نصائح عامة في التعاقد الهندسي للبناء والاستشارات

[معماري قطري]

حسب الصفحة الثانية والفهرس أعلاه إحنا للحين في القسم الثالث اللي هو شروط العقد أو

3. Conditions of Contract

كعنوان رئيسي تليه هذه الفقرات

وهنا نلاحظ هذا المثال يوضح الشروط العامة للتعاقد القديمة مع بعض التعديلات عليها والإشارة للفقرة والتعديل اللذي يستبدلها .. والآن تغيرت القوانين والمنشورات التنظيمية ويجب ذكر الحالي وأي تعديل عليه بمايراه الاستشاري مناسب لضبط عملية البناء وبما يتوافق أكثر مع الشروط الخاصة للمشروع



ملاحظة العقد هذا كما ذكرت في السابق مثال لبناء عقد متكامل حديث وهو قديم فقط للتوضيح واسترشادي للبناء على أساسه لمن يرغب لكن كل عقد يختلف بطبيعة المشروع وحسب الاستشاري والمالك .. بعض الاستشاريين عقدهم مختصر مثل مخططاتهم الهندسية وقابل للتأويل عدة تأويلات وهنا تكون الاستغلالات والمشاكل مع المقاول

الكثيرين طلبوني مثال لعقد لكن صعب علي أن اوجز كل هذا وأُحدث كل هذا وهذا يعتبر مثال للبناء عليه













نموذج التصفية النهائية



ونماذج الضمانات والتصفية مهمة وممكن استخدامها في أي عقد .. حتى المواصفات القطرية الموثقة أخيراً والجهة المصدرة لها ممكن الحصول عليها وتضمينها للعقد على شكل سي دي أو ملف ورقي أو ببساطة الإشارة اليها .. يجدر بالذكر أن هيئة المختبرات والتقييس شغالة على الكود الخليجي للبناء ولا بد بنشوفه ونذكره ونذكر التعديلات عليه لو حبينا نضيف أي اضافة

[معماري قطري]

ندخل على القسم الرابع اللي هو

General Specification

المواصفات العامة

انا خلطت بين الشروط العامة للتقاعد القسم اللي راح ومواصفات البناء العامة واللي بيكون من ضمنها الكود الخليجي القادم .. واللي سمعت بيكون ملزم لكل المقاولين والملاك والاستشاريين

القسم الثالث كان شروط التعاقد العامة والقسم هذا المواصفات العامة





هم صفحتين لهذا القسم عبارة عن عناوين لمجلدات كبيرة يفترض وجودها عند كل مقاول ومعرفة محتواها .. بعض المقاولين الصغار مجرد ذكر مواصفات البناء العامة ما يسعرون ويخافون لأن فيه ربط لهم وهم طبعاً يحاولون يشتغلون على كيفهم

قسم المواصفات الخاصة في العادة مفصل أكثر وملزم أكثر للمقاول

the 5th Section Project Specification

بداية المواصفات توضح الموقع وطبيعة المشروع ودوم تكون فيه اشارات للمخططات لأنها جزء من العقد

[معماري قطري]

القسم السادس هو مواصفات البناء

Building Specification



تصميم البيت كان بحوائط خارجية مزدوجة فيها عازل حراري ونلاحظ المواصفات تشير لذلك

هنا مواصفات العازل للسقف ملخصة ومتجانسة مع المخططات التفصيلية .. وأذكر حاول المقاول يركب نظام single screed ووجهناه لضرورة التقيد بما جاء في المواصفات والتفاصيل في الرسم واللي كلها توضح double screed











وبندخل بإذن الله في مواصفات الكهرباء ومن ثم الصرف الصحي وامداد المياه وأخيراً الرسومات

لحد هنا أعتقد يكون العقد شبه متكامل أو في الغالب كامل وإضافة حساب الكميات تأكيد أكثر لكل هذه المواصفات وتسعيرها يمنع الخلاف وممكن الغاء أجزاء معينة منها خلال التفاوض ليعملها المالك عن طريق آخرين

[بوخالد911]

يواليك 1000 عافية

[معماري قطري]

يواليك 1000 عافية

الله يعافيك ويبقيك

كثيرين يحبون التبسيط والاختصار وفي هذا العالم صعب التبسيط وباب مفتوح للاختلافات وللدفعات زيادة على مطالبات مب مذكورة

