الرسائل الخاصة

[معماري قطري]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أكرر إخواني في هذا اليوم المبروك نيتي في نشر بعض الرسائل الخاصة هي الفائدة العامة وبدون نشر مضمون يوضح صاحب الرسالة

وصلني من فترة استفسار عن معالجة الشلوخ في السقف .. وذكرت كيف كان سقف غرفة في بيتنا القديم وكيف تمت معالجته برخيص باسمنت مخلوط ببيض وكان سقف غرفتنا متضرر أكثر

الأخ اللي راسلني وضح لي بالصور وبمقطع فيديو كيف السقف .. وهو اتفق مع شركة هي الشركة القطرية للأعمال الهندسية .. وأتوقع أي شركة تقدر تسوي الشغل .. خلوني أول احط صور الشلوخ في السقف









يتضح لي من الصور فوق إن المشكلة من الرطوبة سواء كانت نازلة من برا بسبب ضعف العازل أو بسبب غطاء الخرسانة الضعيف ودخول رطوبة الجو من الهواء داخل البيت .. غطاء الخرسانة يبين ضعيف والحديد مصديء .. لكن الخرسانة جيدة

بالمقارنة مع بيتنا القديم كان وضع بيتنا أسوأ بحول 3 أَضعاف الوضع هذا وقطع الخرسانة كبيرة اللي ساقطة وتم اصلاحه برخيص ذاك الوقت وبطريقة البيض مثل ما ذكرت اللي ما دخلت تفكيري وقتها لكن نجحت وللحين بعد حول 25 سنة البيت موجود ومؤجر بدون مشاكل

وإِليكم عرض الشركة وعقدهم



الشركة نفذت شوي أكثر مما في العقد من ضمنه بيم حديد واعتقد بيتم التدعيم بخشب .. البنود المالية كالعادة في صالح الشركة والسعر 1250 للمتر المربع بإضافة سعر اضافي لتشطيب السقف بالجبس + وفي رأيي هو الأهم عزل السقف كله من جديد لأَن هذي المنطقة صغيرة والمشكلة أكيد منتشرة لباقي الغرف .. العزل بيمنع الرطوبة أكثر وبيأخر الصدأ والشلوخ لكن ممكن تحتاج اصلاح من تحت في المستقبل وأقصد هنا باقي غرف الدور الأول

هذا فيديو رفعته على قناتي لليوتيوب وإن شاء الله أرفع المزيد بالتدريج .. وهو من تصوير العضو صاحب المشكلة



نلاحظ في الفيديو تم تركيب بيم حديد على الجدار لحمل السقف والمالك عمل تصميم للجبس لكن ما يبين لو التصميم متناسب مع مكان البيم أو العارضة بالعربي ولا يبين عمق المربعات الداخلة وممكن يكون فيه اختلاف على التصميم بأن هذي خطوط مرسومة والمربعات غير داخلة وتحتاج تفصيل أكثر برسم هندسي وقطاع يوضح المقاسات

[معماري قطري]

من الفيديو يبين لي ارتفاع السقف معقول وبينزل شوي مع الجبس وممكن يغطي الأبيام لأَن واضح بتكون 3 أبيام بجبس سيدة بكورنيش وبإضاءَة حسب رغبته

[معماري قطري]

أخطأت في حساب المساحة فوق 6 في 6 = 36 وانا حسبتها بالغلط في تكلفة المتر المربع على أساس 12 يعني يطلع سعر تعديل المتر 416 ريال وهو معقول جداً جداً

سامحوني وجل من لا يسهو

[بوخالد911]

حسبي الله في كل واحد غير مخلص بعمله.

[معماري قطري]

حسبي الله في كل واحد غير مخلص بعمله.

شيء واضح قشرة بسيطة من الخرسانة .. لو نفترض هذا الشيء صار في أي دولة متقدمة .. مثل اليابان أو ايطاليا أو أمريكا بيسحبون المقاول والاستشاري المشرف وبيتبهدلون بهدلة تخلي أي مقاول ثاني ينتبه وياخذ احتياطاته صح

زين شرايك لو هذا الوضع كان في الأبيام الأرضية أو الأساسات شيصير في البنيان؟ صدقني غالبية المباني اللي لهم فوق العشر سنين من تحفر بتحصل أساساتها متآكلة والأسباب واضحة

