيين الراغبين في الاستثمار في الاسواق المالية الاميركية، في لقاء خاص مع 'القبس' ان الشفافية في الاسواق المالية الخليجية وتكافؤ العقوبات مع الممارسات الخاطئة في الاسواق تعتبران من الامور الضرورية لضمان ردع المخالفين والحيلولة دون تمكين كبار المستثمرين من الاثراء على حساب صغارهم. وعن رأيه في الاسواق الاميركية قال ان المستثمرين تجاهلوها منذ خمس سنوات، وان هناك توجها للعودة اليها. وحول رأيه في الاستثمارات في الاسواق الناشئة قال ان عائدها عال ولكنها في المقابل عالية الخطورة، فيما قال ان الاموال الاسلامية الباحثة عن قنوات استثمارية اسلامية تعادل اكثر من عشرة اضعاف الفرص المتاحة امامها. وفيما يلي نص اللقاء :
ما رأيكم في التطورات التي شهدتها الاسواق المالية في منطقة الشرق الاوسط بصورة عامة ودول مجلس التعاون الخليجي بصورة خاصة، وهل ترى ما حدث انهيارا ام تصحيحا؟
- لا يمكن القول انه انهيار لان لهذه الكلمة مدلولا خطيرا جدا، بل ان ما حصل عبارة عن تصحيح لحركة الاسواق، وان كان بشكل حاد ومؤلم حيث ان التصحيح يمكن ان يهبط بالمؤشرات لغاية 50 % في بعض الحالات اذا كانت الاسعار مبالغا فيها. واعتقد ان ما حدث عارض صحي وطبيعي ويعتبر في مصلحة الاسواق لانها كانت متصاعدة بشكل غير عادي، وذلك على غرار ما شهدته الاسواق الاميركية خلال الفترة بين عامي 1997 و2000 قبل ان تتجه نحو الانخفاض. وبالفعل يمكن القول انه كانت ثمة سيولة مالية كبيرة تلاحق عددا محدودا من الاسهم وقليلا من الفرص الاستثمارية، ولم يكن الارتفاع في اسعار الاسهم ناجما عن تحقيق نتائج افضل للشركات.
كما ان السوق شهد دخول عدد كبير من القادمين الجدد الذين لم يكونوا من رواد الاسواق قبل ان تباشر الاسعار ارتفاعها، والذين تحمسوا لتحقيق المكاسب السريعة بناء على ما يشاع وما يتناقله هؤلاء المستثمرون وما تنشره وسائل الاعلام من انباء حول جني المكاسب. والمشكلة انه بالرغم من ان هؤلاء القادمين الجدد يمدون السوق بقدر كبير من السيولة، فانهم في الغالب يتصفون بالعصبية وردود الفعل الانفعالية حيث ينسحبون من السهم او يدخلون فيه بناء على تطورات وقتية دون تمحيص اسباب انخفاض او ارتفاع هذا السهم او ذاك.



أسواق العقارات الخليجية
هل ترى اسواق العقارات في منطقة الخليج مرشحة لحركة تصحيح على غرار ما حصل في الاسواق المالية؟
- اعتقد ان التصحيح ممكن ان يحدث في دبي بسبب الارتفاعات الكبيرة في اسعارالعقارات هناك على نحو غير مبرر، وكذلك في قطر حيث مشاريع الغاز احدثت طفرة في اسعار العقارات من منازل وشقق والطلب عليها. اما في الكويت، فليست لدى فكرة عن ارتفاعات الاسعار.
كيف ينظرون في الاسواق الاميركية والاسواق المتطورة الاخرى الى اسواق المنطقة الخليجية من حيث الشفافية والحوكمة والارتقاء بعمليات التداول؟
- الواقع انه من الصعب التحدث عن مجموعة من الاسواق بصيغة واحدة، ولكن السوق الكويتي ينظر اليه اجمالا بانه الاكثر شفافية من بلدان اخرى، وذلك لانه من اقدم الاسواق في المنطقة وتحكمه قوانين احدث من غيره.
وما رأيك في الاجراءات المتبعة في الاسواق الخليجية لمكافحة الفساد وزيادة الشفافية، على غرار ما حدث في الامارات العربية المتحدة في الاونة الاخيرة؟
- اذا ما وضعت هذه الاجراءات والقوانين موضع التطبيق بصورة فعالة وبنسبة 100% فسيكون لها مردود جيد للغاية. ولكن هناك عاملا مهما يتمثل في كفاية العقوبات ومدى قدرتها على ردع المخالفين. فاذا فرضنا ان شخصا تلاعب ليحقق كسبا غير مشروع يصل الى 10 ملايين دولار, وتجري محاكمته ليغرم بمائتي الف دولار مثلا، فان هذه العقوبة لن تكون رادعة له او لغيره بل ربما تساعد على تكرارها