أذكر عقدي 1110000 مليون ومئة وعشر آلاف للمقاول الرئيسي وكان أثناء المفاوضات عند مقاولين أقل من اللي سعر لي الأقل من 3 ملايين ونص اعتقد أو حولها لين مليون و700 ألف بس أشياء كثيرة علي .. في النهاية وصل سعر البناء مع التأثيث في حدود 3 مليون وكانت فيه أشياء كثيرة عملها المقاول بدون حساب تكلفتها مثل القبة بعرض 3 أمتار وتبليط الحوش على خرسانة بدل القار وطلع له حول مليون و 109000 بفرق تقريباً 1000 ريال لأن الاستشاري معاه محاسبين دقيقين وكثير يطلع عليهم حساب زيادة

كان فيه تأخير حول 20 شهر والأسباب مب من المقاول من مقاول الخشب ومن الجبس والصبغ وكان المقاول متعاون وناطوره موجود دوم لذلك ما حاسبته على أي تأخير .. مسكت دفعة الصيانة حول سنتين سووا جرد من قبل شركة محاسبة من كفيلهم وكلموني ورحت دفعت دفعة الصيانة اللي كان المفروض امسكها كضمان لمدة 400 يوم حسب العقد لكن خليتها ضعف المدة تقريباً

علاقتي طيبة للحين مع المقاول وكسياسة عامة عندي مع كل اللي في الوسط الهندسي من مقاولين وحتى الفورمان والعمال دائم التواصل معاهم وعلاقتي مستمرة للصيانة أو لأي بناء جديد .. يمكن شيء يعتبره البعض مبالغة لو طلبت الفورمان أي شيء وهو فتح شركة مقاولات وتعاملت معاه في بناء ثاني يجيني ولده بسرعة ويخلص الشغل ولا يطلب شيء وكله يقول شغل بسيط .. انا اعطي العامل اللي اشتغل أجره أما المقاول ما يرضى ياخذ الا في شغلة قوية

سوينا حوض السباحة وكان فيه شغل كبير وبنيان ودفان كلفني حول 240000 لكن لعدد حول 5 مقاولين وهم كان شغلهم الأصعب والأكبر بس سووه برخيص .. وسويت اعادة صبغ البيت وصيانة خارجية لمدة شهر ونص وخذوا مبلغ زهيد لو غيرهم سعروا لي غالي كثير .. لذلك العلاقات المستمرة والطيبة تكون مثمرة دايماً وتعتبر جزء كبير من ادارة العقد والشغل المدني وشغل البناء

[^امـ نواري^]

ماشاءالله تبارك الله عليك 👍
موضوعك ذهبي
ونصايحك الماس 💎

جزاك ربي كل خير

ويعطيك مليون الف عافيه

كمل ..

[معماري قطري]

ماشاءالله تبارك الله عليك ��
موضوعك ذهبي
ونصايحك الماس ��

جزاك ربي كل خير

ويعطيك مليون الف عافيه

كمل ..

إن شاء الله إختي والله يجزيج بما دعيتي

هذا ثالث تجديد للموضوع بس هذي المرة بشمولية أكبر وتوضيح أكثر وأتمنى يوصل للكل ونتعاون في إضافة الجديد من المواصفات

[معماري قطري]

القسم السابع يكون مواصفات الكهرباء والأعمال الخشبية

غالبية الماركات والتجهيزات موجودة في السوق المحلي حتى للآن واعتبرها الاستشاري إختيار أول ونلجأ لإختيار ثاني بعد الموافقات وفي حالة عدم وجود الأول













مثل ما شفنا مواصفات الكهرباء لازم تكون واضحة ومحددة ومتماشية مع تصميم شبكة الكهرباء للمبنى ومع الرسومات ولا يخلصها الا مهندسين كهرباء مختصين وتصميم الكهرباء مهم جداً .. انا شيكت عليه بواسطة مهندسين خارجيين إثنين بالاضافة إلى مهندسي المكتب الهندسي اللي كانوا خبرة ويشرفون على الكهرباء وتركيبها اشراف كامل

[معماري قطري]

بحمد الله وصلنا للقسم الثامن من العقد حسب الشريحة الثانية من بداية الموضوع واللي هو عن التسليك والصرف الصحي

PLUMBING & DRAINAGE SPECIFICATION

دوم هندسياً وصف الجزئية التخصصية الخاصة بالمشروع مبدئياً ضروري وهي موجز الأعمال أو Scope of Works



وموجز الأعمال سهل يحدده حتى الشخص العادي ويضيف عليه بلغة عامية سلسة ومفهومة

أتابع من النسخة الالكترونية عندي ومن كتاب العقد وهذي الصفحة مفقودة اضطريت اصورها واضيفها وإن شاء الله تكون واضحة