حديد التسليح العادي + المياه كلها أملاح + الكنكري كله أملاح وألحين بس غيروه للغابرو + ما فيه غطاء خرساني على الحديد كفاية .. للأساسات اعتقد 4 سم لازم وللسقف 3 سم .. وهذا كله بالاضافة البتومين رديء والعزل بنايلون سميك وجيد مب دوم ولا باهتمام تحصله مشقق ويسرب

[معماري قطري]

متابعة للشغل اللي صاير للسقف



تم تمديد حديد جديد وستتم تغطيته بالخرسانة وبمواد وخلطات خاصة







وهذا مقطع يوتيوب خاص بما تم انجازه

[معماري قطري]

الكثير يسألون عن مكتب هندسي جيد .. وحقيقة هذا الموضوع حساس جداً ولا أُبالغ لو قلت بأَن أُسبوعياً تصلني رسالة تتضمن نفس الاستفسار وأُحاول جاهداً الرد بموضوعية وأُعطي عدة خيارات حسب تجاربي وما أسمع من تجارب الآخرين أو متابعاتي

لكن الكثير من المكاتب غير ثابتة الأداء وبعضها يتطور للأفضل وبعضها ينحدر لمستوى أَدنى .. حتى التصنيف الحكومي في رأَيي ليس بمقياس صحيح .. تفاجأت بوجود مكاتب درجة أُولى وهي بعيدة كل البعد عن الممارسة الهندسية الصحيحة

شيء مهم لا يلحظه الكثيرون وهو أن المكاتب القوية تسعر على أساس نسبة معينة من السعر المتوقع للبناء وحسب طلبات العميل الأولية والمساحة للبناء

ومعروف أَن مبلغ الإسكان 1.2 مليون يدفع في الغالب المواطن ضعفها وقد تزيد للضعفين والمكاتب تسعر من 1 الى 5% للتصميم وبعضها يشذ عن هذي النسبة لعدم رغبته في أخذ المشروع لإنشغاله

النقطة الأهم في رأيي هي محاولة الاتفاق مع المكتب اتفاق كامل وعلى دفعات .. للتصميم مرحلة الاسكتش والموافقة الأولية على الخرائط المعمارية وهذه يفترض فيها التغيير متاح لأَقصى درجة في حدود الاتفاق والمتطلبات الأولية .. ثم بعد الرخصة المبدئية تأتي مرحلة التصميم المتكامل مع الخدمات وهنا يجب على المالك مناقشة هذه الخدمات مبدئياً قبل العقد حتى لا يحدث اختلاف أو خلاف .. فالاستشاري المختص قد يطلب منه تصميم داخلي متكامل وهذا يتطلب شغل أَكثر ومعقد .. أو يطلب منه تصميم تكييف بنوعية معينة .. أو واجهات حجرية أو جي آر سي تتطلب تنسيق مع مختصين وهذي لازم تذكر في عقد التصميم بوضوح

مرحلة انهاء التصميم واعداد الوثائق الهندسية وقد تتضمن حساب كميات لو أحب المالك ومن ثم الموافقة النهائية .. وهذه تعتبر مرحلة اللا تغيير وقبلها قد يكون التغيير لأَسباب تقنية وأقل تغيير ممكن كفتح باب أو تغيير بسيط في الارتفاع أو تفصيل معماري معين أو لمتطلبات الكهرباء والدفاع المدني

في العادة هذه المراحل الثلاث ويتم الدفع لكل مرحلة قبل بدايتها .. وقد يكون هناك مرحلة تمهيدية لإعداد العقد وهذه لا يكون فيها دفع مادي الا بعد الاتفاق

التفاوض على الاتفاق والعقد شيء مهم ليس من الناحية المالية وانما من الناحية التعاقدية وشمولية الخدمات .. ومبدئياً الواحد يسئل عن امكانيات المكتب لتقديم الخدمات التالية:

1) تصميم معماري معين يتكون من نقاط معينة يذكرها المالك بلغته العادية

2) يكون المكتب قادر على عمل تصاميم انشائية مناسبة وغير مكلفة للتنفيذ .. وهذي يحاول يشوف خبرات المكتب ويقابل المهندس الانشائي يناقشه فيها قبل الاتفاق وفترة الزيارات والتعارف مهمة جداً .. لأن هناك مكتب يصمم ثقيل ويكلف 20% زيادة وهناك مكتب يصمم اقتصادي ويكلف 10% أقل من المتوسط وتطلع لنا نسبة التوفير 30% من الهيكل الخرساني اللي يكلف فرضاً مليون عند الأول بيكلف 700000 عند الثاني وحولها الأرقام ما تجي بالضبط وحدة وقت المناقصة