عوامل مؤثرة على الاسواق
ما العوامل الاخرى التي تعتقد انها تؤثر في اتجاهات الاسواق؟
- بالاضافة الى العوامل الفنية في السوق، هناك عوامل عامة تتعلق بالمنطقة ككل، ومنها سعر النفط المرتفع على سبيل المثال الذي يعتبر امرا جيدا بالنسبة لاقتصادات بلدان الخليج، ولكن ارتفاعه المتصاعد اصبح يثير شيئا من العصبية لديها لانعكاساته على الاقتصاد العالمي واحتمال ان تتضرر اقتصاداتها، كما ان مسألة ايران في الوقت الحاضر تعتبر عاملا مؤثرا، الى جانب حالة عدم اليقين في المنطقة بشكل عام. وكل ذلك يمكن ان يثير قلق المستثمرين.
هل تعتقد ان ذلك سيؤثر في مقدرة الاسواق الخليجية على اجتذاب الاستثمارات الخليجية؟ - لو كانت هذه الاسواق مفتوحة بالمعنى الصحيح لاستوعبت هذه الاستثمارات، ولما حدثت فيها عمليات التصحيح القوية التي شهدتها في الاونة الاخيرة، ذلك ان الاستثمار الاجنبي لا يأتي على شكل افراد بل انه سيأتي على شكل شركات استثمارية. وهناك ناحية مهمة في الاستثمار الاجنبي هي انه يدخل السوق بكميات كبيرة ويسحب الاسهم الصغيرة من السوق ولا يبادر الى بيعها على الفور فيحدث ذلك نوعا من الجمود في السوق.
هل تعتقد ان التطورات الاخيرة في الاسواق قد تؤثر في ميول المستثمرين وتدفعهم الى الخروج من الاسواق المحلية بحثا عن اسواق خارجية مثل الصين والاسواق الناشئة؟
- بالنسبة للمستثمرين الافراد الجدد حديثي العهد بالاسواق، فلا اعتقد انهم سيفكرون في هذا الامر لانه ليست لديهم الخبرة الاستثمارية الكافية بل ان ما لديهم من معلومات مستقاة من الصحف او مما تتناقله الالسن. اما المستثمرون الكبار فيمكن ان يبدأوا في النظر الى مواقع استثمارية اخرى ولا سيما في ضوء سهولة تحويل وخروج الاموال من المنطقة، وفتح الحسابات بمختلف العملات العالمية، وهو ما يختلف عما هو سائد في اميركا حيث يكتنف عملية اخراج الاموال سلسلة من التعقيدات

..

[شمعة الحب]

أين الأسواق الواعدة؟
ما الاسواق الواعدة في نظركم والجاذبة للاستثمار؟
- هناك الاسواق الاسيوية وعلى الاخص الصين ثم الهند. وتتوافر في الصين مقومات اكبر من الهند امام الشركات العالمية التي بدأ العديد منها باقامة مشاريع استثمارية هناك مثل وول مارت وغيرها، ومديري صناديق استثمارية.
كما ان هناك توجها للعودة الى الاسواق الاميركية التي اهملها المستثمرون منذ اكثر من خمس سنوات وربما حان الوقت للتحول اليها، وذلك مع الاخذ في الاعتبار ان الاقتصاد الاميركي يظل اضخم اقتصاد في العالم ولا بد ان يأخذ دوره، وان اسعار الفائدة الاميركية بدأت منذ العام الماضي تتجه نحو الارتفاع، وهو ما يشجع المستثمرين ويسهل عليهم التحول الى الدولار, بالاضافة الى ان اليورو في الوقت الحاضر قوي جدا، فاذا ما ضعف قليلا فان من شأن ذلك ان يقوي الدولار.