وهنا يبقى عندنا البند الأخير أو نعتبره قبل الأخير لو عندنا حساب كميات اللي هو المخططات الهندسية المعتمدة .. وهي اللي تمشي لحظة اختلاف المواصفات والمخططات ولها الأولوية ثم تأتي المواصفات الخاصة وثم مواصفات بناء الدولة أو العامة .. وهذه قاعدة معروفة لكن كتابتها وتوضيحها شيء مهم لبعض المقاولين الصعبين

في لستة المخططات المخططات المعمارية هي الرئيسية وهي أساس البناء .. ومن رأيي يحق لأي مالك لو التصميم المعماري ما يتبعه تصميم انشائي متناسب معاه يشتكي على الإستشاري ويتحاسب ويدفع غرامات وأضرار ويصلح شغله غصب عنه



كذلك من واجب المقاول توضيح أي اختلاف أو تضارب في المخططات من البداية

ثاني رسومات مهمة هي الانشائية لكنها تصبح الأهم في بدايات البنيان وعلى أساسها تتحدد الأبعاد والارتدادات صح ولازم تجي منسقة صح مع المعماري



والأخيرة رسومات الخدمات وهذي لاحظت من خلال مراجعتي لتصاميم الكثيرين بأن الاستشاري يخدع المالك بمخططات معمارية ليس فيها أثر للخدمات من تانكي مياه خارجي لخزان صرف صحي لو له حاجة وعايشين على الطريقة البدائية كالكثير من مناطقنا .. والبعض يحتاج غرفة كهرباء صغيرة في الحوش وبعض التصاميم فيها مكان الباب يجي كيبل الكهرباء ويكون لازم يتعدل في المعماري فقد يطلع في موقع ما ينفع

[معماري قطري]

كل ما فات يعتبر كفاية لعقد البناء .. لكن خلال المفاوضات يرجى الانتباه لنقطة مهمة .. وهي لو ما سوينا حساب كميات يفصل العقد أكثر والدفعات نطلب من المقاول توزيع الدفعات على مراحل المشروع ونحدد معاه إننا بنحتجز 10% كدفعة نهائية لضمان الصيانة يستلمها بعد 400 يوم من استلام المبنى جاهز أو حسب المدة اللي نحددها .. توزيع مراحل المشروع حسب التكلفة التقديرية من المقاول أسهل لنا لمراجعة المناقصة والتفاوض على السعر لو كان مبالغ فيه لمرحلة ما لضمان سعر جيد كما ممكن تبديل النظام أو تغييره بالاتفاق مع الاستشاري والمقاول للتوفير

على سبيل المثال المرحلة الأُولى للحفر والدفان وعمل الأساسات ممكن نعيد تصميمها ونخفض كمية الخرسانات وقطر الحديد وكميته ونعدل شوي على مواصفات العزل وممكن يكون تعديلنا للأفضل والأرخص فنوصل لوفر مناسب قد يصل لعشرين في المئة من هذه المرحلة .. البعض يروح أبعد من ذلك ويقول الحفر والدفان علي ويجيب عمال بسيطين بشيول وحفار ويبيع الدفان الناتج ويسوي المقاول شغل الخرسانات فقط والحماية لها ثم يتفق مع مقاول ثاني للدفان أما نفس الدفان مخزن في مكان ويجيبه أو في الأرض لو عنده مساحة .. بهذي الطريقة يقلص أكثر من التكلفة بس الله يعينه على تحديد المسؤوليات وعلى إن لازم مقاول الحفر والدفن يكون جيد .. ممكن أفضل الحفر هو يسويه والدفن يكون على المقاول الرئيسي حتى يضمن عدم خراب الصبيات والحديد أثناء الدفن

باقي المراحل لكل مرحلة تكلفتها وممكن نعدل فيها خلال المفاوضة وممكن نطلع بتنزيل لكل المراحل يتراوح بين 10 - 20% وممكن أكثر لو تفاوضنا من خلال استشاري فاهم وتكررت لقاءاتنا واجتماعاتنا بمسؤول العقد من شركة المقاولات

ملاحظة مهمة المقاول أو المقاولين اللي نركز على المفاوضات معاهم وتتكرر لقاءاتنا يطمعون أكثر في تقديم تنازلات للحصول على المناقصة وبدء العمل ولازم نكون واقعيين بأن كل شيء محدد وصعب يتهرب المقاول من تنفيذ التزاماته خصوصاً المبلغ المحتجز عندنا يزيد مع كل دفعة .. والدفعة المقدمة تتناقص 10% مع كل دفعة وتكون تشجيع للمقاول للبدء بس بعدين بنستوي احنا كمالك وممثل للمالك مسيطرين أكثر ولازم المقاول يخلص صح حتى ما تكون عنده صيانة خلال فترة الصيانة ويستلم دفعته الأخيرة في وقتها كاملة