3) لازم نلخص طلبنا للخدمات الكهربية والميكانيكية ونطلب دراسات لعدة أنظمة لو احنا مستصعبين الاختيار وتكلفتها التقريبية .. وهذي ما يسويها الا مكتب يملك هذي الخبرات لذلك مهم نناقش مهندس الكهرباء ونرتب النقاط اللي نحتاج تغطيتها مع نظام الانذار عن الحريق والتصوير وأي شبكات ونظام تكنولوجي خاص ونشوف كيف بيتم الاشراف على هذي النقاط .. منها نظام التكييف والصرف الصحي وتغذية المياه

4) أَي خدمات أُخرى كالتصميم الداخلي ومتابعة تنفيذه

باقي المراحل المهمة هي مرحلة المناقصة أو المناقصات لو قررنا ناخذ أجزاء تنفذ بواسطة مختصين ونتفق عليها عن طريقنا .. وهذي مرحلة مهمة وغالبية الاستشاريين يسونها كتسويق وياخذون قيمة المناقصة من المقاول قبل التسعير وبمبلغ رمزي .. الاستشاريين النص كم يقولون للعميل خذ خرايطك وصورها على حسابك عند الدرويش وروح دور بها على المقاولين .. وهذا اسلوب وقح ومرهق ولا فيه تقدير للعميل ولا فوق هذا تكون الوثائق ناقصة

للمرحلة هذي لازم المكتب يكون عنده متابعة بفاكس رسمي وسكرتاريا وعلاقات مع مقاولين وموردين وقاعة اجتماعات للنقاش بخصوصية

وأي اتفاق يفترض المكتب يتابعه ويتدخل فيه ويوقعه

مرحلة الاشراف باجي لها لاحقاً

[معماري قطري]

مرحلة الاشراف أما تكون بدفعات شهرية وهو الأفضل بس نطلب من المكتب يحدد المشرفين وتخصصاتهم .. كذلك نطلب تصوير وتقارير فيديو صوت وصورة على الوتس أب أو الايميل لكل زيارة ولكل حدث مهم .. كالصب وقبل الصب وبعد فتح فورمات الخشب .. منها نتابع صح ومنها نشوف الاختبارات ونتأكد من متابعة الاستشاري لتربيط الحديد وقطره وكميته وانحناؤه كما الرسومات الانشائية .. نشوف البسكوتات حتى ما تستوي طبقة تغطية الخرسانة بسيطة

أَثناء الصب نشوف الرجاج يشتغل وعددهم والعمال كيف يوازنون الصب ووقت الصب ودرجة الحرارة .. ويفترض الاستشاري يصور وهو يقيس وهو ياخذ عينات ويرقمها ويوقعها

متابعة باقي المهندسين مهمة كمهندس الكهرباء للتأكد من التمديدات أول بأول .. وفني المساحة للتأكد من النقاط من الأساس والتأكد من الارتفاعات في كل مرحلة .. والمهندس الانشائي معروف شغله ومعروف إن العمل الهندسي عمل فريق

هذي توضيحات مهمة الواحد لازم يتبعها للعقد مع الاستشاري بما يضمن حقه من خدمات متميزة ويتأكد إن الاستشاري قادر عليها .. بحيث تكون في اتجاه واحد ومترابطة صح .. إستشاري سمسار كله عنده بارت تايم نصيحة نبتعد عنه .. والا استشاري بتاع كله one man show هذا ما ينفع

أحيانا نسوي حساب كميات مفصل وعقدنا يكون كمية معاد حسابها وهذي نوعية ثانية من العقود معقدة أكثر re-measured quantity ويكون الحساب بالوحدة ويحتاج العقد متابعة من حاسب كميات متمرس .. وتكون تكلفة المشروع مقاسة بما ينجز من كميات وقد تزيد وقد تقل بنسبة يتفق عليها مسبقاً ومجال التعديل فيها بحدود أيضاً سهل ومسموح ولازم في حدود الموافقات الحكومية وبما يتماشى معها

وأحياناً نسوي حساب كميات مفصل لكن غير ملزم فقط للاضافة والالغاء واسترشادي وهذا ما فيه داعي لوجود حاسب كميات لكن حاسب الكميات يدقق الدفعات حسب جدول الكميات وحسب افادة المهندس المشرف