التنويع ثم التنويع في المحافظ
أين تنصح المستثمر الخليجي والكويتي في الاستثمار وكيف ترى التوزيع الجغرافي المناسب؟
- سواء الآن، او في اي وقت مضى ، فان من الضروري ان يعمل المستثمر على تنويع محفظته قدر الامكان، تحاشيا للتعرض الى الخسائر. ومن الاخطاء الشائعة في المنطقة ان يدخل المستثمر سوقا واحد ة بتركيز يصل الى 100%، ثم يخرج منه ولا يعود اليه ثانية.
كما ان الاسواق المحلية فيها مجالات مهمة للاستثمار وذلك في ظل ارتفاع اسعار النفط والسيولة التي تولدها وما تحفزه من مشاريع وانفاق حكومي. ان ارتفاع ارباح شركة ما خلال العام بنسبة 10 % عن العام الذي سبقه، فقد يكون هذا امرا ممتازا، اما ان يتضاعف سعرها عشرة اضعاف ما كان عليه في العام الماضي فهذا ما يشير الى خلل في المؤشر او الرابط بين القيمة السوقية والارباح، وهذا ما ادى الى حصول التصحيح الذي تحدثنا عنه من قبل.
في هذه الاحوال هل تنصح بالتدخل الحكومي لوقف الاتجاهات الخاطئة للسوق؟
- ابدا، لا بد ان يترك السوق دون تدخل حكومي، فالذين يعملون في الاسواق العالمية يدركون انه اما ان يكون هناك سوق حرة او لا تكون.

المستثمر ميال للمجازفة
ما افضل طريقة في نظركم لتنويع المحفظة الاستثمارية؟
- بالنسبة للمستثمر المحلي يجب ان تكون له استثمارات محلية لانه اعلم بظروف المنطقة واوضاعها المالية والاستثمارية من غيره من المستثمرين في الخارج. وانه وان كان من الصعب تحديد نسب توزيع الاستثمار محليا وخارجيا الا انه بصورة عامة يجب ان يكون ما نسبته 50 % من محفظته الاستثمارية في السوق المحلي - واعني سوق الاوراق المالية، وان يوزع الباقي على استثمارات خارجية بعد دراسة لأوضاعها واخذ المشورة بشأنها.
تجدر الاشارة الى ان المستثمر المحلي ميال لتحقيق العائد المرتفع وان كان ينطوي بطبيعة الحال على المخاطر العالية . اما ان تعطيه شركات ممتازة Blue Chips وهي الناضجة التي تكون المجازفة فيها متدنية، ويكون مردودها منخفصا ايضا، فان ذلك لن يرضي طموحاته، وبالتالي فانه سيتوجه الى الشركات التكنولوجية ذات المردود العالي والمخاطر المرتفعة.



تجميد للأصول وعائد متدن
هل ترى في سندات الخزانة الحكومية بشكل عام استثمارا جيدا؟
- هذا النوع من الاستثمار ينطوي على تجميد للاصول في مقابل عائد متدن، واذا انخفض مؤشر العائد فان ذلك يتم بسرعة.
وماذا عن صناديق التحوط؟
- ان صناديق التحوط استثمار جيد شريطة ان يعرف المستثمر تماما ما الذي يفعله، ويعتمد ذلك على التوزيع الجغرافي وتنويع المحفظة ايضا. واذا كان مستثمر ما داخلا مباشرة في الاسواق الناشئة، فلا ضرورة للدخول في صناديق التحوط.ومنذ حوالي اربع سنوات كانت صناديق التحوط دارجة بشكل عام، وفي فترة ما كان كل مستثمر تقريبا له مركز في صناديق التحوط.
وهل بالفعل توفر صناديق التحوط الحماية من المخاطر؟
- اذا كان ثمة صندوق يضمن الحماية بنسبة 100% فانه ليس استثمارا وليس صندوق تحوط، وذلك بمعنى ان كل استثمار لا بد ان تقابله مجازفة. وقد بدأت هذه الصناديق انطلاقا من مبدأ المخاطر المتدنية والفرص الواعدة، وكانت في الاساس مقصورة على الشركات الاستثمارية الكبيرة والافراد اصحاب الثروات الضخمة في الولايات المتحدة، اما الان فقد اصبحت متاحة للجميع. وبالمناسبة فان اكثرية هذه الصناديق ليست صناديق تحوط بالمعني السليم، وباتت التسمية تطلق على اي صناديق لديها استثمارات طويلة الاجل.



صندوق الصناديق الاستثمارية
وماذا عن صندوق الصناديق الذي بدانا نسمع الترويج له في الاونة الاخيرة؟
- هذا الصندوق يجمع جملة من الصناديق في مواقع مختلفة من العالم توخيا لتوزيع المخاطر, ويتم ذلك من خلال التنويع الجغرافي، وتنويع ادارة الصناديق، وتنويع استراتيجية الصناديق، وتنويع الاستثمار على المديين الطويل والقصير وذلك بهدف تحقيق عائد اعلى وضمان مخاطر اقل.

اليورو سيتراجع
عن منطقة اليورو والاستثمار فيها قال سامي ضاهر:
- مشكلة منطقة اليورو انها تتنافس مع اميركا. والان نرى اليورو قويا على حساب الدولار، ولكن حسب التوقعات، وبعد تجاهل المستثمرين للاسواق الاميركية لاكثر من خمس سنوات، فان عملتها ستقوى على اليورو، ومع ذلك فاني لا ارى مانعا في ان يكون للمستثمر بعض المراكز الاستثمارية في تلك المنطقة. واعتقد ان مؤشر سعر اليورو على الدولار الذي يميل لمصلحة الاول سيتغير وتصبح العملة الاميركية اقوى من وحدة العملة الاوروبية.

دول المخاطر ونقص الشفافية
بدأنا في الاونة الاخيرة نلاحظ ان وفودا تجارية واقتصادية واستثمارية من جمهوريات الاتحاد السوفيتي السابق مثل اوكرانيا وجورجيا وقازاخستان وغيرها تزور دول المنطقة للترويج للتعاون الاقتصادي والاستثماري معها، وسألنا سامي ضاهر عن رأيه في مثل هذه الاسواق الناشئة وهل ترون فرصا للاستثمار عالي المردود فيها؟ فقال:
- انا واثق بان في تلك الدول فرصا استثمارية مهمة، ولكن الاستثمار هناك محفوف بالمخاطر بسبب غياب الشفافية. واذا قلنا ان العائد سيكون مرتفعا فان المجازفة ايضا ستكون عالية، وبالتالي فلا ارى ان يكون الاستثمار في تلك الدول باكثر من15% من محفظة المستثمر حتى يكون قادرا على تحمل النتائج فيما لو تعرض للخسائر. ولكن الاسواق الناشئة الاخرى قد تكون ذات فرص اكبر او أأمن مثل الصين في الدرجة الاولى ثم الهند.

الاستثمارات الاسلامية
حول رأيه بالاستثمارات الاسلامية التي بدأت تأخذ حيزا كبير في اهتمام ومراكز فئة كبيرة من المستثمرين، قال ضاهر ان المشكلة بالنسبة للاستثمارات الاسلامية هي ان الاموال الاسلامية اكثر وفرة من الفرص الاستثمارية الاسلامية المتاحة لها. ويتراوح المؤشر بين 10 و15 ضعفا تقريبا، اي ان هناك اموالا كبيرة تلاحق فرصا ضئيلة.
والواقع ان الفرص الاستثمارية الاسلامية تتوافر في هذه المنطقة اكثر من توافرها في مناطق اخرى من العالم، وربما لهذا السبب نرى صعودها السريع في اسواق المال من خلال توافر العمليات المتوافقة مع احكام الشريعة الاسلامية. اما خارج المنطقة فان العملية تصبح اصعب قليلا لان المعايير تختلف عما هو متبع هنا. ومن ذلك انه للدخول في اي استثمار يجب ان تكون هناك ملكية اغلبية للاسهم، وان الفرص تتمثل في استملاك شركة ما ثم تحويلها الى النظام الاسلامي، ولا شك ان هذه الفرص يجب انتهازها بسرعة حيث ان السوق لا ينتظر كثيرا ويجب التحرك بسرعة اكثر مما نشهده الآن.




يعطيك العافيه اخوي مؤثر ,,شكرا ويسلموووووووووووو ع المرور الراااائع..

[ساره]

بصراحة انا شايفة الاراضي والعقارات ارتفعت ارتفاعات خيالية والاسهم نزلت نزول خيالي
اتوقع الحين يصير العكس الاسهم ترتفع والعقارات تنزل

[شمعة الحب]

بصراحة انا شايفة الاراضي والعقارات ارتفعت ارتفاعات خيالية والاسهم نزلت نزول خيالي
اتوقع الحين يصير العكس الاسهم ترتفع والعقارات تنزل

الله كريم ..مع هذي الاسهم اللي ماعرفنا لها اول ولا تالي مع هذا النزول الفضيع ..لاهم اللي جزوءها وستفدنا منها ولا هي اللي حافظت على سعرها المعقول ..احنا نظلمنا وااااااايد مش شوي مادري ايش الحلول اللي بتكون في صالحنا وبتعوض خسائرنا..بعد هذي الضربة الموجعه..شكرا اختي ساره ويسلمووووووووووو ع المرور الرااااائع

[غالي ألأثمان]

العقار يمرض بس مايموت