أَدري دخلت مستوى رفيع لكن كثيرين يسعون لهذا المستوى من الاشراف والخدمات الهندسية وهذا كله موجود ومتوفر

باقدم لكم عرض ببعض الاستشاريين حسب تجربتي حتى يكون الموضوع مرجع ولا ارجع اكرر كلامي وشرحي لكل واحد وهذا أكثر استفسار يوصلني مثل ما قلت

[معماري قطري]

التصميم الداخلي ودرجاته وشروطه تحتاج تفصيل مسهب في العقد حتى ما يكون فيه خلاف في المستقبل

يعني عندنا المبسط جداً والمرن والقابل لعدة مواد والمعقد واللي محدد فيه كل شيء وكل تفصيل بدقة حتى الإنارة والألوان وكل المواد ويشمل المتابعة والتنفيذ والاتفاق والشراء وهذا قد يتعدى ميزانية البناء بكثير ولا ابالغ إن قلت حتى ضعف قيمة البناء أحياناً

بالنسبة للمكاتب المفضلة لدي مسحت الرسائل الأخيرة بالخطأ وفيها لستة كبيرة لكن سأكتب ما أذكره

هناك مكاتب عريقة ومشهورة وتعمل من سبعينيات القرن الماضي كسيكو واتحاد قطر للتخطيط وغيرهم لا أذكرهم لكن أتكلم عن احتكاكي بهذه المكاتب .. الاستشاريون العرب كذلك مكتب قديم وانقسم بسبب الورثة الى مكتبين محرم باخوم وآخر لا أذكر اسمه والمكتب مؤسس في مصر وله فروع في ايطاليا وقبرص واليونان والكويت والسعودية

مكتب ابراهيم الجيدة .. المكتب العربي للشؤون الهندسية وهو اللي مصمم برج برزان من أفضل المكاتب في قطر

مكتب عمار كذلك له مشاريع قوية

مكتب غلف ديزاين كونسبت هذا مكتب معماري وكان يتعاون مع اتحاد قطر للتخطيط في باقي التخصصات

المانع للاستشارات الهندسية

ديوان العمارة للشيخ فيصل بن جاسم ومقره تحت الستي سنتر

مكتب جماعة العمارة العربية قديم وله فوق 30 سنة شغال وسعره معقول وسويت معاه شغل في السابق تصميم واشراف وكان جيد جداً وما واجهتني مشاكل

ومن يرغب في السؤال عن المكاتب في الخاص قبل الاتفاق لدي فكرة عامة عن الكثير منها .. والزيارة المبدئية توضح لنا مستوى المكتب وثقافة مهندسيه فبعضهم شقة غير منظمة وغير نظيفة وفيها صوت عالي وعمل كلامي أكثر منه عقود وتوثيق وشغل هندسي

[معماري قطري]

معلومة مهمة حبيت أنقلها للي مقدم على البناء .. بعض المكاتب عندها اختصاص حساب كميات Quantity Surveying وهذي تكون بعد ما يقرر المالك ويرسى على المواصفات أو يقترح له حاسب الكميات مواصفات متغيرة ومتعددة مع السعر التقريبي لكل مواصفة وهو يختار

أشوفها مهمة للغاية ويقدر على أساسها المالك يحسب خياراته ويحدد ميزانيته .. يسونها ناس مختصين وهذا التخصص رفيع ودراسته 5 سنوات في بعض البلاد وهو جزء هندسة وجزء محاسبة وجزء كبير خبرة في السوق وفي المواد

كتيب المواصفات والشروط وحساب الكميات يكلف ما يقارب ال 25000 لبنيان بحدود 1000 متر مربع لكنه يقيد المقاول بأُمور كلها متفق عليها مسبقاً وموقع عليها ومسعرها وحاط فايدته فيها .. للمفاضلة نقدر نفاضل بطريقة علمية ومحسوبة صح بين عدة مقاولين .. والأهم الجدية وقليل من المقاولين يسعرون حساب الكميات .. وتكون عندنا نسخة مسعرة بواسطة حاسب الكميات .. كاسترشاد ونشوف السعر العالي نفاوض في تنزيله والسعر النازل نسأل المقاول ممكن يكون فاهم غلط أو بيطبق مواصفة غير عن اللي نبيها

هذا رد على الكثيرين ممن يسئلون هل هذا السعر مناسب أو كم يكلف سعر المتر